第一篇：商业综合体考察心得

商业综合体

这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。

Hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。

其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。有以下几点需要注意：

一、合理的交通组织是关键 实际是我们所说的动线布置问题

1、城市交通与综合体的交通关系：

城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。

一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。

2、综合体区域内场地交通关系：

车流、人流、货流在项目区域内如何合理组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。

3、综合体建筑物内交通关系：

建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。

水平人流：尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。

垂直人流：及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。

三、外立面设计 实现时尚、现代的感觉。

我认为，关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个

性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

四、业态要做全面

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。

五、心得

我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势；啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚持高起点、大成就，已承担深远的社会责任为己任，效仿中粮大悦城、万达广场等，做出自己的品牌，扩大社会影响力，提升自己的品牌价值。

第二篇：商业综合体文档

学习汇报

—— 初识商业综合体

当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：

所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。

一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。

如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：

一、项目用地的分析

首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。

二、项目规划设计

1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。

2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。

平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。

立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。

地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。

3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。

分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。

三、商业空间的优化设计

1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：

（1）注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。（2）按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。

（3）让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。

2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。

商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。

（1）、外部动线的优化设计。考虑与外部环境（周边商业、居住区等）的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。

（2）、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。

内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。

垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心（如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城）设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。

3、商业空间的优化设计（也称商业节点设计）。

商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。

（1）、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。

它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度（例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成）。

（2）、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通（自动手扶梯），对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。

（3）、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。

（4）、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。

4、立面识别性优化设计（1）、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。

（2）、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。

（3）、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。

5、后勤功能的优化设计（1）、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。

（2）、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。

商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。

然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的？的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗？

平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。

第三篇：商业综合体设计理念读书心得

商业综合体设计理念读书心得

摘要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

关键词：商业综合体 城市文化 设计理念

商业综合体的特征

外部特征

1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。

3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。

4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

内部特征

1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。

例如日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城

市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有：被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城„

六本木新城（ROPPONGI HILLS）

六本木新城是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。

以旅游与艺术相结合打造人性化的设计理念

美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将设计与旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种要求。六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。

六本木新城在景观设计上体现“城市中心文化”与“垂直庭院城市”的理念，由日本著名景观设计师佐佐木叶二先生主创，将城市高楼屋顶的空间装扮成绿色的广场和庭园，绿色步道串连整个城市空间。六本木新城综合楼实施了最大的绿化，让居民可以使用楼顶庭园。每幢高楼外围都有40%比例的绿地环绕，每层楼中都有花园式的休息区，曲线绿篱、石墙、小河、小草坪与树木，把散置庭园连接在一起，形成一个主题。世界知名的艺术家们创作的公众艺术作品和街头设施随处可见，整个城区展现出充满艺术氛围的独特街景。

难波公园（Namba Park）

难波公园并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清醒的气息。

“场所制造”的理念让体验融入商业场所

“真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”美国著名建筑师Curtis J.Scharfenaker言简意赅地表达了“场所制造”理念，于是

一个人造峡谷的想法由此产生，难波公园颠覆了一味追求机器效率的工业化空间设计，打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。“峡谷”的设计带来了众多要素；溪水、山石、植物、岩洞、山间的阳光......由此形成了独特的空间序列，它不是将人们压缩集聚到封闭的空间内，迫人消费，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。

难波公园向人们展示了如何在城市里享受一座森林，这样的“体验式”场所才是人们精神的真正向往。用大自然充实和装点我们的环境，自然和人类的激情在此碰撞，人们的精神得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。

日本福冈博多运河水城以文化相关主题构建商业综合体设计理念

20世纪最重要的建筑作品之一——日本福冈博多运河水城，是美国捷得国际建筑师事务所在境外实现的第一个项目。在博多运河水城，建筑叙述风格转向更加注重与自然元素和当地文化的结么利用福冈最有特色的乡土文化所富有的原始生气成为运河城“城市剧场”的追索蓝本，而基地南岸的河流则成为场所主线——开辟了一条人工运河穿过建筑群。与此同时，建筑设训从日本的传统建筑语汇中抽取元素，“涂抹”、“悬挂”在新建筑的“脸上”和“身体”上，9栋建筑饰有丰富的地方传统色彩和横向条纹，组成了一个“斑马的家族”，传统城市被重新整合、定义。

上海新天地

上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心

开发与保护相结合、明天与昨天相辉映的设计理念

新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步

昨天是今天的历史，明天是今天的创造。继承与开发同步，传统与现代同步，上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是上海时尚新地标及品位的象征，成为一扇张望上海昨天、今天和明天的窗口。

商业综合体的设计理念直接影响商业运行的好坏，一个符合当地人文环境，生活习惯以及满足人们需求的理念的商业综合体不仅能带动整个商业的发展，还能让人产生一种特别热感觉。如北京三里屯Villige运用四合院的设计理念，让人产生一种亲近感，因为他和我们的情感是有关系的，我们在它的文化圈里。但是如果让我们住在欧洲古典的房子里，我们就会觉得格格不入。

