第一篇：房地产年报2021年深圳楼市年终总结报告中原

房地产年报-2020 年深圳楼市年终总结报告-中原 房地产年报-2020 年深圳楼市年终总结报告-中原

1.宏观政策 2.土地市场 3.新房市场 4.二手市场 5.商办市场

6.市场预测

供应井喷掀起打新热潮

西热东冷延续  新房住宅成交近五年最高  龙岗成交居首，宝安供应最多  访客指数低位大幅回升至历史高位  新房住宅整体开盘去化超六成，26 项目开盘售罄  光明、龙岗中心城、坪山三区域成交强劲  年末住宅存量大增，去化时间约八个月

市场要点 l

全市供应量创新高

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公寓成交量微增 l

公寓成交占比仅 20.5% l

成交主力在宝安、南山 l

100-300 万公寓成交占比下降了一成 l

㎡以下公寓成交占比回落 l

总结 l

自 2015 年以来公寓供应持续增加，近两年增幅更为明显，2020年供应面积合计 147.0 万平，同比↑23.7%，创历史新高。2020 年公寓成交量与去年基本持平，价格也非常平稳，全年成交面积 71.5 万㎡，同比↑3.1%，成交均价为 63349 元/平，同比↓0.6%。其中宝安区成交面积最多，为 18.89 万平，占比 26.4%，南山区公寓成交面积同比↓27.4%至 12.92 万平但仍是成交占比第二的区域。

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总价在 100-300 万的公寓成交套数占比同比下降了 10.4 个百分点至 55.1%，总价段 300-1000 万的占比增加了 12.7 个百分点至37.1%，45 ㎡以下公寓成交占比回落至 43.3%，其他面积段的成交套数占比均有所上升。宝安区的会展湾水岸、万科星城成交量均破千，分别位于公寓成交套数榜单第一、第二，南山区的太子湾湾玺成交金额最高。

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展望 l

2020 年 7 月底住建局宣布停止新的商务公寓项目审批并鼓励已批商务公寓转为可售型人才房，未来公寓的供应量非常有限，公寓产品成为市场上的稀缺产品。另外，2020 年“715 新政”使得部分人失去购房名额，而公寓产品不限购且能一定程度上满足居住需求，新政对

公寓产品是一种利好。但新政后仍仅少数公寓项目成交较好，暂未出现公寓市场火爆的现象。

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明年公寓供应仍相对充足，新房市场政策或将趋严，公寓整体去化或将加快，核心区域的公寓去化更快。

后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀 当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去 有人破冰做你 一生倒影

你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊 落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句—— “爱你是我的壮举。”

豪宅市场 l

豪宅成交量价齐跌

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年底豪宅供应大增 l

南山成交占比超 5 成 l

千万豪宅占比持续下滑 l

商务公寓成交面积占比近4 成 l

总结 l

从预售来看，2020 年深圳豪宅预售供应量为 70.09 万平，同比下滑 15.9%；全年豪宅成交 42.6 万平，同比下滑 30.7%。

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2020 年新房供应增加，但主要以刚需、改善为主。南山、宝安豪宅成交占主导，南山供应、成交占比皆超 5 成。以往为豪宅供应和成交主力的福田区，2020 年供需出现下滑。而宝安区供应大增，带动宝安区成交 11.4 万平，同比增长 340%。从成交均价来看，深汕合作区豪宅产品纯水岸花园均价仅为 2.4 万/平，拉低了整体水平，全

市成交均价小幅下滑 3.6%至 101404 元/平。从成交结构来看，商务公寓和别墅类豪宅占比都有较为明显的提升，住宅类豪宅成交占比下滑。

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展望 l

2020 年虽然遭受疫情打击，但深圳楼市继续保持了 2019 年的火热态势。新房表现抢眼，豪宅市场由于限价导致一二手倒挂，开盘基本日光。2021 金融政策预计将有所收紧，资金面不会像今年这么宽裕。但豪宅市场预计供应会有所增加，加上一二手价格倒挂会持续，豪宅表现预计会有所回升。

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总结

2020 年新房住宅获批预售共 54938 套，同比↑17.3%；新房住宅共成交 45384 套，同比↑19.8%。受疫情影响，上半年新房住宅供应较少，下半年供应占七成。特别是 715 新政前，二手主导市场，新房表现一般。新政后，新房供应开始增加，一二手倒挂明显，打新热潮初现。至四季度，新房供应井喷，甚至 11月出现新房成交大于二手的现象。住宅开盘表现较好，开盘整体去化超六成，特别是下半年，周均开盘去化基本超过 5 成，全年26 盘日光。访客指数整体高于去年，西热东冷延续，光明、宝安、南山等区域火热，供不应求。

从价格看，2020 年新房价格有小幅下滑，4 万以下占比大幅上升至近3 成，深汕合作区低价楼盘贡献不小力量，导致纯刚需价段 4-6 万成交占比近几年首次出现下滑。从存量看，虽然年底存量大增，超过去年水平，但去化速度不减，相信很快又将降至低位，去化周期预计将长期保持在八个月以下。

展望 展望 2021，房住不炒国策下，随着居住用地供应的逐年增加，住宅供应量也会继续增长。2021 新房供应预计将继续增加。而新房限价下，一二手倒挂仍将持续，但政策上也面临不确

定性，新房成交高于二手的局面很难再现，二手逐渐从低谷回升也会抢占部分新房市场份额。

第二篇：2007年深圳龙岗房地产楼市总结报告

2007年深圳龙岗房地产楼市总结报告

2007年1～12月，深圳共有163个项目开盘，其中住宅项目155个。宝安有38个项目开盘，和2006年开盘项目个数基本相同。龙岗区开发速度加快，2007年有67个项目开盘，相比2006年开盘项目大大增加，增加将近一半。龙岗在推盘数目上已经超越宝安区成为深圳市新增商品房供应的主力区。

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一供需大区，整体供大于求

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2007年，深圳商品房批准预售面积646.17万平米，龙岗226.4万平米。在全市六区中，龙岗的批准供应面积是最多的，占到全市的35.07.在批准预售套数上，全市65856套，而龙岗16818套，占到全市的25.54%，位居全市第一。龙岗已经成为深圳商品房供应大区。而在需求上，龙岗销售面积和套数分别为171万平米、18130套；占到全市销售面积和套数的30.7%、31.57，从而一跃成为继宝安之后的商品房需求大区。2007年，龙岗继续保持着供需大区的风采。

表1：2006、2007年龙岗预售量和成交量比较

年份2006年 2007年

批准预售面积（万平米）170.51 226.4

成交面积（万平米）210.12 171

套数（套）16556 23975

成交套数（套）23022 18130

注：数据来源于国土房产网，统计项为商品房。

表1显示，2007年龙岗批准预售面积较2006年大幅增多，增量为55.89万平米，增长率为32.78%.而2007年，龙岗成交面积却比2006年有所下降，减少量为39.12万平米，下降率为18.62%.在批准预售套数上，2007年比2006年多出7419套，上升44.81%；而2007年成交套数却呈下降之势，较2006年成交套数减少4892套，下降21.27%.2007年，龙岗总体预售量较2006年呈大幅上升趋势，而成交量却呈大幅下降趋势，供应增多，需求减少，整体供大于求。就2007年而言，批准预售面积较成交面积多55.4万平米，而批准预售套数较成交套数多出5845套。2007年总体供应偏大，需求萎缩。以面积为计算标准，2007年供需比为1.32：1，供大于需，龙岗市场整体处于供应过剩状态。

龙岗房地产市场起步较晚，2005、2006年兴起，供应一直处于上升趋势，特别是2007年，由于开发商的大量集中，加之土地供应充足，大运会、城市和交通规划等利好消息的影响，供应量大幅增加。但龙岗社会经济发展水平在全市六区中最弱，有效购买能力相对不足，受2007年市场因素影响，客户预期粘性增强，成交量缩水，需求萎缩，造成供大于求的局面。

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二住宅均价全市最低，攀升较快

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据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平，其中罗湖16945.31元/平、福田18442.15元/平、南山18012.2元/平、盐田14183.5元/平、宝安12214.13元/平、龙岗10477.11元/平.在深圳六区中，龙岗均价最低，价格处于全市洼地，均价较为合理。

表2：深圳和龙岗住宅均价比较

年份2005年 2006年 2007年

全市均价（元/平）7040.10 9230.35 13369.62

增幅 31.11% 44.84%

龙岗均价（元/平）5288 6456.87 10477

增幅 22.1% 62.26%

注：数据来源于国土房产网，统计项为住宅。

根据表2，2005~2007年深圳住宅均价总体呈上升趋势，且增幅很大。而龙岗2005~2007年住宅均价与全市走向一致，但每年都低于全市水平。这与龙岗房地产起步晚、供应量大、开发商竞争激烈和片区价值较低有关。2007年，龙岗住宅均价突破了万元大关，达到10477元/平，较2006年暴增62.26%.龙岗住宅均价的高速增长表面看，直接受2007年上半年市场热情影响，实际上，2006年龙岗供需不平衡，供小于求，需求在2007年得到释放，加之2006年各项利好因素在2007的释放，造成了2007年置业者看好龙岗区域价值，对龙岗片区价值预期升高，在开发商的推波助澜下，造成了龙岗2007年住宅均价的大幅飙升。

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三成交大区，销售面积、套数下滑

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据国土房产局数据显示，2007年全年深圳住宅销售500.4万平米、50598套，其中龙岗销售171万平米、18130套，占全市销售面积的34.17%、销售套数的35.83%；宝安销售189.16万平米、18732套，占全市销售面积的37.8%、销售套数的37.02%.在销售量上，龙岗继续稳居全市第二，成为2007年深圳成交量大区。龙岗房地产市场的成熟度低于宝安房地产市场，但随着宝安两大片区宝安中心区、龙华开发尾声的来临，以及龙岗品牌开发商的大量聚集，龙岗住宅成交量将会随着市场回暖而有一个成交增幅。

表3：2006~2006年住宅成交比较

年份2006年 2007年

成交面积（万平米）210.12 171

成交套数（套）23022 18130

注：数据来源于国土房产网，统计项为住宅。

表3显示，2007年，龙岗在成交面积和成交套数上，较2006年均呈下降局面。2007年成交面积为171万平米，环比下降18.62；成交套数18130套，环比下降78.75%.宏观调控效果的显现，以及2007年下半年低迷的市场理性观望形势，是成交量萎缩的直接原因。同时这也与区域内开发商盲目追涨，对产品定位不清有关。在2007年四分之三的时间里，受市场大好形势影响，无论何种产品，开发商都追逐着最高利润，而忽略了普通产品所具有的普通性质：价格追随地段价值；符合大众口味的产品，价格不能高；稀缺性的大户型产品，价格可以定高。直至10月份，在市场形势的逼迫下，开发商才意识到这个问题。所以，高价格也是造成成交受阻的重要原因。

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四龙岗中心城：产品分层，价格回归

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在理性观望的氛围中，产品分层现象是必然的。2006年出台的9070政策，是房地产业的一个转折点。9070是对产品结构的调整，引发了一系列的相关调整。首先是对供应结构的调整。开发商的趋利性，使得大户型产品泛滥，出台9070就是为了调控市场供应结构，促进市场产品结构合理化，符合大多数人的需要，满足市场对产品的消费比例。其次是土地供应结构的调整，进行了一系列的土地整顿。在土地出让过程中，对产品比例进行绑定，比如规定90平米的户型占70%，保障性住房占15%等方式，有效配合了产品结构的调整。再次对信贷结构进行调整。最有力的政策是07年9月28日的房贷新政。房贷新政完善了整个结构调控，规定了以家庭为单位的第二套房首付比例不低于四成，利率为同期贷款利率的1.1倍。房贷新政有效打击了投资、投机行为，冷却了房市。一系列的政策调控，集中到了07年，促成了07年作为房地产转折年的市场观望形态，产品分层现象也就理所当然了。

进入第四季度以后，龙岗中心城住宅的整体价格较前三季度有所回落。10月份之前，各个楼盘定价追风，龙岗区域均价一度飙到16000元/平以上；10月份之后，由于政策和市场因素的影响，各楼盘价格有所回落，龙岗中心城均价维持在11000元/平左右。龙岗中心城住宅价格出现回归。但价格的回归依据产品素质不同而有所不同。高端产品的价格虽有所将，但降幅不大，依然维持着高价。比如中海大山地，虽然小户型、位置较差的单位价格较低，但类别墅物业依旧价格高企，价格在30000元/平左右。龙岗中心城的住宅价格出现分层现象，普通住宅定普通住宅的价格，高端产品价格本色依旧。

