第一篇：房地产经纪人应该掌握的知识与技能

房地产经纪人应该掌握的知识与技能

1.什么是房地产经纪人？

简单的说就是从事房地产销售工作的人。

房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。但是，由于我国房地产销售的特点，现在我们一般将从事一手房销售的称为房地产经纪人或置业顾问，将从事二手房交易的称为房地产经纪人。房地产经纪人是房地产中介的一部分。房地产中介主要由房地产咨询，房地产评估，房地产经纪三个部分够成。在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为“房屋中介”或“二手房中介”。

2.一个成功出色的房地产经纪人应该具有哪些知识和技能？

很多房产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在开拓与寻找客户、市场调查方法、营销推广手段、合同制定、法律法规、房地产专业知识、金融、建筑学等诸多方面一片空白、操作起来杂乱无章，甚至根本就不会做，只知靠送礼、宴请、降低佣金、暗箱操作、给“回扣”等来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算，但对费用水平、资金利税投资价值分析等基本概念，缺乏基本的了解。这样的经纪人员如果不努力学习，怎能按照市场规律来进行房源销售呢？更不可能调整销售行为。

经纪人员的专业知识主要表现在几个方面：

（1）对公司要有全面的了解，包括房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等，掌握房地产业常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知，同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势及可靠卖点等信息;另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。

（2）掌握客户的购买心理和特性。要了解客户在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。

（3）了解市场营销的相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识，了解房地产的市场营销常识。要有强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚忍不拔之毅力，责任感强，自制力强。

经纪人员应具有以下优秀品质：

（1）注意细节

从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择、尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，对你花时间听他们的倾诉感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当你知道他们要去的下一个物业的情况时，你还可以直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要去的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们、免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步，100个客户来看房，能有一个人当场给单吗？

是的，有时会有的。但绝大多数情况下，这是不肯能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫再犹豫，考虑再考虑。毕竟买房

不是买几块钱的东西，能很快做出决断。但是，作为经纪人的你，会不会因为为100个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你还是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道：以100个客户为例、这100和客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候、任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，就将一无所获。反过来，你肯可能会赢得不只这100个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立刻作决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。新西兰著名的房产经纪人Jasone每次接待客户的时候，都准备了10年来惠灵顿地区的房地产市场价格走势图；每次在确定看房的时间之前，Jasone总提前问房主：每天几点钟您这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房；在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，Jasone说我自己的心里就会先暖和起来；有空的话，他还会建议卖主把窗帘打开，百叶窗全都拉起（如果可能的话），让屋里更亮;他还经常去剪一些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让客户和卖主先来个惊喜！你做到了吗，这些细节？

（2）既专业又创新

一个优秀的经纪人首先应该成为房地产行业的专家，要精通房地产中介业务，必须接受系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签订、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业、要创新。

（3）把客户当朋友

交朋友比找客户更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源。与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在争取他成为你的客户。客户为什么会从那么多地产经纪中选择你？很多时候他们只是靠和经纪接触时的感受来做出的决定。做优秀地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠实的客户，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。

（4）要有足够的耐心

一些经纪人抱怨带客户看了几十套房，客户都不买，可某个经纪人带客户只看了三套房，客户就买了。这时候不应该一味地责备客户，其实最需要反思的是经纪人自己，客户有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮客户找到他需要的房子？虽然地产经纪人是靠佣金生存的、但一个优秀的地产经纪人绝对

不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客户。客户挑经纪，经纪人也可以挑客户、很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时，朋友却可以是一世。

第二篇：房地产经纪人须掌握市场营销知识

作为房产经纪人最主要的工作就是要销售，也就是说卖房子。至于怎么在这么多房产经纪从业者中，做一个优秀的销售，这就不只是运气好的问题，还需要自己的付出和汗水。只有自己打好基础，以后才可能发展良好。各位备考房产经纪人考试的考生们，对此，你们有什么看法呢?