在商业综合体的设计理念方面我个人的感受是要从当地的文化基础上塑造属于当地的特色。不能让我们的思维习惯跟随于别人，对于此次柳州城市之心的设计，我认为应当借鉴一些国内外的先进理念，以及深入了解柳州的文化历史地域特征从而来创造一个属于柳州的特色城市之心。

参考文献：

[1]张晓玲《浅谈城市综合体设计思路》

[2]陈石可《城市设计新理念在新城建设与城市综合体建设中的运用》

第四篇：商业综合体设计说明

商业综合体设计说明书

一、规划背景

1、项目概况

该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。

2、位置与现状

该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。

3、设计依据 1． 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-202_（2）《建筑设计防火规范》GB50016－202_（202_年版）（3）《住宅设计规范》GB50096-1999（202_年版）（4）《住宅建筑规范》GB5068-202_（5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-202_（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

（7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-202_ J275-202_（8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93（9）《屋面工程设计规范》GB50345-202_

（10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。

二、设计理念

成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。

商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。

该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。

这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。

三、总平面规划设计

1、总体布局

2、道路交通组织

3、绿化景观环境

四、建筑单体设计

1、功能分区

（1）地下一层为超市层高4.2米，地下二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。

（2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。

在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。

外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。

（3）酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。

酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。

（4）办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。

第五篇：日本商业、住宅考察心得

202_年2月日本商业、住宅考察心得

202_年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满当当，感触良多。流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。

一、优秀的施工工艺水平

1、标准化构件的生产应用

在日本不锈钢的应用相当广泛，我们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道„„等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推广，十分遗憾。事实上这样的标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。

2、清水混凝土工艺

作为建筑工程专业出身，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为出色的施工工艺。有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。

我们看到这些建筑成品表面十分平整光滑、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作还是过多依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。清水混凝土属于新兴的施工工艺，真正掌握此类建筑的设计和施工的单位不多。

清水混凝土难点有四个，一是水泥、砂、石产地、配比要一致，不能有色差；二是模板质量高，多为一次性使用，投入大；三是预留预埋的孔洞尺寸必须一次成功；四是后期的保养维护十分困难；因此清水混凝土对建筑施工水平是一种极大的挑战。

清水混凝土造价要比普通混凝土成本高出20％以上，而且精工细作，工期要拉长不少，结构施工阶段投人的人力、物力加大，但最终节省了抹灰、吊顶、装饰面层等内容，减少了物业维保费用，工程总造价是降低的。随着与国际接轨的日益加速，随着绿色建筑日渐受到重

视，到处都在提倡节能减排，在我国工业与民用建筑中，我认为清水混凝土的应用将会有一个比较大的发展。这方面就需要认真学习日本机械化和标准化管理的水平了，如果能在龙江或者虹桥项目中建一个概念形式的小型内建筑，用清水混凝土工艺倒也不失为一个好的表现形式。

3、施工细节精处理严要求

日本施工细节上面的东西太多了，其他的就不多说，我特意在每个项目都认真看了填缝处理，可以毫不夸张的说，在日本街头的随便一个建筑物，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都比南京的五星级酒店要做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

经了解，日本现在还是实行技工的等级制度，而且专业化分工相当细致，比如打胶的就是一个公司、一个队伍、一个人一直都是只做打胶的活，虽然死板但是质量非常高。而反观我们国内，施工单位已经都是走总承包然后劳务分包的管理路子，都是农民工放下锄头就拿起榔头，没有培训没有指导，边干边学，还能一个人横跨木、瓦、钢筋、水、电、油漆等多专业，个个都是全才。国家要保障农民工进城务工的就业问题，大的国企要甩掉包袱轻装上阵，这样的体制决定了我们国家在建筑产业上缺少专业技工，产品无法精雕细琢的现状。

日本的渣土车和国内不一样，外形很像一辆大型依维柯，尾箱完全封闭，干干净净，如果不是有人提醒，我还以为就是一辆超市的运货车而已。国内采用普通卡车加装挡板的做法孰高孰低一目了然。

二、别具一格的景观园林、小品装饰

1、淡路岛梦舞台的温室布置了各种各样的雅致兰花，百花圃层层叠叠的坐落在阶梯状的山崖上，而这里原来不过是一片荒凉的嶕岩，用了10年时间才慢慢形成我们看到的规模，你不得不佩服开发商和设计师的决心、恒心。

