第一篇：案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比(DOC)[大全]

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）

核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：

长沙解放西路万达（悦荟广场

说到第一代万达，有一段往事不可回避。202_年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。202_年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

第二代万达：

武汉江汉路万达（悦荟广场）

第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于202_年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。总建面约13万m²。物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货；

B栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主；二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电；

C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主；二层为万达影城。

B座：

物业规划

楼层层高

5m

商业

临街面

长100m

宽80m

水平/垂直人流组织

1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

货流组织

2部货梯

公共空间

主通道宽4m 次通道宽2.4m

业态分布

楼层

业态

代表品牌

服装零售、餐饮

电玩

嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城

零售

沃尔玛超市

零售

工贸家电

C座：

物业规划

楼层层高

2F：9米

商业临街面

160米

水平/垂直人流组织

2部扶手梯，7部消防步梯

货流组织

1部货梯

公共空间

走廊宽4米

业态分布

楼层

业态

代表品牌

1F

零售、餐饮

搜衣廊，D调男装，港堂木桶饭

2F 餐饮、休闲娱乐

顺香餐厅，万达影院

B座一楼平面分布图 C座一楼分布图

B座一楼租金：300-600元/㎡/月 C座一楼租金：400-1300元/㎡/月

笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。

江汉路万达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货；B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院（年票房排进全国十强）。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。

二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代万达：

第三代万达组成示意

万达集团吸取了前两代万达广场（项目招商信息）开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

室内步行街规划：

室内步行街规划要点

宜昌万达室内步行街模型图

万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。室外步行街规划：

如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。

例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在202_年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。202_年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者202_年202_年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。

武汉菱角湖万达规划图

襄阳万达规划图

宜昌万达规划图

第四代：武汉中央文化区

关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。

中央文化区总体规划

项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：

汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。

万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。

万达广场（项目招商信息）全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。

奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。

智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。

高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。

汉街：

中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合（楚河），打造的一条亲水景观休闲街。

汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色，但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“药圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化。汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。

相比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。

结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速复制。万达从实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题。对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，目前还有待检验。总而言之，我越来越相信，商业地产更像是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴！

第二篇：一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）

近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：

长沙解放西路万达（悦荟广场）

说到第一代万达，有一段往事不可回避。202_年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。202_年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

第二代万达：

武汉江汉路万达（悦荟广场）

第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于202_年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。总建面约13万m²。物业组成及业态分布：

A栋为自持物业，引进大洋百货；

B座一楼平面分布图 C座一楼分布图

B座一楼租金：300-600元/㎡/月 C座一楼租金：400-1300元/㎡/月

笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。

江汉路万达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货；B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院（年票房排进全国十强）。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。

二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代万达：

第三代万达组成示意

万达集团吸取了前两代万达广场（项目招商信息）开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

室内步行街规划：

室内步行街规划要点

宜昌万达室内步行街模型图

万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。室外步行街规划：

如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。

例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在202_年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。202_年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者202_年202_年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。

武汉菱角湖万达规划图

襄阳万达规划图

宜昌万达规划图 第四代：武汉中央文化区

关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。

中央文化区总体规划

项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：

汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。

万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。

万达广场（项目招商信息）全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。

奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。

智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。

高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。

汉街：

中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合（楚河），打造的一条亲水景观休闲街。

汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色，但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“药圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化。汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。

相比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。

结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速复制。万达从实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题。对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，目前还有待检验。总而言之，我越来越相信，商业地产更像是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴！

第三篇：万达广场四代规划对比

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）

赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://www.teniu.cc 202_年11月19日16:42 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。

近年来万达（专题阅读）的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：

长沙解放西路万达（悦荟广场）

说到第一代万达，有一段往事不可回避。202_年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（专题阅读）（相关干货）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。202_年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

第二代万达：

武汉江汉路万达（悦荟广场）

第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于202_年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。总建面约13万m²。物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货；

B栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主；二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电；