无论你是房产经纪行业的新手还是多年的从业者，都不要忽略一个问题，就是市场调研。市场调研是房地产经纪人必须掌握的基础知识，明白了市场，明白了客户需求你才能更好的工作。还有就是一定要会帮顾客分析，运用正确的投资分析，当好客户的投资顾问，帮助客户避免投资失误，将投资风险降到最低限度，是房地产经纪人获得客户信任的砝码。房产经纪人的专业水平就显现在对市场的定位，在顾客说出需求后迅速的为客户找到匹配的房源，这就是你的能力。中国人比较注重包装，房地产经纪人要在日趋激烈，千变万化的市场竞争中，发挥创造性作用，出其不意，你的营销策划显得更有新意，更容易吸引客户。

同时，你还要积极寻找新的房源，累积自己的客户和顾客人脉，维护和房主的关系，好的房产经纪人会得到客户的信任，客户会把自己房子的钥匙给你，方便你随时带客户看房。还要保持和客户的关系，如果他信任你了，会给你介绍别的客户，或者后期有需求也会继续找你，无形中都会给你带来帮助。

文章来源：103网校

第三篇：房地产经纪人及机构知识

房地产经纪从业人员培训授课提纲

一、房地产经纪服务与相关基本知识

（一）房地产中介服务的概念、特点

1、房地产中介服务的概念：

2、房地产中介服务的特点：人员特定、委托服务、服务有偿

3、房地产中介服务的设立：建设部2001年97号令《厦门市中介服务管理办法》有关规定

4、房地产经纪人员：包括经纪人和经纪人协理

（二）相关基本知识

1、房地产的含义

2、房地产的特点：①不可移动性（固定性）

②房产、地产不可分割性

③品质的差异性

④价值的高大性

⑤使用的耐久性

⑥供给的有限性

⑦用途的多样性

⑧价值变化的相互影响性

3、房地产市场的特点：

①信息不充分和信息不对称是房地产市场的基本特征

②产品具有不同质性

③自由进退难度较大

4、房地产交易的特点：

①房地产商品实物交易的固定性

②每一笔房地产交易都是大额交易

③房地产商品价格形成复杂

④房地产商品交易涉及一系列产权法律问题

⑤房地产商品交易的层次性

⑥房地产商品交易的主体具有广泛性、交易目的具有多样性

5、房地产交易的形式

①转让：买卖、赠与、继承、交换（互换）、其它方式

②租赁

③抵押、典当

（三）房地产经纪服务的含义、对象、内容、主体

1、房地产经纪服务的含义：有广义与狭义之分

2、房地产经纪服务的对象：就是房地产市场交易中各种类型的当事人

3、房地产经纪服务的内容：

①开发（生产）阶段

②经营销售（流通）阶段

③消费阶段

（四）房地产经纪人的由来、特点、地位、作用：

1、经纪人的产生：

中国经纪人：在古代被称为“市侩”“牙侩”“牙人”“房牙”；

在近代被称为“掮客”“黄牛”“狗伯佬”“房纤”“纤手”（北京）“二房车”（上海）

“牵猴”（厦门）

房地产经纪人概念则来自英美国家的“broker”，在大陆法系里称其为居间、代理或行纪。

2、房地产经纪人的特点：

①以房地产信息为生存资本

②应具有良好的专业素质和声誉

③应有广泛综合性交叉学科知识

④与客户之间无连续性的关系，即间歇性（“一次性”）

3、经纪人的地位：

房地产交易市场的重要主体：中介组织发达的程度是市场经济成熟程度的重要标志（某

种意义上讲）

4、经纪人的作用：

①宣传知识、传播信息

②敦促交易，活跃市场

③提供服务，代办手续

④规范交易，促进产业发展

（五）房地产经纪人的权力和义务：

1、权力：

①依法开展活动、行使合法权利

②依照合同约定、获取合法佣金收入

③获取或协助获取必要的信息

④当委托人故电隐瞒事实真相或有欺诈行为时，有权拒绝继续为其提供

服务，并追究委托人给自己造成的损失

⑤若发现委托人不具有履约能力时，可以立即终止经纪活动

⑥法律、法规和规章、规定的其他权利

2、义务：

①提供真实信息

②保守商业秘密

③妥善保管样品

④保持中间立场

⑤依法开展业务活动，依法纳税并接受监督

（六）房地产经纪人的执业规范：

1、行业规范：建设部印发的《房地产经纪执业规则》，是每个从业人员必须学习、对照、执

行的最高、最基本、最大的行业规范，其中有28个“不得”

