第一篇：计算机基础知识培训教材大纲

第一章 计算机概述

1.1什么是计算机，计算机能干什么

1.2计算机的常用设备

第二章 Windows XP操作系统

2.1 Windows操作系统的启动，退出

2.2 Windows界面简介（标题栏、任务栏；背景、屏保、分辨率）

2.3 Windows操作系统的基本操作（键盘、鼠标）

2.4 Windows文件系统（文件和文件夹；隐藏文件和系统文件；扩展名、搜索文件）

2.5 Windows磁盘管理（G、M、K）

2.6 windows的控制面板（添加删除程序、用户帐户、区域和语言选项、软件安装和卸载、外设驱动安装）

第三章 计算机网络

3.1内网和外网（IP设置、简单故障）

2.2远程协助

3.3文件共享和网络打印机

3.4IE浏览器的使用

3.5如何从网络下载文件

3.6搜索引擎

3.7如何收发E-mail

3.8如何访问论坛

第四章常用软件

4.1 常用软件概述

4.2 压缩工具WINRAR

4.3 刻录软件nero

4.4 安全软件360安全卫士

4.5 常用输入法软件搜狗拼音

4.6 打字练习软件金山打字通

第五章字处理软件Word

5.1创建文档

5.2编辑文档

5.3处理表格

5.4保存文档

5.5页面设置及打印

第六章计算机安全及杀毒软件

6.1 计算机病毒、木马

6.2 良好的计算机使用习惯

第二篇：培训教材物业管理基础知识

培训教材

物业管理的了解

一、什么是物业管理

指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”

二、物业管理有什么作用

为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提 供卫生、整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。

三、物业管理公司应向小区居民提供什么样的服务

主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。

常规性服务是最基本的服务，包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备、设施和管理、环卫管理、绿化、治安、消防、车辆道路、代办服务。

国家建设部1998年颁布了《物业管理规范服务标准》。

1、接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好登记工作。

2、家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其它问题，应自报修时起三日内进行。

3、维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净场地清。

4、维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。

5、凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准，不乱收或多收费。

6、建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。

特约性专项服务实质上是一种代理业务，为满足一部分业主的需求而提供的 服务，如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营性服务项目。

代办服务实质上是特约服务的补充和完善。

四、什么是前期物业管理

前期物业管理是物业管理重要环节，是指房屋施工后期（约封顶前三个月左 右）和销售时期进行的物业管理交叉工作。通过对前期的图纸设计到工程设备、设施的深入熟悉了解，为以后正式进驻管理创造良好的基础。

五、物业管理合同与物业管理公约有何区别和联系？

物业管理合同是两个主体，即业主委员会（委托方）与物业管理公司（受托方）之间所签订的合同，规定双方的权利与义务：而物业管理公约是多个主体，及开发商、业主、业主委员会、使用人（承租人）之间分清各自权利与义务的公约。还有不同的是，物业管理公约中的一些内容是物业管理合同中没有涉及到的，公约中规定了业主的自我约束方面、限制了许多业主不能进行的活动，比如不能随意拆改承重墙、不能破坏室内结构、不能占用公用区域。此外，公约还规定了业主委员会的成立程序等等。

六、物业管理费由那些项目构成，有哪几种定价方式？

根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费；

此外，物业管理费用中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中还可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价形势。

七、普通住宅每月该交纳的物业管理费是多少

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区 物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费6项；产权人交费项目为：管理费、小修费、中修费、大修费、绿化费、化粪池清掏费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共同电视天线费10个项目。

八、使用人按月交纳费用，具体标准如下：

保洁费：2-5元/户，具体标准由各区县物价局制定；

保安费：3-5元/户；

五相统收服务费：1元/户；

装修垃圾外运费20元/间；机动车存车费150元/辆（小车）；210元/辆（大 车）；自行车存车费各区县自定。

产权人按年交费，具体项目和标准如下：

绿化费：0.55元/平方米

管理费：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙级住宅）；3.5元/平方米（甲级住宅）

房屋共用部位小修费：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修费：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修费：5.04元/平方米；

小区共用设施维修费：1元/平方米；

属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维修费用：因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准时按每部、每组计算，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=（楼内电梯总费用/楼内总建筑面积）×某户建筑面积。特约性服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。

上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费价进去。

九、物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费

有些物业管理公司称，自发出入住通知之日起物业管理费，可是业主发现，这个小区还正在建设，很多基础设施还未到位，这时候交物业管理费，业主很难接受。

有些小区确实搞得不错，但他们规定从业主来办入住手续时计收物业管理费，却有很多业主由于种种原因，并不急于入住而不办理入住手续，但空房子照样要消耗物业管理费用，恐怕就得其他业主背着或由物业管理公司补亏。

从什么时候开始计收物业管理费，国家并没有这方面的明确规定。但规定，按照合同约定执行，所以，如果在售房合同或是物业管理公约中明确规定了计费时间，就应该执行该条款。如果没有这样的合同约定，应按如下情况处理：

1、物业管理费是一种服务的价款，是基于物业管理服务合同形成的。从法律角度上看，物业管理公司提供服务，业主支付此价计物业管理费。所以，如果没有特别约定，物业管理费一般应该在物业管理公司开始提供物业管理服务的时刻计收。实践中如何把握；第一，体现为时间，大多数人认为在房屋具备入住条件、业主接到入住通知时开始计费；第二，体现为计费项目，只有开始提供的物业管理服务才能计费，尚未提供物业管理服务的项目，就不能计收相关的物业管理费。

2、时间问题，一般来说，发出入住通知的，表明物业管理公司已经开始了物业管理的工作并认为业主可以使用房屋、接受全面的物业管理服务。但实际上，有很多小区尚未具备入住条件就发出了入住通知，令业主多少有不满。所以要强调必须符合入住的基本条件，否则业主就根本住不进来，更别说享受物业管理服务了。