C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主；二层为万达（专题阅读）影城。

B座：

物业规划

楼层层高

5m

商业

临街面

长100m

宽80m

水平/垂直人流组织

1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

货流组织

2部货梯

公共空间

主通道宽4m 次通道宽2.4m

业态分布

楼层

业态

代表品牌

服装零售、餐饮

电玩

嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城

零售

沃尔玛超市

零售

工贸家电

C座：

物业规划

楼层层高

2F：9米

商业临街面

160米

水平/垂直人流组织

2部扶手梯，7部消防步梯

货流组织

1部货梯

公共空间

走廊宽4米

业态分布

楼层

业态

代表品牌

1F

零售、餐饮

搜衣廊，D调男装，港堂木桶饭

2F

餐饮、休闲娱乐

顺香餐厅，万达影院

B座一楼平面分布图楼分布图

C座一

B座一楼租金：300-600元/㎡/月

C座一楼租金：

400-1300元/㎡/月

笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。

江汉路万达（专题阅读）（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货；B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院（年票房排进全国十强）。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。

二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代万达：

第三代万达组成示意

万达集团吸取了前两代万达广场（专题阅读）（相关干货）开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

室内步行街规划：

室内步行街规划要点

宜昌万达室内步行街模型图

万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。室外步行街规划：

如果说万达（专题阅读）的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。

例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在202_年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。202_年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者202_年202_年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。

武汉菱角湖万达规划图

襄阳万达规划图

宜昌万达规划图

第四代：武汉中央文化区

关于第四代万达（专题阅读）广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。

中央文化区总体规划

项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：

汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。

万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。

万达广场（专题阅读）（相关干货）全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。

奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。

智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。

高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。

汉街：

中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合（楚河），打造的一条亲水景观休闲街。

汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色，但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“药圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化。汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。

相比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。

结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速复制。万达从实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题。对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，目前还有待检验。总而言之，我越来越相信，商业地产更像是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴！

第四篇：城市综合体“万达广场”价值研究报告详解

城市综合体“万达广场”价值研究报告

侯伟 202_/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式

在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。

城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。

二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹

创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。1.定位中端市场

依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。2.“订单地产”招商模式

万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。3.专业管理团队

万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

4.202_年报相关简要分析

根据万达商业地产202_财年年报显示，202_财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。

从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。三．“万达广场”城市综合体盈利分析

万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。1.以售养租形式把握现金流平衡和持续

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。2.完整的经营价值链

从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。3.地方政府对万达集团的支持和信任

地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。

地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 202_ 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。4.拥有大量优质商业资源

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂

除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

5.202_年报相关简要分析

表格截取自202_万达商业地产公司年报 202_年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。

从数据中能够看到，202_年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。202_年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。

四．万达广场城市综合体的价值研究 1.特殊的功能复合性

城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性、整体功能复合型。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。2.物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。3.辐射力巨大，规模效应明显

以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。4.202_年报相关简要分析

截至202_年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。202_年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。202_年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。202_年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。五．城市综合体面临的主要问题

城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。六．结论

城市综合体创新商业地产模式的出现，为商业地产的发展带来了新契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团构建的万达广场全新城市综合体商业地产模式，以给人全新感受的姿态出现在中国各大城市，城市综合体的未来将对一个城市的未来产生巨大影响，不久的将来，万达城的遍地开花将会对整个万达商业地产的发展锦上添花。

第五篇：城市综合体(含地级市)的商业规划与中美百货比较研究专题训练(暨考察五角场万达城市综合体)

城市综合体(含地级市)的商业规划与中美百货比较研究专题训练

暨考察五角场万达城市综合体时间：202_年6月28日-29日地点：上海五角场快捷假日酒店（四星）

【组织机构】

中国管理资讯网房地产频道（http://fdc.21ask.com）

【详查】 请登陆中国管理资讯网房地产频道

【参会对象】

 主管城市规划建设的政府部门、社区商业综合体项目的各大房地产开发商

 省城和地级城市综合体开发商、设计院 等

 各级百货公司总经理、副总经理、营销总监

【报名方式】

025-68698690,68698693,66893170 ***(24H)

