第一篇：保障房建设是一项具有重大意义与深远影响的战略举措

保障房建设是一项具有重大意义与深远

影响的战略举措

来源：工业洗衣机 http://www.teniu.cc

做好这件事情的意义非常重大，在民生改善、分配调节、结构调整和社会保障方面，都将产生十分深远的影响。

一、保障居民住房是政府必须承担的一项重要社会责任

在现代社会，居者有其屋早已超越个人消费的范围，成为一个涉及保障公民生存公平和生存权利的重要问题。中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，也成为当政者必须面对的一个重要民生课题。

有不少学者和业内人士提出，居民住房应由市场解决，政府无须干预，更不应大规模介入。这种观点很值得商榷。由于土地资源的稀缺刚性强，房地产市场很难成为一个完全竞争市场，只能划在有限竞争市场的范畴中。更重要的是，在社会经济活动中，房屋兼有物用性和投资性两重特征，决定了房地产市场又不是一个普通的商品市场，又是一个同时具有商品和资本双重特征的市场。对其资本特征来讲，这个市场如果完全听凭价格竞争决定一切，那么在很多情况下，房地产市场就会变象证券市场那样的资本逐利场所，甚至引发投机狂潮。大多数居民的住房需求，是很难在这种房地产市场中得到合理解决的，例如当房屋价格高涨时（特别是大量投机活动加入时），城市低收入人群肯定排斥于市场之外，中等收入者则成为负债房奴，只有投机购房者才可以享受资本增值厚利，房屋价格大跌时，也是常常是经济最不景气或危机时期，倒霉的还是城市中、低收入人群。

以房屋资本利润最大化为要旨的房地产市场中，必然出现这样的状况，房屋建筑和住宅社区越来越趋向高档化甚至贵族化，高收入人群充分享受宽敞舒适的住房，同时坐拥房屋资产大量增值，城市中低收入群体越来越买不起住房，中等收入阶层的房债负担越来越重。在许多发展中国家，这种情况已经成为难以逆转的常态，在中国城市化高速发展的过程中，人们也不难看到这种情况的影子，一方面许多城市高档、漂亮、奢华的住宅房屋越来越多，一方面大量中低收入人群的住房越来越困难，据有关部门统计，目前国内仅夹在城市中的棚户居民就有800万户，以每户4人计算就有约3200多万人，那些城市新进就业者和农民工就只能忍受更加简陋的住房条件。

工业化高速发展的中国，土地资源的刚性稀缺特别突出。城市化的未来发展不可避免需要继续占用土地，13.4亿人口的吃饭又需要保留足够耕地，可供房地产市场开发的土地资源十分有限。由于中外发展差异和国内体制方面的种种原因，目前各种形式资本炒作国内房地产的冲动、能量都十分强劲，这种情况下，如果把民生安居完全放给房地产市场解决，市场又完全由价格竞争调节，其市场扭曲和灾难性的结果是几乎可以预见的。

房地产市场发展的国际经验表明，即使实行市场体制的国家，也没有哪一个完全依靠价格机制解决居民住房问题。历史材料表明，西方发达国家都是在经历了房地产市场剧烈波动甚至遭受多次严重危机后，才开始认识并积极介入管理的。政府介入管理，首先是规范房地产市场秩序，另一个必须做的重要事情，就是为中低收入者提供住房保障。目前大部分发达国家的政府住房保障水平都在30—40%左右，有的还要更高一些，德国就达到40%多。德国实行“政府主导、市场参与”的房地产调控政策，在住房保障方面相当成功，房地产市场长期稳定发展。进入21世纪以来，欧洲各国楼市不断飙升，德国楼市价格上涨10年内保持在10％左右。德国在202_年金融危机后成为欧洲恢复最快的国家，202_年又创造了1992年两德统一以来的最快经济增速，长期稳定的房地产发展起到了重要作用。

由上分析可知，政府积极介入房地产市场的发展，除了严格依法规范市场秩序外，还需要为社会中低收入人群提供充备的住房保障，实现居者有其屋，不但没有违背市场规律，恰恰相反，正是我们对市场规律深化认识和尊重市场规律的结果，是政府为公众负责任的表现，也是中国房地产市场进一步走向理性发展、科学发展的重要标志。

二、保障房建设对于调节收入分配、遏制投机性财富转移具有重要作用

在国内市场房价持续大幅上涨时，有人提出这也会使所有买房者的资产价值上涨，无论什么收入水平的人都会因资产收入增加而受益，明明是皆大欢喜的事，政府为什么还要干预呢。我们认为，这是背离事实的。

房地产市场陷入深度投机而导致房价持续大幅上涨时，购买人和购买行为大致可以分为三类：第一是高收入者买房，第二是中等收入者和部分中低收入者买房、第三是低收入者租房。高收入者大量购买的房屋只有少量自己使用，大部分用于投资增值，其投资增值的房屋可以让房主在暴利下赚取真金白银，是真真实实可以增值的房屋资本。中等收入者和部分中低收入人群则完全不同，他们是大量负债进入市场的，购买房子仅仅是消费使用，这样的房子只有资本之名，并无资本之实，是虚拟的和无法增值兑现的房屋资本，房价暴利没有一分钱落到他们手里。低收入者租房的情况就更加明了，高房租只能把这些人的更多收入转移到房主口袋中。市场房价持续大幅上涨和大规模投机活动，只有高收入者的房屋资本大量增值，资本财富大幅增加，完全是只有富人才玩得起的游戏。

