第一篇：三位一体：安置房小区物业管理的新模式（最终版）

三位一体：安置房小区物业管理的新模式

□徐月秋

安置房小区的物业管理是城市化推进以来全区各级普遍关注的一个重大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的研究从未中断，但现实中反映出来的思想认识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的短腿现象，一直没有得到很好解决。蠡园开发区经过探索实践，走出了一条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。

一、主要做法

蠡园开发区组建了具有独立法人资质的润和物业服务有限公司，分设7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积130.8万㎡，其中，隐秀苑小区30万㎡、2462户；湖滨苑小区10.6万㎡、806户。从202_年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”管理新的运作模式，具体有以下五个特征：

1、创新模式，下移重心，增强物业管理的工作针对性。开发区各社区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业务归口上为各管理站承担责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处置等均应履行好自己的职能。

2、优化配置，平衡资金，增强物业管理工作的基础性。安置小区物业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区按照小区的规模以优惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同时，根据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收情况，年终一次性给予各管理站下发考核奖。各社区可以根据物业管理站的收支状况灵活掌握。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款（债权）无偿划拨物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。

3、统筹协调，有偿服务，增强物业管理工作的专业性。社区物业管理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯维修、房屋修理、绿化管理、垃圾清运、化粪池清坑等需专门设备和专业技术的业务由润和物业公司以低于市场价的优惠条件为各社区物业管理站提供有偿服务，润和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式互相约束。保洁、保安等日常管理工作和维修工作由各管理站根据本小区的特点和上级管理机构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。

4、配强人员，提升能力，增强物业管理工作的实效性。各社区物业管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，润和物业公司各安置小区物业管理人员根据现有岗位整体移交到各物业管理站。物业管理站招聘物业人员时优先安置辖区内“4045”人员，经培训后进入物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长（经理）及管理人员进行培训，对新职工举行了2期培训，从业人员素质得到较大幅度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。

5、改善配套，归集基金，增强物业管理工作的长远性。开发区做好维修基金的归集工作，凡是当年已交付使用的农居房都力争归集好维修基金，缴市物业管理中心，设立专户，专项存储，按规定有计划合理使用基金利息；积极妥善解决农民安置房“两证”的办理。对房屋大修理基金、电梯更新基金的归集采用分期支付的形式，制订好付款计划，每年列入财政预算，由此解决因拖欠基金而带给物业管理的相关问题；对在建工程完善相关制度，确保基金的预留，不被挪作它用；对原小区的配套设施统一检修、维护、改善，确保正常使用功能的发挥。

二、初显成效

蠡园开发区安置小区物业工作下移社区来，由于方案周密，操作程序清晰，实施迅速，加上各有关部门协调配合到位，目前已经逐步理顺了领导、管理、服务的关系，各级岗位职责明确，各物业工作站展开工作正常有序，社区物业管理成效初显。

1、社区工作积极性明显高涨。原物业公司和社区是两个不同的单位，尽管有联系有配合，但关系不是十分紧密。下移后，小区物业管理主要由社区承担，并由副书记或副主任兼任站长，变原来的代管为现在的直管，更加便于为本小区解决“4050”人员就业问题，同时直接促进了社区的工作热情更为高涨，处理解决业主的问题更为及时和到位，社区居委会、业委会、物业公司“三位一体”的模式运行更加顺畅。

2、物业管理体制机制逐步理顺。社区居委会、业委会、物业公司紧紧围绕“三位一体”管理各方的工作职责开展工作，使小区的管理日益向全覆盖、立体化、动态化发展，同时也推动了社区各项工作的开展。社区物业管理站、物业公司配合，形成了由社区物业管理站和物业公司组成的联系协作机制，通过彼此间良好的协作与配合，及时解决服务过程中发现的问题，共同为社区居民服务。社区物业管理站通过发挥政