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五龙岗中心城存量分析

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存量偏大，大户型为主流存量。2007年末龙岗住宅存量约 57.4万平米，户型以150㎡以下的三、四房为主，年末存量较大。存量较大的直接原因是2007年推出楼盘较多，且由于下半年低迷市场的影响，推出楼盘消化遇阻。由于2007年推出楼盘多不受9070政策影响，加之开发商和消费者推崇大户型，导致2007年龙岗中心城市场大户型产品存量较大。这部分存量，将会对2008年的市场造成巨大影响，如果市场低迷的形势继续维持，供大于求的局面在2008年势必出现。

三、四房存量偏多，中小户型供应偏少。龙岗市场大户型销售受阻，中小户型较受欢迎，市场存量以大户型为主，中小户型较少。龙岗中心城在售项目的待售户型基本以三房、四房等大户型为主，存量很大，估计在50万平米左右，市场供应过剩。而中小户型，除少量公寓和一房单位外，龙岗中心城各在售项目基本没有存量，中小户型供应偏少。例如，第四季度中海大山地推出的小面积多层洋房销售率达90%，而推出的别墅项目虽然定价低于客户预期，但仍旧销售缓慢；招商依山郡推出的精装小户型销售较为理想，但类似价格的三房、四房情况却进退两难，滞销严重。在目前的市场形势下，由于存量的巨大差异，大户型产品滞销，总价款较低的小户型的消化能力比较强。

2007年，龙岗中心城住宅存量以三、四房的大户型为主，存量较大，中小户型供应相对偏少。这将对以大户型为主导的项目销售带来较大的阻力。在存量偏大，且大户型为主流存量的情况下，龙岗中心城2008年的竞争将会更加激烈。

房价面临压力 08宝安龙岗楼市展望

2008年02月20日来源：南方都市报

龙岗

中心城将成深圳推盘冠军

龙岗中心城今年的新盘供应量很大，粗略统计将有15个以上项目推出，包括君悦龙庭，水蓝湾，瑞华园，天健阳光城，万科千林山一期，深业紫麟山一期，锐山华府，华业玫瑰郡、公园大地三期、四期，奥林华府二期，招商依山郡三期，东方沁园四期，徽王府二、三批单位等。这些新盘中至少有10个项目规模在7万平方米以上，龙岗中心城将成为今年推盘量最大的片区。

在产品类型上，深业紫麟山一期以别墅、TOWNHOUSE为主，万科千林山一期以TOWNHOUSE为主，公园大地三期、四期也有TOWNHOUSE产品，其余项目大多是高层产品。值得注意的是，龙岗中心城不仅新盘推出量多，而且目前在售的楼盘存量也很大，至少有10多个项目在售，这将给新盘销售带来很大的压力。楼盘较为集中的布吉今年预计新推楼盘并不多，目前可以确定的仅有信义•荔山公馆、坤祥•花语岸和慢城3个项目发售。信义•荔山公馆体量达到了2000多套，首推700多套；坤祥•花语岸有1118套单位，首推200多套；慢城在4、5月份会推200多套单位，7月份再推一批。

品牌地产带领龙岗率先回暖

2008年 03月 14日 07:45深圳新闻网

深圳新闻网讯 3月的深圳楼市，似乎不再是让人打寒噤的市场。金众、万科、佳兆业、鸿荣源等品牌开发商2008年纷纷调整战略理性定价的举动，温暖着曾因价格虚高而陷入成交极度萎缩窘境的深圳楼市。市场的破冰回暖，总是从某个阶段的某一市场开始，龙岗正是这个开始的导火索。

一位资深地产人士表示，龙岗的率先回暖，源于一流品牌地产开发商做出的表率，以鸿荣源、金众、万科为代表的实力大开发商先后在龙岗推出高质量的超级大盘，对稳定市场、吸引自住型买家具有举足轻重的作用。

品牌开发商抢滩龙岗

龙岗居住质素提高

从德沁苑、聚龙苑2期、锦峰森邻到蓝钻风景、金域东郡的破茧而出，2007年的龙岗地产不可谓不热闹。2008年的深业东城上邸、振业项目也即将上马，深圳的地产巨头纷纷抢滩龙岗，开疆拓土。“进入一个区域市场，不是为抢占市场份额赚取高额利润，而是要用造城的魄力与勇气将这里开发成适宜深圳人居住生活的空间，这是一个开发商应该有的社会责任。”金众地产负责人如是说。的确如此，深圳人深谙此理，万科的四季花城成就了现在的坂田，佳兆业的桂芳园、可园成就了现在的布吉。一个大盘、精品楼盘，就可以让一个曾经荒芜的土地成为人们安居乐业的家园。一位购买了蓝钻风景的业主向记者表示，“由于深圳中心区土地资源有限，目前深圳市中心楼盘的容积率动辄2.5以上，虽然出行比较便利，但是局促的空间和压抑的高层单位让人精神不能彻底放松。我购买蓝钻风景正是看中它1.66的超低容积率，楼间距高达100米，这是豪宅般的居住品质。而且拥有8.8万平米的大社区、3万多平米的大园林、近万平米的商业配套等，这是深圳同类产品无法比拟的。”

理性定价刺激

自住刚性需求得到释放

“目前,龙岗二手房大约为7000多元/平方米，还不包括佣金、营业税、交易手续费等额外费用。周边已经拍卖的住宅用地楼面地价接近3600元/平米，按照正常的建筑成本和运营成本，其面市价格至少在8500元/平米以上。2007年深圳大多数区域楼价虚高，2008年市场开始回归理性，但价格应该高于开发商的成本价格才正常，否则开发商就不会开发。”中原地产一位销售人员表示。蓝钻风景新推二期70~140平米的两房和三房产品，起价6000余元，价格属于深圳目前在售楼盘低位。

业内一位资深地产人士在深圳楼市冰点时期表示，“深圳人不是没有购房需求，而是过高的房价严重压制了这种需求，当房价回归到理性底线上，消费者自住刚性需求的释放必将推动高性价比楼盘的销售。”万科•第五园3月初以1.1万元/平方米的均价推向市场，当天引发了千余客户关注，蓝钻风景近期推出的二房、三房中央园景单位加上一期公寓，户型多样，也满足了不同消费层面的需求。可见，良莠不分、有盘必抢的时代一去不复返，规模大、资源好、性价比高的物业才能成为市场主流。(记者 崔莹莹)相关新闻

楼市突围初战告捷

在市场严冬的环境下，如何吸引客户？价格战往往成为第一选择。然而，品牌开发商在尽力做好产品和服务的同时遵循“高性价比”、“让利客户”的思路，以理性的价格入市，也是一条新路。3月8日，万科•第五园和鸿荣源•禧园的热销就可以说是一次成功的实践，而整个深圳楼市也因之终于迎来了春天的开门红！

当然，万科•第五园和鸿荣源•禧园的热销能否说明市场回暖、能否印证深圳楼市真的回归理性，有业内人士表示，目前断言为时尚早。但通过观察近段时间的楼市情况，我们可以发现，市场表现冷热不均、有好有坏的楼市格局正在形成，产品差异化、品牌差异化的竞争将成为市场主流，我们可以看到品牌开发商以强大影响力和一贯以来的品质至上的企业作风，准确把握市场需求，证明购房者真正需要的是高性价比的产品。

突围案例一

提升产品整体品质

据了解，第五园全新精装修样板间开放以来，仅3月8、9日两天，共接待到访客户超过3000批，电话咨询量达1000多个，成交将近180套，成交金额约1.6亿。加上第五园从3月1日至7日，已经消化近120套单位，金额约1.1亿，一周内销售2.7亿，成交超过300套单位，万科第五园创造了深圳市场今年以来难得一见的楼市盛况。

根据记者从现场了解的情况，此次购房客户以来自福田、南山的自住客为主，在目前的市场价位下，第五园的大盘形象、高品质的国际品牌精装修单位是吸引客户入市的最主要原因。据悉，为了进一步提升第五园的产品品质，增强业主的生活感受，万科将在2008年正式推出“琢玉行动”——第五园整体品质提升计划。在未来两年时间内，万科将逐步投入超过亿元的资金，用于实现第五园生活、运动、商业、教育、交通等一系列配套设施的全面提升。而在产品品质的提升方面，万科第五园的全面家居解决方案聘请著名设计师设计，战略合作伙伴包括德国霍曼门、西班牙卫浴品牌乐家、西门子、美国MOEN、多乐士涂料等等。

突围案例二

低开高走的价格策略

鸿荣源•禧园一期在沙井中心区盛大开盘，推出产品400余套，均价在9000元左右，市场反响强烈，开盘吸引了千余人参加，开盘当日实现销售接近七成，实现了深圳楼市的“开春大禧”。鸿荣源•禧园继鸿荣源•熙龙湾之后，再次惊艳市场，不但彰显鸿荣源品牌对新兴区域的强大影响力，也表明一个理性的深圳楼市正在逐步形成。

鸿荣源•禧园的本次逆市旺销局面，表现出作为深圳最有发展潜力的组团，沙井需要更高品质的生活和更高端的住宅产品来标记身份。此外，禧园的理性定价、提前进行价格公示、预先进行风险提示以及完善的售后服务保障体系等各个方面的周到考量，反映出鸿荣源地产一贯的诚信经营的理念，成为客户信心的来源和购房行为的保障，也因此成为促进旺销的因素之一。

万科•第五园和鸿荣源•禧园的热销带给我们的启示是：在目前的市场环境下，自住的刚性需求仍然存在，开发商只有将精力放在产品品质的提升，不断满足客户的需求，才有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出，得到市场和客户的认可。(记者 木昕子)

第三篇：中原地产：2010年济南房地产市场年报

转：中原地产：2010年济南房地产市场年报（上）(2011-01-27 07:59:05)

一、2010年济南房地产市场回顾

调控政策持续从紧，但政策在强大市场力量面前效果微弱

国十一条、新国十条、新国五条，2010年因政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2010年济南商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2009年大幅上涨43%，调控效果微弱。

新增供应量放大，成为商品住宅成交的最强支撑

2010年商品住宅新增供应量达到217.49万平方米，较2009年大幅上涨48%；其中，普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%，2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下，济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。

房价高企，中端产品的市场需求量井喷，首次置业者和初次改善者成为购房主体

在房价高企不下的压力下，首次及初次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。

产品品质提高，高端改善及投资购房群体正在快速扩大

随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，精装修住宅占市场供应总量的15%左右。同时装修标准亦呈现快速上涨趋势，精装修标准从1500元/平方米发展到4000元/平方米，单价万元以上高端项目成交火热，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。

开发商拿地谨慎，地价平稳

相比于2009年的拿地疯狂、地王频现，2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。2010年土地单价最高为1083万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。2010年的平均楼面环比2009年下降约10%，整个土地市场趋于稳定。

二、房地产相关政策及行业信息

（一）国家及济南市政府宏观政策 1、2010年政策概述

2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史最高年涨幅。基于楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因，在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；快速城市化导致刚性购房需求激增；地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。在此背景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。

2010年楼市政策的三宗最：

（1）最多。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台

相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。

（2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。主要集中在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。

（3）最严。2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且2011年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。中央高层就某个行业如此持续地、密集地发表讲话实属罕见。

2、2010年政策主要内容

1)“4.15”新政被称为“史上最严”，“9.29”新政第二波调控继续发力

4.15新政和9.29新政在2010年调控政策中最具备代表性，其主要内容为严格执行差别化住房信贷政策，范围囊括商业贷款和公积金贷款；对房地产用地供应进行控制和监管，以提高土地利用效率，增大供应，抑制不合理需求。

4月15日，国务院要求二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；4月18日，国务院发布通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；

9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

2)国土部出台19条土地新政

继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新

政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。

1.各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

2.严格土地竞买人资格审查：对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

3.严格规范土地出让合同管理：开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

4.坚持和完善土地招牌挂制度：房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

5.从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

3)银监会：禁止对捂盘房企放贷

为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关负责人3月29日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。

4)住建部：完善商品住房预售制度

住房城乡建设部4月份发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

5)界定二套房 认房也认贷

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。另外除了住房数量外，贷款记录同样是认定二套房的标准之一。

6)鲁版新政：启动限价商品房建设

6月18日，山东省政府公布了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》。根据安排，山东省限价商品住房建设将拉开大幕，限价商品住房套型控制在90平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

