下载文档第一篇：万达物业入伙百问
入伙常见问题
物业知识：
1、物业管理服务费由哪些项目构成？ 答：物业管理服务费包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业公司办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
2、物业管理的服务内容? 答：物业管理的服务内容包括： 1）房屋公用部位的维护和管理；
2）房屋共用设施设备的运行维修养护和管理；
3）房屋公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通； 4）公共绿化维护和管理；
5）公共秩序维护、安全防范等事项的协调管理； 6）车辆停泊服务； 7）装饰装修管理服务； 8）物业档案资料管理；
3、业主临时管理规约有什么用？为什么要签订？
答：《临时管理规约》是由开发商在销售物业前依据有关法律、法规，以及根据建设部的《临时管理规约》(示范文本)，结合开发项目实际拟定的。
业主临时管理规约主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。包括：
1、物业的自然情况与权属情况；
2、业主使用物业应当遵守的规则；
3、维修养护物业应当遵守的规则；
4、涉及业主共同利益的事项；
5、违约责任等。开发商应当在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与开发商签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺。该临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益也有共同利益。《物业管理条例》规定业主管理规约对全体业主具有约束力。通常情况下，业主管理规约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，规约的修改权也属于业主大会。然而很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。但基于物业的正常使用和已经入住业主共同利益的考虑，却有制定业主共同遵守准则的需要，因此，出现业主临时管理规约。
签订业主规约是为了维护全体产权人和使用人的合法权益为了保证物业工作和各类配套设备设施的正常运行它明确了产权人、使用人的权利与义务保障业主人身及财产安全使物业辖区管理有章可循有据可依。
4、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业吗？需办理哪些手续，交哪些费用？ 答：业主办理房屋装饰装修时需到物业办理装修申请手续，需提交装修设计图纸，如业主是请装修公司装修，需出具装修公司的资质证书、营业执照等原件及复印件（复印件需加盖公章）。办理装修需交纳装修管理费（200元/户）、人员出入证费用（10元/人）、垃圾清运费（2房为300元/户；3房为400元/户）和由装修公司交纳和装修单位担保金（1000元/户）。
5、物业管理费该按哪个面积收？
答：按房屋产证面积收费，在办理房屋产证前按购房合同交纳。
6、房子暂不住，物管费如何收？（相关：我不住为什么还要交管理费）
答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。
7、物业公司何时开始收取物业管理费？
答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。
8、供暖费该怎么收？
答：按年收取，房屋的产证面积*5元/平方。
9、为什么收房要先交半年物业费？
答：
1、在前期物业管理中物业公司投入的成本较大，在交房前需提前招聘工作人员和配备相关的办公用品，为保证公司的正常动作故预收半年的物业费。
2、部分业主在收房后暂不装修入住，按南昌物业法规1年内不装修入住收50%的物业费，所缴纳的半年物业费正好可以冲抵一年物业费，免去业主来回交纳物业费的时间和精力。
10、为什么阳台、卫生间、厨房没有供暖，但能源费还是按全部面积交纳？ 答：能源费5元/㎡·年是根据整个供暖机组开启后运行成本及日常的维修费用除以供暖的总体建筑面积测算得出。如需按照实际供暖的面积来收费，那么测算出的费用肯定会高于5元/㎡·年，而且每户总的费用也会是一样的。
11、房子暂时不装修不入住，可不可以不交能源费？
答：不可以，因为本小区为集中供暖，依据购房合同，供暖期为每年的12月24日至次年2月20日，无论是否入住，物业公司都会履行合同开始供暖。而缴纳能源费也是业主的义务。
12、业主提出先验房再交钱签约？
答：先验房再交钱签约是可以的，但是我们之所以先交钱再验房是考虑节省关键词时间，简化关键词流程。您交完钱办完手续再去验房，没有问题就可以直接拿钥匙走人，如果验了房再来办理其它手续你还需来来回两趟。而且就算您交完了钱办理完手续后，在房验房期间发现的问题我们也是记录后督促施工方及时维修。我们做出的承诺是小问题三天，大问题七天解决。
13、露天停车与地下停车的收费
答：露天停车80元/月，但车位有限，先到先停。地下停车位如已购买需交50元/月车位管理费，如果租用地下车位则需150元的租车位费和50元车位管理费，一共200元/月。
14、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？
答：严格来讲是交纳场地管理服务费，物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。
15、小区有多少个出入口？ 答：小区有东、西两个出入口。
16、小区二期地下车库能否通往一期？ 答：小区地下车库一期、二期互通。
17、小区安全保障有哪些措施？
答首先在硬件方面设立防范措施包括围墙设红外线防越系统小区大门安装门禁系统楼层门安装门禁及对讲系统小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心地下车库安装停车场职能管理系统。
其次在非技术防范层面设专职保安人员24小时值班、巡逻在重点部位重点监控物业公司会有完善的应急措施并有针对性地采取安全防范措施人防、技术防范有效结合。
18、小区生活垃圾放置哪里，多常时间清运？
答：二期生活垃圾桶放置
，每天清运两次，每一次是在早上九点前，第二次在每天下午四点后。
19、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？
答《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
20、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？
答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：
1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。
2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用等相关费用并不因业主不收楼而免除。
21、为什么要交专项维修资金，它的使用、续筹的程序怎样的？
答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时购房者应当按购房款1%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
22、若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主。如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。
23、高层住户水压不够怎么办
答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉也可以向所在小区物业反映由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。
24、业主问“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯”？
答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品，超高、超宽，须从楼梯搬运。搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护，不得散装或使用手推车进出电梯。所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。
25、租户和业主享受的权利相同吗
答：根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带权利。双方对物业管理服务是享有同等权利.但对物业的处分权是不同的。业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。
26、宠物饲养的若干问题
答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物，如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等。如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。
销售问题：
27、房屋面积与合同不符，怎样纠正？
答：按照合同约定，有以下处理方式：合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按照银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。
28、售楼时的承诺没有兑现我可以不交物业管理费吗？
答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付
29、交房后房产证何时办妥？按揭客户何时拿到房产证？
答：业主在合同约定房屋交付日期内办理完房屋交付手续后，由地产公司在180个工作日内，为业主办理房屋产权手续。
按揭客户的房屋权属证办理与其它付款方式客户是一样的，只是因为按揭付款必须以本套房屋作为贷款的抵押物，所以权属证暂放置在按揭银行中，客户可持有复印件，待客户按时或提前结清按揭款后，就可以领取到房屋权属证。
30、购房时房屋与样板间设计不一样？
31、98的户型客厅能否自行安装窗户？ 答：不可以。
32、老带新客户积分能否兑换物业费？
工程专业：
33、房屋出现细微裂缝，买家能否退房？
答：你反映的问题房地产市场上经常出现。根据有关法律，对于质量问题，应当区别情况进行解决。
1.主体结构问题。对于主体结构问题，应根据建设部《商品房销售管理办法》第三十五条的规定处理，即“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
2.非主体结构的质量问题。对于此类问题，视双方有无约定，处理不同。(1)如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行。(2)如双方当事人无特别约定，购房人应与开发商协商予以解决，一般不能退房。
如在法定保修期限和范围内，可以要求开发商承担保修责任。如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出，其他部位，由业主自行承担费用。如开发商在法定保修期内未进行维修的，则还应让开发商负责维修。并应依法赔偿因不及时维修而带来的损失。
根据您所反映的情况，应该属于非主体结构问题。如你们之间有特别约定，按约定处理。如无另外约定，则你不能要求退房，如你所购房为非主体结构问题以外的瑕疵较多，开发商应积极予以解决，如开发商在法定保修范围和期限内，未予以解决，你依法有权要求开发商承担保修责任并赔偿因此造成的损失。
根据建设市场的实际情况，商品房交付使用后，主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题，因此关于保修条款的制定就非常重要，建议购房者在签订购房合同时，应当针对所购房屋的实际情况与开发商约定详细具体的保修条款。建设部《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对开发商的保修责任做了最低限度的规定，当事人可以在此基础上与开发商做另外约定。保修条款一般包括如下内容： 1.保修范围。当事人可以在《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定的范围外，约定其他的保修部位。2.保修期限。当事人可以在《商品房销售管理办法》第三十三条确定的期限基础上，约定更长的保修期限。3.用户报修的单位及答复和处理的时限。4.违约责任。如开发商不按规定承担保修责任，应承担违约责任。5.无法维修的处理。如可以这样规定：开发商经两次修理仍不能解决的，开发商应当给予一定的经济补偿或买方有权要求更换或退房
现实生活中，经常会出现这样的问题，房屋墙体有裂纹。住房是从使用工能来考虑，而质监部门往往关注的是安全因素。例如按照建筑学的观点，钢筋混凝土的拉力很小，容易产生裂缝，但由于里面有钢筋，只要裂缝不大到钢筋暴露生锈，安全就能得到保证。另外，由于冷胀冷缩的原理，墙面出现粉尘裂纹是正常现象。
34、因房子质量问题业主能否拒交物业费
答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理
35、如业主在验房时对房屋内各项指标存在异议业主可否不收房