这种情况的发展，导致国内社会贫富差别的格局更加深化。由于楼市暴利的强烈诱惑，大量社会资金通过各种渠道流入房地产部门，也包括相当一部分政府项目的资金违规流入，由此出现了一次空前规模的社会财富再分配活动。首先是高价购房的中等和中低等收入人群，他们被迫在更高价位上买房，等于大大压缩了他们的原有家庭财富并转移到房地产商手里。之后是其他行业、领域的资金大量流入，由于国内还没有形成一个产业平均利润率的合理机制，这种流入并不是竞争利润水平的比较，而在很大程度上是缺乏必要市场规范的结果（例如对房地产企业的市场融资缺乏合理规制），这也等于把其他行业、领域的资本可能性受益，也统统转移到房地产领域来了。至于一部分政府投资项目的资金违规流入，更是把本应属于国有资本和政府规划产业的收益转移到房地产商手中的过程。

如此大规模的社会财富再分配过程，最迅速地造就了一批顶级富有的人群。这也就是为什么近几年来在中国富豪榜的前列陡然出现了那么多的房地产商。另一方面的情景形成了鲜明对照，许多社会中产阶级因背负沉重房贷而变得比以前穷了，高价租房人群的境况就更加不妙。社会财富分配如此发展下去，贫富差别只能进一步拉大。保障房建设的实施，正是对这种状况的遏制。

保障房建设的提供对象，既有购买经济适用房的中等收入阶层，也有入住公屋和廉租房的中低收入者。按照中央政府保障房建设的总体规划，最终受众将占全部城市居民的20%，以后逐步增加。如果这个宏大目标得以实现，那么国内城市低收入者和中低收入人群的大部分人，就再无住房之忧，中等收入阶层中的相当一部分人也可以从住房负重中解脱出来。无论怎么讲，都是这个社会最大人群享受到最大规模的公共福利。当这个社会最大人群不必为市场高价住房而大量耗费家庭收入的时候，他们的实际财富总量份额也会明显上升。

在占30%以上的城市居民脱离市场化买房、住房之后，房地产市场也会发生重大变化。那些勉强负债买房的人会大量离场，如果这个人群足够大（可能发展到若干亿之众），市场供求关系就会根本改变，首先是那些高价房的购买总量会一定会大大缩减，聪明的投机者一看势头不对也会减少或撤出投入资本，这样，比较合理的市场供求关系就可能逐步形成，房地产市场那种极其疯狂地吸纳社会资金和吞噬社会财富的现象，才可能得到抑制。

三、保障住房建设对促进资源合理配置、经济结构合理调整发挥重要作用

进入21世纪以来，住房、汽车、旅游和教育四大消费领域的快速增长，对推动中国工业化水平的提升和新一轮经济发展起到了重大作用。在住房、汽车、旅游、教育四大消费中，住房消费的投资规模特别大，历年数据表明，一般要占全社会总投资的四分之一左右。为满足住房消费的房地产发展，其产业联动效应的特点又非常明显，不仅直接拉动城市基础设施建设、建筑材料和银行信贷等行业的扩张，还会延伸出对家具、电器、装修等一系列消费品的大量需求，从而在宏观经济增长中占有举足轻重的地位。但是，如果房地产市场受到强烈投机行为的掌控，房屋物用性和投资性的均衡结构受到严重破坏，房价持续大幅上涨成为投机者获取增值厚利的手段，其对整个国民经济带来的负面影响，也绝对不可忽视。房价持续大幅上涨带来的高额收益会立即吸引大批投资，进而推动房地产迅速扩张。但由于投资主要集中在高档次、高价位、高盈利楼盘的扩建，社会中、低收入人群买不起或极少购买这些房子，高收入人群的购买除少量消费外主要用于投机活动。如此大量的资源（能源、原材料、中间产品）、资金和人力，被源源不断的吸引到房地产行业来。这种无限扩张的供给并没有实际消费需求的基础，而仅仅依赖大规模投机需求的支撑。与此同时，由于房地产高额投机收益的吸引，还会把其他实体经济部门的资金大量吸纳进来，形成全社会最疯狂的“吸金器”。当资源配置都在围绕这种房地产扩张而旋转的时候，这种扭曲的社会经济活动有可能是合理的吗？

有人说，高房价至少大大刺激了消费需求，对于内需拉动不足是一件应该鼓励的好事情。事实并非如此。在社会中、低收入人群一端，高房价和高房租是对他们即期消费的强力挤压，贷款购房则是对未来消费的长期挤占；在高收入阶层一端，通过房地产投资获得的高盈利决不会全部转化为消费，因为更高盈利的预期一定会引导他们继续扩大买房投资份额。如此循环下去，无论是哪一个社会收入人群，都会由于房价持续大幅上涨而通过不同方式约束消费，最后结果，只能是社会总消费缓慢增长。

保障房的建设可以从根本上改变上述情况。保障房是为了满足社会中、低收入人群的住房使用需求，没有投机炒作的空间。在这个大工程完成之后，一定会彻底改变目前国内房地产的扭曲结构，从追求高盈利、高档次、贵族化的房屋为主转变为提供优质、实用的房屋为主。说到底，就是回归房屋以使用价值为主的原有属性，同时兼顾房屋增值的市场特点。只有这样，房地产部门的扩张才能奠定在实际社会需求的基础上，也只有在这个时候，真实反映居民住房需求的房地产的发展，才能在经济增长中发挥良性拉动作用，在资源配置和经济结构调整中发挥合理引导作用。