居住的基本条件应包括以下几点：建筑质量方面，应能够向业主提供质量合格证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；便民方面，应能满足居民的基本生活需要，例如电梯正常运行、水电暖通、居民能够开火、施工现场清理干净、各种管道畅通等。如果在售房合同中对于入住条件有明确规定的，则还应符合该特别规定。

3、收费项目的问题，一般说来，入住阶段物业管理公司的工作还没有全面铺开，很多服务项目并不存在，但往往在计费时把所有的收费项目一起计费并摊在计费面积中。

例如。业主在春天入住时，可能会被要求预交暖气费。有些小区的电梯尚未开通或安装，业主就已经交了电梯运行费，这些都是不合理的。在建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定，物业管理企业不能只收费不服务或多收费少服务。有些物业管理公司认为自己并没有多收费，只是预收了以后一段时间的物业管理费。现在看来，这也是不禁止，但仍然让业主感到不太愉快，毕竟服务还没到位。

有些业主办理了入住手续，但长期没有使用该房屋，在这种情况下，一般该房屋同样得到了相关的物业管理服务，例如保洁、保安等，因此也该承担物业管理费，一般来说，实践中对于这样的业主，往往要求其承担标准一半的物业管理费。

十、物业管理公司一次性收取一年甚至多年的物业管理费是否合理?

物业管理费可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物业管理 费。

十一、谁享有小区停车位的处分权、收益权？

小区中停车位的处分权、收益权的归属问题，关键看车位的所有权归属。如果车位的所有权属于开发商，则开发商拥有处分权和收益权，包括固定车位的租赁办法、租赁价格等；如果业主拥有车位的所有权，则业主拥有车位的处分权，但业主在处理车位时，不得改变车位的使用性质，同时应向物业管理公司交纳车位的管理费，因为物业管理在负责看管车场、车辆时，是有一定的成本支出的，而且物业管理公司业担负看管车辆的重大责任。如果是在小区路边划线停车的，车位所占土地的使用权属全体业主的，那么物业管理公司只有停车管理权，负责看管车辆，收取看管费，车位的分配问题应在《房屋使用管理维修公约》中明确，小区业主委员会成立后，由业主委员会决定车位的分配问题。

十二、居民应该交纳那些垃圾处理费用。

住户须交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。

1、清洁费：196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户按标准在2—5元之间，具体标准由各区县物部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。

2、垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》（京价收字｛1999｝第三产业53号）的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。

3、生活垃圾自理费：根据北京市人民政府办公厅1999年底68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾费实施办法（试行）的通告》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元，按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。

十二、公共区域的照明费如何分摊？

住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人员分摊。目前。我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。

十三、物业管理公司与业主的维修责任应如何划分？

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修保养责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部委和设备，包括水、电、气、热、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括设施的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等主体共用设施，由物业管理公司组织定期维修。住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通

讯单位负责，维修养护由有关业主单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护共自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗邻设施安全及公共安全的，物业管理委员会可以授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿损失。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三篇：消防基础知识培训教材

消防基础知识培训教材

（高规、低规、内装修部分）消防知识培训概述

火的发明极大地推动了社会的进步与文明，由于火的正确合理的应用，使人类实现了工业现代化。然而在应用火的过程，有时疏忽对火的控制，往往给人类造成巨大的灾难性损失。随着城市化进程的加快以及城市建设的飞速发展，群体建筑和超高层建筑也随之增加，火灾对人类的危害越来越大，人类在长期与火灾的斗争中，总结了一套防火、灭火的经验，我们通常称这些防火、灭火措施称为“消防”。

晋朝《泰始律》中的“水火”篇可能是我国历史上最早的消防法规。上一世纪49年建国以来的各个时期都有相应的消防法规、政策，但那时人们的消防意识不强，各级政府部门对消防工作的重视力度也不够。在深化改革、扩大开放的现代化建设过程中，我们的党和政府对消防工作有了前所未有的重视，江泽民同志曾为消防工作题词“隐患限于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”，深刻阐述了消防工作的重要性和严肃性。1994年公安部、劳动部联合发出的《关于开展消防安全培训工作的通知》则是新时期加强社会消防工作自治能力的重要举措，得到全社会的热情关注和支持。1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过了《中华人民共和国消防法》，同年9月1日起执行。这是我国首次在消防领域立法。

自从人类有了建筑也就同时有了大大小小的火灾，消防业于建筑行业息息相关，我公司的主要业务对象当然也离不开建筑行业。从挂靠施工到97年12月成立晋晓实业有限公司，从无资质到市建委核发的消防设施工程专业承包贰级资质，我公司涉足消防领域已有近十年的历史。按照国家建设部202_年资质就位精神，对消防专业承包范围划分为六个系统：室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统、钢结构防火涂料。目前我们主要承接的工程基本上有水系统、电系统，水系统指自动喷水灭火系统、室内消火栓系统；电系统指火灾自动报警系统。除此之外我们还涉足、气体灭火、防火涂料等领域。先后承接了上海国际包装印刷城、新建利群医院、金鼎花苑、秋月枫舍等近百项工程，其中在上海较有影响的工程也有十几项，竣工工程全部通过消防局的验收，并在行业内获得较好口碑。我们在施工中严格按ISO9001质量保证体系进行工程质量监控，奉行“质量第一、信誉至上”的一贯企业作风，树立起良好的企业形象，为公司的进一步发展奠定坚实的基础。在完成工程项目施工任务的前提下，公司的下一步战略目标是：消防器材连锁经营、消防事务咨询、消防公益事业，企业机构将发展完善成为集团公司，实现消防行业的“系统化”、“一体化”运作。