大阪21世纪实验住宅采用架空地板，每户开门见绿，小小一栋房子内庭还做了水景步道；东京赤坂的高层公寓四周巧妙地利用坡地做了景观绿化，而植株不是像我们这里成片的只是一个种类，小小一块地里参差的种了上百种植物，高低结合，相互穿插，做出了原始植被的感觉；难波公园更是用商场和景观相结合的方式把一个shoppingmall变成了城市中的绿地公园；这一系列的造景方式改变了我们的惯常思路，都可以在虹桥二期项目上广泛应用。

2、东京中城以日本现代和式风格为主题的大型综合体，有几点值得提出：

一是在项目内摆放大师们的艺术作品，如安田侃的“妙梦”，类似的作品在商场、酒店、室外广场上都有，布置了20余件，使得都市和艺术融为一体，使东京中城的普通空间拥有高品质的艺术氛围。

二是大型的树形钢结构广场，配合旁边地铁出口处流水覆盖的雨蓬玻璃，曲线造型相当别致的木制桌椅，让人很想坐在这个角落喝杯咖啡休憩一下。

三是室外的大型庭院公园，有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠，我们看到了大众汽车在做推广活动，也看到老人在锻炼，这也是把公园和商业整合的一个综合体项目。

四是商场内别致的和式风格装修设计，高达17米的水线景观，竹地板取代了地砖，以及处处可见的木材、日本纸等装饰风格设计很是精彩。

五是专业的引导解说安排，中城在我看来其实商场并不具多少人气，也没有什么国际知名名牌，只有负一层和地铁相接，餐饮、超市的人流量相对较大。但是有了引导小姐的一路解说，理解了这个综合体内建筑所包含的种种含义，中城给我留下的印象反而是这次日本考察之行里面最深的。

三、明确的商业定位与建筑表现相结合我们看了难波公园、东京中城、六本木新城三个综合体，也看了丰州LALAPORT购物中心，虽然不是学商业的，但我感觉这几个项目的定位准确，而且差异明显。

1、难波公园是备受推崇的体验型购物中心，它把公园与购物中心结合为一体，根据地形特点以一条“峡谷”贯穿中间，两侧布置商业，动线为环形。由于别开生面的峡谷设计，从2-8层依次递推，在每层的退层平台都布置了大量的绿植花卉和休息区，空中花园、屋顶绿树直接与大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。

难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。它的定位中档，多为日本本土品牌，餐饮、休闲服饰、娱乐、家居等业态分布较多，但是人流很多，可以看出很多人就是过来休闲，不是专门购物，但巨大的客流量保证了足够的主动消费。

2、东京中城是典型的用建筑和装饰手法来吸引客流的综合体，它是东京都内最高的建筑物，设计强手云集，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计EDAW Inc.，商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了“Design Wing”的设计。

这里是东京拥有最大片绿地的购物商城！它的拱廊街及广场之中种植了许多植物，在摩登的建筑之中，彷佛闯入了一个温室，逛街显得格外舒服。外围则有一个庭园，包含中城庭园及松町公园两个区块，铺设了无线网络基地台，这里也成为了最佳的户外办公室。而且更骄傲的是这里春天可以赏樱花、秋天还可以赏枫。

它甚至专门安排了服务台，设置解说小姐引导参观客人沿着中城走一圈，把中城的建筑特点、大师雕塑艺术品、日式装修、庭园钢结构等都系统的进行介绍，使客人即便是走马观花，也

对中城到底有哪些特点有了更直观深入的了解。

不知道是不是时间不合适，我感觉中城地下的餐饮、超市、咖啡饮品店生意火爆，而商场1-4层时装、家居却没有什么人流，也没有国际一线品牌，应当是属于中高端定位，但这里的建筑表现手法的确是给我留下深刻印象，属于完美利用了建筑物“地标”属性来增强商业价值的典型代表。

3、六本木新城位于东京都会区的六本木六丁目地区，也是东京的地标之一。它以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。

六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施„„几乎可以满足都市生活的各种需求。

这里一线品牌云集，属于高端商业，建筑也是现代特色鲜明，引进的几个主力业态都是相当强势。它的一层架空，停车场与城市道路自然结合；在森大厦52层设置了观景台，还有森美术馆定期举办展览吸引客流；露天广场的钢结构气势磅礴；高端豪宅的底层是LV、hugoboss等一线品牌专卖店；内街的立面设计层次分明、采用外墙的装饰手法„„可以说六本木新城是城市综合体的成功典范，也是我们学习的高端目标。

4、丰州lalaport购物中心

在日本，Lalaport是当地久负盛名的连锁购物中心，凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。Lalaport的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目。这对我们来说是一种启示。

lalaport整体商业建筑中有四幢在外形上采用了“ship”的形状，充分体现了旧时船坞的历史风华。在室外空间和广场地面的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，把广场地面做成仿真的海浪形状。通过种种途径，lalaport的设计师们既让建筑物融于了当地的历史环境，又延续了本地海洋船坞的历史痕迹。

