第一篇：物业运营管理信息化项目建设方案书

XXXXXXXXX

物业运营 管理信息化项目 建设 方案书

版

本：

第 V1.2 版

建立日期：

202_-03-02

目录

一、前言

····························4

二、总体方案设计

·······················5

2.1 项目背景 ····················· 6

2.2 需求的分析 ···················· 6

2.3 项目建设目标 ··················· 7

2.3.1 总体建设目标..................................7

2.3.2 详细建设目标..................................8

2.4 系统应用拓扑 ·················· 10

2.5 系统网络框架 ·················· 11

2.6 系统总体功能结构 ················ 12

2.7 系统功能介绍 ·················· 13

2.7.1 乐天集团报表管理系统 ············· 13

2.7.2 资源管理 ··················· 14

2.7.3 招商管理（CRM）

··············· 16

2.7.4 租赁管理 ··················· 16

2.7.5 财务管理 ··················· 19

2.7.7 工程设备 ··················· 32

2.7.8 辅助功能 ··················· 34

三、运行环境要求

······················

3.1.1 硬件环境要求 ················· 38

3.1.2 系统部署要求 ················· 41

3.1.3 网络环境要求 ················· 41

四、实施与服务

·······················

4.1 项目实施计划 ·················· 41

4.2 实施软件系统管理的要求 ············· 43

4.3 实施过程控制要求 ················ 46

4.4 实施计划表 ··················· 49

五、服务保障体系

······················

5.1 维护服务内容 ·················· 53

5.2 售后服务方式 ·················· 56

六、乐天公司简介

······················

6.1 公司简介 ···················· 57

6.2 部分典型客户 ·················· 61

6.3 技术实力 ···················· 65

七、系统报价

························

一、

前言

作为中国最大的房地产以及物业管理行业软件独立供应商，乐天公司一直以来在系统开发上积极投入，并与各合作伙伴展开积极的深度合作。过去的十多年，乐天与行业内合作伙伴在各个层面展开了紧密的合作。无论是在产品功能应用上, 还是在提升整个系统管理理念的全面合作方面，都在不断提升和优化物业运营管理系统和物业管理系统，为客户带来行业内领先的产品和解决方案。

我们期待与 XXXXX 集团在物业运营信息化管理方面的合作，提高双方在物业运营管理信息化方面的领先地位与技术水平。乐天公司将认真、负责的参与贵公司的信息化项目建设。

我们的优势：

 乐天科技成为 savills 和 DTZ 在华全面战略合作伙伴，将为其

在华管理项目提供地产租赁运营管理及物业管理的全面解决方案，同时乐天通过与 savills 和 DTZ 的全面合作，能更快，更有效的引入最近的先进管理理念及思想。并通过乐天软件传递给我们的客户；

 通过与全国超过 3000 家房地产行业客户的合作，深刻理解行业信息化管理重点；

 强大的项目响应团队的优势；

 提供极具前瞻性的行业解决方案的优势；

 拥有多项目管理及实施信息化管理最佳的业务实践；

 乐天ERP系统中提供的第五代财务总账接口能与XXXXX集团所使用的金蝶系统完全对接，实现对财务数据的无缝连接；

 提供国内物业行业首创的金钥匙客户服务中心平台、决策支持平台；

 提供全套工程设备管理系统及能耗管理平台。

 拥有国内完善和实用的集团管理报表分析系统和集团管控平台；

二、总体方案设计21.1 项目背景

天津 XXXXX 集团有限公司是以商业地产开发为主线，集综合房地产开发运营、物流与国际贸易、科技实业制造三大板块于一体的集团化民营企业。经过十余年的发展，XXXXX 集团已从单一的商贸运营全面拓展到地产项目开发运营、国际星级酒店运营、物流国际贸易、科技实业制造等多层次、多产业的运营开发体系。而最令人关注的是XXXXX 集团的商业地产项目，与一般房地产开发商不同的是，XXXXX集团看准天津区域经济发展优势，坚持以商业地产开发为主线，几年来成功开发 XXXXXXXXXX 等项目，并逐步确立天津商业地产领军地位。物业出租收入占比日益增加，随着“XXXX”城市中心综合体等诸多项目开发的不断深入，未来几年内出租运营的商业地产面积将超过 180万平方米。

此次规划的XXXXX集团物业运营管理系统软件不但要适用于XXXXX集团公司总部的管理模式。同时还需要满足各个商业项目的具体业务需求。在功能上还要在涵盖管理下的商业（综合、写字楼、商业）、住宅（住宅、公寓）等多重业态项目的，资源管理、租赁管理、财务管理、工程管理、辅助管理等应用的实现。22.2 需求的分析

通过对 XXXXX 集团物业运营系统软件需求的分析与理解，我们认为首先在功能上要支持并涵盖对商业、综合体、等地产项目的运营与物业服务的管理。

处理总部财务提出的商业项目租赁合同管理及后期财务管理（明细账）；

处理集团下属各项目的设备管理（设备台帐、设备保养、设备维修），及运维成本管理；

支持多项目管理集团化、网络化管理。系统采用集中式的部署，实现数据的高度集中统一与共享，达到总部对各区域实时管理与监控；

通过数据分析为总部以及区域公司提供决策支持，同时通过成熟的接口可支持物业管理系统与 OA、呼叫中心、财务软件、安防系统、停车场系统、巡更系统、POS 系统、PDA 等等其他系统的数据衔接。2..3 3

项目建设目标 2 2..3 31.1 总体建设目标 根据我们对 XXXXX 集团物业业务现在的理解，可以将 XXXXX 集团物业本次信息化项目的基本目标归纳为如下的几个方面：

 推动战略计划实施

 提高决策能力

 加强执行力度

 提升人员绩效和工作积极性

 促进办公效率

 降低运营成本

 改善客户服务

 提高业务运作效率

 运行安全可靠2..3 32.2 详细建设目标 1 1）从不同的管理层级划分

决策层

 为高层运营管理和运营决策者建立统一的运营决策平台，实现行业务决策、业务查询、业务管理、财务核算和监控的一体化办公桌面；

 通过一体化办公桌面，方便地查询各类业务信息、分析、财务信息和各类重大事件的预警报告；

管理层

 通过统一的业务监控和管理的平台，划分不同的业务类型，规范化、标准化、模式化各类业务的模式和业务管理流程；

 通过统一的业务监控和管理的办公平台，实现各类业务按其业务流程的统一运作管理，使各项业务过程透明，信息完整、控制明确、流程规范；

 通过统一的业务监控和管理的办公平台，使各级各类业务管理者，实时掌握所瞎业务范围内的各类财务业务信息和状态，及时获取各类业务报告情况；

 通过统一的业务监控和管理的办公平台，各级业务管理者依据

各自的权限规定；建立各类业务的预警机制，通过各类业务的预警信息，控制业务风险。

操作层

 为各类业务操作执行人员建立统一的业务处理平台，实现各类业务的标准化、规范化、模式化处理；

 通过统一的业务处理平台，分业务类型提供各类业务的不同处理模板，以提高各项业务的处理速度和处理规范化程度；

 通过统一的业务处理平台，预制各类业务控制规则和流程规则，以提示业务处理人员严格按流程和规则办事；

 通过统一的业务处理平台，提供分权限的业务查询机制，通过固定查询，分类查询，综合查询等方式，为各类业务人员的业务处理提供相关业务的查询信息。2）从系统技术角度划分

 建立统一的网络管理中心，统一管理维护整体系统的运行，安全，权限，应用软件和系统数据；

 建立统一的安全管理机制，包括：统一的身份认证机制，统一的授权机制，统一的单点注册机制，统一的数据加密机制，统一的防病毒机制，统一的数据备份机制；2..4 4 系统应用拓扑

基于 web 方式的系统应用适用于跨区域多项目管理，面向集团化管理应用。

2..5 5 系统 网络 框架

2..6 6 系统总体功能结构2..7 7 系统功能介绍 2 2..7 71.1 乐天集团报表管理系统 乐天集团管理报表支持润置地物业总部—区域公司—物业管理处管理模式，根据权限不同提供分析和查询不同层次的数据统计，并且可分析全部或区域项目的横向数据以及纵向查询具体到业户或者租户的详细资料。