2、服务规范

3、自我规范

（七）房地产经纪人的职业道德及基本要求

1、房地产经纪人职业道德的内涵：

从内容上讲，主要涉及三个方面：

一是职业良心：涉及对执业活动的“守法”“守信”“诚实”等执业原则；

二是职业责任感：涉及对自身责任及尽义务的认识；

三是执业理念：主要指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。

2、基本要求：

一是守法经营；

二是以“诚”为本；

三是恪守信用；

四是尽职守责；

五是公平竞争、团结合作。

二、房地产基本制度

（一）房地产权利的主要种类：

1、所有权：

独有：指在某一房地产上只有一个所有权主体

共有：指两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产享有所有权

2、土地使用权：

出让土地使用权

划拨土地使用权

3、房屋他项权利：

①租赁权

②抵押权

③典权

④地役权

⑤空间利用权

⑥相邻关系：通光、采光、排水、排污的相邻关系

险情危害

（二）现行土地制度：

1、土地所有制的概念：中国现行的土地所有制为土地公有制。

2、现行土地所有制的特点：分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。

3、城市土地使用制度：

①国有土地有偿使用主要有以下几种形式：

国有土地使用权出让

国有土地租赁

国有土地使用权作价出资（入股）

②国有土地使用权划拨：可由有批准权的人民政府依法批准

③国有土地使用权的收回：

出让的四种：届满、提前收、违约收、司法裁决收

划拨的七种：

4、现行房屋所有制：

①公有房屋

②私有房屋

③中外合资房屋

④外资房屋

⑤其他房屋：如宗教组织拥有的房屋

5、城镇住房供应体系：

①经济适用住房政策、廉租住房政策

②公有住房出售和再转让政策

③住房公积金制度

6、房地产权属登记制度

①国这实行土地使用权登房发证和房屋权属登房发证制度

②房地产权属登记管理的原则：

A 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

B房地产权属登记的属地管理原则

三、房地产经纪活动中违法行为和查处：

1、违反预预售商品房行为的处罚：依据《房地产法》第67条，《房地产开发经营管理条例》第39条，由县级以上人民政府行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；

2、将未经验收的房屋交付使用的处罚：依据《开发经营管理条例》第36条，由县级以上政府行政主管部门责令补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县以上政府行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处十万元以上三十万元以下的罚款。验收不合格的依据本条例37条规定：责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、将验收不合格的房屋交付使用的处罚，依据本条例37条（即上后半段）。

4、未取得《商品房预售许可证》预售商品房的行为：处罚依据是《开发经营管理条例》39条，《商品房预售管理办法》第13条。处罚标准：由县以上政府行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

5、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据：《商品房销售管理办法》第39条。处罚标准：处以警告，责令限制改正，并处以2万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

6、返本销售或者变相销售商品房的处罚：依据是《商品房销售管理办法》第42条；标准：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

7、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的：处罚依据是《商品房销售管理办法》第42条；标准：（同上）。

8、分割拆零销售商品住宅的处罚：依据、标准（同上）。

9、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的处罚依据、标准（同上）。

10、未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《商品房预售管理办法》的处罚依据、标准（同上）。

11、委托没有资格的机构代理销售商品房的处罚依据、标准（同上）。

12、未征得出租人擅自转租房屋：处罚依据是《城市房屋租赁管理办法》第32条、《厦门市城镇房屋管理条例》第66条；处罚标准：其租赁行为无效，由县以上政府行政管理部门没收违法所得，并可处以罚款；厦门标准：其租赁行为无效，由土地房管部门没收违法所得，并处以违法所得1-5倍的罚款。

13、享受廉租住房保障的承租人将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途的：处罚依据是《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部97号令）第19条、《厦门市城镇廉租住房管理规定》（市政府95号令）第23条。处罚标准：政府行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减；厦门市标准：由土地房产管理部门没收违法所得，并处以违法所得2-5倍的罚款。

14、房地产中介服务机构代理销售不符合条件的商品房：处罚依据是《商品房销售管理办法》第43条。处罚标准：政府行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

15、伪造、涂改、转让房地产中介服务资格证书：处罚依据是《城市房地产中介服务管理规定》第24条（建设部97号令）。处罚标准：由市、县政府行政主管部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以下的罚款。

16、房地产中介服务人员在房地产中介活动中违反禁止行为的：处罚依据是建设部97号令第24条。处罚标准：收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以上3万

元以下的罚款。

17、超过营业范围从事房地产中介活动的：处罚依据是建设部97号令第20条，处罚标准是处以1万元以上3万元以下的罚款。

18、非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登房证明，或者使用非法印制、伪造、复造的房屋权属证书或者登记证明的：处罚依据是建设部168号令《房屋登记办法》7月1日起施行。处罚标准：由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