府与百姓间的桥梁纽带作用，做好群众意见的收集和反馈工作，与相关部门衔接，及时整改，改善管理举措，提高服务质量，及时协调管理过程中的新问题，协商处理办法。

3、业主参与管理主动性明显增强。由于物业管理关系理顺了，社区、物业和业主的沟通增加了，物业与业主关系更为融洽，业主们普遍认为物业下移的管理模式对他们的利益更有保障，尝到了甜头，得到了好处。因此业主们从思想观念上有了改变，纷纷自觉主动参与小区的物业管理工作。主动提建议、出主意、想办法，积极加入小区物业管理队伍，成为一支编外管理的力量。同时，小区业委会也更为积极地参与管理，经常与社区和物业沟通磋商，为管好小区，服务好业主献计献策。

4、物业服务标准质量不断提高。物业管理站加大对物业管理从业人员的管理力度，将所有的规章制度统一上墙并建立台账，广泛接受居民监督，同时继续加大物业整顿力度，加大行政管理力度。对不认真履行物业服务、管理水平低、服务质量不到位的物业人员给予相关处理。严格实行了定岗、定责、定标准，重新整合人力资源，优化人员组合，落实服务站长责任制，并制定详细的考核标准及严格的奖惩办法，每月实施考评，待遇与工资挂钩，使得物业管理机构内部责任更加明确，职责更加具体，干部职工的工作责任心明显增强，工作效率有了显著提高。

三、当前各安置小区存在的共性问题

物业管理工作是一项社会性、综合性系统工作，千头万绪，牵动着千家万户老百姓的心，应该得到全社会的关心和支持。反观全区面上的现状，大多数农民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理，导致有的安置小区内涵与外观很不协调，存在较大反差，最突出的共性问题有：

１、部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见，与现代居住环境不相符。

２、物业组织机构运作难。物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，自觉参与到小区管理中去。而很多小区的业主没有意识到这一点，造成业主大会召开困难，有些小区在入住几年

后仍没有组建业主委员会；个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患；另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

３、业主服务消费意识淡。大部分安置小区业主从原来的村庄搬迁到新建小区，对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念。业主不交费的借口众多，保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位等。甚至有的人没有任何理由拒交物业服务费。就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，加上现有法律对欠费现象缺少相关整治举措，效仿的人越来越多，直接后果就是导致服务质量下降，于是更多业主不愿交物业费，形成恶性循环。

４、工程质量遗留问题转嫁多。安置小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，业主往往很难直接与建设单位打交道，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，并往往以此为衡量物业公司服务效果的重要指标，从而很容易将矛盾转嫁给物业公司，给物业管理带来相当大的压力。

四、加强全区安置房小区物业管理几点建议

1、要在体制机制上树好模式，培养能够适应市场变化的优势物业公司。在体制方面，要通过总结经实践检验的成功经验，摸索出一套适合本小区物业管理发展的模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。

2、要在人员配置上把好关口，提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理理论，开拓工作思路，在实践中提高综合知识的运用能力。

3、要在强化管理上做好文章，建立能够履行应尽职能的优秀机构队伍。配强、配好下属工作站、管理处、中转站等管理人员，进一步调整和设置好保安、卫生保洁、维修、绿化养护等专业队伍，并健全和完善物业管理各项规章制度，做到严格管理，规范操作。健全和落实目标责任考核制，特别是加大收费管理力度，配强、配好收费员，严格实施奖罚措施，做到奖罚分明，充分调动大家的工作积极性，提高凝聚力和战斗力。

4、要在前期谋划上打好基础，营造能够保障宜居生活的优美居住环境。根据本地区实际情况，针对不同小区物业的特点，有的放矢展开物业管理工作。加强对新建小区进行综合验收工作。发现配套设施设备不完善的小区，责令建设单位限期补建完善，否则要对其进行经济处罚并不准进入建设市场获得新项目；认真抓好物业管理的前期介入工作。对正在建设的住宅小区，要从规划设计、施工安装、配套建设和综合验收入手，做到提前介入，主动参与，积极监督。确保规划安排中的配套设施设备同步施工、同步建设，使管理与建设齐头并进。