乐天表管理系统主要是针对集团型客户企业决策层以及管理层而量身定制的对多项目数据进行数据汇总、数据挖掘和统计的模块。目的是提供给XXXXX集团决策层以及管理层实时的统计分析报表以及准确企业运营数据。避免统计汇总工作量大、信息可靠程度差等问题的发生。

系统除了具有管理的概念外，还应该涵盖对物业运营决策支持管理等方面的支持。

系统集团报表管理系统，是针对集团型客户而量身定制的对多项目数据进行数据挖掘和统计的模块。集团收款情况报表、集团收款统计报表、集团应收统计表、集团实收统计表、集团欠收统计表、预收综合统计表、应收管理费统计表等。

2..7 7..2 2 资源管理 支持集团化管理，可设总部下属各大区域、公司、分公司、管理项目，可支持八级组织架构，亦支持 XXXXX 集团物业总部—区域公司—管理处模式。

房产资料

完成对 XXXXX 集团物业所管辖的房产基本资料的管理，如楼盘、房屋资料的新增、设计规划、验收、查询、增删、修改等操作。并能新增、删除各住（租）户的基本资料，亦可查阅有关市场发展商和代理商资料。

1．成批生成市场楼盘及房屋/物业的资料

根据楼宇的属性，如楼层数、每层租户数、自动生成房屋，并可用“所见即所得”的方式，成批录入房屋/物业资料。方便地进行新增、修改、删除单个房屋/物业资料，对有特殊房屋数的楼层单个生成或删除房屋。

2．成批修改房屋/物业资料

用类似 Excel 的风格鼠标的拖拉操作，成批修改房屋/物业的基本资料。方便地进行新增、修改、删除业主资料。通过选定房屋，再录入和修改该房屋的业主资料。

3．房屋历史租户一览表

由房屋可查询该房屋物业租户的详细资料以及曾入租过的所有租户名称，入租日期和退租日期。

4．房屋物业资料查询

能通过房屋物业编号或租户名称精确查找或模糊查找房屋，能通过多种条件组合查找房屋物业资料，图纸均可通过扫描输入管理系统，用户可任意查询。

5.其它功能介绍

提供直接查费模块、片区设置模块

租户资料

完成租户入租档案登记、归档、查询以及退租处理等日常操作。

1.租户基本资料、家庭成员资料、入租资料的新增、修改和删除。

2.租户的兴趣爱好，职业状况，收入状况等资料的新增、修改和删除。

3．租户的用户自定义资料。

外协单位资料

记载与管理相关的各单位（公安、供水、供电、装修等）的详细资料，并可以方便的查询。

在收款管理中，可对外协单位进行收取临时费用的操作。2..7 7..3 3 招商 管理（CRM））

对招商进程细节进行多维度管理,实现 CRM 体系的有效监控.意向客户登记、意向客户分析、意向客户资料、竞争对手资料、问卷调查

2..7 7..4 4 租赁管理 实现对 XXXXX 集团商业地产项目租赁合同生命周期的全程管理,同时通过时间单价及计划应收实现和财务明细帐体系的无缝链接.完全基于租赁合同进行管理，全程跟踪管理合同的各个状态，并提供退租、启用等功能更改合同状态。系统对已到期合同、空置铺位/租位/摊位/房产等资源状态进行自动提醒。

为 XXXXX 集团决策层提供实时项目电子地图,通过地图与租赁合同及财务管理模块的数据对接,使用者能实时的通过地图了解项目的资产运作情况.租赁合同

管理租赁合同的基础资料，包括租赁日期、合同编号、租赁起止日期、起租日期、客户资料等、以及用户自定义的合同条款等。

在租赁合同中，用户可直接添加临时费，周期费并可进行费表设置。通过系统设置，可以直接在收费部门进行费用收取。

一份租赁合同可出租多个物业，同时全程跟踪管理合同的各个状态（当前、新签、历史、废弃），并提供退租、启用等功能更改合同状态。

租务提醒

根据日期设定，系统自动提醒已到期的合同，以及新签（已签订但未执行）应转当前（当前有效）状态的合同。

租赁统计

用表格和图形的形式统计各种状态房屋的套数和面积。

提供租控表查询功能。用色块的方式标识整栋或成片房屋的状态。对单一楼层用平面图的形式显示房屋的位置和状态。

提供出租合约到期情况浏览、新入住客户情况浏览以及多条件组合查询。

电子地图

直观地将市场日常的运营状况（包括出租、空置、预定、认租、已售等物业状态）通过平面图形的方式表达出来，同时在电子地图上可以直接进行租赁管理的业务操作，包括签定租赁合同、转租、退租、违约等工作。

2..7 7..5 5 财务管理 整个财务模块中主要通过三类单据进行对财务的管理及业务梳理，即收款单、付款单、转账单。流程清晰、严谨且易于管理。

财务系统严谨，在系统的财务模块中所有处理的业务都有单据可查，对系统中的财务数据可进行严密的监控，特别是对费用的更改、票据号的更改、票据断号的原因都是有痕迹可查的。

实现系统自动生成帐单，即系统成批自动生成应收应付明细；

方便快捷的处理各种收款业务，同时对发票或收据进行自动复核，对多套单据进行有效个管理；

对明细帐状态转换进行严谨而有效的管理，严格控制大量明细帐在系统中处理过程产生的错误；

实现系统成批打印单据；

实现方便的历史数据查询，自定义生成财务明细了帐（报表）。

应收管理1． ． 费表设置

能设置各种独立表、公用表、总表、虚拟表，能为各种非虚拟表设置父表（共能设三级），能按表名、房屋、表间关系查看各种费表的安装情况。

2． ． 费项设置

设置收费项目的名称（租金、管理费、工商费用、水电费、各类分摊费用、押金、预收款等等）、计算公式、单价、币种、滞纳率、计费起止日期和计算周期等属性。计算公式完全由用户自定义，提供几十种参数和函数供用户选择，轻松实现各种分摊的计算。能对每个房屋的每一种收费项目设置折扣的起止日期和折扣率，自动进行折扣的计算。能对每个租户房屋的每一种收费项目的单价设置成为能按用量和时间自动变化。能对不同租户和房屋的不同费项设置不同的滞纳率，同时设置是否划帐。

3． ． 用户抄表

录入每次抄表的行度，自动计算用量。能自动识别费表读数归 0 的情况，能根据设置，对过大和过小的读数，系统自动变色提醒。预留与自动抄表系统的接口。

4． ． 计费管理

A．计算周期性费用

以向导形式带领用户完成周期性费用的计算。可选择任

意费项或区域进行计算。

B．添加临时性费用

能对任何房屋物业资料添加临时性费用。

C．滞纳金计算

按预先设置的滞纳金比例及收款终止日期成批计算滞纳金。

E．单据格式自定义

可以单个或成批打印多种样式的付款通知书和催款通知书，系统提供的单据编辑器能使用户方便快捷的编辑各种通知书格式。

F．查费

以房屋物业资料为单位，快速查看各房屋的各种费用。

G．费用浏览

综合多种筛选条件，浏览各种未收或已收费用。

H．分析统计

快速统计各收费期间的应收、实收金额以及收缴率。

5． ． 收款管理

A．现场收费

系统模拟、商场、超市的前台收费环境，提供了强大的收款助手，模糊查找等功能，使管理机构能高效、准确地现场收费。

B ．自动冲帐

针对预收款，系统提供冲帐向导，指导用户完成预收款成批冲抵应收款。

C．数据查询

查询各收费期间的抄表及收费情况（包括应收、预收、应付款等）。6． ． 银行划帐管理

A．划帐管理

系统自动生成供银行划帐的文件。并提供了划帐文件格式设置和帐号检查的功能。

B．对帐管理

针对银行划帐，系统提供银行对帐向导，一步步指导用户根据银行返回的对帐文件进行对帐，自动生成收款单，同时系统还提供了对帐文件格式设置和对帐数据检查以及分费项对帐等功能。