“9.11”恐怖事件引起的那场灾难性火灾在人们记忆里留下了永远的苍凉印记，也正是这场劫难引起全世界对消防的空前重视。消防虽然自古有之，但其上升成为一个产业还没有很长的历史，尤其是我国的消防产业还处于发展初级阶段，与发达国家比有较大的差距。随着中国加入世界贸易组织，迫使我国必须尽快赶上国际先进水平，在缩小我们与发达国家差距的过程中已经隐含了无限商机；上海申博成功，迎来了新世纪新一轮的建设高潮，世界城市需要世界级的消防，高标准的建筑要有高水准的消防设施与之匹配，这无疑也给我们提供了一个巨大的市场。作为一个专业消防企业，只有加强内部员工的专业知识培训，才能提高企业自身的综合实力，有效地从市场获取相应份额，在行业中站稳脚跟，立志最终成为行业的“领头羊”。

（一）、法律、法规、基础知识部分： 消防基本法通过时间：1998年4月29日 消防基本法执行时间：1998年9月1日

消防法规分为三类：消防基本法规、消防行政法规、消防技术法规 《中华人民共和国建筑法》对工程承包具体规定： 严禁超资质承包；

严禁借用冒用名义（挂靠）；

严禁承包单位将承包工程全部分包；

严禁分包单位将承包工程再分包（层层分包）；

两个以上不同资质等级的单位联合承包的，应按资质等级低的承揽工程。国家建设部对消防工程承包资质分为三个等级； 一级范围：可承担各类消防设施工程的施工

二级范围：可承担建筑高度100米及以下、建筑面积5万平方米及以下的房屋建筑、易燃、可燃液体和可燃气体生产、储存装置等消防设施工程的施工。

三级范围：可承担建筑高度24米及以下、建筑面积2.5万平方米及以下的房屋建筑消防设施工程的施工。

消防工程施工调试、检测和消防产品实行质量终身制； 消防工程保修期国家规定为二年。

燃烧定义：可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴有火焰、发光和（或）发烟现象。火灾定义：在时间或空间上失去控制的燃烧所造成的灾害。燃烧条件：可燃物、氧化剂和温度（引火源）。燃烧按可燃物的特征分为：A（固）、B（液）、C（气）、D（金属）、E（精密仪器和电气）类。灭火基本方法：冷却、窒息、隔离和化学抑制。常见灭火剂灭火器机理及其适用范围： 灭火剂

灭火机理

适

用

范

围

水

冷却、窒息

适用于各类民用与工业建筑。除下列情况：过氧化物、轻金属、高温粘稠的可燃液体、高温密闭容器等

泡沫

窒息、冷却、隔离

适用于扑救A类和B类火灾、封闭的带电设备火灾及控制液化石油气、液化天然气的流淌火灾 干粉

抑制

适用于扑救可燃液体、可燃气体和电气设备火灾。它不适用于扑救木材、轻金属或碱金属火灾、有精密仪器设备场所的火灾

二氧化碳

窒息、冷却

A类火灾中一般固体物质表面的火灾、B类火灾、C类火灾、带电设备与电气线路的火灾

建筑物燃烧性能等级：分为三类，不燃烧体（非燃烧体）、难燃烧体、燃烧体。

（二）低规（就是《建筑设计防火规范》）《建筑设计防火规范》适用范围：

九层及九层以下的住宅（包括底层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度不超过24m的其他民用建筑以及建筑高度超过24m的单层公共建筑； ②单层、多层和高层工业建筑； ③地下民用建筑

不适用范围：炸药厂（库）、花炮厂（库）、无窗厂房、人民防空工程、地下铁 道及其他地下非民用建筑、炼油厂和石油化工厂的生产区。

建筑物耐火等级分为四级（从高到低：一级、二级、三级、四级）。不同的建筑构件、相同的耐火等级其耐火极限是基本上是不同的； 同一建筑构件，一般来说，耐火等极越高，要求的耐火时间越长。

厂房的火灾危险性按生产性质来划分为五类：甲、乙、丙、丁、戊（等级越高，防火要求越高）。

会查下表相应数据： 生产 类别

耐火等级

最多允许层数

防火分区最大允许占地面积（m2）

单层厂房

多层厂房

高层厂房

厂房的地下室和半地下室

甲

一级 二级

除生产必须采用多层者外，宜采用单层

4000 3000

3000 202_ － －

－ －

乙

一级 二级

不限 6

5000 4000

4000 3000

202_ 1500 － －

丙

一级 二级 三级

不限 不限 2 不限 8000 3000

6000 4000 202_

3000 202_ －

500 500 －

丁

二级 三级 四级

不限 3 1 不限 4000 1000 不限 202_ －

4000 － －

1000 － －

戊

二级 三级 四级

不限 3 1 不限 5000 1500 不限 3000 －

6000 － －

1000 － －

理解：甲、乙、丙类厂房装有自动灭火设备时，防火分区最大允许占地面积可按本表的规定增加一倍；丁戊类厂房装设自动灭火设备时，其占地面积不限。局部设置时，增加面积可按该局部面积的一倍计算。

防火分区面积大小主要跟生产类别、建筑耐火等级、厂房层数有关。厂房安全疏散距离主要与生产类别、厂房层数、厂房的耐火等级有关。厂房的疏散楼梯、走道、门宽度指标主要跟厂房层数、疏散人数有关。

仓库（库房）的防火要求主要按储存物品的火灾危险性定为：甲、乙、丙、丁、戊（等级越高，防火要求越高）。

了解P18、19页两个表相互关系，会查P19页表，并理解表注②：独立建造的硝酸铵库房、电石库房、聚乙烯库房、尿素库房、配煤库房以及车站、码头、机场内的中转仓库，其建筑面积可按本表的规定增加1.00倍，但耐火等级不应低于二级。装有自动灭火设备的库房，其建筑面积可按P19页表及注②的规定增加1.00倍。总体讲仓库的防火要求比厂房高。

库房的防火间距主要跟建筑物耐火等级、储存物的火灾危险性、数量有关。民用建筑：熟练掌握表5.1.1相互关系、理解注③、⑤含义。

歌舞厅、录像厅、夜总会等歌舞娱乐放映游艺场所不应设置在地下二层及二层以下。宜设置在一二级耐火等级建筑内的一、二、三层的靠外墙部位，当必须设置在其他部位时，应符合下列规定：一个厅、室面积不应大于200m2，应设置防烟、排烟设施等其他一些特殊防火、疏散要求。