政府保障房的建设和市场商品房的发展并行不悖，又各行其道、相互补充。保障房的供给是满足中、低收入人群的住房需求，市场商品房的供给，则主要为满足高收入阶层的住房需求和投资需求。当社会中、低收入人群有了住房保障之后，所节余下来的大量现金和部分储蓄会用于扩大自己的消费，提高消费水准。这个社会最大人群的消费扩张，一定会在增加社会消费总量、提高消费增长拉动和加快提升社会消费水平方面，起到非常积极的作用，如果搞得好，甚至可能成为推动中国整体消费水平上一个新台阶的契机。对于高收入阶层来讲，随着供求关系的改变和房地产投机盈利水平的明显下降，也一定会改变大量购房增值的偏好，其转移的资金说不定也会把一部分用于新的消费。

四、保障房建设是国内社会保障制度的一个重要突破

中国改革开放30多年，在经济高速持续增长的同时，社会保障制度的发展一直是相对滞后的。这种“高增长、低保障”模式可能在经济起飞时期发挥了重要作用，但随着经济发展水平的提高，经济起飞阶段基本结束，由社会保障缺失而带来的种种问题、矛盾，就大量显露出来。

在这里，我们注意到，住房保障的缺失是一个特别重要的环节。国内福利分房制度取消后，除政府公务员外，所有城镇居民的住房问题都必须依靠市场解决，实行彻底的市场化方案。在市场房价和社会平均收入与积蓄的增长相对平衡时，一切都没有问题。然而，当市场房价持续暴涨，且远远超过社会平均收入水平之后，情况就发生了变化。现在，对社会中、低收入人群来说，市场购房已经不仅是巨大的消费负担，而且是巨大的保障负担。父母储蓄为子女准备住房预付款，已经成为城市中、低收入家庭一个很普遍的现象。从实际支出情况看，中国社会中、低收入人群最沉重的保障负担并不是医疗和养老，而是住房。

根据一项国际比较研究，中国大城市的房价并非最高，但房价和收入水平的差距在全球非常突出。202_年，加拿大温哥华每户平均住房价格是该市中等收入家庭年均收入的9.3倍，中国的广州为36倍，北京和上海超过50倍。这就是说，广州中等收入家庭几乎需要用一辈子的工作收入积累来购买房子，北京和上海则需要用远远超过一辈子的工作收入才能买得起房子，由此，为了能够即时买房、住房，许多家庭常常要付出两代人的长期、叠加积蓄。这个沉重甚至痛苦的保障资金积累过程，需要子女和父母一起大大压缩消费预算和其他项目的保障预算，通过长期奋斗才能完成。

进一步考察还会发现，即使我们把医疗、养老、就业等方面的社会保障项目都搞起来了，如果缺少住房保障，中、低收入阶层（社会最大多数人群）的社会保障问题仍然得不到有效解决，因为中、低收入人群自己解决住房问题所需资金特别巨大，在医疗、养老、就业等社会保障完成后，这些家庭还是会把由此而结余下来的预算收入投入市场买房。最终，医疗、养老、就业等社会保障项目让老百姓得到的真正实惠，并不会太多。

由此可知，在中国，改进和健全社会保障制度一个非常重要的内容，一个关键性的重头戏，就是住房保障。中央政府计划5年内建成3600万套保障房，解决20%的城市居民住房，以后再逐步增长。我们粗算一下，这个宏大计划完成后，以每套保障房50万投入计，资金总规模近180000亿，这180000亿社会公共住房保障资金的规模远远大于以往任何一个社会保障项目。如果3600万套保障房最终建成并得到充分合理分配，那么城镇中、低收入阶层的最大保障压力就会消解，过去由这些家庭直接负担的180000亿就会转化为信贷资产和消费，中国社会保障制度就可能取得一个具有历史意义的巨大进步。

在经济持续高速增长过程中，社会保障制度的发展长期相对滞后，有政府财力方面的问题，更有制度方面的深层原因。在政府职能转变和政府体制深化改革的大背景下，政府财政体制构架正从经济发展为主向提供公共服务为主转变，简单讲，就是从发展财政向公共财政转变。这个转变是一个十分困难、复杂的过程，这里既有发展财政体制的顽强惯性，也有政府在此体制下对所获权益的依赖。一些政府计划安排的社会保障项目，常常在资金积累过程中被发展项目挤占，社会养老保险的资金缺口高达上万亿，就是很好的例证。

住房保障工程的全面实施，是一个非常好的契机。中央政府对实施住房保障的决心如此之大，要求如此之严，政策如此之硬，是前所未见的。可以预见，在中央政府总体筹划下，随着这个宏大工程的全面实施，完全有可能形成一个国内最大规模、由中央政府与地方政府共同参与、辅之以高效率市场化融资方式的社保财政体系。在不断完善、改进的过程中，这个专项体系可以为建立整体公共财政体制提供一个良好示范。在有了这个中国最大规模和最复杂运作的社保工程的良好示范后，整个公共财政体系的发展就会大大推进一步，如果医疗、养老、就业等方面的社会保障也按此办理，那么适应市场化发展的中国公共财政体制就可能最终建立起来了。

第二篇：多举措打造保障房建设“阳光工程”

XX出台多项措施，打造保障房建设“阳光工程”

今年以来，福建省XX出台多项措施，打造保障房建设“阳光工程”。XX纪委相关负责人告诉记者，今年XX各项住房保障责任目标为５．８万余套（户），未来５年将建设各类保障房２３０３万平方米。

该负责人介绍说，住房困难家庭要想申请保障性住房，要经过３级审核和２级公示：首先由所辖的街道、乡镇组织进行入户调查、邻里访问，实地调查申请人的住房条件、家庭收入等情况，核实申请人是否符合条件，随即在社区进行１５天的公示，接受群众的监督；随后，区房管局将对申报材料进行进一步审核，确认属实，并调查申请人是否有租赁区公房的情况；最后，市房管局将对申报材料进行审查，对申报人的住房、房产交易等情况进行查档，并按照一定比例进行实地抽查，尽可能全面掌握申请家庭的情况，经审核符合条件的，在新闻媒体以及福州门户网站上进行公示，无异议后，才核准保障资格。