5、要在开拓创新上动好脑筋，寻求能够加强物业管理的优化发展渠道。在确保做好现有接管范围的物业管理工作的基础上，积极利用和挖掘自身的资源条件优势，主动出击，多头发展，广聚财源。利用已核准的经营范围，找出路。如中介、搬运、花卉租赁、装饰装潢服务等。既能增加物业管理的收入，又能解决小区内一部分下岗失业人员的困难，为失地失业群众解决现实困难。积极做好外向拓展工作，在全面提高管理水平上下工夫，全面提升形象，树立管理品牌，逐步争取向外拓展，走市场化运作之路，赢得广阔的发展空间。

第二篇：安置房物业管理探讨

浅析城市长效管理与

安置小区物业管理的衔接

从90年代开始，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展，物业管理范畴已从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关企事业单位、公共场所、学校医院、工业园区、安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、绿化养护、门卫值岗扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆车库管理、园艺绿化、家政服务、居家养老、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理自“出生”起，始终担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的重要组成部分。

一、物业管理在城市长效管理中的地位

物业管理是城市管理的基础

物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位。

物业管理是城市管理的延伸

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。

物业管理是城市管理的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

二、物业管理在城市长效管理中的作用

物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。

物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化，这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

物业管理拉动了消费需求

今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。

物业管理促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

三、安置小区的物业管理

安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，目前安置小区的物业管理存在的问题主要表现在：

一是在建设层面：主要是建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等；

二是在服务层面：主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。三是在管理层面：交付使用后小区长效管理措施落实不到位，绿地种菜、违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现

象比较严重。

四是投诉多：安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是各级政府和人大代表、政协委员关注的焦点。

五是协作配合差：物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，仅靠物业企业单打独斗，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合和广大业主的大力支持是很难搞好安置小区的物业管理。

因此政府在指导和实施安置小区的物业管理时：

建立健全管理体制

一是按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，建立物业管理工作机构，设立安置小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置小区物业管理办公室负责本辖区内安置小区的物业资产管理，物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行安置小区物业管理工作的主体职责。

二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。

三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

把握安置小区的工作重点

在安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要根据安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的安置房小区，要推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。在小区竣工前后要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续、完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实，安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳物业费等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。

四、拓展安置小区物业管理新思路

政府物业，利弊不一

政府物业即乡镇（街道）政府所开办的物业公司，享受政府财政拨款，管理与服务水平一般，大多数没有资质或者只有三级资质，主要服务于本区域范围内的安置小区和老小区物业管理，目前大多数乡镇（街道）都是这么做的。其利在自家物业自家管，肥水不外流，随时能调动、应急。其弊在政企不分，政府事事包办，财政包袱加重，且安置户不理解物业管理所引发的矛盾、社会舆论、企业用人等风险四起，政府可谓吃力不讨好，你物业投入再大、管得再好，麻烦事情还是不少。作为政府分管城市管理和物业管理工作的领导，我认为发展政府物业不确定因素较多，难以体现领导岗位个人业

绩。除非政府物业所聘请的职业经理人很专业且敬业，不仅能管好自己的安置小区物业，同时还有能力承接其他物业；不仅能减少政府财政补贴，还能为企业创造效益；不仅使安置小区业主满意、政府满意，同时还能衬托主管领导的政绩。

让企业担当，政府既当裁判又坐庄

安置小区的物业管理，一般人理解政府既然安置，政府就要买单为安置户提供物业服务。那么政府如何实施安置小区管理与逐步退出管理？当今乡镇（街道）可以说没有一个成功的案例，我的观念：把一切经营行为、经营风险都转接到物业企业，让物业企业担当，政府避开锁碎的物业管理是非，做好庄家当好裁判，行使监管职能。在小区承接交付时激励物业主张收费，政府实施品质服务提升贴补，引导物业企业提高服务品质，让业主从入住开始就养成花钱买服务的习惯。