民用建筑防火间距主要跟建筑物耐火等级有关。

民用建筑的安全出口、安全疏散楼梯一般均应设置2个，但有些场所当满足特定条件时，可设1个。

民用建筑安全疏散的主要技术指标有疏散距离，疏散门、楼梯宽度，它们主要跟场所的疏散人数、场所性质、所在层数、耐火等级有关。

一般说，工厂、仓库及民用建筑及供消防车取水的消防水源等，均应设消防车道，车道宽度不小于3.5m，净高不小于4m。消防车道下的管道、暗沟应能承受大型消防车的压力。尽头式消防车回车场：12×12m；大型消防车回车场：15×15 m 防火墙上的门应为甲级防火门，并应能自行关闭。

附设在建筑物内的消防控制室、气体钢瓶间的门：乙级；

建筑物的构件，特别是一些与疏散有关的疏散门、疏散楼梯等有很多消防要求，具体要求主要与建筑物的使用性质、耐火极限、层数等有关。电梯不能作为疏散楼梯。

消防用水可由：给水管网、天然水源、消防水池供给。室外消防用水量主要跟同一时间的火灾次数，场所性质、建筑物体积、一次灭火用水量确定。耐火等级不低于二级，且体积不超过3000m3的戊类厂房可不设消防给水。

居住区人数不超过500人，且建筑物不超过二层的居住小区，可不设消防给水。

一般讲：厂房、库房、民用建筑（6层以下住宅除外）一般均应设室内消防给水系统。甲乙类厂房超过六层的民用建筑、超过四层的厂房和库房内，消防水枪的充实水柱不应小于10m；

高层工业建筑、高架库房内，水枪的充实水柱不应小于13m水柱； 室内消火栓系统静压>0.8Ｍpa，应分区给水；动压>0.5Ｍpa，应减压。消防电梯前室应设室内消火栓。

设有中央空调的建筑，应设自动喷水灭火系统；超过一定体积或面积的厂房、库房，建筑或单层超过一定面积的民用建筑，应设自动喷水灭火系统；

UPS、微波机房、变配电室、电信局、程控交换机房、电子计算机房、介质房、重要的设备室等一些性质重要，又不能有水渍污染的场所应设气体灭火系统。

气体的种类根据场所具体性质定，一般现在用的气体系统有：CO2、IG541、FM200。消防水泵房应采用一、二级耐火等级的建筑。

消防水泵房应设直通室外的出口，设在楼层上的消防水泵房应靠安全出口。

一组消防泵泵的吸水管不应少于两条。固定消防水泵应设有备用泵。但符合下列条件之一，可不设：

室外消防用水量不超过25L/S的工厂、仓库； 7-9层的单元式住宅。

消防水泵应保证在火警后5min内开始工作。

设有备用泵的消防泵站或泵房，应设备用动力，若采用双电源或双回路供电有困难时，可采用内燃机作动力。

消防水泵房宜设有与本消防队直接联络的通讯设备。

采暖、通风、空气调节系统在使用材料，使用场所等方面都有一定的消防要求。消防电源：

一级负荷供电场所：建筑高度过50m的乙、丙类厂房和丙类库房；

二级负荷供电场所：室外消防用水量超过30L/s的工厂、仓库；室外消防用水量超过35L/s的易燃材料堆场、甲类和乙类液体储罐或储罐区、可燃气体储罐或储罐区；超过1500个座位的影剧院、超过3000个座位的体育馆、每层面积超过3000m2的百货楼、展览楼和室外消防用水量超过25L/s的其他公共建筑。

三级负荷供电场所：除一、二级用电负荷外的民用建筑物、储罐（区）和露天堆场等的消防用电设 备。

知道：不是每个消防工程都要两路消防电源，是根据该工程的性质定义。消防对配电线路、照明灯

等也有一定防火要求

应急照明、疏散指示标志的安装，有一定要求，具体根据场所性质定。火灾自动报警装置：计算机房、设备用房、书库、库房、公共场所，超过一定面积，均应设。消防控制室应具备功能：①接受火灾报警，发出火灾的声、光信号，事故广播和安全疏散指令等；②控制消防水泵、固定灭火装置，通风空调系统，电动的防火阀、阀门、防火卷帘、防烟排烟设施；③显示电源、消防电梯运行情况等。名词解释 高层工业建筑

高度超过24m的两层及两层以上的厂房、库房

高架仓库

货架高度超过7m的机械化操作或自动化控制的货架库房

安全出口

保证人员安全疏散的楼梯或直通室外地平面的出口

封闭楼梯间

设有能阻挡烟气的双向弹簧门的楼梯间，高层工业建筑的封闭楼梯间的尖为乙级防火门

防烟楼梯间

在楼梯间入口处设有前室（面积不小于6m2，并设有防排烟设施）或设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间

充实水柱

由水枪喷嘴起到射流90％水柱量穿过直径38cm圆圈处的一段射流长度

（三）高规《高层民用建筑设计防火规范》

建筑分类（P84表3.0.1熟悉）如列出表里的一些场所，应能知道套哪一类。耐火等级：分一、二级

一类高层建筑耐火等级为一级。二类为不低于二级。裙房耐火等级不低于二级，地下室一级。

《高规》对高层建筑设置及设置在高层建筑内的设备房、娱乐场所、汽车库、内装修、烧料等都有具体的防火要求。防火间距：高层

设在高层建筑内的自动灭火系统的设备室、通风、空调机房，应采用甲级防火门。地下室内存放可燃物的房间门应采用甲级防火门。

电缆井、管道进、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；井壁上的检查门应采用丙级防火门。

建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2-3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。

