第一篇：经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第三条 贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章 贷款条件和申请

第五条 贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一）贷款对象须具备下列基本条件：

法人类贷款条件

1、具有法人营业执照并已办理年检手续；

2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；

5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；

6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

7、本行要求的其他条件。

自然人类贷款条件

1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；

2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；

3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

4、本行要求的其他条件。

（二）经营性物业具备的基本条件：

1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；

2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；

3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；

4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；

5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；

7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。

第六条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：

（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；

（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；

（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；

（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。

第四章 贷款额度、期限、利率

第七条 贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。

第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。

第九条 贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。

第五章 贷款的调查和评估

第十条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：

（一）法人客户：

1、营业执照（副本）；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证（副本）；

4、贷款卡、基本账户开户许可证；

5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；

6、法人代表身份证明，相关授权委托书；

7、公司同意借款决议；

8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；

9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；

10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；

13、本行需要提供的其他资料。

（二）个人客户：

1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；

2、申请人简易资产负债表；

3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；

4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；

5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；

6、本行需要提供的其他资料。

第十一条 经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:

（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；

（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；

（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；

（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；

（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；

（六）租赁合同（协议）情况。租赁合同（协议）是否真实，其内容是否存在损害本行利益的约定，特别是承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利等对本行使抵押权的限制和影响。

同时，为防止借款人与承租人双方合谋以租赁权恶意对抗本行抵押权，必须对租赁合同备案的真实性进行调查认定；

（七）承租人的情况，包括其资信、经营状况、租金支付能力及违约情况等。

第六章 贷款的审批和发放

第十二条 经营性物业抵押贷款审批权按照本行《贷款授权管理办法》及相关的补充调整文件的有关规定管理。

第十三条 贷款发放前，根据贷款人需要，可对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并明确本行为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。

第十四条 贷款行应通过受托支付或借款人自主支付的贷款资金审核支付方式进行管理与控制。

第七章 担保方式

第十五条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、且已取得房产证、土地证，并投入正常运营的经营性物业的房地产同时作抵押担保，必要情况下，可追加其他担保方式。

第十六条 经营性物业抵押贷款的借款合同、抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保本行作为第一抵押权人。

第八章 贷款偿还

第十七条 还款方式为等额本息还款。贷款行根据借款人的收入实现时间来决定具体的还款期限，以月租方式或日常经营实现收入的，可选择按月还款；以季租、半年租、年租或其他实现收入周期超1个月的，可选择按季还款。

第十八条 等额本息还款，把经营性物业贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月或季中。作为还款人，每个月或季归还固定金额，每个月或季还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

第十九条 在借款合同中应明确下列事项

（一）若借款人有三次未按期归还贷款本金或利息的，本行即有权依法追偿处置抵押物；

（二）若借款人无法及时足额偿还贷款本息的，本行有权从借款人在本行开立的所有账户中直接扣划。

第九章 贷后管理

第二十条 经营性物业用于自营的，借款人必须在本行开立结算账户，并承诺物业经营收支及其他相关结算全部通过该结算账户办理，经营（出租）收入归行率不低于80%。

第二十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经本行同意并相应归还本行贷款。

第二十二条 经办行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，确保抵押率控制在合理的范围内。若出现抵押物贬值、租金收入下降等可能危及本行信贷资金安全的情形时，应及时预警风险并采取有效风险控制措施。

第二十三条 经办行应指定专人加强贷后管理，严格按照我行《贷款“三查”实施细则规范》等相关制度执行，及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，如发生重大情况，应及时报告。期间如遇信贷人员变动的，必须做好交接工作，重新落实管理责任。

第十章 附 则

第二十四条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行本行《信贷管理基本制度》等相关规定。

第二十五条 本办法由XXXX农村商业银行负责修订和解释。

第二十六条 本办法自印发之日起执行。

第二篇：经营性物业抵押贷款申请书文本

经营性物业抵押贷款申请书文本

1、公司简介

A、包括注册资金、股东及持股比例；

B、属于房地产企业的，说明房地产开发企业资质等级；

C、公司或控股股东简介。

2、经营性物业概况

A、经营性物业地理位置；

B、经营性物业等级，酒店、宾馆类星级，写字楼等级，百货类物业面积，混合业态的物业分别进行说明；

C、经营性物业定位，出租情况包括出租率、租赁合同的租期、租金水平。整体经营情况及现金流情况；

3、贷款要求

A、申请贷款金额、期限、用途；

B、用款计划。

4、抵押和担保的具体措施

A、说明用於本次抵押贷款的物业名称和面积、实际建造成本、评估价值；

B、如果物业已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、名称和面积、贷款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，项目方运用过桥资金还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。