7)中国人民银行年内六次上调存款准备金率

中国人民银行于2010年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次均上调0.5个百分点。在通胀大背景下，六次上调行动既显示了政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。

8)中国人民银行年内两次加息

中国人民银行于2010年10月20日、12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率两次均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。两次调整后，一年期存款基准利率为2.75%。

9)公积金政策趋于收紧

住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。首套房90平方米(含)以下首付比例不低于20%；90平方米以上不低于30%。二套房公积金贷款首付不低于50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

住房公积金贷款利率跟随着中央银行的两次加息而两次上调。住房城乡建设部于10月20日、12月26日两次发出通知，上调个人住房公积金贷款利率。两次调整后，五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

（二）济南市重大发展规划

1.济南东站扩容已成定局

2.38个连片棚户区2010年拆迁完

3.小清河沿线将建城市综合体

4.槐荫将打造“三大片区”

5.济南市启建六处公租房小区

6.天桥41个地块招商开发

7.南辛庄棚改片区开始动迁

8.最大棚户区开始动迁 百年北大槐树老街巷谢幕

9.济南建筑向空中发展：二环内告别六层以下建筑

10.长清到济南将建15公里轻轨

11.济南“空港新城”签55亿元项目大单

12.历城将打造东部金融聚集区

13.济南东部将建五大城市综合体

14.济南2011年建2.3万套公租房

15.济南城市远景规划：黄河北建新城

（三）济南市房地产行业发展重要事件

1.全省将新增廉租房保障2万户

2.绿城12.4亿收购海信济南一地块

3.5年后，山东省房产和城建档案数字化

4.回迁安置房凭协议可申请公积金贷款

5.济南：二套房仍“认贷不认房”

6.西部月销量首次超越东部

7.北大槐树片区收购土地27宗

8.恒大在济树起8.5折大旗

9.济南计划三年建150万平方米CSI住宅

三、土地市场交易信息

（一）2010年土地市场概述

1.土地供应量增加明显，成交量大幅下降

2010年居住及商业供应土地150宗，比上年增加48宗，土地供应面积和建筑面积环比增长了0.1%和33.7%。土地成交宗数为76宗，和2009年相同，成交面积和建筑面积减少了45%和9%。

2.土地成交在时间上呈现两头热、中间冷的局面

2010年初的土地成交市场延续了2009年的火爆，成交总价、土地单价和楼面地价的年最高值均在三四月份出现。在“4.15”新政、“9.29”新政的压力下，开发商集体观望，土地市场受到影响，成交低迷。在年末，土地市场重拾火爆，12月份单月成交15宗，东部一商服地块以141%的溢价结束了2010年的土地成交市场。

3.成交土地容积率显著增高 土地供应和成交呈现出郊区化发展趋势

2010年成交土地平均容积率为4.51，环比2009年的2.69增幅达67%。平均容积率的升高，一方面使得2010年建筑面积增大，另一方面导致在土地单价升高的同时，楼面地价出现下滑现象。两者走势相反。

随着济南市城市建设向外围发展，土地成交郊区化迹象显现。恒大在恒大名都、恒大城项目两次大幅拿地，绿地在二环西路外的国际花都项目大幅拿地。品牌开发商转战郊区，使得城市建设迅速外铺。

（二）土地供应总量分析

济南市2010年居住及商业供应土地统计分析表（万平方米）

2010年济南供应土地150宗，比2009年增加48宗，供应面积、建筑面积为688万平方米、2673万平方米，分别增长0.1%和33.7%。

总体来看，2010年居住及商业供应土地呈现以下几个趋势：

济南市商品房用地供应宗数及平均面积走势示意图（万平方米）

第一，单宗土地面积继续减少。单宗土地面积由2009年的6.7万平方米，下降到4.6万平方米，一年间单宗土地面积下降31%。

第二，容积率继续走高。2010年土地供应宗数环比增加47%，供应土地容积率环比增加33%。容积率的提高是土地集约化发展的必然选择，也代表了城市发展的必然趋势。根据城市用地特征和济南市的整体规划，济南市未来几年平均容积率会有显著提升，意味着济南的土地利用强度及利用效益将得到显著提高。

济南市2010年居住及商业供应土地月度走势示意图（万平方米）

数据来源：山东中原数据库

随着房地产市场形势日益明朗，土地供应量自下半年开始增加，至年底土地供应出现明显“翘尾”。

2010年土地供应各月差距很大。其中2月和10月份土地供应为零。在12月份集中推出天桥区滨河新区和历下区草山岭旧村改造土地共21宗，约224万平方米，导致该月土地供应量激增。土地建筑面积环比增加33.7%。

（三）土地供应区域分析

数据来源：山东中原数据库

2010年土地供应总面积688万平方米，建筑面积2673万平方米。其中，天桥区因12月份集中推出滨河新区土地，供应面积和建筑面积最大，占比例分别为38%和34%。历下区以44宗的供应宗数成为供应宗数最多的区域。市中区因济南市的南控政策土地供应量最少，仅有9宗供应，供应面积占1%。

1.高新区

2010年高新区供应土地16宗，土地面积81万平方米，建筑面积333万平方米，土地供应比例为12%。

2.槐荫区

2010年槐荫区供应土地23宗，土地面积108万平方米，建筑面积349万平方米，土地供应比例为16%。西客站片区和腊山片区均有大量土地供应，两个片区土地供应面积占全区的70%，预计将成为今后几年槐荫区的重点开发区域。

3.历城区

2010年历城区供应土地18宗，土地面积115万平方米，建筑面积534万平方米，土地供应比例为17%。土地供应集中在工业北路和刘志远路附近，预计将成为2011年的销售热点区域。

4.历下区

2010年历下区土地供应宗数最多，为44宗，占供应宗数的29%。该区域供应土地面积为109万平方米，建筑面积为511万平方米，供应土地分布较为分散。2010年济南市唯一一块容积率小于1的地块分布于该区。

5.市中区

因济南市南控的城市空间发展战略，2010年市中区的土地供应为全市最低，供应9宗，土地面积10万平方米，建筑面积48万平方米。土地供应比例仅为1%。该区域供应土地分布较为分散，零散分布于二环南路一带。

6.天桥区

2010年天桥区累计供应土地40宗，累计面积265万平方米，建筑面积899万平方米，土地供应比例最高，为38%。该区域供应土地主要集中在泺口片区和宝华街片区。泺口片区土地的大幅供应预示着小清河片区将成为2011年济南市开发的热点区域。

（四）土地成交总量分析

1.市场概述

数据来源：山东中原数据库

调控政策的紧逼使得房地产发展具有很大变数，开发商拿地变得谨慎，2010年土地成交面积246.1万平方米，同比去年下降45%；由于品牌房地产开发商的进驻竞争，平均地价379万元/亩，同比去年上涨50%；因平均容积率提高，平均楼面地价下降至1262元/平方米，同比去年下降10.4%。

2.特征解析

1)成交面积大幅下降，成交金额有所下降

济南市居住及商业成交土地面积走势示意图（万平方米）

数据来源：山东中原数据库

从总体的成交面积可以看出，成交土地面积在经历了2007-2009年的增长后又有大幅下降。2010年内，第一季度土地成交延续了2009年的火爆，成交量最大；第二季度在“4.15”新政等调控政策的影响下成交量大幅下降；随着政策效果的减弱，第三季度土地成交量有所上升；第四季度的成交量为全年最低。

济南市居住及商业成交土地总金额走势示意图（亿元）

数据来源：山东中原数据库

与土地成交面积对应，成交金额在经历了2007-2009年的增长后有所下降。在成交土地面积下降45%的形势下，成交金额下降了18%。2010年陆续出台的调控政策使开发商拿地谨慎，成交土地面积下降，是导致成交额下降的主要原因。

2)平均地价一路向上，平均楼面地价止涨下跌

济南市居住及商业成交土地平均地价走势示意图（万元/亩）

数据来源：山东中原数据库

济南市居住及商业成交土地平均楼面地价走势示意图（元/平方米）

数据来源：山东中原数据库

土地单价自2008年以来一直向上攀升，2010年的每亩单价较2009年上升了50%。由于2010年土地容积率环比2009年上升67.4%，导致2010年的平均楼面地价自2006年以来首次下降，与09年相比降幅为10%。

（五）土地成交区域解析

济南市2010年居住及商业用地成交区域分布统计分析表（万平方米，万元/亩，元/平方米）

数据来源：山东中原数据库

从成交的区域来看，2010年成交76宗土地，主要集中在历城区和历下区，其中，历城区成交13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，平均楼面地价682元/平方米；历下区共成交29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，平均楼面地价1524元/平方米。平均楼面地价最高的是高新区，最低的则是历城区。

1.高新区

2010年高新区共成交土地5宗，土地面积31万平方米，建筑面积131万平方米，楼面地价2468元/平方米，成交比例13%。济南东拓置业于4月份在高新区天价拿地，创造济南市新地王，导致高新区楼面地价为2010年全市最高。

2.槐荫区

2010年槐荫区共成交土地6宗，土地面积4万平方米，建筑面积13万平方米，楼面地价1719元/平方米，土地成交比例为2%，成为2010年土地成交最少的区域。槐荫区西客站高铁将于2011年建成通车，对槐荫区的区域价值的提升具有巨大的拉动作用，预计2011年槐荫区的楼盘价格会有大幅上升。

3.历城区

2010年历城区共成交土地13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，楼面地价682元/平方米，土地成交比例为42%。历城区成为2010年成交土地最大的区域，主要是因为恒大在唐冶新区拿到了恒大名都的地块和刘志远路附近的恒大城地块。这两个大幅地块的低价成交，使得历城区成为2010年楼面地价和土地单价均最低的区域。

4.历下区

2010年历下区共成交土地29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，楼面地价1524元/平方米，土地成交比例为22%。历下区的成交土地宗数居全市之首，说明开发商对历下区的房地产市场仍然看好，2011年历下区将仍旧是济南房地产市场主力供应区、成交区，住宅类房地产价格将稳定上扬。

5.市中区

2010年市中区共成交土地6宗，土地面积7万平方米，建筑面积19万平方米，楼面地价1246元/平方米，土地成交比例为3%。因济南市南控，市中区土地供应的减少直接导致成交量的减少。2009年中海九曲的大量成交土地将在2011年上市，2011年市中区将成为济南房地产市场主力供应区域、成交区域。

6.天桥区

2010年天桥区共成交土地17宗，土地面积47万平方米，建筑面积181万平方米，楼面地价1495元/平方米，土地成交比例为19%。滨河新区的改造开发与北大资源、南侨等品牌开发商的拿地入驻相得益彰，提升了区域形象和区域价值。

（六）土地成交典案解析

济南市2010年土地成交典型案例解析表（万平方米，元/平方米）

1.成交总价最高：济南东拓舜华南路地块

该地块位于高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧，地块编号虽分属两号，但实为同一片土地。地块面积为147566平方米，约合221亩，用途为居住用地，项目规划的综合容积率为3.9。规划住宅为高层，规划中同时要求，该地块停车率不小于80%。项目中还需配建一处用地面积不小于0.36公顷的12班幼托及一处用地面积不小于1200平方米的室内副食品市场。

该地块与奥体中心仅一山之隔，毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村，起拍价为6.1亿元，济南东拓置业击败海信、中铁、祥泰、绿城、华新、中齐，通过105次的竞价，最终以18.16亿天价将该地块纳入囊中，成为济南市新地王。每亩地折合820万元，楼面地价达3152元/平方米。由于地价高、且毗邻中海奥龙观邸和海尔绿城全运村等济南市万元楼盘代表，该地块上市时价格也将突破万元，成为济南市东部的又一高价豪宅。

2.土地单价最高：山东永安奥体场馆地块

该地块位于经十东路以南，奥体场馆以东，用途为商业金融业。土地面积32022平方米，土地价格5.2亿元，土地单价约为1083万元/亩，成为济南市2010年的单价地王。相比于2009年1878万元/亩的地王，价格降低不少。按照规划要求，项目地块内须配建中水、书报亭、公厕等设施，规划主体建筑高度应控制在100米左右。

该地块位于奥体片区，比邻东拓的居住用地地王，项目建成后将提升奥体片区的商业、办公氛围，促进东部新城的配套设施的完善，对于奥体片区的价值提升和东部新城的建设具有提升作用。

3.建筑规模最大：恒大城地块

位于济南市王舍人镇周靳郭片区，工业北路以南，商贸路以北，刘智远路以西，开源路以东，共有6宗土地。土地用途为居住和商服，总面积合计约720亩，建筑面积约220万平方米。其中居住地块建筑密度小于等于18%，绿化率大于等于35%，土地使用年限为70年。