防火门、防火窗应划分为甲、乙、丙三级，其耐火极限：甲级应为1.20h；乙级应为0.90h；丙级应0.60h。

防火门应为向疏散方向开启的平开门，并在关闭后应能从任何一侧手动开启。在设置防火墙确有困难的场所，可采用防火卷帘作防火分区分隔。

防火卷帘应在卷帘的两侧设置启闭装置，并应具有自动、手动和机械控制的功能。高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。商住楼中住宅的疏散楼梯应独立设置。

高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m。

高层建筑地下室、半地下室的安全疏散在每个防火分区的安全出口不应少于两个。建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），两个避难层之间不宜超过15层，净面积应按5.00人/m2计算。

避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。避难层应设消防电梯出口、应设消防专线电话。

一类建筑和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度超过32M的二类建筑以及塔式住宅，均应设防烟楼梯间。

楼梯间入口处应设前室、阳台或凹廊。

前室的面积，公共建筑不应小于6.00m2，居住建筑不应小于4.50m2。前室和楼梯间的门均应为乙级防火门。

下列高层建筑应设消防电梯：一类公共建筑；塔式住宅；十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅；高度超过32m的其它二类公共建筑。

消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。

消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定。高层建筑必须设置室内、室外消火栓给水系统。

高层建筑的消防用水总量应按室内、外消防用水量之和计算。室内消防用水量应按需要同时开启的灭火系统用水量之和计算。

高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘。

室内消防给水管道应布置成环状。引入管不应少于两根。

消防竖管的直径按通过的流量经计算确定，但不应小于100mm。消火栓应设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，且建筑高度不超过100m的高层建筑不应小于10m；建筑高度超过100m的高层建筑不应于小13m。

消火栓的间距应由计算确定，且高层建筑不应大于30m，裙房不应大于50m。消火栓栓口的出水压力大于0.50MPa时，消火栓处应设减压装置。消防电梯间前室应设消火栓。

高层建筑的屋顶应设一个装有压力显示装置的检查用的消火栓。

一类公共建筑不应小于18m3；二楼公共建筑和一类居住建筑不应小于12m3；二类居住建筑不应于6.00m3。

在高层建筑内设置消防水泵房时，应设甲级防火门。

当消防水泵房设在首层时，其出口宜直通室外。当设在地下室或其它楼层时，其出口应直通安全出口。

高层建筑消防给水系统应采取超压措施。

（四）建筑内部装修设计防火规范

本规范规定的建筑内部装修设计，在民用建筑中包括顶棚、墙面、地面、隔断的装修，以及固定家具、窗帘、帷幕、床罩、家具包布、固定饰物等；在工业厂房中包括顶棚、墙面、地面和隔断的装修。

装修材料按其使用部位和功能，可划分为顶棚装修材料、墙面装修材料、地面装修材料、隔断装修材料、固定家具、装饰织物、其他装饰材料七类。装修材料按其燃烧性能应划分为四级： 等级

装修材料燃烧性能

A 不燃性

B1 难燃性

B2

可燃性

B3

易燃性

装修材料的燃烧性能等级，应按本规范附录A的规定，由专业检测机构检测确定。B3级装修材料可不进行检测。防火涂料

防火涂料的种类：

按用途分为钢结构用、混凝土用、木材饰面用、电缆用防火涂料。按防火机理分为隔热型、膨胀型和非膨胀型。按材料形态分为水基型、溶剂型、粉末型。按其涂层厚度分为厚涂型、薄涂型、超薄型。按其应用环境分为室内、室外型。防火涂料的组成：

基料（2）防火助剂（3）颜（填）料与其他助剂 防火涂料的防火机理：

防火涂料是用于建筑物防火安全的重要材料，其作用是当涂覆于可燃基材上时，除起到与普通装饰涂料相同的装饰、防腐及延长被保护材料的使用寿命外，一是遇到火焰或热辐射时，防火涂料将迅速发生特理、化学变化而隔热热量，阻止火焰蔓延，起到阻燃作用。二是当涂覆于构件表面除具有防锈、耐酸碱、耐盐雾等作用外，遇火时隔绝热量、降低构件表面温度、起到耐火作用。

非膨胀型防火涂料的防火机理：

非膨胀型防火涂料是由不燃或难燃性基料、阻燃剂和防火填料等配制而成的。无机非膨胀型防火涂料遇火不燃，因其所形成的无机涂膜覆盖基材，隔绝氧气而避免或延缓燃烧。有机非膨胀型防火涂料遇火受热分解出不燃的惰性气体，冲淡、覆盖和捕获被保护基材因受热而分解的易燃气体和空气中的氧气，抑制燃烧。非膨胀型防火涂料一般用在对防火要求不高的场合，其在着火初期的短时间内能够抑制和延缓火焰的传播。膨胀型防火涂料的防火机理： 膨胀型防火涂料遇火膨胀发泡，生产一层比原来涂层的厚度大几十倍甚至上百倍的泡沫炭化层，产生良好的隔热隔气作用，封闭被保护的基层，阻止基层燃烧。膨胀型防火涂料含有发泡剂、酸源（成炭催化剂）和炭源（成炭剂）等。发泡催化剂在高温下可分解无机酸，使含羟基的化合物脱水焦化，并对产生发泡层起到催化作用；成炭剂在高温和酸的作用下失水炭化成炭质骨架，形成疏松的泡层结构，这种以气孔为主的泡层有很强的隔热能力。这三个组分在高温或火焰作用下协同效应，缺一不可。一般在什么场所应刷防火涂料：钢结构厂房及其他一些钢结构的建筑物，承接防火涂料工程时一个比较关键的问题就是耐火时间要求几个小时，一般钢梁是1.5小时，柱子是2个小时或2.5小时，一般在这个工程的建审批文上有具体要求。没有批文的钢结构按以上数据基本不会有什么问题。

