第一篇：我国中小型超市面临的困境与出路分析

湖南商学院学年论文

我国中小型超市面临的困境、问题与出路分析

[摘要]：随着我国经济的发展，中小型超市的触角伸向人们生活的各个角落，人们越来越离不开中小型超市。因此，我国中小型超市在发展的过程中面临的一些困境和问题以及出路值得分析一下。本文首先通过相关资料介绍了我国中小型超市发展的现状，然后从我国中小型超市的发展受到了大型连锁综合超市和便利店的挑战、与供应商关系紧张及自身信息管理技术落后的困境和问题这两方面进行了简单的分析，最后，根据我国中小型超市发展面临的困境和问题，提出了“‘社区化’商品策略定位，强化‘休闲食品+菜蓝子’经营”、“ 复合经营模式--综合性社区服务集客及收益定位”、“与供应商建立战略合作关系”、“ 注重计算机管理和信息处理系统的应用”等解决的建议及措施。文章最后进行了简要的总结。

[关键词]：中小型超市、复合经营、信息管理

一、我国中小型超市发展的现状

在过去的三十多年里，我国的经济保持了持续快速增长，这就为我国的消费升级和零售市场的增长提供了有力的支持。作为各种零售业态之一的中小型超市，经历了一个从无到有，从有到逐步发展壮大的过程。如今，中小型超市己成为我国各种零售业中最具活力的商业业态。我国经济和社会环境的特殊性，注定了中小型超市被普遍接受和备受欢迎。

近年来，中小型超市加快了其占有市场的步伐。首先是大中城市的商业中心、政务事业商圈，接着是大中城市的居民社区、高校区、湖南商学院学年论文

县城，大有向乡村集镇扩展之势。有关对湖南中部地区岳阳的调查显示:除去岳阳城区外，全市六个县市，4000平方米左右的中型超市，每个县城城区平均有两家，300平方米左右的小型超市平均有四家，而300平方米左右的小型超市乡镇平均有五家(每个县有自然乡镇20个左右)。作为我国超市发源地的东部沿海地区，中小型超市普及率可想而知。

长城证券有限责任公司《零售行业202_年回顾与202_年展望》的数据显示，202_年社会消费品零售总额达到67177亿元，比上年增长12.9%，扣除价格上涨因素，实际增长12.0%。分城乡看，城市消费品零售额45095亿元，增长13.6%;县及县以下消费品零售额22082亿元，增长11.5%。分行业看，批发零售业零售额56589亿元，增长12.6%;202_年1至11月，全国社会消费品零售总额达到68911亿元。据统计，在日常零售消费品中，居民的食品销售和日用品销售占了66%和67%，而近几年，中小型超市的食品销售占市场总销售额的70%日用品占到80%，这有力地说明了中小型超市对居民生活影响之大。

但是，随着近年来卖方市场向买方市场的转变，零售业态目标客层进一步细分，业界开始重新洗牌，大多数中小连锁超市(含传统食品杂货超市与加强型食品超市)，特别是几年前靠卖方市场消费狂潮发展起来的本土中小超市，“家庭裙带式”管理、“士多店大型化式”的经营弊端开始严重制约这些中小型超市的发展：欧美国际零售巨擎沃尔玛、家乐福、麦德龙等大型超市业态(含大型综合超市、仓储式

湖南商学院学年论文

商场)大举进军中国腹地，中小型超市面临内部管理和外部竞争双重压力。

二、我国中小型超市发展面临的困境和问题分析

我国中小型超市在快速发展的同时，也面临着许多问题，现在就对中小型超市发展的一些困境和问题进行简要的分析。

（一）生存空间遭受大型综合连锁超市和便利店的双重挤压 —“大型综合连锁超市有价格与品种优势、便利店有网络优势、中小型超市倒令人担忧”。

1.大型综合连锁超市的挤压

中小超市由于资金和管理的投入相对较小，其崛起一般先于大型综合连锁超市与便利店，从传统市场中夺得部分营业额。特别是在我国南方地区，由于较早受到港台中小超市百佳与惠康的示范效应，中小超市在南方起步较早，但到目前为止主体仍是打着“仓储式”招牌的500-1000平方米的传统食品超市。

当目前商业领域中商流、物流、信息最为完善的业态—大型综合连锁超市（如沃尔玛、家乐福等）一旦规模性导入，凭借经营模式、目标客层、价格定位、动态促销上鲜明的业态特征和挤压性竞争优势，配合“超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自助式的消费方式、以家庭消费为目标客层”的经营理念，快速挤压着商圈内的中小超市的市场份额。如1999年31家沪上俗称“大型综合连锁超市的大型超市”(含大型综合超市和仓储市商场)，共实现销售额80亿，平均每家店2.58亿。而该市1100家中小型超市共实现销售

湖南商学院学年论文

额145亿，平均每家店0.132亿，即一家“大型综合连锁超市”将吃掉约20家中小型超市的市场份额。

2.便利店的挤压

便利店业态的特征决定便利店销售的是“便利”。以“马路经济”—鳞次栉比士多店、快餐店为代表的“便利性需求”根深蒂固的市场基础，决定了一旦连锁便利店CVS规模化经营，依托其庞大的店铺销售网和24小时全天候营业满足顾客随时随地需求的优势，易对中小超市形成大规模冲击，如上海市可的、联华等连便利店已开始侵占中小传统超市地盘。

（二）超市经营主体项目—“每日菜篮子”仍旧面临农贸市场(或肉菜市场)的巨大挑战

我国许多地区已经超过西方国家连锁超市大发展阶段人均收入600-800美元的水平。可为什么食品超市在我国并没象西方一样向标准鲜超市快速过渡呢?这与我国的独特国情有密切关系。目前我国各级政府鼓励、支持的“菜篮子工程”的主要载体仍然是传统农贸市场。这类市场星罗棋布，虽然购物环境、卫生条件较差，但得到传统消费观念、购物行业支撑，特别是农贸市场商贩的低成本包税经营和生鲜流通本身的低层次性，使正规超市在市场最敏感的生鲜价格上压力巨大。

