第一篇：美国家具业简介

美国家具业及其相关的制造业（包括厨柜）目前主要集中在三个地区，一个是中西部地区，它们包括：密歇根州、印第安纳州、俄亥俄州、威斯康星州、伊利诺斯州；其二是南部地区，它们包括：北卡罗来纳州、密西西比州和弗吉尼亚州；其三是西南部地区，它们包括加利福尼亚州、新墨西哥州和德克萨斯州。美国家具业最早从东北部地区即纽约、宾夕法尼亚和新英格兰发展起来的，后来向中西部地区转移，接着再向南部地区转移。每一次的转移实际上是移向制造成本更低和优质硬木资源丰富的地区，这种“制造能力的转移”在北美和海外的大多数产业中均为如此。现在，美国家具产量最大的12个州所生产的家具占美国本土制造的家具和厨柜的三分之二。

家具及其相关产业中最受到全球化负面冲击的部门是木制家具业，其中包括厨柜业、木制民用家具、木制办公家具和软体家具。自1997年至2005年，除厨柜以外的家具产业，已失去就业岗位108,000个，或者说占21%的工人失业。

不幸的是，如同许多批量生产的消费品一样，民用家具已成为一种更像是大宗类的“普通商品”，销售量取决于价格。消费者主要感兴趣的是看起来不错的家具和看起来值钱的家具。他们不再把家具视作是一件值得花钱的东西，不再是伴随他们童年生活的东西，或者是值得保存的古董。这样，消费者在家具上花的钱就越来越少，而电子类的小玩意、家庭娱乐设施、旅游和休闲也把消费者的钱袋里的钱掏走了。由于在市场上拼价格，美国家具制造商的利润大大地缩水了，但是生产成本却在不断上升。这就对利润产生了严重的挤压，结果使对工厂和设备的投资大幅地下降，最终导致了许多美国家具工厂的技术和设备大大地落伍了。

全球化对美国木制品业的冲击

全球化对家具业各分支部门贸易的冲击使美国制造商的处境变糟。自1992年至2005年，所有家具产品的进口（包括民用家具、社团用家具和办公家具，但不包括厨柜）从41亿美元增加到236.5亿美元，几乎增加了200亿美元，或者说增长了477%。在这一期间，从中国的进口从2.08 亿美元增加到108亿美元，几乎增加了110亿美元，或者说在13年里，增长了50倍。

列出了几种家具和厨柜市场中进口家具所占的份额，现在美国国内的家具消费中，进口产品占了28%（不包括厨柜），而在13年前，这个比例是9%。2005年，美国家具市场中，进口产品所占份额在民用家具中是55%，在厨柜中是11%，在软体家具中是19%，在木制办公家具中是21%。

木制民用家具产业是受进口产品重灾的部门，进口产品的主要来源列于图2，中国是最重要的出口国。自1998年以来，从中国的进口增长了 525%，在这8年中，它增加了6倍有余。其中的主要原因是，自20世纪90年代早期以来，台湾家具业在大陆的迅速发展，这是由于台湾家具业拥有企业管理的专门人才、资金、对美国市场的了解和其它有关的人才。

1.寻找自己具有竞争力的新型的正在成长的市场

硬木锯材的最大用户是木制零件业，它们包括木线条、细木工件、橱柜、家具和楼梯零部件、地板条和其它硬木制品。由于家具业的萧条，该产业已经转移了他们的主要客户群，从家具业转向建筑业/住宅修缮和厨柜业。通过更好地了解顾客需求和确立细分市场，他们来适应因为家具业改变了状况。

2.由“普通商品”的产品及其服务向“定制商品”及其服务转型

美国是一个高工资的国家，在许多普通商品类的市场中不可能保持竞争力，而低成本的制造商在这方面具有更多优势。

在家具业中，许多家具制造商与终端客户之间缺少联系，过多地是依赖零售商来获得顾客需求和期望方面的信息。

家具业必须学会如何接近终端客户，如何来为他们提供产品，并且保证自己赢利。这就需要拥有更好的营销能力、更好的销售网络、精益生产和柔性制造能力、即时的供应链运营能力、供应链管理、创新思维和领导能力、对员工更好的教育和培训等等，总之是一种新的商务模式。如果整个供应链的各环节能协同工作，这个模式就能建立起来。供应链包括所有主要环节的整合，从木材资源到制造过程再到营销，使顾客达到最高的满意度。

