第一篇：连锁超市选址分析

摘 要

连锁企业的新店开业总是惹人注目，所以，门店的选址也就成为了重中之重。连锁企业的快速崛起与发展，成就了一个又一个的神话，像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛，还有连锁酒店格林豪泰等等。本篇论文就是以连锁超市华润为例，探讨一下连锁门店选址的奥秘。

本文 于连锁超市的进驻和城市商业化的发展。但是在这些商圈里不仅租金昂贵，而且供不应求，根本满足不了零售巨头们的胃口。所以，很多零售企业都将门店的选址放在了经营发展战略中的重中之重。

当然，并不是所有零售业的需求都是一样的。就好像沃尔玛的一站式服务，就要要求它的门店店址一定要在顾客可以经常去的地方，而且还要有一定的商业基础，最好就是在商圈内，这样的话就能很好的把握客流量，那营业额自然也就不会差了。相比之下，如果同样的一站式服务超市，若是开在了比较偏僻的郊区，顾客很少踏足的地方，那么结果可想而知。当然，相比与沃尔玛，麦德龙的批发是服务，在人流量极大、寸土寸金的市区，它更适合人流量较少、租金价格相对于较为便宜的郊区了。

所以说，找到一个适合自己门店的店址，可以拥有大量的顾客而且租金相对于比较便宜的地方开店，是各家超市的头等大事。一个好的选址就是成功开始的一半，而一个错误的选址，也是一个超市错误的一半。因为店址不像货品，可以挪移搬运，也不像店内摆设布置，费用是相当大的。

（二）门店选址是连锁企业发展的关键之一

意大利顶级时尚品牌Trussardi Jeans的总裁柯璐碧曾亲临上海，希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。“我们当然希望能开出更多的门店，因为这是最好的宣传手段。”柯璐碧开门见山的说。由此可见，西方的连锁巨头对门店的选址是多么的重视。因为具体的店铺地点决定了超市可以吸引有限距离内顾客包括潜在顾客的数量，这也是在另一方面决定了超市的营业额和利润，从而可以看出这个店铺的选址的资源大小。

门店店址的选址是一项巨大而且长期的投资，是连锁企业发展的关键之一。无论店铺的店址是租赁还是购买的，只要一经选择确定，就是巨额资金的投入，而且一间成熟的店铺，在它的外部环境发生改变的时候，它不能像人力、财力、物力那样做出调整和改变，它具有长期性和固定性的特点。所以，在选择店址的时候必须要进行深入的调查研究和缜密的思考，完善的规划出门店的蓝图。当然，门店选址和连锁经营管理最大的区别就是它不能像其内部设施布置一样克隆拷贝，因为每个地区都有自己的特点，不同的社会环境、地理环境、人口环境、交通条件和市政规划都是制约店铺所在地区的顾客量和营业额的因素。所以，连锁

企业在制定企业发展战略和蓝图的时候，其具体店铺的具体位置必须要考虑在内，从而达到战略的可实施性和目的。

所以，店址选择的好坏，是影响店铺营业额的重要因素。优越的店址就占据了“天时地利人和”中的地利，在与其他超市的竞争中，若是规模、商品、服务等条件相同的情况下，那必然会收到一个非常好的效果。故而，在连锁超市分析经营状况时，决不能忽略店址所带来的影响。顾客就是上帝这句话虽说有些绝对，但是超市选址的首要原则就是方便顾客，以节省顾客的时间成本、交通成本和精力成本等满足顾客最大的需要，顾客的支持与信赖才是企业生存和发展的基石。当然，方便顾客也不是一味的把超市开在顾客居住地最近的地方，而是要考虑到顾客的购物消费习惯，在市政府的规划内，或集中，或分散，力求为顾客提供最好的购物环境和购物机会，在使顾客购买到满意物品的同时，获得利润最大化和社会效益最大化，真正意义上实现三方的共赢。

（三）有助于商业群的形成

超市店址的选址，在为了适应人口分布、流向情况、便利广大顾客购物、扩大销售的原则知道之下，大部连锁分超市都会选址在城市较为繁华的地方、人流必经的交通要道和枢纽，以及居民小区附近和城市郊区的交通要道和城镇居民区等地点。根据以上四点理论，可以总结出以下四种类型的商业群。

城市中央商业群，这是城市的市中心，是整个城市最繁华最重要的商业区，它集中了各种时尚品牌店、百货商店、豪华酒店和影院、办公写字楼等等，甚至在一些较小的城镇，它是唯一的商业群。

空气而搬到郊区居住享受安静的住宅环境和新鲜空气，也为郊区商业群增加了稳定的顾客来源。

三、连锁超市选址分析

（一）店铺选址的原则

1.方便顾客购买的原则

顾客就是上帝，尽最大可能满足顾客需求是超市经营的宗旨。所以，门店店址的确定必须首先考虑到方便顾客购物，为此，连锁超市的店址要符合以下条件：

（1）交通便利。连锁超市的店址一般都应该选择在交通条件比较便利的地点，特别是经营食品和日用百货的超市。公交站、地铁站等附近往往是人流量大、流动性强的地方，如果是中转站之类的交通枢纽，人流量会更大，地段也是更佳。这样的地方作为连锁超市的门店店址，可以给顾客购物提供方便的地理条件。

考虑到货品的运输，便利的交通条件，还可以在超市日常补货作业中提供方便，既节约了成本，又有利于货品的及时采购和补充，一举两得。

除此之外，在城市规划建设中，新区建设、公交、地铁、高架桥等新线路都会对未来的交通条件产生影响，在具体选址之前，连锁企业应该敏锐的捕捉到这些信息。

（2）临近人群集聚的场所。顾客可以随即进入的人群聚集地，像步行街、名胜景区、影院或娱乐场所，这些地方可以让股卡尔享受休闲、购物、娱乐和游玩于一体，是连锁超市开店的最佳地点。