答：按照销售合同约定本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。
36、内开窗可不可以改外开窗？装修可不可以拆掉保温层？拆掉阳台门？
答：禁止二期业主内开窗改外开、拆除保温层、拆除阳台门等行为。
因为：1），改动窗户及拆除保温层、拆除阳台门等行为属于破坏房屋外立面的违章装修行为，政府对该行为例为以明令禁止行为。2），业主擅自破坏上述保温结构不但影响自身的供暖温度，还影响整体供暖效果及给整个供暖机组运行增大能耗且达不到效果。
37、层高不够标准
答：我们的层高为标准的3米，但是层高包括楼板在内。
国标规范GB 50096-1999(2003版)条款3.6.2中要求：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。
条款3.6.4中要求：厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
38、房屋面积与合同不符
答：由于房屋的测量专业化要求强，并且有一些相关的具体规定，比如“计租面积内有墙垛、砖柱等，如每处面积超过0.2平方米，应减除所占面积，以及长度误差在5厘米以内为丈量面积的允许误差”等等。因此，由于用户本人缺乏相关专业知识，自行测量的结果未必合乎规范。如果你认为误差很大，建议先到公房的出租部门进行核实，若结果仍不满意，可到双方认可具有资质的房屋计量单位要求测量，以到得准确、合理的数据。
39、如何看待空鼓裂纹？
答：国标规范GB-50209-2002条款中5.3.4中有如下要求：面层与下一层应结合牢固、无空鼓裂纹。注：地面空鼓面积不应大于400cm，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
客观的说，空鼓裂纹属于建筑通病之一，目前尚未获得根治，产生的原因涉及到材料、施工工艺、温度、保养程度等各方面的因素。就南昌本地来看，原材料及气候是主导因素。我们正在努力改善这种情况，业主应正视这个问题，不影响后续装修使用为标准客观判断。
40、物业公司与业主的维修责任应如何划分？
答：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
41、水、电是不是一户一表，如何交费？
答：电为一户一表，业主可凭电表缴费号至供电公司、银行或网络等途经交纳电费。电费安市政价格收取。本小区水表为智能水表，分冷水表和热水表，先缴费后用水，每户业主在办理入伙时会发放一张水卡，业主凭卡到物业交纳水费后充入水表用水。小区冷水费安市政公布价格收取，五楼及五楼以上为二次供水，在市政价格基础上加收0.5元/吨加压费。热水15元/吨。
42、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？
答：装修期间产生的装修垃圾由业主堆放到物业的装修垃圾堆放点，由物业公司统一清运，业主需在办理装修时交纳装修垃圾清运费。（2房300元/户；3房400元/户）
43、冬天供暖和夏天辅助降温时间
答：供暖时间为每年的12月24日23点至次年2月20日7点。
辅助降温时间为每年的44、验房时发现的问题多常时间处理？
答：验房时发生的问题一般小问题三天，大问题七天，维修完后客服会通知业主来验房。
45、二十四小时热水何时开启？
答：
46、可不可以不用二十四小时热水，自行安装热水器？
答：可以不用二十四小时热水，但是经专业人士计算过成本，业主自行购买热水器的成本和日常使用的成本加起来实际上比15元/号的热水更贵，而且使用起来也不方便。
47、什么是住宅的共用部位、共用设施设备
答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。
48、小修、中修、大修都包括哪些内容
答：1.大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。
2.中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程。
3.小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。
49、可视对讲机、配电箱、宽带电话接口、电视插口、煤气管道可否移位？
答：不可私自移动。如需改动需到小区客户服务中心申请，由原安装单位进行改动，否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。
50、厨房处是否做防水
答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。
51、装修时，业主能否擅自更改房屋结构，物业管理公司是否有权对外观部分阳台、窗户等进行统一规划？
答根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要物管有权对外观部分进行统一规划。
52、卫生间为什么在装修后还要做防水？
答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。
53、能否安装太阳能热水器（空气能）？
答：不可以安装太阳能热水器，54、能否封阳台，安装防盗网？
55、二期是否有非机动车停车位及充电服务？
56、二期的管理费为什么要比一期的管理费高？是否分开管理？
57、辅助降温能达到多少度？什么效果？
58、为什么地面不找平？
59、天棚顶鹏为什么不找平60、窗户为什么是内开内倒61、98户型内为什么有的砌了隔墙，有的没有砌筑。62、中间户型客厅有一个阳角及公共走道 63、17层顶露台面积为什么不一样 64、17层顶为什么有排气孔 65、装修时那些可以墙体可以拆除 66、为什么水不接到卫生间 67、卫生间如何安装排气扇 68、装修时是否需要安装空调？ 69、精装如何确保不破坏天棚等管线？
项目周边配套
70、小区周边有哪些公交线路？
答：小区周边的公交线路有12路、216路、535路、802路、夜班315路。
71、小区地址门牌号？
答：南昌市青山湖区民丰路189号
72、小区周边有哪些银行、酒店、餐饮、超市、医院等？
答：银行：中国建建设银行（秀泊经典附近）农业银行（塘山街23号）洪都农商银行（塘山街23号）
工商银行（塘山街11号）
招商银行26小时自助银行（江纺厂区）
超市：鑫客隆超市（青山湖北大道13号愉恰家园）洪泰隆购物中心塘山店（塘山街）
酒店、餐饮：新农村饭店、山外山庄、银筷子、渔家院、如家快捷酒店、好时漫庭精品酒店等
医院：江纺医院
高新医院
塘山填卫生院
73、幼儿园如何收费，业主是否有优惠？
答：幼儿园每人每月1667元，不含一次性费用； 小区业主优惠价格为1417元每人每月，不含一次性费用。
74、小区户口是哪个辖区？如果办理户口迁入？有没有地址电话？
答：青山路派出所
88630110
办理市内户口迁入,应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理： 1． 迁入人的居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证；
2． 迁入户的居民户口簿；
3．新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明；
4．迁入人符合申领、换领居民身份证条件的,须交符合规定的照； 5． 因结婚迁入的要持结婚证；
6．迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。
75、便民生活电话？（订报、订奶、家政、快递等）
答：送水电话
*** 送奶（阳光）88108276 申通快递88200888 青山路街办88686006 急开锁 *** 江南都市报订报电话 *** 江西晨报 *** 有线电话报修 96123 出车租叫车 968968
燃气报修96777
76、小区业主子女教育划分地段学校？
答：小区业主子女教育划分地段学校小学为新才小学校、新才中学、南昌十五中。
77、小区配套休闲运动场所？
78、小区一共有多少个车位，能否满足全体小区业主使用？
79、儿童游乐设施及健身器材缺乏
80、残疾人坡道没栏杆？
81、网络是那个运营商？
82、为什么水不接到卫生间
第二篇：基金小镇物业百问
物业服务百问
一、开发商、承建商、监理单位
1、开发商及开发的主要项目 资质及注册资金
2、小区/大厦为哪家设计院设计 资质及注册资金
3、小区/大厦有哪家公司承建 曾经承建的主要项目有哪些
4、小区/大厦有哪家监理公司监理 曾监理的大型项目有哪些
二、项目的基本情况
二、基本情况
1、项目所在的地理位臵及周围交通情况
2、项目总用地有多少?总建筑面积多少 其中公共建筑用地和住宅/办公用地 为多少
3、项目设计为何种建筑风格
4、项目包含的楼栋数、楼层、户型、居住总户数
5、项目分几期开发 每期开发面积及栋数
6、项目为几级抗震设计
7、方圆 3 公里处有哪些商业网点、集贸市场、大型游乐场、大型社区、有信
用保证的医院、药店
项目的优势
8、项目是否实行人车分流
9、有无垃圾中转站 信报集中投递箱
10、配电室在何位臵 安全性如何
11、有无公共健身器材及场地
12、有无会所 如何管理和收费
绿化率
13、楼间距 容积率
14、有无地下室 层高多少 是否通水电
15、有无地下停车位
共计多少个 或租或售
存放量数
16、地上存车棚在项目的什么位臵
17、购一层是否赠送花园或车位 面积多大 有无产权
18、标准层高多少 顶层复式层高多少
19、室外是否预留空调机位
室外空调冷凝水排放管道
20、三表是否出户 在什么位臵
21、附近有无幼儿园 划片小学、中学等教育机构 资质及规划如何
三、建材、电气、通讯
1、项目采用了哪些新材料、新技术
2、墙体为何种材料
3、上、下水管道的管径及厂家
4、窗户材质及厂家
5、玻璃的颜色、厚度及厂家
6、进户门的品牌
单层还是双层
7、电线的材质 是否暗埋或套管
8、每户用电分几个回路
其中进户线空调照明灯各为几个平方
9、每户用电表负荷为多大
10、室内电源开关及插座为何品牌
11、每户设几个电话插口 位臵如何 卫生间可否预留插口
12、每户设几个有线电视接口位臵何处
13、是否预留宽带 位臵何处
14、公共楼梯、及扶手为何材质
四、智能配套
1、单元对讲门为电子对讲还是可视对讲
2、有无宽带、为哪家
3、园区有无可视监控系统
4、园区内有无红外外线州界报警系统
5、有无煤气泄漏报警系统
6、有无电子寻更系统
7、有无背景音乐系统
8、三表是否为卡式管理
9、小区治安管理有哪些措施 如何保障业主生命财产安全
10、以上智能化那些为免费项目 那些为收费项目 依据什么进行计费
五、物业管理
（一）关于公司
1、公司何时成立
资质及注册资金
2、现管理的物业有哪些 获得哪些荣誉称号
3、公司拥有高级或专业职称的员工有多少
4、主流媒体对公司相关重大报道
5、公司积极参与的社会公益事业有哪些
6、公司 ISO9000-2000 的质量目标、质量方针是什么
（二）关于入伙
1、合同签订时是否签订前期物业管理协议
2、业主办理入住时需携带哪些资料
3、办理入住时流程
4、业主与物业公司签订《业主公约》时在意的问题有哪几方面
5、如何发放业主证
（三）装修方面
1、业主装修应如何接待及办理相关手续
2、业主能否申请提前进驻装修
3、业主装修是否缴纳装修保证金?依据什么在何种情况下进行计算和返还
4、业主可否对一层二层加装防盗窗 如何要求
5、业主有要求地下室进行商业使用如何处理
6、装修垃圾如何指定堆放地点
超出规定时间如何处理
有何作用
7、房间是否可加装自用暖气锅炉 或使用小煤炉
8、《装修管理规定》对房顶、地面、防水层、墙体、窗体、门体、管道、线 路等装修施工要求是什么
9、顶层是否允许作阳光房、安装太阳能热水器
10、业主是否可以私自改变原有房屋结构、外观和公共设施 及配套设施的 使用功能
11、装修时是否可以凿除原有的墙面、地面的原有水泥面层
12、是否可以改动外门窗的大小。
13、可否改变厨房、卫生间的结构和功能 可否改变阳台使用功能 可否把燃气管道臵于装饰内部
14、业主是否可以在阳台搭建临时建筑 如养鸽子 或伸至阳台外晾晒衣物
15、依据什么确定小区内是否允许饲养家禽和宠物
16、业主进行水电改造、埋暗管应如何处理
17、业主安装地暖应如何处理
（四）收费方面
1、本项目物业收费标准多少 依据是什么
2、物业管理费包含哪些方面内容 多长时间收费一次
3、物业公司可提供的特色服务有哪些
4、本物业提供哪些代收代缴费用的服务
5、业主声称房子有质量问题 是否可以拒交物业管理费
6、屋顶及共有部分所产生的收益应如何处臵
7、停车场对业主及外来车辆的收费如何规避风险 解释为车位占用费
8、各种车辆应如何区别收费
9、空臵房屋应如何收费
10、垃圾清运费如何收取
11、小区维修是否收费 依据什么 标准是什么
12、业主长期无理由欠费如何应对
13、如公司管辖区内物业获得更高荣誉称号收费标准如何上浮。
14、维修基金如何筹集、使用、管理
15、公共房屋及公共设施的共摊费用如何确定、计算
16、公共房屋及公共设施包含哪些内容
17、物业公司增加服务内容
是否可以单方面增加物业管理费 依据是什么
（五）保洁、公共秩序、维修、绿化服务管理方面
1、物业公司对业主服务的范围是什么
2、小区公共秩序巡逻采用几种方式
3、小区车辆出入是否实行卡式管理
4、小区入口是否实行出入证登记管理
5、垃圾中转站是否进行分类投放
集中处理一次周期时间
6、小区内禁止何种违反《业主公约》的行为
7、物业公司可以对违反《业主公约》等不良行为进行罚款吗
8、业主家居被盗或财产受到损失应如何鉴定责任
9、业主车辆在停车场被划伤责任由谁负
10、业主如需搬出大件物品应如何办理出门证等手续
11、公共秩序员对异常和突发事件应如何处理
12、业主如何报修 保修程序是什么 承诺的时间和标准是什么?