3.建立相关的优势中心或聚集竞争优势

根据迈克•波特在他最近的一本著作《竞争论》(OnCompetition)中的定义，“集聚是指地理上接近的、互相关联的一群公司，在特定的领域拥有协同的机构，通过共同利益和互补性联系在一起”。北卡罗来纳的高点是木制民用家具集聚的一个典型例子。在经济全球化的时代之前，实力较强的大公司拥有大量资源，可以想象他们彼此会发生竞争，几十年来他们一直这样，但还是可以赢利。但是在今天，这些公司是通过产业集聚，与其它国家的公司进行竞争，不再是“在后面一个峡谷里的锯木厂”。

我们的看法是，美国家具业在竞争谋略上一些明显的疏忽是，没有作有效的市场分析，未能与顾客沟通，未能建立起“柔性的制造策略”，未能保持与国外的同步发展。柔性的制造策略是采用精益生产和高效的生产技术，但是如果市场情况发生了变化，也拥有迅速改变生产能力（在几个小时内）的能力。

高工资经济条件下的发展战略

在高工资经济条件下取得成功有许多重要的发展战略，最重要的是的一条必须依靠创新，在“定制产品”中取胜，这意味着必须在产品的设计、装饰、营销、配送上取得优势，占领高端的“定制产品”市场，在这个市场上，消费者愿意付出更多的钱来满足自己的需求。从制造方面来说，工厂必须尽可能实现自动化，以获得最大的生产效率，提高劳动生产率，因此，可能要采取新的技术和“精益生产”(leanmanufacturing)来降低成本。同时，发达国家由于工资较高，所以要在工人的教育和培训、新产品的开发和研究方面加大投入，从而培养出工人具有特殊的技艺，创造出高级产品，卖出好价钱。如果我们继续生产普通商品类的产品，提供的是低层次的服务，那么我们将不断地丧失国内市场，拱手让给劳动力丰富而且价廉的国家。

美国家具制造商的运营策略

有许多运营策略可供美国家具制造商选择，其中的一些可以混合使用，许多公司采取了多种运营策略。一些较大的家具制造公司用得最多的策略是，进口更多的家具，通过自己拥有的销售通道卖出去，更多地是做零售业务。简单地说，就是关掉自己的工厂，成为批发商和零售商。

在零售通路上，他们利用自己的品牌来吸引消费者，把产品放到低工资成本的国家例如中国去制造，它的赢利来自于零售价与制造价的级差。这种做法正在走下坡路，原因是他们的中国供应商也在开发自己的直接销售通路或零售渠道。

我们的看法是，美国家具业在竞争谋略上一些明显的疏忽是，没有作有效的市场分析，未能与顾客沟通，未能建立起“柔性的制造策略”，未能保持与国外的同步发展。柔性的制造策略是采用精益生产和高效的生产技术，但是如果市场情况发生了变化，也拥有迅速改变生产能力（在几个小时内）的能力

第二篇：打造家具业国际品牌

打造家具业国际品牌

家具金凤凰打造国际品牌的战略规划

可口可乐公司的 CEO 说：“我们卖的是水，顾客买的是品牌”。只是卖水，可口可乐能成为世界500 强，这就是品牌的价值。金凤凰集团多年来专注于家具的生产，专注于品牌价值的提升，一直在为打造国际品牌而努力。国际品牌应该怎么来打造？那我们首先应该明确国际品牌的定义和特征，国际品牌是指在国际市场上知名度、美誉度较高，产品辐射全球的品牌，例如可口可乐、麦当劳、万宝路、奔驰、爱立信、微软、皮尔·卡丹等。那么国际品牌又有哪些特征呢？

1、具有广泛的知名度、认知度、美誉度、偏好度、满意度、忠诚度等，金凤凰也在努力策划集团形象影视片广告篇在相应媒体播放，形象平面广告，网络推广宣传活动，提升企业知名度；完善导入企业VI，逐一对公司内部环境、展厅、店面、进行全面升级。再到凤凰之声、凤凰之家的企业文化宣传。立体的给外界一个新宣传形象，努力提升企业的认知度。

