第一篇：住房公积金如何计算利息？利息收入归谁所有？

住房公积金如何计算利息？利息收入归谁所有？

住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起，按照国家规定的利率计息。职工个人住房公积金存款，当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月定期整存整取存款利率计息。住房公积金利息收入归职工个人所有，并且不征收利息税。

第二篇：遗产归谁所有？

老人去世后留下房产一处，物归何主存在难题：一方是生前签订有遗赠抚养协议的亲侄子，一方是共同生活了十年的再婚老伴。双方将遗产“争夺战”打到了昆山法院。最终昆山法院判决侄子享有房屋55%的产权，再婚老太享有45%的产权，双方均表示满意。

居住在昆山的老夫妻胡老汉和刘老太膝下没有子女，两人逐渐年老体弱。幸运的是亲侄子小刘很孝顺，在刘老太生病住院之时，都风雨无阻地悉心照顾，使得刘老太 转危为安。二老甚为感动，遂与小刘签订了一份遗赠抚养协议，约定由小刘照顾二老直到百年终老，为表感谢，二老去世后将房子留给小刘。三年后，刘老太去世，胡老汉与上海的董老太再婚结成夫妻，搬去上海同住。自此，因分居两地，刘阿东再未照顾过胡老汉。后来，胡老汉身患癌症，董老太不离不弃，借钱给他治病。胡 老汉感动不已，遂与侄子协商解除遗赠抚养协议，将房子留给董老太。小刘当即表示同意，因未带协议原件故未当场撕毁。胡老汉公证了遗嘱，将房子留给董老太。胡老汉去世后，小刘想起自己尽了照顾老夫妻二人的义务，应该也享有房屋的份额，遂将董老太告到法院。

法院经开庭审理查明本案涉案房屋系胡老汉、刘老太的夫妻共同财产，二老与原告签订的遗赠扶养协议合法有效。所以对于刘老太的遗产，应优先按照协议办理。根 据协议原告对涉案房屋一半产权享有受遗赠的权利。刘老太去世后，胡老汉解除了遗赠扶养协议，并立遗嘱，但属胡老汉的遗产仅为涉案房屋50%产权。原告在胡 老汉解除遗赠抚养协议前，对胡老汉所尽的照顾义务，胡老汉依法应作相应补偿，现胡老汉已去世，故应在其遗产中先行扣除适当份额补偿原告，本院确定以胡老汉 在涉案房屋享有的5%产权份额作为补偿为宜。胡老汉去世后，其享有的房屋产权份额扣除应补偿原告的部分后，计45%的产权份额应根据遗嘱由其配偶董老太继 承。即对于涉案房屋原告享有55%产权，被告享有45%产权。一场复杂的遗产争夺战就此停息，双方都满意而归。参考资料：台州律师 china.findlaw.cn/taizhou

法官说法：公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案的争议焦点在于遗赠扶养协议是否已于胡老汉生前解除。根据庭审中原被告认可的事实，原告 刘阿东已作出了解除遗赠扶养协议的意思表示。又因为公证书中胡老汉表示其生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，进一步证实了其解除遗赠扶养协议的意 思，故遗赠扶养协议已于其生前解除。但涉案房屋毕竟系胡老汉和刘老太的夫妻共同财产，且刘老太所做的遗赠抚养协议意思表示真实，应该按照协议履行。同时，刘阿东对胡老汉也尽到了照顾义务，按照公平合理原则，理应自胡老汉遗产房屋份额中补偿一部分给他。

第三篇：住房公积金利率计算

由于商品房贷利率“居高不下”，近日不少有购房计划的市民纷纷将眼光“瞄向”了利率首付都相对较低的公积金贷款。

公积金贷款：手续繁琐利率低

针对各大银行纷纷收紧房贷及放宽提前还贷手续等现象，业内人士表示，未来公积金贷款申请房贷将迎来高峰。加息加贷款利率，使得公积金贷款利率(4.90%)与商业住房贷款利率(7.05%)差别越拉越大，相较于不少使用商业住房贷款的人而言，使用公积金贷款的人压力要小得多。且公积金贷款优势多。很多市民关心的是公积金贷款的手续是否繁琐、需要出具何种手续等事宜。小编就此问题向市公积金管理中心了解到，公积金贷款买房的市民应在贷款前注意：