（六）房屋保修期内遗留工程方面处理
1、业主未入住 房内水电表出现异常如何处理
2、如何妥善保管业主为房屋维修提供给管理处的钥匙
3、正常情况下 房屋建筑工程最低保修期限是多少
4、施工队可否可以入住被维修的业主家中
5、验收房屋时出现的质量问题 是由物业公司还是开发商负责维修
6、因施工或维修造成业主损失的
物业公司是否赔偿
第三篇：物业交付百问百答
XX百问百答
一、项目信息类
1.XX项目概况
答：项目位于北二环与东二环十字沿北辰大道路东三百米，与二环相邻，地理得天独厚。周边形成三横三纵的交通网络，太华北路，北辰大道，广运潭大道贯穿南北，北二环的延伸线广安路、浐灞二路，欧亚大道横贯东西。项目最大的特色就是为您的孩子匹配全程优质教育，目前成功签约片区唯一的一所重点小学——浐灞一小，也是浐灞区域规模最大的省级重点公办小学，项目东侧一路之隔是众所周知的浐灞完全中学。住在XX，让您的孩子享受15年一站式目送式教育。
项目总占地135亩，分三期开发，包括11栋板式高层和临街商铺，总户数约3000户。面积从65平米的两房到126平米的跃层，十余种户型组成。社区的园林景观，运用现代主义的构成手法结合地域文化的特色打造一个现代人文的居住环境，利用低碳环保思想结合立体绿化种植加上生态技术构造一个生态宜居的居住空间环境。2.XX的具体地址？
答：西安市浐灞生态区浐灞二路浐灞完全中学西侧。3.小区周边有那些生活配套设施？
答：具体的商业、银行、餐饮、医疗机构、学校等设施详见《东庭业主生活指南》 4.XX幼儿园、小学和中学的基本情况？
答：
1)幼儿园：小区配套
2)小学：浐灞一小（签约小学）3)中学：西大附中浐灞中学（签约中学）5.XX隶属哪个派出所，哪个社区？
答：浐水西路派出所 社区： ？。6.XX周边的主要交通线路？
答：
1)北辰大道【泘沱村站】下车：
315：首末车时间6:50--19:30 有人售票 316路：首末车时间6:50-19:30 有人售票 728路： 首末车时间5:50--19:00 无人售票 610路：首末车时间6:30-19:30 无人售票 104路：首末车时间6:00-20:30 无人售票 2)欧亚大道【赵村站】下车:
530路：首末车时间6:30-19:30 有人售票 175路：首末车时间6:30-20:00 无人售票 932路：首末车时间6:30-19:30 无人售票 7.XX周边的主要配套？
教育：幼儿园：小区配套；小学：浐灞一小；中学：西大附中浐灞中学 医院：唐都医院:北环医院：十里铺骨科医院： 西京医院： 8.XX楼盘四至？
答：东至：浐灞完全中学； 南至：浐灞二路； 西至：北辰大道 北至；浐灞三路 9.物业服务中心地址？电话？
答：物业服务中心地点：XX阳光车库南门（小区幼儿园北侧）
24小时服务热线： 029-88829337 您只需拨打24小时服务电话，我们的员工会第一时间给您提供相应的服务和帮助。10.小区的配电室、水泵房、消防水池分别在什么位置？ 答： 小区地下负一层
11.小区主要共用设施设备系统介绍：
答：包括电梯系统；供、配电系统设备；给、排水系统；通风、空气调节及供暖设备；建筑电气照明设备；保安监控系统（闭路电视监控系统、门禁系统、防盗报警系统、可视对讲系统、停车场管理系统、巡更系统）；消防系统；水景系统；热力系统（仅针对性北方供暖地区）；通信系统等。12.XX共有几部电梯？
答：共16部垂直电梯，1号楼4部，2号楼4部，3号楼4部，5号楼4部。13.XX的消防设施有哪些？
答：有消防栓、消防广播、消防电话、消防水泵、烟感、火灾自动报警器、喷淋头、灭火器、防火门等 14.XX的用地面积，建筑面积，容积率、绿化率、建筑密度、幼儿园面积,？
答：用地面积：8.98万平米；总建筑面积39.6万平方米（一期交付14.7万）；容积率3.5；绿化率38.21%；建筑密度21.75%；幼儿园面积：0.17万平米 15.XX的设计车位有多少？
答：小区设停车位共计3123个，其中地上停车位245个，地下停车位2878个。16.XX各层是否设有消防水阀？ 答：各层设有消火栓。
17.XX小区水、电、气是怎么样的？
答：小区水表为抄表水表，业主先用后缴费，物业代收收费，水表底数将在物业设备设施移交时进行确认。
18.XX小区水、电、气在哪里购买？
小区无法直接购买，具体地址如下： 国家电网：
1)西安城北谭家供电所
2)地址：未央区欧亚大道（大明宫汽配城附近）3)电话：95598 秦华天然气：
1)西安秦华天然气城北客户服务中心 2)地址：凤城一路2号 3)电话：96777 利安电超市：（可购气、话费充值）地址：北辰大道泰和居东门
二、物业收费类
19.XX物业服务费的收费标准和依据？
答：
1)收费标准是：1.5元/平米/月（按产权建筑面积）。2)水电公摊：0.26元/平米/月（未确定）3)电梯费：一层 0.1元/㎡/月；
二层以上 0.45元/㎡/月
4)收费时间：按季度收取，预收3个月，支持业主预交全年物业费 20.一次性交一年的物业费有优惠吗？
答：无物业费优惠，对于一次缴纳一年物业费的客户，物业会根据情况发放礼品。21.XX装修相关费用的收费标准
1)装修押金：a.100㎡以下2000元 b.100-150㎡之间2500元 c.150㎡以上3000元 2)垃圾清运费：3元/平米（未包含墙体砸除清运费用）
3)砸墙垃圾清运费：80元/平米(按照实际拆除面积核算，不拆除不缴纳)4)装修人员出入证：押金20元/张；工本费5元/张 22.XX车辆停放服务费的收费标准
机动车: 1)地下停放服务费150元/月/辆 2)地上停车服务费80 元/月/辆
非机动车:按物价局审批备案价格为准。23.业主每次缴纳的物管费用包括哪些？
答：每次缴纳的费用为物业服务费用、电梯费用、公摊水电费用、生活垃圾处理费（水费如需代收可告知）。24.物管费缴纳的时间规定？
答：按照《物业服务协议》约定物管费缴纳时间为每季度首月的10日之前缴纳当季度的物业费，物业费是预交方式，如逾期未缴纳将按缴纳总金额3‰/日计收取违约金。25.对于业主缴纳物管费，可采取的收费方式有哪些？ 答：业主缴纳物管费可选择的方式有：
1、现金或划卡；
2、支票；
3、汇款。
26.过了集中收房期，是否还有物业服务费的优惠？
答：不存在物业费优惠的说法，对于房屋物业费优惠的政策小区是严格按照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条：经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。
特别提示：业主申请空置需办理完收房手续并填写《空置房申请表》后方可执行70%的物业费。27.不收房是否就可以不用缴纳物业服务费？
答：其实早在房屋交付前一年左右物业就开始介入了。在房屋达到合同交付条件后，不管业主是否接房，物业对园区公共设施的维护、园区公共秩序的维护、园区公共保洁服务工作就已经开始了，因此需要业主缴纳相应的物业服务费。其实我们也非常欢迎业主能尽快入住园区，享受园区环境和享受物业服务。根据《前期物业服务合同》约定：因买受人原因未能按期办理XX入住手续而造成房屋空置，业主仍然按相关标准补缴物业管理费。
28.物业管理费为什么在季度首月10日后收有滞纳金而预付却没有利息？
答：首先物业费是我们各种支出的主要来源，其收取时间是我们和业主在之前共同约定的，因此本着对其它业主的公平我们才采取了收滞纳金的方式。而预付只是我们为业主提供的一种缴纳方式，业主也可自行选择其它方式进行缴纳。
29.物业费的收费标准是怎么来的？
答：物管费的标准取决于园区参数（容积率、设施设备配置，平面规划等）及当时的物业服务成本。物业公司在房屋进行销售时，也会根据相关法规依据完成物业管理费的测算在物价局备案。
三、工程知识类
30.入户防盗门的尺寸？是否子母门？品牌？
答：800（宽）*1900（高），否，步阳 31.自备发电机满足住户供电吗？
答：小区备用发电设备只满足停电时公共照明与电梯供电及消防设施正常运转。32.每户设计负荷利用电容量是多少？
答：40-75㎡的户型10an 15an 20an 5KW；75-100㎡的户型6KW；100㎡以上的8KW。（未确定）33.一层是否是单独排水设置？
答：独立排水。34.外墙有无外保温层？
答：有。
35.我们小区的水为二次供水吗？一般多久清洗、检测一次？
答：是二次供水
照相关规定，管理处配置有专职的二次供水管理员每日对生活水箱进行检查；每年委托有资质的二次供水设施清洗消毒的单位对生活水箱进行彻底清洗、消毒两次，卫生部门负责清洗效果的监测。同时从事二次供水设施直接管理和清洗的人员，每年必须进行健康检查，取得健康合格证，并经过卫生知识培训合格，才能上岗。
36.为什么小区电梯怎么经常坏？
答：业户看到的电梯停机有两种情况：1）电梯属于技术很成熟的机电设备，但也会出现因易损件损坏而临时停梯维修；2）根据国家相关规范要求，为了保障设备的安全运行，由被委托的专业的电梯维保公司每月对电梯进行计划性维护保养，每年由质量技术监督局进行年检，这些工作都需要临时停梯。因此给业户造成了电梯经常故障的错觉。前一种情况在新入伙项目因设备处在磨合期而会较频繁，一年以后此问题会逐渐减少。对于保养而临时停梯，我们会及时在小区内进行温馨提示。37.业主反映可视对讲机无图像，其余正常？
答：有可能是业主把可视话机电源关了，业主打开即可，如若不行，录入标准报事，由工程部上门检查。
四、安全管理类
38.哪些人员哪些情况可以借用钥匙？
答：所有钥匙借用均需在《钥匙借用登记表》上登记。1)保安带客户看转让房或给业主开门，可借用转让房钥匙；
2)物业工作人员借用业主未装修的清水房钥匙用于处理户内检查、整改或清洁；
3)业主留有钥匙在管理处但需临时开门又不领走时，可让保安队员借用为其开门后再由保安队员归还回
管理处。
4)户内有维修的，施工单位会在物业工程人员陪同下借用钥匙进行维修。39.已交房区域和施工区如何管理？
答：已对施工区进行封闭隔离，并在围墙上安装有周界红外和报警装置。安防管控是物业非常重视的一部分，目前物业公司提供了5级安防措施：
1）物防：园区围墙的设计不易攀爬，且有足够的照明系统； 2）技防：围墙红外对射、园区视频监控系统、电子打点器等技术防范 3）人防：24小时人防巡逻、人员均凭卡进入等人力防范 4）户内设防、报警按钮等的应急机制报警 5）施工人员不准园区留宿，清场确保安全 40.为什么安管人员换得很勤？（流失率高）答：