C、担保措施

5、还贷方案

A、还款方式；

B、还款计划等。

6、情况说明

A、公司或有负债及对外担保情况说明；

B、未决诉讼情况说明。

第三篇：中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿

文件编号：农银发〔202_〕244号

关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试

行）》（修订稿）的通知

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下：

一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。

经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。

二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。

在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范围进一步扩大到各直辖市、省会城市（黑龙江、吉林、辽宁、湖南、海南五省除外），宁波、大连、青岛、厦门，江苏苏州、无锡、常州、镇江、南通扬州，以及浙江温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州，广东佛山（含顺德、南海）、东莞、中山、珠海。其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部，准入审批后按权限操作。各行要从业务开办开始坚持高标准、严要求，避免“散、小、差”。通过努力，占据高端商业地产市场，将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务。

三、严格管理，推进业务规范发展。一是规范贷款用途。经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于归还建造该物业的银行借款、股东、关联公司借款和臵换超过项目资本金规定比例以上的资金。若物业为购臵所得，贷款可用于臵换购臵款。要加强调查核实，防止借款人通过关联交易，虚增项目成本，账面价格明显超过市场价格，套取我行贷款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。严格控制抽调项目资本金，限制抽调和分配所有者权益。二是合理确定贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，同时要控制在物业市场评估价值的60％（或账面成本的70％）以内。要合理确定租金收入增长率，经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支。以综合收入还款的，仅限于实力雄厚、现金流充裕的知名企业，出于维护或拓展客户的需要，并且还款来源确定，经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。采用综合还贷的，必须制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实，不得采用一次还款的方式。三是规范评估。经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10％。要科学确定抵押物价值，避免高估。关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜，总行将另行通知。

四、建立健全风险防范机制，保障贷款安全。

一是加强对抵押物的调查。经营性物业往往设有租赁，法律关系较为复杂，要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，避免租赁合同中存在损害我行利益的条款。法律部门应参与对有关合同文本的审查。二是加强阶段性担保管理。对于臵换他行贷款的，应采取必要措施，确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。对于可通过设定我行为第二抵押权人（第一顺位抵押权人），在他行贷款臵换后我行自动成为第一抵押权人的，阶段性担保可不作要求。三是为增强我行贷款保障，还应与借款人签订租金账户监管合同（协议）。租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充，有利于维护我行权益。为进一步强化法律效力，监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证。四是建立再评估机制。在贷款期内，若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况，应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估，确保抵押率在一定比率之内。若抵押物价值贬值，应要求借款人补充抵押物，或对贷款期限、额度、利率重新约定。

由于历史原因，我行在大城市优质物业的市场份额较低，经营性物业抵押贷款品种的推出，提供了一个有力的竞争手段。各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇，按照分类指导的原则，提供差异化的流程服务和风险控制措施，锁定有品牌、前景好、租约收入稳定、产权清晰的优质项目，优先办理，提升我行对优质项目的营销能力。

各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理，在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行（房地产信贷部）。

附件：中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）

二○○六年八月八日

附件：

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）

（二ＯＯ六年六月第一次修订）

第一章 总 则

第一条 为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。第三条 经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。

第二章 贷款对象与用途

第四条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处臵权。

第五条 贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于臵换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购臵的物业，可用于臵换购臵款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章 贷款条件与申请

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备下列基本条件：

1．具有法人营业执照并已办理年检手续；

2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

4．所有者权益原则上在5000万元以上；

5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；

6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；

9．我行要求的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1．经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。

2．地理位臵优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。

3．酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。

4．经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处臵。

第七条 贷款申请。借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码、开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；

（七）借款人对外出租的有关协议、合同；

（八）农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章 贷款额度、期限、利率与科目

第八条 贷款额度。

贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60％，按物业账面成本计算的，贷款额度最高不超过物业账面成本的70％。若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目。对于个别地段优越、效益良好、贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目，可按个案上报总行准入审批后，由分行按权限操作。

第九条 贷款期限。经营性物业抵押贷款期限不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。

第十条 贷款利率。执行总行规定的固定资产贷款利率标准。第十一条 贷款科目。经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。

第五章 贷款的调查和评估

第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估。

第十三条 贷款调查应重点关注以下内容：

（一）物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（二）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处臵抵押物。

（三）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（四）承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。

（五）借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力。第十四条 贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。

第十五条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取10％。

第六章 贷款的审批和发放

第十六条 经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理，与各分行的房地产开发贷款审批权限一致。

第十七条 经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理，执行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》（农银发〔202_〕10号）有关规定。

第十八条 需突破本办法贷款条件、抵押率、贷款额度、贷款期限等规定的项目，由总行准入审批后，按各分行权限操作。

第十九条 贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。

第二十条 经营性物业贷款借款合同中要补充明确，我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款，我行有权视市场形势、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。

第七章 担保方式

第二十一条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

第二十二条 经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60％，以物业账面成本计算的，抵押率不超过70％。