第三篇：安置房物业管理讲话

在全区拆迁安置房小区物业管理工作会议上的讲话

（202_年5月日）

同志们：

今天，我们在这里召开全区拆迁安置房小区物业管理工作会议，主要任务是总结分析前阶段安置房物业管理试点工作情况，研究贯彻落实惠府发[202_]56号文件-《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见（试行）》，采取切实有效措施，抓好“政府扶持，属地管理，专业服务”物业管理新机制的全面落实，力争在较短时间内改变拆迁安置房小区物业管理相对滞后的局面。刚才，我们参观了xx和xx两个拆迁安置房小区；钱桥街道、堰桥街道就如何规范拆迁安置房小区建设管理、落实物业服务属地管理机制、有效提升拆迁安置房小区物业管理水平等方面分别介绍了好的经验和做法，值得大家学习和借鉴。下面，我就加强拆迁安置房小区物业管理问题讲三个方面意见：

一、统一思想，认清形势，切实增强做好拆迁安置房小区物业管理工作的使命感和责任感。

拆迁安置房小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，直接关系到群众的日常生活和社会稳定。撤市建区以来至202_年底，我区累计拆迁面积840.25万平方米，拆迁安置房累计建设面积696.76万平方米，城市化得到快速推进，但是拆迁安置房小区物业管理却没有同步协调发展，成为急需解决的问题。因此，我们要从构建和谐社会的高度，统一思想，提高认识，切实增强做好安置房物业管理工作的使命感和责任感，变被动为主动，努力提升安置房物业管理水平。我们要保持清醒的头脑，认真调查研究，认清面临的形势和工作压力。

一是安置房小区物业管理存在问题比较多。标准低：在建设层面，主要是早期建设的一些拆迁安置房，建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等现象时有发生；在服务层面，主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。管理空：交付使用后的小区长效管理措施没能及时跟上，小区绿地种菜、违章搭建、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏差等现象比较严重。投诉多：拆迁安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是人大代表、政协委员关注的焦点。二是物业管理的责任意识比较弱。近年来，我市相继出台了一批规范小区物业管理的意见，对改变拆迁安置房小区物业管理相对滞后的状况起到了很好的指导和推动作用。但从我区面广量大的拆迁安置房小区管理现状来看，好坏参差不齐，形势还不容乐观。不少部门和单位，对安置房物业管理工作不够重视，只喊在嘴上，而不落实在行动上，责任意识比较淡薄，从而造成上级部门抓推进，下级部门不落实的局面。三是物业管理协作配合比较弱。物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，尤其是拆迁安置房小区，情况更加特殊，仅靠物业企业单打独斗，很难搞好拆迁小区的物业管理。小区的许多管理矛盾和问题，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合、广大业主的大力支持是很难进行调解处理的。事实上小区物业管理只是社区管理的一个组成部份，物业服务只是一种企业行为。

面对拆迁安置小区物业管理的严峻形势，我们要时刻保持清醒的头脑，充分认识物业管理工作的紧迫性、复杂性、重要性，从维护广大拆迁户的切身利益出发，从确保社会稳定的高度出发，从促进幸福惠山又好又快发展的要求出发，我们必须沉下心来，一丝不苟抓协调、一丝不苟抓推进、一丝不苟抓落实。