金凤凰也获得中央首长的高度评价，并题词“技术精湛，为国争光”，能够获得这样的美誉是值得骄傲的；而且天师集团的李金元、红牛的集团严彬用也是金凤凰的家具，还有雅戈尔李总的酒店和会所选用的也是金凤凰的家具，他觉得金凤凰的产品不错，后来他的家里也选用了金凤凰，这些人都是成功之人，却对金凤凰家具有特别的偏好。

金凤凰力求客户的满意度的目标是100%，保证每件产品都经过严格的检验方可出厂，而且对品质的要求是产品拿到十二点的太阳下去看要没有任何瑕疵，以高标准来定义自己的产品，消费者对金凤凰的产品是非常认可。对于购买过金凤凰产品的顾客，很多人在再次选购家具的时候都还是选金凤凰，他们也会极力的推存给他们的朋友们，可见金凤凰卖出去的是家具，回来的不仅是满意，还有忠诚。

2、能引领业界的发展方向。金凤凰在力倡新古典家具风格的同时，深度挖掘细分市场，为中年成功人士研究开发了引领世界潮流的专用家具，保留了古典家具的神韵，采用现代的工艺制作，王金凤总裁将这种风格命名为“现代经典”；“现代经典”风格家具，得到意大利、西班牙、美国设计大师的认同，填补300年来欧式古典、新古典家具与现代家具、中式家具之间的空白，为家具业树立了一面旗帜。

3、具有国际市场营销能力，国际品牌在某种程度上可被称为“无国籍品牌”。它以世界市场为舞台，利用众多国家的资源，在世界很多国家开展市场营销活动。

金凤凰曾为西班牙国王府、哈萨克斯坦总统府、马来西亚议会提供过家具配置工程，也为世界上十大豪华游轮制造商Aker yards集团进行过游轮家具配套。在国外市场部的努力，我们成功打造出了国际市场，意大利、英国、法国、西班牙、美国、伊朗、迪拜、泰国、埃及等等一些国家都是金凤凰家具销售市场。

4、具有高度的文化理念。品牌的背后是文化，国际品牌的知名度、品质认知度、联想度和忠诚度自然来自品牌所代表的产品内在质量和性能，同时品牌的文化内涵和魅力所带给消费者的超值享受，正是消费者愿意为品牌付出的价值。品牌文化的丰富内涵支撑着品牌的知名度和美誉度，使品牌的影响深入到消费者的内心，落实到消费的行动上，从而提升了消费者对品牌的忠诚度。

“用心追求完美”、“把每件家具当做自己的亲人”。在这里看到的是家具，体会到的是艺术，感受到的是文化。这是金凤凰的主题文化。金凤凰拥有的核心理念就是：领航中国，与世界同步。家具金凤凰，拥有就是价值。目标就是要做世界最顶级的家具。

5、拥有国际化的团队、国际化的品质及国际化的服务。

国际化的团队：“百年品牌，以人为本”。金凤凰现在在努力打造一支最优秀的精英团队，这支团队必须具备有激情、有责任心、有自信、有战斗力的团队，因为只有这样才是最有发展的团队，才能成为行业里的精英，让金凤凰一直保持行业领先的必要条件。

国际化的品质：国际品牌的品质是无可挑剔的，因为它们非常注重产品的品质，品质优良，消费者才会选够你的产品，才会对产品所对应的品牌及企业有所信赖。金凤凰对品质的要求是非常严格的，上面有提到是在中午十二点的太阳下没有任何瑕疵才算合格，对产品的环保要求也是按照目前国内最高的最可信赖的十环标准。只有这样才符合金凤凰做世界顶级品牌的目标，“质量是企业的生命”这是金凤凰给品质的定义。

国际化的服务：金凤凰一直在重点抓服务意识，接待客户开始，从车队、到前台、再到业务，要有周到的全员服务意识，并制定标准化的接待流程，每个服务都要体现出金凤凰对客户的热情与真诚，每段介绍都体现出金凤凰对家具的专业与执着，让顾客认同金凤凰、赞扬金凤凰。

朝着“建精英团队，造百年老厂，树国际品牌”的目标去努力，我们相信打造国际品牌不是梦想，因为金凤凰要做的是家具行业的领航企业。

第三篇：家具业如何找大经销商

家具业如何找大经销商？

业务员既可以用产品销售力和服务力、产品市场前景和赢利能力说服经销商，也可以用公司优惠的销售政策、强有力的人员支持、费用支持、广告支持、促销支持诱惑经销商；既可以用自己的市场运作思路和市场操作方案吸引经销商，也可以用自己的专业素养和人格魅力打动经销商。

