作者：枫叶飘零 文章来源：网络
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北京物业管理法律法规（考试大纲）
第一部分 全国性法律、法规
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求
掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；
了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。
（三）要点说明
1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容； 2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容； 3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容； 4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容； 7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；
8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力； 9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围； 10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容； 12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；
13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务； 14.业主大会的组成与性质； 15.业主委员会的职责；
16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；
17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；
18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容； 19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定； 20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；
21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容； 22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理； 23.最高人民法院认定业主的条件；
24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释； 25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；
26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定； 27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定； 28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定； 29.最高人民法院对业主予以支持的行为；
30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为； 31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；
32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求； 33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为； 34.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定； 35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；
36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项； 37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为； 38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则； 39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
第二部分 北京市物业管理政策法规
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理法规的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求
掌握：《北京市物业管理办法》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；
熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；
了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》、《北京市大 3 型社会活动安全管理条例》等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。
（三）要点说明
《北京市物业管理办法》
1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；
2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则； 3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；
4.《北京市物业管理办法》对建设单位承担物业管理责任及委托专项服务的规定； 5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；
6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；
7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准； 8.建设单位撤出管理区域的规定；
9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则； 10.业主大会的组成主体；
11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；
12.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；
13.业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定； 14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；
15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求； 16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；
17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定； 18.对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益 4 可采取的合法手段；
19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定； 20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则； 22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任； 23.房屋建筑管理人及其职责；
24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为； 25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；
26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件； 27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式； 28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29.危险房屋的处理类别； 30.房屋应急抢险遵循的原则。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》
31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围； 32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；
33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；
35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则； 36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序； 37.危及房屋使用安全的紧急情况范围； 38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》
39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围； 40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定； 41.住宅专项维修资金的审批条件；
42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况； 43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。《北京市物业服务企业信用信息管理办法》
44．本市物业管理信用信息系统动态监管的分工和职责；
45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及行政主管部门的具体要求；
46．物业项目负责人岗位制度的要求和规定；
47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式； 48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定； 49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》 50．物业服务第三方评估监理的概念；
51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；
52．物业服务评估监理业务包括的业务范围、收费方式、付费主体；