通过三级审核、两级公示以及纪检监察部门的监督检查，保证了保障性住房申请的公平公正，及时发现和纠正了少数人员申报不符合规定等问题。２００７年至２０１０年，市级受理廉租住房申请３５２７户，审核后取消申请资格户数５９１户，取消资格比例为１６．８％；受理经济适用房申请１１８２１户，审核后取消申请资格户数１５７９户，取消资格比例为１３．３％。

为了确保保障性安居工程质量与安全，Xx县成立了保障性安居工程质量与安全专项指导监督小组，入驻工地，实行全过程工程质量安全监管。县纪委、监察局对在建的保障性安居工程派驻廉政监督员，以“全程管理”方式介入对项目监管，进一步加强了监督管理，实现了廉政建设与工程建设的良性互动。XX纪委有关部门负责人介绍说，加强对保障性住房分配的监督检查，必须完善监督机制，调动各方的力量积极参与其中。除了政府及其工作部门监督外，各级还充分发挥人大代表、政协委员、新闻媒体、社会公众等的监督作用，加强协作配合，形成监督合力，强化对申请、审批、公示等关键环节的监督检查，重点检查保障性住房分配的有关政策措施是否落实到位；受理和审批的程序是否规范，责任是否明确，工作是否到位；公示的范围、内容、时间等信息是否符合规范要求，基层群众对保障性住房分配情况是否了解和掌握。

第三篇：紫阳五项硬举措强力推进保障房建设

紫阳五项硬举措强力推进保障房建设

今年以来，紫阳县积极响应中、省、市号召，坚持把保障和改善民生作为一切工作的出发点和落脚点，在加压紧逼、苦拼实干推进县域经济跨越发展的同时，克服重重困难，强力推进保障性住房建设。截止目前，全县共开工建设保障性住房2330套，预计年前将超额完成省市下达任务。

山大沟深是紫阳县的根本县情，保障性住房建设面临的首要难题就是没地方建。县城座落在一面山上，房子挤房子，号称山城，几乎找不出多余的建房空地。据国土部门调查，全县现存滑坡隐患点1200多处，其它地方也很难找到比较理想的建房用地。几乎每一处保障性住房建设，都要靠拆迁腾地。施工也是难上难，受地形条件限制，几乎所有的保障性住房建设都要打桩基、行框架。“紫阳一根桩，关中一幢房”，建设难度很大、成本很高。此外，材料的来回倒运也几乎全靠人力肩挑背扛，费时又费力。

面对这些困难，紫阳县勇敢作为，县委、县政府把保障性住房建设作为今年工作的“头号工程”来抓，钢性纳入各乡镇和部门的年终考核。层层成立了由政府一把手亲自挂帅的领导小组，按照硬抽人、抽硬人的原则抽调精兵强将组建专班人马，任务到单位、责任到人头，硬落实、扛死肩。为攻取难点，确保任务完成，有针对性地出台了一系列行之有效的过硬措施。

成立由政府主导的非营利的紫阳县城镇建设投资开发公司，统一负责全县的保障性住房建设。授予“城投公司”规划区内土地独家征用权和房屋建设权，从政策上将营利益性的房产开发企业挤出规划区，确保建设用地，抑制房价上涨。全县目前已规划了7个保障性住房建设项目区。

将保障性住房建设与棚户区改造工程紧密结合起来，采取产权置换的方式获取建房用地。通过“拆棚户平房”建设高层楼房，不仅有效解决了原住户的住房难，也成功解决了很多低收入家庭的住房难，实现了“用地不变、房源增加、民生改善、县城变美”的多重目标。目前全县已启动了鸡家嘴、桥沟路、河堤路三个棚户区共680户的改造项目，根据地理条件允许和群众需要，同时配套规划了1500多套限价商品房。

坚持快速审批、提前开工，充分利用空余时间。保障性住房建设任务重、时间紧，为确保如期完成建设任任，紫阳县开辟了保障性住房行政审批的“绿色通道”，财政、国土、建设、规划、环保等相关职能部门坚持协同联动，全力以赴保证各项审批“短、平、快”。同时，积极开展超前实施工作，即在招投标前政府就提前启动项目区的“三通一平”等基础性建设，待招投标程序完成后再以成本价结算交给承建企业，从而有效减少了“走程序”中的时间上的浪费。

持续开展建设竞赛，狠抓工期和进度。针对今年雨水较多、耽误较大实际，紫阳县与各承建企业及时签定了补充协议，详细规定了各

工地每日的上劳数量和投入机械的数量，以及各时段的建设形象进度，一天一通报，一月一评比，县政府拿出200万元奖励先进，同时也出台了惩罚措施，凡不能如期完成任务的承建企业将扣罚100万元。协议签定后，各企业自动展开建设大比拼和大竞赛，充分挥“白加黑”和“五加二”的精神，几乎所有的企业都采取了搭工棚冒雨施工，倒排工期、轮班倒昼夜施工等措施。

干部分组负责，一盯一驻地指挥和督促。为抓进度促质量，紫阳县住建局作为责任部门更是使出了浑身解数，每个局领导负责一个工程建设点，带领三名干部守在工地现场抓，一名干部负责进度，一名干部负责质量，一名干部负责协调，各司其职，又相互协作，住建局与分组领导和干部签定责任书，筹集20万元资金奖优罚劣。紫阳县委宣传部秦宗道