防排烟与通风、空调系统、术语

1、防排烟系统

防烟系统和排烟系统的总称。

2、防烟系统

采用机械加压送风方式或自然通风方式，防止烟气进入疏散通道的系统。

3、排烟系统

采用机械排烟方式或自然通风方式，将烟气排至建筑物外，维持烟区内一定能见度的系 统。

4、机械加压送风

对楼梯间、前室等部位采用机诫送风，使该区域形成正压区，防止烟气侵入的方式。

5、机械排烟

采用排烟风机，将烟气排至建筑物外，维持烟区内一定的能见度。

6、自然通风

采用可开启外窗或百叶窗等自然的通风方式。

7、中庭

三层或三层以上、且短边不小于6m的大容积空间。

8、烟缕

火灾烟气卷吸四周空气所产生的混合烟气流。

9、储烟仓

在建筑物顶部由垂壁、梁等形成的用于积聚烟气的空间。

10、挡烟垂壁

用不燃烧材料或难燃材料制成的固定或活动的挡烟设施。

11、清晰高度

烟层底部至室内地平面的高度。轴对称型烟缕

远离四周墙壁的火灾所产生的烟缕。阳台型烟缕

烟气上升到达建筑空间顶部、阳台或其它在的水平突出物后，水平向突出物边沿溢出的烟缕。窗口型烟缕

烟气从门和窗等墙壁开口处溢出的烟缕。防烟、排烟设备及部件

1、送风机

离风机、轴流风机均可用于防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和二者的合用前室，作 为机械加压送风机。

2、排烟风机 用于排烟的风机主要有离心式和轴流式两种，还有自带电源的专用排烟风机。

3、防烟防火阀与排烟防火阀

目前国内开发生产的防烟防火，各种型号的防烟防火阀的性能、构造、规格各有不同，产品名称也各异（如防烟防火阀、排烟防火阀、防火调节阀、排烟阀、防烟阀等）。现对常用防烟防火阀的构造、规格、性能等介绍如下： 防烟防火阀

适用范围：适用于有防烟防火要求的通风、空调系统的风管上，平时处于常开状态,当发生火灾时，通过感烟或感温向报警控制室（中心）发出火灾信号，接通阀门上DC24V 电源或温度阀门关闭，或人工将阀门关闭，切断火焰和烟气沿管道蔓延。构造：一种为矩形，一种为圆形。性能：

电讯号、温感、烟感使阀门关闭。

当温度达到70℃士3℃时，熔断器动作，使阀门关闭。③手拉钢绳使阀门关闭。④手动复位。

⑤FYH-02DFW型防烟防火调节阀可在0°～90°之间控制叶片开启角度，以调节风量。⑥阀门动作输出电讯号与消防系统或其他设备联锁。（2）排烟防火阀 适用范围：适用于排烟系统的管道上和排烟风机的吸入口，平时处于常闭状态，发生火灾时，操作装置在电讯号DC24V或手动作用下将阀门打开，进行排烟，当排烟温度高达280℃时，温度熔断器动作，再将阀门自动关闭，隔断气流。构造与规格：由阀体和操作机构组成。工作原理： ①电信号开启动（S）：当连动的烟（温）感器将火灾信号输送到消防控制中心的控制盘上后，由控制盘再将火灾信号输入到SD自动开启装置的A线端CD（24V）。当A线端接受火灾信号后，电磁铁线圈通电，动铁芯吸合，使动铁心挂钩与阀门叶片旋转轴挂钩脱开，阀门叶片受弹簧力作用迅速开启同时微动开关动作，切断电磁铁电源，并接通阀门关闭显示线接点，将阀门开启信号返回控制盘，连动通风、空调风机停止运行，排烟风机启动。②手动拉绳使阀门开启及手动复位使阀门关闭（D）：操作装置上设有拉绳，可手动该拉绳使阀门叶片开启。另外利用操作装置上的复位把手可使阀门叶片手动复位，即回到叶片原来的位置。

③280℃温度熔断器关闭动作（F）：温度熔断器安装在阀体的另一面，熔断片设在阀门叶片的迎风侧，当管道内空气温度上升到280℃时，温度熔断片熔断，阀门叶片受弹簧力作用而迅速关闭，同时微动开关动作，显示线同样发出阀门关闭信号，可连动通风、空调风机关闭。4）性能：

温度熔断器动作（关闭）温度：280℃。微动开关接点容量：380V，3A。

电磁铁接受信号： DC24V士10％，0.4A。

阀门渗风量：当排烟阀前后压力差为 490Pa时，标准状态下每米缝隙平均渗风量为1.1m3∕m2．min。

4、排烟口∕送风口

5、自动挡烟垂壁

6、排烟风道

7、排烟窗

8、余压阀

防烟系统设置部位：

1、下列部位应设置防烟系统： 疏得散楼梯间； 消防电梯前室； 避难层（间）。

公共建筑中高度超过100m的电梯井宜设置机械回压送风方式的防烟系统。下列楼梯间或前室可以不设置防烟系统： 防烟楼梯间设有机械回压送风时的独立前室；

利用敞开的阳台、凹廊作为防烟楼梯间的前室、合用前室，或前室内有不同朝向可开启外窗的楼梯间；

建筑高度低于100m的居住建筑，前室设有符合要求可开启外窗的楼梯间； 十八层及十八层以下的居住建筑，楼梯间设有符合要求可开启外窗的前室或前室设有符合要求可开启外窗时的楼梯间。

消防电梯井设有机械加压送风的消防电梯前室； 走道和前室设有机械加压送风的楼梯间。

防烟方式可采用自然通风方式或机械加压送风方式。排烟系统设置部位： 下列部位应设排烟系统： 公共建筑的中庭；

高层建筑和地下建筑的办公室（局部管理用房除外）、走道； 设有集中式空气调节系统旅馆的走道；

商场、餐厅、公共娱乐场所等人员集中且可燃物较多的活动场所； 汽车库；

舞台、演播室。

下列部位可不设排烟系统： 除旅馆外，走道的装修采用不燃材料，且室内设有符合要求的排烟设施或房门至安全出口的距离小于20m的走道；

走道或回廊设有排烟设施，单元的建筑面积小于100m2的房间； 当室内或走道设有符合要求的排烟设施时，无可燃物或可燃物较少且高度大于30m的中庭、大堂； 机电用房；