二、明确目标，突出重点，全面贯彻落实安置房小区管理实施意见。前一阶段，我们开展了安置房小区物业管理的试点工作，各镇（街道）通过大力整治小区环境、健全管理网络、试行收费等举措，切实改善了试点小区的生活环境，积累了一些宝贵经验。开发区、堰桥街道已经开始对外来租赁购房户收取停车管理费及物业管理费，效果较好，其它镇（街道）要迅速跟进。近期,市政府转发了市建设局《关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见》（锡政办发[202_]79号），区政府下发了《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见（试行）》（惠府发[202_]56号文件），这两个文件的下发，为今后一个时期安置房物业管理的开展明确了工作目标，提供了政策依据，各地和各部门要根据两个文件要求，结合本地实际，加大工作力度，重点做好以下几个方面工作：

（一）要强化规划建设。一是科学规划。安置房小区的规划建设要与城镇布局规划、土地利用总体规划相衔接，与农村产业布局调整相结合，在建设中要按照区域城市化的发展要求，根据行政村撤并、产业布局、基础设施和公共服务设施布局的不同情况，合理确定建设规模、空间形态和居住模式，突出新型农村社区的个性特色，形成不同类型的居住社区；二是完善配套。要加大有效投入，确保道路、绿化、污水处理等公共设施全

部到位，完善商业网点用房、农贸市场、学校等一系列生活服务设施，以及相应的健身休闲设施，完善社区服务功能，提高社区服务效率，为安置群众正常开展各类活动、提高生活质量创造条件。同时要合理配置小区内物业管理用房、经营性租赁用房和汽车库（位），通过出租而非出售的方式，专项补充物业管理经费不足。三是加强监管。进一步规范安置房建设手续，提高建设质量，强化安置房建设安全质量监督管理，各地区在建的安置房要及时纳入安全、质量监控体系，确保建筑安全质量，使安置房建设工程成为放心工程、安全工程、规范工程。

（二）要建立健全管理体制。一是建立健全物业管理工作机构。按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，各镇（街道）、开发区要建立物业管理工作机构，设立安置房小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置房小区物业管理办公室负责本辖区内拆迁安置房小区的物业资产管理、物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行镇（街道）安置小区物业管理工作的主体职责。对组建的物业管理公司，要从完善机制体制着手，强化行业资质管理，以取得有效的物管企业资质。二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感

和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

（三）要把握工作重点。在拆迁安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要合理确定物业管理模式。各镇(街道)、开发区要对管理的安置小区进行梳理，要根据各拆迁安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，并对照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的的拆迁安置房小区，各镇（街道）、开发区应积极推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的拆迁安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。各镇、街道作为安置小区的建设单位，在小区竣工前后，一定要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续，完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实。各镇（街道）、开发区要建立拆迁安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。要根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定交纳专项维修资金，并落实房屋及公共部位的维修责任。

三、加强领导，落实责任，推动全区安置房物业管理工作再上新台阶 一要加强组织领导。区政府成立区安置房小区物业管理工作领导小组。

各镇（街道）、开发区也要成立相应领导小组，加强组织领导。区政府成立区拆迁安置房小区管理服务工作领导小组。由分管区长任组长，区房管局局长任副组长，区规划、建设、国土、城管、公安、物价、财政等相关职能部门以及各镇（街道）、开发区分管负责人为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理管理服务工作中的重大问题。各镇（街道）、开发区要成立相应领导小组，并确定或成立专门的工作机构，具体负责管理服务工作，在全区建立起一级抓一级、层层有落实的管理服务工作体系，为管理服务工作提供坚强有力的保障。区各有关单位和部门要加强对物业管理工作的指导、服务和监督，要进一步加大对安置小区物管企业的指导和扶持力度，促进我区安置小区物管机构的健康成长。

二要强化督查考核。建立由区政府相关职能部门和镇（街道）或开发区、社区为成员单位的安置房小区物业管理考核网络，以安置群众满意度作为考核的核心内容，采取明查与暗访相结合，平时与年终考核相结合的方式进行，考核采取现场督查、点评通报相结合的办法，考核结果与区政府对各镇（街道）或开发区目标管理考评挂钩。开发区、各镇（街道）应定期对所有安置房小区物业管理工作及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核，细化对物管企业的考核办法，凭考核结果对物管企业核拨管理经费，实施优奖劣惩，从而进一步提高物业管理水平。