但是，也是此类地点位置绝佳，往往寸土寸金，不是适合所有连锁企业的。2.最大效益原则

评价菜色好不好吃，要看吃的人的感觉，衡量一家超市选址的好坏，要看它的经营效益。寸土寸金的市中心并不适合所有连锁企业，有时候郊区商业群往往更佳吸引顾客，因此，连锁企业选址一定要根据自身的情况选择有利于经营、可实现利益最大化的店址。

3.长远发展原则

门店是连锁企业最好的宣传广告，每一家门店都是连锁企业发展的基石，所以，在选择新店址时，要注意：

（1）有利于抢占市场，长期经营。选址就是在选顾客，客源充足，市场形势大好对门店的发展有着重要意义，在从长远的角度去考虑，该地点是否有利于规模的扩大、市场占有率的提高和在自身实力增加是开拓市场。

（2）有利于特色经营。不同行业的网点设置对地区的要求也会不同。超市店址选择时，要针对顾客的消费心理、行业特点、消费行为等原因进行多方面考虑，确定店址，达到超市独有的企业优势和特色，展现企业形象。

（二）连锁超市的选址要求

一个超市好的选址往往具备以下几点要求：

1.将来可持续发展的的能力和潜力。超市选址是一项长期投资，也是企业的未来所在。当环境因素变化时，其他条件可以随之相应变化，但是店址却是很难改变甚至不可改变的。所以，在超市选址时，不仅仅要着眼当下，更要预测未来，因此，一个具备可持续发展能力和潜力的超市才是未来的赢家。

2.高密度的人群聚集。顾客永远是超市的主宰，超市的宗旨也是满足顾客需求。超市店址都应该在人流量大的地方，比如，居民区、车站、地铁出口、旅游景点等等，在预测未来消费顾客群体时，都要考虑的。

3.便利的交通条件和进出口。便利的交通和进出口不仅仅对与顾客来说是方便的，对于超市的日常进货、补货也是非常方便的。

（三）商圈分析

1.商圈的特征

商圈也叫做交易区域，指的是以店铺所在地为中心，沿一定方向和范围展开，吸引顾客的辐射距离。根据顾客地理分布和对店铺业绩的贡献度，理论上可以把商圈分为核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次。

一般来说，核心商圈的客人在店铺顾客总数55%~70%，而次级商圈是15%~25%，边缘商圈占据剩下的顾客比例数。不同的店铺在不同的地区，经营规模、方式、品种和条件不同，商圈的规模形态也是不同的。商圈的形态一般分为商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区五个区域划分。

2.商圈的分析

连锁超市在选址前，要对所选的商圈进行仔细的分析，原因如下：

（1）商圈分析是新店铺进行合理选址的基础。只有详细了解了商圈的详细资料，才能够进行效益预测，更好的衡量此店址的价值。

（2）商圈分析有利于资金的加速运作。由于店铺选址投资巨大，会占用较大一笔资金，而店铺的经营收到商圈的限制，所以，随着商圈的收缩扩大而随之改变经营策略，可以加快资金的运作。

（3）商圈分析有助于门店经营策略的制定。在这个竞争日益激烈的商品化社会，只有单纯的价格手段已经不足以为门店的竞争赢得优势，而准确完善的商圈分析可以很好的把握顾客的需求，实现以最小的成本获得最大的利润。

（4）商圈分析有利于后期的市场开拓。如果连锁超市单纯的被动的在固定一个商圈内稳定经营，那么它将不会适应市场的潮流，最终被淘汰，而通过分析商圈，可以帮助经营者开拓市场，将利润点不止放在一个商圈内，从而提高市场占有率。

四、华润超市选址案例分析

（一）华润概要

华润万家有限公司是在香港上市的华润集团旗下的一家一级利润中心。它在华南、华东、华北和香港四大区域发展业务，主营大型综合超市、综合超市和标准超市三种业态。大型综合性超市已形成的比较成熟的模式，门店平均面积约1.5万平方米，商品品种齐全，最大程度地满足消费者“一站式”的购物需求。综合超市是新型业态，面积在4000到6000平方米，以快速消费品为主要经营对象。标准超市面积在2000平方米以下,以社区居民为依托，强调便利功能。

华润万家超市面向全国市场，以持续改进消费者生活质量为己任，为顾客提供高质量、低价格、丰富的商品和友善的服务，立志成为中国零售业的领跑者。

苏州市是华东地区一个非常重要的二线城市，早在2003年前，华润超市就在包括苏州在内的九个一二线城市开设超过了470家综合性超市，目前为止，苏州已有华润超市包括便利店在内超过50家，是大润发、大宁、沃尔玛等同行业超市的强有力的竞争对手。

（二）华润吴中店选址分析

苏州华润吴中店位于吴中区天灵路206号，是在天灵路和东吴南路的交叉口，其附近有小区港澳桂苑、阳光水韵和阳光水榭，又靠近地铁2号线石湖东路

站和汽车站吴中汽车客运站，附近没有其他同行业的超市经营。华润吴中店的面积大概在2000平方米左右，是一家标准超市，而且附近有多个居民小区，交通条件有好，道路四通八达，非常有利于顾客的进出和日常的进货补货。

1.交通便利。店铺选址的原则中，劳。处在苏州边缘商圈的华润吴中店，其开店的地点不仅符合了连锁超市开店的大部分要求，而且地区偏郊区，租金价格低，收益好，未来发展前景也令人期待，是连锁门店开业选址的良好典范和优秀案例。

参考文献

[1]王英.连锁门店选址与商圈界定博弈[J].中国商贸.2012(11)[2]马瑞国.连锁门店管理创新研究[J].现代商贸工业.2012（10）[3]孙前进.连锁门店开发与选址[M].中国发展出版社.2010 [4]梁鹏.JLM公司门店选址研究[D]安徽大学.2013(6)[5]石应峰.连锁企业门店开发与设计[M].重庆大学出版社.2012（6）