机械立体汽车库及建筑面积小于202_ m2的单层汽车库； 烟缕充满储烟仓的时间超过10min的一般场所。

第四篇：ISO9000基础知识培训教材

（员工职前培训资料）

一、ISO：（International Organization For Standardization）国际标准化组织（简称）（联合国下属非官方机构）（ISO：9000-202_版质量体系）

二、ISO9000：202_版质量体系之四核心标准：

1、ISO9000：202_版质量体系``````基本原理和术语

2、ISO9000：202_版质量体系``````要求

3、ISO9000：202_版质量体系``````业绩改进指南

三、ISO9000：202_版质量体系的文件层次：

1、质量管理体系手册

2、质量管理体系程序文件

3、质量管理体系作业指导书

4、质量管理体系记录表单

四、ISO9000：202_版质量管理体系的四大主要内容：

1、管理职责

2、资源管理

3、过程的实现

4、测量分析和改进

五、ISO9000：202_版质量管理体系要求建立的六大程序文件：

1、文件控制程序

2、记录控制程序

3、内部审核程序

4、不合格控制程序

5、纠正措施程序

6、预防措施程序

六、ISO9000：202_版质量管理体系的八项原则：

1、以顾客为中心

2、领导作用

3、全员参与

4、过程方法

5、管理的系统方法

6、持续改进

7、基于事实的决策方法

8、与供方互利的关系

七、ISO9000：202_版质量管理体系主要实施特点：

1、强调了（满足顾客需求）的意义。

2、基本过程模式的思考方式。

3、将ISO9000/与ISO9004组成一对质量管理体系标准。

4、新标准的结构与基他管理体系兼容。

5、适用于大小不同各类的企业。

6、通俗易懂/易于现行体系文件的转化。

7、强调了体系运行本身的持续改进。

八、本公司ISO9000：202_版质量管理体系相关内容讲解：

1、管理者代表：宋浩源经理

2、质量方针：公司将继续坚持“品质至上，诚信为本，顾客满意，持续改善”的质量

方针，与广大客户精诚合作、互惠互利、共谋发展

3、质量目标：

a:产品的一次交验合格≥98%

b:顾客满意度≥99分

杰和信公司行政部制定202_-09-01

第五篇：房地产基础知识培训教材

房地产基础知识培训教材

引言

热情欢迎您加入聚仁物业咨询有限公司，本公司专业从事房地产策划、包销、广告企划、业务指导、经营与管理的多元化实业公司，98本公司全力造就了创世纪花园—Window 202_及上海莘城成为98上海优秀十佳楼盘中最光采的两颗明珠，接下来又打造了江南山水、金桥酒店公寓、维也纳花园、景庭、一直到现在的香榭丽花园、虹口现代公寓、爱里舍花园等等。在上海房地产市场上形成一道道亮丽的风景线。之所以获得如此成绩，只因本公司一直坚持人才是企业最宝贵的财富，聚仁物业是聚汇人才的圣地，是培育人才的摇篮，这是提供每个渴望成功的有志之士所必须的工作环境与激情，挖掘您的潜力，燃烧您的能量，投入聚仁，成就巨人。

房地产基本知识介绍

从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个聚仁物业的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。

第一节 房地产业与房地产市场

一、房地产的涵义

1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而方，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性。

2、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业。

二、房地产市场的涵义及其特点

1、房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所，广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。

2、房地产市场特点：

(1)市场信息不充分,价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。(2)市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。(3)市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。(4)市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。(5)市场调节机制与计划调节机制共同作用。

3、房地产市场的分类

(1)房地产市场分为地产市场和房产市场两大类。

按地产市场流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场和土地使用权转让市场。

按房产市场流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。

第二节 房屋建筑基础知识

一、建筑业基础知识

1、房屋建筑分类：

按使用功能分为居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分为：

一、24米以下非高层建筑

二、24米以上为高层建筑

三、100米以上为超高层建筑

2、房屋建筑结构分类： 按建筑结构材料材质分类：

(1)钢结构（房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等）

(2)钢和钢筋混凝土结构（房屋的主要承重结构的基本构件采用钢和钢筋混凝土材料制作。在有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的简体。

(3)钢筋混凝土结构

(4)混合结构（房屋的楼层、屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其 它材料砌筑。混合结构分为两个等次：一种为混合一等，即楼层、层顶、楼梯及部分梁、柱采用钢筋混凝土材料；另一种混合二等，即采用预制作钢筋混凝土小梁薄板作为楼层的构件。砖混结构——以砖主）

(5)砖木结构（房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架采用木料制作的为砖木结构房屋）

（6）其它结构

3、房屋建筑按结构承重方式分类：

(1)叠砌式（以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上）

（2）框架式（用柱与梁组成框架结构承受房屋的全部荷载，楼板搁于梁上，以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件）

(3)剪力墙式（当房屋的主体结构全部采用剪力墙时，即为剪力墙结构形式，在高层建筑中大量采用这种形式。优点：侧向变形小，承载力高，整体搞震性好，缺点：灵活性不够。用于15-40层高层住宅建筑。）

(4)框架——剪力墙式（在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙，便形成此结构，常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑，框剪结构可发挥结构和剪力墙结构的长处，克服它们的缺点，使建筑平面灵活，是较好的结构形式。）（4）筒体式。

4、房屋建筑的构件

一幢建筑物一般是由基础、墙（柱）、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分所构成。基础：是位于建筑物最下部位的承重构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。

墙：是建筑物的承重的围护构件，作为承重构件，承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给基础；作为围护构件，处墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间的作用。

楼地层：是楼房建筑中水平方向的承重构件，有楼板层和地面之分。楼板层承受着家具、设备和人的重量，并把这些荷载传给墙或柱，同时还对墙起着水平支撑作用。地面或地坪，承受首层房间的荷载。