因为地处市郊，该6宗土地虽然总价高达16.2亿元，但土地单价仅为225万元/亩，楼面地价仅有729元/平方米，在全市均处于较低的价格。按照恒大一贯的开发策略，恒大城于2011年上半年即可入市销售，且价格要低于市场均价，这对于该片区居住环境的改善和济南市房地产市场的发展具有重大影响。

四、商品房供应分析

（一）商品房供应概述

房地产供应以住宅为主，非住宅供应较少。2010年新增商品房供应中住宅部分占70%，共4万余套，非住宅部分为30%。在非住宅部分中，办公写字楼约37.6万平方米，占25%，商业用房约32万平方米，占21%，其次依次为地下室、公寓、车库和其他。

各区域预售量差距很大。历下区因开发时间早、在售楼盘多、推盘速度快成为预售量最大的区域，可占全市的41%。随着历下区可供建筑用地的减少，预预计未来几年预售量将会减少。天桥区因在售项目较少、区域价值虽潜力很大但现阶段表现不明显等原因，预售量全市最小，仅占7%。在今后几年，随着小清河治理的成效显现和片区开发的加速，预计天桥区的预售量将会增大，占比将会增加。

（二）商品房批准预售总量

济南市2010年商品房批准预售面积统计分析表

数据来源：济南建设网

济南市2010年商品房批准预售面积示意图

2010年商品房批准预售总面积为491万平方米，其中住宅面积341万平方米，占比70%，非住宅面积150万平方米，占比30%。

（三）商品房批准预售区域

济南市2010年商品房批准预售区域统计分析表

数据来源：济南建设网

济南市2010年商品房批准预售区域示意图

2010年济南市各区因在售项目和楼盘建设速度的不同而预售量有很大差别。历下区因在售项目多，且中海奥龙观邸和诚基中心预售量庞大而居全市第一。槐荫区因绿地卢浮公馆预售量大而成为全市预售量第二的区域。其他区域的尚品清河、鲁能领秀城、万达广场、万象新天、恒大名都等项目预售量都很大。

五、商品住宅新开盘及成交分析

（一）商品住宅新开盘及成交概况

2010年新增供应量达到217.49万平方米，整体开盘成交率为55%，成交均价为8375元/平方米，与去年相比新增供应量、成交量、成交均价均大幅上涨，但成交率出现明显下降。新增供应量以普通住宅产品为主，主力户型为90-110平方米两室和120-140平方米三室，中端房源供需两旺。

（二）开盘成交总量

济南市2010年商品住宅新增供应统计分析表

数据来源：山东中原数据库

2010年济南共有102个项目开盘或加推房源，开盘面积共217.49万平方米，整体市场开盘成交率达到55%，整体开盘均价为8375元/平方米；

2010年新增供应量较2009年同比上涨48%，而在价格高企、单套房源面积加大的市场环境下，整体市场的开盘成交率环比上年下降13%，成交均价环比上涨21%。

（三）商品住宅新增供应产品形态

济南市2010年各形态物业供需统计分析表

数据来源：山东中原数据库

2010年济南开盘或加推房源以普通住宅产品占绝对比例，其比例达到98.39%，洋房和别墅产品仅占总供应量的1.27%和0.34%；

就成交率而言，别墅产品的开盘成交率最高，达89.55%，一方面由于别墅产品稀缺、市场供应量小，另一方面在于中海开发商的品牌号召力；洋房产品的开盘成交率最低，主要源于当前洋房产品设计缺乏特色，导致市场的认可度较低。

（四）商品住宅新开盘户型

济南市2010年商品房新增供应各户型供需统计表

从新增房源的户型来看，主要集中在两室和三室房源，其中，尤以两室房源的供应量最大；

从成交房源的户型来看，两室和三室房源供需两旺，四室及以上户型的成交量最低；

从成交率来看，两室房源的成交率最高，达到60%，说明市场对两室房源最为青睐；其次为三室和一室房源，其成交率分别达到54%和50%，体现了市场中改善型、投资型需求旺盛。

（五）商品住宅新开盘面积区间

济南市2010年各面积区间供应走势示意图

数据来源：山东中原数据库

2010年济南商品住宅集中在91-110平方米和120-140平方米之间，以舒适性两室和功能性三室为主。

（六）商品住宅新开盘供应价格 济南市2010年各价格区段供需统计表

数据来源：山东中原数据库

2010年济南市商品住宅新增供应量集中在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米；

6000元/平方米以下房源的供应量最小，主要集中在恒大名都、万象新天项目，凭借低总价的优势，6000元/平方米房源的成交率最高，达到63%。

六、商品住宅成交分析

（一）商品住宅成交分析

1.商品住宅成交概述

2010年济南商品住宅市场成交约236万平方米，环比2009年下降20%，成交均价达到8598元/平方米，环比2009年增长43%。受房地产调控政策及房价持续上涨的影响，商品住宅市场的成交主要由新增供应量支撑，首次置业者和初次改善者成为房地产市场的主力客群。各行政区中历下区的成交量和成交金额最大，槐荫区和历城区在新上市项目的带动下，发展为房地产市场的后起之秀。

普通住宅产品的成交量达到227.7万平方米，成交均价为8314元/平方米；面积集中在90-130平方米之间，总价款在50-80万元之间。

花园洋房产品的成交均价为12221元/平方米，成交约4.9万平方米，单套总额平均约为212万元；

别墅产品的成交均价为17537元/平方米，成交约4.88万平方米，单套总额平均约为534万元。

2.商品住宅成交总量

1)成交对比

2006-2010年济南商品住宅成交面积对比（万平方米）

数据来源：山东中原数据库

2006-2010年济南房地产市场的成交面积基本呈现持续上涨的趋势。2008年受金融危机的影响成交面积下降11%，2009年在政策刺激、需求量触底反弹的带动下，成交量猛增，达到历史峰值；2010年在房地产市场价格上扬、财政及金融政策双双收紧的影响下，成交面积环比2009年下降20%。

2006-2010年济南商品住宅成交均价对比（元/平方米）

数据来源：山东中原数据库

尽管国家采取了一系列房地产宏观调控政策，但在当前卖方市场的背景下，2010年的成交均价在2009年6023元/平方米的基础上继续上涨，达到8598元/平方米，环比上年增长43%。

2006-2010年济南商品住宅量对比（套）

数据来源：山东中原数据库

由于2010年的成交均价提高、单套房源的平均面积加大，导致总房款的金额提高，2010年的成交套数环比上年下降25%。

2)月度供需对比

2006-2010年济南商品住宅销售量月度走势（万平方米）

数据来源：山东中原数据库

2010年济南房地产市场的月均销售量为19.7万平方米；其中，2月份受春节假期影响，济南房地产市场的成交量跌入低谷，3月份在新增供应量的刺激下反弹，之后保持持续上涨的态势；10月份在大量新项目上市的带动下成交量出现“井喷”，全年呈现出“蒸蒸日上”的势头。

3)月度价格走势

2006-2010年济南商品住宅月度成交均价走势对比（元/平方米）

数据来源：山东中原数据库

济南房地产市场的成交均价从2007年开始出现上涨的趋势，2008年底曾一度受金融危机的影响下降到2007年底的水平，但在2009年房地产刺激政策的影响下，成交均价从7月份开始快速上涨，2010年房价借势持续攀升；

同时，由于2010年的成交量主要由新增供应量拉动，成交均价受新增供应量价格的影响较大。

2010年济南商品住宅月度成交均价增长比例走势

数据来源：山东中原数据库

2010年的成交均价主要受新增供应量的影响上下波动；1月份在以高端改善型房源上市的带动下，成交均价达到历年峰值；之后2月份受成交量下降的影响，成交均价大幅下滑；3月份则是因中、低价房源的大量上市，导致成交均价环比持续下降；4月在中高端房源上市的带动下，成交均价恢复到正常市场水平。

3.商品住宅成交区域

济南市各区域2010年成交统计表

数据来源：山东中原数据库

历下区是济南市房地产市场的“领头羊”，成交量、成交金额和成交均价均遥遥领先； 槐荫区在绿地卢浮公馆的带动下，成交量排名第二位；而市中区由于区域内项目高端，尽管成交量低于槐荫区但成交金额和成交均价高于槐荫区，代表项目为万达公馆、银丰花园和鲁

能领秀城；

历城区为今年各区中发展最快的区域，由于恒大名都、万象新天和翡翠清河等项目的上市，拉高了区域成交量，成为2010年成交量排名第三位的区域；

高新区和天桥区在售项目较少，代表项目分别为茗筑美嘉和尚品清河。

4.济南市商品住宅成交分析 1)成交面积区间

济南市2010年商品住宅产品成交面积区间统计表（套）

数据来源：山东中原数据库

2010年成交面积区间集中在90-130平方米之间，占到总成交量的52%，主要在于新增供应量以此区间段为主，市场供需两旺；

由于130平方米以上房源的供应量增大，导致130-200平方米以上房源的成交量超过了50-90平方米之间房源的成交量，推动了济南房地产市场单套面积的增大。

2)成交单价区间

济南市2010年商品住宅产品成交单价区间统计表（套）

数据来源：山东中原数据库

2010年济南房地产市场的成交均价为8598元/平方米，主要在于8000-10000元/平方米的成交量占总成交量的43%；而6000-8000元/平方米产品的成交量占总成交量的37%；

单价万元以上产品和6000元/平方米以下产品的成交量分别仅占总成交量的11%和9%。

3)成交总价区间

济南市2010年商品住宅产品成交总价区间统计表（套）

数据来源：山东中原数据库

受成交单价、成交面积的影响，济南房地产市场的成交总价集中在50-80万元之间，占成交总量的39%；2010年成交套数最多的项目集中在中端项目，因此，加大了80万元以下房源的成交量；而中、高端项目三室房源的成交导致80-100万元和100-150万元的成交量分别占总成交量的20%和22%。

（二）商品住宅成交结构分析

1.普通住宅产品成交分析

1)成交总量

济南市2010年普通住宅成交统计

数据来源：山东中原投资顾问部

2010年济南普通住宅产品共成交227.71万平方米，成交均价达到8314元/平方米。济南市2010年普通住宅成交走势示意图

数据来源：山东中原数据库

2)成交面积区间

数据来源：山东中原数据库

2010年普通住宅产品的成交面积主要集中在90-130平方米，此区间成交量占到成交总量的52%；90平方米以下房源的成交量占成交总量的28%，其中包含大量公寓产品和70-90平方米之间房源；130-200平方米和200平方米以上房源的成交量分别占成交总量的18%和2%。

3)成交单价区间

数据来源：山东中原数据库

2010年普通住宅产品的单价集中在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米，两个区间的成交量分别占总成交量的37%和43%；

6000元/平方米以下和单价过万项目的成交量分别占总成交量9%和10%。

4)成交总价区间

数据来源：山东中原数据库

与以上成交面积、成交单价相对应，2010年普通住宅产品的成交总额集中在50-80万元之间，此区间的成交量占成交总量的40%，以中端项目和中高端项目的两室房源为主；80-100万元和100-150万元之间的成交量各占成交总量的20%和22%，这部分房源主要为中端项目的三室房源及高端项目房源；200万元以上房源均为高端项目的大户型产品。

2.花园洋房成交分析

1)成交面积区间

数据来源：山东中原数据库

2010年济南洋房产品以130平方米以上的大户型为主，主要集中在鲁能漫山香墅、中齐未来城、尚品清河、中齐他山、黄金99和海尔绿城全运村二期玫瑰园等几个项目；

2)成交单价区间

数据来源：山东中原数据库

单价在8000元/平方米以下的项目为尚品清河、8000-10000元/平方米的项目为中齐未来城的洋房产品、其余项目的单价均在万元以上；

3)成交总价区间

数据来源：山东中原数据库

受面积、单价的双重影响，洋房产品的总价款通常在200万元以上，单套总额在百万元以下的项目仅有尚品清河；中齐他山的洋房产品集中在150-200万之间。

3.别墅成交分析

1)成交面积区间

数据来源：山东中原数据库

2010年只有中海奥龙观邸和外海蝶泉山庄两个项目销售别墅产品，其中，中海奥龙观邸别墅产品的面积在375-600平方米之间，外海蝶泉山庄在220-320平方米之间.2)成交单价区间