第四篇：人民调解是一项具有中国特色的法律制度

人民调解是一项具有中国特色的法律制度，为维护社会稳定实现群众自治和化解矛盾纠纷，促进社会的和谐和稳定具有基础作用，随着社会主义市场经济制度的建立和发展以及各种利益关系的调整，出现了许多新的矛盾和纠纷，矛盾纠纷的主体内容也呈现日益多样化、复杂化，这些矛盾如不及时化解，就有可能使其激化，甚至形成为刑事案件或群体事件，如果这样，就会严重干扰党和政府的中心工作，给社会带来不安定因素和经济的持续发展，如何发挥这一组织的工作优势，及时有效地化解新时期的矛盾纠纷，建立长期有效的矛盾纠纷调解机制，维护国家的长治久安和巩固党的执政的为具有十分重要意义。

要做好新时期的调解工作，首先必须坚持三个代表“重要思想为指导，以法制国，以德治国”，才能促使人民调解工作并发展，使其成为新形势下解决民间纠纷，坚实可靠的“第一道防线”。

作好调解工作不是简单的一句话，调解工作者首先要热心这项工作，优良好的思想品质，做事依法公正，还要掌握法律法规，政策水平和文化水平，工作中还要有耐心、细心，调节工作中还要讲究技巧，既要熟悉各种政策、法律法规，能把握纠纷的走向，又要善于揣摸当事人的心理，才能对症下药，动之以性，晓知以理，调解工作是一项费神的工作，要力尽口舌之能让当事人想到公平公正，又符合现实状况。

在当今，社会矛盾的内容和形式日趋复杂多样化，小到几句口角只争，大到征地拆迁和劳动争议纠纷等等，只要发生矛盾遇到难处，人们首先想到的是拨打“110”，有困难找警察，请求公安机关帮助解决，由于调解工作往往很难简单地依据民事法律做出裁量，碰上一些难缠的调解的提哦埃及外就很难达到双方满意和信服，对一些因简单纠纷引发的治安问题如片面的采取强制手段，就有可能使矛盾激化，同时在调解过程中占用大量的时间和警力，影响行事打击和治安管理效能，但是，群众利益无小事，很多纠纷如果处理不当，很容易由此形成治安行事案件，甚至酿成上访事件及群体事件，给社会的和谐稳定造成极大的冲击，为确保改革开放的伟大成果创造良好的社会环境，加强治安防范，密切警民关系，实行警民联调机制，从而使大量的非警务纠纷从基层民警中分离出来，这就盘活了基层民警之力，化解了大量的矛盾纠纷，对构建和谐社会起到了第一道防线作用。

我们警民联调室组建时间虽然不长，但做了不少工作，调处了各种民间、家庭、婚姻纠纷，也调处了劳务纠纷买卖争地，遗产等等纠纷，调处成功率达95%以上，但也存在一些问题，在调解工作中身感专业知识和综合素质有待提高，在今后的工作中，我们将加强学习继续努力，把警民联调工作真正起到党联系群众的桥梁和纽带作用。

第五篇：保障房建设现状与发展

自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格高企的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的重要方面。我国从1995年开始实施“安居工程”，开始推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、地方政府缺乏动力、法律监管空白等原因，虽然历经十五年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。

十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。和以往“五年计划”不同，“十二五”计划重点突出民生，“加大保障性安居工程建设力度”成为未来五年房地产市场发展的重要方向。可以预见，我国保障性住房建设将迎来历史最好时期。

一、我国保障性住房发展历程和现状

1、保障性住房的概念

保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。

●两限商品住房

两限房全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

●经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

●廉租房

廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。

●公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向中低收入人群租赁。

2、我国保障性住房发展历程

阶段一：“安居工程”起步阶段(1995年-1997年)

1995年1月20日出台的《国家安居工程实施方案》标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。

阶段二：保障性住房体系初步确立阶段(1998年-202_年)1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。新的住房保障体系主要分三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房。这是救济性的，基本不需要贫困家庭出钱，完全依靠政府救济。廉租住房的核定标准是“双困标准”，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的经济适用住房。这是援助性的，即政府贴一部分，个人掏一部分。三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。这一阶段主要以商品住房的供应为主。

阶段三：保障性安居工程全面萎缩阶段(202_年-202_年)

202_年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从202_年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。202_年更达到了历史最低点，仅为3%（202_年经济适用房投资额为519亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。

阶段四：保障性住房体系重新确立阶段(202_年-202_年)

202_年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（202_-202_年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。《意见》中要求城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

202_年底,国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划202_年到202_年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到202_年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

202_年国家制定保障性住房发展规划，计划202_年到202_年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。

阶段五：保障性住房体系逐步完善阶段(202_年-202_年)

202_年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；确保完成202_年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。

“十二五”规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000套保障性住房的历史欠账。

3、我国保障性住房发展现状及问题

保障性住房发展缓慢，销售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我国确立了新的住房体系，共分为三类：廉租住房、经济适用住房、普通商品住房。202_年之后，我国房地产市场发展迅速，商品住宅销售面积逐年提高，但是经济适用房的销售面积增长缓慢，占普通商品住房销售面积的比重逐年下降。202_年，我国经适房销售面积3760万平方米，占普通住宅销售面积的23%（普通住宅销售面积16570万平方米）。而202_年，我国经济适用房销售面积3012万平方米，占普通住宅销售面积的4%（普通住宅销售面积85294万平方米）。

保障性住房资金投入规模不断加大，但其占住宅投资比重明显下降 1998年以来,随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是202_年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上。但是与其他住宅项目投资额相比，政府对其资金投入力度明显不足，自1998年到202_年，经济适用住房投资额占住宅投资总额的比重从13.0%降至4.4%。