（三）中小超市与供应商关系不和谐

中小型超市和供应商是零售市场销售渠道上的两个不可缺少的价值创造环节，但由于存在利益上的博弈，二者之间时常发生冲突，湖南商学院学年论文

出现关系不和谐的情况。目前阶段，中小型超市与供应商这种关系的不和谐性主要表现在两个方面: 1.供应商处在中小型超市的上游，在商品信息、产品供应方面具有主导优势，往往会对中小型超市提出一些歧视性的要求、做出某些欺诈性和要挟行为，导致中小型超市不满，从而影响合作关系。①订货量和销售量的限制，供应商常常规定不适当的最低订货量和过大的销售量，这种不适当的最低订货量和过大的销售量的条件往往是伴有巨大的价差，中小型超市被迫增加订货量、追求高销售量，这种做法，增加了中小型超市的成本，不得不低价销售而让渡毛利。②供应商凭借强有力的议价能力进行要挟，如要按供应商的标准和程序堆码产品，必须使用其产品展示设施。对销售量小的中小型超市捆绑不畅销的产品，对规定时期内不能归还货款的中小型超市进行撤货。③供应商对中小型超市的欺诈，由于双方在产品质量上的信息不对称，供应商常常以此欺诈中小型超市，超市又转而欺诈顾客，这样极大地影响了中小型超市的声誉。

2.中小型超市作为目前一种先进的零售业态模式，具有集中大量产品销售、商品周转快、销售量稳定等特征，中小型超市又处于零售终端，直面消费者，掌握了大量的客户资源，在与供应商的博弈中具有优势，所以常常产生损害供应商的倾向;①拖欠供应商的货款，中小型超市一般采取代销制，规定结账期限。中小型超市抓住供应商害怕丧失销售渠道的实际，往往以各种借口拖欠供应商的货款。②对供应商收取各种费用，如，进场费、促销费、择架费、赞助费、店庆费

湖南商学院学年论文

等等名目繁多的费用。③中小型超市同样具有议价能力，如规定商品销售额下限、毛利下限，无理退换货物，要求提供促销人员资，举行大型促销活动等等。

总之，以上种种原因，在中小型超市与供应商的利益博弈过程中，导致了目前中小型超市与供应商关系的紧张局面。

（四）中小型超市的信息管理落后

我国中小型超市的规模和实力远不如大型超市，信息化管理相对落后，主要表现在一下几个方面：

1.目前已应用的信息系统，根据有关调查显示，在被调查企业中有82%以上都应用了POS—MIS(销售点系统—管理信息系统)，也就是说参与调查的企业基本上应用了

湖南商学院学年论文

困境须从以下几方面着手：

（一）“社区化”商品策略定位，强化“休闲食品+菜蓝子”经营。

消费者的需求是多元化，多方位的，大型综合连锁超市不可能满足所有的消费者与所有时机差异化的需求，日用必需品大型综合连锁超市的市场占有率最多只能达到销售总额的30%。据报道，世界头号零售集团美国沃尔玛公司为针对性满足不同顾客层的需求，计划在原有三种商店模式(折扣百货店)、大型综合超市、仓储式商场的基础上，增加所谓“邻里商店(Neighborhood Store)”发展模式来实现沃尔玛的发展思路、瞄准新的中小超级市场连锁店为兼并对象，种种迹象表明如果中小超市能够从目标顾客的需求及自身的优势出发，重新定位蜕变成“以社区为中心有服务商圈，商品结构以满足每日需求为核心，以生鲜熟食为主要特色定位”的社区型定位将为超市赢得巨大的生存空间。

顾客对某一超市的偏好，不是来自所有商品，而是来自某个商品群，中小超市面对大型综合连锁超市和便利店CVS的竞争性王牌始终是“休闲食品+菜篮子”，特别是成为居民的“中心厨房”功能和“家务劳动社会化”功能。据香港连锁超市惠康在去年的调查发现：居民现时花的煮饭的时间有限，大多喜欢到超市买预备好分量的配菜，而超市货品新鲜及多种类、地方宽敞是令他们乐于到超市的主要原因，于是该集团旗下超市开始注入新鲜元素;扩大已成潮流的休闲健康食品和新鲜食品特别是蔬果及配菜的品类。

湖南商学院学年论文

国内生鲜流通的集市批发贸易和渠道复杂多变化的现状，加上常规农贸市场的包税经营体系，与传统农贸市场的包税经营体系，与传统农贸市场的集市贸易的经营成本差距太大，决定了单体超市生鲜食品和经营是高成本的。问题是对普通消费者而言，超市与农贸市场之间的取舍最主要的还是价格，因此超市生鲜经营必须明确收益定位;超市生鲜熟食的集客和引客效应收益定位应大于生鲜经营本身收益定位，因为只有通过超市“每天菜蓝子”工程，才有可能吸引家庭主妇天天光顾超市，从而通过调动超市内部营销资源积极组织时段性促销，带动相关商品的销售;另一方面，超市生鲜经营要求较高的管理水平和规模效益，超市管理层必须下功夫提高相关生鲜采购、保鲜、加工、残次品处理等营运管理技术，通过与专业供应商的合作和本身直营连锁、特连锁的规模性来实现规模收益，提高生鲜经营的层次和获利水平。

（二）复合经营模式--综合性社区服务集客及收益定位 国外大行其道的便利店模式，至少在相当长的一段时期内，将是补充而不是取代社区型超市的地位，因为一方面随着社区的超市生鲜功能和社区服务功能的进一步强化，便利店的目标客层将与社区型超市的家庭主妇目标客层脱离，另外随着改革攻坚战的深入，居民预期支出大于预期收入，“异币心理”和“廉价型消费”始终将成为我国居民消费的主流，国外深受便利店挤压的社区型(连锁)超市，在中国将很可能入乡随俗演变成与大型超市同台共舞的主流化业态。