1)职业特性决定队伍年青化，稳定性差；
2)职业环境差和社会地位低也是人员流失的原因之一； 3)公司管理要求严格致使部分人员无法适应。4)内部调动和升迁原因
最后希望广大业户积极倡议和宣传，为安管人员营造一个良好的外部工作氛围。
41.拿东西出小区总是要开出门条，很不方便，经常为了开出门条电话联系业主确认，也很麻烦，否能有更方便的操作？
答：开具出门条是为了保护业主的财产安全。业主可指定家中其他成员为第一联系人，用于开具出门条的联系确认；也可提前电话告知客服中心将有物品搬离小区，由搬离物品人员在搬离当日直接前来开具出门条。
五、装修知识类
42.在哪里办理装修手续；办理装修手续的流程
答：业主需办理装修手续，到客服中心装修办公室办理。业主向客服服务中心提供装修图纸、装修施工单位施工许可证、装修人员的身份证复印件和1寸照片2张（办理出入证时需要提供）。然后再签订各项装修的申请和协议。在业主办理装修的过程中，业主和装修单位各向物业公司交纳装修押金。并且在装修期间装修人员必须申请装修临时出入证。
43.物业查看业主提交的装修方案依据及基本原则是什么？ 答：依据：建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》
第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十四条 申报登记应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明
44.装修过程中的变更手续如何办理？（包括装修设计、装修期限、装修负责人、装修工人等）
答：业主在装修过程中涉及装修方案、装修期限、装修负责人等变化，均需要到物业服务中心进行变更登记。
1)装修设计：调整部分需重新报装修图纸，待物业审批通过再办理手续。
2)装修期限：通常是延长装修期，业主或是装修负责人到客户中心前台办理延期手续，档案资料更改时间，最要重要的是装修许可证和需要进入的工人出入证上装修期限要更正，特别注意的是装修工人的出入证延期必须装修负责人办理，装修工人本人不能办理。
3)装修负责人：通常是更改或增加，业主通过电话或者直接到客户中心前台办理手续，新的负责人需要带身份证和照片，办理出入证，同时登记负责人的电话，便于后期联系。
4)装修工人：需要增加装修工人，只需要装修负责人到客户中心前台办理工人增加的手续，办理出入证，出入证办理需携带2张1寸彩照及身份证原件或复印件，并缴纳20元/个的押金（可退还），及5元/个的工本费。
45.物业对业主的装修时间段是否有要求？
答：交房时的《装修管理规定》、《物业服务手册》对装修时间段的要求;1)交房时间起3个月内为集中装修期：8:00-19:30 2)集中装修期完后：周一至周五上午8：30-12:00，下午14:00-18:00分周末：9:00-18:00（不允许加班，不允许有噪音施工）3)节假日: 不允许任何施工
XX业服务中心有权阻止在此期间的任何扰民施工并根据相邻的业主（使用人）入住情况对相关装修时间做出调整。
46.什么是装修垃圾清运费，怎么收取？包含什么内容？
答：XX装修垃圾清运费用标准定为：3元平方米。按建筑平米收取。对于有墙体拆除的户位，收取80元/平方米的砸墙垃圾清运费，此费用仅针对有墙体拆改且拆改垃圾需运至小区垃圾台进行统一清运的拆墙垃圾。
47.装修押金是多少钱？可以刷卡吗？怎么退？
答：小区装修按照建筑面积收取2000（100平米以下）、2500（100-150平米）、300（150平米以上）元/户。首先我们建议业主，这笔费用由装修公司给付，这是对业主装修质量的一种保证，也是对装修公司的一种规范，也便于我们的管理，是对业主的负责。缴纳此项费用可刷卡（借记卡和信用卡均可，不额外收取业主手续费）。退押金手续：
装修结束告知物业，物业会安排工作人员进行装修验收。业主再联系物业做装修验收结束三个月后业主可携带缴纳押金的票据和本人身份证原件前往客服中心办理退费手续，为保证一次办理完毕，业主退费前需提前致电客服中心83229898询问是否备有现金方便退取。
48.交房后将陆续有业主入住，周边正在装修施工，怎样保证园区的清净与安宁？
答：周边后续的工程施工，我们是严格按照国家的各项要求来做的，对业主的影响也尽量控制在最低。所有的装修施工在统一的时间段内，是从早上8点到12点，下午2点到6点，这个时间基本上考虑到了这个问题，同时节假日都要求静音施工。当然，对于各种施工对您带来的不便，我们向您致歉。而清洁方面，我们有最专业的人员，在工作时间段内，从事不间断的清洁维护工作，也希望业主能主动配合我们完成这项工作。
49.装修现场为什么要配备灭火器，配备标准为？
答：装修现场有很多易燃材料，出于防火的要求，装修现场必须配备灭火器，配备标准为：每五十平米配备一个（2公斤ABC干粉灭火器），单个防火区域（普通住宅单户/别墅单层）不得少于2具。50.装修过程中需要动火电焊，需要提前办理什么手续吗？
答：业主（使用人）应监督施工队注意安全，不得擅自动用明火和进行焊接作业。如确有需要应由业主本人或业主委托人到物业服务中心办理《动火申请》手续，并按照规定采取必要的安全防护和消防措施，以保证作业人员和周围房屋财产的安全。51.装修材料进场有何规定？比如沙子、水泥等。
答：所有装修材料的临时转运必须在物业指定的场所进行，并做好对地面的保护。
如果使用电梯，重量有限制，包括清运装修垃圾和运输大件材料应避开电梯使用的高峰期。所有材料必须
袋装，若有撒漏，需及时清理。材料均只能临时放在室外公共区域，应及时搬运至户内，不能在户外过夜。52.哪些人需办理小区出入证？
答:XX《出入证》每证押金为20元/证/人，每张收取5元工本费。
1）使用范围：为业主装修的施工人员办理人：必须由该户的业主或装修负责人、工程负责人，如负责人来不了可出具书面的委托请工人自已来办理
2)办理办法：持出入人员的有效证件或照片（贰张）到管理处办理。（建议业主押金由进出人员自行缴纳）。53.装修工人为什么不能留宿园区？
答：业主交房后装修时间不统一，一部分业主会先装修还有一部分业主会晚一些装修，这样一些业主入住后，还会有一些正在装修，假如这时装修工人在园区内留宿的话，对入住的业主在生活上造成很大的影响，也会给你生活带来一些不便。54.冷热水管正常试压后水管暴裂？
答：首先我们的试压是我们提供的增值服务，而且只是对封墙的时候冷热水管是否有问题做个检验，是针对这个阶段的，并不能保证后期情况。55.业主希望物业推荐一个装修公司？
答：我们只向业主透漏园区的装修信息和告知业主已知的不正规不负责的装修公司，具体的选择要由业主作判断。
56.外保温（聚苯板）如何保护?是否可拆除？
答：提醒业主：所有外墙都加装有外保温层，业主装修时，注意对外墙保温层做好保护。不要拆除保温层，拆除保温层会导致户内保温效果变差，将直接影响冬季供暖效果，建议业主慎重考虑。57.能否提供装修图纸，管线、地暖管图能不能提供？
答：业主收房后可到物业客户中心前台索取平面纸，强弱电、水路图纸无法提供。
业主装修时，物业也可以安排专业工程师到业主户内提供现场的咨询和帮助。要明确物业公司只对维修单位提供图纸，唯一的目的就是后期维修；业主装修是用不到这个图纸的。法律上我们也是没有义务向业主提供的。
58.户内对讲机尚未安装。
答：对讲机现在安装，装修期很容易被破坏，为了保障机器的正常使用，我们建议业主装修完成后安装，59.关于业主咨询户内设备设施的问题
答：在业主装修进场时，物业工程人员会就业主户内的设施设备进行现场测试和交底。包括：室内排水管的通水、通球测试，空调开机测试，中央吸尘开机测试等。关于地采暖打压问题：在管道敷设完毕后，已进行过一次打压测试，合格后再进行地面的施工。施工完毕后又进行了一次打压。现所有地暖管道内已充满水，提醒业主的装修公司在施工过程中对地面进行保护。
60.装修工人与业主一起踩了小区的草坪，物业公司没收装修工人出入证而未对业主做处罚装修工人表示不满，如何向装修工人解释？
答：
1、让装修工人清楚是自己违反了小区有关规定，物业公司没收出入证是照章办理。在装修须知上有明确说明：a、装修工人在小区必须是在施工许可范围内活动，不得进入其它地方； b、装修工人要爱护小区环境，不得践踏草坪等。违者均没收出入证。
2、业主向物业公司缴纳物管费即是对小区公共环境进行管理，业主有维护小区环境的义务，且物业公司不是执法机关，对业主不爱护环境的行为没有权利做任何罚款的处理。但物业公司会教育和培养业主加强环保的义务。业主严重破坏小区公共区域设施、环境等造成损失的，物业公司会同样要求业主赔偿。
61.第二次装修需办理什么手续？
答：同第一次装修一样。
62.为什么要留存一把备用装修钥匙在客服中心？
答：业主办理入伙手续进行验房时，如提出了整改问题，业主须签订《紧急备用钥匙托管单》，并留一把装修用钥匙在客服中心，以方便我们联系施工方的工作人员到户内进行处理。整改工作完毕后，经验收合格，建议业主尽快到客服中心收回放置的备用钥匙。如长时间未领取该钥匙，物业服务中心将按《紧急备用钥匙托管单》上的约定对该钥匙进行处理。当业主在装修完毕入住时启动正式钥匙，所有装修钥匙也会立刻作废。
63.业户装修时可以自己改煤气管道吗？
答：不能。根据建设部110号文《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第（四）项规定“拆改燃气管道和设施”“应当经燃气管理单位批准。”因此，煤气改管须向燃气公司进行申 报，并由燃气公司统一安排进行。如擅自拆改，燃气公司将不予以开通燃气。64.装修后的房屋为什么不留钥匙？
答：已开始装修的房屋户内可能存放有装修材料或贵重物品，出于一种对业主物品安全的考虑我们不留用钥匙。对业主的信任我们表示感谢
65.装修管理过程中包括那些步骤？每个步骤应注意哪些要点？
1)装饰装修图纸审查: 装饰装修图纸审查直接关系到房屋的结构、立面、外观、相邻权益、房屋使用安全、等，因此，按要求做好图纸审查是确保房屋后期安全使用的关键，是实施装修管理的第一步。图纸文件以及装修禁止及注意事项须业主确认
2)装修前交验: 主要是做好装修前房屋的卫生间防水测试，供水供热供暖管理压力测试，地漏下水管走水，渗漏查验、隐蔽事项交待，须业主、装修单位签字确认;3)装修巡检: 做好装修巡检是确保按图纸施工，避免乱施工，违章作业，消除安全隐患的关键，因
