第一篇：提醒购买二手房的朋友,注意中介存在的猫腻

提醒购买二手房的朋友，切身体会分享一下

如果你再买房一定不要急躁更不要盲目相信中介的话语和给你无形中说的小道消息关于20%征二手房税的内容。

1、首付和合同问题：在通过中介和卖房者签订协议的时候，一定注意合同内容：A、卖房者房产证一定要见到证在签合同和押金，如果说是在银行抵押千万不要签，因为到时候房东在你交押金之后，会让你交你的剩余的首付款来帮他去银行解压，这时候你会非常被动，因为你的押金交了，而中介也不会站在你的立场为你考虑，关键卖房者会提出过分的条件，以欠银行的贷款过多，自己的钱不够，让你多付首付来帮他把房产证解压出来，让你买房的预算透支。即使这样你把房产证解压出来，再往后房东在提出什么过分的要求，因为你的首付款都已经给他了，你也迫于卖房者的压力委曲求全的答应他的其他要求，建议如果在没见到房产证的时候千万不要签订什么所谓中介的合同，即使签订也要在补充协议上备注上：如果到时候过户，房东因为种种原因和条件不能提供房产证的时候，中介必须替卖房者承担违约责任，把前期交的押金中介无条件垫付给卖房者，中介自己去追回买房者交给卖房者的押金。（因为中介有义务保证房源的真实性，否则干嘛给他中介费）

2、落实买户口问题，在交首付的时候一定要签下户口在最迟时候迁出，否则需要承担什么违约责任。其次要写明卖房者在过户完毕后在多少时间之内搬出去，并且注明违约责任。这些内容不要听信中介所谓的这个在过户之后就自动办理或没事，真正到交完首付而合同没有注明违约责任时候，过户之后，中介没有任何责任不会管你这么多破事，所有的纠纷只是你和卖房者之间的纠纷，你会非常的无助和气愤。

3、贷款问题：如果你让中介跑贷款手续就无所谓了，但是如果你想自己跑贷款，省下中介贷款收的手续费的时候，你要注意了，千万不要听信中介的走哪个银行贷款，除非你有非常硬的关系，否则你自己去跑的时候银行审理贷款程序的人会把你的事情推到中介那里，让你必须走中介，不走中介，中介给你办理贷款手续。毕竟中介和银行是长期合作的关系，不可能因为你一个单子的业务而损失一个客户。想省下中介贷款的手续费，最好的办法是和房东约好，自己去找有认识人的银行自己去，不要去中介推荐的银行去做贷款。

4、在过户的时候卖房者提出要签剩余房款欠款条，必须中介做担保人，如果到什么具体日期没有把剩余房款还上，担保人必须承担相应责任，而如果你当时跑银行做贷款审批手续没有通过中介的话，那么中介会以你当时没有通过中介贷款而不给你做担保，即使你也明白银行手续你都跑完了，只要你的房产证的他权证送到银行一般三天内银行贷款就下了，他也会种种理由不过问你和卖房者之间的这种纠纷，只有你答应中介给他贷款中介费的时候，他才会帮你签担保人，即使他没有帮你跑银行手续，他也想额外的多收你的中介费。。这期间的事情只有中介明白，只要银行审批过了，那么银行只差房产证的他权证，只要他权证到位贷款很快就下。

5、房产证的问题：当你的过户的时候中介会告诉你如果正常程序可能在你过户交税完毕后房产证一般14天才能下来，如果你急着用房产证或其他，中介会推荐你让你交500块钱他找人去办所谓的快证，他承诺如果你交500块钱他会在三天之内让你的房产证就下来。其实正常程序房产证三天之内都能下来（规定十日内），他这是额外赚你不懂行的钱门外汉的血汗钱，然后拿着产权证再去办理他权证三天后才能办出，不要相信中介的片面之词，三日之内中介神通广大也和我们一样只能把房产证拿出来，然后再去花费三天时间去办理他权证。

6、办理他权证时，银行会委托评估公司去评估你的房价，而中介会告诉你评估公司会收你千分之四的评估费，其实不然，你自己去评估公司，评估公司对个人说评估费千分之四，但是可以讨价还价的。一般情况评估一次的价格在500——1000元范围内，看你怎么去讲价。中介往往会在评估上在黑你一笔钱。

