第一篇：房地产估价公司质量管理制度

房地产估价公司估价质量管理制度及档案管理制度大全

为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3.房屋重置价格及配套文件；

4.新建房屋造价水平及成本费用构成；

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握： 1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3)项目的技术难度与委托方的时间要求； 4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字 4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1)固定式报告

a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e)城市房屋拆迁评估的分户报告。

2)自由式报告

a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b)司法鉴定类估价；

c)房地产纠纷类估价；

d)析产、分割的房地产整体估价；

e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；

f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；

g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容

1)估价技术报告要求：

a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2)报告的编号和要求：

公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号

3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核：

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求：

1)技术报告一份；

2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：

课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：

1)格式与完整性；

2)技术路线选择是否正确、界定、描述；

3)估价对象环境因素、界定、描述；

4)市场背景；

5)评估方法选择运用；

6)技术参数选择；

7)文字；

8)整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1.评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。

1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a)《房地产估价结果报告》；

b)《房地产估价技术报告》；

c)现场勘察数码照片。

2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a)《房地产估价委托书》；

b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c)《房地产估价现场勘察表》；

d)《房地产估价收费通知单》存根联；

e)房地产估价《业务流程单》；

f)

委托人提供的相关权证资料等附件。

公司内部审核实行三级复核制度，一是由参与估价的两名房地产估价师进行交叉复核并校对；二是由专职复核的房地产估价师进行二级复核；最后由总经理进行三级复核并签发，从而保证了报告的质量，在业界和社会上都享有较高的信誉 二．房地产档案管理

为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。

一、估价项目档案管理的主要工作原则

在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则：

1、及时性原则

估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。

2、真实性原则

估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。

3、完整性原则

估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个估价活动过程的可追溯性。

4、可操作性原则

估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求；应便于开发利用。

二、估价资料管理措施

1、评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案

估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a)《房地产估价结果报告》；

b)《房地产估价技术报告》；

c)

现场勘察数码照片。

2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a)《房地产估价委托书》；

b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c)《房地产估价现场勘察表》；

d)《房地产估价收费通知单》存根联；

e)

房地产估价《业务流程单》；

f)委托人提供的相关权证资料等附件。

有保存价值的一切必要资料都应整理归档。将应归档资料分为下述四类，并在档案目录中明示：(1)估价报告类：

包括估价结果报告和估价技术报告，含必要的附件资料。(2)工作流程类：

包括估价项目受理审定表、委托协议书、估价项目安排表、估价工作计划书、估价报告三级审核及重大估价问题讨论记录表、估价报告流转签发及修改记录表、委托方签收及评价意见表、评估工作小结。(3)备查资料类： 现场查勘记录、估价调查资料及其他估价有关参考资料、委托方提供的资料清单、未列入估价报告附件的委托方提供资料。

(4)档案管理类：立档审查表和估价报告电子文档查找编目。

3、归档的时间要求

估价人员在出具估价报告后两周内，应按有关要求将该项目一切必要的资料整理归档。

部门经理在每个月的月底，应对估价人员已出具估价报告的项目资料整理归档情况进行督促检查。

估价人员整理好有关资料、准备归档时，项目负责人、部门经理和档案管理人员，应按立档审查要求(含归档资料种类、数量及其内容质量等方面的要求)，对拟归档资料认真进行审查，如确认符合要求，方可在填妥立档审查表后，准予立档入库。

4、档案室的硬件和软件建设

在硬件建设方面，主要抓下列事项：

(1)设专门的档案室(有专人管理，有严格的档案入库审查和借阅制度)。档案室内严禁吸烟，坚持以防为主、防治结合方针，切实做好档案“十防”（即防盗、防水、防火、防潮、防尘、防鼠、防虫、防高温、防强光、防泄密）工作，确保档案完整安全。保持一定的室温和适当通风。

(2)纸质档案的保管，采用目前档案管理系统较先进的手动密集架，以便最充分地利用档案室的有限空间，存放尽可能多的档案资料。

(3)书面归档资料应选用较好的纸张。所有签字不准用园珠笔。归档纸质资料的装订，首先是用打洞机打洞，然后用我公司特地定做的带蛇形金属软条(可穿过纸孔)的硬面档案夹，很方便地装订成册。这样装订的档案可在密集架上整齐地摆放。