中小(连锁)超市依据社区，深入住宅小区，在减少消费者体力成

湖南商学院学年论文

本和精神成本的基础上满足其日用消费品一次购足的需求。面对激烈的竞争，中小超市除必须强化新鲜集客定位外，必须同时进一步强化“综合性社区服务”集客定位。

（三）与供应商建立战略合作关系

要正确处理我国中小型超市与供应商的紧张关系，应考虑与其建立战略合作关系，而建立战略合作关系，我认为须从以下几点着手：

1.选择信誉好、实力强的供应商建立良好合作关系。超市有质高价廉的货源，供应商可以及时了解市场、了解顾客的需求。双方达到共赢。

2.本地区域采购。批发商经营的商品有地域上的限制，还有数量上的任务要求，中小型超市应就近选择供应商，就近采购，避免串货。真诚对待供应商。

3.中小型超市应注重自身的资信问题，积极与供应商结算货款。4.中小型超市与供应商之间积极沟通，通过互相间的信任和深层合作形成从消费者、超市到供应商、生产厂家的灵敏信息反馈通道，达到对市场需求变化的灵敏反应。建立效益型消费者反应管理系统(ERC)。

5.建设运用供应链系统，向供应商及时通报库存、销售情况。运用计算机与供应商联机处理商品的下单、送配、退货。

商品来源上，中小型超市应与供应商(厂商、批发商)建立战略伙伴关系，通过本地批发商配送、湖南商学院学年论文

（四）注重计算机管理和信息处理系统的应用

为应对中小超市信息管理落后的问题，建议采取一下措施： 1.提高系列化的应用水平，从总部的进货、配送到分店的销售，以及销后服务，大量信息数据的收集、分析和反馈等各个环节，在很大程度上实现电脑化管理。为保证大量的商品准确、及时地配送到各个订货商店，物流中心运用计算机管理手段建立商品出入库系统、商品粗分货系统、商品细分货系统，以及调查配送结果系统。

2.实施全方位的管理。计算机管理不仅广泛地应用于物流管理和商品销售流程，而且全面地运用于店面管理、财务管理以及员工劳动管理等各个方面。

3.提高开发的能力或及时更新。计算机管理的应用与企业经营效益的关联度很高，每当企业采取一项新的技术或销售手段以后，其销售收入、利润的增长显而易见。加之连锁业由于其特定的经营方式对计算机管理等新技术手段的依赖程度较之一般的商业企业更高一些。因此连锁业在新技术开发运用上的内在动力比较强，始终掌握着世界上比较先进的销售和管理手段。

计算机管理和信息处理系统的采用，一方面大大降低了人工费用，提高了单位劳动的效率，另一方面，有利于畅、滞销商品的分析，对商品结构优化调整，还能及时了解库存情况、帮助进行财务分析，从而提升整体效益,提升了自身的竞争力。

三、总结

长期以来，我国经济迅速增长，202_一202_年十年间GDP复合

湖南商学院学年论文

增长率接近10%。经济的持续稳定增长为消费升级和零售市场的增长提供了有力的支持，也将促使零售业保持长期的繁荣。连锁超市业在我国得到迅猛的发展是必然的，但是，自202_年中国商业零售领域保护政策的到期，中国流通业全面对外开放。面对国外超市的迅速涌入，国内大型超市的强强联合，以及多种零售业态的挤压，我国超市业，尤其是我国中小型超市企业面临了巨大的竞争压力。在这种激烈的竞争环境下，我国中小型超市只有极力规避外部风险，解决自身存在的问题，才能夺得一席生存之地。

参考文献

［1］郭冬乐，宋则.中国商业理论前沿［M］.北京:社会科学文献出版社，202_

［2］赵涛.超市经营管理［M］.北京:北京工业大学出版社，202_ ［3］许胜余.连锁超市呼唤现代物流[J].商品储运与保护，202_.2 ［4］赵盛斌.商业连锁经营与管理[M].北京:企业管理出版社，202_ ［5］赵涛.连锁店经营管理[M].北京:北京工业大学出版社，202_ ［6］顾建国.超级市场营销[M].上海:立信出版社，202_ ［7］李红娜.发展连锁超市，挑战市场竞争[J].商场现代化，202_，［8］张慧文.中国连锁商业的战略选择[J].企业改革与管理，202_

湖南商学院学年论文

第二篇：电子商务下我国物流业面临的困境及出路

电子商务下我国物流业面临的困境及出路

202_年

一、面临的困境物流是电子商务发展的重要要素之一,在欧美经济发达国家,物流的发展已经经历了数十年,如在美国,其物流发展自1915年至今已有90多年的历史,在以网络通信为基础的电子商务时代,其电子商务物流也十分发达。而我国的物流起步较晚,能够支持电子商务活动的现代物流发展还存在诸多问题:

(一)基础设施不完善物流基础设施是指在供应链的整体服务功能上和供应链的某些环节上,满足物流组织与管理需要的、具有综合或单一功能的场所或组织的统称,主要包括公路、铁路、港口、机场以及网络通信基础等。经过多年的发展,我国在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装和搬运等物流基础设施装备方面有了一定的发展,但从总体上来说,我国的物流基础设施还比较落后,特别是在条块分割、多头管理的模式下,我国各种物流基础设施的规划和建设缺乏必要的协调性,因而物流基础设施的配套性和兼容性差,缺乏系统功能。

(二)重视程度不够物流配送制约电子商务发展的问题虽然很早就有专家和企业提出,但是却很少引起政府及相关企业对电子商务物流的重视。物流业的发展涉及到基础设施、物流技术设备、产业政策、投资融资、税收与运输标准等各方面,分属不同的政府职能部门(本

第三篇：浅论物业管理面临的困境与发展出路

202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

浅论物业管理面临的困境与发展出路

山东鲁能物业公司党委书记 李宝星

同许多新兴行业不同，物业管理这一行业进入到社会生活中来，不是因强大的市场需求，也不是因政策的推动，仅仅源于一个对国人非常陌生、非常新鲜的词汇——物业管理。先行者将其变成企业行为，继而通过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求，改变了国内几十年甚至更长时间的管理模式，最终以建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》来确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。