此装修期间的定时定期定节点的过程检查是物业实施装修管理的重点工作，是消除违规的最佳时机，必须严格按要求坚持执行。
4)施工人员管理: 施工人员管理从办理临时出入证开始，至施工方退还证件为止。其间包括每日出入证查验、有无违章施工作业、动用明火是否办理手续，是否有违规行为，违规制止、人员清场等，同时还得做好防止施工人员偷盗、损坏公共设备设施等工作。
5)竣工验收: 主要是做好违章违规通报，找出可能存在的问题，并就卫生间防水、户内管道渗漏、插座通电、网络信号等进行测试，以满足和保障使用，完毕后须业主、施工单位签字确认 66.可以把鞋架、鞋柜放在自己的门外吗？
答：不可以，因为走道属于公共场所，将鞋架放在走道上的话，一来影响楼道外观，二来影响保洁人员楼道保洁，三是相邻其他业主或许有意见，再者，物品容易丢失，造成不必要的损失。67.阳台可以放洗衣机吗？
答:可以，但要在阳台做闭水测试并在贴砖前做地漏的通水测试 68.房子刚装修完毕，使用什么植物吸甲醛效果好？
答：洋葱、常春藤、吊兰、龙舌兰、虎尾兰、芦荟、绿萝等植物。69.物业公司的工具能否借用？
答：可以借用（不对外宣传）。借用工具按外单位借用工具进行办理手续：首先在物业前台缴纳押金（根据物业押金类收费标准收取押金）。业主交完押金后拿收据到库房换取所需物品。使用完毕后到库房归还物品并换回收据后到物业前台退押金。
70.业主要求安装防盗网，否则出现物品丢失，物业公司负责吗？
答：业主要求安装防盗网的原因一定是对小区安全有所顾虑和担心。其实，最根本是没了解我们小区的安全系统。整个对于安全已经做了技术防范和人力防范（技术防范是指：周界红外报警，室内安防；人力防范是指：小区大门岗，巡逻岗），有先进的技防和科学的人防，业主的担忧不多虑。再说，在室外安装防盗网对整个小区的外观是一种破坏，相信每一位业主都愿意生活在一个环境优美而非杂乱无章的地方，这也是物业公司一再强调外观的原因。（当然，业主只要在不影响外观的前提下，比如防盗网安装在室内也是可以的）若出现物品丢失，根据公安机关鉴定，属物业公司肯定会承担物业公司应该承担的责任。
对正在安装防盗网的业主：
首先应设法让其停止工作；通报客户中心发违章通知；然后再采取一类业主的方法：对已经安装的防盗网拆除，可请业主屋内的装修工人或我们为其提供特约服务，实在不行我们可以免费为其拆除。
六、房屋交付类
71.过了交房通知的集中收房期，是否随时过来都可以收房？
答：XX集中交房期以业主所收到的《交付通知书》为准，集中交房期现场可以缴纳收房相关费用，并且我们也为业主准备了精美礼品。集中交房期后无礼品，业主来收房前请先与客服中心联系，并带齐《交房通知书》内注明的收房所需资料。
72.联名购房的业主其中之一能否办理入伙手续？
答：可以，但须由不能到场的业主亲笔签署委托书并提供其身份证原件；办证资料需由业主亲自签名，否则须出具授权委托书。
73.交纳的维修资金和房屋契税分别是多少？交纳时间？ 答：业主缴纳的维修资金的标准：145元/平米
；
首套房面积在144㎡以下且单价在购房当年市商品房均价1.5倍以内、小区容积率大于1.2的，同时达到以上三项要求的契税按1.5%收取，90㎡以下且单价在购房当年市商品房均价1.5倍以内、小区容积率大于1.2的，同时达到以上三项要求的契税按1%收取，否则一律按照3%缴纳。74.维修资金的用途和收取的时间？
答：维修资金是用于小区重要的公共设施、设备的大修或更换，比如：小区配电房的变压器、发电机、安防系统等设备，园区环境等在出现问题，需要进行检修或更换而要支付的费用。收取时间是在合同上约定交房时即由开发商先代房地产主管部门收取，具体费用按国家政策执行。75.为什么厨房未设地漏？
答：厨房不设地漏，主要是基于卫生角度来考虑，厨房虽然是用水房间，但主要用水和垃圾集中在洗菜池和垃圾桶中，没有象卫生间淋浴用水会大量积聚于地面的情况，地漏本身在夏天清洁不好会散发异味，滋生蚊虫。符合《建筑给排水设计规范》4.5.7要求。76.为什么新入伙项目的通讯信号如此不好？
答：因在房屋修建过程中，中国电信、中国移动公司和联通公司不能进入施工现场安装信号覆盖器，因此在项目交付初期会出现手机信号差的情况。项目交付后，管理处会尽快联系相关营运商到小区逐步进行信号覆盖，以解决手机信号差问题。
另一方面：移动、联通等营运商是按照安装计划在进行信号覆盖器的加装工作，尤其是3/4G网络的推出后，各营运商更乐意3/4G信号覆盖器的安装，对2G通话信号器的安装不是很重视，因此这还需要我们业户共同努力向相关营运商进行反应。77.XX业主如何办理户口迁移？
答：
78.小数字电视开通如何办理？
答：广电网络电话：96766
七、投诉建议类
79.我的问题这么久你们都没处理好，我要求赔偿。
答：（业主如果有赔偿要求，情绪一般都不会好，所以首先要安抚业主情绪，然后针对业主反映的问题，了解清楚事情的原委，目前没有处理好的原因是什么？是施工方的原因？还是我们物业跟进的不及时？还是属于疑难问题？其实业主要求赔偿不是最终目的，我们能够解决业主的问题才是业主最想要的。）首先对没有及时完成整改，向您表示歉意！在集中交房期间由于返修量大、人员组织、材料和施工处理工艺等问题，需多方协调，在此希望能得到您的理解。您户内的处理情况，我会请负责跟踪您这户问题同事与您联系。
（若业主坚持要赔偿）对于您提出的需求，我会通报公司负责人，在3个工作日内与您取得联系。再次向您表示歉意！
80.老是接到装修公司电话，质问是否透露了业主的资料？
答：每位业主资料都是有专人保管，并且针对业主资料的保密公司是对员工有制度要求的。
业主资料不仅有，我们在帮业主办理相应业务时，包括银行、房管部门、水电气等部门都需要提供您的相应资料才能办理。
当然，如果公司发现有员工违反公司规定进行操作，那公司将会立即辞退该员工。
同时，业主也可以让亲戚朋友打电话到客户中心试一下，看我们的同事是否能做到对业主资料保密。81.为什么小区的手推车(平板车)这么少？
答：原因：
1）部分业主使用后未及时归还； 2）手推车使用不当，部分损坏无法使用； 措施：
1）计划近期增加手推车（仅针对有此计划的项目）； 2）增加对使用后放置在楼层、大厅等位置的手推车的回收； 3）加强日常维护，提高使用寿命；
4）将在地下车库放置手推车（仅针对有此计划的项目）；
5）请业主自觉爱护，不违规使用，如载小孩玩耍和超负荷装载过重的物品，使用后将手推车归还原处或放置在电梯轿箱内（而非楼道中）。
八、质量维修类
82.返修后会不会再出现这个问题，出现了该怎么办？
答：这次处理过程中，我们采取了非常严格的工艺，相信不会出类似的问题。再说，即便出现了问题，我
们也会积极配合处理，这个您不用担心。
83.因整改期间未达到交付条件，业主拒绝交付整改期间的物业服务费。
答：如果确因工程质量问题给业主造成的损失，视具体情况物业会协助业主向地产反映。不过，物管费仍然要缴纳。因为物业服务费的支出主要是公共区域的保洁、绿化、保安、工程服务的成本和费用。84.因为户内返修整改问题，业主认为会耽误自己进场装修的时间和进度。
答：对业主提出的整改问题，我们要协同地产工程部进行分析，这些问题对您户内装修影响的程度会如何？是不是可以边装修边整改？同时我们物业会尽所能积极配合和跟进整改进度，缩小对业主装修的影响。85.业主提出返修整改效果与自己的期望差距大。
答：了解业主期望的整改效果具体是怎么样？一般情况，业主的期望值高是主观反映，我们可以从装修弥补“缺陷”的角度给业主分析一下。86.入住后需维修找谁处理？有何费用？
答：需维修可直接前往物业客服中心报修，或致物业电服务中心电话029-88829337 提出问题、；房屋结构及设施设备均按《住宅质量保证书》、各厂家使用说明书、保证书内的保修范围进行保修，如需产生费用，物业公司会提前告知。
九、突发/日常事件类
87.发生水浸事件怎么办？
答：如发生水浸事件，必须到现场观察采取以下措施：
1)检查漏水的正确位置，并尽快想办法制止继续漏水，关闭水阀，若不能第一时间处理应及时告知功臣人员寻求支援。
a)观察渗水是否对周边设备造成损害，如电梯、配电箱、电线槽等，存在损害可能的应及时通知工程人员对设备进行紧急处理
2)对已渗水部位的水进行清扫，避免造成更大损失
3)如公区渗水可能造成业主户内损害的，应第一时间电话通知业主前来查看并保存通知记录。88.由于是高层建筑，如果出现停电现象，那么楼上的业主如何下来？
答：本小区配有柴油发电机，如遇停电，能保障电梯及公共走道照明在12小时内的正常运行。89.燃气漏气怎么办？
答：如遇业主家燃气漏气，此类情况应直接联系燃气公司96777上门勘察，发现漏气情况应提示业主关闭天然气阀门，将户内门窗全部开启，避免拨打电话、使用明火及电。90.业主赠送小礼品或小费时，该怎么办？
答：业主赠送小礼品或小费时，服务人员应该婉言谢绝，如难以推辞的，可以先行收下后统一交客服中心
进行处理，如收取到的现金可预存至业主物业账户内并告知业主。91.业主突发急病需救治时，该怎么办？
答：业主突发急病需救治时, 应立即报告领班主管联系业主家人，同时拨打120急救电话，无急救常识人员不得擅自进行救治，同时将外围车辆进行疏导，保证120救护顺利通行 92.巡查时发现业主入户门未关闭，该怎么办？
答：巡查时发现业主入户门为关闭时，如业主户内无人，应立即通报主管上级，必须同时二人进行外围检查，确信无异常时，设法联系业主，并做好联系记录留存；如户内有人应提醒业主管好门，注意安全防范。93.在小区里可以允许发宣传资料吗？
答：不允许。是从小区的环境整洁和业主生活不被打扰来考虑的。若有此需求的商家，可以让他与客户中心联系，采用在前台放资料或在小区报栏张贴的方式。94.有人想到小区参观行吗？
答：任何想到小区参观的团体均需先与物业公司行政部或地产公司行政部联系获得许可后方可。（但前期因配合销售，所以营销部员工可以带客户参观XX区域各项目，但需事先与客户中心联系，在园区内不能进行拍照）
95.有记者或媒体人士想就某个问题采访一下客户中心,行吗？
答：整个公司只有一位新闻发言人，即只有新闻发言人可以接受新闻媒体的采访，其他任何人均不能在新闻媒体方面回答问题或发言。如果碰到采访的人员请立即通知直接上级。96.业主想让工程人员帮忙处理非园区内的维修问题可以吗？
答：不行。因为物业公司工程人员只负责小区范围内的特约服务，其它物业不在我们的工作范围之内，但我们愿为业主提供相关的咨询服务。97.业主可以使用前台电话吗？
