第一篇：快讯：在万达广场清盘之际 解密城市综合体营销策略

快讯：在万达广场清盘之际 解密城市综合体营销策略

“我们快清盘了”这是小编见到莆田万达广场营销副总吴明时听到的第一句话，“除了剩余的商铺在搞促销外，其他业态几乎全部售罄”。距离5月20日莆田万达广场全线封顶还不到一个月时间，万达广场整盘销售接近清盘，“除了自持物业外，项目可售产品总货值30多亿，现在要做的就是把最后保留的商铺销售完毕即可”。

30多亿是什么概念？30多亿等于202_年中国房地产百强企业第20强“华侨城”整年销售业绩的1/6；等于第44强“世纪金源集团” 整年销售业绩的1/3，而这30多亿，莆田万达广场仅用了半年时间就已经实现。要知道，这30多亿是发生在中国房地产市场进入下行通道，全国楼市降价声此起彼伏的202_年10月份至今。为什么在短短半年多之间，30多亿总货值的各类产品能够快速清盘？在创造莆田楼市前所未有的辉煌战绩背后，万达广场究竟采取的是怎样的营销策略？

就在莆田万达广场即将清盘之际，小编为你解密城市综合体营销策略。

·战略篇

营销核心思想：描绘城市中心

莆田万达广场项目地块具有以下四个特性：

1、项目位于莆田市副中心区，商业地理位置优越，核心商务优势突出。

2、各项社会配套资源广泛。

3、霞林片区属旧城改造用地。

4、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。土地的特性决定了未来该项目具备了以下的特征：

1、繁华、便利、快捷、热闹，不夜城。

2、流动、个性、品位的广义客群。

3、城市综合集群，商务资源突出，对中小企业吸引力强。

由于地块拥有的这些属性，故决定了其营销核心思想就是：把万达广场项目描绘成未来的“城市中心”。从莆田万达广场项目开工到销售直到现在，其广告诉求就一直在强调“城市中心”这个概念。从报纸、杂志、户外、围墙、电视、广播等大小媒体都充斥着如：“万达广场就是城市中心”、“一座万达广场、一个城市中心”这样的广告语，所有的广告语都在尝试从各种角度描绘莆田万达广场建成后的繁华美景，强化万达广场就是城市中心的特性，增强客户的信心。

开发模式决定营销模式

城市综合体的可售业态包含了商铺、住宅、SOHO公寓、写字楼、酒店式公寓、酒楼等，由于各种业态的属性以及面向的消费群体不同，决定了其对操盘手法的要求远高于传统的住宅类楼盘。从万达集团在全国乃至世界快速扩张的步伐来看，每个项目的建设开发资金大部分必须由当地的项目公司依靠销售回款来解决。万达广场的营销存在以下两个明显的特征：

一、销售类商业物业占比例大。以莆田万达广场为例，销售类商业物业面积为12.2万平方米，占整盘可售物业面积的41%。

二、销售速度快，销售周期短。莆田万达广场从202_年7月6日开工仪式到10月29日商铺第一次开盘历时不到4个月，从10月29日开盘到202_年2月25日车位开盘同样历时不满4个月，30万平米的可售物业就全部推出，这个速度远快于同行业其他房地产公司标准。采取如此迅速的营销动作主要原因有以下两点：

1、保证项目现金流安全，提高自有资金周转率；

2、快速的推盘更符合投资类客户的购买特征。与莆田多数开发商采取的囤地开发、捂盘惜售、慢建慢销，获取土地溢价带来的高额利润的模式不同，万达广场的这种全国复制、快速开发、规模取胜的模式注定了必须坚持以“现金为王”的营销策略。

据此，莆田万达广场采取了三步走的推盘动作

第一步，销售商铺：202_年10月29日，莆田万达广场选择了将部分商铺做为首期开盘的销售物业，最主要的原因是商铺类物业的数量少，总价高，签约速度快，可以确保大量的资金快速注入，以平衡现金流及应付接下来的工程建设顺利进行，此批商铺一经推出，即遭市场疯抢，曾经被投机客炒作到一个铺号转让费40万元。