数据来源：山东中原数据库

外海蝶泉山庄的别墅销售均价由年初的11000元/平方米上涨到12000元/平方米，中海奥龙观邸别墅的销售均价从18000元/平方米上涨到24000元/平方米.3)成交总价区间

数据来源：山东中原数据库

中海奥龙观邸的别墅总价款全部在300万元以上，而外海蝶泉山庄的别墅由于销售产品和面积的差别，总价款从198-380万/套之间。

转：中原地产：济南市房地产市场2010年年报（下）

(2011-01-31 19:06:58)

七、2011年济南住宅市场预测

1.未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大

2010年的房地产调控未达到预期目标，2010年12月中央经济工作会议将 “宽财政、稳货币”作为2011年宏观调控的主要思路，“调结构”和“防通胀”则成为2011年的两大任务，“增加供应、抑制需求” 为楼市调控政策的主导方向，“更严、更紧、更广”将是2011年房地产调控的鲜明基调，2011年楼市调控主要体现在以下几个方面:（1）继续加强原有政策的落实。2011年将继续执行稳健的货币政策，预计2011 年全年M2 增速和新增贷款目标将分别为16%和7 万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；限购、限贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一步严格执行；

（2）政策控制力度将加强。若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房交易的营业税或会恢复5年内全征；作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段的房产税改革，有望在2011年迈出实质性步伐；保障房建设力度将会继续加大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在2011年颁布执行，关键是看楼市控制的阶段性效果而定。

（3）政策覆盖面将扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。

2.济南热点开发区域将呈现遍地开花的态势，一线品牌开发商市场标杆作用进一步显现，将推动市场供应量大幅增加

城市规模不断扩大、政策监管、一线品牌开发商带动将迅速提高2011年济南房地产市场供应量，预计2011年的潜在供应量将达到375万平方米：首先，从济南房地产热点片区看，济南老城区旧城改造和城区外拓同时进行，土地供应量将大幅增加，老城区、西客站片区、滨河新区、唐冶新区、九曲片区将同时成为2011年济南房地产市场的热点片区，其中西客站片区、滨河新区将为供应增

速最快的片区；其次，政府对土地监管力度的加强将有效缩短自土地成交至开盘上市的时间、提高土地使用效率，这将成为市场供应量增加的政策背景；再次，作为市场主体的开发商尤其是如中海、恒大、绿地等一线品牌开发商等开发效率高、上市速度快，将有效拉动济南住宅供应量，其市场标杆作用将进一步显现。3.市场分化现象将进一步明晰，济南住宅市场有望实现量价齐涨 2011年济南普通住宅特别是老城区外围片区如西客站片区、滨河新区中端楼盘供应量将大幅增加，继续从紧的政策、市场供应量加大导致竞争激烈程度增强，中端普通住宅供应量的放大和性价比的提高将拉动济南商品住宅成交量增长；同时老城区高端项目或以齐全配套、或以稀缺景观资源、或以突出产品优势等体现其稀缺性、保值增值性和高端品质，满足规模正快速扩大的高端改善型及投资型客户的置业需求，其代表性项目有万达公馆、海尔绿城后期洋房别墅、领秀城漫山香墅二期、保利海德公馆等，这些项目的上市将迅速拉高济南商品住宅销售均价。2011年济南商品住宅有望实现量价齐涨。

八、写字楼市场

山东中原写字楼监测起始于2010年6月份，为方便统计，仅对2010年下半年写字楼市场进行综合分析。

（一）2010年下半年写字楼市场情况概述

受新增供应量增大及宏观调控对住宅投资者挤出效应的影响，2010年下半写字楼市场出现量价齐升。2010年下半年新增供应总量为14.36万平方米，成交总量为16.97万平方米，成交均价为11100元/平方米。

2010年下半年热点成交板块为泺源大街板块和奥体板块，热销项目为万达中心、鲁银银河大厦和鲁商国奥城。

从潜在供应量来看，预计2011年将有115万平方米写字楼体量上市销售，其中奥体板块和泺源大街板块的供应量位居前两位，据此推测2011年的热点板块仍然为这两者，高新区板块也将以17万平方米的供应量成为2011年的热点板块。

（二）写字楼区域划分 济南市写字楼主要板块分布图

按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。

（三）写字楼供应量

1、下半年各月供应量分析

济南市写字楼供应量分析（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

下半写字楼预售量总计12.10万平方米，新增供应量总计14.36万平方米。在售供应量最大的月份为7月、10月和9月，供应量主要来自于鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。

2、下半年各板块供应面积变化走势

下半年各板块供应面积及比例图（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

下半新增供应量主要来自两个板块，分别为奥体板块和泺源大街板块，各自分别有10.86万平方米和3.5万平方米的新增供应。

（四）写字楼成交分析

1、下半年各月成交面积变化走势

济南市写字楼成交量分析（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

2010年下半年写字楼成交总量为16.97万平方米，与供应量的月度分布一致，7、10月份成交量大，说明供应量成为影响济南写字楼成交量的最关键因素。其中热销项目为鲁银银河大厦、万达中心和鲁商国奥城。

今年出台的房地产新政虽然对写字楼市场造成一定的影响，例如：首付比例的提高和对外地人购房的限制，一定程度上抑制了投机需求；央行加息增加了购房者的购房成本，部分写字楼购房者选择继续进行观望；但总体来讲新政效果不够明显，更充分说明供应量对写字楼成交量的影响作用远远大于政策。

2、各板块下半成交面积变化走势 各板块成交量及成交比例图（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

在2010年下半年奥体板块和泺源大街板块成为成交的主力板块，奥体板块以9.35万平方米的成交量位于各板块之首；泺源大街板块以3.89万平方米的成交量位于第二位；其余板块成交量一般，其中高新区板块下半年有1.56万平方米的成交，位于第三位；二环东路板块、山大路板块和纬二路板块的成交量则分别为1万平方米、0.79万平方米和0.38万平方米。济南市写字楼各板块成交量分析（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

在各板块的成交表现中，奥体板块在7月和10月份表现最为突出，主要由于这两个月鲁银银河大厦和鲁商国奥城项目的上市，开盘即成交良好；泺源大街板块在各月都表现比较平稳，8月、9月和11月份成交量均位于各板块第一位，这主要是由于万达中心的热销带动，在12月份，由于万达中心项目售罄，且无新房源加推，泺源大街板块才落后于其余板块；其余板块相比，高新区板块的成交面积各月均优于山大路板块，山大路板块略优于纬二路板块；二环东路板块由于在售供应较少，各月成交量均较少，只有12月份表现尤其突出，主要是由于中润世纪广场在本月售罄，23-27层连体出售，大大增加了本月本板块的成交面积。

（六）写字楼售价分析

1、下半各月成交价格变化走势

济南市写字楼成交价格分析（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

2010年下半年各月成交均价的走势呈现稳中有升的特点，从7月份的9970元/平方米一路攀升到10月份的12527元/平方米。10月份销售均价的大幅上升主要由于奥体板块鲁商国奥城项目的上市，均价高成交量大的特点大幅拉高了整体市场的销售均价。11月份本板块成交量的下降又使销售均价有所下行，12月份中润世纪广场清盘，项目自身的高均价及大成交量的支撑，再度拉高了整体市场的均价，使得本的最后一个月写字楼市场的成交均价达到顶峰，为12770元/平方米。

2、各板块下半成交价格变化走势

济南市写字楼各板块成交价格分析（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

从各板块销售均价来看，处在第一位的始终是二环东路板块；泺源大街板块仅在10月份被奥体板块超越，其余月份稳居于各板块成交均价第二位；下半年的前三个月山大路板块成交均价居于第三位，10月份开始由于鲁商国奥城的开盘销售且均价高的特点，逐渐被奥体板块所超越；纬二路板块和高新区板块则分别位于各板块成交均价的第五位和第六位。

截止到12月份，二环东路板块的成交均价为14500元/平方米，泺源大街板块为14000元/平方米；奥体板块和山大路板块分别为12250元/平方米和11000元/平方米；纬二路板块和高新区板块则分别为9500元/平方米和8495元/平方米。

（七）下半写字楼推广项目列表及排名 济南市写字楼推广项目列表（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

下半年各写字楼项目共投放广告56次，投放版面数达49版。下半年报纸广告投放量较多，共有8个在售项目和3个将售项目投放了广告。在售项目投放广告主要是为了宣传项目品牌、形象和提供项目产品及销售信息，将售项目投放广告主要为提升开发商的品牌和树立良好的项目形象，为未来入市做好充分的准备。济南市写字楼项目推广排名（2010年下半年）

数据来源：山东中原数据库

下半年项目推广排名如上图所示，齐源大厦位于项目推广排名的第一位，共投放了13次广告；万达中心和鲁商国奥城各投放了12次广告，分居第二位和第三位；中铁汇展国际因其6次的报纸推广居于排名第四位；天业国际和鲁银银河大厦均以3次的报纸投放量位于第五位和第六位。

（八）后市预测

济南市写字楼各板块潜在供应量分析（2011年）

数据来源：山东中原数据库

从2011年潜在供应量来看，供应最为丰富的板块为奥体板块，共有42.4万平方米；供应量位于第二位的为泺源大街板块，潜在供应为19万平方米；高新区板块以17万平方米的潜在供应居于各板块潜在供应的第三位；二环东路板块、纬二路板块和山大路板块的潜在供应量分别为14.3万平方米、13.1万平方米和9.2万平方米。

九、商业市场

山东中原商业监测起始于2010年6月份，为方便统计，仅对2010年下半年商业市场进行综合分析。

（一）整体市场概述

2010年下半在供应量放大及政策利好两重因素的影响下，济南商业市场表现活跃。新增供应总量16.46万平方米，成交总量12.63万平方米，底商销售均价为24116元/平方米。其中中部区域市场活跃度最高，其新增供应量和成交量最大。

（二）商业区域划分

根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。

中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西； 东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉； 南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；

西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路； 北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。

（三）商业供应量

1、下半各月预售量和新增供应量

数据来源：山东中原数据库

2010年下半年商业预售合计19.62万平方米，11月最高，为8.62万平方米，占下半年预售总量的43.9%。

2010年新增供应量16.46万平方米，因市场环境日益明朗、新增供应在年末出现明显“翘尾”。12月新增供应量最高，为8.51万平方米，占2010年下半年新增供应总量的51.7%。典型新增项目为诚基泉城新时代、槐荫广场、齐鲁鞋城、红尚坊等。

2、下半各区域新增供应量

数据来源：山东中原数据库

从各区域新增供应量来看，中部区域商业供应量最高，为9.84万平方米，占下半年商业新增供应总量的59.8%。南部新增供应量最低，为0.35万平方米，仅占下半年商业新增供应总量的2.1%。

3、下半各月在售供应总量

数据来源：山东中原数据库

2010年12月份住宅（写字楼）底商为济南商业供应的主体，其占比为86%，12月受诚基泉城新时代项目的影响，达到最高为11.84万平方米；纯商业项目仅占整体的14%，现在售典型纯商业项目为齐鲁鞋城、红尚坊、东环商业广场二期、槐荫广场等。

（四）商业售价分析

1、下半年在售纯商业项目售价

2010年下半年济南纯商业项目售价受地段影响较大，其中中部区域售价最高，如泰府广场和红尚坊，其首层单价在10万元左右；其他区域在售纯商业项目售价价格差异不明显，其中首层价格均集中在25000元/平方米左右。总体纯商业项目售价2010年下半年比较平稳。

2、下半各月底商成交价格变化走势

数据来源：山东中原数据库

济南市底商2010年下半年整体销售均价为24116元/平方米，7月至9月保持平稳上涨，10月没有新推底商项目，售价出现小幅因供应引起的结构性下降，11月售价又开始上涨，涨幅较大，截止2010年12月济南市底商的平均售价为27934元/平方米。

3、各区域下半底商成交价格变化走势

数据来源：山东中原数据库

2010年下半年各区域各月底商售价受其地段、位置及供应量等多重因素影响出现大幅度的起伏变化。整体而言中部和南部底商售价一直保持在高位，南部区域在鲁商广场和泉景天沅两个项目的带动下，年底售价有大幅攀升，西部区域受绿地卢浮公馆项目的开盘和加推的影响，在9月和12月售价上升，东部区域在中齐未来城11月商铺开盘影响下，拉高了售价，而北部区域底商项目较少，没有新开项目，价格比较稳定。

（五）商业成交分析

1、下半各月成交面积变化走势

数据来源：山东中原数据库

2010年下半年济南市商业销售总量为12.63万平方米，其中底商成交7.49万平方米，占总成交量的59.3%，纯商业成交量5.14万平方米，占总成交量的40.7%。