首先，要问清楚开发商的项目所按揭的银行情况，问清楼盘“五证”是否齐全、能不能给自己提供相关手续等。假如开发商虽然“五证”齐全但不给购房者提供，也不能办理公积金贷款。

其次，如能办理公积金贷款者，应具备以下条件：

借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上，（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12 个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。

如果您满足以上条件，就符合“住房公积金贷款”的申请条件。购买政策性住房的借款申请人不受住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足，建立住房公积金帐户，且处于缴存状态的条件，即可申请住房公积金贷款。

申请到住房公积金贷款的购房者，在申请后需按照如下流程来办理相关手续：

1、初审：由住房公积金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》。

2、评估：申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。

3、审核：申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。

4、办理担保手续：申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押＋保证的方式，保证人应该出具书面的担保函；如果选择抵押＋保险或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。

城镇职工在申请个人住房公积金贷款时，应提交以下资料：

1、个人资料：申请贷款的个人（以下简称借款人）身份证明及配偶的相关身份证明（身份证或其他有效证件均可）的复印件各4份；

借款人的婚姻证明（单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明）的复印件各4份；

交购房款的有效凭证复印件4份；

借款人及配偶的收入证明各4份；

合法的购房合同原件4份；

以及借款人及其配偶的印章；

另外，必须提供借款人住房公积金的缴存证明。

以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。

2、房屋建审资料：

商品房预（销）售许可证或房改批复；

建设工程规划许可证；

建设工程施工许可证；

建设用地规划许可证；

国有土地使用证；

建审平面图及楼层平面图。

符合住房公积金贷款条件的购房者，可以到受委托的银行及经办网点办理公积金贷款，还可就近前往公积金管理中心或各分中心、管理部申请办理公积金贷款。

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，购房者可根据自身实际进行选择。

如果购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

银行贷款：手续简单利率高

不选择公积金贷款或无能力向公积金贷款的购房者，则可在买房时向银行申请银行个人住房贷款，其流程如下：

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

而银行贷款方面，也有不同的还贷方法：

1、计算方法不同。

等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”

3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

一般的购房者只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。市民刘先生上个月刚办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。而刘先生的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

特别提醒：买房是一件大事，细节不可小视，在各种贷款的比对下，购房者应该在详细了解后再做出选择，以免自己稀里糊涂的多交了几万利息还全然不知。

第四篇：物业管理用房归谁所有

赵向标：物业管理用房的产权归谁所有

全国人大常委会办公厅日前公布的物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。我认为 “物业管理用房，属于业主共有”这个提法在目前的现实中很难得到尊重和维护，为合理保护各方权益，并在实践中避免和解决各种纠纷，还需要进一步加以斟酌明晰。

在物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房，是其实施物业管理活动最基本的保证，也是最重要的条件之一。虽然我国法律已经明确规定物业管理用房归业主共有，但现实生活中，由于相关法律规定不够完善，购房者在购买房屋之后，经常会因建筑区划内物业管理用房的所有权和使用权问题而与房地产开发商发生各种纠纷。有些时候，物业管理单位也会因为各种原因而涉入这些纠纷，与业主和房地产开发商产生一些不必要的矛盾。

实践中物业管理用房纠纷的表现形式很多，最常见的如发展商不按规定提供足量的物业管理用房，或将其转作它用，致使物业管理用房短缺。由于信息不对称，作为所有者的业主大多数并不明白归自己共有的物业管理用房究竟位于何处，面积有多大。这就使发展商或物业管理单位随意改变管理用房的用途成为可能，而且一旦出现也难以及时得到制止。如2003年，苏州高新区馨泰花苑的业主委员会与新港物业公司展开了一次物业管理用房之争。原因就是物业管理公司将面积仅有140多平方米管理用房出租给他人，准备开一家美容美发店，且未事先征得业主同意。更为严重的是，由于掌握着产权证明，有时开发商甚至会将物业管理用房违法出卖给他人。如2004年9月，长春市二道区万胜花园小区的开发商将该小区的物业管理用房（居民自己掌管的业主管理办公室）出卖给他人，买主随后即拿到新的产权证号，而开发商则突然之间不见了踪影。又如北京市内某小区，在规划时原来有两层共1261.7平方米是作为物业管理用房的。但2005年物业管理公司却把其中三分之二以上面积以商场的房屋用途，以私有的房屋所有权性质卖给了他人，从而引发了发生物业管理用房之争。现实中也不乏因违法抵押物业管理用房而引发的纠纷。大庆市开发龙凤精品大厦的瑞兴房地产开发有限责任公司将面积为150平方米物业管理用房提供给物业管理单位龙凤第二物业管理处（产权归属甲方）使用，继而又将该房抵押给物业管理单位。2004年9月，龙凤业主、物业分家，龙凤精品大厦、隆府楼招聘到新的物业公司之后，业主委员会成员找到第二物业要求收回物业管理用房。“老管家”却拿出开发商已将物业管理用房产权抵押给自己的《协议书》，声称物业管理用房的产权已经归自己所有，从而使业主聘来的“新管家”面临无家可归的尴尬，引发了建设单位、物业管理单位和小区业主对物业管理用房所有权的复杂纠纷。