致谢

本论文是在周云霞老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她渊博的专业知识，严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，深深地感染和激励着我。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。从课题的选择到项目的最终完成，每一步都是在导师的指导下完成的，周老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向周老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

本论文的顺利完成，也离不开市场营销专业的其他老师和同学朋友的关心和帮助。在此感谢王老师、姚老师老师等专业老师平时的课堂教学和专业实训过程中的严格要求与悉心指导，正是他们辛勤劳动让本人具有扎实的专业理论基础，才使论文能得以顺利完成。感谢同学和朋友的大力支持，他们友好的帮助让本人在论文撰写的过程中收获颇多。

第二篇：超市选址分析报告

超市选址分析报告

零售商店位置的选择是一项重要的长期投资，因为这不仅影响商店的发展和盈利，同时，也关系到为顾客的购物提供便利。按照地区、商圈、具体位置的顺序，提出零售商店选址时需要评估的一些影响因素，这些对于零售商店的选址是十分重要的。面对广大的学生消费群体，学生购物时只要看中的是价格和方便性，因此，我选择在北门开一家小型超市，主要出售零食和日用品。

一、超市周围地理特征表述

超市位于湛江师范学院北门出口左拐处的空地前面，地势比较开阔。超市周围没有过多的商店，门前有一大片空地，人们来超市消费时不会出现门口拥挤的情况，而且超市还能在空地处摆上促销的产品，能更好的吸引住消费者的眼球，增加消费者的购买。超市所在的位置是湛师学生回学校的所经之路，而且周围有居民小区和中学，地理位置比较优越。

二、超市能辐射的商圈范围

根据超市的地理位置分析，超市主要的辐射范围有湛师的学生和老师，周边居民，湛师附属中学，卫校学生，而湛师后山的居民区和东门的居民区则是能辐射到的较弱的商圈范围。

三、超市交通条件评估及物业特征

超市位于湛师北门居民区，周围主要是居民住宅，所以不会出现交通路线，消费者一般是步行或骑车就能到达超市，十分便利，而对于较远处的消费者，如寸金学院的学生和附近的居民，可以乘坐公交到达湛师东门站，再步行进入北门的超市，所以超市的交通条件是十分便利的。超市主要是提供消费者日常消费品，提供的商品一般是消费者消费频率较高的商品。

四、超市商圈内的商业环境和竞争店分析

超市附近有居民区，湛师，湛师附属中学，幼儿园，小学等。而竞争对手主要有信勇和信和两间超市，对于湛师的学生，如果不愿意走太远的路的话，多数会选择信勇超市，如果消费者想要更多的选择的话，多数会选择信和超市或更远的爱华超市。对于信勇超市，商品价格较高，品种少。对于信和超市，距离较远，品种较多，价格较高。所以为了吸引消费者，超市的商品价格和品种方面要较于其他两家超市的便宜和多选择。

五、超市商圈内流动人口特征、收入和消费结构分析

该区周边人口较多，流动人口庞大，人口密度较大，超市的主要消费人群来至于学生，学生是一个流动人口，超市周边的学校每年都会扩大招生，使得超市的消费人群越来越大。

超市周边居民多数自己开商店谋生，生活水平不断提高，收入也不断增加，学生是一个较大的消费群体。很多大学生在进入大学后就会选择创业和做兼职，收入也不断增加。

六、市场定位和经营特色以及经营策略建议

与其他超市相比，超市以品类齐全，物美价廉的优势，提供让顾客满意的购物环境和服务，让顾客在购物的过程中享受到快乐。

策略建议：服务要更人性化，无论是营业员的要求还是在超市的布局，商品的摆放等方面都要做到人性化，让消费者轻松、方便的购物。

七、超市的经营风险和效益预估

虽然超市以物美价廉吸引消费者，但也有部分消费者会选择去自己较为喜欢的超市消费，如何吸引到更多的消费者前来购物，这是需要思考的问题。超市开始慢慢扩大之后，不能避免的是周围也会出现越来越多的竞争对手，他们也会不断的改进自身不足发挥自身优势去竞争。

八、超市未来前景分析

面对周边居民和学生如此庞大的消费人群，超市的未来前景还是比较可观的，人们消费看中的主要的价格便宜和方便性，这两点超市也做到了，所以超市在未来能够吸引到更多的消费者前来购物，但面对越来越多的竞争对手，超市需要端正自己的态度，做出自己的特色，才能更好的吸引消费者。

第三篇：家乐福超市选址分析

家乐福超市选址分析

“每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”这是家乐福的企划行销部总监罗定中在一次新闻发表会上说的，令人吃惊不已。后来经他解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。

这种粗看根本行不通的方法却是家乐福一直采用的标准操纵方法。仔细思考之后就会发现背后的逻辑：别的地方的供应链对本地的意义不大，最简单有效的方法就是了解当地，从本地组织采购当地人熟悉的商品。例如：1995年，家乐福刚进入中国的时候，就相继在相距甚远的北京、上海、深圳开了三家店，建立了各自独立的采购网络。后来的重庆、武汉等地就更不用说了。据家乐福自己统计，中国国内的店中

本地采购占到了所有的百分之七十。

经过对重庆的各家店址的观察，以及上网的查阅，我们不难发现家乐福的店址都在十字路口（如重庆观音桥店、沙坪坝店），而家乐福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人们将家乐福形象的称为十字路口的“空降兵”。不仅仅是在路口开店，还有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。然而开店的店址并不时随便一个十字路口就可以开的，一个店址的选择后面包括着缜密和复杂的计

算，这是令人吃惊的。

根据我们目前所学的知识可知，一个大卖场的建立需要经过几个方面的详细测算：

一、商圈内人口消费能力。商圈的确定方法主要是莱利零售吸引力法则和柯亨*阿普波姆法则1。可计算出商圈对消费者的吸引力以及各级商圈的分布情况。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。