物业管理是房地产业在消费领域的延续，房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，期房的预售承诺，现房的卖点支撑，使物业管理扮演着相当重要的角色；遏制在管物业出租率、租金的下滑，化解发展商和小业主、使用者之间的矛盾，也责无旁贷的落在物业管理公司头上；死盘的解围救困，物业存量资产的盘活，也向物业管理投去了期望。市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥。

行业多年的发展，特别是202_年9月1日物业管理条例的颁布，使发展商对于物业管理的认知更加清晰，盲目的自建自管所导致的精力旁移，低水平的重复建设，运行成本不经济所引发的品牌形象受损，耽于琐碎伤害主业发展，非专业运作的事倍功半等一系列不良后果，使得一大批具有战略发展眼光的房地产企业家们积极采取委托管理方式与物业管理公司合作，为物业公司提供了巨大的发展空间，物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞——物业管理企业，202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。物业管理行业作为一个劳动密集型的行业为政府和社会解决了不少就业问题，但是劳动力多在物业管理快速发展的今天和知识经济时代已不再是优势，没有经济附加值的劳动不能带来经济增长，而且随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，更何况随着房地产业的发展，大量高标准的高层楼宇、住宅小区投放市场，特别是智能化建筑的出现，更使得这一领域的物业管理具有挑战性。智能建筑正日益受到国内外建筑界和房地产商的关注和青睐。一批批智能建筑正在中国大地上兴起，这些智能建筑的设备、设施不同于普通建筑上的设备、设施：智能建筑的控制系统可以对建筑物的配套设施实行严格监督，保证设备正常运行；可以为业主提供因特网和E——mail服务，业主足不出户便可知天下事；小区联网可实现网上购物；可视电话可监视来客来访等。还有现在大家谈论的热门话题——家庭自动化，即通过一个中央系统来控制我们的家庭安全、照明和能源使用。种种情况反映出现代物业管理的一个显著特征就是：高科技含量的增加。但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们

202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难；物业管理已进入到竞争时代，一个优秀的物业管理企业，只有始终把自己臵身入经营创新中，通过观念创新、管理创新形成企业新的生产力，不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在竞争中立于不败之地；物业管理企业应根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素的合理组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率，实现物业管理企业的管理创新。因此，物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。物业管理公司作为个体，其管理模式的形成尚有待于时间，行业内外不同程度地将物业管理仅仅理解为简单的“维修、保洁、保安”。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足。

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

虽然目前物业管理行业存在上述问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要以开发人力资源为首要任务，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服

202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

务，否则就会被挤出不断重新配臵的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

业务技能的培训：目前对物业管理人员来说，急需培训工程施工、房产法律、公共关系、计算机网络、社会心理及物业经营等方面的知识。操作人员的培训主要以房屋的维护保养、治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、设备设施的维修保养、服务技能等。

员工综合素质的培训：诸如员工的敬业精神、主人翁精神、职业道德、工作态度的培训，因为企业经营靠的是人，如果人的素质不高，即使掌握最高的技术也不能为企业发挥出优势。物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低 直接影响着服务的质量和企业的形象，因此我们必须予以重视。要培养员工积极向上的乐观态度和对工作、事业的热爱，使我们的服务对象——业主和住户因我们的服务而感到世界的美好和温磬。

在注重企业内部培训的同时，我们要从学校、社会上适当引进一些高素质的人才，调整内部人才结构，从而优化人才配臵，并利用“鲇鱼效应”使企业内部增加活力，提高市场竞争能力。

2、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。江泽民总书记曾指出：“创新是一个民族的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力”。如果安于现状而无创新，如果是仅仅追随而无创新，那企业的命运就像在温水中被煮的青蛙一样。我们这一代物业管理从业人员处于计划经济向市场经济的过渡阶段，既担负着一部分政府的责任，又承担着开拓新领域的重担，因此，创新对物业管理企业来说尤为重要。

观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其行动必须符合和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。

经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；其次在服务内容上，要根据业主需求把握市场规律，预见性的创造出新的服务项目引导业主消费；三是在用人上要善于发现新人、培育新人、提拔新人；四是要创造良好的创新环境，鼓励员工、业主出新点子、新门道。

202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。随着物业管理市场的逐渐发育和成熟，如果我们还局限于原有的管理方法和管理领域，那是没有出路的。企业要把现代科学技术的一些最新成果运用到物业管理领域中，如物业管理的计算机信息系统、ISO9002国际质量体系、办公自动化、市场预测技术、统计分析技术等，使得企业内部做到信息共享、决策科学、提高效率。如我们在日常管理中使用计算机信息系统，我们就可以把物业管理中的各种规划档案、管道图、验收文件等资料存入到硬盘中，查找、翻阅、修改、复制相当方便；我们可以把日常物业管理中林林总总的事务工作分门别类存储起来，按时进行统计分析，并可提醒管理人员还要做那些事；在物业管理中引进计算机管理，对规范操作流程、提高管理质量起到相当大的作用。同时，我们要不断 注意物业新特点，增加科技含量，拓宽物业管理的范围，如智能化大厦、机场、医院、厂房等，提高物业的能级，以保持可持续发展。

组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，网络时代机遇人人平等，没有人可以永远领先，更没有人可以只要抓住了一个机遇就可以永远高枕无忧。比尔.盖茨曾说过,微软离破产永远只有18个月，微软业绩如日中天,尚且有如此危机感,说明市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。另外，由于物业管理的基本单位——管理处分散在不同的区域，靠人盯人的管理方法，实际上也造成空间上的管理难度，因此，物业管理企业要对自己的组织结构作分析，取消不必要的中间环节，尽量使组织形式扁平化，将决策权下放到管理处，并使管理处主任对自己的决策结果负责。当然，这种组织形式对基层员工也提出了更高的要求，而且对企业来说，必须有完善的规章制度、工作规程和计算机信息网络技术作支撑。