济南商业市场成交量呈现以下特点：底商成交量稳步上升，纯商业成交量起伏较大。原因如下：济南在售底商项目较多，纯商业项目较少，开盘当月成交量较大，销售率均能达到50%以上，次月成交量明显下降。

2、下半年各区域成交总量

数据来源：山东中原数据库

济南商业市场2010年下半年成交总量以中部和东部区域最高，南部最低，各区域成交量由高到低依次为中部、东部、西部、北部和南部，其成交比例分别为47.9%、20.2%、15.8%、10.3%、5.8%。

3、下半各区域成交面积变化走势

数据来源：山东中原数据库

中部区域凭借其独一无二的黄金位置、良好的配套、稳定的消费客群仍然是商业投资的重点和热点区域，济南城市东拓的步伐，让东部城区步入了快速发展的快车道。东部作为近几年新形成的商圈，一马当先，领跑其他区域，成为商业投资者最为青睐的区域。南部商圈和北部商圈相对商业项目较少，对投资者的吸引力

远不如中部和东部区域。南部地区主要为济南市的住宅区域，商业氛围不足，纯商业项目较少，住宅底商多为位置欠佳的大面积商铺，影响成交量。

小结：第一，供应量是影响济南商业市场成交量的主要因素，成交量高的区域一般为新增量高的区域，同时也是区域地理位置优越、商业配套完善、发展潜力较大的区域，如中部区域、东部区域，而成交量比较小的区域是新增供应不足、商业氛围不浓厚的区域，如南部区域；

第二，2010年针对住宅市场的调控政策作为影响成交的次要因素，部分投资客户在政策压力下从住宅转向商铺，对商业市场成交起到了一定的促进作用。

（六）下半商业推广项目列表及排名

数据来源：山东中原数据库

2010年下半年济南市商业报广投放频次为252次，共计214.25个整版。

数据来源：山东中原数据库

中部区域因为商业项目较多，红尚坊、诚基泉城新时代、万豪国际等，报广投放频次最多，为140次，共计131.25个整版，其次为东部区域，区内东环商业广场投放频次多。

济南市2010年商业报媒投放量Top10

数据来源：山东中原数据库

（七）后市预测 1、2011年商业潜在供应总量

2011年租赁商业的潜在供应面积约为61.2万平方米，销售类商业共计约为24.97万平方米。2、2011年各区域商业潜在供应量分布

数据来源：山东中原数据库

潜在供应量以中部、东部最大，南部北部供应量较小。

3、后市预测

1)商业地产在济南房地产市场中所占份额及地位将快速提升

各区域如高新区、纬十二路沿线、南部高端居住区前期开发住宅入住率已达较高水平，而区域性商圈尚未形成，为商业地产带来大量稳定客流和市场空间，同时济南对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；2011年将对住宅执行更严厉的调控政策，在济南商业物业以往价格平稳增长售价尚存较大上升空间的背景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大；济南品牌商业项目如恒隆广场、红尚坊、万达广场等将以新颖的商业业态和经营管理方式，带动自身及区域商业的发展。以上几点将促使济南商业地产在房地产市场中所占份额及地位快速提升。2)潜在供应量预测：中部东部区域供应量大

2011年济南商业市场已有明确规划的纯商业项目有恒隆广场、丁豪广场等、部分住宅底商也将要推出，供应量以中部和东部区域最高。东部商圈正慢慢崛起。3)成交量预测：成交量有维持平稳增长的可能性

济南商业氛围和购买力有限，地段是影响商业成交量的主要因素，会阶段性影响成交量。但只要开发适销对路的商业产品，2011年商业市场的成交量依然有平稳增长的可能性。

4)价格预测：2011年商业价格有小幅上涨

2010年底许多开发商调整销售策略，预计2011年商业价格有小幅上涨。

十、报媒推广分析

（一）商品房报媒推广概述

商品房报媒推广总量增加，投放频次和总版面数均有增加。2010年在政策的压力下购房者观望和待购情绪弥漫，开发商通过增加广告投放频次和版面，宣传项目品质、促销信息等，打消购房者观望情绪，促进销售。

报媒投放量各区差距很大，个别项目的庞大投放量对区域投放总量具有较大的拉动作用。历下区因在售项目多开盘次数多而报媒投放量最大，高新区因在售项目少、且多为尾盘而报媒投放量全市最少，历下区为高新区的10倍有余。因为投放频次较多，历城区的恒大名都、历下区的诚基中心、万豪君悦府，市中区的万达广场，对各区的报媒投放总量贡献率较大。

（二）商品房报媒推广总量

济南市2010年媒体推广监测情况统计表

数据来源：山东中原数据库

2010年共投放2141个频次，投放版面总计1774个整版，与2009年相比分别增长了17%和15%。

（三）商品房报媒推广区域

济南市2010年各区域媒体推广统计表

数据来源：山东中原数据库

历下区诚基中心、万豪君悦府等项目2010年广告投放量巨大，使该区域2010年报纸广告投放量居第一位；其次为市中区，区域内万达广场、鲁能领秀城等项目广告投放量较大。

（四）商品房媒体推广排名

济南市2010年商品住宅报媒投放量Top10

数据来源：山东中原数据库

第四篇：2018深圳上半年报

深圳半年报：一手价格跌了147元/㎡，二手涨了4%

以半为划分点来看，2018年上半年深圳楼市的成绩并不坏。乐有家研究中心数据显示，上半年一二手住宅成交量环比虽下跌，但同比均上扬。从1月到6月，一手住宅成交价格跌了半年，少了147元/㎡，二手住宅成交价格涨了半年，涨幅4%。

除了销售市场，租赁市场上半年表现亦可圈可点。乐有家研究中心数据显示，近年来深圳租赁市场成交量价显著走高，但租房成本的提高，也导致租客搬迁关外成为大趋势。

一手住宅

成交量呈下滑趋势

自2016年至今，深圳一手住宅半成交量出现下滑趋势。2016年上半年全市成交一手住宅23170套，到了2018年上半年全市仅成交了12804套，减少了44.74%。

价格半年跌了147元/㎡

深圳2018年上半年一手住宅的成交最高点出现在年初的1月，随后受春节假期影响，2月成交量急剧下滑，至2018年的5-6月才恢复年前水平。

关内价格均呈跌势

2018年上半年，除盐田外，深圳关内各区一手住宅成交均价同比均呈跌幅，而宝安与龙岗则同比上涨。成交量方面，龙岗与宝安依旧是成交主力。盐田上半年无一手住宅成交。

二手住宅

套均价格较一手少近百万

乐有家研究中心数据统计显示，全市上半年成交33704套二手住宅，环比下跌2.52%，同比上涨16.22%；成交均价为55031元/㎡，环比上涨2.65%，同比上涨3.62%；套均价格较一手少近百万元。

价格半年涨了4.04% 二手住宅上半年成交最高点出现在5月，最低点亦在春节假期的2月；成交均价则逐月小幅上扬，半年涨了4.04%。

各区成交量价均涨

乐有家研究中心数据显示，2018年上半年深圳各区二手住宅成交量价同比均呈涨幅，其中价格涨幅较小，成交量涨幅则较为明显。

深圳二手住宅楼盘热销榜

2018年上半年，深圳二手住宅热销楼盘出现了许多购房者熟悉的面孔。龙珠花园、桃源村、皇御苑、振业峦山谷、丽湖花园、星海名城以及中海康城花园，也均是2017年深圳二手住宅楼盘热销榜前十名的小区。而上半年排名第一的华润城润府，是当之无愧的“网红盘”。无论是该小区三期新房，还是一期的二手房，均受到购房者的强烈关注。

关内200万二手住宅挂牌房源 罗湖盐田最多

对于手头较紧的购房者而言，若想购买总价200万内的二手房源，可以在坪山、光明、大鹏多了解，盐田、罗湖与龙岗也有小比例的低价房源存在。作为关内区域，罗湖200万内房源占比甚至多于龙岗，主要是因罗湖发展较早，区域内存在众多老旧房源，剩余产权年限短，面积小，故单价较低。

三、租赁市场

成交量显著走高

在国家及各市政府对租房市场的大力扶持下，2018年住房租赁市场迎来众多利好。同时，深圳大力放宽人才引进政策，吸引了一大批应届生的流入，也为租房市场带来大量需求。多重影响下，2018年上半年深圳租赁市场成交量显著走高，环比上涨12%，同比大涨33%。

3月6月仍是传统旺季

每年春节后的3月与毕业季6月，均是租赁旺季，2018年也不例外。

深圳楼盘热租榜

乐有家研究中心统计了2018年上半年深圳热门租赁小区排行榜，其中关外小区占比达7成。近几年关内高租金+关外交通发展的大环境下，出现了租客由关内往关外迁移的大趋势。

第五篇：武汉楼市2011年年报

武 汉 楼

市

2011年年报

2011武汉楼市年报

（一）楼市调控

楼市调控进程

2011年1月14日 武汉市正式出台商品住房限购令 本地家庭限新购一套房

(1)自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心城区(七个主城区和东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。

(2)不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。

(3)对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。

2011年2月12日 湖北两会：推进房价与居民收入基本适应

省“十二五”规划纲要草案中提出，“十二五”时期我省生产总值年均增长将达10%以上。伴随着经济总量的提升，一系列民生举措也写进“十二五”的蓝图中：城乡三项基本医保参保率达95%;推进房价与居民收入基本适应;充分就业作为发展的优先目标;逐步统一城乡基本医保制度框架。

2011年2月24日 汉版国八条出台:拥有两套住房将不能再买房 外地人限一套

武汉市自2011年2月23日起将原有住房限购政策调整为：暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。

2011年2月28日 非住宅存量房首次增收个人所得税3%

武汉市发布《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》，对存量房转让征收有关税收政策进行调整：

文件规定，武汉首次对个人转让非住宅财产所得征收个人所得税及土地增值税。同时采取“先税后证”的方法，必须依法缴纳土地增值税或出具免征证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。

2011年4月5日 武汉出台保障房申请新规：无房才可申请有房只拿补贴

有三种情况按无自住房认定：第一，子女居住父母住房的，参与本人家庭和父母名下的现住房面积分摊后认定其住房面积。其中本人家庭无自有住房，单独立户的子女分摊后的住房面积符合现行廉租住房保障面积条件的，按无房认定。

第二，租住他人的私有房屋和他人转租的公有住房;居住的单位办公用房或集体宿舍;临时搭盖，需要拆除的房屋等，不属于现住房范围。五年内转让、过户给他人的自有住房或公有住房，按转让、过户房屋的建筑面积认定。

第三，原住房已拆迁，或已签订拆迁协议未实施拆迁，被拆迁房屋人均住房建筑面积符合现行廉租住房保障面积条件的，按无房认定。

2011年4月29日 在汉购房纳税社保有硬要求近两年须满一年

市房管局交易中心有关人士表示，“限购令”执行过程中，车船税、营业税等不能作为纳税证明，必须是近两年满一年的个人所得税纳税证明或近两年满一年的社保缴纳证明。

2011年5月17日 武汉出台公共租赁房供给新规

市房管局公布了《市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》，市民广泛关注的武汉市公租房“大政方针”由此确定。“意见”指出，可以通过收购改造二手房等7种方式，广泛筹集公租房房源，为城市大量“夹心层”解决住房难问题。

2011年5月20日 鄂版“一房一价”细则今起实施 不合格将责令整改

《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》今起实施，武汉市将5月定为“商品房销售明码标价规范月”，集中开展全市商品房明码标价专项检查，范围包括全市预售、销售现房的房地产经营企业及中介服务机构。

2011年5月25日 武汉市6月1日起执行2011公积金缴存额度

武汉住房公积金管理中心发出通知，调整2011职工住房公积金缴存额度，从6月1日起执行2011的缴存限额，在职在岗职工的最低缴存基数不得低于900元，最高缴存额度应不超过2358元。

2011年7月25日 武汉二手房买卖实行电脑评估 阻击“阴阳合同”