第二十三条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人。臵换他行贷款的，应建立资金专户，确保我行贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第二十四条 借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划。

第二十五条 为防止业主通过修改租赁合同、另行签订长期、低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第八章 贷款偿还

第二十六条 还款方式。在贷款发放前，要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，一般应采取按季（月）结息、按季（月）归还贷款本息的还款方式，即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。考虑到物业的租金回收具有一定的周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，必须制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期（至少按年）落实，不得采用一次还款的方式。

要在借款合同中明确，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成的，应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处臵抵押物等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的，我行可依法处臵抵押物。

第二十七条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息、还款记录良好、物业租金持续上涨的优质物业，在贷款本金归还50％以上后，可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款，按新增贷款管理，由原审批行审批，新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求，且不得超过原贷款额度。

第二十八条 借款人提前还款须提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第九章 贷后管理

第二十九条 经营行与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款或处臵抵押物。

第三十条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同条款约定，是否存在对我行实现抵押权的不利情形，并尽量要求：

1、出租人事先告知承租人，并取得我行的书面同意；

2、承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。

第三十一条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。

第三十二条 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，可采用定期再评估等方法，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及我行贷款安全的情况，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。

第三十三条 分行和经营行应指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，每半年向审批行报告贷款运作情况。如遇重大问题，及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，重新落实客户经理责任制，并及时报告审批行。

第十章 附 则

第三十四条 本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。第三十五条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行《中国农业银行固定资产管理办法》和《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》的相关规定。

第三十六条 本办法自印发之日起执行。

第四篇：光大银行零售经营性物业抵押贷款

光大银行零售经营性物业抵押贷款

零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的自然人或企业法人（房地产开发企业除外）发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；

2、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处置权；

4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

5、用款企业（如有）须满足法人借款人的相关规定；

6、我行要求的其他条件。

（二）法人借款人

1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；从事行业如需政府部门批准的须经政府有权部门核准；

2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，近两年贷款卡征信无不良记录且当期无逾期贷款或垫款；

4、能够出具股东（或董事会）有效决议及签字样本，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；

5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

6、其法定代表人须满足自然人借款人的相关规定；

7、我行要求的其他条件。抵押经营性物业具备的基本条件 商业营业用房

1.已竣工验收合格，并取得房地产所有权证明；

2.属于成熟大型社区的底商或社区商铺、位置较好的临街商铺；或已经营多年并形成良好的商业氛围的商业街商铺；

3.临街商铺、底商或社区商铺已投入经营时间需在1年以上，商业街商铺投入经营时间需在3年以上； 4.房产为独立间隔式或独栋商铺； 5.房龄不超过25年；

6.优先选择金融机构及电信经营网点、国内外知名连锁品牌等租赁相对稳定的，未出现长期空置的商业营业用房；

7.抵押房产需与我行经办网点在按行政区域划分的同一城市内； 8.房产证用途为办公，实际用途为商业的物业底层（不超过三层）视为商业营业用房业务处理；

9.严禁叙作土地用途为工矿仓储、租赁的，房产证上用途为厂房的，以及用于涉嫌“黄、赌、毒”等具有社会不良影响的洗浴、歌舞等的商业营业用房业务。

10.土地获取方式原则上应为出让形式。对于土地性质为划拨的，在同时满足以下条件的前提下方可办理：

（1）房产地理位置优越，原则上应地处市区较中心位置；（2）须经当地房地产管理部门征询确认可进行上市交易；（3）在计算抵押率时，在房产价值中扣除土地出让金；（4）在我行预存不低于土地出让金额的保证金。

贷款用途

归还他行未结清贷款本息；或可提供资金用途证明材料的，且现行法律法规及国家有关政策未明确禁止的正常用途。

授信金额及抵押率

（一）授信金额

1、自然人借款人单笔贷款金额/额度授信原则上不超过5000万元；企业的股东或法定代表人在企业法人作为共同借款人的前提下，采用企业所有的物业抵押担保的，可申请不高于人民币3000万元的个人经营性物业抵押贷款；

2、房产为商业营业用房的，单笔贷款及额度授信项下所有提用贷款的还款本息总额不超过抵押物业预测租金收入总额剔除由借款人（出租人）交纳的物业管理费及营业税后的85%。

（二）抵押率

抵押物业价值应采取正式评估，评估机构须选择我行指定的评估公司。一般商业房产的抵押率不超过50%。

授信期限

授信或贷款期限最长不超过12年。

还款方式

还款方式包括按月（季）等额本息及等额本金、按月还息按季（半年）还本六种（按月还息按半年还款的贷款期限＞6个月）。采用按月还息按半年还本的还款方式须满足租金支付频率与还款频率一致且与承租人须签订《三方租金监管协议》。