上述案例说明，“物业管理用房属于业主共有”这个提法确实与当前的实际情况不太相符。上述矛盾与纠纷的产生决不是偶然的，其根源在于对物业管理用房权属关系缺乏明晰规定，从而导致产权关系不十分明朗。基于法律规定和事实上的占有，业主和开发建设单位均认为物业管理用房应当属于自己所有，理应由自己进行处分，势必会引发各种纠纷。目前我国的大多数住宅小区，业主对房屋的所有权都是通过购买关系获得的。开发商正是据此坚持，如果业主要对物业管理用房真正享有事实上的共有权利的话，他们必须为此而支付金钱。相反，如果业主没有付这部分钱，他们对管理用房就没有事实上的权利！客观事实是，从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。但2000年，国家有关部门下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。根据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》，单幢的值班警卫室以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积可以计入分摊面积，为多幢服务的警卫室和管理用房则不计入共有建筑面积。基于此，各地大多都对此做了类似规定。正是基于此种规定，购房人鉴署的购买合同或约定大多没有标明业主对物业管理用房具有共有权。在这种背景下，即便法律规定物业管理用房归业主共有，业主亦可依法通过不同途径主张这种权利，并得到人民法院的支持，但他却不可能真正取得物业管理用房的权属证明。即便诉至法院，他们若提出移交物业管理用房权属证明的要求也不会得到支持。福建XX山庄业主委员会诉厦门XX企业发展有限公司物业管理用房纠纷案的审判结果，可以证实笔者的上述推断。厦门百士德楼宇管理有限公司（下称百士德公司）于2001年接受被告委托对XX山庄进行前期物业管理。原告登记成立后继续委托百士德公司对该山庄进行物业管理。同年，原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，请求判令被告移交物业管理用房及其权属证明。被告辩称本公司已经提供物业管理用房给原告使用，但因该房费用并未分摊计费到户，故其产权仍属自己所有。一审法院认为原告请求被告移交物业管理用房的诉讼请求符合法律规定，应予支持。其请求被告移交物业管理用房的 权属证明没有法律依据，不予支持。12月法院作出一审判决，判令被告向原告业委会移交面积为140平方米的房屋作为物业管理用房，并驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原被告均不服一审判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。二审法院于2004年终审判决，判令驳回双方上诉，维持原判。

那么，在什么条件下业主才能真正享有对物业管理用房事实上的所有权，并获得其权属证明呢？笔者以为，解决这个问题的最佳途径就是规定由开发建设单位将物业管理用房按建设成本价转让给业主，并依法完成其所有权及权属证明的转移。广东茂名首期安居房物业管理用房纠纷顺利解决可以证明这一点。根据当地法规，物业管理用房由每户各分摊１平方米构成，开发商应在小区业委会成立后，移交管理用房给业委会，再由业主委员会提供给所聘的物业管理公司使用。2003年3月，由开发商指定的物业管理公司因种种原因自动撤出，业主委员会随后正式成立，并依法要求开发商移交物业管理用房产权，却遭遇诸多阻碍。后来，在各方压力下开发商终于将管理用房６２１平方米移交给业委会，并办理了移交手续。很明显，这一纠纷之所以能够得到有效化解，根源在于此前业主已经为６２１平方米的物业管理用房买了单，或者说他们已经事实上拥有这部分房屋的所有权！在实践中，如果业主确实没有付成本价款给开发商，人民法院在依法判决物业管理用房产权归业主共有的同时，还可设法促使其产权归属进一步明晰化，从根本上消除纠纷发生的根源。浙江省温州市黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案可以视为这方面的一个范例。温州市鹿城区人民法院受理黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案，小区住户要求开发商将物业管理用房转交自己使用。审理结果是：物业管理服务用房应转交小区住户使用；鉴于出售给该小区住户的商品房售价中不包括讼争的房屋建造成本，故房屋建造成本由该小区住户返还开发公司。随后法院委托有关部门对建房成本进行了核算、鉴定，最后开发公司和黎明南侨村住户达成调解协议，物业管理用房归住户所有，住户返还建房成本18万元。