答：原则上不可以，因为我们的服务电话是对外的，外拨号码将影响到其他业主的来电。若业主确实因急事在身，视情况灵活判断决定是否可用，但提醒业主尽快，因我们的电话是对外服务的热线。98.业主有急事，想在物业公司暂放物品可以吗？
答：原则上尽量不放，特别是易损易坏的物品。若特殊情况，可将物品放于管理处办公室，做好相应登记（业主姓名、房号、联系电话、物品名称等）。保安岗位上是一定不能存放业主的物品。99.有人在小区内拾到物品，交来前台，如何处理？
答：在XX前台资料栏内找出“失物登记表”，详细进行登记，并打印“失物招领”贴于小区公告栏内。如有人来认领，则核实来人身份后，请其说出失物特征核对无误后，在《失物登记表》上签字领走。100.业主的入户门钥匙丢失的一把，怎么办？
答：XX入户门的钥匙可以单独配制，丢失后存在安全隐患，建议业主更换锁心，物业可代为联系厂
家，业主支付更换锁芯费用。101.公检法来访的注意事项？
答：首先核实身份，看是否有介绍信、工作证、同时对其身份证进行复印留底。与其进行的配合以保护业主利益为底线。102.业主对其水表读数发生疑问时，如何处理？
答：（1）查看是否出现数据录入错误；（2）与当时抄表的工程人员核实抄表时是否数据写错；（3）与工程人员一起到业户内查看室内和水表有无渗水的现象；（4）向业主咨询近期有无其他大量用水的现象，如户内花园水池换水、坐式马桶阀门关闭不严导致的长期渗水（此情况较为常见，在我们管理的数个小区均出现过此情况）等；（5）如无任何问题，业主应承担相应的费用；（6）业主如不满意处理结果，可申请校表，如校表正常，业主应承担相应的费用；如校表出现异常，物业公司应承担相应的费用。103.住户卡丢失，有何安全隐患，如何处理？
答：住户卡是业户进出小区的凭证，丢失的住户卡若被非本小区业户捡到，其就可以直接刷卡进入小区，存在极大的安全隐患。因此建议业户丢失住户卡后及时到客户服务中心进行卡片挂失处理。104.业主说钥匙忘在家里了，希望保安队员帮忙翻窗户进去开门，或者借物业公司的梯子自己翻窗，可以吗？
答：不行，翻窗户开门是相当危险的，谁都不能保证队员的安全，也不鼓励业主自己翻，以免造成伤害及对小区其它业主产生不良观感。（当然物业公司的梯子也不能借给业主，出现损坏或遗失责任无法界定。）洋房如楼层较低，可采用梯子解决此问题，但需2人以上的工作人员。也可请业主找开锁人员开锁，或致电119求助。105.有来访者要求在前台的便民资料架上放置资料，或在小区报栏张贴宣传海报，可以吗？
答：可以，但放置资料及张贴海报由客户中心主管或管理处主任对其版式的审核后方可，并按照相应标准收费。106.房屋装修入住后发现房屋漏水，如何处理？
答：如发现此类问题，请您及时通知管理处，我们会安排工程人员到现场确认漏水事实，及对漏水原因进行初步分析。因为房屋已经装修入住，因此需要业主联系装修公司的人员前来现场查明漏水原因，物业工程人员可以从旁协助。确认漏水原因后，若责任方明确，则由责任方全权处理，并就业主的损失进行协商处理；若责任方不明确，物业公司会协调施工方及装修公司现场查看，以确认问题应由谁处理，给业主造成的损失也由其协商解决。物业在整个过程中主要起居中协调的作用。107.业主联系电话或通讯地址变更，需要到物管办理手续吗？
答：需要，如果业主联系电话或通讯地址变更，业主打电话或到前台进行告知即可，之后物管会对该业主信息进行更换。
108.物业对小区宠物进行管理的依据？
答：物业将根据《西安市限制养犬条例》之相关规定对小区宠物实施管理。同时物业在管理服务的过程中将不定期地进行文明养宠的宣传，创造整洁、宁静的园区生活环境。
业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、按照《西安市限制养犬条例》办理政府规定的饲养手续 ；
2、遵守《西安市限制养犬条例》中关于养犬、遛犬的其它规定。
◆如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府相关部门规定，饲养犬只需持有政府主管部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业服务中心前台备案。
◆请避开高峰期（上下班或上下学）携带可能引起他人恐惧不安的宠物（如犬只）出入。◆请勿让宠物在园区内四处游荡，携带宠物处出时，请其置于宠物笼、宠物袋或牵引宠物外出。◆请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击他人或动物。
◆请勿将宠物带进儿童娱乐区或其他公共场所，以免令他人感到不安。
◆请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公共场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请妥善清理。◆请勿在公共场所让您的宠物进行交配活动。
◆请定期为宠物进行清洗和防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医。◆请定期为宠物注射预防性狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疫苗。
109.业主称家里的电话/宽带/有线电视出现故障，如何处理？
首先仔细询问业主故障的情况，看能否直接可在电话当中为业主处理。如不能，则打派工单安排工程人员上门进行查看或处理。若是工程人员不能处理，则联系相关部门来处理，电信故障：10000 广电网络故障：96766 110.业主可以到物业公司代办电话及宽带吗？
答：目前不可以，如后期可以代办物业客服中心将告知广大业主。
十、法律法规类
111.物业服务费的成本构成包括哪些内容？
答：按照发展改革委和建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》之规定物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其
它费用。112.什么是业主？
答：房屋的所有权人为业主。113.什么是业主大会？
答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。114.什么是前期物业管理？
答：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，此阶段物业服务企业依据《前期物业服务合同》实施的管理为前期物业管理。115.什么是《管理规约》？
答：《管理规约》的制定和修改应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。116.什么是《临时管理规约》？
答：建设单位在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。117.物业服务提供的公共服务事项有哪些？
答：物业服务企业按照《（前期）物业服务合同》的约定，提供相应的服务。一般而言，物业服务合同应当约定建筑区划内的以下物业公共服务事项：（1）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域环境卫生的维护；（4）公共区域的秩序维护；（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（6）物业维修、更新、改造费用的帐务管理；（7）物业服务档案和物业档案的保管；（8）其他物业公共服务事项。118.什么是包干制？什么是酬金制？
答：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。119.装修人进行住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有哪些行为？
答：根据建设部 110号文《住宅室内装饰装修管理办法》之规定装修人进行住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设施。其中第（1）项、第（2）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为应当经燃气管理单位批准。120.业主装修前为什么需要到物业管理处办理装修备案手续？
答：根据建设部 110号文《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条之规定装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记，因此业主装修前需到物业管理处办理装修备案手续。121.业户办理装修备案手续需要提交什么资料？
答：根据建设部 110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第三章第十四条规定，业户办理装修备案手续需要提交如下资料：
（1）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（2）申请人身份证件；（3）装饰装修方案；
（4）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（5）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
（6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。122.《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？
答：根据国务院《物业管理条例》第二十二条、第二十三条和第二十五条等规定，建设单位有责任制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。上述所提文件是根据国家建设部颁发的示范文本修订的，经房地产行政主管部门批准备案的，如需修改可经业主大会讨论通过后有效实施。
由于物业管理服务具有公共性和不可分割性的特点，设备设施维护、绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主