同时，物业管理创新要与市场需求相适应，物业管理作为一种企业行为，最终只有走向市场化，才能充分发挥其作用。与之相适应，企业只有树立市场观念，积极参与竞争才有可能扩大生存空间。物业管理创新必须以市场为导向，针对物业的不同情况创造出符合物业管理市场需求的个性化的管理服务。为此，企业必须制定快速应变的战略，以适应不断变化的环境。这样，企业就能根据经营环境的变化及时创造出富有个性化的服务商品，来满足市场需求，使企业得到更好的发展。

物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。

202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

第四篇：我国中小企业的困境成因与出路

我国中小企业的困境、成因与出路

陈晓鹏

202_-9-24 15:45:50 来源：《企业改革与管理》202_年第1期

随着国际金融危机对我国经济负面影响的逐步加深，我国中小企业已陷入艰难境地，其发展正面临着前所未有的困难。振兴我国中小企业.已成为稳增长、调结构、控通胀、保民生的题中应有之义。为此，本文拟就我国中小企业的发展困境、成因及出路，加以简要分析。

一、我国中小企业现状

改革开放大潮中成长起来的中小企业，已经成为我国经济发展中不可缺少的重要组成部分。然而，随着国际金融危机对我国经济负面影响的逐步加深，我国中小企业已陷入艰难境地.其发展正面临着前所未有的困难。在成本上升、资金紧张、税费加重、赢利缩小、外部环境堪忧等不利局面的影响下，我国中小企业发展现状令人担忧。

1.我国中小企业的困境特征

(1)钱荒：融资难，贷款利率高。银行系统的从严信贷环境，国家紧缩性宏观政策调控，已使我国中小企业融资难度逐渐增大、融资成本不断增高，因而融资变得更加困难，钱荒不断出现。快速成长的中小企业有着比大企业更强烈的资金渴求和更匮乏的融资渠道。由于民间高利贷具有短期、小额、无担保、无抵押等特点，其灵活机动的贷款方式能很好的满足中小企业老板们的需求，因而通过小额贷款公司、担保公司、典当行和个人之间放贷，已经成为民间借贷的主要途径。据统计，202_年上半年。温州民间借贷市场规模达到1100亿元，有89.0％的家庭或者个人、59.7％的企业参与。调查发现，江浙一带民间借贷利率最高竟达月息30％。高额利息已成为中小企业发展的沉重负担。

(2)高税负：税种多，税负重。我国税种一般涉及增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、企业所得税、印花税、房产税、车船使用税、城镇土地使用税等多项，此外还包括各种行政事业收费和社会保障缴费等。据一项统计资料显示，我国东部某省202_年中小企业和个体工商户的小口径总税率(企业承担的纯税收收入占其商业利润的比重)平均值分别为28.64％和32.79％，而大企业的小口径总税率平均值为14.59％。据全国税收资料调查显示，全国国税、地税机关共调查各类纳税人75万多户，其中纳入调查的中小企业有638884户。202_年，这些企业缴纳流转税15003亿元，在流转税中所占比重达到86％：缴纳企业所得税4952亿元，所占比重为76％。近年来，国家先后采取了5项相关政策措施，以减轻中小企业税费负担：202_年1月1日起，实行小型微利企业减按20％的税率交纳企业所得税；202_年9月19日，国务院提出对小型微利企业，其所得减按50％计入应纳税所得额。202_年10月12日召开的国务院常务会议.又将此政策延长至202_年底并扩大范围：202_年1月1日起，将增值税小规模纳税人的征收率统一降至3％；202_年10月26日召开的国务院常务会议决定，从202_年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税；202_年11月1日起.上调增值税和营业税起征点。尽管如此。这一优惠税率仍然偏高。

(3)用工荒：工人难招。农村劳动力供给总量减少、供给结构中二代农民工比重增加、作用于劳动力转移的比较利益所形成的流出地“推力”和流人地“拉力”弱化，因而自202_年起，“招工难”问题愈显严重。202_年春节后，许多地方相继出现了“招工难”和“用工荒”现象。大量中小企业不仅严重缺工，用工成本也在快速上升。据不完全统计，用工成本平均上升20％-30％。此外，企业员工流失率也逐渐提高，造成企业职工队伍极不稳定，直接影响了企业的发展。

(4)高成本：生产成本大增。自202_年金融危机以来，我国经济已经结束了从过去短缺经济、过剩经济的低成本时代。随着生产力成本、技术成本、企业支付物流成本、生产资料成本、土地成本等要素的不断上升，我国各大中型企业已经进入了高成本时代。在激烈竞争中，中小企业则明显处于劣势，直接影响了企业的发展。202_年，这一问题更显突出。

2.我国中小企业的现状特征

(1)中小企业倒闭多。202_年年初，有关中小企业的坏消息纷至沓来。根据国家工信部统计数据显示，今年前两个月，规模以上中小企业亏损面达15.8％，同期增长0.3％，亏损额度增长率高达22.3％。而规模以下的小企业，亏损情况更加严重。人工涨、汇率涨、原材料价涨：用工荒、用电荒、资金短缺„„国际金融危机之后的第二轮危机，正在向中小企业逼近。今年下半年，国内存量中小企业中的40％已因此而处于半停产、停产甚至倒闭状态。

(2)高利贷“逼走”众多企业主。受国家紧缩性宏观政策调控影响而产生的民间高利贷，已“逼走”了众多的企业主。据报导，截止到202_年9月底，仅温州一市至少已有80多家企业老板逃跑、企业倒闭；其中9月份就发生26起；9月21日，温州l天之内就跑了8家企业的老板。企业主逃逸事件与202_年比增长41.6％。