二、周边的商圈的竞争情况。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。经过我十月六号的观察，重庆江北观音桥店一天中顾客总共有300人，其中有60％的顾客（180人）在40岁以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在重庆的每家店都有小小的不同。在重庆 棉花街店门店，因为周围的高收入群体比较多，其占到了家乐福消费群体的40％，所以中高档产品及进口产品较多，例如各国巧克力咖啡等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。观音桥的家乐福因为周围的居住小区较多，属于一般消费能力者，所以产品多为中低档产品，且种类较少。这也就和竞争对手形成了对比，建立一种新的形象。

三、地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。观音桥店就选在了离居民区最近的街上（江北区建新西路金观音广场2号）。

四、成本的核算。连锁门店成本的核算相信不用我多说。但有一点应当注意：连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益，而有些门店的位置距离中心库房很远，尤其是刚好超过货车一日的行程。如果门店之间距离很近（在互不影响额达情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以

共用一个店长，商品配送更为便利等等。

五、交通状况，一家大型商店在决定租赁前，通常的做法是与当地政府商讨新的交通线路。如果商店或店标在远处或至少驱车经过时很容易被看到，作为选址它的优势就会增强，明显的店标实际就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。例如，重庆江北观音桥店就在江北公交枢纽附近，对面就是

公交车站。

六、邻居的选择。好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算都要考察清楚。观音桥店的邻居就是肯德基，这为顾客提供了一个休息与就餐的地方。以上这些因素为基本也是连锁门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！2010年可谓是“零售教父”家乐福的“霉运之年”，从年初撤出日本市场，到年中频发的“质量门”，再到年末炒得沸沸扬扬的康师傅“断供门”，家乐福的烦心事一件连着一件。消费者纷纷抱怨：“家乐福到底怎么了？”

“断供”仍未解决

在家乐福超市已经提价的康师傅面霸系列和经典系列仍然没货，对此，超市工作人员说，康师傅袋装系列已经缺货很久了，由于双方尚未达成和解，预计春节前仍会缺货。“不过，康师傅桶装面、糕饼和饮料等产品一直正常供应。”上述工作人员说。

虽然双方均称谈判之门并未关闭，但显然康师傅和家乐福均对从去年12月初便开始的“断供门”铆足了劲，谁都不愿轻易让步。导报记者了解到，双方谈判已有一段时间，但家乐福仍坚持扣除康师傅经典系列0.2元涨价中的一半，相比在沃尔玛等其他卖场顺利完成加价的举动，这引起康师傅的极大不满。

家乐福总部公关总监陈波说，“为稳定物价”，家乐福未同意康师傅的调价要求，从而导致对方断供。康师傅则对上述说法进行了态度鲜明的反击，其表示，新一轮谈判中，家乐福提出返点的要求太过苛刻，因康师傅无法满足其要求而被家乐福停止采购。

竞争对手赶超

不仅如此，家乐福在中国内地市场的发展可谓步履蹒跚。据导报记者统计，去年，在扣除合作收购的河北保龙仓民营企业11家店之后，家乐福在中国内地仅开设了不足20家门店。由于持续亏损，家乐福去年关闭了4家门店，广东佛山店将于本月20日关闭，至此，家乐福将彻底退出广东佛山市场。

反观家乐福的竞争对手，作为世界零售业头号，沃尔玛去年在内地新开门店47家，其在华门店总数更是达到了224家。进入内地市场较晚的大润发和乐购也大有后来居上之势，去年大润发和乐购在内地分别开设了22家和21家新门店。截至去年12月31日，大润发在内地门店总数达到了143家，直追家乐福172家门店总数，而乐购在华门店数也突破了90家大关。

在国际市场上，家乐福更是加紧收缩，退出多个市场。先是去年初无奈退出了意大利南部市场，此后又关闭了比利时的21家门店和法国总部大楼；3月11日，在日本市场拼搏10年的家乐福黯然离场。

商业模式“瓶颈”

身为“零售教父”，家乐福的商业模式一度非常成功，成为零售行业的标杆企业。通过银行贷款、向供货商转嫁成本收取“进场费”以及延期回款实现盈利。家乐福把上述模式做到了极致。传统意义上来说，零售商的收入应该来自于购销差价，而不是“进场费”等非零售业务。但由于竞争激烈，目前零售商主营利润在减少，非零售进账在增加。业内估测，对家乐福等一些大零售商来说，供货商进场费能占到营业额的近40%。

但是这种蜕变的商业模式也是双刃剑。当渠道费用成为零售企业的主要盈利来源时，将在一定程度上弱化其自身的经营能力和竞争力。

“与康师傅这样的优质供应商发生矛盾，正是其发展不顺的一个缩影。”流通行业知情人士给出了这样的答案。

中国三星经济研究院战略组研究员林瑞明分析认为，在经历了2009年中国市场店面数量和营业额均不理想的危局后，家乐福的窘境在去年并未得到多大改善，反而问题多发，有加速下滑的趋势。如大连、西安等多家门店关停，并于去年六七月间突发“家乐福离职门”。

在零供关系方面，家乐福做得似乎并不太好。去年6月，即有青岛供应商以收取进场费和拖欠货款为由将家乐福告上法庭。

“在规模经济不明显的时代，家乐福依靠盘剥供应商的方式，更有助于实现面向消费者的低价策略和零售企业自身的高盈利，” 林瑞明说，“但在竞争对手快速完成跑马圈地的过程后，零供关系的不和谐正在拖家乐福中国市场

“掠夺”式扩张难持续

目前，家乐福供应链既没有沃尔玛用信息化打造的垂直供应链的优势，也很难与好又多、永辉等企业的“草根供应链”竞争。家乐福供应链的短板效应似乎越来越明显，如果不把重心放在改善短板上，依旧只靠“掠夺”式的扩张来抢占先机，家乐福将被更多外资甚至本土竞争对手超越。在信息化时代的今天，家乐福要向沃尔玛学习，全面提升信息化的应用，打造最现代化的物流信息化管理系统，努力改善盈利模式，提升单店运营效益。