一、找准大经销商

大经销商对小品牌是否有兴趣，关键要看经销商的产品组合策略。有的大经销商全部代理大品牌，他们对小品牌没有兴趣。业务员找这样的经销商，是敲错了门，找错了人。有的大经销商用大品牌树立形象，用小品牌赚钱。业务员首先要调查经销商的产品结构。如果他正在经销小品牌且做得不错，就是可以拜访的对象。“"

(吾以为,家具行业处于发展阶段,品牌的绝对性很弱,小品牌,新品牌有时凭一手产品两届展会一下子开出百十个店比比皆是,唯大经销商常担心小品牌,新品牌缺货严重,品质不过关,包装不到矣,故这些方面非常重要,应与大经销商剖析一番)

”业务员可以用一个工具“品牌差距比”来衡量。品牌差距比就是看看经销商代理的各品牌销量之间的间距有多大。如果经销商的品牌销售差距过大，业务员要对此类经销商要敬而远之，他不是你的目标客户。"

(对于家具业,品牌差距比并不重要,更为重要的是品类差异比,也就是你的产品与经销商现在经营的产品的差异程度,越大越好,越与其现销产品错位,经销商上你产品的意义越大.)

二、组建新客户开发突击队

一个经验丰富、沟通能力强的高手与一个初出茅庐的新手相比，更容易开发出大的经销商。因此，企业可以将经验丰富的高水平业务员组织出来，专门负责新客户的开发，然后将开发出来的客户交由新业务员来维护。

(然也)

三、倒着开发经销商

小品牌只所以找不到大经销商，甚至找不到愿意代理的经销商，原因之一是经销商对小品牌不了解，对企业没信心，对市场前景心中无数。业务员拍胸脯向经销商承诺，我的产品一定能卖出去，你卖我的产品一定能赚钱，打死经销商也不会相信的。经销商们不相信你的产品，不相信你的企业，不相信你的承诺，但经销商们相信事实。经销商都愿意经销已经在市场卖火的产品。利用经销商的这一心理，业务员可以先集中精力从终端入手把产品在终端卖好，这样就会化被动变为主动，“由我去找经销商，变成让经销商来找我”。

做市场有两种不同的营销模式，“先找经销商，然后再启动终端市场”和“先启动终端市场，再挑经销商”。两者只是变换一下顺序，但结果截然不同。先找经销商，小品牌就会处于劣势和被动状态，只能答应经销商提出的种种苛刻条件，最后体现在销售政策上，就是被经销商榨干了。如果先启动终端市场，倒过来做渠道，就能牢牢掌握市场的主动权。业务员要学会造势，化被动为主动，与其送上门去被人“宰割”，不如省下这笔钱制造主动。

某品牌业务员在开发某区域市场时，先做了５０家终端店，终端市场初步启动起来后，在报纸上打广告说：“５０家终端紧急寻找头儿——寻找总经销商”，结果引来一批实力雄厚的大经销商。

(具传槟榔就是这样成功的,当然,总经销商不适用家具业)

四、培养样板客户

小品牌先培养一个客户，支持他发展起来，然后以实例为证，这就能让经销商“看到”信心。

(然,以下内容皆可照搬用于家具行业)?

五、用市场操作方案打动客户

某公司业务员小李锁定一个理想客户，他在了解客户和市场情况后，制定一份市场开发方案，信心十足地去拜访客户，开门见山向客户介绍自己的市场推广方案。从客户所在市场的基本情况，如人口数量、市场规模、消费水平、市场结构等，到竞品情况，如价格、政策、主要销售区域、存在的问题以及销量分析等，再到阐述A企业和产品的定位，以及与竞品相比的优劣势所在，不免让客户觉得这个业务员水平不一般。最后，小李还为客户操作A企业的产品提供了一些具体建议，包括：详细的价格设置、通路设置、消费群体和主要消费场所锁定、操作要点及步骤、企业投入与扶持、客户需要投入的资源和投入产出比等。客户看着小李这份完整而详尽的市场推广方案，听着他头头是道的讲解，频频点头，最后高兴地签订了合作协议。