Lalaport的主力店是儿童体验主题公园“Kidzania”，我们进去参观的感觉就是这个点子真绝，把小孩子“过家家”的游戏规模化、标准化、扩大化、成人化，确实是吸引力无穷，也为商场带来了大量的人流。因为Lalaport的商业基本以中档服饰和家居杂货为主。商家品牌和商品类型，也并没有非常特别之处，但是在货物摆放和陈列上，紧紧围绕着儿童和家庭主妇这个主题设置，在商场里到处可以看到推着婴儿车购物的主妇们，而室外的广场上也全是嬉戏的儿童。可以说定位相当准确，确实对普通大众和中等收入家庭具有极大的吸引力。

四、考察带来的启示

我个人感觉，新城市在商业运作上应该以lalaport为学习的榜样。

一是要学习它的招商营运，明确项目自身定位进行招商，如果引进kidzania，就应该围绕儿童和女性做招商策划，定位中档，辅以娱乐、餐饮等服务业态，扩大和南京同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。事实上我是觉得虹桥更适合做成这样的购物中心。

二是要学习它能持续运作一个项目，形成自己的独特品牌，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力，这与我们现在的情形非常相似，如果“新城市”能够打出南京，打出江苏，是不是能够和日本的“lalaport”一样成为大家的首选目标和观光圣地呢？这需要我们好好的研究思考。

而在建筑形态上，我认为龙江和虹桥的内街都可以参考六本木新城的内街形式，中城商场的装饰特色，而虹桥的外街可以借鉴难波公园的“峡谷”。而在室外的园艺、景观、雕塑小品上，日本可供我们学习的地方就更多了。

但是归根到底我认为外在的东西还只是停留在形式上，做的再漂亮也不过吸引人看一次两次，即便是真的公园，如果人们不消费也就无法盈利。毕竟我们是企业，不是做公益事业，如果我们想要做成功新城市这个品牌，还是要靠招商营运，用优秀的业态组合来刺激客人主动消费，并能把他们吸纳成为新城市的固定客源。所以我认为不论我们现在怎么去调整研究商场装修、动线、建筑立面，这些我们都可以做的很好，如果追加投入的话甚至超过东京中城，超过六本木也不是不可能，但是我们的客户在哪里，是什么类型的客户，什么档次的消费，商业收入能不能实现既定目标，还需要我们在招商策划运作上研究透、研究细，加大投入和精力，这是我们新城市最终成败的关键。

最后我要说的是精细化管理，通过这次考察，我最大的感触就是日本人的确注重细节，处处都是人性化的设计，处处都是高素质的表现。我们对日本企业的精细化管理有了深切的体会，更让我们感到震撼的是，这种精细化思想已经深深根植于这个国家的方方面面之中。很多方面我们和日本存在的差距不可能一朝一日就赶超它们，在看汪中求的《细节决定成败》时，一位在中国、美国、日本三地的大学都工作过很多年的中国教授说：“即使中国现在跟日本在一个起跑线上，我们也未必能够赶上日本。国民素质相差30年。”虽然我们不喜欢听，但是不得不承认国民素质是不一样。

日本的路并不是很宽阔，很少看见超过单向四车道，甚至还有主要公路是双向单车道，车道也很狭窄，但车辆秩序井然，只有一次遇到高速路堵车。在市区通过大量的单行道来组织交通，没有看到有人插队，更没有人急着猛打喇叭，遇到红灯车与车之间的距离都保持2米以上，遇到行人过马路主动停车。还有一次消防车鸣笛通过，双车道上的所有车辆都是主动向两侧打方向靠边停车，让出中间的通道给消防车通行。

在难波公园我看到楼梯扶手是用不锈钢制作，在每段栏杆的前后都刻着上阶、下阶，并有箭头、台阶步数和盲文指示，残疾人服务设施相当到位，这是需要设计者有非常细致耐心的工作态度的。

在东京中城我没有看到保洁工，一个美女穿着套装，我认为是楼层主管，但她带着塑料手套，拿着一个夹子，在为客人服务的同时也在即时的捡起地上的垃圾。

在kidzania我买了8个小纪念品，大小厚薄都不一样，收银员按食物、用品分类装到两个塑料袋里，用透明胶带封口再放进一个大袋子，把我送到门口还微笑着鞠躬说“谢谢，再见”。我回酒店打开时才发现里面还放了6个折叠的整整齐齐的塑料袋，而大小就和这些纪念品的规格一致，是为了方便我单独分装或者送人用的，你不得不感叹这种服务真的是无微不至。

如果说我们的施工工艺赶不上日本，我们的消费和收入水平赶不上日本，我们的开发资金比不上日本，我们的品牌引进赶不上日本，那至少我们应该从这些细节入手，提高自己的管理水平，提高自己的服务意识，我想只有感动顾客，你才能留住顾客吧。