安居工程进展缓慢，项目施工赶不上投资增长速度

202_年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，202_年保障性住房支出达到550.56亿元，202_年又安排住房保障支出992.58亿元。但是投资额不断增长的同时，新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。202_年以来，我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下，新开工面积202_年出现负增长。

保障性住房用地供应严重不足，供应结构不尽合理

供给严重不足是我国保障性住房最大的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低，保障性住房项目的建设情况也就可想而知。

数据说明：本完成率数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房用地、廉租房用地及部分中地价位中小套型（划拨出让）整理而来，仅供参考，后期或做调整。分析内容以此数据为前提。

仅从202_年的全国住房用地供应计划来看，廉租房用地计划供应总量占供地计划总量的4%，经济适用房用地占比为9%，20%为棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）却占据了整个供地计划的67%。对于解决大中城市中低收入者居住问题意义重大的廉租住房只有4%的份额，加上经济适用房用地，保障性住房用地总量也不过占计划供地总量的13%。在新政波澜壮阔的202_年的供地计划尚且如此，以往的供地结构自然不言而喻。

公共租赁房严重缺失，难以实现“应保尽保”

目前我国保障性住房提供的对象主要是拥有本地户籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，这个问题在北京、上海、广州、深圳等大城市尤其突出。这与我国的户籍管理制度一脉相承，有其特定的社会历史根源，但是却也成为了增加社会不公平的因素之一，不利于社会公平、稳定和经济长远健康发展。

二、我国保障性住房发展缓慢原因分析

1、政府因素

过度追求经济的高增长率，忽视保障性住房建设

在以“经济建设为中心”的核心理论指导下，GDP的高速增长成为政绩考核最重要的指标。带动了50余个相关行业发展的房地产行业在我国经济发展中扮演着重要角色。受全球金融危机的影响，我国GDP增速由202_年的13%下降至202_年的9%。在此背景下，为了完成“保八”目标，中央政府出台了一系列经济刺激计划，其中包括为房地产行业松绑等。在天量投资、银根放松、购买优惠的前提下，202_年全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%，商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%，均创下历史新高，而经济适用房建设各项指标均在202_年创下四年来的最低点。202_年经济适用房完成投资额增速、施工面积增速和新开工面积增速分别为17%、3%和-5%，远低于202_年的34%、16%和25%。显然，在追求经济利益增长的前提下，保障性住房这种不能带来直接经济利益的投资显然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房体系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供应计划难以完成成为常态 我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策，但是却没有专门或相关法律对于保障性住房用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等等问题予以明确的规范，这就为政府在保障性住房问题上的严重缺位和寻租行为提供了理由。

特别是在保障性住房用地供应上缺乏最基本的法律保障，从而导致计划是计划，供应是供应，保障性住房用地完成率偏低成为常态。我们认为，加强保障性住房的法律建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。

3、财政因素

土地出让金是补充地方财政的重要来源，地方政府缺乏供应保障性住房用地的动力

不合理的财税体系使得地方政府每年都面临巨大的财政缺口，而不纳入财政范围的土地出让金自然成为各级地方政府的救命稻草。

不难看出，土地出让金可以在很大程度上弥补地方政府的财政赤字。202_年，地方政府财政赤字14766.67亿元，当年土地出让金收入12000亿元，土地出让金占地方政府财政赤字的比例高达81%。保障性住房用地大多是采取划拨和协议的出让方式，难以或较少产生政府收益，在财政本就紧张的前提下，地方政府对于不能带来直接经济效益的投资行为自然缺乏动力，甚至十分抵制，这也就是各级地方政府在保障性住房问题上严重缺位的原因所在。

三、国内外保障性住房模式的成功经验

1、新加坡保障性住房制度

层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策

作为一个高人口密度的城市型国家，新加坡一直将为本国居民提供合理的住房并保持住房价格的基本稳定作为一项基本国策。最为典型的政策，当属“居者有其屋”计划，按收入水平将居民区分为不同的收入阶层，并为其提供相应的购房政策。具体来说，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共组屋，也可以购买，购屋首付款仅为房价款总额的5%，其余的95%可以申请贷款，期限可长达25年，每月可使用公积金还款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申请购买公共组屋，首付款为全款额的20%，余额同样可以申请贷款，并可以用公积金在20-25年的还款期内还清。月收入4000新元以上的高收入家庭，则必须按照市场价格购买商品住房。1964年开始实施的“居者有其屋”计划实施至今，新加坡已经兴建了100多万套公共组屋，使得全国84%的人口在其中安居，这种全面覆盖式的保障性住房政策使得新加坡成为世界上住房问题解决最为成功的国家之一。

在抑制投机、稳定房价方面，新加坡则有一套严格的法律制度予以约束。如购买组屋后，屋主在1年之内不得将房屋整体出租；购屋期限在5年以内的，不允许转让或者用于商业经营；另外，屋主出售购买时间不足1年的组屋将会面临高额的房产税；在申请组屋时，居民必须提供详实的资料，如发现弄虚作假的行为，申请人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，这就在很大程度上避免了投机行为的发生以及由此导致的房价飞涨。

评价：新加坡国土面积、人口数量都很小，便于信息的统计、核实与管理。因此，全面覆盖性的保障性住房政策及其相关规定能够得到有效的落实。虽然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鉴于其国情的特殊性，因此这种政策并不具有普适性。