第二步，量贩住宅、SOHO：接下来，在202_年11月16日，住宅以6800元/平米惊动全城，要知道，这对当时即将破万的莆田房价来说，无疑是一枚重磅炸弹，一时间风头无两，全城哄抢。紧接着推出的精装修SOHO也以6900元/平米的高性价比吸引了市场上的一大批投资客户。这一步销售动作目的只有一个，平价入市、吸引眼球、快速跑量，确保销售回笼资金能够源源不断的注入到工程建设当中，确保工程顺利封顶。

第三步，加速清盘：莆田万达广场目前已经全线封顶，可售物业中的住宅已经清盘，SOHO几近清盘，仅余部分商铺正在进行尾盘促销，其目的就是为了促销商铺的回笼资金能够保证工程建设的顺利竣工，而这部分前期保留商铺房源能放在尾盘来卖，想必位置与品相都属上乘。

·战术篇

全过程、全方位，无死角活动策略

“万达系”标准动作：万达集团为每个项目的营销制订了一系列的规定动作，每个项目公司必须在规定的时间内完成。以莆田万达广场为例，202_年7月6日举办了声势浩大的开工庆典，吸引了全城目光，标志着营销工作正式拉开序幕；9月10日营销中心盛大开放，项目楼盘开始正式蓄客；9月29日举办区域发展论坛，解决莆田市民关于城南片区的区位问题；10月21日邀请专家举办投资论坛，提振市场客户投资信心，这四步大动作为10月29日的商铺开盘做足了铺垫，保证了项目首次开盘的成功。进入202_年，莆田万达广场又紧紧围绕大商业开业做文章，在1月11日举办招商启动仪式，宣布大商业招商工作全面启动；5月12日举行主力商家签约仪式，确定六大主力商家进驻，增强市场信心；紧接着在5月20日举行了全线封顶仪式，向全莆田宣告在不到10个月的时间里，莆田万达广场顺利封顶。202_下半年将会有更多一系列的规定动作面世，而即将在12月份举办的开业庆典将无疑是今年莆田万达广场的压轴大戏。

快速密集推盘：以万达集团规定动作为主时间轴，密集、合理地排布推盘动作。莆田万达广场项目从202_年10月29日到202_年2月25日，历经商铺开盘、一期住宅认筹、一期住宅开盘、一期住宅转二期认筹、二期住宅认筹、二期住宅开盘、一期SOHO认筹、一期SOHO开盘、二期SOHO开盘、车位开盘等十次重大销售活动，可以说在这段时间内，莆田绝大部分客户的眼球都聚焦在万达广场的身上，其他开发商多数只能按兵不动，无所作为。

多变的营销活动：在确定了以推盘动作为次时间轴的基础上，根据每个阶段不同销售任务再安插各种形式多变的活动策略是万达广场的日常重要工作。例如举办了以住宅样板房开放、城市商业街样板段开放、进驻金融机构签约仪式等为代表的重大活动；中国银行VIP之夜、农业银行VIP之夜、工商银行VIP之夜、中国银行客户答谢晚宴、周年庆大典暨明星见面会等高端圈层活动；每逢节假日如国庆节、圣诞节、元旦节、春节、情人节、三八妇女节、六一节等举办的一系列应景题材的暖场活动。

“走出去”的活动：万达广场的活动不仅仅局限在营销中心，“走出去”一直是其营销动作的重头戏。如几次举办的万达中国行活动，带领各路人马直观感受到了全国万达的标杆之作，很好的展示了万达集团的专业与实力。

高举高打，地毯式轰炸推广

回溯莆田万达广场这一年的广告内容，在大体的方向上同样也可以归纳为三步走动作。

第一步：在营销中心开放前，所有的广告主题皆以企业形象为主，重点突出万达广场在全国各个城市所取得的成就，阐述万达集团专业能力、超凡实力和成功经验，树立万达广场就是城市中心的产品形象。

第二步：在营销中心开放后到最后一批可售产品开盘期间，其推广内容除了树立万达广场就是城市中心这一核心目标的同时，也根据推盘节奏，着重推广不同的产品信息卖点。

第三步：在所有产品推盘结束后，进入了202_年，所有的推广内容皆围绕莆田万达广场年底开业这一重大利好做文章，突出其产品的热销性，稀缺性以及保值升值的特征，竭力渲染万达广场的投资属性。