业界分析，家乐福要改变现状，必须从盈利模式和内部制度等方面同时进行改善。当然，对于正经历全球战线收缩之痛的家乐福来说，这并非易事。目前，对家乐福争议最多的是管理采购中的商业贿赂现象，这些领域的腐败毒害了家乐福的成长。由于家乐福种种问题的发生经常不是“点”，而是“面”；不是个别，而是“群发”；不是痛定思痛从此严格把关，而是同样错误屡次出现。由此断定，它的自我定位、管理能力和经营理念都存在很大的问题，如果不及时改正，最终将被消费者遗弃。

“家乐福的选址”分析 家乐福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人们将家乐福形象的称为十字路口的“空降兵”。不仅仅是在路口开店，还有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。

一、商圈内人口消费能力。商圈的确定方法主要是莱利零售吸引力法则和柯亨*阿普波姆法则1。可计算出商圈对消费者的吸引力以及各级商圈的分布情况。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。

二、周边的商圈的竞争情况。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。经过我十月六号的观察，重庆江北观音桥店一天中顾客总共有300人，其中有60％的顾客（180人）在40岁以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在重庆的每家店都有小小的不同。在重庆 棉花街店门店，因为周围的高收入群体比较多，其占到了家乐福消费群体的40％，所以中高档产品及进口产品较多，例如各国巧克力咖啡等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。观音桥的家乐福因为周围的居住小区较多，属于一般消费能力者，所以产品多为中低档产品，且种类较少。这也就和竞争对手形成了对比，建立一种新的形象。

三、地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。观音桥店就选在了离居民区最近的街上（江北区建新西路金观音广场2号）

四、成本的核算。连锁门店成本的核算相信不用我多说。但有一点应当注意：连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益，而有些门店的位置距离中心库房很远，尤其是刚好超过货车一日的行程。如果门店之间距离很近（在互不影响额达情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以共用一个店长，商品配送更为便利等等。

五、交通状况。一家大型商店在决定租赁前，通常的做法是与当地政府商讨新的交通线路。如果商店或店标在远处或至少驱车经过时很容易被看到，作为选址它的优势就会增强，明显的店标实际就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。例如，重庆江北观音桥店就在江北公交枢纽附近，对面就是公交车站。

六、邻居的选择。好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算都要考察清楚。观音桥店的邻居就是肯德基，这为顾客提供了一个休息与就餐的地方。以上这些因素为基本也是连锁门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！

第四篇：超市选址分析报告

聚贤超市北津学院店...................................1

选址分析报告.......................................1 <一> 新店的地理优势....................................................................................................................1 <二> 新店开业后预计能辐射到的范围.......................................................................................1

一、辐射力度最强的范围.......................................................................................................1

二、辐射力度较弱的范围.......................................................................................................2

三、辐射力度最弱的范围.......................................................................................................2 <三> 新店交通条件评估及物业特征.............................................................................................2 <四> 新店址周围商业环境和竞争店情况....................................................................................2

一、商业环境.......................................................................................................................2

1、优势分析：............................................................................................................2

2、劣势分析：................................................................................................................2

二、竞争者分析...................................................................................................................2 <五> 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次.................................................................3

（一）、新店的消费市场构成...............................................................................................3

（二）新店顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分...........................................................4 <六> 新店的营业面积和商品结构...............................................................................................4 <七> 新店的市场定位和经营特色...............................................................................................5

一、市场介绍...........................................................................................................................5

二、目标市场...........................................................................................................................6

三、顾客的购买准则...............................................................................................................6

四、经营特色...........................................................................................................................6 <八> 新店经营效益预估..............................................................................................................7 <九 > 新店未来前景分析.............................................................................................................7

聚贤超市北津学院店

选址分析报告

<一> 新店的地理优势

北津学院地处长沙市望城雷锋大道星城镇，新店紧紧依靠湖南商学院北津学院，处于雷锋大道和长沙绕城高速交汇处北津学院后街校门口，交通便利，环境优美。

<二> 新店开业后预计能辐射到的范围

一、辐射力度最强的范围

选址分析报告

根据聚贤超市的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者（在校大学生）的购买习惯和购买力进行分析。聚贤超市所处地段是北津学院的购物中心，是人口流动最大的地区，从而也增加了辐射范围。由于学院后街紧邻长沙绕城高速与雷锋大道的交汇处，公路改造的完工，从而他的主要辐射范围包括北津学院，以及星城镇的本地居民。

二、辐射力度较弱的范围

由于聚贤超市地处北津学院后街，超市可能将吸引到本地居民来此消费，但辐射强度较弱。

三、辐射力度最弱的范围

由于聚贤超市紧邻长沙医学院，因为校园间的同学交流，因此同学逛超市是必然的，从而也可以辐射到长沙医学院，但辐射力度极弱。

<三> 新店交通条件评估及物业特征

聚贤超市位于北津学院后街门口，交通便利，人口流动密集，最大的方便了学生购物。物业方面，由于处于后街的一个好的一个位置，相比较与后街的其他地段，租金可能较贵，但也正是看中了这一有力的位置，能最大的吸引更多的学生购物。

<四> 新店址周围商业环境和竞争店情况

一、商业环境

1、优势分析：

新店地处北津学院后街，918公交车由此经过，它背依湖南商学院北津学院，辐射长沙医学院和周边居民，所以人流集散比较大。然而，周边地区至今都没有一个大型超市，这为我们开新店提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开超市可以避开激烈的市场竞争，如家乐福、苏果、大润发等；且此地段地价相对便宜，地价升值空间很大；贴近北津学院后街校门，距离目标顾客近，极大吸引学生购物，能够为他们提供一个便利的购物场所。