楼梯：是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。屋顶：是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和结构层两部分组成，层面层用以抵御自然界面、雪及太阳辐射对顶层房间的影响；而结构层则承受着房屋顶部荷载交将这些荷载传给墙或柱。

门：是供人们内外交通和隔离房间之用；窗则有采光和通风同时又起分隔和围护作用。

5、目前上海地区的物业主要可以分为以下几类：

（1）公寓 公寓是具有分层住宅形态，各有独用的厨房、卫生间的独立居住单位。每一居住单元房间较多，居住面积较大，设备和装修也较高级。一般有两种式样：公寓大楼和里弄式公寓。

（2）花园住宅

花园住宅的结构，早期以砖木结构为主，后期则以混合结构为主，设备方面大体与公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比较紧凑、合理，设有卧室、厨房和卫生间。近年来大量建造的新建住宅还布置了客厅。这类房屋一般分为高层住宅和多层住宅两种，前者设有电梯，均为钢筋混凝土结构；后者多为混合结构，少数为钢筋混凝土结构。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄内接连式新颖住宅，平面布置比较紧凑，卫生设备齐全，主要是混合结构和砖木结构。其式样有两种：新颖新里和普通新里，前者式样新颖，卫生设备在两套以下，有的还有暖气设备；后者式样一般，装修设备等较前者为差。（5）旧式里弄 装修经济，一般仅有水电。

（6）简屋

二、房地产价格

1、房地产价格的构成：三个部分：

一、物质消耗支出、二、劳动报酬（工资）支出、三、盈利。

具体包括：

(1)土地取得费用；(2)前期工程费；(3)房屋建筑安装工程费(4)基础设施建设费；(5)公共配套设施建设费；(6)经营管理费；(7)销售费用；(8)利息；(9)利润；(10)税费

2、房地产价格的影响因素

主要因素有：

一、供求状况、二、位置物理因素、三、环境、四、行政经济、五、经

这类住宅建造年代较早，以砖木为主，平面布置紧凑，一般指砖墙、木屋架、瓦屋面三者不全，无设备的简单住宅。济因素

六、人口

七、社会、八、心理、九、国际环境

3、房地产估价方法：(1)市场比较法；(2)收益还原法；(3)成本法

第三节 房地产交易的政策与法规

一、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；

（13）双方约定的其他事项。

二、房地产交易的原则

(1)房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则

(2)接受国家价格管理原则(3)遵守出让合同的原则

三、房地产转让的程序

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书，当事人 的合法证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。

(4)房地产管理部门核实申请的成交价格并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估。

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。(6)房地产管理部门核发过户单

四、转让合同内容

(1)双方当事人姓名或者名称、住所(2)房地产权属证书名称和编号(3)房地产座落位置、面积、四至界限(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限(5)房地产的途径和使用性质(6)成交价格及交付方式(7)房地产交付使用的时间(8)违约责任

(9)双方约定的其他事项

五、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

(一)商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

(二)商品房预售的条件

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(3)01年1月1日后，申请商品房预售的，应达到的工程进度标准调整为：七层以上（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上的（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。

00年12月31日前申请商品房预售的，按调整前的工程进度标准执行（投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经合格）

(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证。

六、商品房的税收

（1）契税0.75%，（单位和个人在1999年8月1日后，202_年12月31日前购买1998年6月30日前已竣工验收、取得住房交付使用许可证的空置商品房可免征契税。

（2）印花税，万分之三

（3）交易手续费：购买者购买新建商品住房不再承担交易手续费，新标准规定新建商品住房每平方米3元的交易手续费，全部由开发商承担。存量住房交易手续费标准国家规定每平方米可以收取6元，上海的新标准规定每平方米收取5元，由双方各承担50%（4）合同登记费：100元

第四节 专业名词术语

1、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，7 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

2、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地

使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。

4、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

5、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立的条件：1有自己的名称和组织机构；2有固定的经营场所；3有符合国务院规定的注册资本；4有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员足够的专业技术人员；

5、有100万元以上的注册资本 6法律、行政法规规定的其他条件。）

6、房地产中介服务机构包括：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。

7、房地产可分为：

(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。

(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。

(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。

8、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求。

9、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。

10、何为“三通一平”

“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何为“七通一平”（达到最终要求，费用均计算在土地出让金计算成本）达到了人口居住的要求，“七通”是指通供电、通供水、通排水、通电讯、通供热、通供气、通道路，“一平”指土地平整。

12、计算公式：

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

即=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 容积率：建筑总面积/土地面积

建筑密度：建筑占地面积/建筑用地面积（基地）之比 建蔽率：建筑占地面积/土地面积 × 100% 建筑占地面积：是指建筑底层所占的土地面积 绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% 居住建筑面积：是指卧室、厅（按一半计）的结构墙面之间的面积。居住使用面积：是指卧室、厅、过道、厨房、卫生间、壁橱等面积之各。

建筑面积是指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面积和室内房间面积。它不仅是建筑工程的重要经济技术指标，而且还是决定房产价值的重要因素之一，在房地产交易日趋成熟的今天，房价的计算就是以每建筑平方米的单价来作为计价单位的，所以建筑面积的计算显得尤其重要。我们都清楚，使用面积只是建筑面积的一部分，再加上墙体所占的面积以及其他共用配套部分所占的面积，方构成建筑面积。

公用建筑面积：总建筑面积—总套内建筑面积之和—不应分摊的建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共用建筑面积分摊系数之积。（封闭式阳台：面积计算100%、敝开式阳台：面积计算50%）阁楼、露台，一楼花园，一般赠送

建筑红线：是指建筑物的外立面所不能超出的界线

13、住宅交付时的要求

(1)交付使用许可证，入住许可证(2)质量保证书(3)产品使用说明书

前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）；

14、何为代理，何为中介？二者区别

代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。

中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。