而在具体媒体渠道的选择上，用地毯式轰炸来形容最为密切不过。莆田万达广场高耸的工地围档，到处抬头可见的户外广告，接连成片的路旗、每天出现的电视开机画面、无数的报纸整版、玲琅满目的网络广告，充斥在每一个莆田人的周围。

可以这么说，只要你是莆田人，只要你识字，你就一定知道万达广场。

雕琢案场，细节决定成败

好的营销策略、广告、活动等都能够吸引客户上门，而影响最终客户成交的地方还是在售楼部里。大家可以回想一下，在莆田万达广场进入之前，有几家房地产开发商舍得花大价钱打造售楼部？

耗资千万的售楼部：现代风格的外立面设计、上千平的室内面积、十几米的大堂挑高、精致奢华的内部装修以及让人耳目一新的电影院、KTV、电玩等体验区，无疑让每位第一次接触万达广场的客户感到震撼，直接感受到了万达集团的实力。

精巧绝伦的销售道具：售楼部内各种精致的沙盘、精美制作的纸质宣传物料、气势恢宏的影音播放等销售道具，以及装修豪华的样板房，模拟商业实景的商铺样板段，从各角度展现城市综合体产品的特点，刺激着每一位客户的感官。

案场的工作是一件细活，只有精心雕琢，从客户角度出发，重视客户体验，做好每一个细节工作，才有可能在不经意间触发起客户的购买欲望。

莆仙戏送戏下乡，创新带来生命力

最后，小编不得不提的是由莆田万达广场原创的送“莆仙戏”下乡活动。

众所周知，莆商素有“东方犹太人”之称。目前世界各地共有200多万莆商，国内各大中城市约有90万莆商，控制了民营医院，木材，珠宝，建筑建材，民营加油站等多个行业，年创产值约2万亿元。如此庞大而有实力的客户群体如何去挖掘？

莆商在外打拼，留在老家的多为年事已高的父母。针对这一情况，莆田万达广场将“莆仙戏”这一莆田民俗文化的珍宝做为切入点，选择了莆田市出杰出莆商最多的秀屿区，进行了一系列的送戏下乡活动，丰富了老年人的日常生活，潜移默化的把万达广场的品牌形象植入了莆商的老巢，植入了当地人日常的谈资。口碑营销就是最好的营销，这一招可谓相当高明。

一个房地产企业成功的经验，成熟的开发模式，能够保证其迅速的在各地的扩张。但是，若想要真正扎根外地市场，就必须深入的了解当地的风土人情，必须保持持续的创新能力，把客户的挖掘融入到当地的血液并做到骨髓里。

城市综合体的营销是一项繁杂而又系统的科学工作，既不是忽悠，也不是点子的堆砌，只有摸清其中脉络，做细基本工作，才能在当下综合体遍地开花的莆田楼市站稳脚跟。万达集团有今天的成就不是三言两语可以道的明白，小编仅在这里做“窥一斑”，望各位读者能“知全豹”。

项目链接：【莆田万达广场网上售楼部】

莆田万达广场位于城厢区核心位置，总建筑面积约50万平方米，采用第三代城市综合体的全新商业模式，是一个大型购物中心、娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、城市商业街、精品住宅为一体的超大型城市综合体。以其国际化的规划设计理念、创新的商业模式，以及一路不断跟随的联盟商家，锻造不可估量的品牌价值及投资价值，引领城市新跨越。

第二篇：综合体设计万达广场

经典城市综合体设计案例

——万达广场为例

城市综合体设计方案的参考价值体现在哪里？取其精华、去其糟粕而已。城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果城市综合体设计失误就有可能产生风险。