武汉市地税局和市房管局发布通告称，从7月30日起，在江岸区实行二手住房交易电脑评估，取代之前的人工评估，之前的评估手续费随之取消，该措施年内将覆盖全市各区。

2011年8月1日 武汉公布今年基准地价 住宅用地最高11635元/平

武汉市新的土地级别与基准地价分商业、住宅、商务办公、工业四类用地，分别为9级、7级、6级、5级。

我市住宅用地最高级别主要分布在汉口永清片、沿江片、武昌中南路等地区，Ⅰ级地级别基准地价为11635元/㎡;商业用地最高土地级别分布在汉口中山大道、解放大道、建设大道沿线，Ⅰ级地级别基准地价为22602元/㎡;商务办公用地最高级别主要分布在汉口建设大道、新华路、解放大道沿线，Ⅰ级地级别基准地价为15880元/㎡;工业用地高级别主要分布在城市内环线以内，Ⅰ级地级别基准地价为1640元/㎡。

2011年9月21日 武汉公租房审核流程出炉 申请公租房需先办资格证

武汉市房管局发布《2011服务指南》，披露了公共租赁住房保障资格证明的审核流程。住房困难家庭和新就业职工都可以申请。该资格证审批时限为45个工作日，有效期为两年。

2011年9月28日 武汉调整财政预算 增19亿建设保障房等项目

武汉市人大常委会议决定，批准《2011年武汉市级财政预算调整方案》，市级财政的收支预算由年初的930亿余元调整为949亿余元，增加19.3亿元。

2011年10月18日 武汉颁布法规要求5000工地11月起“绿色施工” 从11月1日起，《武汉市绿色施工规定(试行)》(以下简称《规定》)将正式实施，对武汉5000多工地施工有可能产生噪音、排水、扬尘等作出明文规定，减少施工对环境造成的不利影响。

2011年11月15日 武汉房价控制目标已顺利实现 明年继续限购限贷

武汉市房管局向市人大汇报了今年全市住房保障工作完成情况。据介绍，今年武汉市保障房建设任务圆满完成，全年开工各类保障房12万套，超过省政府下达的任务套数，数量位居全国15个副省级城市之首;房价涨幅同比回落，实现了新建住房价格控制目标等。明年，武汉市还将建设12.2万套保障房，并继续落实限购政策，适时启动商品房预售资金监管。

2011年11月28日 12月1日起武汉市提高最低工资及低保标准

根据政策，中心城区最低工资标准由900元/月调整为1100元/月，远城区最低工资标准由750元/月调整为900元/月，新标准于12月1日起执行。

武汉市城乡居民最低生活保障标准具体调整如下：中心城区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区、化工区城市低保标准由360元/月提高至450元/月;远城区城镇低保标准由300元/月提高至380元/月;中心城区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区、化工区农村低保标准由1730元/年提高至2400元/年;远城区的农村低保标准由1440元/年提高至2000元/年。

2011年11月29日 新豪宅标准12月1日起正式实施

一、中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过140万元(含140万元)。

其他远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过90万元(含90万元)。

二、已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。

商品房住房的装修成本由武汉市住房保障和房屋管理局负责人订。

三、自2011年12月1日(含)以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原(武国土房发[2008]482号)规定标准执行。

2011年12月16日 公积金管理中心：买经适房可办公积金贷款

购房者可要求开发商到公积金中心办理备案手续，符合规定的购房者，可办理公积金贷款，低收入者可享两成首付。

2011年12月23日 市民年省6000万 武汉市区二手房电脑估价月底启动

继7月30日武汉市在江岸区试行二手房交易电脑估价后，本月底以前，中心城区电脑估价系统全部上线，二手房交易实现“人评”改“机评”。

商业贷款以及公积金贷款等信贷部分

2011年1月17日 银监会：2011年继续对房地产实施差别化房贷政策

中国银监会召开2011年工作会议，会议指示，2011年要严密防范四大风险(即信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险)，坚决守住风险底线。而对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

2011年1月26日 “新国八条”：二套房首付提高至60%省会居民暂停购买第三套房

国务院出“新国八条”进行第三轮调控，要求将二套房房贷首付比例提至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买第三套房，坚决遏制投资投机性购房。同时通过加大保障房建设，调整完善相关税收政策，严格住房用地供应管理，建立约谈问责机制等一系列举措，进一步做好房地产市场调控工作。

2011年3月28日 《委托扣划公积金归还公积金贷款管理办法》、《委托扣划住房公积金归还公积金贷款操作细则》

武汉住房公积金管理中心发布《委托扣划公积金归还公积金贷款管理办法》及《委托扣划住房公积金归还公积金贷款操作细则》，新的管理办法中简化了办理程序，提供方便快捷的一站式服务。简化后的流程于3月28日起在全市正式实施。

2011年5月26日 武汉调整公积金缴存标准 每月不低于144元 不高于2358元

根据今年新实施的《武汉住房公积金管理条例》要求，我市各住房公积金缴存单位应每年按上职工工资总额，调整当年住房公积金缴存基数。即2011公积金月缴存额=2010职工月均工资总额x规定的公积金缴存比例。

2011年6月7日 满足单身族买房需求 武汉公积金贷款额度上调至70%

武汉住房公积金管理中心对贷款额度适当调整，支持单身职工买房。新的政策是，无论单身职工买一手房、二手房，还是商转公，额度上限调整为不超过所购房屋总价的70%。如上述买63万元的房子，最高就可贷到40多万元。

2011年6月15日 央行年内6调存款准备金率

6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是今年来第六次上调，存款准备金率达历史最高值21.5%。

2011年内，央行在1月20号，2月24号，3月25号，4约1号，5月18日，6月20日分别六次上调存款准备金率。

2011年7月6日 央行三度加息 房贷利率创10年新高

7月6日央行宣布，7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，同时其他档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。经过本轮加息，商业贷款利率普遍上调0.25%。

2011年内，央行在2月9日、4月6日和7月7日分别三次加息。

2011年11月30日 央行三年内首次下调人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定从2011年12月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。之前的存款准备金率为21.5%，此次下调后为21%。

2011年12月16日 公积金管理中心：买经适房可办公积金贷款

购房者可要求开发商到公积金中心办理备案手续，符合规定的购房者，可办理公积金贷款，低收入者可享两成首付。

2011武汉楼市年报

（二）：房价涨幅

限购、限价、限贷，在“限”字当道的2011年，我们虽然看到房价只涨不跌的神化被打破了，于是售楼部被砸了;但汉口中心区房价仍轻松破万。我们虽然看到房企不再是大爷，有的已经破产了，但武汉房价涨幅仍超过两位数，汉阳这个曾经的价格洼地也慢慢积累成高地。

一、商品住房价格情况

2011年，主城区商品住房价格为7579.93元/平方米，较2010年价格水平上涨933.31元/平方米，楼市价格涨幅14.04%，涨幅环比2010年缩小0.31个百分点，房价快速上涨势头已减缓。

数据显示：2011年1月-2月，主城区商品住房价格延续2010年下半年快速上涨势头而继续快速上涨;在2011年2月下旬武汉市出台严厉的“限购”政策后，3月-5月，主城区房价上涨势头明显减缓;受上市量增加和部分购房需求释放双重影响和少数新开的价位较高项目对价格拉高的影响，6月-9月，房价上涨势头再次有所上扬，不过上涨幅度小于年初;从10月开始，在经历半年多的“限购限贷”楼市调控下，在大多数项目的开盘去化率不太理想而新增存量不断增加的压力下，部分项目通过特价房和加大折扣力度方式房价略有下调，整体主城区房价开始出现停涨局面，并在年末出现微幅下跌。

二、商品住房区域价格情况

2011年，武汉区域成交均价排在前三的仍然是汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区这三大中心区，其中：汉口中心区均价最高，突破10000元/平方米价格大关，达10504.84元/平方米，其次是武昌中心区，成交均价突破9000元/平方米，达9878.30元/平方米，汉阳中心区成交均价将要突破9000元/平方米关口，为8954.60元/平方米。

2011年，全市主城区商品住房价格较2010年均继续有所上涨。从上表中可以看出：十大主城区较2010年涨幅，除汉阳中心区、南湖片、青山区和汉口中心区涨幅较小，不到10%外，其他片区2011年成交均价涨幅均在10%以上。

二、商品住房销售情况

2011年武汉市主城区商品住房共成交70092套，与去年相比增加3962套，增幅5.99%，平均每月销量为5841套;成交面积706.19万平方米，较2010年增加13.78万方，增幅1.99%，平均每月成交了58.85万平方米。

(一)分户型销售情况

数据显示，2011年主城区商品住房成交面积范围主要集中在90-120平方米，共成交26491套，占到主城区总成交量的37.8%，较2010年减少2个百分点;其次是90平米以下的户型成交21861套，占总成交量31.2%，较2010年增加7.7%;120-140平方米的户型，成交15114套，占总成交量的21.6%，较2010年减少4.5%;140平方米以上成交6626套，占总成交量9.5%，较2010年减少1.1%。2011年，90平米以下的户型成交量及成交占比明显增加。

2011武汉楼市年报(三)：购房者看跌2012

2011年的楼市就算有再多的风风雨雨，也终究是过去了。2012年，楼市寒冬是否会继续，政府的宏观调控是否会坚持，多数地产商给出了肯定的答案，大都不看好今年的房市，认为房价还会跌5.3%左右。

那么，消费者在市场中又扮演什么样的角色，是怎么看待今年的楼市状况的，又有多少购房者会抄底买房?亿房网特别组织了网上调查、现场调查等活动，及时的反映消费者的购房观念，主要从以下几个方面进行了调查：

1、传统三大中心区商品住房受热捧，二七后湖片区被看好

武汉三大中心区的商品住房受到41.6%被调查者青睐，其中20%的网友选择汉口中心区，16.3%的网友选择武昌中心区，5.3%的网友选择了汉阳中心区。调查显示，汉阳作为武汉中心区商品房的价值洼地仍未引起网友足够重视，随着二七后湖片推盘量增加和武汉市政府的迁移计划，周围区域的商品房受到网友追捧，有10.4%网友选择在二七后湖置业，比重仅次于汉口中心区。另外，东西湖片的关注度较以往有明显提高。

2、市场虽存在一定的改善性和投资性需求，但仍以刚性需求为主

在购房目的的调查中，刚性需求表现明显，购房自住的消费者比重高达59.2%，因改善性需求而购房的消费者只占27%，购房为投资的消费者比重占13.9%。

18-45岁的消费者更多的是刚性需求，特别是18岁以下的占到87.5%，其次是18-25岁的占74.5%。其中，36-45岁的消费者多有一定的原始积累，自住和改善性需求较为平衡。45岁以上的消费者由于大多已拥有房产，因此改善性需求高达54.5%。3、62.8%的消费者看跌2012年武汉房价

在武汉房价走势调查中，看涨呈现了一边倒，认为房价将稳定、不涨不降的消费者只占到9.3%，认为房价将下降的消费者占62.8%，认为房价将上涨的消费者只占7.2%。经历了一年“最严厉楼市调控”，绝大多数消费者面对房价日渐下降的现实，购房心态已经发生改变，加上目前物价上涨因素影响，大多数消费者仍看跌2012年武汉房价。另外，选择继续观望的消费者高达20.7%。

2011武汉楼市年报(四)：城建规划助力“大复兴”

武汉市总体规划修编情况

2011年是国家十二五规划的开局之年。武汉市十二次党代会提出新的奋斗目标：将武汉建设成为立足中部、面向全国、走向世界的国家中心城市，实现大武汉新的伟大复兴。

城市发展的总体目标为：坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，将武汉建设成经济实力雄厚、科学教育发达、产业结构优化、服务体系先进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市。

武汉都市发展区空间结构图

城市建设目标为：加快城市建设现代化进程，提供多元化、多层次的公共服务和现代化的交通与基础设施体系，普遍提高人民居住水平，创造高质量的居住生活环境，建设宜居城市;保护“江、湖、山、田”的自然生态格局，构成合理的生态框架，建成山清水秀、人与自然和谐、具有滨江滨湖特色的生态城市;保护历史文化名城，彰显城市文化内涵，建设高品质的文化城市。

2011年，武汉确立了 “1+6”、“多轴多心”、“六楔入城”的开放式城市空间格局，拓展了586平方公里城市发展空间。主城区依托“两江交汇、三镇鼎力”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展;按照“多中心组团”式布局，依托“双快一轨”复合型交通走廊，由主城区向外布局六大新城组群，形成“主城+六大新城组群”的开放式空间结构。武汉城市轨道交通规划及最新进展

截止2011年年底，武汉已开工(含完工)轨道交通线共8条，其中轻轨1号线西段将向吴家山延长3.96公里至径河，沿途新增金山大道、彭家湾、径河3座车站，整个工程拟2013年竣工。