业务员制定一份市场开发方案，既让经销商看到成功启动市场的可能性，又能看到市场发展前景，这就给了经销商信心。

六、以专家形象打动客户

经销商的一个普遍心理是，愿意和一个专家型的业务员合作。业务员就要以专家形象征服客户。

某品牌业务员拜访一个大经销商，绝口不提对方与自己公司合作的事情，而是像老朋友一样帮助对方分析企业代理一个品牌后的经营得失：如正常情况下的年营业额、正常的毛利率、经营成本、每年的收益，市场操作思路，说得经销商频频点头。接着，业务员又向经销商演示了自己多年来研究的系统的数据化、工具化的营销分析方法与工具，如“业务单元目标分解与目标达成可行性动态模型”“分销网点规划动态决策模拟”“区域销售增量分析模型”“分规格/价格细分竞争态势及应对策略”“分渠道细分竞争态势及应对措施”“业务单元量本利与市场行动动态模拟”等。业务员还对经销商讲：粗放式的营销时代已经过去，而精细化、数据化的营销模式才能在新的市场竞争中取得比较优势。经销商见了这些只有使用电脑才能运用的分析和管理方法不断咋舌，自己做了20多年的生意想不到市场还可以这样做。为了彻底掌握这套方法，又让业务员给自己讲了两遍，直至自己可以运用为止。接下来的一段时间，业务员还是不提双方合作的事，只是隔三岔五地给经销商发个问候的短信，去个电话提供一点有用的信息，发个搞笑的电子邮件等。一个月以后，经销商主动打电话约业务员，希望签约合作。

七、用人品的魅力打动经销商

推销首先是推销你自己。业务员既要用产品魅力吸引客户，也要用人品魅力打动客户。

某公司区域经理小范认准某商贸公司是一个理想的经销商，首次登门拜访，遭到经销商。小范在和经销商闲聊天时，捕捉到一个重要信息，经销商儿子在上高三，明年就要参加高考了，可是上次模拟考试，物理成绩不理想。经销商边说边叹气。小范在大学是学文科，听到这里，心中一动，计上心来。他安慰经销商说，张哥，你放心，我有个朋友是大学物理老师，硕士毕业，我让他给孩子补习实习。经销商十分惊喜地说，真的？那太好了，然后连声感谢。小范赶快说，那我现在去找他了。从经销商办公室出来后，小范打车来到当地一所大学物理系，找到一位年轻的硕士生老师，说明情况，聘请他作家教。当即带着老师到经销商家里辅导孩子功课。第二天，经销商主动打电话给小范提出愿意代理产品。

八、利用销售工具说服经销商

2007年6月份，我给南方某饼干企业做培训，一个负责豫北市场的业务员提出一个问题是，我们产品没有知名度，品牌影响力不大，经销商说，没听说过你们的牌子，也不愿意代理。问我怎么办？我问他，在拜访经销商时，都做了哪些准备？客户提出的问题，是如何回答的？他说不出个道道来。

事实上，许多业务员是两手空空拜访客户，见到客户说，我们产品多么多么好，然后拍胸脯对经销商说，你放心，我们产品肯定好卖，你卖我们的产品一定能赚钱。经销商宁可相信世上有鬼，也不会相信业务员那张破嘴的。经销商都是老江湖了，他能轻易相信业务员的这些大话吗？经销商不相信业务员的介绍但他会相信事实。因此，我给这位业务员出主意说，你可以从原料、厂房、生产线、公司荣誉室、产品专柜、专卖店、获奖证书，参展柜台、顾客等多个角度，拍了照片，制作成相册，然后在拜访经销商时拿出来让他们看看。让经销商对公司和产品有了直观了解，激发出了经销商的合作兴趣。

九、培训经销商

２００７年１０月，我在北京一所中国农业大学给一家农药企业的６０多个经销商进行培训。这家企业在东北招商，他们的招商方法是和大学合作，搞了一个经销商精英研究生班，邀请目标经销商培训。一边培训，一边招商。培训时间五天。

公司从大学请专家给大家讲专业知识，请营销和管理专家来讲课。经销商们的反应有两点：一是觉得这家企业有实力。他们和大学联系这么紧密，背后有强大的技术支持，一定会有发展前途。二是觉得他们花这么多的钱培训经销商，他们是与经销商真诚合作的。第一期效果不错，收到现金二百多万，紧接着这家企业又举办了第二期，又来了四五十家经销商。