一、什么是城市综合体

狭义来讲，城市综合体(HOPSCA)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。

二、城市综合体与购物中心、商业综合体的区别

购物中心就是常说的“mall”，有别于传统零售和百货商场的商业业态，应含有大型超市、百货、娱乐场所、专业卖场、品牌专卖店、美食餐铺、西式快餐、公共休憩区，能给消费者提供吃、购、游、娱等一站式消费体验，即不用出门就可以在里面耍一天。如果说传统商业是快餐，购物中心就是全套。国内的购物中心，标准的面积是10万方，一般在15万方左右，有的20万方以上，那是加了家居城，或是近期的新项目。购物中心一般是一个城市商业“地标”，位置多在核心商圈内。重庆、成都的大都会(10万方)、北城天街(14万方)、成都万象城(24万方)、星光时代广场等，是标准的购物中心。时至今日，川渝最大的“购物中心”应该是在建的重庆万象城，35万方。修建购物中对开发商资金和招商能力的要求十分之高，所以一般标准的购物中心均是万达、华润、龙湖以及香港东南亚开发商开发，不是你一个小地方的中小开发商的菜，10万方以下的“购物中心”除了万达的项目外，均无必要宣传。当然，购物中心还有“室外”和“室内”之分，室内购物中心对空调系统和开发商管理能力要求极高，但只要开发商修的是“购物中心”这些一般不会出现问题。

商业综合体 比“购物中心”概念稍大，还是以商业为主，不同的是有写字楼、酒店、步行街等项目，也就是你一出购物中心的门，就可以看到外面是这些项目。在商业综合体内部，购物中心、酒店等一般是开发商“自持”，也就是开发商自己修来自己搞，步行街一般是“销售”，也就是开发商把商铺卖出去赚钱，卖了就不管了。一般来说，中小开发商热衷于修商业综合体，因为有房子可以卖，圈地圈钱，自持的招个几万方超市就走人，但建委拍卖土地时就对自持的比重有限制，在60%左右就很高了，一般中小开发商无力承担。成渝的情况我不清楚，反正我晓得川渝地级市最早有“商业综合体”项目的是万州，202_年时宗申集团就准备修一个20万方的“商业综合体”，也就是含购物中心和步行街，但由于开发商实力有限无力拆迁购物中心地块的老城而只完成了7万方的步行街，也就是福斯德广场，因此不叫商业综合体，更不叫购物中心，只能叫商铺。

三、城市综合体设计的重要性

城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果设计失误就有可能产生风险。

对此，业内人士分析，“城市综合体的设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”

四、经典城市综合体设计案例

1、南通港闸万达广场

项目简介：

本项目位于南通市港闸区，江海大道和长平路交汇处，项目周边交通便捷，出行便利，配套完善。

本项目规划以购物中心和甲级写字楼、住宅三种产品为主，景观设计依据建筑产品类型的功能需求，充分实现了商业价值最大化，通过对商业景观深层次的探索，来打造一个大商业体验式景观，让消费者的行为活动与景观产生互动，力求给消费者一个动感的全新的商业空间体验。

项目地点：江苏省南通市

项目主要技术经济指标：

用地面积：127187平方米

总建筑面积：516200平方米

容积率：3.05

2、苏州吴中万达广场

项目简介：

本项目位于苏州市吴中区，项目周边交通便捷。景观方案设计以“吴中水韵”为设计主题，运用动感的曲线表达苏州的河网水系，用具有特定形状的绿化象征水中的太湖石，再搭配具有苏州吴中本土文化特征的景观小品，形成一个具有“吴中水韵”的意境商业景观，以水为设计元素，也寓意了财运亨通，流转通达。

项目地点：江苏省苏州市

项目主要技术经济指标：

用地面积：93600平方米

总建筑面积：492900平方米

容积率：4

五、广东天霸设计介绍

天霸设计（城市综合体设计专家）全称为广东天霸设计装饰工程有限公司，立足东莞面向全国，专业致力于全国范围内1 0 0 0 0方以上大型超市、百货、购物中心、商业中心、城市商业综合体、S hoppi ng Ma l l等商场类的室内外装饰装修设计与施工承包业务，拥有国家二级资质。天霸设计是全国第一家应用电子商务来完成业务过程的装饰装修设计企 业，在节能与资源利用上达到9 0 %。

设计手法与理念：参数化设计手法，打造清爽、明快、现代、时尚的铂金时代设计风格。

部分作品案例：广州金铂广场、广西河池大洋购物广场、山东枣庄翰景名座城、湖南丁公桥购物广场。

第三篇：城市综合体“万达广场”价值研究报告详解

城市综合体“万达广场”价值研究报告

侯伟 202_/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式

在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。

城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。

二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹

创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。1.定位中端市场

依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。2.“订单地产”招商模式

万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。3.专业管理团队

万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

4.202_年报相关简要分析

根据万达商业地产202_财年年报显示，202_财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。

从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。三．“万达广场”城市综合体盈利分析

万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。1.以售养租形式把握现金流平衡和持续

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。2.完整的经营价值链

从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。3.地方政府对万达集团的支持和信任

地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。

地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 202_ 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。4.拥有大量优质商业资源