综上所述：往往我们没有去中介看房子的时候，看他们贴的收费内容，往往简单的以为就那些，其实中介会在你们开始办理过户的过程中想法设法的去赚小钱。中介费房价1%+贷款额的1%+银行评估房价0.4%+办理快证500

第二篇：二手房中介存在的问题

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文



一、德州市二手房中介发展现状.............................................................................................1 

二、德州市202_年二手房中介交易过程中存在的问题.......................................................1 (一)隐瞒顾客，阻碍买家房主交流........................................................................................1 (二)偷换概念，合同条款模糊不清.......................................................................................2 (三)违章收费，中介服务名不符实.......................................................................................2

(四)市场杂乱，二手房质量难保障.......................................................................................3 

三、针对二手房中介存在问题的解决对策.............................................................................3

(一)维护权益，拒绝有隐瞒的交易........................................................................................3

(二)注意陷阱，事先熟悉必备流程.......................................................................................4 (三)了解实况，选择知名诚信中介.......................................................................................5 参考文献.....................................................................................................................................7

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文

德州市二手房中介交易中的问题及解决对策

摘要：随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案。

关键词：二手房中介 现状 问题 解决对策

一、德州市二手房中介发展现状

据有关资料显示我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势，企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。随着一手房市场的褪温，二手房越来越受到了现代城市居住者的欢迎。

其实现在德州市不少企业投资者都发现了二手房市场的巨大潜力。有资料显示，在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而中国这个比例还不到40%，可见中国二手房市场发展潜力巨大。不看全国的大市场，实际上，从近几年德州市二手房市场交易量看，二手房主导地位已逐渐显现。据了解，在202_年以前，杭州一手房销售量与二手房交易量之间相差悬殊，两者成交量的比例为10∶1。但之后几年，两者交易量逐渐拉近，202_年，德州市一手房与二手房成交量比已为2∶1。202_年,据透明售房网成交数据显示，202_年3月份德州市二手房交易势头直逼一手房，甚至4月份德州市二手房交易量首次超过一手房。

二、德州市202_年二手房中介交易过程中存在的问题

(一)隐瞒顾客，阻碍买家房主交流

交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的,但卖

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文

方从自身利益出发,往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒,并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响二手房的正常交易。



(二)偷换概念，合同条款模糊不清

现德州市内不少中介被举报与客户签订霸王条款以及模糊的协议约定，还有各种模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。像202_《每日商报》上刊登了一则类似的情况，双方在签订《认购书》时，《商品房买卖合同》的条款并没有形成，买家不知道《商品房买卖合同》的内容，等到《认购书》约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。因此开发商常常凭借《认购书》，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受《商品房买卖合同》当中不平等的“霸王条款”。

不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为20%。而对于何种情况下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。



(三)违章收费，中介服务名不符实

在德州各类报刊经常会读到这样的披露文章，中介靠政策空白强收诚意金，许多人深受其害，不交钱不看好房子或根本就不把收费项目写在文本上，交易未谈成先收中介费，附加服务费还有一大堆单凭中介的一己之词，消费者就得掏钱。在房子过户、抵押贷款等环节，普通消费者几乎无法弄清楚每个项目该交多少服

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文

务费，也弄不清楚二手房交易的真实状况。一些二手房源信息都掌握在房产中介公司手里，售房和购房的市民根本不知道房价的具体情况，有些中介公司就借机抬升二手房价。

除了赚差价和违规收取劳务费，眼下二手房中介服务费还存在收费混乱的状况。不少市民希望有关部门能够制定一个收费标准，如过户代办费等该不该收、收多少，除佣金外该收哪些费用、收取多少，力求更标准更规范。房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。

(四)市场杂乱，二手房质量难保障

目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。

在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。而现在许多中间商因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被购买者忽视。

三、针对二手房中介存在问题的解决对策

（一）维护权益，拒绝有隐瞒的交易

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件,这点很重要。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是必不可少的。按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于我们购房者而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文 的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文

一些正规中介机构会免费提供专业评估，为确定售价提供参考；签订协议，中介机构验证核实房屋，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介签订买卖合同；过户结算 协议签订后，由中介机构协助办理产权变更，买卖双方缴纳相关税费，办理过户手续，三方进行结算，如果买家需要贷款，由中介机构协助办理。