约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性，所以不能随意修改，也不是霸王条款。123.业主以没有入住或不需要物业提供服务为由拒绝缴纳物业服务费，可以吗？
答：不可以。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释 [2009]8号文第六条规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第四篇：中信水岸城一期项目入伙百问
中信水岸城一期入伙百问
营销部回复：
1.收楼时间是否可以按合同上的时间？
答：首先现在是提前交楼，从交楼开始到2012年3月28日期间的物业管理费由地产开发商统一交付，业主在此期间是免交物业管理费的，业主按合同约定的入伙时间开始交物业管理费；其次，提前交楼后业主可自行安排是否进行装修，最后，如果非要按合同约定时间入伙，也是可以的。（请尽量做好提前入伙的说服工作）
2.老带新的物业管理费什么时候算？
答：老带新的物业管理费到时物业统一通知前来兑换，现在入伙老带新的物业管理赠送的物业管理费暂不可使用。3.车位怎么分配？是租还是买？
答：现在车位是开发商免费提供给业主使用，后期将出售，具体时间以开发商统一规定时间为准。4.什么时候可以办理迁户口？
答：由于东江新城片区的道路命名政府11月份才确定，现在开发商在派出所办理项目登记事宜。登记完成后业主可自行办理入伙手续了。5.商铺是否跟住宅一起入伙？
答：每栋的商铺对应相应的住宅同时入伙。
6.一楼有带花园的面积存在差异的怎么处理（包括：二楼赠送平台、赠送地下室也是同样的问题）？
答：水岸城一楼带花园及二楼赠送平台，赠送地下室面积开发商已经经过现场实测，每户赠送的面积均达到甚至超过之前承诺的赠送面积。7.一到五栋分别是什么时候交楼？
答：1-5栋是一起交付使用的，每户的具体交楼入伙时间以入伙通知书为准。8.最迟交楼时间是什么时候？
答：1-5栋最迟交楼时间不会超过合同约定时间，即2012年3月28日。9.1楼的树太高挡住阳光怎么办？
答：所谓大树底下好乘凉，花园绿植一是为了景观视野，二也是为了更好的生活环境。也可以与物业管理公司联系进行修剪。
10.公交车什么时候通到我们项目，具体公交车站会设在哪个位置？ 答：现在水岸城已有32路、388路公交车到达，后续还会增加线路。11.入户木质门质量太差，开发商是否可以换掉?最好能换为一框双门？ 答：1，由于双扇门开关不便，所以水岸城设计的时候是做单扇门，业主可在符合物业管理处要求的条件下自行加装防盗门。2，水岸城使用的是木门，木门的档次及造价要高过钢门，惠州较高档的楼盘基本上都使用的是木门。
工程部回复：
1.如果交楼发现问题多久可以修复？
答：一般性的质量瑕疵修复时间在15天以内，需订制材料的根据具体项目确定时间。
2.88平米的内庭院的外窗是否会统一安装？
答：经物业完善手续后，业主根据自家的需要自行安装。3.复式的楼梯是否可以由工程部加建？
答：经物业完善手续后，业主根据自家的需要自行加建。4.复式楼梯的架空层能否统一加建？
答：经物业完善手续后，业主根据自家的需要自行加建。5.顶楼客户是否可以另外验收防水和隔热？
答：防水和隔热已按国家规范施工及验收，根据业主的验收方式再定。6.交楼的入户大门和样板房的入户门为什么不一样？ 答：是一样的。
7.1楼的树太高挡住阳光怎么办？ 答：根据具体位置、遮挡情况再定。8.窗户有裂缝会漏水怎么办？
答：如有漏水问题，将尽快安排维修。
9.复式侧阳台在不影响外立面的情况下，可以外拓吗？ 答：外拓违反了建筑法规，因此不允许。10.客厅门可以外扩吗？ 答：外扩违反了建筑法规，因此不允许。11.验收报告是一房一份吗？
答：竣工验收是针对1-5栋的，不是一房一份。
12.1-5栋是否设置二次供水，若有从哪一层开始是二次供水? 答：1-5栋住宅全部都是二次供水，本项目采用变频水泵，利用变频器来改变水泵的转速，来调节水泵的流量和压力，根据压力信号自动控制运行，达到恒压供水。
13.天台的消防门是每天都开着的吗？ 答：一般是上锁的。14.地下车库如何防盗？
答：地下室布置有监控摄像头。15.一期垃圾场在那里？ 答：没有垃圾场。
16.蓄水池在哪里？怎么清洗？
答：本项目采用的是不锈钢成品水箱，位于4栋地下室，由物业公司定期清洗，放空水后使用专用清洁剂清洗。17.窗户上面的钢筋围栏可以拆吗？
答：可以拆除，装修完成后业主可根据装修风格另行安装安全护栏。18.什么时候开始开放园林路灯？ 答：入伙前已开放。
19.电梯按钮有没有可能把14楼改成13A？ 答：可能会造成其它人员困扰，因此不改了。20.自家的入户门可以装防盗铁门吗？
答：经物业完善手续后，业主可以自行安装防盗门。21.文头岭以前是泄洪区，发洪水会不会变成水城被淹掉？
答：根据国家颁布的《防洪标准GB50201-94》、《水利水电工程等级划分及洪水标准（SL252-2000）》和广东省水利厅粤水利[2005]121号文《关于城市防洪工程标准提高的紧急通知》规定，文头岭片区防洪堤围工程等级为Ⅲ等，堤防级别为3级，防洪标准为50年一遇。兴建排涝站、水闸各2座，系目前惠州市已建成的规模最大、现代化程度最高的防洪排涝设施。
设计部回复：
1.带花园的栅栏能否改成围墙？
答：换成实体围墙影响整体景观效果，在栅栏外面增加了绿篱就可以满足隐 私。
2.105平米的户型为什么比105平米样板房被88的遮挡多？
答：请具体到哪个单元哪个户型，有部分因角度问题部分遮挡会稍多一些。3.为什么阳台有的是全玻璃围栏，有的是半玻璃围栏？ 答：设计院根据立面需要。4.可以自己换门窗玻璃吗？
答：防火玻璃部分不能换。可换部门需经物业完善手续后方可更换。5.电闸位置可以移动吗？ 答：户内总配电箱不可以移动
6.88平米内庭花园墙边的水管可以封闭吗？
答：可以封闭，业主自行包装。但须留出检修口（立管上面有个盖子，不能封闭）。可封闭部分需经物业完善手续后方可施工。7.复式侧阳台在不影响外立面的情况下，可以外拓吗？ 答：不能。
8.客厅门可以外扩吗？ 答：不能。
9.水岸城是否设置二次供水，哪一层开始是二次供水? 答：除了商铺园林售楼处，其它楼栋都是二次供水。10.天台的消防门是每天都开着的吗？
答：与门框是合上的关系，但是没上锁可开启。具体管理模式问物业。11.地下车库如何防盗？
答: 闭路监控系统+门禁系统。12.垃圾场在那里？ 答：本问题咨询物业。13.生活阳台可以扩建成厨房吗？ 答：具体哪种户型的生活阳台，14.为什么大堂风格不一样？
答：5号栋因前期迎合惠州当地风格需要，后1~4，6~7栋为国际湾区社区重新定义该风格。
15.蓄水池在哪里？怎么清洗？
答：四楼地下室有一个消防水池，二个生活水箱，6#屋顶有一个消防水箱，清洗由物业定期清洗。16.外墙涂料怎么这么差？
答：质量标准符合国家标准，请客户放心。
17.购买的花园中有一个巨大的通风管道口，占掉了花园面积，且使用不便，怎么处理？
答：这是小区整体功能性要求，供地下室采光用。
18.送地下室的户型，在哪里开门？室内怎么打洞进入地下室？ 答：室内不能打洞，南侧室外侧壁可以开洞。
19.园林为什么做得这么差？还差过XX花园？一期后面的园林原设计是怎么样的 怎么大家说都是应付之作？
答：水岸城一期园林在惠州同档次楼盘中排前列。后期由奥雅设计将会进一步升级。
20.锁是什么牌子？是什么等级的？锁为什么这么差？比XX花园还差！答：国内名门锁厂，合格优等，双舌防插防撬防驹，请客户放心。
21.推拉门的轨道严重变形，根本关不了，里面的海绵条掉下来了，怎么解决？ 答：请联系工程部维修。
22.入户门是什么牌子？是什么等级的？为什么样板房的门和我们的门不同，样板房是实心的，我们是空心的？
答：东莞华棱，消防验收合格。普通楼栋门与样板房的门是一致的，有些户型由于不需要设置防火门，芯板材料不一致，但要求均符合国家标准。重的门开启寿命相应短些，水岸城为木质门，档次较普通钢制木纹转印门档次高。23.是否每一栋大堂都有样板房大堂的水晶灯？
答：1-5栋所有楼栋的电梯厅都有水晶灯，1、2、5栋大堂都有水晶灯。但由于3、4栋大堂层高稍微矮些，大堂没有水晶灯，且其电梯厅的水晶灯型号比1、2、5栋小些。
24.外墙设计有没有利于人上下爬的？东湖花园的外墙就是跟小偷专门设计的，气呀！
答：没有利于攀爬的。
25.为什么4栋2单元旁边会有个小围墙？ 也就是车库入口那墙？ 答：那是地下室侧壁。
26.请问玻璃是钢化玻璃吗？外窗采用1.4厚铝料5厚浅绿玻,铝合金推拉门框采用2.0厚铝？
答：是，都是钢化玻璃，铝型材满足国家规范要求，不限于1.4厚，普通白玻。
27.我想自己多开两扇平开窗，可以吗？ 答：不可以。
28.水岸城开窗设计是有问题的，3.4.5栋127平米的户型，客厅，饭厅都是大面积的固定窗，只有区区两扇平开窗（宽50，高140厘米），在我们这里通风是不够的！是设计错误还是施工错误，或是审图不严？
答：反观后来施工的6.7栋，开发商已经注意到了，主人房的窗就改为4扇平开窗。
以上两个表格是水岸城一期三栋、四栋的计算结果，五栋计算结果也类似。规范中要求窗地面积比一般大于等于8%，而上图第二张表中我们最小的房间来计算结果是0.1也就是10%是满足规范设计要求的。所以业主无需顾虑他的窗太小或开启面太窄，这些必须是通过节能计算，满足要求才能施工的。
6、7栋是因为它是沿江高层在设计手法中与小高层做法不一样，窗开得大一些也在满足规范要求内。
29.玻璃厚度是多少？怎么那么差？
答：设计部回复：玻璃不差，厚度有6mm。30.电梯前室是否合符要求？
答：“规范是 电梯前室宽度 是电梯轿厢的1.5倍以上”我在规范中没有找到这一条，不过规范中有这样一条合用前室宽度为不小于1.5米或不小于轿厢宽度。水岸城所有电梯厅前室都满足该要求。
物业回复：
1.物业管理费要什么时候交，先交多少？
答：入伙时预交三个月管理费，住宅每月1.8/元㎡，商铺每月3.6/元㎡。2.装修时可以使用电梯搬运货物吗？ 答：可使用包装好的电梯，损坏照价赔偿。3.装修是否有规定期限？
答：常规家装期3个月，如需延长装修期可到管理处申请延期。4.公摊水电怎样算？
答：按市政府及物价公布标准收取。5.装修要交多少押金？ 答：装修施工单位与业主每一户各1000元，如无违规验收通过后无息退还。6.装修时带来的入户大堂和电梯间的损坏怎么办？ 答：由损坏装修单位赔偿。7.入伙时间是否需要预约？