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂

除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

5.202_年报相关简要分析

表格截取自202_万达商业地产公司年报 202_年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。

从数据中能够看到，202_年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。202_年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。

四．万达广场城市综合体的价值研究 1.特殊的功能复合性

城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性、整体功能复合型。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。2.物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。3.辐射力巨大，规模效应明显

以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。4.202_年报相关简要分析

截至202_年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。202_年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。202_年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。202_年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。五．城市综合体面临的主要问题

城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。六．结论

城市综合体创新商业地产模式的出现，为商业地产的发展带来了新契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团构建的万达广场全新城市综合体商业地产模式，以给人全新感受的姿态出现在中国各大城市，城市综合体的未来将对一个城市的未来产生巨大影响，不久的将来，万达城的遍地开花将会对整个万达商业地产的发展锦上添花。

第四篇：徐州万达广场营销活动整理

徐州云龙万达广场营销活动回顾

1、徐州云龙万达广场202_年2月18日举行“盛世万达，辉煌彭城”奠基典礼。

2、202_年3月30日，邀请徐州媒体单位，组织“万达中国行”体验旅程，徐州媒体通过对“武汉楚河汉街 ”、“合肥包河万达广场”的实地考察，亲身感受了万达集团城市中心的运营实力。

3、4月21日 徐州云龙万达广场售楼中心即将璀璨开放，并举办了，“万达致敬未来”焰火晚会。

4、4月28日上午9时30分，由徐州市云龙区政府主办、徐州万达广场有限公司承办的“万达·致敬未来——202_中国（徐州）城市经济与区域发展高峰论坛”。

5、5月5日举办“投资有道，智汇财富——中国资本市场及投资置业高峰论坛”。邀请水皮等人助阵。

6、5月13日上午9点，举办“万达所至，财富所向—城市商业街钻铺产品说明会”。7、5月19日，备受全城期待的徐州云龙万达广场城市商业街首批钻铺将稀缺发售，此次推售的1号、2号、3号、10号城市商业街黄金钻铺面积105-220㎡，约79套，整体均价25000元/㎡。

8、5月26日万达名宅样板间即将盛大开启，爱戴助阵。

9、6月3日高端客户圈层活动——“豪门夜宴·星耀彭城”，将在云龙万达广场营销中心华丽启幕。荟萃顶级豪车、现场品鉴法国“拉斐”名酒、观赏模特靓装走秀、3d手影舞表演等上演。

10、6月9日举办首期住宅认筹活动，超女尚雯婕、著名影星周浩东现场助阵。

11、首批推出的住宅6月16日盛大开盘，房源分布在1号、2号、3号、10号楼，共300余套，以85-143㎡的两房、三房为主力户型，均价在7100-7200元/㎡左右，主力户型起价仅为6388元/㎡。推出“一万抵三万”的开盘优惠。

12、6月22日晚7点30分，隆重举办了“财富彭城，粽情万达”端午客户答谢会暨二期旺铺产品说明会。

13、7月7日万达营销中心KTV、影音室体验区盛装开放，98-145㎡电梯洋房面世。

14、奥运加油！万达喝彩！7月14日启动“奥运之夏”大型系列活动。同时，电梯洋房产品说明会盛大启幕，面积100-140㎡，房源分布在5、6、7、9#楼，认筹凭有效证件可享总房款2万元购房优惠。

15、7月18日，为广大业主和关注万达的朋友们免费提供手机贴膜、皮具护理、美甲等系列服务。

16、7月21日，5#、6#、7#楼电梯洋房正式开盘销售。户型面积100-140㎡，起价6900元/㎡，认筹可享总价2万元优惠。SOHO公寓平面图等信息已公开，接受预约咨询。