武汉地铁2号线计划今年底通车

武汉轨道交通2号线一期工程起于汉口金银潭，终点武昌鲁巷，纵贯长江两岸，将成为武汉的“黄金交通走廊”。设车站21座，其中10座换乘站。2012年春节前，全线所有隧洞能打通;2012年5月，全线轨道铺通;5月底前，全线通电;7月，列车开到武汉;9月底，开始运行调试;12月底，开始通车试运营，市民可以正式乘坐武汉首条过江地铁线。

地铁3号线全长28公里，设站23座。起于汉阳地区的沌阳大道，下穿汉江后止于汉口三金潭，为武汉市第一条穿汉江地铁。地铁3号线现已开工建设，预计2015年完工。

2011年8月，武汉地铁4号线二期工程初步设计通过评审，正式进入建设阶段，工程拟于2014年底建成通车。届时，从武汉火车站到汉阳黄金口只需53分钟。

武汉地铁5号起点为线武汉火车站，沿线的徐东、积玉桥、司门口三大片区是武昌重要的商圈地带，贯穿整个武昌核心地区。地铁5号预计2017年后开工。

2011年11月，武汉地铁集团公布地铁6号线走向，该线路一期从沌口开往东西湖的金银湖，其工程勘察开始对外招标。

2011年12月，市轨道交通7号线一期工程重新环评公示，始发站点从金银湖调整为天河机场。该工程最新走向方案起于天河机场，终点至纸坊。线路全长29公里，共设车站19座。穿越了武汉市东西湖区、江汉区、硚口区、江岸区、武昌区、洪山区等6个城区。整个建设工期为2014—2017年。

8号线江底隧道位于长江二桥与二七长江大桥之间，是继地铁2号、4号线之后，建设第3条过长江地铁。8号线一期工程全长20公里，设13个站，起自三金潭，沿盘龙大道、黄浦大街，在芦沟桥路附近穿越长江;越江进入武昌后，沿团结路前行至徐东大街，终点到达梨园，支线在梨园门口转至中北路延长线至华侨城项目开发区。重点通车桥梁及城市快速道路

2011年国庆节前夕，武汉3条城市快速路武汉大道、二环线汉口段一期、东沙连通道同时通车。由于通车路段大多为高架路，有利于直线快速到达，全市交通局面将得到改善，尤其是过江主动脉交通有明显地缓解。

武汉大道是横跨武汉市汉口、武昌长江两岸，设计时速60公里的城市快速路。按规划，武汉大道由市区道路、三环线和机场高速三段组成，全长近44公里。其中，双湖桥至岳家嘴段为地面式，岳家嘴至三金潭是长距离连续高架。武汉大道被称为“武汉最美的大道”。为实现人车分离，东湖路、徐东大街、黄浦大街等沿线新建20处过街天桥或隧道。

2011年12月31日，武汉第七座长江大桥、第一条双向八车道过江通道——二七长江大桥通车，二环线汉口段跨越长江向江南延伸，青山、武昌、汉口地区又多了一条快速过江通道。

2011年底二七长江大桥通车

二七长江大桥为三塔斜拉桥，主跨616米，为当今世界同类桥中的最大跨度，主桥长2922米。北岸接解放大道徐州新村，并连接已通车二环线汉口段、武汉大道，南岸接青山区和平大道建设一路。桥面29.5米，双向八车道，每日可分担城区过江车流量约10万辆。是武汉车道最多、桥面最宽的长江大桥，也是三环线内允许通行限速最高的桥。

2011年10月，珞狮南路中段的2座高架桥，即跨越雄楚大街的雄楚立交桥，和跨越壕沟的珞狮南路高架桥建成通车车。珞狮北路、珞狮南路成为全程快速路，从街道口到三环线全长约8公里，驱车仅需约8分钟。

继金桥大道高架、白沙洲大道高架、珞狮南路高架3条快速出城通道相继通车后，未来五年，在基本建成环绕中心城区的三条环线的基础上，我市还将开建10条快速路，以连通一环、二环至三环，形成环网结合、轴向放射的“3环13射”城市快速交通路网体系。

2011年11月20日，随着西段工程的率先开工，武汉有史以来最大的交通工程四环线建设拉开了序幕。四环线位于武汉绕城高速公路与三环线之间，途经东湖新技术开发区、武汉化工区、青山区、黄陂区、东西湖区、蔡甸区、汉阳区、武汉经济技术开发区、江夏区、洪山区等10个区。区域规划建设情况

城市化的推进，使武汉城市发展由圈层式推进转向轴向结构和圈层结构相结合的拓展模式，在重要基础设施的节点上和重要开发区域已经形成了新的经济功能区和商务区，武汉市内“一主多辅”的商务商业模式由此演变为多中心组团空间格局，江岸区、江汉区、武昌区、汉阳区等中心城区将以市级商务商业中心的地位配置功能，同心圆式向外扩散影响力。

606米高的武汉绿地中心

作为武汉长江上的第七座桥，二七长江大桥承载“30分钟畅通主城”的梦想。武汉“城中高速”二环线，穿越汉口、武昌两大城区后，被长江所隔离。二七长江大桥的通车，挽起了二环线的江南、江北段。

“二七商圈”的空间布局可以概括为：一区、二核、三带、四块、五轴。一区指“二七商圈”核心区，二核指以东部购物公园和古德寺为核，三带是指沿江大道、中山大道延长线、解放大道，四块是指东部时尚主题购物板块、古德寺宗教旅游板块、商业中心板块和现代商务板块，五轴是指头道街、二七路、江车一路、科技馆路和工农兵路。

2011年10中旬，汉阳四新生态新城——全国第三、华中地区最大国际展馆的武汉国际博览中心亮相，连续多场精彩秀展共迎来40万中外宾客。有关人士誉之，“此项目相当于高铁对武汉经济的拉动”。借鉴德国法兰克福、上海浦东新区、深圳福田中心区等“CBD+会展中心”发展模式，四新生态新城将成为驱动汉阳发展的“新引擎”。

2010年11月，吴家山经济开发区升级为国家级开发区已获国务院批准。这是继武汉经济技术开发区、东湖高新技术开发区之后，武汉市获批成立的第三个国家级开发区，规划面积为19平方公里。

吴家山工业园升级为国家级工业园，给入驻的企业带来了更低的税率和更优惠的政策，增加了对企业入驻的吸引力，加速了工业园的产业发展。随着大量企业入驻，工业用地需求增加，随之而来周边的住宅、商业以及交通配套的需求也将增加，片区土地价值势必随之提升。

2011年1到10月，在所有板块中，汉口中心和积玉桥的房价涨幅最大，目前区域内的楼盘项目市场售价均在12000元/平方米以上。跳涨原因主要是典型楼盘的大幅提价。积玉桥板块房价跳涨，则直接反映出典型楼盘对区域价值的影响。目前，万达、绿地、华润、福星惠誉等大牌房企在武昌滨江商务区合力造城，将形成武汉最高端的配套设施，房价大幅蹿升也在众人预料之中。

2011年8月，武汉东湖综合保税区正式获得国务院批复，这是我省首个综合保税区。该保税区位于东湖高新区流芳片区，规划面积5.41平方公里。按要求，东湖综合保税区须在获批后一年内建成并通过验收，对片区的发展无疑是一大利好。同时，地铁二号线预计明年底通车，按照买房跟着地铁跑的铁律，地铁二号线的终点站落在光谷鲁巷广场，对片区的带动不可小视。

2011武汉楼市年报

（五）：土地市场平静回归

2011年，武汉市土地市场供应面积和成交面积双双下滑，土地市场经历了由热转冷的过程，从上半年供应充足，成交量同比增长较快，房企积极竞价的火热局面，转而成为土地频繁推迟、延期拍卖，绝大部分地块无人竞价，纷纷底价成交的平静局面。

全年土地成交总量与2010年比大幅下滑，但仍远高于2009年。其中，全年土地成交面积1008.80万平方米，比2010年下滑30.3%，但比2009年增长127.5万平方米，增幅14.5%。

一、出让情况

2011年，武汉市推出房地产开发用地254宗，土地面积约1197.83万平方米，可建建筑面积约3320.74万平方米。与去年相比，土地供应增加24宗，同比增长10.4%;供应面积减少356.60万平方米，同比下降22.9%;可建建筑面积减少1129.86万平方米，同比下降25.4%。

全年推出地块中，206宗地成交，较去年增加7宗;40宗地延期，较去年增加16宗;8宗地流拍，较去年增加1宗。

从各用途土地出让面积看，纯居住用地约占总出让面积的四成。如下表，居住用地出让面积共计512.67万平方米，约占总出让面积的42.8%;商住用地出让面积共计366.41万平方米，约占总出让面积的30.6%;商业用地出让面积158.96万平方米，约占总出让面积的13.3%;工业用地及其他用地约占总出让面积的13.3%。

二、成交情况

武汉市全年成交土地206宗，土地面积1008.80万平方米，同比减少30.3%;成交土地可建建筑面积2768.1万平方米，同比减少33.7%;成交金额534.9亿元，同比下降31.4%。楼面地价1932.3元/平方米，较去年上涨64.3元/平方米，同比上涨3.4%。2011土地成交概况及同比情况表：

(1)2004年以来历年成交走势

根据武汉市土地交易中心历年成交数据，2004年至2011年八年间，武汉市土地交易中心共成交土地726宗，成交土地面积约4411.44万平方米，成交金额2183.30亿，总建筑面积11411.59万平方米，土地每亩单价约329.9万元，楼面地价1913.2元/平方米。

(2)历年地价走势

2011年，武汉市土地楼面地价继续上涨，每亩单价小幅下滑。与2010年相比，楼面地价小幅上涨3.4%，达到1932.3元/平方米;每亩单价下滑1.5%，达353.5万/亩。

(3)武汉土地成交月度走势

从月度走势看，上半年土地市场形势稳定，每月均有土地成交，并且楼面地价稳定在2000元/平方米左右，然而下半年伊始，土地市场形势出现变化。

主要有两点变化：

一是土地供地节奏出现混乱，土地市场由热转冷。

二是楼面地价下挫。

2011武汉楼市年报

（六）：商业地产火热

2011年，汉正街搬迁掀起一股汉口北专业市场投资热潮，多个项目年销售营业用房超1000套，其中汉口北国际商品交易中心全年销量突破4500套。在这股热潮的驱动下，武汉市营业用房新增供应量及成交量同比快速增长。

一、新增供应分析

2011年,武汉市营业用房新增预售较去年有大幅增长。全年新增预售营业用房309批次，同比增长32.1%，上市面积230.46万平方米，同比增长87.8%，平均每月新增19.20万平方米。涉及楼盘项目239个，平均每个项目新增0.96万平方米。

从新增预售项目的预售面积来看，76.6%的项目预售面积小于10000平方米，17%的项目预售面积在10000-30000平方米之间，有6%的项目预售面积超过30000平方米。

二、区域分析

营业用房新增项目分布在武汉市的十五个片区，包括五个中心城区、七个远城区和三个远郊区。

从各片区营业用房新增面积来看，黄陂区和武昌区新增面积最大，黄陂区新增营业用房预售面积达64.03万平方米，武昌区新增预售40.56万平方米;沌口片和汉南区新增面积最少，不足5万平方米。

从各片区营业用房新增面积同比增幅来看，黄陂区、青山区、汉南区和洪山区同比增幅较大，均超过200%，其中，黄陂区同比增幅最大，达373.9%;东湖高新区、江岸区、沌口片和东西湖区同比负增长，同比下降1.9%至53.5%不等。

三、成交分析

(一)成交概况

2011年，武汉市营业用房成交面积434.67万平方米，同比增长97.3%;成交均价11583元/平方米，同比下跌10.6%。

(二)月度走势

从月度走势可看出，营业用房每月成交面积基本保持在30万方以上，成交均价从二、三月份开始下跌到万元以下，最低时达到9239元/平方米，7月后，均价重上万元，最高时达到15171元/平方米。从监测数据来看，今年以来，营业用房的成交结构发生变化，黄陂区汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、五洲国际建材城、中国家俱CBD等专业市场商铺逐渐成为成交主力。这类商铺上半年均价大部分在8000-10000元/平方米，较一般的综合体商铺、社区商铺、商业街商铺价格要低许多，因而，上半年营业用房市场呈现出，成交量大增，而成交均价下跌的现象。

下半年，8月、10-12月，黄陂区汉口北专业市场群连续数月新增营业用房预售面积数十万方，入市销售的营业用房均价超过10000元/平方米，同时也有大批社区营业用房争相入市，拉动营业用房销售面积在年底扶摇直上，均价也较上半年有较大幅度上涨。