十、用勤奋打动经销商

某企业提倡的“成功五步诀”：第一次拜访客户，没被赶出来，就已经成功了；第二次，给对方名片而没被当场扔掉，就已经成功了；第三次，客户肯赐你一张名片，就已经成功了；第四次，肯给你5分钟时间介绍企业与产品，就已经成功了；第五次，肯接受你的邀请吃一顿饭，就已经成功了。

某公司业务员每一次拜访客户遭到经销商拒绝后，从身上带的包里拿出一块抹布，帮助客户擦擦货架和柜台。连续七天如此，到了第八天，在他擦完货架和柜台后，客户说，咱们签协议吧。

去年底给四川蓥峰化肥培训，公司一位区域经理讲，在自己的市场上有一个大经销商，代理全是著名品牌，市场做得相当好。区域经理连续五六年拜访他，每次并不是缠着他代理产品，而是问个好，聊聊天。去年这位经销商主动给他打电话，要求代理。这位经销商一年就将销量大大提升上去了。

此外，还有许多一些实用的方法，如为自己创造优势地位，先声夺人，取得影响力，以此吸引大经销商；业务员也可以向经销商做出承诺，如经销商在市场打开后，可以扩大其销售区域等等。

业务员开发出大经销商，只是万里长征走完的第一步。我们也经常可以看到，一些大的经销商在代理小品牌却不主推，产品堆在库房里，销量不佳。在大经销商代理了产品后，如何调动经销商的积极，如何让这些大经销商努力销售我们的产品呢？且听下回分解了。

第四篇：家具人才网简介

家具英才网自成立以来，为了使家具企业更方便招聘人才与家具人才的求职已在全国各家具集中省份建立分站：立足于深圳，以深圳为中心向全国各地延伸，家具英才网是中国由深圳市硕联人力资源有限公司创建于2009年，是全国性的家具行业招聘网。中国家具英才网致力于提供家具行业招聘、人才求职以及猎头信息等综合服务，为家具业打造一个资源丰富、人才聚集、企业认可的专业性人才网站。

家具人才招聘网为使家具人才招聘服务更完善、专业、高效，执行了901服务体系：即9项服务：职位发布、简历下载、图标链接、定向链接、专页制作、“家园”招聘管理系统、简历推荐、大客户项目运作、现场招聘，并把9项服务完美的结合在一起，提供给每位上中国家具人才招聘网的家具行业朋友，并用完善的网站系统、管理体系及服务流程不断提升服务质量。

网站服务

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网站优势

1、我们要以最真诚的心来对待每一位客户；我们要用行动来为每一位客户服务；我们要以微笑让每一位客户安心；

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3、家具门业人才网是凭借团队的力量，是凭借全国加盟商共同的努力发展起来的，因此“金城所致金石为开”

4、我们的目标不是金钱，不是利益，而是为企业找到一流的高科技技术人才。我们的宗旨

全心全意为客户服务，为家具行业做出更多的贡献。

扩展阅读

第五篇：物业管理业简介

物业管理业简介

一、物业管理业的兴起

（一）物业

物业和物业管理都是随着中国房地产经济体制的改革从境外引进的新名词，一经引入，由于其便于同我国传统的福利性公房管理模式相区别而被广泛应用。

“物业”一词原是港、澳、粤地区对房地产的俗称，现在已作为规范化的术语被普遍接受。

物业、房地产、不动产三词在英语中都为 Real Estate 或 Real property。前者指土地及依附在土上的一切建筑物、构筑物，后者指物业及其权益，包括所有权、享用权、处分权、管理权等。

（二）物业的四个部分

1、房屋建筑本体，包括自用部分和共用部位；

2、附属设备，包括自用设备和共用设备；

3、附属设施，指物业区域内业主共有、共用的设施，如道路、绿地、停车场等；

4、建筑地块，指本物业所占用的土地面积。

（三）物业的分类

1、按功能划分

物业按设计功能划分为三大类：居住型；非居住型；综合型。

2、按产权划分

3、按经营性质划分

二、物业管理

（一）物业管理

物业管理这个概念是同物业一起引进并广泛应用。根据物业所在国家和地区的不同，物业管理的方式也有所不同。香港地区的物业管理来源英国，英国物业管理专业产生于十九世纪英国工业革命时期，1880年至1886年间有一位奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守。改善了居住环境，受到英国政府有关部门的重视，开始在国内推行物业管理工作。