7． ． 票据管理

A．票据购入

输入所购票据的种类和起止编号，系统自动生成票据记录。

B．票据领用

输入领用票据的种类和起止编号以及领用信息，系统自动生成票据领用记录。

C．票据审核

输入票据的种类和起止编号以及审核信息，系统自动生成票据审核记录，并自动查找断号票据。8、转账管理

将各种费用明细在系统中的转变（主要为冲抵各种费用，调整各种费用）转化为单据的形式，管理人员可对所有进行过的冲抵行为及各种费用调整的行为进行管理。

应付管理1 ．采购合同管理

提供各种采购合同的集中管理。输入合同条款、付款期限和金额，系统自动进行应付款到期提醒。2 ．应付款管理

提供对应付款的集中浏览、添加、修改、删除等功能。3 ．付款单管理

提供对付款单的增加和删除功能。

总帐接口

系统的所有应收和应付数据均能自动生成凭证。并针对不同的财务核算制度，如收付实现制和权责发生制，均能生成满足总帐系统要求的各种应收和实收凭证。

系统现已完成 SAP，金蝶 K3，用友 U8，新中大 NGPower，金算盘 5，灵狐 78 等多家国际国内主流总帐系统的接口。

接口程序主要包含如下功能：1 ．接口设置

设置各种应收和实收款对应的会计科目，并能设置各种

辅助核算项目。2 ．凭证生成 应收款自动生成应收凭证。单张或多张收款单自动生成实收凭证。

2..7 7..7 7 工程设备

系统建立设备台帐；可设置保养计划，保存维修记录；通过系统派单，通过仓库管理模块实现对材料消耗的情况的监控；系统生成报表，方便对各种情况的统计、汇总。

1 ．设备资料

用户可以对每一套设备的设备类别、设备资料、保养项目、保养周期及标准进行增删、修改并建立设备档案。

2 ．设备保养

根据设备保养项目，软件可以自动对不同的设备按全年、季、月或天制订保养计划，计算机自动按用户设定的日期提醒。

软件可以自动对不同的设备的各保养项目按全年、季、月或天制订保养计划。

计算机自动按用户设定的日期提醒。

登记各项保养计划及保养记录的详细内容，同时每台设备的保养计划在开机时自动提醒。

对每一份维修计划，能生成派工单。3． 设备维修

系统通过维修单进行设备维修的管理，维修单会详尽的记录设备的损坏情况，维修内容、维修人、更换零配件等信息。系统可以根据各种条件对维修记录进行汇总、统计并生成报表2..7 7..8 8 辅助功能 工作预警提醒

1、欠费租户：该功能列出了到今天为止，所有欠费租户的单元

编号、租户名称、应收金额、实收金额、欠收金额；并可以成批地打印催款单。

2、应计费租户：该功能列出了到今天为止，在所选区段中，应该开始计费的租户名单，包括楼阁名称、楼层名称、单元名称、租户名称和收费日期

3、设备保养：该功能列出了距今为止设备应该保养但仍没有进行保养的工作提醒，用户可以立即打印“派工单”安排工作人员对设备进行保养。

4、合同到期租户：该功能列出了距今为止合同上列明应退租但还没有退租的租户名单及其合同、退租日。点击“显示租户资料”，可以看到该租户的资料。

5、空置单元：该功能列出了距今为止所有的空置单元，包括该单元的名称，所属的楼层、楼阁以及楼盘的名称；点击“显示详细列表”，可以看到更加详细的资料。

6、愈期维修单：该功能列出了距今为止的没有完成的维修单，包括该维修单的编号，单元编号，单元名称，租户名称，预约服务时间，签发人，签发日期，服务内容，收单人，收单时间，维修人员，预计完成日期。

小结：今日工作目的是提醒用户现有哪些工作需要完成或有哪些款项应该收取，但不是一天的工作的开始点。

自定义报表

系统能根据用户提供的报表样式及筛选方式完全自定义出用户需求的报表。

数据审核中心

系统集成接口

软件提供与智能化系统的丰富集成接口，如：停车场系统、一卡通系统、门禁系统等、OA、POS 等接口。案例：财务接口（可处理应付、实付、转帐、应付、实付等凭证）

系统设置

用户管理：设置用户组，用户的权限。

操作日志：记录用户的操作情况。

界面管理：可设置主界面所显示的子系统、模块以及报表。

新建帐套：新建帐套，通过它用户可以管理多帐套。

数据结转：当数据量过大时可清理历史数据。

数据备份：定期对数据库备份。

网格设定：设定系统网格的字体、前景色、背景色和网格线色。

使用单位信息：保存用户的使用单位信息。

三、

运行环境要求3.1.1 硬件环境要求

整个集中式物业运营管理系统的建立需要由两组服务器支持,即应用服务器组群和数据库服务器组群。具体每个服务器组群的数量由每个区域的项目数及每个项目所使用的 License 数量而定。根据乐天科技多年对行业的理解及经验，同时同类型客户使用情况作为参照，我们建议每个项目使用的 License 为 2 个。如对天津范围内的项目进行集中式管理，我们建议使用 1 至 2 台服务器。具体请见下表：1）

应用服务器配置：

HP ProLiant DL36 0 G5

备注

服务器类型

1U

CPU

英特尔四核至强 5410 2.33GHz

标配 U CPU 数/ / 最大支持数

1/2

内存(RAM)标准/ /最 最 2*1GB/32GB DDR2 ECC FB

建议升级至 4G

大

硬盘类型/ / 个数

标配无 /8 个 SFF SAS 硬盘托架

网络

集成双 NC373i 多功能千兆网卡

软驱/ / 光驱

可选 DVD、DVD/CD-RW 光驱或软驱

服务年现场保修

说明：单个远程 License 需要占用应用服务器 60MB 至 80MB 内存。

备注：应用服务器具体的实际配备根据项目数及 License 总量进行匹配。后期还可架构应用服务器阵列。2）

数据库服务器配置：

HP ProLiant DL38 0 G5

备注

服务器类 型

机架式/2U

CPU

英特尔四核至强 5405 2.0GHz

标配 U CPU 数/ / 最大支持数

1/2

内存(RAM)标准/ / 最大

1GB/32GB ECC DDR2-667 建议升级至 2G

FB

硬盘类型/ / 个数

标配 0 GB/SAS/6 个 SFF热插拔硬盘托架

网络

嵌入式双 NC373i 多功能千兆网卡

软驱/ / 光驱

无

服务年有限保修

备注：该型号服务器需要一台。如后期数据量过大可通过升级磁盘空间或者升级至磁盘阵列达到对数据的高速处理。

3）

客户端电脑配置：

对于使用乐天物业管理系统的客户端而言对硬件没有过多的要求。主要考虑到现行主流的操作系统，办公软件，杀毒软件会对客户端资源造成一些占用。建议客户端使用电脑配置要求：

PC

CPU

英特尔 1.0GHz 或 1.0GHz以上

内存(RAM)标准

512MB 或更高

硬盘类型/ / 个数

40GB 或更高

3.1.2 2 系统部署要求

应用服务器：Microsoft Windows2003 server

数据库服务器：Microsoft Windows2003 server，SQL SERVER2005

客户端电脑：Microsoft Windows 98/202_/XP/20033.1.3 3 网络环境要求

以天津区域 4 个项目为例，如每个项目使用 2 个 License。服务器机房带宽至少不低于商用 1MB 独享带宽，建议 2MB 商用独享带宽。同时要求至少有一个公网 IP 地址，建议采用固定 IP 模式。

分支机构（外接项目）带宽：考虑到每个项目上日常办公对internet 的需要，同时考虑到每个项目使用 2 个 License，要求至少达到 512KB 独享带宽，建议采用 1MB 独享带宽。