提款方式

单笔贷款可采取分次提款的方式放款，但须在六个月内提完款项。借款人在申请及签订借款合同时须明确分次提款的贷款用途及提款金额，并在贷款审批通过及授信条件落实完毕后，即进行首次提款。

第五篇：经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见

（试行）

第一章 总 则

第一条 依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。

本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。

第二条 本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：

（一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。

（二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照

—1— 授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。

（三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。

（四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。

（五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。

第二章 基本准入条件

第三条 经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：

（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。

（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。

（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，— —2 无不良记录。

第四条 经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：

（一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。

如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。

如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。

（二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。借款人须在我行开立销售收入/租金收入等监管账户，签订最高额质押合同和应收账款质押登记协议，并在人行应收账款质押登记系统中进行登记公示，确保贷款期内借款人从抵押物业经营取得的收入全部质押给我行。

贷款期内，借款人从抵押物业经营取得的相关收入均须进入

—3— 监管账户管理，所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流必须优先用于归还我行贷款。

（三）抵押物业的产权人（借款人）与经营人非同一法人的，经办机构须详细核实委托经营方式、委托经营期限、经营收入管理和分配等，确保贷款期内经营权和经营模式的稳定，确保产权人（借款人）从抵押物业取得的所有收入按前述第五条第二款要求执行。

产权人（借款人）和经营人须同时承诺，抵押物业的所有权和经营权发生变动（包括但不限于转让、投资、质押、股东变动等），须经原授信审批机构审核同意或提前结清贷款。

（四）针对抵押物业设立的抵押、应收账款质押、收入账户监管等事项，必须告知全部承租人和经营人。

（五）抵押物业应办理相关财产保险，保险第一受益人为我行。

（六）如果组成银团贷款，应按《我行银团贷款业务管理办法（202_年版）》操作。

（七）满足我行规定的其他贷款条件。

第三章 贷款用途、期限和利率

第五条 经营性物业抵押贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求，必须符合国家法律法规和相关行政主管部门、监管机构以及我行的各项制度和规定，不得流入违规领域。

第六条 借款人为房地产开发企业的，贷款只能用于抵押物 — —4 业除资本金以外的建设投入，资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求。如该项建设投入已由银行开发贷款或股东（关联方）借款解决的，则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东（关联方）借款。其中用于偿还股东（关联方）借款的贷款资金，严禁被股东（关联方）用于支付土地出让金或其他违规领域。

第七条 合理确定贷款期限和还款方案。贷款期限原则上最长不超过10年，按现金流测算情况制定合理的分期还款计划（争取均衡还款），至少每半年还款一次。

第八条 贷款利率按我行相关规定和市场价格确定。

第四章 抵押物

第九条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时，应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料。

抵押物业需具备以下条件：

（一）抵押物业必须已完成竣工验收，并已投入商业运营，其剩余使用期限原则上不少于15年。

（二）抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证（两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权）。抵押物业土地使用权须为出让方式取得，土地使用权人与房屋所有权人一致。抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致。

—5—

（三）抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内，状况良好，可单独处臵，具有良好的变现能力。其中标准厂房除满足上述条件外，还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内。

第十条 放款前已取得房屋所有权的，须办妥房屋所有权（含对应土地使用权）抵押登记后方能放款，抵押率按我行相关规定执行。

如放款前未取得房屋所有权证，在满足以下四项条件的前提下，可先办理在建工程（含对应土地使用权）抵押登记，并在我行允许的期限（应不超过当地房管部门规定的办证期限）内办妥房屋所有权抵押登记。授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示。

可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为：

（一）抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定；

（二）当地可办理完善的在建工程抵押登记；

（三）在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期；

（四）抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕。

放款前未取得房屋所有权证，且不能满足上述四项条件的物业，不得接收为我行抵押物。

第十一条 抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告，确定抵押物业的价值。

— —6 第十二条 分行应对抵押物实地走访，了解周边市场环境和商业氛围，现场检查抵押物业的经营和使用情况，判断评估价值是否合理及可变现能力。对评估价值虚高、变现能力弱的，应审慎接受为我行抵押物业。

第十三条 调查抵押物业未付款项，对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款（未到期的质量保证金除外）等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

第十四条 对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

调查抵押物业是否有司法限制，对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业，不得接受为我行抵押物。

第十五条 贷款期间，根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度。对市场价值下跌明显的抵押物业，应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款。

第十六条 对抵押物管理未提及的相关要求，按照《我行授信押品管理办法》和《我行授信押品操作细则》执行。

第五章 附 则

第十七条 经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行各项规定执行。

第十八条 对于本指导意见中未尽事宜，各分行应在本管理办法的框架内，结合当地相关管理制度和市场特点，制定具体的

—7— 实施细则。

第十九条 本指导意见由我行股份有限公司制定、解释和修订，自发布之日起执行。

— —8