二、我国中小企业困境之成因

1.面临国内外市场竞争压力

随着经济全球化的发展，我国中小企业已面临更加复杂和激烈的市场竞争。首先，市场竞争主体复杂化。参与市场竞争的主体不仅有国内企业，还有国外企业；不仅数量剧增，而且类型众多；不仅有国际级的大型企业集团，也有众多的中小企业；不仅有现代化企业，也有传统企业。其次，市场竞争空间更为扩大。随着社会生活的发展，消费者不断产生新的需求，市场空间不断扩大。企业为抢占市场往往会发生新的争夺战，从而拓展了市场竞争的空间，这既为企业的发展提供了机会。同时也使我国中小企业面临更大的竞争压力。再次，市场竞争更加无序。各地的中小企业在相当大的范围内存在着低水平过度竞争问题。同类企业为了争夺市场竞相压价；有的企业为能在低价位获得一定利润，便偷工减料、降低产品质量，甚至生产假冒伪劣产品，在一定程度上扰乱了社会市场秩序。

2.人才缺乏，管理落后

我国中小企业多以“家族企业”为主。在经营管理中.由于社会观念和认识的偏差。以及缺乏必要的保障机制和激励机制，中小企业不仅难以吸收到所需人才，甚至造成了有用人才的流失。(1)组织结构不合理。企业所有权和经营权高度统一的直线型组织结构，导致经营机制不灵活；企业领导人对决策的选择和企业的发展往往依靠自身的经验和主观意识，缺乏科学的决策依据，因而存在决策失误的风险。(2)战略发展意识不强。企业要保持竞争优势和持续发展，必须明确未来的发展目标，进行战略规划。然而，我国大部分中小企业在发展过程中多从战术角度出发，在经营方向和经营领域上.存在着盲目性、投机性、随意性等弱点，加大了经营风险。

3.技术创新能力差，产品技术含量低

国际上通常认为，技术开发资金占销售额1％的企业难以生存，占2％的可以维持，占5％的才有竞争力。而我国中小企业的技术开发经费占当年销售收入1％以下的达70％：82％的企业没有自己的技术发明和专利产品；75％的企业未通过IS09100国际产品质量认证。由于技术改造和创新能力弱，产品开发能力差等问题。企业无法打造特点突出、属于自己的产品，因而直接阻碍了中小企业的发展。

4.财务管理问题

(1)财务管理观念淡薄。有些中小企业负责人，不注重专业技术学习和提高，忽视财务管理工作对企业生产经营活动的指导作用：对各种财务决策只凭个人主观臆断，缺乏科学的决策机制。(2)财务管理制度不健全。有些中小企业缺乏科学、完善的财务监督机制和各项规章制度，致使财务管理内部控制薄弱，资产管理效率低下。(3)财务机构不健全。不少中小企业只注重效益。疏于管理，不按会计制度要求设置专门财务机构：有的企业虽已设置财务机构，但会计人员岗位设置不全，分工不明、职责不清，造成财务管理混乱。(4)财务人员素质偏低。中小企业多是私营企业，财务人员多是家族成员.有些未经过正规的专业培训，缺乏必要的财务管理能力。反之，具有真正水准的财务管理专业人士则可能因为无血缘、无乡缘等原因，难以在企业长留。

5.投资盲目。缺乏科学性

中小企业的投资。常以老板意愿为主，缺乏科学有效的集体决策机制。因存在盲目跟风和投机心理，有时会加大固定资产投资.结果造成资本结构比例失调、资金周转缓慢，加大了企业财务风险。有些则因盲目追求多元化经营。最终使企业陷入困境。

6.资金短缺，融资困难

资金短缺、融资困难一直是困扰、制约中小企业发展与生存的瓶颈。究其原因，主要有以下两个方面：

第一，融资难的内因。(1)部分中小企业负债水平偏高，抗风险能力较弱，缺乏可持续发展能力，从而使金融机构信贷风险过高。此外，中小企业生命周期短暂和经营不确定性，一定程度上抑制了金融机构的放贷意愿。(2)规模和信用水平低下制约了融资能力。我国中小企业多采用业主制或合伙制.规模偏小。有些企业没有完善的财务制度，加之管理上的混乱，大大降低了自身的信用度，削弱了融资能力。另外，由于社会征信系统建设和信用信息网络系统建设的滞后，信用信息传输渠道不通畅。导致银企双方信息不对称，极大降低了中小企业的信贷满足率。(3)缺少可供担保抵押的财产。银行偏好对固定资产抵押。一般不愿接受中小企业的流动资产抵押。而在大多数的中小企业资产结构中，固定资产比例较小。比如从事高科技的企业，无形资产占有较高的比例，缺乏可以作为抵押的不动产。

第二，融资难的外因。(1)金融机构体系的缺陷。在我国融资格局中，银行贷款在企业融资来源中占有绝对比重。我国四大国有银行和国家控股的商业银行在存款、贷款市场上处于主导地位。四大国有商业银行，在市场份额中仍占70％以上。据统计，目前我国占企业总量0.5％的大型企业拥有50％以上的贷款份额，而占88.1％的中小型企业的贷款份额不足20％。(2)资本市场的缺陷。直接融资渠道包括债券融资和股票融资两种方式。从发行债券融资的情况看，国家对企业发行债券融资的要求十分严格，目前只有少数经营状况好、经济效益佳、信誉良好的国有大型企业能通过债券市场融资：股票市场上，虽然创建了中小企业板市场及创业板市场，但截至202_年1月中小板上市公司共有346家，对数量众多的中小企业来说上市融资门槛仍然很高。据统计。中小企业股票融资仅占国内融资总量的1％左右，中小企业主要的融资方式还是银行贷款。(3)信用担保环境影响着中小企业的融资。目前，全国有各类中小企业担保机构3700多家.担保总额接近202_亿元，累计为中小企业提供1.35万亿元贷款，仍不能有效满足中小企业的担保需求。信用担保体系的欠缺和不完善，在一定程度上影响着中小企业的融资。当我国企业信用低下、中小企业融资的要素不完全时，靠中小企业自身所具有的信用担保条件，难以顺利完成融资任务。(4)政府政策支持力度不够是造成中小企业融资困难的重要原因。迄今为止，我国还未出台一部完整的有关中小企业的法律，因而在法律和权利上中小企业常受到不平等对待。在我国大企业受到政府更多重视和政策倾斜的同时，中小企业却得不到资金上的便利和优惠。