外部项目通过登录一个固定的域名及端口号对总部服务器进行访问，客户端在登录后只需要下载一个 2MB 左右大小的安全控件，并在本机安装后重新登录该地址就可以使用乐天物业运营管理系统了。

四、

实施与服务41.1 项目实施计划

本次针对 XXXXX 集团对旗下所属项目的整体规划，同时根据乐天公司对 XXXXX 集团业务的了解和自身积累的集团化实施经验，预计整体实施工作日时间为 5 25 个工作日左右。一下为标准实施计划表：

此次 XXXXX 集团针对其直管项目进行集团化部署，这对我们提出了更高的要求。在实施的阶段可能是同时对多个项目进行跟进。基于这些实际情况考虑，同时根据乐天科技多年对集团化客户的实施经验，我们有如下建议：

 由合作双方成立项目组，对整个项目的实施进度及效果进行监控及督促。

 采用分步实施，即把项目分成几批，分批进行实施。这样即保证了项目组成员能有更多的时间在各个项目与具体的业务人员进行

沟通。同时也加快了单个项目的实施进度。说明：一个成熟的实施工程师一般情况下可同时对 3 到 6 个项目进行实施。

 采用多项目集中培训、集中答疑。由于基于每个项目的核心业务个体差异性不大，所以在对系统进行框架性培训的过程中可以把多个项目的操作人员进行分批及分层进行多次培训及答疑。4..2 2 实施软件系统管理的要求

乐天物业运营管理系统项目的实施是以协作思想为指导，实施过程是通过精确的控制方法进行，成功的实施是乐天给客户的保证，也是和客户协同合作的很好体现，物业运营管理系统的实施覆盖面广，牵涉的部门多，实施的成功与否离不开领导的支持，双方的协同，通过系统管理控制方法和经验丰富的实施团队，我们在整个实施推进过程采取分阶段实施，每个阶段都有相关的里程碑标志和控制点。

项目实施中有一个成功等式：企业系统的成功应用 = 有准备的企业

+ 合适的软件

+ 成功实施，三个条件缺一不可。对于乐天来说，客户企业的自身条件属于外部因素，乐天无法控制，只能通过合同和建议书来约束双方的责任和义务，减少项目风险；合适的软件是成功应用的基础，乐天需要做的是提供适合客户的成熟的产品；在前两个条件既定的情况下，项目能否成功，则取决于咨询实施顾问的实施能力。因此，乐天公司为了保证项目实施的成功，对实施工作进行规范，增强他们的项目管理意识和规范实施项目的意识。

为此我们根据乐天实施方法，综合借鉴一些参与过 XXXXX 集团项

目，如华贸中心实施的项目经理和咨询实施顾问的实施经验和体会，对项目实施流程的各阶段、各项任务的工作内容、策略、角色和责任、交付成果、潜在风险逐一进行介绍，并整理了一套工具、模板，力求流程清晰、简练实用。

我们乐天公司了对乐天物业运营管理系统项目的实施过程情况进行有效的控制，达到项目实施圆满完成的目的，帮助客户顺利的对我们的软件上线使用，乐天公司总结以往的实施经验，制定了一套行之有效的实施流程，实行里程碑管理及验收方式。我们把实施的整个过程分为五个阶段：

实施 培训流程图

 项目规划阶段

里程碑：项目小组成立标志着实施项目的开始，项目启动会的成功召开标志着该阶段的圆满结束。此阶段关键目标是完成项目小组成员的确定，项目小组在整个实施过程中的职责和任务，明确整个项目小组在实施培训过程中的重要作用，根据售前的资料整理初步的项目实施主计划书。完成标志是提交双方项目小组成员表和项目实施主计划书。

 业务分析阶段

里程碑：乐天软件安装和环境的检测标志着该阶段的开始，初步业务解决方案的完成标志着该阶段的结束。此阶段关键目标是系统管理员及项目组成员的培训和需求调研、分析，让项目组成员能在公司中起到知识传递作用，通过需求调研、分析，制定出业务解决方案。完成标志是提交培训总结报告、需求分析报告、业务解决方案初稿。

 系统建设阶段

里程碑：根据业务解决方案初稿准备基础资料标志着本阶段的开始，提交项目组成员测试报告、业务解决方案标志着这阶段的结束。此阶段的关键目标是系统基础资料的准备和项目组成员对系统的测试。完成标志是提交业务解决方案。

 系统试运行阶段

里程碑：最终用户的培训标志此阶段的开始。系统切换报告的提交标志着此阶段的结束。此阶段的关键目标是对最终用户的培训，系统在公司范围内试运行，从而达到手工处理业务平滑的向自动化业务处理系统的过渡。完成标志是提交系统切换报告。

 持续支持阶段

里程碑：提交项目总结报告标志着本阶段的开始，项目验收报告的确认标志着实施培训过程的结束。实施培训的结束并不是双方合作的终结，而是标志着双方合作进入了一个新的阶段，就是乐天公司提供给客户的长期支持和服务。

由于 XXXXX 集团物业运营管理系统规模庞大、环节众多的特点，为保证方案顺利有序实施，要求实施工作必须有一个严格的组织部门来指挥协调，并安排具体工作的开展。该方案本着“全面规划、统一设计、分部实施”的原则施工，确保该项目按时按期完工。4..3 3 实施过程控制要求

我们采取分布培训、集中实施、综合管理的方法。分布培训先培训系统理念再到试运行时候的使用培训。集中实施是对整个系统来集

中时间段的实施，保证工作进度有助于各方面协调。综合管理是一个循序渐进的过程，确保了系统实施的质量。实施的措施采取各个单位协同参与的措施，方便配合节省时间并能顺利完成技术文档方面的互相交接。1）管理者重视与参与

XXXXX集团和乐天公司各级管理者对项目的重视与支持是开发成功的关键。在项目开发过程中，当涉及到资源分配、人员调动、资金落实等问题时，各方管理者的参与就显得格外重要。重视主要体现在对项目的规划决策和监督落实上；参与主要体现在XXXXX集团物业运营管理系统建设需求的宏观把握。只有当系统能及时、准确地向管理者提供信息，为管理者的决策服务时，该系统才能具有实质性的意义。2）明确真实需求

需求开发与管理是软件项目中一项十分重要的工作，据调查显示在众多失败的软件项目中，由于需求原因导致的约占到45%，因此，需求工作将对软件项目能否最终实现产生至关重要的影响。在需求阶段，我们的工程师会抓住决策者最迫切和最关心的问题，在公司内部建立组织保障，明确责任分工，并建立良好的沟通环境和氛围。3）计划执行与控制

计划和控制一个项目意味着有效的定义、执行和掌控一系列为达到最终目标而必须的资源、活动和任务。如：决定所需的资源、取得

高层管理人员的支持承诺、确保项目小组成员在需要时到岗明确决策过程中各人的角色，职责及其层次、确定现实的目标、建立清楚的交流渠道、评估进程，控制实施的里程碑步骤、定义现有业务流程、标识关键业务问题、计划主文件的数量、建立系统切换计划、分配精确的任务、形成灵活的工作计划等。并按照计划进行有效的控制。乐天公司指派专门人员负责计划的执行与控制。4）质量管理及控制

质量是软件的灵魂，为了保证XXXXX集团物业运营管理系统的建设，由XXXXX集团相关部门人员与乐天人员共同组成软件质量管理与控制小组，负责对软件需求、程序编制及测试过程、内容、结果进行审查和评估，直接对项目的质量负责，通过全方位、多角度的软件质量管理，保证XXXXX集团物业运营管理系统的顺利实施。5）风险管理及控制

软件项目风险管理是指为了最好的达到项目的目标，识别、分配、应对项目生命周期内风险的科学。软件项目风险管理的目标是使潜在机会或回报最大化，使潜在风险最小化。风险管理涉及的主要过程包括：风险识别，风险量化，风险应对计划制定和风险监控，如下图所示。风险识别在项目的开始时就要进行，并在项目执行中不断进行。就是说，在项目的整个生命周期内，风险识别是一个连续的过程。