(4)电子文档采用质量好的耐久光盘脱机保存。每张光盘均可存放一定数量估价项目的归档资料。光盘集中存放在一个专用的铁皮柜内。所有光盘均有备份，并另行存放。

在软件建设方面，主要抓下列事项：

(1)制订和不断完善一整套涉及归档、立档、保管、使用和销毁等各个环节的档案管理制度文件和程序文件，以指导档案管理各项具体工作。

(2)制订和不断完善有关纸质文档和电子文档的编目，以便查找。

(3)制订和不断完善有关档案资料二次信息开发利用的具体技术路线、电子表格和编目，以便开发利用和查找。

三、档案管理制度

为了加强本单位档案管理，搞好各门类档案的提供利用工作，特制定以下制度：

（一）、档案借阅管理制度

1、本单位各部门借阅档案，必须按照单位制定的各门类档案借阅管理标准办理借阅手续。

2、外单位来人查阅本单位档案，需持单位介绍信并经单位有关部门领导签字批准，方可查阅，不得抄录或借出。

3、机密、秘密、绝密档案借阅一律按照《档案安全保密标准》中的要求办理。

4、查阅各门类档案应在阅览室内进行，不划道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毁等。特殊情况需借出的，需经部门负责人 批准，但借出时间不得超过一周，不得转借他人。需继续使用者要办续借手续，确保档案的完整与安全。

5、珍贵的实物档案、重要的照片、底片、缩微胶片等档案一律不借出。

6、凡私自抄录、摄、描绘、折散、删刮、撕毁档案等行为者严格按照国家《档案法》、《保密法》予以追究法律现行责任。

（二）、档案销毁制度

１、档案的销毁，是指对没有保存价值的不归档文件和保管期限已满无须继续保存的档案进行销毁处理。

2、经过鉴定确需销毁的档案，必须写出销毁档案内容分析报告，列出档案销毁清册。

3、档案销毁，必须严格执行审批制度，履行批准手续。

4、档案的销毁，必须在相应的《案卷目录》、《档案总登记簿》和《案卷目录登记簿》上注明“已销毁”。鉴销人要在销毁清册上写明某曰已销毁并签名盖章。

第二篇：房地产估价公司估价质量管理制度

房地产估价公司估价质量管理制度

为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3.房屋重置价格及配套文件；

4.新建房屋造价水平及成本费用构成；

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：

1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3)项目的技术难度与委托方的时间要求；

4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字

4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1)固定式报告

a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e)城市房屋拆迁评估的分户报告。

2)自由式报告

a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b)司法鉴定类估价；

c)房地产纠纷类估价；

d)析产、分割的房地产整体估价；

e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；

f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；

g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容

1)估价技术报告要求：

a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2)报告的编号和要求：

公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号

3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核：

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求：

1)技术报告一份；

2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：

课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：

1)格式与完整性；

2)技术路线选择是否正确、界定、描述；

3)估价对象环境因素、界定、描述；

4)市场背景分析；

5)评估方法选择运用；

6)技术参数选择；

7)文字；

8)整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1.评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。

1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a)《房地产估价结果报告》；

b)《房地产估价技术报告》；

c)现场勘察数码照片。

2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a)《房地产估价委托书》；

b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c)《房地产估价现场勘察表》；

d)《房地产估价收费通知单》存根联；

e)房地产估价《业务流程单》；

f)

委托人提供的相关权证资料等附件。

第三篇：房地产估价

北京翰海兴房地产评估有限公司是经北京市国土资源局和北京市城乡建设委员会批准成立的、具有房地产评估和土地评估资质的专业性咨询机构，目前有多名经验丰富的国家注册房地产估价师及土地估价师在我所执业，有相关的投资咨询师、高级工程师、会计师、造价师等专业人员加盟，并聘请了业内多名权威人士、学者作为专家顾问。

公司发起人均为执业多年的资深评估师，熟悉中国房地产政策，有着丰富的技术经验和人脉资源。公司成立以来，秉承“专业规范，诚信服务”的理念，以为客户提供最具发展价值的专业服务为宗旨,坚持专业国际化、服务本土化；坚持尽我所能、尽我所有的服务原则，致力于提供房地产市场的综合服务。经辛苦努力，公司与土地、规划、建设等相关政府部门和业内兄弟单位具有广泛的联系、长久的合作，并获得了良好的信誉，为事业发展提供了有利保障。