【学习费用】

2980元/人(包含考察费、顾问费、培训费、资料费、午餐费、场地费、以及茶水等)赠送：前10名报名者赠送价值500元商业地产营销策划大全一套

【友情提醒】

欢迎学员带上方案前来听课，鼓励学员提前将项目规划设计方案和问题在报名的同时提前提交，与会专家将提前帮助您进行分析和准确工作，确保学员满意度。

【课程收益】

本次课程将为城市综合体开发创造巨大价值 提升中国综合体策划和设计到亚洲前沿水平为中国数十个省城综合体和数百个地级城市综合体提供实战借鉴

商业建筑策划与城市合体及购物中心招商珠联璧合 华润万象城、东方时代广场、深圳海岸城等项目策划与招商经验与教训值得借鉴，分享美国拉斯维加斯时尚秀购物中心与六本木新城最新考察与研究成果

本次课程将用21日晚上的时间实地考察五角场万达城市综合体

邀 请 函

【课程背景】

通过美国和日本一流综合体考察以及三年多的系统研究，杨宝民先生在国内综合体项目操作和研究取得丰硕成果，能够有针对性帮助国内客户选择参考标杆，指导创新方向。

城市综合体是新的发展趋势，在世界一流综合体考察成果消化和创新方面，杨宝民先生一直走到前列，通过六本木案例的深入研究，新摩尔完成了上海、长沙等数个大型综合体项目策划与招商，建筑策划与商业规划案例，将我国城市综合体开发和运营提升到新的水平

对于综合体的特征与运营规律，我们进行了系统的总结，提炼了提升商业综合体价值的四个方法，通过案例分析论证了方法的有效性。

针对地铁、城市轨道交通不同综合体特点，我们给出针对性解决方案，追求商业规划与建筑规划的最佳匹配。

我们不仅北京上海和省城在发展购物中心、商业街区、酒店等综合体项目，而且发达的地级城市也普遍在开发综合体项目，如何避免低起点开发，提高项目成功率，培养一批理论和实际兼备的高级人才，我们的课程将给予满意的解答。

【课程大纲】

第一天课程安排：

商业综合体开发的方法论介绍日本与中国城市综合体项目的启发

一、城市综合体特点与开发的方法

二、东京六本木城市综合体（含地铁购物中心）

深入研究了六本木开发动机和物业组合方式的创新，详细介绍了城市综合体的联合开发方式，业态组合特点，建筑规划设计特点，介绍了日本地铁购物中心的VMD特色，商业设施规划与立体停车方式的运用。对世界一流城市综合体成果进行了多次消化和创新，成功运营国内多个实际项目之中