（1）风险识别：风险识别包括确定风险的来源，风险产生的条件，描述其风险特征和确定哪些风险事件有可能影响本项目。风险识别不是一次就可以完成的事，应当在项目的自始至终定期进行。

（2）风险量化：涉及对风险及风险的相互作用的评估，是衡量风险概率和风险对项目目标影响程度的过程。风险量化的基本内容是确定那些事件需要制定应对措施。

（3）风险应对计划制定：针对风险量化的结果，为降低项目风险的负面效应制定风险应对策略和技术手段的过程。风险应对计划依据风险管理计划、风险排序、风险认知等依据，得出风险应对计划、剩余风险、次要风险以及为其它过程提供得依据。

（4）风险监控：涉及整个项目管理过程中的风险进行应对。该过程的输出包括应对风险的纠正措施以及风险管理计划的更新。

4..4 4 实施计划表 表 本项目总工期为 X 月，项目实施将完全按照与招标单位的要求进

行，下表列出 XXXXX 集团管理系统项目实施各阶段任务和交付物，各阶段具体的开始时间与结束时间视项目实施启动时间，需要届时与招标方协商确定：

进程

任务名称

配合部门/ / 人员

时间安排

是否完成 交付成果

XXXXX集团

乐天

XXXXX集团

乐天

第一阶段 实施准备

设计需实施业务模块方案

○

审批需实施业务模块方案

○

设计系统使用流程及执行制度

○

审批系统使用流程及执行制度

○

设计业务表单

○

审批业务表单设计

○

设计业务报表

○

审批业务报表

○

设计权限管理方案

○

审批权限管理方案

○

拟订《验收标准》

○

审批《验收标准》

○

通知各区域公司各管理处数据准备

○

审批各区域公司各管理处数据

○

第二阶段 系统安装

远程接入平台安装与配置

○

乐天物业运营系统安装与配置

○

乐天集团管理报表系统安装与配置

○

呼叫中心系统安装与配置

○

安装确认

○

编制《安装说明》

○

第三阶段 系统培训

○

编制《培训大纲》

○

审批《培训大纲》

○

编制《系统初始化指引》

○

审批《系统初始化指引》

○

编制考试题库

○

审批考试题库

○

编制《培训大纲》

○

总公司系统管理员及项目联系人集中培训

○

分部门集中培训

○

操作员一对一辅导

○

第四阶段 系统初始化

基础数据初始化

○

财务模块初始化

○

仓库模块初始化

○

其他模块初始化

○

权限及系统运行参数设置

○

第五阶段 系统试运行

试运行，各部门填写试运行反馈记录

○

乐天根据反馈整改系统

○

各使用人员撰写《使用总

○

结》

组织验收

○

项目组撰写《项目实施总结》

○

附注说明：○ = 未完成, ● = 已完成 未完成说明：到目前为止，所有需要审批的工作都还没有完成，仍代和 XXXXX 集团总部沟通后才能最终确定

五、服务保障体系

我们希望与 XXXXX 集团缔结物业运营信息化方面战略合作伙伴关系，将本项目树立成为公司级别的标杆客户。通过我们不断的服务和产品升级，支持 XXXXX 集团的系统应用不断深入，取得良好应用效果。51.1 维护服务内容 1）产品培训：我们将根据用户需要，派专业人员到甲方指定地点对甲方操作人员进行系统培训，合格后方可操作乐天软件，切实提升企业的决策水平，强化企业的核心竞争力。

2）报表定制：根据用户的实际业务需求，协助用户定制各种统计报表，及相关培训。

3）二次开发：

 二次开发的定义

在实施过程中如发现软件中本身存在的 bug，乐天公司会及时的对系统进行调整。

在实施过程中由使用人员提出的软件修改建议中，在不违背对乐天物业运营系统进行框架行修改的前提下，同时对乐天软件本身会起到一定的完善作用，但不会对软件进行模块级的开发（增加模块）。乐天公司都将会及时得对这些相应的需求进行反馈。

说明：

以上提出的两点中涉及到的对软件的修改，乐天公司将免费为客户修改并调整。

在实施过程中由使用人员提出修改需求，同时该需求不在以上两点描述范围内，并且在经过软件项目组的讨论确定后。乐天公司会根据具体需求的开发工作量，同时本着与 XXXXX 集团建立长期的合作关系的前提下进行优惠报价。

 具体标准见下表：

功能模块二次开发定制，开发费用根据开发工作量核算，费用标准为 1000 元/人/天；

复杂的统计分析报表二次定制开发，费用标准为 202_~5000 元 1张，视复杂程度，甲乙双方在需求阶段确认；

智能化系统接口，每接口定制开发费用标准为 12000 元 1 个接口，乙方已经产品化的同品牌智能化系统接口不再收费，乙方有义务在项目深入合作前明示已经产品化的接口，供甲方参考。

4)系统恢复服务，确保系统崩溃后能尽快恢复。

5)提供系统维护报告。

6)协助用户建立系统安全管理和系统使用管理制度。

7)为客户提供计算机系统的合理建议。

故障处理：乐天软件根据故障对客户业务造成的影响，将故障分为四种级别，划分界定如下：



一级故障：主要指产品在运行中出现系统瘫痪或服务中断，导致产品的基本功能不能实现或全面退化的故障。

 二级故障：主要指产品在运行中出现的故障具有潜在的系统瘫痪或服务中断的危险，并可能导致产品的基本功能不能实现或全面退化。

 三级故障：主要指产品在运行中出现的直接影响服务，导致系统性能或服务部分退化的故障。

 四级故障：主要指产品在运行中出现的断续或间接地影响系统功能和服务的故障。

乐天软件对应每级故障，确定不同的现场响应时间

故障级别

现场响应时间

一级故障

乘坐最快的交通工具或立即接入远程帮助：6小时

二级故障

24小时以内

三级故障

一周内

四级故障

二周内

8)服务安全措施

乐天公司将采取标准作业流程以及安全措施保证安装人员在安装期间不出现工伤、死亡事故若发生工伤、死亡事故甲方不承担任何责

任。采取措施以保证不出现对甲方人员及涉及区域内人与物的伤害，出现上述情况乙方应承担相应责任52.2 售后服务方式

1）电话支持：我们接到用户的技术支持请求或故障报告后，将立即以电话方式同该单位取得联系，并指导用户解决问题。本项服务终身免费提供；

2）远程连接服务：技术支持人员在客户授权后，可通过远程连接进入客户的系统帮助客户解决问题。可远程连接到客户的系统在客户的系统上做调整，从而确保系统为用户产生最大的效益；

3）现场服务：在客户授权的情况下，进入客户的软件管理系统，定期检查系统运行状况，预测系统未来可能出现的问题；如需工程师现场了解判断和解决问题，我公司将尽快安排工程师以最快的速度赶赴现场；

 定期拜访：系统进入运行阶段后，我们安排工程师每季度定期拜访用户，随时监测系统的运行状况，一方面预防故障的发生，另一方面对发生的各种问题及时做出响应；

 应急解决方案：公司设立技术支持领导小组，保证突发事件发生时，能够迅速召集技术人员，立即制定应急技术方案；对一般性技术故障，可利用电话指导用户自行解决；在用户无法解决情况下，及时赶赴现场解决问题（见故障等级处理机制）。

4）服务响应时间

 我们将对用户提供全方位的售后服务，并提供最佳的服务响应时间；

 电话支持：技术支持与服务时间为 8:30—17:00，周一至周五（国家法定的休息日和节假日除外）；在节假日、休息日或下班期间，用户可通过手机与技术支持人员取得联系；

 现场支持：如果电话无法解决，我们派工程师到现场，具体响应时间为 24 小时以内；

 服务监督管理机制：如果用户对我公司的技术服务人员不满意，可反馈到公司总部。总部将另行安排技术服务人员赴现场以圆满解决问题。

5）因用户运行平台故障、硬件故障、操作系统故障、网络故障、感染病毒等不涉及乐天软件内容的维护工作不在乐天软件售后服务范围内，如确需服务实行逐次收费服务，收费标准由双方友好协商。