2、劣势分析：

就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一个习惯——高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季；还有就是目前的周边购物的环境不是很好，缺乏城市美化。.二、竞争者分析

选址分析报告

在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。这对后来者来说即是机遇，又是挑战。北津学院新店作为一个即将开业的商超市，它面临着严重的竞争形式。

新店附近有三个较大的有竞争力的购物超市，如芙蓉兴盛超市，艾美购物，学友购物等等以及一些其他的便利店。新店辐射长沙医学院的同时，长沙医学院也辐射了我们的新店，不光吸纳了医学院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消费者。同样，食品、日常用品也面临着来自其他一些小便利店的竞争，这必然会影响北津学院的消费者，形成一种竞争格局。

1、近的比较大的超市的竞争：如艾美购、芙蓉超市，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他是聚贤超市最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，它在此已经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全。

2、就近的小店的竞争：小店在聚贤超市附近不少的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。但是聚贤超市只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，以及种类丰富的商品，小店就不足为惧。

<五> 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次

北津学院后街是北津学院，周边居民最为集中的地段，学生流量特别大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中学生来此购物，此外，如今的学院后街已经拓宽修缮，城市绿化，现在的路面干净整洁平坦，一改以往道路窄小不畅、坑凹不平的旧貌，还在中间建了一条绿色的植物带。

另一特点就是这里离市中心较远，路程时间长，来回花费大，购物休闲不方便的特点，建立在这个学生流大的路段，提供给学生及周边居民以方便的购物提样，会使他逐步占领这一固定的消费市场。

根据上面的情况，新商场的主要商圈是：以北津学院后街圆心向四周辐射，包括北津学院，长沙医学院，大学周围的本地居民，随着新店名气的扩大商圈能吸引整个后街甚至更多的消费者。

（一）、新店的消费市场构成

选址分析报告

1、周围居民主要从事的工作是：餐馆，服装，副业等服务领域，他们的收入水平一般。他们不再只关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量，购买的消费品种类在不断的攀升。

2、其他生活不很富裕的居民，他们经济不宽裕、生活忙碌，又不愿花更多的车费到城里买高档的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市场能满足他们的购买。

4、超市周围规模不等院校，他们是新商场的主要消费者，规模比较大的有湖南商学院北津学院，长沙医学院，以及附近的中学都在1.万以上。学生生活费平均每月在600-1500元左右，除去伙食费外，每人每月有300以上用于日用品、学习用品、水果、小吃、护肤化妆品、礼品、通讯费用等的消费。这些消费大都能在一家综合性超市里得到供应。

（二）新店顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分

1、现在的学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者（亦称为“e人类”），他们生长在技术成熟的环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。他们所“创建”的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题的，标新立异是他们的座右铭，与众不同则是他们的追求目标。他们追逐时尚、更体现出其卓而不群的生活品味，独特个性的生活方式。新商场的建立将更加激发他们的消费。同时这些学生群又要受到每月有限生活费的制约。但不管怎么说这是一群很可观的顾客，只要商品迎合了他们的口味，利润应该很丰厚。他们应该算中层消费者了

3、周边院校的教工、单位的职工和领导人是这里的次要消费者，同时他们的一次购买量很大，又属于家庭式的集体购买，部分高消费的学生能跟这些高收入高消费者比甚至有时比他们的老师还要量多、档次高。这些同胞是次要的消费者。

<六> 新店的营业面积和商品结构

集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些杂货为一体的购物超市，基本囊括了与师生日常学习生活所必要一切消费需求。

1超市入口处；

2推车提篮摆放处；

3洗涤用品；

4化妆品；

5日用品；

6笔、学生用品；

7办公用品；

选址分析报告

8毛、袜、鞋、围巾；

9男女内衣；烟酒糖茶；

11保健礼品；

12（美食区）熟食制品；

13食品；

14生菜区；

15水果；

16西式糕点面包； 17超市出口处及收银台； 18库房。

<七> 新店的市场定位和经营特色

一、市场介绍

目前中国超市的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，超市发展表现为如下现状：

同业过度扩张竞争。从近年的发展情况看，多数城市的零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。

1、总体情况:连锁经营占社会消费品零售总额约15％，即7000亿元。

2、超市/大卖场：集中化；跨区域发展；外资所占比例增大；管理上从粗放式扩张向集约式发展转变。

3、在大中城市，年销售额在1.2亿元以上的大型超市从2000年的1200家到现在的两千多家，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。

不同商业业态竞相挤占市场份额。各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。2009年中国零售业50强中增长最慢的10家企业，其中9家都是大型百货店，均为负增长；50强前10位中超市占了5席，一改过去由百货店居于主导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额也呈现下滑趋势。

市场缺乏热点，消费需求明显断层。城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型

选址分析报告

需求尚处于“可望而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商品。

二、目标市场

由于我校的特殊位置，离市中心较远，学生去市中心购物的成本较高，购物的地点大多首选为最近综合性的超市，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，而我们的商圈的划分是：以北津学院圆心向四周辐射，包括长沙医学院，周围的本地居民。

三、顾客的购买准则

方便快捷，这个市场远离闹市区，顾客为什么选择我们这家商场购物休闲，路程短，购物方便是我们赢得这个市场的首要一个诉求点。

时尚流行，我们顾客年龄段以15~24岁为主，这个年龄的消费者对时下流行的事物特别敏感，也喜好追逐潮流，如果我们不牢记这点，我们会永远失去我们的“上帝”。

四、经营特色

商场在找准了自己的市场定位以后，则是要调整好经营商品的结构。调整商品结构，贵在经常持久。商场的市场定位，当然要根据市场形势的变化进行定期调整，但更重要的是经营的商品也必须不断调整，某种商品在前些时期是畅销的，但由于另一种新款式的出现而变得滞销了，这是事物发展的必然规律，每种商品都有一定的周转期，不可能有“永久牌”的。商场要根据市场需求，不断引进名、特、优、新，而又适销对路的商品，及时调整经营商品的结构，使商场保持旺盛的生命力。那么它就应该具备以下的经营特色：