53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人承担的责任；如何开展评估业务；
54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。
《北京市物业项目交接管理办法》 55．物业项目交接的含义； 56．物业项目交接的内容和程序； 57．交接过程中对各方行为规范的要求； 58．应急物业服务的适用情形和具体要求。《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》
59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项； 60．业主一卡通的发放方式；
61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项； 62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作； 63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 64．临时管理规约的制定主体和时间； 65．临时管理规约的基本内容； 66．临时管理规约的必备条款。《北京市物业管理行业专家管理办法》 67．物业管理行业专家的资格条件； 68．物业管理行业专家的工作范围； 69．物业管理行业专家的权利和义务。《住宅物业服务标准》
70．对《住宅物业服务标准》基本规定的理解； 71．住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；
72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。
《北京市供热采暖管理办法》
73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；
74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
《北京市有限空间安全作业生产规范》
75.有限空间的定义、包括的类型；
76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项； 77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。
《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》 78.地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定； 79.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；
80.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。
《北京市电梯安全监督管理办法》
81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求； 82.电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。
《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》 83.装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；
84.装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》 85.业主委员会可作为原告参加诉讼的条件； 86.审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定；
87.业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件。《北京市大型社会活动安全管理条例》
88．本市对大型活动实行安全许可制度的具体规定；
89．在大型活动中，主办者、场所提供者以及公安机关分别履行的职责； 90．大型活动安全工作方案应当包括的内容；
91．大型活动主办者、现场安全工作人员、参加人员应当遵守的规定。
北京物业管理法律法规（考试大纲）
第一部分 全国性法律、法规
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求
掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；
了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。
（三）要点说明
1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容； 2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容； 3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容； 4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容； 7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则； 8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；
33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为； 34.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定； 35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；
36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项； 37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为； 38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则； 39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
第二部分 北京市物业管理政策法规
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求
掌握：《北京市物业管理办法》、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；
熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；
了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉
19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定； 20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则； 22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任； 23.房屋建筑管理人及其职责；
24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为； 25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；
26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件； 27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式； 28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29.危险房屋的处理类别； 30.房屋应急抢险遵循的原则。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》
31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围； 32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；
33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；
35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则； 36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序； 37.危及房屋使用安全的紧急情况范围； 38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》
39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；
40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；
61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项； 62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作； 63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 64．临时管理规约的制定主体和时间； 65．临时管理规约的基本内容； 66．临时管理规约的必备条款。《北京市物业管理行业专家管理办法》 67．物业管理行业专家的资格条件； 68．物业管理行业专家的工作范围； 69．物业管理行业专家的权利和义务。《北京市住宅物业服务标准》
70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解； 71．北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；
72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。
《北京市供热采暖管理办法》
73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；
74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
《北京市有限空间安全作业生产规范》
75.有限空间的定义、包括的类型；
76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项； 77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》 78.地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定；
《物业管理政策法规》试卷
一、单项选择题：（第题1分，共30分）
1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（A）
A、房屋的所有权人 B、房屋的使用人 C、房屋的租赁人 D、房屋的拥有人
2、物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。A、签署 B、缔约 C、解除 D、解约