六、乐天公司简介

6.1 1 公司简介 乐天公司作为中国最大的房地产行业软件独立供应商，致力于房地产以及物业企业管理信息化的建设。

专注，乐天科技创建于１９９６年；公司自创建以来一直专注于商业地产运营以及物业管理系统的产品开发与服务；

服务，公司总部位于中国著名的科技产业园区-广州天河软件园内，总部和全国各地现有员工百余名；目前软件研发总部在广州，拥

有北京、上海、广州、深

圳、重庆、金华、杭州、福州、东莞、湛江、新疆 等十多家分公司，在全国多个城市拥有多家代理合作伙伴。

客户，公司现有的客户已愈三千家。，信赖，“使中国物业企业都实现信息化管理”是乐天人追求的伟大使命，“踏踏实实做人，认认真真做事；持之以恒追求，诚实履行诺言。”是乐天人共同的价值观。帮助客户成功，我们将努力成为客户信赖、社会尊重、最有价值并具影响力的公众企业。

乐天科技秉承“科技以人为本”的理念，积极探索更先进更完善的科学技术，更好地为广大客户提供详实的咨询，论证，解决方案，务求达至最高的客户满意度，并一如既往地为客户提供广泛的选择范围，优异的产品性能和快捷的服务支持。

1998 年 5 月，成立房地产系列软件项目组，开发出乐天物业管理系统 1.0 版本和乐天售楼管理系统 1.0 版本；

1999 年 3 月，推出乐天物业管理系统 2.0 版本和乐天售楼管理系统 2.0 版本；

1999 年 4 月，“翠湖山庄”正式选用乐天售楼管理系统 2.0 版本，同时 20 台电脑共同使用乐天售楼管理系统 2.0 版本，并创造了当年的楼市销售奇迹；

1999 年 10 月，于广州软件园举办首届“乐天物业管理系统最新版本”产品发布会；

1999 年 12 月，乐天房地产系列软件通过中国科学院广东省分院的科技鉴定并获准向社会推荐；

1999 年 12 月，荣获一级物业管理资质的中海物业管理（广州）有限公司正式选用乐天物业管理系统最新版本3.0版进行物业管理信息化建设；同时使用的楼盘有号称广州楼王的“锦城花园”，甲级写字楼“东山广场”，“键力宝大厦”等楼盘；

202_ 年 7 月，联合广州市房地产业协会于南昆山共同举办"如何应用信息化的手段在物业管理行业推广 I...

第二篇：房地产 项目运营管理方案

顾问训练营“项目运营管理”问答集

体系篇

1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？

一是管目标

根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；

二是控进度

针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；

三是防风险

强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。

2、项目运营管理体系包括什么？

答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。

3、如何诊断房企业项目运营管理体系？

答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。

a)体系与战略的匹配度

b)运营管理组织的有效性

c)运管管理制度和流程的可执行性

d)运营管理体系的落地执行能力

e)决策的频率和效果

4、什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”

答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。

5、什么是运营管理的“四级管理体系”？

答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。

6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？

答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。

作用有四个方面：

a)工作成绩的重要衡量指标

b)实现工作任务的标准化、模板化管理

c)抓住关键产物，实现项目的核心控制

d)形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑

7、什么是运管管理的“三级会议体系”？作用是什么？

答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。

作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。

8、什么是简约型运营管理体系？

答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。

9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？

答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)

10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)

答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)

11、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)

答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心运营指标。《资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》

步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》

步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。

12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企

业的体系特点和最佳实践记清楚。

权责篇

1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)

2、房产企业集分权的核心是什么？

答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。

3、房企总部对城市公司放权的前提是什么？

答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提

放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成；监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。

4、房企总部集权模式下的管控要点是什么?

答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。

5、为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?

答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。

6、如何有效推进集分权的落地和监控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控；二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整；三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。

7、需要掌握的典型案例：

a)天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。

b)广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。c)金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模

化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。

d)卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。

计划篇

1、计划管理的基准是什么？对象是什么？基础是什么？

答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。

2、计划应该如何分级？颗粒度如何？

答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。

3、项目计划编制时应重点关注哪些内容？

答：清楚政府对项目管理审批程序；各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间；建设工期满足销售、交楼的时间要求；确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；房企内部工作流程。

4、四级分级计划编制的一般流程是什么？

答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。

5、分级计划体系下如何有效评价与监控？

答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。

a)阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。

b)三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。

c)三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分

析执行情况，为计划调整提供决策支撑。

d)形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观

显示进度情况。

会议篇

1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么？

答：长征会严重浪费时间；缺乏合理规划，导致会议粗放随意；目的不明确，议而不决，无效会议多；会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。

2、房企运营会议粗放的原因是什么？

答：房企会议粗放的原因主要有二点：

一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会

二是运营会议大多低效，决策效果差

3、合理规划会议的三大步骤是什么？

答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻；第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理；第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。

4、合理规划会议的三大要素是什么？

答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍；第二，界定管理角色；第三，界定时间周期

5、按会议触发的动因分类，有几类会议？

答：时间触发的会议，如周例会、月例会等；事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议；流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。

6、会议体系相关案例

a)万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10

个关键会议

b)沿海案例—三令六会

7、什么是与会议相关的运营报告体系？

答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。

8、什么是运营会议“三化”策略？

答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。

a)会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其

他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。

b)上会资料模板化：上会资料准备的标准化程度是一个企业项目运营会议规范高效的c)关键。上会资料模板化提升了资料准备、阅读、批阅的整体效率，也使所有关联人更加聚焦标准化模板里的内容本身。会议议程规范化：针对议程和大致时间进行规范，提供会议效率。

第三篇：地标物业项目管理方案

地标物业项目管理方案

前言

金色领地作为十堰市集住宅、商场一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。十堰谦科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分

十堰谦科物业管理有限公司简介 公司简介 „„

二、公司总经理介绍 „„

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：202_）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-202_）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部：

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。>；

第二部分

***物业管理目标及策划方案

通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理处组织构架及各部门职责： 部室主要工作职责： 总经理：

1、对董事长负责；

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

4、主持新的经营项目的开发；

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

7、对公司组织构架进行策划；

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室：

1、对总经理负责；

2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；

3、内外进行沟通；

4、内外公文的处理及档案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司库房的管理工作。

***管理处：

1、对总经理负责；

2、负责***的前期介入策划、实施工作；

3、负责***的接管验收策划、实施工作；

4、负责***的业主入主的策划、实施工作；

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况：

1、总经理：1人。

2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。

3、财务部：2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。

4、***管理处：33人。

其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。总计：38人

三、管理目标

（一）、公司总目标

1、业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、无重大责任事故发生。

（二）、目标分解

1、财务部

（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%（2）、财务分析覆盖率100%

2、办公室

公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%

人力资源科：

（1）、员工培训覆盖率/合格率100%（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%（3）、员工配置优化率比上年提高≥25%

（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% 行政公关：

（5）、内外文件起草合格率≥90%

（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%（10）、合同评审率100%（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,（13）、入库物品检验合格率100%（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%（15）、库管物品年差错率≤0.1%

（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

3、***管理处 业主接待组：

（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100%（3）、限时服务承诺实现率≥95%（4）、内外关系沟通成功率≥80%

（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%（7）、物管费收取率≥90%（8）、收费金额差错率≤1‟

（9）、小区物业管理费半年收支公告率100%（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%（11）、业主/租赁户动态档案建档率100%（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率≥85%（13）、社区服务管理策划成功率100%（14）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。（16）、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

绿化保洁组：

（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（2）、环境卫生日检查合格率≥95%（3）、绿化检查合格率≥85%（4）、小区绿化年成活率≥95%

保卫队：

（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%（4）、重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

（6）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程维修组：

（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（4）、设施设备保持完好率≥95%（5）、机电设备检修及时率100%（6）、设施设备检修一次合格率≥95%（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（8）、保障设备设施安全运行率100%（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、服务内容及标准