是下罗目前品种最全，经营一定规模的购物中心；，既适合学生及一般家庭消费又适合小康家庭消费。

建设具有人性化的整体设计和装修，集功能、方便于一体；实行绿色环保装修。在做好购物体验建设的同时，重点商品种类的丰富、工作人员服务质量的提升，努力营造现代、舒适、人性化的良好购物环境。超市内设有现场咨询。

商场在经营布局中努力体现人文化，以“方便顾客购物”为基点，重视顾客购物动线设计。

商场更加突出服务功能，更为强化以顾客为中心的经营思想，新增加服务项目，推出“无障碍退换货”，发行荣誉顾客购物卡并成立专门服务机构。从室内装修设计到顾客座椅、饮水机等服务性设备的购置，从宣传栏到指引标牌，每个细节在保证实用性的基础上，均力 6

选址分析报告

求使顾客感到方便、舒适。超市员工将以“顾客满意”服务理念为指导，为顾客提供优质的服务。

超市将以一流的服务、优美的购物环境、独特的品牌形象和经营特色，使置身于商场的消费者得到舒适、方便、完美的购物感受，成为北津学院后街购物体验的新亮点。

<八> 新店经营效益预估

和华润苏果，家乐福超市一样，我们的目标市场主要是当地的居民和学生。要对该店址经营效益做出预估，只能从新店平均每天的人流量，来店光临的人数比例以及光顾的顾客中购买者的比例，每笔交易的平均购买量等。可以初步地预估新店的经营效益。因此，从上述的方法中，我们日常的观察当中，我们可以初步地假设每天经过此地的人数为2500人，更进一步假设其中有80%的人进入本店，而80%的人中有90%的顾客成为购买者，平均每位购买者的交易量为30元，其中可以获得毛利为交易量的10%，所以我们可以计算出一天该店获得的利润为5400元。这样每月以30天计算，则该店每月可获得毛利为162000元。，然后除去经营中的各种费用就是该店该月的净利润。

<九 > 新店未来前景分析

新店地处北津学院，周边的店铺较多，种类齐全。附近最大的竞争对手是艾美超市和兴盛超市，但开零售类的超市，最好利用成本、种类去吸引消费者。新店主要的消费对象是学生，当地居民，要抓住学生和居民的消费心理，才能在竞争中取胜。

选址报告工作安排：

报告资料的采集：周双楠、刘慧子 报告资料的分析：文婷、邹佳美 报 告 的 编 写：曹世泽、黄春林 报告的检查与审核：罗熹、聂珊珊

第五篇：作业连锁选址分析报告书

连锁选址分析报告书

经过我们小组的讨论，小组决定在大学城附近开一家KTV娱乐城。（开场白希望小组成员能补充）

1、业态类型：

KTV娱乐城是以服务为主的连锁门店，以专门经营某一商品服务的业态类型

2、经营项目：

提供在校师生及周围居民消遣娱乐减压的一个娱乐场所，提供唱歌娱乐、同学集会、生日集会、校园集会等娱乐项目。

3、地理位置：

神耀网吧附近、琼台师专东侧（主选区）

后勤疏导点、园中园附近（备选区）

4、地点分析：

靠近大学城人流量大消费群体广，交通便利，地点宽阔基础条件优越，不会影响学校日常教学工作和学生日常生活。

5、基础条件分析：

靠近学校，交通便利，出行安全，有可需利用的建设用地，另外靠近娱乐场所（神耀网吧）是主要的潜在消费人群。

6、商圈分析：

由于海南省政府想在桂林洋建立大学城高校区，目前已经成功建立三所高校，在校大学生两万多人，未来将陆续建设多所高校，人口密集消费群体大消费层次聚集，最重要是大学城周围没有KTV娱乐店铺，这是一个巨大的市场空缺，大学城KTV娱乐城一旦建成将会填补这一巨大的市场空缺。

该店相对于校外同行竞争者来说，选址有明显的地理优越性，与大学城多所高校所在的路程相对较短交通便利。

据我们组对周围市场环境调查了解到，在大学城里除了一两家非正规营业的同行商店外，目前还没有一家属于正规经营的KTV门店，而且他们该门店内环境简陋，没有专门的隔音设备各种设施设备不齐全音响音质差等问题，存在着各种不足之处。

最重要的是KTV娱乐城的主要消费群体是桂林洋高校的在校师生及附近居民，分布都相对集中。另外该店所规定的价格定位适中，较符合学生消费水平和消费需求，加上地理位置优越、设备齐全、室内装修环境讲究，这些都有利于促进客流量的增加。

7、市场分析：

由于桂林洋高校区消费层次集中课余时间丰富，而娱乐场所比较少，几

乎是没有我们要消费娱乐都要跑到市区、桂林洋等地方去娱乐减压，学生又属于年轻人喜欢去娱乐聚会，我们开设KTV娱乐城正好符合我们这个年龄段的消费娱乐需求和消费水平，学生可以利用休闲时间去KTV聚会，缓解学生学习生活压力。学生还可以利用课余的时间通过各种聚会来扩宽他们的人际关系，增进同学们的感情而KTV娱乐城正好可以提供这个平台。

8、市场潜力分析：

很据海南省政府规划桂林洋将建立多所高校，当桂林洋高校区规划建设最终形成，市场潜力将是巨大的，到时将会出现人口聚集、消费水平聚集、大量商家聚集及大量外来服务性的公司聚集，我们在大学城开设KTV娱乐城，将会占据地理优势、商店知名度、服务水平等优势覆盖整个大学城抢占大学城市场。