综上所述，建议在草案第七十六条已有内容基础上增补新的一款：开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并以建造成本价转让给本区域的全体业主，物业管理人可以无偿用于日常管理并负责其维修和养护。物业管理用房不得买卖、转让、抵押，未经业主同意不得改作他用。

第五篇：孩子的抚养权归谁所有

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孩子的抚养权归谁所有

导读：孩子的抚养权归谁所有?本文为你介绍了相关孩子抚养权的问题，主要有抚养权的性质，我国立法上关于抚养权的缺憾，父母离婚后，孩子由谁抚养等相关问题，为你介绍了相关孩子的抚养权归谁所有的问题。

一、抚养权是权利还是义务?

㈠、抚养权的性质及产生基础

对于抚养权问题，一般多作为义务对待，但是它也是一种权利，而且是和人身密切相关的权利，它基于血亲(包括拟制血亲)而产生。

㈡、权利和义务不对等

民法上的权利义务关系一般都是对等的，但抚养权是例外之一，法律咨询s.yingle.com

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生父母不对子女尽抚养义务，其亲生子女不能以此为理由不承担赡养义务，抚养权的权利和义务是基于血亲而产生的。

二、我国立法上关于抚养权的缺憾

对抚养权没有明确的定义，至于哪些主体有资格抚养，抚养权人之间的优先顺序，抚养权人的范围，抚养条件等我国的法律都没有明确规定，只有《婚姻法》规定了“有利于子女的身心健康，保障子女的合法权益。”这样一个总的基本原则。

三、父母离婚后，未成年人由谁抚养?

㈠、两周岁以下的子女，属于哺乳期内，为保证婴儿的发育成长，一般应随母方生活。除非母方有下列情形：

① 母方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病(如癌症)，子女不宜与其共同生活;

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② 母方有抚养条件不尽抚养义务(指对子女有遗弃、虐待行为)，而父方要求子女随其生活;

③ 因其他原因(如母方被判刑、被劳教、有严重残疾、母方经济能力及生活环境对抚养子女明显不利的，母亲品行不端如有赌博、吸毒、乱搞两性关系等恶习的)，子女确无法随母生活的。

④ 父母双方协议2周岁以下子女随父方生活的，并对子女健康成长无不利影响的。

㈡、两周岁以上未成年的子女，父方和母方均要求随其生活，主要考虑：经济状况、个人素质、生活环境、对子女的责任感、以及与子女的感情亲密程度等，但一方有下列情形之一的，可予优先考虑：

① 已做绝育手术或因其他原因丧失生育能力的，《妇女权益保障法》第46条有明确规定;

② 子女随其生活时间较长，改变生活环境对子女健康成长明显不利的;

主要指夫妻长期两地分居的情况。

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③ 无其他子女，而另一方有其他子女的;

其他子女指另一方的婚生子女、非婚生子女、养子女及有抚养关系的继子女等。

④ 子女随其生活，对子女成长有利，而另一方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜与子女共同生活。

⑤ 一方离婚后再婚困难的，可以作为优先因素加以考虑。

⑥ 子女单独随(外)祖父母共同生活多年，且(外)祖父母要求并有能力协助照顾(外)孙子女。

⑤-⑥不是法定的优先抚养子女的情况、三、十周岁以上的未成年子女随父随母生活发生争议的，应考虑子女本人的意见。

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四、父母双方可协议轮流抚养子女。

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 离婚后，对家庭土地承包经营中的收益应如何处理 http://s.yingle.com/y/hy/1058863.html

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