2、美国保障性住房制度

全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑

美国是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的国家之一，其政策特点在于全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑。首先，为解决低收入者的住房问题，美国政府先后颁布了诸如《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等多项法律，为低收入人群提供低租金的公共住房、为低收入人群提供低息购房和建房贷款、提供租房和住房补贴等政策提供了全面的法律依据和法律保障。其次，发达的金融体系使得房地产抵押贷款及其证券化大行其道，为居民自建住房和购房提供了强大的资金支持。

评价：美国是典型的经济发达的地广人稀的国家，且土地私有化，这就使得自建房屋成为可能，这也成为美国房屋自有率极高的原因之一。我国实行的是土地公有制，且人口大多集中于东部经济发达地区的大中城市，自建房屋的政策无法得到推广，但是美国全面的立法保障体系和金融服务体系却值得借鉴。

3、法国保障性住房制度

法律强制与市场化运作并行

法国的保障性住房政策鲜明的体现在其独具特色的法律规定上，即规定任何开发商在开发住宅项目时，其中必须有20%的面积用于保障性住房建设，并为之提供日常的管理和维护，这就在法律的高度上保证了保障性住房的市场供给；同时通过政府专门机构的全面市场化运作，为保障性住房提供行政组织和管理保障。

评价：法国的法律硬性规定为保障性住房的供给提供了有力的保障，也杜绝了贫富分区现象的发生；全面的市场化运作杜绝了腐败现象和寻租行为，同时提高了保障性住房工程的建设效率，也降低了背上英国式的公共住房财政包袱的风险（英国由于政府出资建设的保障性住房比重过大，使得英国政府背上了沉重的财政包袱，并不得不于1936年和1980年进行了两次住房改革，以期将尽可能多的公共住房转变为私有）。

4、香港保障性住房制度 租售并举的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分为两个方面，即租房和购房两个方面。

租房方面，根据家庭的人口数量和收入水平制定相应的租房价格，并对租房资格予以严格限制。具体规定为：单身月收入4600元以下、两口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面积5.5平方米以下的，租金占该家庭收入的15%；人均租房面积达到7平方米的，租金占该家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相当于市场平均水平的30%。

住房方面，针对中低收入者，政府无偿提供土地建造住房，并以市价的60%-70%的价格出售给购房者，并由房屋委员会提供贷款担保，同时对购房者的产权予以严格限制：购房时间在5年以内的屋主不得私自出售其住房，只能以原价出售给房屋委员会；5-10年的，也只能参照当时的市价转售给房屋委员会；10年以上的，屋主可以将住房公开出售，但要把45%-55%的增值额交给房屋委员会。这在很大程度上也避免了保障性住房的投机行为的发生。

评价：租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，这部分保障性住房在很大程度上满足了中低收入家庭的住房需求，同时也给商品住房留出了足够的市场份额和发展空间，即实现了在充分保障的基础上充分发展了房地产业，具有极高的参考和借鉴意义。

5、重庆保障性住房制度典型的双轨制

不同于香港的租售双轨制，重庆模式的“双轨制”鲜明地体现在大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行宽进严出，同时放宽对于商品房的管制。公租屋住满五年后，才可以购买下来，而且卖掉的话也只能用经济适用房价格卖给政府，这就从源头上杜绝了投机行为。而对于商品房管制的放宽，使得房地产市场的运行更加符合市场经济规律，并继续带动相关行业和本地区经济的发展，可谓一举两得。

四、我国保障性住房建设建议

1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房压力较大的地区推行“重庆模式”，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。

3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。

4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。

5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。

6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口等多方面共同推动经济发展。

（一）保障房建设进展现状

202_年第一季度，我国房地产开发投资大范围受挫，保障房开发贷款一枝独秀。一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款增速34.8个百分点。其中北京、江苏等省市的保障房贷款占据了新增房地产开发贷款的半壁江山，以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿。

202_年我国保障性安居工程建设任务高达1000万套，在政府政策的监督和鼓励下，各地保障房建设开工情况良好。根据住建部数据，截至5月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，超过202_年同期，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。例如，河北省开工13.1万套，占全年任务的37.4%；湖北省开工8.28万套，占到全年任务的23%，安徽省新开工11万套，占全年计划任务的30%；海南省已开工4.09万套，占今年计划任务的30.8%。目前看来，年我国保障房开工速度和开工率都超过了202_年同期，预计8-10月份将成为开工高潮，10月底有望实现绝大部分保障性安居工程项目开工。

（二）所面临的问题

1、制度问题

随着1000万套保障房建设的推进，未来几年我国保障房将进入分配高峰期。中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障，分配机制的公平、合理逐渐受到更多关注。目前保障房分配过程中存在瞒报、虚报、假报等不合理现象，百万富翁、公务员造假材料申请保障房福利的案例屡屡被曝光，出于对保障房数年后可以上市交易的看好，不少人试图以较低成本申请保障房，再转手倒卖以获得高额利润„„一系列现象凸显了相关法规制定、监管的空白和无力，保障房进入、退出审核机制有待进一步完善。

保障房建设难以有效推进，地方政府不积极是主要因素。多年来，我国保障房建设雷声大雨点小，由于保障性住房利润微薄，在当下土地和房地产市场暴利的吸引下，不论是地方政府，还是开发商，保障性住房都没有足够的激励，消极应付。为此，需要建立健全问责机制和激励机制，长期措施与短期措施并举，让地方政府在保障房建设上言行一致，并对在保障性住房建设上弄虚作假的官员实施问责。