三、我国中小企业摆脱困境之出路

面对经济全球化的激烈竞争。我国中小企业必须审时度势，及时转变发展思路，进一步提升企业核心竞争力和抵御国际风险的能力。

1.适应市场竞争，选择适合的营销战略

(1)坚持“集中”战略原则。在市场竞争中，中小企业应选择适合自身特点和市场规律的营销战略。与大企业相比，中小企业既有劣势也有优势。其优势在于：机动灵活，善于应变；结构简单，工作高效；技术专门，便于创新等。因此，可集中经营一种产品，集中力量于一个市场；采用专门技术，使自己的资源相对集中，以取得局部市场的相对优势，取得在某个经营领域的相对优势。(2)选择适应竞争的营销战略。一是采取填空补缺的营销战略。中小企业应发挥机动灵活、市场适应性较强的优势，尽量避开与大企业、跨国公司的直接竞争，寻找市场空白领域。寻找那些大企业尚未涉及的新兴市场领域、或大企业未曾进行过积极营销的局部区域；找大企业不愿涉足。批量小、品种多、营销微利的领域；寻找市场需求变化大，竞争变化频繁，大企业认为信誉风险大不愿涉足的领域。二是采取共生双赢的营销战略。大企业和中小企业，通过合作共享，整合各自的资源和优势，共同把市场做大，从而实现共生双赢。在此战略中，中小企业属于“配角”，但共生关系一旦确立。中小企业就能成为大企业不可分割的一部分。这既增强了大企业对中小企业的依赖性，又使大企业的市场成了中小企业的市场。中小企业不必再为订单、融资、销售伤脑筋，可以利用大企业的销售网、技术力量和信用能力使其在产品量、生产管理和企业形象等方面得到有效提升，从而增强抵御市场风险的能力。三是采取联合竞争的营销战略。多家独立的中小企业可在平等互利的基础上结成联盟.共同开拓国内市场或国际市场，共同分享由于联合竞争带来的利益。我国广东、浙江、江苏、福建等沿海各省，大量的中小企业在某个区域集聚，组成中小企业集群形成了极大的竞争力，从而创造出了超常的竞争优势，克服了单个企业无法克服的困难和危机。四是采用特色营销战略，争取竞争主动权。在生产经营过程中，中小企业可通过技术开发和工艺创新，取得具有新颖性、先进性和实用性的科技发展成果：或设计出新结构、新规格、新式样的产品；或扩大销售具有独特技艺或配方的老字号产品：或提供特殊的销售服务而获得较高信誉。以此赢得消费者的信任，满足消费者的需要.增强竞争力，获得竞争优势地位。

2.改革产权制度，建立科学的组织形式

中小企业可以根据自身的具体情况，采用改组、联合、兼并、股份合作制、租赁、承包、经营出售等形式，进行产权制度改革。对于那些长期亏损、扭亏无望、不能清偿到期债务的企业，应依法实行破产。通过以上产权制度改革，建立起适合自身发展的产权形式和组织结构。

3.转变观念，加强企业管理

中小企业应该彻底抛弃“小而全”的经营思想，围绕自己的核心能力进行经营，专心致志地做最专业的业务.发挥自身优势，树立起“专、精、特、新、优”的战略思想：要转变管理观念，抛弃经验式、粗放式、家庭专断式的随意管理，辅以科学的管理手段，建立健全企业内部的科学管理制度。

4.勇于创新.提高技术水平

中小企业应尽快确定适合自身特点的技术创新战略，尽快使创新成果商品化。在实施技术创新战略中，要把自主创新、模仿创新和合作创新结合起来。通过自主创新，研究开发具有自身特色的新产品，使企业在市场竞争中占有先得优势，获得更多的超额利润。

5.克服融资瓶颈，拓宽融资渠道

完善资本市场，拓宽中小企业的直接融资渠道。国家应制定相关法律政策，消除中小企业融资问题上的体制和政策障碍。允许企业发展风险投资，创建风险基金；利用二级市场，通过发行债券、股票等方式筹集资金，开展中小企业金融互助，以解决中小企业直接融资问题。建立健全中小企业间接融资体系.提供更多的金融服务。国家要发挥政府的引导作用，建立为中小企业融资提供担保的基金和机构，扩大中小企业创业投资的资金渠道。在一些重点领域和重点项目上，投入一定比例的资金，以调动和引导社会创业投资者的积极性。进一步规范和整顿现有创业投资公司的经营行为，允许一部分国外创业投资机构进入中国市场，帮助拓宽融资渠道。

6.加大政策扶持，整顿市场秩序

我国应加大国家政策扶持力度，逐步建立国际通用的中小企业扶持政策体系，建立包括财政税收政策扶持体系、资金融通体系、信用保证体系、创新促进体系在内的中小企业社会化促进体系。应全面落实《中小企业促进办法》和其他相关法律制度，创造公平的市场环境；尽快建立和完善中小企业的社会化服务体系，为中小企业的发展提供政策指导。努力做好资金融通、信用担保、创业培训、产业指导、信息咨询、技术支持、市场开拓、对外交流等多方面的服务。

第五篇：浅论物业管理面临的困境与发展出路

202_年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

浅论物业管理面临的困境与发展出路

山东鲁能物业公司党委书记李宝星

同许多新兴行业不同，物业管理这一行业进入到社会生活中来，不是因强大的市场需求，也不是因政策的推动，仅仅源于一个对国人非常陌生、非常新鲜的词汇——物业管理。先行者将其变成企业行为，继而通过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求，改变了国内几十年甚至更长时间的管理模式，最终以建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》来确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。

物业管理是房地产业在消费领域的延续，房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，期房的预售承诺，现房的卖点支撑，使物业管理扮演着相当重要的角色；遏制在管物业出租率、租金的下滑，化解发展商和小业主、使用者之间的矛盾，也责无旁贷的落在物业管理公司头上；死盘的解围救困，物业存量资产的盘活，也向物业管理投去了期望。市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥。