公司坚持一业为主，多项支撑的发展理念，除专业从事房地产评估业务、土地评估业务、提供房地产项目代理外，还与测绘公司、会计师事务所、工程造价公司、投资咨询公司共同合作，取长补短，相互探讨，为客户提供项目策划、房地产测绘、产权证代理、工程造价咨询、资产评估等全方位一条龙的专业咨询服务。

第四篇：房地产估价公司实习报告

房地产估价公司实习报告

2006-06-30 10:03:40 作者：helen 来源： 浏览次数：471

2004年7月我在××房地产估价有限公司实习。虽然时间不长，但通过这一段时间的实习，我对房地产估价这一行业无论是理论上还是感性上，都有了一定的认识。

首先，我先来谈一谈对房地产估价在理论上的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价―估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与科星有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是

如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：

1、自身因素；

2、环境因素；

3、人口因素；

4、经济因素；

5、社会因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、国际因素；

9、其他因素。

房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：

1、获取估价业务；

2、受理估价委托及明确估价基本事项；

3、拟订估价作业方案；

4、收集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、交付估价报告；

10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、估价时点原则；

5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到科星的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。

其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和张老师只去两个星期，但科星的估价人员却说我们恰逢其时，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。

案例一：2004年7月6日8点30分，我们随同项目经理**及其助手**，一同来到位于**的某工厂进行评估。这是科星受**区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了**村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与**村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将**村和土地管理所告上了法院。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及**村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签字作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到科星时，已是12点30分。

案例二：2004年7月8日13点，我们随同项目经理**等四人，一同来到位于**的**有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托**装潢公司进行装修，**装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求**装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。科星房地产估价有限公司受**装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了

现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了公司。

案例三：2004年7月9日12点，我们随同助理会计师**等三人，一同来到位于**镇的某套居民住宅进行评估。这是科星受**法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在1993年底进行了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，要求进行财产分割。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录，最后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单，但当我们回到公司时，也已是16点了。

案例四：实习的第一个星期，我们主要是随同科星的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和张老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：科星房地产估价有限公司接受**法院的委托，对位于**路**号的**大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。**大厦由于位于**路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了**大厦150X室、40X室及位于**路263号的**公寓160X室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6 248.90元/平方米。估价人员将**大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即**大厦806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市场单价为6 374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6 374×80%=5 099（取整）。这样，最后确定了**大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5 099元/平方米。

最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中，我们到了**工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。

又如案例二中，从出门到回来，经历了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。再如案例三和案例四中，看似简单的项目，也需要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价项目完成。同时，我也非常感谢科星房地产有限公司的所有人员，在实习期间，他们对张老师和我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。

两个星期的实习很快就结束了，虽然时间短暂，但从中获取的收益颇大。希望以后还能有这样的实习机会，并且时间能适当的长一些，这样取得的成效会更大、更多。

第五篇：房地产估价协议书

房地产委托估价协议书

甲方：晋中市公用基础设施投资建设有限公司

山西飞马投资有限公司晋中分公司（产权方）

山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂（产权方）（以下简称甲方）乙方：晋中兴元会计师师务所有限公司（以下简称丙方）因市政建设的需要甲方委托乙方对位于榆次榆太路196号（山西飞马投资有限公司晋中分公司，山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂）的两座冷库进行评估，兹就甲方委托乙方完成的房产估价事项，订立如下协议：

1、根据国家和省市有关房地产估价的管理规定，乙方应严格按国家有关法律规定实事求是、认真细致地对该两座冷库进行评估，于2008年3月20日以前，将评估报告书交付甲方。

2、甲方应将该房地产的合法证明材料及估价中涉及到有关的资料提供给乙方。

3、本次对两座冷库的评估费用按国家相关规定收费标准执行。

4、本次房产评估费用由晋中市公用基础设施投资建设有限公司承担，在乙方提交报告后10日内付清。

本协议自各方代表签字盖章之日起生效，如有未尽事宜，可经各方协商，做出与本协议具有同等法律效力的补充规定，补充规定不得与本协议内容相抵触，并符合国家有关规定。

5、甲乙双方在履行本协议发生争议，调解不成时，提交晋中仲裁委员会仲裁。

6、本协议正本一式五份，各方各执一份。

甲方(盖章)：

签字：

电话：

乙方(盖章)：

签字：

电话：年月日