2、资金来源

近年来，我国不断拓宽保障性安居工程资金来源渠道，包括中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等，基本形成了多渠道、多层次的财政投入机制。202_年我国计划建设保障性安居住房1000万套，据估算，所需投入资金约为1.4万亿元。庞大的资金需求仅仅依靠政府财政投入难以保证工程的可持续性。目前，我国保障房建设可见资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10%（最多1350亿元）；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。显然，面对保障房建设所需巨大资金，财政投入只能解决其中一部分，而另一部分需要多方筹集资金，银行信贷资金是多方筹措中的一个来源。由于保障房项目涉及拆迁、开发、销售、回笼的全流程，关联方多，情况复杂、体量巨大、各地实施运作模式差异化明显，合规性和政策性风险显著，银行信贷风险较大。银行需要与有关政府部门和房地产开发商共同研究有效的资金供应方式。只有把这个问题根本解决，才能把保障房建设落到实处。

3、土地供应

住宅建设关键取决于两大资金和土地两大因素。只有资金和土地的供应得到长效保证，保障房建设方能持续推进。202_年1000万套保障房建设对土地供应提出了较大的挑战。5月12日，国土资源部公布了202_年住房土地供应计划，计划供应量达到21.8万公顷，提高18%。其余各项指标也均有所提升。其中保障性安居工程计划供地7.74万公顷，比202_年实际供地量增加一倍还多，保障性安居工程新增供地也将占到住房用地总供应量的三成以上。在国家宏观调控下，各地政府需从增加供地数量、完善供地方式以及科学合理地进行地块选址等角度精心谋划。在保障房大举提速的前提下，地方政府如果满足上述保障房用地需求，且不对商品房市场造成挤出效应，需要整体增加土地供应，完善存量土地供应政策，盘活存量土地为保障房用地提供更多增量。

（1）国内保障房建设历史进程

1998年，亚洲金融危机成为我国房改的助推器，中国房地产第一代改革的大幕拉开。此次住房改革的目的只是政府为了借助住房消费的启动来拉动经济增长，并没有想到、更没有主动去承担政府在住房方面必须承担的公共责任。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的中国住房制度改革正式启动。从1997-202_年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上，极大地拉动了国民经济的增长。

从1999年到202_年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。从1998年到202_年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。

房价飞涨、民怨沸腾最终使得从202_年开始，政府不得不把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了“国八条”和“国六条”的通知，但可惜的是，由于调控措施没有打中要害，房价飞涨的势头反而越演越烈。202_年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。从此，保障住房建设纷纷提上各级政府的工作计划和财政支出安排之中。

202_年年末，政府对房地产开始施行以抑制房价过快上涨为核心的密集调控，其关键在于让商品房与保障房并重，满足不同群体需要特别是安抚底层社会群体的眼前之需。至此，房地产改革的方向，在十年偏行偏走后终于完成纠偏，重回原点。202_年的房地产调控主要目的是纠正单纯住房商品化的片面性，转而启动住房保障的轮子，让商品化与保障化双轮并行，应对不同阶层需要，特别是安抚低收入阶层、平息民怨。

（2）国外保障房建设经验总结 美国、英国、日本、德国、法国、新加坡、香港等发达国家和地区在保障房建设方面的经验可以概括为四大方面，一是保障房建设立法先行，二是以政府财政支付为后盾确保资金来源，三是通过金融创新想入社会资金，四是建设供给模式。

立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的最通常举措。这些国家的保障房立法主要涉及四个方面：一是规定专门机构实施各项住房保障措施，如美国的联邦平民住房建设局、日本的建设省住宅局、新加坡的建屋发展局等。二是规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。三是确保财政资金的稳定投入。各国会根据自己的财力，立法确保一定比例的财政资金投入到保障房建设中。四是确保分配公正。在保障房分配上公开透明，凡申请保障住房，均张榜公示，出具家庭收入、人口和住房状况证明。在保障房法制建设中，法律条文会随着整体居民收入状况的调整而调整。

以政府的财政支付为后盾，一般来说，主要有以下六种途径：预算拨款，将保障房支出纳入国家财政预算，在预算收支账目中专门开列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附属商业楼所获得的资金；物业税所获得的收入；住房公积金增值收入；政府住房基金收入、社会保障和社会捐赠。

通过金融创新引入社会资金：一是住房抵押贷款证券化。这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场(转让和证券化)，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。三是强制储蓄。政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。四是政企合作。政府出土地，企业出钱，共建保障房。其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。

国外保障房供给方式主要有四种，一是直接建房，政府直接建房极大地增加了住房供应，对于解决低收入居民的住房问题和平抑房价起到了重要作用。二是住房补贴，各国政府的住房补贴方式可分为面向住房供应方的补贴和面向住房需求方的补贴两种。前者为住房建设补贴(间接补贴)，后者为房租补贴(直接补贴)。建设补贴主要有两种：一是开发商的建屋补贴，通过税收减免，提供开发低息贷款以及财政拨款等方式进行补贴；二是社会出租补贴，承租户承租社会出租住宅时只需按政府所规定的租金标准支付，租金标准与市场租金的差额由政府直接补助给出租者。目前，多数国家的住房补贴的主要形式是房租补贴。因为租金补贴是一项帮助贫困者获得既体面又支付得起的更为经济的措施。三是减免税收，税收减免主要包括对住房自有者的住房抵押贷款的利息抵扣所得税、出租收入免征所得税以及对自有住房免征财产税。与房租补贴相比，减免税政策有一定的负效应，导致了包括欧洲福利国家和美国在内的许多国家政府更大的财政支出，并加剧了租房者和购房户之间的不平等。同时，减免税收虽然能鼓励住房使用者的住房自有化倾向，却无法直接刺激住房供应。四是低息贷款，许多国家的政府为了解决低收入家庭的住房问题，综合运用财政和金融手段发放低息贷款，贴息由财政部门承担。通过低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给低收入家庭，以此来增加公共住房的供应量。