三要营造良好氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，围绕增强业主消费意识和物业企业的服务意识，通过报纸、电视、宣传板报、发放《告居民书》等形式，加大安置房物业管理实施意见及相关物业管理法规的宣传力度，争取广大居民的支持和理解，提升社会各界对加强安置房

物业管理服务工作的认知和认同。要通过开展物业管理宣传教育活动，动员社会各界和广大居民群众，在享受到优质物业管理成果的同时，引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，增强自律意识自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的良好局面，真正做到同在一个社区，共建美好家园。

同志们，拆迁安置房小区物业管理工作千头万绪，矛盾和问题很多，责任重大。我们要站在以人为本、构建和谐社会的高度，统一思想，锐意进取，创新发展，扎实工作，共同开创拆迁安置房小区物业管理工作健康发展的新局面，为“幸福惠山”建设作出新的贡献。

谢谢大家！

第四篇：安置房物业管理年终总结

ＸＸ物业Ｘ年安置房物业管理工作总结

各位领导、同仁大家下午好！

即将过去的一年，对于我们Ｘ物业而言是不平凡的一年，在这一年里，在各级领导关心支持下，在公司全体员工的不懈努力下，公司取得了不少成绩和荣誉。基本完成了年初既定任务，但也面临着不少问题，急需解决，现在就具体工作情况总结如下：

一、工作亮点回顾：

1、迎检查，在Ｘ年里，我公司各小区累计成功迎接省、市、县多级领导各项检查Ｘ次，其中Ｘ花苑在迎接检查过程中，表现出色，每次均圆满完成任务，得到了领导们的一致好评。

2、创优秀，在Ｘ年争创“县优”过程中，各小区从内到外多次整改，整治，对比兄弟单位，找差距、补不足，最终努力终于获得回报，Ｘ花苑、Ｘ花苑创县优成功，另外有三个小区也加入创优的行列，等待考评组的评审。

3、修内功，从年初开始，公司制订了针对安置小区物业管理的规章制度，加强人员培训、提高管理素质，把业务能力提高作为首选项，从思想层面上对安置小区物业管理有了更新的认识，另外，在各小区管理岗位进行竞争上岗，能者上、不作为者让贤，经过几轮竞争下来，各小区的管理人员都脱胎换骨，管理水平都有了新的提高，小区的面貌也随之焕然一新。

4、促维修，安置小区建成时间先后不一，有的小区刚交户，有的小区已十年有余，由于老的小区规划不足，年限久远，不少小区路面，外墙、井盖、落水管都出现了不同程度的损坏，给小区业主的生活带来了很大的不便，维修刻不容缓，今年上半年，在星海社区领导的大力支持下，我们Ｘ花苑物业管理处统计了维修数据，整理了维修方案，提出了维修申请到安置办，对Ｘ花苑进行了维修，得到了业主们一致好评，Ｘ花苑的维修成功申请落实也带动了其它小区，各管理处把维修申请、落实都提上了日程，争取Ｘ年上半年实施维修。

5、找点子，今年上半年，公司例会上开拓思路，全体员工积极参予，针对小区疑难点，乱种植、乱堆放现象找点子（解决方案）。结果群策群力，集思广益找点子成功，用草种覆盖乱种植已清理区域，控制乱种植成功，用上门帮老人劈木材的方式解决老年人乱堆放，成功率95%以上，此举既缓解了违章种植户的矛盾，又拉近了与业主的距离，为进