3、业主确需（C）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。
A、占用 B、使用 C、改变 D、独占
4、物业管理行业专家不得有下列（D）禁止行为。
A、取得注册物业管理师证书 B、具备高级专业技术职称 C、从事物业服务满10年 D、违法收受利害关系人的财
5、业主基于对住宅、经营性用房等（A）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权。
A、专有部分 B、公有部分 C、私有部分 D、其他部分
6、物业服务合同自签订之日起（C）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
A、10 B、20 C、15 D、30
7、业主逾期不交纳物业服务费用的，（B）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会 B、业主委员会 C、居民委员会 D、物业服务企业
8、发生安全故障时，物业服务企业在采取（A）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
A、应急措施 B、应急预案 C、应急预防 D、应急救援
9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（B）的同意。
A、街道办事处和物业服务企业 B、业主委员和物业服务企业 C、业主主管部门和业主委员会 D、规划主管部门和业主委员会
10、（AD）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、回复原状的，人民法院应予支持。
A、建设单位 B、业主 C、业主委员会 D、物业服务企业
11、用人单位自用工之日起应于（1个月）内与劳动者订立书面劳动合同。
A、一个月不满半年 B、一个月不满一年 C、三个月不满一年 D、半年不满两年
12、《北京市物业管理办法》自（B）起施行。
A、2010年8月1日 B、2010年10月1日 C、2010年12月1日 D、2011年1月1日
13、（A）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
A、街道办事处、乡镇人民政府 B、政府行政主管部门 C、街道办事处 D、乡镇人民政府
15、《北京市物业管理办法》规定（C）负责全市物业管理活动的监督管理工作。A、物业管理行业协会 B、物业管理处 C、市房屋行政主管部门 D、物业服务指导中心
16、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（D）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。
A、公共部分 B、公共区域 C、设施设备 D、共用部分
17、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（B）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。A、30% B、50% C、67% D、80%
18、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（A）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。
Ａ、７
Ｂ、１０
Ｃ、１５
Ｄ、３０
１９、某小区的建筑面积有３０万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（A）物业管理区域。
A、一个 B、二个 C、三个 D、四个
20、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（C）交接止。
A、公共区域 B、设施设备 C、共用部分 D、公共部分
21、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同，（D）执行。A、需要按照重新签署合同约定 B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的 部分需要重新签署合同约定
C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议 D、按照合同约定
二、多选题：（每题1分，共40分）
1、业主在物业管理活动中，享有（ABCD）权利。
A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 D、参加业主大会会议，行使投票权
2、业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD）
A、按时参加业主大会会议 B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用
3、业主大会会议分为（AC）会议。
A、定期 B、不定期 C、临时 D、随时开会
4、业主委员会履行下列职责（ACD）。
A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业服务企业 C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施
5、业主公约对有关利益、（ABCD）等事项依法作出约定。
A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任
6、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（BC）的行为。
A、卫生洁具 B、承重结构 C、建筑主体 D、支管线
7、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（AB）。A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、刑事处分
8、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（BC）等资料。
A、屋顶防渗试验报告 B、物业使用说明文件 C、物业质量保修文件 D、房屋保修年限文件
9、物业服务企业撤出物业服务区域，应当履行下列交接义务（ABCD）。
A、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录
B、移交《北京市物业管理办法》第十条规定的相关资料 C、移交物业共用部分
D、结清预收、代收的有关费用
10、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，（BCD）不得强行接管。A、新的物业服务企业与原物业服务企业协商解决
B、新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决 C、协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁 D、业主委员会与原物业服务企业协商解决
11、（ABCD）和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
A、业主 B、物业服务企业 C、建设单位 D、业主委员会
12、住宅物业装饰装修前，物业服务企业应当将装饰装修的（ABCD）等情况在业主所在楼内公示。
A、时间 B、地点 C、装修单位 D、装修时间
13、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ABC）的资金。
A、维修 B、更新 C、改造 D、翻新
14、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当移交下列资料（ABCD）A、物业管理区域划分资料
B、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图
C、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料
D、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录
15、前期物业管理阶段，发生下列（ABCD）情形之一的，业主应当按约定缴纳物业服务费。A、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的
B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的 C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的
D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的
16、业主可以以（ABCD）为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。A、幢 B、单元 C、楼层 D、整个小区
17、下列（ABCD）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象 B、白蚂蚁害区蚁情
C、房屋建筑公共部位空调的运行状况
D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况
18、下列（ABCD）费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B、依法应当由建设单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用
C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用
19、发生下列（ABC）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的 B、专用排水设施漏水的
C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等 D、业主卫生间支管道严重漏水
20、北京市实行物业项目负责人持证上岗制度，下列（BCD）是项目负责人必须具备的条件。A、具备建设部和劳动颁发的物业管理师证书 B、经市房屋行政主管部门颁发合格证书
C、合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续
D、去的合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育
21、北京市物业服务第三方评估监理的范围包括（ABC）。A、物业项目交接查验 B、物业服务费用评估
C、其他需要评估监理的事项 D、物业设施设备完好程度评价
22、物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现（ABCD）行为。
A、拒不移交物业服务用房和相关资料 B、拒不配合交接查验 C、拒不撤出物业管理区域 D、强行接管
23、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（ABC）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
A、共用设施设备 B、建筑物规模 C、社区建设 D、市政共用设施
24、物业管理区域内需由业主共同决定的（ABCD）事项，可以使用决策平台表决。A、成立业主大会 B、修改业主大会议事规则
C、修改管理规约 D、变动建筑主体和拆改承重结构
25、北京市住宅物业服务标准批准的单位是（AB）
A、北京市住房和城乡建设委员会 B、北京市质量技术监督局