答：根据入伙通知书上的日期、时间来办理，如延期请提前打电话预约，如准备资料。
8.交楼时业主需要准备什么资料？ 答：按入伙通知书“入伙须知”准备。9.业主委员会何时成立？
答：根据国家规定，入伙率达50%以上，入伙满2年后由区房管局负责组织召开业主大会，选举出业主委员会成员。10.以后每栋入户大堂是否会有客服人员？
答：没有，但每栋楼都会有客户服务专员处理业主各类需求。11.对于推迟装修产生噪音问题怎么管理？
答：小区有业主正式入住后，噪音、异味施工需申请及施工时间时段要求。12.电闸位置可以移动吗？
答：房间内电源开关建议不要移动，因为线需续接容易造成电阻较大，会经常跳闸。
13.有线电视的开通需要自己办理吗？
答：我们联系下有线电视，可能入伙时会到现场来办公，但事后需要业主自己去！
14.哪一层开始是二次供水? 答：生活水箱放置在地下室，小区所有房间都是二次供水。15.天台的消防门是每天都开着的吗？
答：防火门按照消防要求，是常闭，但不锁住。16.地下车库如何防盗？
答：车库主要车道都设置有24小时监控录相，并有保安员巡逻。建议业主自行锁好车门或设置暗锁、并关上门窗。17.电房在那里？ 答：每一层都有强弱电井，各户的电表分表在各楼层。18.生活阳台可以扩建成厨房吗？
答：按照国家规定，严禁管道更改，污水不能排到雨水管中。19.租的车位是固定的还是流动的？
答：固定及流动的车位都有，但是租金不一样。固定车位租金暂未确定，流动车位按照惠州市政府《停车场收费管理规定》。20.蓄水池在哪里？怎么清洗？
答：生活水池在地下室，每年清洗2次并消毒。21.大件家私怎么搬？
答：家私搬运请提前到管理处申请，电梯轿厢能装下可以使用电梯运输，不能装下请使用消防楼梯人工抬上去。22.监控是不是24小时的？
答：是24小时，但监控也有盲区、死角。23.入伙时需要收什么费用？ 答：物业就收3个月管理费。24.自家的入户门可以装铁门吗？ 答：在征求物业同意后，可以安装。
25.中信水岸城的总体规划占地面积及一期占地面积、建筑面积、绿化率？ 答：总占地面积56万㎡，建筑面积153万㎡；一期项目占地面积为68043㎡，建筑面积为190550㎡（住宅建筑面积147993㎡，商业建筑面积8325㎡），容积率为2.3，绿化率为43%。
26.电梯品牌及速度、载重量如何？是否直通地下车库？运行速度如何？ 答：上海三菱电梯(品牌)，能容纳13人，运行速度：17～24层为1.75m/s，25～32层为2.5m/s。
27.防水层如何处理？顶层隔热如何处理？
答：40mm厚防水混凝土+防水卷材刚、柔两道防水；25mm厚挤压型聚苯乙烯板隔热。
28.楼板厚度多少？内墙厚度多少?是否是隐梁、隐柱设计？ 答：楼板厚度120mm，内墙厚度100mm，局部隐梁、隐柱设计。29.地下停车场有几层？ 答：只有地下一层。
30.平层层高、净高？复式层高、净高？入户大堂层高、净高？ 答：平层层高3米，净高2.9米；复式层高6米，净高5.9米。
入户大堂层高：
1、2栋为4.2米；
3、4栋为3米；5栋为4.5米、6、7栋为3.9米。
31.是什么类型建筑结构？此种建筑结构有什么优势？ 答：框架结构
32.项目归哪个街道办？哪个派出所管辖？
答： 东平街道。东平（东湖）派出所，派出所地址：惠州市惠城区桥东办事处东平南路88号，电话0752—2252555。
33.一、二期社区管理是否各自封闭？是否可共用资源？
答：水岸城为封闭性管理，一、二期社区资源均可以共享，无论一期或二期业主凭业主卡均可进入一二期大门。34.一、二期前面的江堤各有多长，共多长？ 答：一期300米，二期500米，总长800米。35.有无宽频上网？哪家公司？为什么没有中国移动？
答：有，中国联通、中国电信、视讯宽带。中国移动没有布线进小区 36.水岸城地处泄洪区，如何向客户解释泄洪安全问题（提供政府文件）？ 答：东江新城规划：
1、确定规划区内防洪堤按100年一遇洪水重现期标准设计。
2、确定规划区内排涝标准采用10年一遇24小时暴雨所产生的径流量1天排干。
3、规划临江排涝站、新民排涝站、大沥口排涝站，大湖溪排涝站四处排涝站。
4、规划拆除从桥东街道办事处上东平至马安镇的马安围，和马安镇大沥口处平马围，沿西枝江、新开河和东江东岸建设新防洪堤。37.一期商铺层高多少？净高多少？面宽、进深多少？可否隔成两层使用是否有独立卫生间？
答：层高6米，净高5.9米，可以隔层两层使用，可以做餐饮，已预留卫生间位置。
38.附近的医疗配套如何？ 答：附近有惠州市中医医院、惠州市第四人民医院（在建）。39.地下停车场的限高是多少？是否可以停放货车？
答：高层楼宇地下车库的高度基本都在4.2米高，也有部分区域高5.15米。为便于业主装修、搬运家私等，管理处将会在停车场内为业主提供临时送货车辆停放点。
40.一期停车位的配置和收费标准如何？
答：一期小区配套露天有116个汽车位,地下室有1041个汽车位, 露天车位停车费每个每月150元，地下车场车位停车费每个每月250元。共有1343个摩托车位，摩托车位停车费每个每月40元。
41.为什么要与你们签订《消防安全责任书》《居民精神文明建设公约》？ 根据要求，各防独立分区需要确定一个责任人，这也是加大业主家的安全保障；为了做好小工的精神文明建设，共创一个文明、和谐的社区，大家共同遵守这个文明公约。
42.为什么要预缴三个月物业管理费？
43.物业收费是从什么时候开始计收？
是从2012年3月28日开始，入伙之后至明年3月28日的物业管理费是由开发商代为缴纳。
44.为什么要填《业主（住户）资料登记表》和交相片？
管理处需要建立、完善业主档案，在今后的日子里好让我们更好的服务业主，我们公司有严格的业主资料管理制度及保密要求，您的资料不会让所有人都能看到。45.
第五篇：百问百答之物业服务类
百问百答 物业服务类
1.物业管理包括哪些服务？
答：我们的服务包括：公共性服务及特约性服务。我们为您提供高品质的公共性服务，其包括：楼宇养护、公用设施设备维护保养；公共区域清洁，定时清理垃圾及小区环境的保护；小区内公共区域庭院绿化及美化环境服务；24小时的公共秩序的维护、消防服务；入住后日常管理（装修、报修、投诉处理）等。
如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要付相应的成本费用。
2.物业工程部的工作是什么？
答：物业工程部的工作是对本小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。
3.物业客户服务中心是干什么的？
答：负责入住、装修手续的办理、受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、收取物业服务相关费用，并组织社区文化活动的开展。
4.请告诉我你们的工作时间好吗？
答：我们的工作时间是周一至周日： 8:00—18:00 其它时间及节假日均有24小时热线值守及专人值班。
5.业主若不签相关的入住资料将如何处理？
答：应耐心向业主解释，本规约明确了业主、物业公司在双方权利与义务。如仍有异议，可向相关部门反映，也可待业主委员会成立后，经业主大会讨论决定。
6.装修房子为什么要办理装修申请和接受你们的检查？
答：业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。另外，在您装修过程中，物业公司工作人员会经常提示您一些室内装饰装修的注意事项，如下水检修口、煤气栓阀等公共设施的处理办法。
7.物业打算怎么搞好社区文化活动？ 答：我们会为小区业主举办丰富的社区活动，如定期举办业户联谊会、羽毛球（乒乓球）大赛、各种讲座、消夏晚会等活动，在举办活动前物业公司将提前发出征询意见通知及活动日程。
8.业主如何投诉？
答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务中心投诉，也可用电话、书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向您反馈处理意见。
9.有偿服务如何进行维修？
答：客户服务中心收到您的报修后，维修人员会尽快赶到维修现场。业主室内维修由业主自备零部件物业工程维修部收取人工费，维修之前，请您在工程维修单中和维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向客户服务中心进行投诉。如业主没有自备零部件，除人工费外，我们还要收取零部件的成本费。
10.物业是否可以替我出租出售房屋？ 答：可以。
11.我家里跑水了，物业公司怎么给予配合？
答：物业公司以提供管家式物业服务为宗旨，若发生跑水事件，物业公司会全力配合业主工作，将损失降至最低。请业主在二次装修过程中做闭水实验，在离开房间时关闭好水阀门，避免跑水事件的发生。
12.物业是否对噪音施工有限制？
答：有。施工时间为上午8：00—12：00，下午14：00—18：00。
周六周日及法定节假日施工时间为：上午8：30—12：00，下午14：30—18：00，并且只能从事无声作业。
13.如房屋内出现工程质量（轻微）问题，业主可否暂不签房屋验收单？
答：按照合同要求，本单元已具备各项交接条件。如存在不足，将由地产维修部负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。
14.我的车放在小区的停放处被撞了，你们应负什么责任？
答：物业公司负责整个园区秩序维护，做好园区内车辆指挥及停放有序，并保证交通秩序的良好,物业公司要求所有的车辆由相应的保险。业主应报保险公司或者拨打122交通肇事电话。
15.业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取公共秩序维护费，物业公司要如何处理？
答：首先，我们要尽可能的提高安防措施，避免此类事件的发生。
其次，刑事案件应由当地的公安机关部门处理。当发生案件时业户应保护案 发现场并尽快报警并通知物业公司，物业公司将会协助保护现场及配合公安 机关调查取证。另，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论园区秩序维 护的工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的服务工作。建议业户要投保相关保险，从各方面考虑尽量减少损失。