行业多年的发展，特别是202_年9月1日物业管理条例的颁布，使发展商对于物业管理的认知更加清晰，盲目的自建自管所导致的精力旁移，低水平的重复建设，运行成本不经济所引发的品牌形象受损，耽于琐碎伤害主业发展，非专业运作的事倍功半等一系列不良后果，使得一大批具有战略发展眼光的房地产企业家们积极采取委托管理方式与物业管理公司合作，为物业公司提供了巨大的发展空间，物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞——物业管理企业，1

笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。物业管理行业作为一个劳动密集型的行业为政府和社会解决了不少就业问题，但是劳动力多在物业管理快速发展的今天和知识经济时代已不再是优势，没有经济附加值的劳动不能带来经济增长，而且随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，更何况随着房地产业的发展，大量高标准的高层楼宇、住宅小区投放市场，特别是智能化建筑的出现，更使得这一领域的物业管理具有挑战性。智能建筑正日益受到国内外建筑界和房地产商的关注和青睐。一批批智能建筑正在中国大地上兴起，这些智能建筑的设备、设施不同于普通建筑上的设备、设施：智能建筑的控制系统可以对建筑物的配套设施实行严格监督，保证设备正常运行；可以为业主提供因特网和E——mail服务，业主足不出户便可知天下事；小区联网可实现网上购物；可视电话可监视来客来访等。还有现在大家谈论的热门话题——家庭自动化，即通过一个中央系统来控制我们的家庭安全、照明和能源使用。种种情况反映出现代物业管理的一个显著特征就是：高科技含量的增加。但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们

用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难；物业管理已进入到竞争时代，一个优秀的物业管理企业，只有始终把自己臵身入经营创新中，通过观念创新、管理创新形成企业新的生产力，不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在竞争中立于不败之地；物业管理企业应根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素的合理组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率，实现物业管理企业的管理创新。因此，物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。物业管理公司作为个体，其管理模式的形成尚有待于时间，行业内外不同程度地将物业管理仅仅理解为简单的“维修、保洁、保安”。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足。

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

虽然目前物业管理行业存在上述问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要以开发人力资源为首要任务，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服

务，否则就会被挤出不断重新配臵的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

业务技能的培训：目前对物业管理人员来说，急需培训工程施工、房产法律、公共关系、计算机网络、社会心理及物业经营等方面的知识。操作人员的培训主要以房屋的维护保养、治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、设备设施的维修保养、服务技能等。

员工综合素质的培训：诸如员工的敬业精神、主人翁精神、职业道德、工作态度的培训，因为企业经营靠的是人，如果人的素质不高，即使掌握最高的技术也不能为企业发挥出优势。物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低 直接影响着服务的质量和企业的形象，因此我们必须予以重视。要培养员工积极向上的乐观态度和对工作、事业的热爱，使我们的服务对象——业主和住户因我们的服务而感到世界的美好和温磬。

在注重企业内部培训的同时，我们要从学校、社会上适当引进一些高素质的人才，调整内部人才结构，从而优化人才配臵，并利用“鲇鱼效应”使企业内部增加活力，提高市场竞争能力。

2、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。江泽民总书记曾指出：“创新是一个民族的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力”。如果安于现状而无创新，如果是仅仅追随而无创新，那企业的命运就像在温水中被煮的青蛙一样。我们这一代物业管理从业人员处于计划经济向市场经济的过渡阶段，既担负着一部分政府的责任，又承担着开拓新领域的重担，因此，创新对物业管理企业来说尤为重要。

观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其行动必须符合和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。

经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；其次在服务内容上，要根据业主需求把握市场规律，预见性的创造出新的服务项目引导业主消费；三是在用人上要善于发现新人、培育新人、提拔新人；四是要创造良好的创新环境，鼓励员工、业主出新点子、新门道。

管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。随着物业管理市场的逐渐发育和成熟，如果我们还局限于原有的管理方法和管理领域，那是没有出路的。企业要把现代科学技术的一些最新成果运用到物业管理领域中，如物业管理的计算机信息系统、ISO9002国际质量体系、办公自动化、市场预测技术、统计分析技术等，使得企业内部做到信息共享、决策科学、提高效率。如我们在日常管理中使用计算机信息系统，我们就可以把物业管理中的各种规划档案、管道图、验收文件等资料存入到硬盘中，查找、翻阅、修改、复制相当方便；我们可以把日常物业管理中林林总总的事务工作分门别类存储起来，按时进行统计分析，并可提醒管理人员还要做那些事；在物业管理中引进计算机管理，对规范操作流程、提高管理质量起到相当大的作用。同时，我们要不断 注意物业新特点，增加科技含量，拓宽物业管理的范围，如智能化大厦、机场、医院、厂房等，提高物业的能级，以保持可持续发展。

组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，网络时代机遇人人平等，没有人可以永远领先，更没有人可以只要抓住了一个机遇就可以永远高枕无忧。比尔.盖茨曾说过,微软离破产永远只有18个月，微软业绩如日中天,尚且有如此危机感,说明市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。另外，由于物业管理的基本单位——管理处分散在不同的区域，靠人盯人的管理方法，实际上也造成空间上的管理难度，因此，物业管理企业要对自己的组织结构作分析，取消不必要的中间环节，尽量使组织形式扁平化，将决策权下放到管理处，并使管理处主任对自己的决策结果负责。当然，这种组织形式对基层员工也提出了更高的要求，而且对企业来说，必须有完善的规章制度、工作规程和计算机信息网络技术作支撑。

同时，物业管理创新要与市场需求相适应，物业管理作为一种企业行为，最终只有走向市场化，才能充分发挥其作用。与之相适应，企业只有树立市场观念，积极参与竞争才有可能扩大生存空间。物业管理创新必须以市场为导向，针对物业的不同情况创造出符合物业管理市场需求的个性化的管理服务。为此，企业必须制定快速应变的战略，以适应不断变化的环境。这样，企业就能根据经营环境的变化及时创造出富有个性化的服务商品，来满足市场需求，使企业得到更好的发展。

物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。