19、以他人名义执业，或者允许其他单位或个人以本机构执业人员的名义执业的；在同业兼职或者不同业违法兼职的；执业中提供或者代替他人提供虚假资料的：处罚依据是《厦门市市场中介机构管理办法》市政府129号令第38条。处罚标准：由有关行政主管部门责令限期改正或者停止违法行为，有违法所得的处以违法所得1倍至3倍罚款，但最高限额不得超过3万元；无违法所得的，处以1000元以下罚款。

思考题：如何做一个合格的房地产经纪人？

第四篇：大学生应该掌握的十大技能

大学生应该掌握的十大技能

大学生应该掌握的十大技能...........................................................................................................1 第一：培养职业精神.......................................................................................................................1

第二：培养肢体技能...............................................................................................................1 第三：口头交流.......................................................................................................................1 第四：书面交流.......................................................................................................................2 第五：于他人共事...................................................................................................................2 第六：影响他人.......................................................................................................................2 第七： 收集信息.....................................................................................................................2 第八：使用定量工具...............................................................................................................2 第九： 提出与回答恰当的问题.............................................................................................3 第十：解决问题.......................................................................................................................3

第一：培养职业精神

1、自我勉励 即使未能达成目标，也得能够对自己说你付出了足够的努力，值得拥有你所追求的一切。

2、诚实 即诚信。从读这篇文章开始。

3、安排时间 第一天能做的就是别拖到第二天。

4、理财 很多大学生还未到月底就把月头家里打到卡上的钱花光了。

第二：培养肢体技能

1、保持健康 不因生病后睡过头而缺课。

2、良好的仪表 在你想要其对你留下深刻印象的人面前展现良好的仪表。

3、每分钟准确无误的输入60——80个字。

4、清晰的笔记 永远不要不带笔记的笔纸就去开会。

第三：口头交流

1、一对一交流

米将始终需要锻炼一对一的交流技巧。

但当你毕业时，你应该善于发现自己或别人的对话中的误导现象。

2、当众演讲 可以在课间提问等中获得。

3、采用视频文件演示 至少在一门课上只做过powerpoint文件，并在一些小型会议上演讲。第四：书面交流

1、良好的写作 你能迅速简明地写下你的建议，而且必须使别人理解你的观点。

2、编辑与校对

当你得到一份粗略的草稿时，仍能一眼找出其中不切题的问题，动词的问题以及缺少题目的段落。

3、使用文字处理工具 你能用word制作一份看起来专业的简历，并用电子邮件发送出去。你能够使用以下功能：价差拼音与语法错误；剪切、复制和粘贴；修订；符号与数字；查找与替换；页眉和页脚；样式和格式；插入表格；边框与阴影以及文字统计。