C、北京市住房和城乡建设委员会物业处 D、北京市质量技术监督局标准化处
26、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（AB）落实电梯的定期检验计划的职责。A、运行的日常巡视 B、做好电梯日常使用状况记录 C、机房温度 D、机房卫生环境
27、房屋建筑使用安全管理应当遵循（B）预防为主、防治结合、（CD）的原则。A、定期检查电梯
B、合理使用
C、综合治理
D、确保安全
28、物业管理纠纷是指居住物业管理区域内（AD）发生的民事纠纷。A、业主与物业服务企业之间
B、业主与业主之间
C、业主与业主委员会之间
D、业主委员会与物业服务企业之间
29、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（ABCD）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。
A、安全使用
B、检查维护
C、安全鉴定
D、安全问题治理 30、利用地下空间从事旅店业，设置宿舍的，产权人、管理单位、使用人应当遵守下列（ABCD）规定。
A、房间内均使用面积不得少于4平方米
B、不得设置上下床
C、配备有效的防灭病媒生物设施
D、配备消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施
31、物业项目负责人包括（ABD）
A、物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人 B、建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人 C、政府有关部门应急聘用的管理人 D、业主共同决定聘请的其他管理人
32、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（ABCD）等是否符合规划设计指标。
A、物业服务用房建筑面积
B、位置
C、配置
D、绿地面积
33、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（ABC）等。
A、客服接待
B、项目档案资料保存 C、业主大会及业主委员会办公用房
D、对业主共同决定有异议
34、原物业服务企业不得以（ABCD）等为由拒绝办理交接。
A、业主欠缴停车费服务费用
B、业主欠缴供暖服务费用 C、业主欠交物业服务费用
D、对业主共同决定有异议
35、物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、（ABCD）等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具有相应资质的单位及个人实施。
A、电气
B、制冷
C、有限空间
D、高空
36、（ABCD）、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。A、筹备组成立公告
B、首次业主大会会议决议
C、查验通知
D、交接通知
37、专用排水设施因（ABC）等造成功能障碍，危机人身财产安全的，可使用专项维修资金。
A、坍塌
B、堵塞
C、爆裂
D、老化
38、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以为按照规定由业主共同管理的（ACD）及和相关场地。
A、建筑物
B、车库
C、构筑物
D、配套设施设备
39、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（ABCD），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。
A、居住建筑
B、公共建筑
C、工业建筑
D、综合建筑 40、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定业主委员会下列（ABCD）情况下可作为原告参加诉讼。
A、物业服务企业违法合同约定损害业主公共权益的
B、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的
C、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的
D、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房移交给业主委员会的
三、简单题：（每题5分，共15分）
1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？
2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》的基本规定？
3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？
四、案例分析题：（15分）
2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理，被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。开发商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。、原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。
被告称：我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。请问：
1、业主的答辩理由是否合理？（2分）
2、物业服务企业的诉讼请求是否合理？（2元）
3、如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？（9分）
4、如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主抗辩是合理的，请问其依据是什么？（2分）
政策法规参考答案
一、单项选择题（1～30题，每题1分，共30分。第小题只有一个最恰当的答案）
1（A）2（C）3（C）4（D）5（A）6（C）7（B）8（A）9（B）10（A）11（B）12（B）13（A）14（C）15（C）16（D）17（B）18（A）19（A）20（C）21（D）22（D）23（D）24（C）25（D）26（B）27（D）28（C）29（C）30（B）
二、多项选择题（31～60题，每题1分，共30分。每题有多个答案正确，错选、少选、多选，均不得分）
1（ABCD）
2（BCD）
3（AC）
4（ACD）
5（ABCD）6（BC）
7（AB）
8（BC）
9（ABCD）
10（BC）11（ABC）
12（AB）
13（ABC）
14（ABCD）
15（ABCD）16（ABC）
17（ABCD）
18（ABCD）
19（AC）
20（BCD）21（ABC）
22（ABCD）
23（ABC）
24（ABCD）
25（AB）26（AB）
27（BCD）
28（AD）
29（ABCD）
30（ABCD）31（ABD）
32（ABC）
33（ABCD）
34（CD）
35（ABCD）36（ABCD）
37（ABC）
38（ACD）
39（ABC）
40（ABCD）
三、简答题：
1、《北京市物业管理办法》对物业管理的概念是如何阐述的？
本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人(2分)对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施和相关场地（2分）进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动（1分）。
2、如何理解《北京市住宅物业服务标准》基本规定？
本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。（2分）
物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。（2分）
签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。（1分）
3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况（1.5分）、物业服务项目收支情况（1.5分）、本物业服务项目收支预算（1.5分）（三点答会得5分），业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
四、案例分析题：
问题一：业主的答辩理由是否合理？
答：不合理（2分）
问题二：物业服务企业的诉讼请求是否合理？
答：合理（2分）问题三：如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？
答：根据物业管理条例和合同法的有关规定，业主委员会未成立前，开发商有权选聘物业公司提供前期物业服务。原告与开发商签订前期物业合同是合法有效的合同，双方约定的物业服务内容对全体业主具有法律约束力。（3分）
原告为被告提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳拖欠的物业费。（2分）
由于被告购买的房屋是开放式的写字楼，进出人员复杂并且难以监控是商业用房的特性，关于被告主张因保安未尽到安全保障的职责而丢失物品，是客观环境和条件导致的，不能以此认定原告未尽到物业管理的职责。（2分）
对被告主张楼下的业主开办美发学校对其办公环境造成严重影响，被告应当向不动产的相邻方主张权利，原告也曾积极协调，但由于原告作为物业管理企业不能限制其他业主从事的经营活动，因此被告以此认为原告未尽到物业管理责任，理由不充分。（2分）
问题四：如果物业公司的诉讼请求是不合理的，而业主的抗辩是合理的，请问其依据是什么？
答：因物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，因此该问题不会出现。（2分，和答案意思相反不得分）
北京资料员考试大纲
一、工程资料管理的编制依据、适用范围和基本规定
1.工程资料管理规程的编制目的、适用范围和开始执行时间；
2.工程资料、竣工图、组卷、归档和工程档案的含义
3.工程资料管理的基本规定
二、工程资料的分类与编号
1.工程资料的主要内容及分类
2.施工资料编号的组成3.资料管理目录的填写要求
三、基建文件的形成、内容和要求
1.基建文件的形成2.基建文件的内容和要求
四、监理资料的形成、内容和要求
1.监理资料的形成2.监理资料的内容和要求
五、施工资料的形成、内容和填写要求
1.施工资料的形成2.施工管理资料的内容和填写要求
3.施工技术资料的内容和填写要求
4.施工测量资料的内容和填写要求
5.施工物资资料的内容和填写要求
6.施工记录资料的内容和填写要求
7.施工试验资料的内容和填写要求
8.过程验收资料的内容和填写要求
9.工程竣工质量验收资料的内容和填写要求
10.常用建筑材料的复试要求
六、竣工图的编制要求
1.竣工图的编制要求
2.竣工图的改绘及折叠要求
七、工程资料的编制组卷
1.工程资料组卷的原则
2.工程资料案卷的编制要求
八、工程档案的移交和归档保存
物业管理大纲
一、法律(全国人大及其常委会发布)
1.《城市房地产管理法》
2.《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权、第七章相邻关系
3.《中华人民共和国消防法》
4.《中华人民共和国劳动合同法 》
5.《中华人民共和国公司法》
二、行政法规(国务院发布)
1.《物业管理条例》
2.《中华人民共和国劳动合同法实施条例》
3．《保安服务管理条例》
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