（一）前期物业管理服务内容

；前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。；

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分

***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理

1名

1000 =1000 物业经理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安队长

1名

1200 =1200 财务经理

1名

800 =800 行政部经理

1名

800 =800 技术员

4名

800 =3200 绿化保洁主管

1名

800 =800 附加30.70%作为津贴及福利 3223.5 13723.5 三个月小计为

41170.5

二、员工制服（每人两套）

11*200 2200

三、区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）

15个

=750 不锈钢垃圾筒（楼层用）

20个

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及车库广告栏/广告牌

5个

500 =2500 大堂用吸水/吸坐垫

2张

200 =400 小计：

6250

四、管理处各办公室用品及设备 办公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 对讲机（含备件）

10套

1200 =12000 电脑

2套

4500 =9000 打印机

1台

202_ =202_ 复印机

1台

10000 =10000 传真机

1台

1500 =1500 保险箱

1个

1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片

=5000 饮水机

2台

=200 装订机

1台

300 =300 照相机

1台

1000 =1000 管理处装修

=60000 会议室家具

1套

4000 =4000 办公细项物品

=10000 小计：

124500

五、工程部用品

1、测试仪表

个

200

万用电表

个

500

电流流量度：300A 个

800

电流钳式800A 个

1500

电流钳式3000A 个

1500

对地阻值测试表

个

1500

绝缘值测试表（500V-1000V）

个

1500

温度计：电子数字式

个

200

手提式室内温度/湿度对比测试表

个

300

手提式风量和风速计

个

1500

电源测试电笔

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

钢尺：3M 把

钢尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小计：

2、安全设备

高空工作安全带：降伞式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 个

500 安全过滤口罩：100CDN 打

500 护眼罩：眼镜式

个

200 护眼罩：全式

个

500 护眼罩：焊接用

个

1200 护镜（焊接用1000GDA）

个

600 手套：绵布

打

200 手套：皮革

打

400 铝梯：1M 把

1000 铝梯：

1、5M 把

1500 铝梯：4M 把

3000 高空工作台：6米全护式

个

15000 高压电工全护装

套

2500 连输工具：轴流板式车

部

200 手推车

部

200 小计：

3、工具

木锄

把

扳手：活动150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 组合式：4MM-45MM 套

500 夹具：大力钳（平口）

把

O形夹100MM 个

O形夹：150MM 个

O形夹：200MM 个

O形夹：300MM 个

虎钳150MM 个

200 钢管工具连弯头

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 铁片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 紧急爆破工具：大手锤

个

斧头（消防队用）

个

铁笔

支

压力钳

把

800 润滑油加油枪

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子钳：200MM 把

管子钳：300MM 把

管子钳：450MM 把

管子钳：600MM 把

300 拉钉钳

把

小计

4、手工具

螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支电子部件专用：平咀

套

十字咀

套

平咀钳

把尖咀钳

把斜口钳

把专线开口钳

把

剪线钳

把

鲤鱼钳

把水泵钳

把

弹簧专用用尖咀钳：平咀

把

300 弓咀

把

300 电线护套管钳：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手锯：金属450MM 把

手锯：150MM 把手锯：木工600MM 把

手锯：250MM 把

手锤：电工

把

手锤：球表1KG 把

手锤：

1、5KG 把

手锤

套

200 吊重滑轮1吨

套

1500 铁钻

个

200 木工专用工具

套

1200 泥水工专用工具套800

5、电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM 把

1200 油压手电钻：小

把

1500 大把2500 油压式手电锤：小

把

1000 锯条式切割机

把

800 片式切割机：小

把

1000 大把1500 金属磨轮式切割机：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨轮床

部

1500 60A电焊机

部

202_ 气焊枪：氧气式

套

3500 乾手机：小

套

1000 大

套

2500 高压水枪（手提式）

套

202_ 高压气泵（手提式）

套

202_ 高压吹风扇（手提式）

部

1500 高压吸尘机（手提式）

部

1500 手提射灯

支

350 气动打钉枪

把

600 小计：

工具共计：30000.00

6、值班室/办公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2张

600 =1200 工具柜

2个

1000 =202_ 物料架

2个

1000 =202_ 工具箱

7个

200 =1400 文件架

7个

=700 小计：10100

六、保安部用品

值班电筒（充电式）

20套

=202_ 雨具

20套

=1600 办公桌椅

9套

500 =4500 小计：8100 启动预算总计：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：

第一种：完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为：

启动资金：如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房：按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。

第二种：技术顾问型

该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。

该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开始计算）。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

第三种：半托管半技术管理型

该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。

该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

第四篇：商业物业运营管理浅析

商业物业运营管理浅析

一、商业物业管理的特点

商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高，主要有以下特点：

（一）安全为基础。面对几百家商户，几万人客流的商厦，安全是物业管理一切工作的基础，没有安全，之前所做的一切都是零。消费者不会到没有安全保证的场所购物，商家也不会选择没有财产保障的商厦从事经营，贵和商厦、贵和购物中心作为济南商业物业的代表品牌，如何为消费者和商家营造一片购物的乐土，应时刻绷紧着一根安全神经，丝毫不敢懈怠。

在成功地建立和维护“人防、物防、技防”相结合的三道安全屏障的同时，为配合集团公司公安处做好经济民警队伍的体制改革工作，笔者所在公司积极组织材料申报护卫大队编制，对各项规章制度进行了修改，在各级领导的支持下成立了 120 人的护卫大队。护卫大队的成立使贵和购物中心、贵和商厦乃至整个商贸公司的安全保卫工作得到了进一步的有力保障。护卫大队成立后，在原有安全工作的基础上，贵和物业加强了对安全专业人员（内保便衣和中控技防人员）的业务培训，通过采取“请进来，走出去”的办法进行培训，提高了专业人员的技能。派出人员学习，请法律专家进行专题培训；对新员工进行严格的岗前培训，通过培训，安全工作取得了较为突出的成绩。在公安机关的大力支持下，贵和购物中心、贵和商厦还分别成立了捡拾物品联系站，定期与当地公安派出所联系，得到了失主的一致赞扬，收到了良好的社会声誉。

安全是一项需要常抓不懈的工作，对于任何细小的安全隐患都不要放过。在安全工作上，一旦出现任何纰漏，物业管理公司就可能站在被告席上了。

（二）服务为宗旨。作为物业管理企业“想客户之所想、急客户之所急”是做好服务根本前提。物业管理企业作为楼宇水、电、排污等费用的代收代缴单位，要充分利用与供电局、自来水

公司、环卫局等主管部门的业务关系，积极争取优惠政策，为业主节约每一分钱。以笔者所在公司为例，通过与环卫部门联系，积极争取到排污费减免的优惠政策，仅此一项每月可为管辖的两个商场节约排污费用三分之一。

要搞好服务就必须建立培养一支素质较高的专业管理队伍，笔者所在公司主要采取“走出去、请进来”的方式，按照技术监督部门的要求，定期组织公司各专业从业员工进行专业知识培训；公司积极与地方专业院校联系，签署“校企联合”协议，建立大学生实习实践基地，将最新的理念、最新的知识引入公司，传授给每个员工，帮助公司在管理科学、技术改造、科技进步等方面有所作为，在企业文化建设、打造企业品牌、员工队伍建设上有所作为。同时充分利用现有的硬件设施、多年成功的工作经验为莘莘学子提供施展才华的舞台，将他们大量的书本知识运用到实际工作当中，实现理论与实践的结合，为将来的发展打下坚实的基础。公司在汲取先进知识的同时，取得了良好的社会声誉，赢得了“双赢”的局面。

（三）管理是保障。作为物业管理企业，在日常的工作中要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。在企业的外部管理运作当中，要加强与业主的沟通，由于商业物业管理系统中的业主委员会在职能与作用上远远逊色于普通的住宅小区，容易造成所管理区域内由物业管理公司“垄断”的局面，不能有效地控制和约束某些不规范的物业管理公司的不规范行为。为了更好地维护公共环境和业主的利益，对物业管理公司的工作形成监督和促进，应当从消费者的角度出发，建立定期的物业管理协调会制度，通过会议，物业管理公司与业主面对面将日常服务、管理过程中出现的问题进行共同的讨论解决，找到双方满意的平衡点，达到相互促进的效果。