一步管理打下了良好的基础。

二、工作难点总结

Ｘ年工作中的难点主要集中在以下几个方面：

1、老年房周边环境整治容易反弹，不能一步到位。

2、小区内小吃店、装潢店、小卖部的杂物乱堆放，车辆无序停放，屡教不改。

3、收种季节、占道打谷晒场、乱堆乱放秸秆难以避免。

4、房屋等建筑设施问题层出不穷，维修滞后，工作被动。

5、小区内大型，超重车辆随意通行，屡禁不止，报废车辆占道、影响通行、破坏环境，目前还没有最佳解决方案。

以上这五项问题涉及到，小区规划，业主素质、房屋质量，综合治理等多个方面，单凭物业公司来处理，很难到位，当然，办法总比困难多，在新的一年里，我们物业公司各管理处将落实专人，跟踪管理这些难点问题，同时积极申请相关主管部门支持配合，争取早日解决。

三、新计划

新的一年即将开始，我公司将一如既往的对比找差，解决难点，巩固优点，争取在Ｘ年已取得成绩的基础上，在小区环境整治中，更上一层楼，把县委县政府提出的安置小区要“达标”的要求，做到实处，再争取创1-2个“县优”小区，在小区基础建设中，争取各小区成立业主委员会，让业主参予到管理中来，真正成为小区的主人，在工作难点解决时尽量争取政府相关部门支持，努力做好，最后的目标，是通过全体员工的努力，在Ｘ物业做大做强的基础上，让“ ”在安置小区物管行列中位于前列，让业主满意、让政府满意！

总结单位：Ｘ物业管理有限公司

Ｘ年Ｘ月Ｘ日

第五篇：安置房物业管理工作汇报

安置小区物业管理工作汇报

时不待我，转眼一年就要过去了，我代表物业管理有限公司就一年的工作情况向在座的各位做一简单汇报。

一、舍得投入、提升内部管理。

几年来，我们做物业工作认识到靠一二个有能力、经验丰富的管理人才并不能完全做好物业管理。必须是一个由上而下的团队共同完成。所以我公司今年组织全体员工走出去先后到XX等地参观学习，同时组织公司人员请主管部门以及专业相关人员进行系统培训，公司各部门人员的业务水平得到了一定的提升。在物业管理服务上也上了一个台阶。

二、宣传引导、提升业主素质。

我公司主要服务于农民安置小区，宣传不到位、业主对物业管理知识匮乏、认识模糊、理解偏差是开展物业管理工作的一大源头性难题。首先我们通过宣传栏张贴，宣传车广播，逐户登门拜访等活动，宣传《物权法》、《物业管理条例》等相关内容，增强居民接受管理和服务的意识，改变他们的生活习惯，逐步适应从独立居住的无拘无束到集中居住的统一管理，逐步实现从农民向市民的根本性转变。

三、强化环境整治、提升小区整体形象。

今年我公司联合街道、城管、公安等部门对小区进行多次环境整治，共清理出废材料、坏家具、旧缸等废弃物几十车，拆除违建处，没收油筒灶多个，清除乱种植面积达6000平方，补种苗木近7000平方，不断完善配套设施，小区的形象已有了一个质的飞跃，这些变化，业主们看在眼里，喜在心上，因此他们从拒不配合、充满抵触到默认、再到积极支持。业主与物业之间得到了融洽和谐，为小区的持续管理打下了基础。在今年的X市优秀物业管理小区的检查评比中获得了肯定，对于农民拆迁安置小区管理象今天这样出乎他们的意料，感到惊喜！对我们全体员工的精神面貌也给予了充分的肯定。当然这一切与我们城管主管部门的领导及工作人员对我公司的支持关心是分不开的，在这里我借此机会向他们表示衷心感谢！

四、努力探索农民安置小区物业管理的新途径。

新的一年即将来临，我们将会继续努力打造农民安置小区物业管理新的模式，具有一定特色的物业管理。“感人心者、莫先于情”，我们不断努力服务，从细节入手、从细微处抓起、用我们的真情诚心，服务于业主，我们坚信，随着时间的推移“精诚所至、金石为开”，我们的付出一定会得到业主和社会的认可。谢谢大家！