（三）了解实况，选择知名诚信中介

房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。如果在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。

不规范中介通常不具备完善的工商营业执照、资质证书、备案证明等相关手续，从业人员素质和自身抗风险能力低，不重视企业品牌，这样类似的中介千万不能选择。购房前应了解开发商的信誉和所开发的楼盘，实地查看他们开发的楼盘，了解已入住业主的意见，必要时可以自己或委托律师到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。选择正规中介机构 买卖双方要选择一家规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

(四)政策调控，监管预收款、合法收费项目

除了购房者提高购房的警惕，政府也需要发挥出调控作用，利用起政策手腕政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。还有一种可取的办法就是建立房地产中介和执业人员的信用档案制度，我国房地产中介服务行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。为了促进我国房产中介行业健康发展，建立和完善房地产中介

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文

信用档案制度是非常有必要的，公示企业信用情况(包括业绩和不良记录)，使守信企业和失信企业均大白于天下；统一数据平台，使房地产中介信用档案系统信息商业化、社会化、市场化；同时也要对其执业人员建立信用档案，实行跟踪管理，将其经营业绩，不良行为等计入档案，并以此作为考核的依据。以加强行业自律。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。中介低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为，没收违法所得，情节严重的停业整顿；擅自对外发布房源信息的，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款„„《房地产经纪管理办法》是房地产行业第一部专门的全国统一管理法规，4月份开始，中介的各种行为有了衡量的硬杠杠。

虽然现对于二手房中介都未有系统性的行业规范，但我们可以借鉴美国的经验，在美国，如果发现房产经纪人在其业务活动中有不实陈述，虚假承诺，以非法手段取得执照，有不良行为记载等行为，都会受到暂停或吊销执照的处罚，更可能受到诉讼。如果发生损害当事人的欺诈行为，不但因赔偿而倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。如消费者能够自觉提高维权意思，适当得了解二手房交易所需的条款，就可更有效地避开二手房中介所设的陷阱，对于一些情节严重的不守信用的企业和个人,当通过道德的力量很难起作用时，可以出台一些与信用相关的法律,用法律约束不守信用者,并让严重失信者为其行为付出相应的代价，这样一来二手房买卖将越来越利民，中介行业也会渐渐步入规范。



山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文

参考文献

[1] 朱静芬.二手房交易安全与技巧[J].检察风云,202_,第1页

[2] 刘淑芳.浅析二手房市场现状及存在的问题[J].活力, 202_,第3页

[3] 刘巧芹,郭爱请,张清军,李子君.二手房交易税调控效果及税收调控策略研究[J].改革与战略, 202_,第8页

[4] 二手房交易哪些环节需公证[J].理财周刊月末版,202_,第5页 [5] 邓文安.国内二手房贷款买卖的相关问题探讨[J].现代商业, 202_,第6页 [6] 蒋天雪.房地产中介法律规律的重要性[J].中国商界,202_,第7页 [7] 马曙光,马慧娟.二手房交易陷阱分析[J].科教导刊, 202_ ,第5页 [8] 陆华[Z].人民日报海外版, 202_,第4页

第三篇：不通过中介购买二手房的注意事项

不通过中介购买二手房的注意事项

二手房的 买卖并不一定必须通过中介机构，买卖双方可以直接进行交易。对买方来说，必须首先了解房屋的权属情况，是否有抵押等，以及核实出卖方的身份以及有 无权利处分该房屋。在签订合同时，需要对合同的诸多条款，如价款的支付方式和时间，产权的过户、交房时间、原业主户口何时迁出等问题进行详细的约定，尤其 是违约条款的约定要明确。

1.交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。

2.交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租 人，侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质 量瑕 疵。

3.交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

4.交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。

5.产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。

6.贷款风险。现二手房交易中，银行多只与有合作关系的中介机构进行贷款。

（一）买方最需注意的是：

第一、看房。首先看房时，一定要看该房屋所有权证，了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。如果是房改房，还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。其次还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是，还需了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书。最后，还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。

第二、签订合同。一切承诺都需落实在合同上，以便将来产生纠纷时有据可查。第三、注意付款方式。最好是在过户当天支付。办理过户手续时，只须将买卖双方所需的证件备齐，按照房管局的流程去办理即可。