20世纪80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发。随着中国房地产经济体制的改革浪潮，物业管理行业已逐步兴起，并为人们所接受。

1、物业管理的对象是完整的物业，既已建成、验收合格、已

投入或即将投入使用的物业。以一个独立的单元物业或若干单元性物业组成的物业区域作为管理的标的。

2、物业管理服务的对象是人，既物业的业主和非业主使用人，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。从服务的角度统称为业户，物业管理就是通过服务为业户提供方便。

3、物业管理的“劳务”投入能对物业这个特殊商品提升其使用

功能，延长使用期限，完善内外环境，不仅能使物业保值，而且能增值。这也是物业管理之所以受欢迎的基本原因。

4、物业管理是一种专业化的服务，并采用现代化的分工协作

有助于达到高效、优质的服务水准。

5、物业管理同现代社区建设有密切关系，物业管理可以同“文

明物业”、“安全物业”、“卫生物业”等建设结合在一起，创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，提供物质和精神文明两方面的服务和效益。

（二）物业管理的属性

物业管理的属性是“服务”，提供无形的商品——劳务，是经营性的服务。管理也是围绕服务为中心，是融管理、服务、经营三位一体。

物业管理的劳动服务同其他相比，又有自己的特点：

1、综合性——物业管理按照“统一管理，综合服务”的原则实

施，物业管理企业作为业主的“大管家”，总揽物

业区域的一切事物，提供全方位、多功能的服务。

2、代办性——物业管理的一切管理服务项目都是代表业主和

使用人办理的事物，如代为管理物业区域的安全

保卫、卫生保洁、绿化养护等等。

3、委托性——物业管理是一种委托性服务。物业管理的一切活

动都是通过一系列的合同、规则来规定有关各方的权利义务、实施方式、服务标准和收费水准等。

（三）物业管理业的服务范围

物业管理业的服务范围包括三个层次：常规性服务、特约

性服务和兼营性服务。

1、常规性服务——是物业管理的基本服务事项，又称公共性

服务或法定服务。

2、特约性服务——包括代办服务和特约服务二方面。

3、兼营性服务——又称延伸服务或多种经营。

在三项服务的关系上，彼此具有相互促进、相互补充的内在联系。但常规性服务是物业管理企业最基本的服务事项，是物业管理的基础工作，只有首先做好常规性服务，才能树立良好的物业管理服务形象。

物业管理的涵义，可以表述为：由专业管理企业，接受业主委托，按合同规定，运用现代管理手段对物业实施综合性的一体化管理；为业户提供高效，优质的服务，以提高物业的使用价值和经济价值，营造一个安全、方便的居住和工作环境。

三、物业管理的原则与宗旨

（一）业主自治与专业管理相结合的原则

1、业主自治管理

业主自治管理的立足点是保护全体业主的合法利益，包括个体利益和整体利益，并协调相互间的关系。

业主自治的权利和义务为：

权利——决策、选聘、审议和监督权；

义务——履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。

2、专业化管理的体现

专业机构；管理人员；专业设备；管理制度。

（二）属地管理与行业管理相结合的原则

物业区域所在地的政府、街道办事处、相关主管部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责物业区域的管理工作。主要可分为以下四个方面：

1、主管部门

2、行业协会

3、地区组织

4、相关部门

（三）统一管理，综合服务的原则

1、统一管理可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业进行管理”。

2、综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到服务业的要求，又有其自身的特殊要求。

例如：以人为本；高效优质；个性化。

（四）社会化与平等竞争的原则

社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。包括以下几个方面：

1、社会化的分工合作；

2、平等条件下的市场竞争；

3、三个效益的统一，物业管理的经营活动要实现经济效益、社会效益、环境效益的有效统一。

（五）企业化与全过程效益的原则

物业管理作为一种市场化的经营行为，必须按照企业化的原则进行操作，并且要追求企业效益和全过程效益，这是现代化管理的基本理念。

（六）物业管理的宗旨

上述物业管理的属性、范围、原则都是围绕一个基本的理念，即物业管理的指导思想，也就是物业管理的宗旨，可以概括为：

1、营造良好的“安居乐业”环境；

2、物业的保值与增值。