17、8月5日，“乐活SOHO•撼动彭城”为主题的云龙万达广场SOHO公寓样板间开放活动盛大举行。

18、202_年8月10日，“中国农业银行进驻”签约仪式暨SOHO品推荐会正式开始。19、8月11日，云龙万达广场客户答谢会暨时尚SOHO发布会盛大启幕。

20、8月18日精装SOHO公寓在徐州音乐厅开盘，此次开盘的万达精装SOHO公寓，户型面积在38—65㎡之间，6388元/㎡起，再送1500元/平米精装修。

21、8月25日、26日双休，万达营销中心举办 “七夕，在万达说爱你”为主题的七夕活动，现场送《hold 住爱》影票。

22、9月1日，“万达广场MINI高尔夫挑战赛”举行。

23、9月8日到15日期间，“铭感师恩 万达献情”的万达教师节购房优惠活动，只要是本市（含县、乡镇）的在职教师都可享受！认购时只须出示教师本人身份证和教师证的原件或复印件，即可专享低于平时房价的”一口价“活动，届时现场还有精美金秋礼品相送。24、202_年9月15日，8号楼产品说明会正式开始，客户按照提出认筹请求、缴纳5000元认筹金并排队入场领取认筹号码、持身份证和认筹金办理认筹等认筹流程进行认筹。此次认筹的房源为8号楼，8号楼为22层，共计200多套房源，户型面积在87—130平方米之间，认筹劲爆价5998元/平方米起，客户只要缴纳5000元认筹金，即可享受开盘5000元抵20000元的优惠活动。

25、万达名宅最后一栋8#楼87~130㎡，9月22日（开盘，5998元/㎡起震撼入市，缴5000抵20000。

26、202_年 9月 21 日，举行了提升文明素质，共建“幸福家园”义工活动暨“徐 州万达义工站”启动仪式。

27、9月30日，为期八天的“万达国庆缤纷嘉年华活动”中第一轮“中秋乐翻天”游戏嘉年华盛大举行，DIY月饼。

28、10月6日—7日，“万达国庆缤纷嘉年华活动”中最后一轮，“疯狂的赛车”•运动嘉年华激情上演。

29、202_年10月10日—11日，徐州商界精英、各大银行VIP客户共同参加的“万达中国

行”活动圆满落幕。考察团参观了合肥包河万达广场、合肥天鹅湖万达广场，亲身见证了万达集团营筑城市中心的恢弘手笔。

30、202_年10月13日“金秋养生美丽万达”主题的养生讲座在徐州云龙万达营销中心内拉开帷幕。

31、202_年10月20日，“国际万达 辉耀彭城”周年庆暨万达金街产品说明会在云龙万达广场营销中心内隆重举行。

32、10月27日，营销中心内举办了“小小艺术家 欢乐在万达”的亲子活动。

33、202_年11月3日上午，“盛世万达 封冕彭城”封顶仪式在营销中心盛大举行，万达广场荣耀封顶。

34、202_年11月10日，一场别开生面的单身派对在万达营销中心内精彩举行，同时，万众瞩目的云龙万达广场全新力作——万达国际公寓正式启动盛大认筹。

35、老带新活动，购买soho，老客户奖励价值500元购物卡，新客户可参加超级大抽奖；介绍客户购买中心名宅，老客户奖励价值500-800元购物卡，新客户可参加超级大抽奖；成功介绍新客户购买商铺，奖励老客户价值1000-202_元购物卡，新客户可参加超级大抽奖。36、12月1日，万达国际公寓情景商务样板间盛大公开，开业倒计时一周年庆典。37、12月份的周末大抽奖活动。

38、

第五篇：包头万达城市综合体调研报告

城市综合体调研报告

姓名：xxx

学号：xxx

班级：xxx

时

间

：

xxx

指导老师xxx

调研对象：包头市万达广场

调研地点：内蒙古包头市民族东路 调研目的：

本调研主要包头万达广场作为调研目的地，从万达广场的概况，对室外环境的空间与建筑，总平面设计，商业建筑的功能和内部空间设计，商业建筑的结构和人员流线等方面全方位，多角度，深层次地剖析商业综合体的设计方法。一·概况及经济技术指标：

包头青山万达广场项目总用地面积159.34亩，总建筑面积65万平方米，为一大型城市综合体，规划分为住宅，办公，商业三大组团。考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。