9、竞争对手状况：

分别有青年部落、百G空间（主要竞争对手）桂林洋KTV（潜在竞争对手）竞争对手优势：

（1）交通便利、地理位置优越、消费水平低、离学生生活区域近，主要消费人群是在校师生。

（2）开店时间久、知名度较广、商圈比较聚集。竞争对手劣势：

（1）环境不好声音嘈杂。

（2）门店狭小、室内装修环境差、服务水平低、无包厢，不适合学生聚会。（3）离学生宿舍太近，容易影响学生作息时间。（4）社会治安差容易引起打架斗殴。我们的优势：

（1）路程短，交通便利，地理位置优越

（2）校内竞争对手实力存在不足，相关资源设备欠缺，潜在商机大

（3）消费人群集中，消费价格定位适中偏低，符合消费水平，利于客流量增加

（4）与大学城外潜在竞争对手相比，与主要消费人群距离近。

（5）目标顾客以年青人为主，店内环境布置讲究，具备完善的配套设施符合年轻人的消费习惯。

10、消费水平分析：

大学城学生生活费一般是800~1500元，大学城KTV娱乐城将针对学生的生活水平推出低价消费，推出三小时60元一个小包厢，按最低消费学生平均每月消费一次除去必需的生活用费，学生是可以消费的起得。

11、大学城发展规划：

大学城的发展规划也会对商店将来的经营带来重大影响，从大学城的长远规划来看未来桂林洋将建设多所高校，大学城整体规划建设完成势必会带来大量人口聚集、消费层次聚集、商店聚集、外来服务性公司聚集，到时将会形成以桂林洋高校为中心的大量商业活动聚集，给大学城KTV娱乐城带来无限的商机，也是KTV娱乐城未来发展连锁模式建立一个稳定的基础。

12、门店风险分析及防范：

由于KTV娱乐城选址选在高校区常住居民相对比较少，学校寒暑假时候学生会选择回家、旅游或者参加社会实践，所以门店一年的营业时间只有九个月左右其他三个月门店只能歇业。为了减少门店的经营成本我们的工作人员除了收银员和设备管理人员是全职员工外其余的服务人员将从各高校招聘兼职人员，这样一来门店歇业的时候可以节省大量的经营费用，也可以保证经营过程中人员的稳定。当资金充足的时候我们会采取自建的方式发展门店，这样可以节省大量的店租和资源的充分利用，也可以做为门店长期经营的保证。

另外KTV娱乐城毕竟是娱乐场所难免会有一些不必要的事情发生，为了不影响学校的教学工作和学生的日常生活，我们会和各高校保卫处以及城管建立关系，防止不必要的事情发生门店也会采取一些措施，如：经营时间进行限制晚上经营时间不能超过十点，同一批人包厢消费时间不得超过四个小时等，于此来保证消费者的安全和门店的长期发展。

13、门店选址理由：

靠近学校消费群体密集，高校区目前有大量商家进驻基础设施良好交通便利，还有门店必需的建设用地，未来桂林洋高校区整体规划建设完成的市场潜力巨大商机无限。

14、PAVE分析法：P：代表的是人口

大学城的目前人口在两万多人，人口相对来说比较密集；并且整个大学城

还在规划当中，将来还有很多所学校搬迁过来，所以人口会慢慢增加，有足够的消费群体。我们的店离附近的居民区，相对于海口和桂林洋来说，也比较近，所以也会截住一些去其他地方消费的顾客。

A：表示容易接近性，交通是不是便利

在琼台师专的东面，距离我校和琼台师专很近，步行便可到达，交通便利，很容易接近。门店位于校际2号路和去坡里村必经的路，而且我们学校和海南师范学校也只隔着一条马路，也不是很远。还有，据我们了解，附近的村落也没有KTV门店，到时我们的店不止为学生提供服务，还可以满足附近居民的消费需求。

V：表示可见性，是否能让消费者一眼可以看见

可见性比较差，但是根据现在学生的生活消费习惯来说，这点并不会造成很大的障碍，经过我们小组的实地调查，因为门店的选址它是在一条路的尽头，另一条路的中间，只要我们的招牌够大、颜色够醒目，我想站在校际2号路上是完全可以看见的，而且我们可以做一些路牌，作为宣传和引导，可见性对我们店的影响不大，通过这些措施是完全可以弥补这些不足的。

E：表示顾客的消费能力都是很爱玩的年龄，也是成年人了，大部分的人群都具有这个消费能力了，而且很多人在大学都能自己找兼职做，如果价格合理消费人群的消费能力是完全可以接受的，那些爱去KTV聚会的人，一般都具备消费能力，只要我们不贵的太离谱，跟桂林洋、市区KTV价格差不多我想他们不会舍近求远的。而且我们的主要目标人群是在校大学生，我们不会把价格订的太高，但是也不会太低，毕竟做生意的都是为了盈利会保证价格合理。

综合以上述所说

在这开KTV娱乐城有消费能力的人群相对来说比较大，而且潜在的消费人群也很多；交通便利很符合现在大学生的生活消费习惯；地理位置很好距离学校有一段距离，对学生的上课和休息都不会有影响。经过我们小组的讨论和实地调查这个地址适合开KTV门店。

14、工作日记：

小组成员讨论意见列表

小组成员 孟琪 华晓敏 蓝惠 李燕清 卢金山 李基彪 李鸿武 陈佳静 黄炜 周洪运

设想店铺

商场

设想选址

园中园

竞争对手

7家

（这个表需要大家填一下）小组成员讨论时间表1、10月30好小组建立了QQ讨论组2、11月1号上午小组成员在QQ讨论组进行了详细的讨论3、11月1号晚上小组成员在教学楼一栋312教室展开了讨论并进行了分工 4、11月2号小组成员进行了实地调查并绘制了门店选址地形图5、11月5号小组成员在教学楼一栋314教室对小组成员所做的调查报告进行讨论整合资料 6、15、大学城地形图