商场的装修十分频繁，物业管理公司与商场装修部门不可避免地会产生一些摩擦。做好商场装修现场的施工管理非常重要的。物业管理企业应当主动向各施工单位宣传安全法规，为进入商场的施工单位严格办理进场施工手续，对需要实行动火的部位，办理动火证，并派专人监护动火施工，指导他们规范施工，对个别施工力量确实薄弱的单位，由物业管理公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业管理的要求，达到了双赢的效果。

为了方便商场招商，物业管理企业要在提供优质的服务上下功夫。比如商场在进行较大规模的装修改造时，物业管理公司在确保施工安全与施工质量的前提下，尽可能的简化施工审批手续，为商家进入商场提供一条绿色通道。

二、开拓市场创品牌，发展中求进步

商业物业管理企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立企业形象、创出企业品牌”之路。物业管理企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。只有服务好，才能得到广大业主的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。

三、抓住机遇求发展，排除困难开拓市场

商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同，商业楼宇物业管理，除了常规的物业管理外，还要加上特殊的管理服务。但是作为商业物业管理企业仍然需要依靠市场来发展。物业管理企业就应果断地抓住机遇发展企业，占取市场份额，扩大企业规模，实现企业规模效益。同时要一业为主，多种经营，这样可以增强物业管理企业的发展后劲。物业管理企业在搞好主业的同时，可以结合企业的实际情况和优势，不断拓展经营领域，为企业增加积累，使其创收，促进企业经济效益的增长。但是必须指出，物业管理主业不可丢，不能主次不分、顾此失彼，多种经营是要围绕主业、围绕为客户提供的各种生活配套的有偿服务。

第五篇：高速公路运营管理信息化建设探讨论文

摘要:针对我国高速公路信息化运营管理建设问题和高速公路信息化运营管理工作的实际需求，运用系统工程理论方法,借鉴国内外相关领域信息化建设的成功案例,通过对高速公路运营管理模式和信息管理现状及存在问题分析，并以此为基础，对运营管理信息化建设及方案中的问题进行了探讨，提出了相关措施。

关键词:高速公路；运营管理；信息化；方案

随着国家建设的发展,我国高速公路运营管理体制及模式也在逐渐改革。但相对于建设质量和建设进度的跨越式发展，我们在管理信息化和建设智能化发展方面较西方国家还有较大差距。所以，如何根据当前计算机技术和科学技术合理地开发利用高速公路的信息化体系，推进高速公路运营管理现代化的进程，是今后我国高速公路发展过程中所面临的重大挑战。

1.我国高速公路信息化建设中存在的问题

第一，建设资金来源及建设发展模式等差异造成了我国高速公路各个地区运营管理模式各不相同。在建设发展初期,高速公路主要采取分级建设管理的模式，但未得到很好地效益，原因在于自成系统的运营管理模式之间缺乏联系。同时，由于传统的公路管理水平限制和技术手段落后等因素,导致这些分散系统采集的信息资源得不到充分的利用和共享，还未形成一个完整的多级化高速公路管理信息系统体系，这制约着高速公路运营管理信息化现代化发展进程。第二，公路交通信息系统规划建设中存在的主要问题有：偏重于内部管理,忽视外部面向大众的信息服务;设备及信息资源共享程度不够;各部门之间协调性考虑不足,系统集成性较差等。这都是我们今后需要解决的。

2.基于网络的高速公路运营管理信息系统的需求分析

（1）接口层软件必须规范、统一。在近几年来建设发展过程中,我国大部分都配备了先进的监控和控制设备.但受使用环境和控制模式的差异，实现路线的连接和控制尚存在一定的技术难度,难以对采集的信息进行整合。所以，,统一的“接口层”软件是开发过程中的一个硬性要求，制定标准信息接口模式.以便快捷地与高速公路网上已有的各种硬件设备相连接，实现信息共享与集中。

（2）形成通用性强，连接快速的统一信息管理体系。目前，正在运行的高速公路监控、收费、通讯等信息系统大多以区段作为独立运作单位,各路段的信息管理基本处于封闭式运行模式,无法实现全路网的交换与共享,造成资源的浪费。所以，必须实现通用性强，统一连接的信息管理体系。

(3)进行综合业务相关信息管理。在系统设计过程中,应根据高速公路的运营管理发展变化,明确业务需求。同时，可采用多媒体技术,以便有效管理视频、音频、文本信息,实现管理多样化、智能化。另外，应开发高速公路领域办公自动化系统,将所有的路况信息和业务数据通过系统展现出来，是管理者做出正确的决策。

(4)能够对数据进行深层次的挖掘和分析处理。高速公路既有的计算机系统中已采集到大量的历史数据是公路部门或企业经营管理决策的基础和依据.但目前的问题是原有系统设计时没有考虑到这些高层应用功能，有的甚至也没有建立相应的数据库。

3.运营管理信息系统的软件结构和功能设计

3.1接口层模块

地区性高速公路信息中心与路网中各子系统的连接主要通过远程网络，接收信息来源于采集层，通过发布控制命令，实现远程控制。主要包括:检测和控制设备接口、视频图像接口、交通和收费数据接口以及其他数据的接口。

3.2信息采集层模块

相关命令下达后，会经过接口层转换数据信息并存储到信息处理层，这样就完成了高速公路运营管理信息的采集和控制。

3.3信息处理层模块

主要完成综合信息的采集和处理。集中体现在：

(1)交通监控指挥。系统以电子地图方式显示路况信息，并可放大显示路网上任意一段的现场图像状况、气象信息、车流量、车辆平均速度、平均车头时距、占用率、匝道车流量、事故信息和设备运行状。

(2)财务核算。系统可将采集到的收费数据生成各种收费管理报表;进行收费票证的出/入库管理与核销;实现收费管理中心最高层联网收费及其管理功能;完成记帐凭证的录入、审核、查询等功能；地区高速公路联网收费的核心是收费管理总中心。该管理中心可完成全地区高速公路网收费系统的实时管理。并通过银行完成通行费收入核算。下属收费站在收费总中心的统一管理下,完成日常收费管理工作。

(3)路政稽查。主要包括救援清障管理、路产路权管理、路损索赔、稽查等业务信息的处理。

(4)养护维修。实现路况调查、养护计划的编制与调整,施工任务管理、工程验收与结算、养护工程统计等。

3.4业务办公系统模块

办公自动化系统主要功能包括:①报表传递及信息查询;②公文处理及远程办公自动化;③对外公开的Web信息发布等。日常行政办公过程中数据报表等信息的传递和公文处理都是由其处理。

3.5高层管理决策支持系统信息采集层采集的数据信息,经过信息处理层,存储到数据库中.根据决策者的需要,利用数据仓库等相关技术与工具,通过对海量业务数据的挖掘和分析,从而为经营管理提供智能化的决策支持,通过系统所提供的数据分析和预测工具,利用计算机辅助进行未来时期车流量和收费额的预测,以便于科学地制定收费计划和养护计划,并且可以通过动态效益分析模型,帮助管理者进行收费还贷分析,科学地进行管理决策。

4结论及建议

运用系统工程原理和方法，并结合我国高速公路发展的方向，设计和开发高速公路运营管理网络信息系统是高速公路信息化建设的一个有效的和可行的解决方案。该系统的开发应用是实现高速公路信息化发展目标的基础和核心，它可帮助高速公路运营管理部门或企业实现业务管理的规范化、科学化和智能化,并能够为决策部门领导者提供及时、准确、可靠技术支持,全面提高管理水平和工作效率,使得高速公路的社会、经济效益得以充分发挥。

参考文献:

[1]郭敏.国外智能运输系统工程[J].国外公路,1999,19(5):16-20.信息化建设