商品住宅主要经济技术指标：地上建筑面积54万平方米；容积率：5.1；绿化率：30%；总建筑面积：295000平方米，可销售面积：243000平方米，底商建筑面积：35000平方米；

商办主要经济技术指标：大商业总建筑面积：112000平方米（地上）；写字楼及公寓楼总建筑面积：148000平方米（地上）

包头青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。

二·区位分析：

包头青山万达广场项目位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处，南临银河广场，东至体育馆路，西临

香格里拉酒店，北至青年路。是包头市的核心位置，属于黄金地段，交通便利。也是包头市核心商务区，同时呼包鄂经济圈发展要地。

地理位置：

距离中心城区：1公里

距离包头机场：约20公里 交通枢纽：

城市主干道：钢铁大街（接驳建设路贯通全市）、民族东路等。

公共交通：11、19、22、25、33路等 周边配套设施：

学校：北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等；

医院：北方医院、市肿瘤医院等。

综合商场:茂业百货、包头百货、维多利商厦

银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通银行、包商银行 三·总平面设计

由总平面图可以看出，在万达广场的西门方向，银河广场起

到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图中接近B和F的位置，而银河路和体育用品街都是双行道，但由于万达广场的建设使这两条支路远远超负荷，带来了进出停车场不便，道路拥堵不堪等严重现象。而且这两条路均未做出人车分流，给消费者的安全造成了隐患。

万达广场采用地下停车场形式，节约了用地，并用观光电梯与购物空间联系紧密。负一层至负三层均是地下停车场，可容纳近一千个机动车停车位。非机动车停车位设置于西门与银河广场之间，并有专人看守管理。四·总体空间布局

10栋公寓楼坐落在项目用地的北侧，导致日照条件不是非常理想，但小区安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的南侧，保证了充分的日照，与主要街道的联系十分便捷。写字楼的入口位于体育用品街和银河广场，和周围环境联系紧密，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。五·商业建筑内部空间设计

万达广场地上分为C字形的万达广场和呈矩形的万千百货。万千百货地上有五层，万达广场地上有四层，两者共用一个停车场，方便消费者人流流线的交流与分散。万达广场一至三层为购物餐饮之用，第四层为电影院。电影院既有自

动扶梯可从三楼进入，又有电梯间的设置，从一层的东门入口可直达三楼的大歌星KTV和四楼的万达影院。使万达广场的晚间停止营业不会干扰到KTV和电影院的夜间经营。

（万达影院——在一楼和影院内均设有购票处，便于人流的疏散）

以下为万达广场各层平面示意图

由上图可看出，商场的动线并不复杂，方便消费者购物，不易迷失。此外，动线的规则使店面分割较为方正，面宽大，进深适宜，便于租赁和使用。

在万达广场的中央设有一个巨大的圆形中庭，由观光电梯联系上下，使其成为一个动态的交流空间。是用作举办车展，大型特色活动的较好平台。

由于万达广场的商业体量较大且为多层商业体；商业区域

又多为宽度较大的长方形。因此其室内流线设计采用双通道环流式 ——即两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。优点：

可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，内部人流可以自由、灵活循环流动。缺点：

要牺牲一部分的商业面积。

万达广场的屋顶为玻璃材质，增强了商场的采光。丰富了人们的视觉享受。商场的配饰以白色和金色为主，如过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场较为生动活泼。但室内的绿色植物较少，应适量增加。电梯的设置也较为合理，营造了轻松的购物环境。六·商业建筑的结构

万达广场的建筑结构由钢筋混凝土框架结构组成的。

七·总结

综合体，不是一个传统的建筑类型，但它几乎能包含所有的建筑类型。综合体是把散落在各个区域的城市功能，更加集中在一块相对狭小的土地上来实现，从而最大程度地提高土地的使用效率。但正是这种“集中”，使建筑设计变得错综复杂，商业行为的加入，使得建筑师所需要考虑的东西也远远超出了建筑的范畴。

通过调研我认为设计一个成规的城市综合体应具有以下几点：

1、综合体应该把生活和空间结合起来。

2、创造有个性特色的空间

3、要有合理的交通流线。

4、要规划符合当地的特点的城市综合体。

5、以人为本，绿色环保的城市综合体。