三、系统介绍了杨宝民先生总结的综合体价值挖掘方法

针对上海交通枢纽型城市综合体，长沙30万平方米购物中心等城市综合体介绍商业规划与建筑策划的同步的成功案例

四、维加斯主题综合体

针对国内主题购物中心和酒店综合体发展进行比较分析，系统介绍了我国地级城市综合体操作的具体盈利模式创新方法

五、难波城城市综合体的规划设计特点与运营管理

大阪难波城是美国捷得设计的极具特色城市购物中心类似北京西直门交通枢纽综合建筑项目

获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖

日本购物中心考察成果在国内应用实例

六、长沙综合体策划与招商通过案例讲授社区商业招商内容

现代商业步行街的开发与经营创新

一 商业步行街的发展特点

二 国内商业步行街的发展水平与存在问题

三 商业步行街的整体运营策划

1、理念设计、文化定位、发展规划

2、洋流学说与商业步行街布局

3、商业步行街的经营管理

四、商业步行街的发展规律

1、室外步行街

2、室内步行街

3、社区步行街

五、商业步行街的设计与改建设计方法

六、商业步行街的策划咨询服务

成功的商业街区标杆———美国环球影城商业街

◆案例分析>商业综合体项目策划案例。深圳东方广场综合体项目、长沙奥林匹克综合体项目（千亩大盘社

区和大型购物中心、商业街区、五星级酒店）

地级市综合体的开发规律

一、我国地级市的消费特点

二、地级市商业综合体的选址

三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点

四、地级市商业综合体的建筑策划-以徐州和苏州为例

五、地级市商业综合体招商与运营管理特点

1、香港地铁购物中心研究成果及徐州城市综合体的业态组合研究成果

香港又一城和青衣城

2、泉州40万平方米城市综合体商业建筑方案设计

泉州项目鸟瞰图 泉州综合体街区图

案例讨论与互动

讨论学员城市综合体项目及其存在问题

实地考察上海五角场万达城市综合体

第二天课程安排：

购物中心VMD体系――以美国拉斯维加斯时尚秀和凯撒购物中心案例

一、VMD含义

二、购物中心VMD范畴与体系

三、白领特色购物中心的建筑策划－拉斯维加斯凯撒宫购物中心案例

四、白领购物中心的业态组合与VMD---以fashion show 购物中心为例

奥特莱斯购物中心开发与经营

从国际化视野看奥特莱斯业态在中国发展

一、OUTLET业态的由来和优势

二、美国、日本奥特莱斯业态的发展

三、北京燕莎奥特莱斯的发展经验与教训

四、上海奥特莱斯发展的成功经验

五、新摩尔商业管理公司服务奥特莱斯项目的策略

1、美国新泽西花园奥特莱斯购物中心

2、美国开放式购物中心案例――夏威夷购物中心介绍

现代百货的选址要求及案例分析

一、百货分类及其选址要求

二、高档百货选址要求

三、流行时尚百货选址要求

四、选址的案例——分析成功与失败原因

美国百货创新经营与中美百货比较研究

分析中国城市综合体和购物中心的主力店选择问题

美国纽约SAKS第五大道百货连锁经营研究

一、美国纽约SAKS第五大道百货企业历史

二、纽约SAKS百货经营品牌特点与盈利分析

三、第五大道百货旗舰店

四、SAKS第五大道百货的电子商务体系

五、纽约SAKS第五大道百货的服务体系

六、SAKS第五大道百货的连锁经营

连锁经营研究――在细分的服饰市场中寻找自己的奶酪

一、内曼.马库斯的发展历史－家族连锁企业的典范

二、内曼.马库斯的品牌策略

1、举办欧洲文化周2、颁发时尚行业的内曼.马库斯奖

三、内曼.马库斯领导层变迁与盈利策略

一个商店两种顾客群体

四、内曼.马库斯的连锁经营策略

1、上市经营

2、在扩张中寻求平衡

五、内曼.马库斯的高档服饰旗舰店

六、内曼.马库斯的运营体系

1、服务理念与策略

2、以顾客为核心的经营体系

顾客服务特色鲜明的美国诺世全百货研究

一、家族连锁商业的成功案例

二、鞋业商店连锁经营

三、NORDSTROM综合百货的VMD特色

四、旧金山诺世全百货的顾客服务特点

五、NORDSTROM的开设新店策略

六、对中国专业特色百货的启发

【专家背景】

杨宝民:中国管理资讯网()特聘专家，中国商业地产联盟专家委员,清华大学与新加坡国立大学合办之国际商业地产运营班主讲专家,清华大学与中国商业地产联盟合办之商业地产总裁班客座教授。作为中国首批研究购物中心与商业步行街运营的专家，是旅游及商业地产、百货经营与电脑应用复合型高级管理人才。

曾任茂业百货（集团）公司副总经理，王志纲工作室高级策划师，沿海集团沿海物业管理总公司总经理，新世界地产集团公司营销策划总监，解放军测绘学院博士生指导小组老师。为国内数十个商业地产项目提供专业服务，培养一批优秀商业地产人才,目前正在组织长沙系列购物中心和大盘开发与运营。

202_年带领百货团队创造过连续三天日销售额202_万元记录（3万平方米单店），202_年成功筹建深圳经营业绩一流的华强北东方时代广场8万平方米购物中心。

202_年3月获邀出任第二届中国商业地产领袖峰会（广州）主讲专家。4月，9月出任中国西部住博会商业地产主讲专家。8月担任厦门商业地产专题研讨会主讲专家。

202_年担任盛世联邦广场首席专家，主持大型商业地产论坛，取得圆满成功。

杨先生系统考察总结了香港地铁商业物业经验，同时专门考察了日本与韩国地铁商业物业，主持策划

深圳地铁商业物业。已经完成青岛辽宁路颐中银街购物中心１３．８万平方米商业规划与经营管理顾问。杨先生正在操作的三大项目：上海47万平方米城市综合体、长沙奥林匹克花园３０万平方米购物中心与商业街区（综合体）、大庆油田昆仑集团达源公司大庆购物中心１５万平方米（紧邻100万平方米大社区）