第五：于他人共事

1、建立良好的人际关系 有意识地寻求与教授、同学、学生组织的伙伴以及在兼职或学习中遇到的各种人建立良好的关系。

2、团队合作

你能在不同的团队环境下与人合作。

3、教导他人 至少有3次教学的机会，并成功帮助他人培养关键的技能。

第六：影响他人

1、高效管理 在社会工作中有效管理过至少3名员工。

2、成功销售 你至少有2次经历，说服他人购买一个产品或捐款等等。

3、明智地进行政治活动 参加一次学生组织和一次学院级别的活动，并在其中参与决策过程。

4、有效的领导

至少在一个现有的机构或团队项目中担任主要的领导职务。

第七： 收集信息

1、使用图书馆的资源 在不同领域中使用图书馆分类检索和数据库。

2、使用商务数据库

网上搜索 会至少3种不同的引擎。能通过网上搜索发现自己渴望的实习机会和工作。b)做采访 就业问题的访问。

c)运用调查 当你拿到调查结果时，都会产生条件反射提出一些有关样本与真实情况之类的关键问题。

d)_保存和使用档案记录 每天活动做好日志，并能使别人看到日志后知道你曾经做过什么。

第八：使用定量工具

1、使用数字

能够完成工作领域中将要面对的任何普通的计算问题，包括制定与调整计划的预算。

2、使用图标和表格每当你看到一堆数据时，你能将它们用图表或表格形式显示出来，并用它们来说明观点。

3、使用电子制表程序

当你看到大量需要分析的数据时，仔细想象如何用电子制表软件来处理，你能安装电子制表软件并制作表格和图标。

第九： 提出与回答恰当的问题

1、发现偏差 没当你读到或听到某些信息时，立刻问自己这些信息的背后的动机是什么？以及能做些什么来检验其准确性。

2、注意细节 你能“读懂”你拿到的文件，并判断问题的前因后果。抓住一个文件里的每一个要点，或找出事情所有的原因和意义。

3、运用知识 你能够做出解释和检验解释并以它们为基础对你自己的生活进行预测。

4、评价行动与政策 以具体的标准指定目的，帮助你评价自己在找工作过程中的表现。

第十：解决问题

1、确定问题 参加至少3次不同的团体会议，计划某一件事或考虑某一活动你要能够让人们清楚地了解问题是什么？以及如何衡量它？

2、发展解决问题

你帮助一个学生组织或管理机构执行一项方案，以及解决一些确定的问题。

3、实施解决方案 你能以时间为顺序就你如何发展并努力执行某一具体问题的解决方案写一份纲要。

第五篇：房地产经纪人需要掌握的词语手册

房地产经纪人需要掌握的词语手册

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门（市国土管理局）按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

惠州市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地，房改房用地，（既分为商用地和划拨地）

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.房产管理局

对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10房产局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上

按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.惠州市商品房买卖合同

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，购房者先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二（用地价款除外），便可向惠州市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：

1、市场比较法；

2、收益还原法；

3、剩余法；

4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。

32.宗地及宗地号代表意思

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。惠州市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。

33.土地使用的年期确定

凡与惠州市土地局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

34.房地产登记的意义

房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：

u产权确认，即确认房地产的权属状态；

u保障权利人的合法权益；

u加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。

35.房地产登记有何法律效力

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

36.《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

37.房地产登记按下列程序办理:

u提出申请；

u审查申请文件;

u权属调查;

u依法公告;

u确认房地产权利;

u将核准登记事项记载在房地产登记册上;

u计收规费并颁发房地产权利证书;

u立卷归档。

38.怎样申请房地产登记

申请房地产登记，应当按照惠州市房产局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。

39.申请房地产登记，能否委托他人办理

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定

同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。

41.不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，如果能够则怎样办理

只要具备合法身份证明的国内公民都可以在惠州购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。

42.多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制

可以由购房者协商自行决定，不作限制。

43.多层和高层的界定

一般以电梯加以界定：7层以下（含7层）不带电梯为多层；8层至20层之间为小高层；20层以上100米以下为高层；100米以上为超高层。

44.几种常见的建筑构造形式

构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。

多层：砖混结构：墙体承重

框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系

框架结构：通常适用于20层以下左右的房屋

剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重

高层：筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用（国贸大厦）

钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑(地王、赛格广场)

45.民用建筑工程的几种常见病及成因

ÿ外墙渗漏

在框架结构的房屋出现较多，原因有：

q填空墙内沙浆不均匀；

q建筑用砖质量不合格；

q砖的砌筑方法不对，砖线太齐，没有把砖的接口错开；

q沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。

窗框与外墙接缝处，所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。

ÿ内墙开裂驳落

因工序时间预留不充分，导致里面一层的沙浆批面未能干透。

ÿ下水不足

在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭不严而导致杂物进入管道。

ÿ上水水压不足

楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。

ÿ水管黄锈水

因使用的镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。

ÿ地面开裂

因进行水泥地面劈面的工序中，不同层面的预留时间不足。建筑物分段水平面沉降范围不均匀。

46.基础设施和配套设施的涵义

ÿ基础设施

水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。

ÿ配套设施

会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。

47.住宅平面设计和几个概念

1.客厅与餐厅的相互关系

客厅的标准面积：16—20平米（长4.5—5平米，宽3.5—4平米，以常见三件套沙发摆放为准）餐厅的标准面积：10—14平米（以6—8人用餐为准）。

2.采光、通风的顺序要求

首先保证主要功能房（客厅、主卧房）的采光、通风等要求，再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求。

48.工程部人员基本架构

经理（结构工程师或建筑工程师）、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师（强电：照明、空调、电梯等；弱电：电话、电视监控、消防报警、保安、电脑网络等）、预决算工程师。

49.工程部职能

地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理。

50.政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用

惠州市房产管理局及国土局：批地、报建、验收；

惠州市城乡建设委员会：对施工单位、设计院的管理，以及施工手续的审批；

消防局：对消防设计的审批及消防设施的验收；

劳动局：电梯的验收和维修申报；

环保局：对环境治理的监督；

质检站：对工程质量的验收监督。

安监站：对施工现场安全措施落实的检查督促。