（二）买方自行评估二手房价格：

最近，二手房指导价的出台，也给二手房交易双方较为明确地指引，交易双方可以依据二手房指导价作为参照，同时再利用市场比较法，将自己的物业与周边物业价格做比较。

第一步、搜集交易实例。购买者可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例；

第二步、进行交易修正。一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素）、权益状况修正（土地使用权年限）和实物状况修正（新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素）三方面。

第三步、求取比准价格。需要考虑的因素有：房屋位置、建筑年代的相对折旧、楼层、朝向、装修、暖气和燃气。

以上便是关于通过中介公司和不通过中介公司购 买二手房需要注意的相关事项，希望本文对您有所帮助。中介公司对房地产经纪业务的办理十分的专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。但是如今也有黑心中介的存 在，所以在选择中介时，您需要谨慎。而不通过中介公司，您可以了解相关购房的程序事项，如有不明白的尽量咨询相关房地产方面的律师，律师也会知道您购买二 手房，并且为您提供相关的建议。

其实，对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说，比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务，其中既有纯粹办证业务，也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。

纯办证的话，目前收费普遍在300~400元/套左右;而如果是综合业务，由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤，因此收取的费用约为普通中介费的8折。

“我最近要买房，正好朋友有套房子打算出售，户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交，房产过户应该怎么办理?”日前，读者范先生打来电话询问。像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户，就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。交易 一套七八十万元的二手房，单方的中介费在七八千元左右，一些购房者觉得中介代理费高，宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。房产过户到底怎么 走?有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。当然，如果不怕麻烦，也完全可以自己来。房产过户交易分八步走从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。

第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。

第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

两个细节一定要注意由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。

关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时，屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。

其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。

在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。

业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。

第四篇：二手房中介房屋预定委托协议-购买

四川满城房地产经纪有限责任公司

四川满城房地产经纪有限责任公司

第五篇：通过中介购买二手房过户流程及相关费用

通过中介购买二手房过户流程及相关费用

第一步：核身份、交定金、签合同

签合同前首先要核实房主身份是不是该房权的所有人、房主的户口是否在该房产上、房权是否有抵押等情况；其次仔细看好合同内容，约定评估费是谁负责，如果房主有二套住房的话要交纳个人所得税（评估价的1%）是谁负责，中介费谁负责，这些中介一般不会提醒，默认为购房者拿。和房主谈好相关事宜后，交付定金和房主签署购房合同，该合同是由中介提供起草的，需要三方签字，合同签署后买卖双方各一份、中介一份共三份。第二步：找评估、交契税

和房主约好让房主带上房权证、户口本、夫妻双方身份证、结婚证找房产评估公司评估，这个环节一般不要听从中介介绍的评估公司，因为中介可能有提成所以费用就高了（某房评了30万收了1500元的评估费，多冤啊），只要能办理手续，评的越少越好。在评估前自己先到房产评估公司摸摸底打听一下价格，只要有评估资质的都可以，如果中介介绍的评估公司高了可以不选。出一份评估报告一般需要30分钟，你可请评估公司将缴纳契税、个税、过户所需要的材料都复印几份。拿着证件和评估报告到所属财政局办理契税完税证费用为评估价的1.5%。第三步：到地税办认证

拿着以上几证到地税局办理个税认证，如果符合免税条件（房主仅有一套住房，该房房龄超过5年），需要五个工作日的认证。如果房主有多套房产那么必须交纳个人所得税。（这个费用就是当时签合同时没有进行约定，我当时想30万都花了就不差这3000块钱了。其实这个费用我完全可以不交纳，按照《合同法》规定没有进行约定的事项，要按惯例执行，个税应该是房主缴纳的我完全可以不缴纳并不会造成我违约。）交上个税后当天可以拿到《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》。第四步：办理过户

1、若购房者户口不在房产所在地，还要办理流动人口《计划生育管理证明》，这个到户籍所在地计划生育管理部门就可办理，不需要缴纳费用，办理时需要提供夫妻2寸照，如果没有可以从结婚证上弄一份。

2、拿着契税和房产证复印件到小区的物业公司开一个入住证明，拿着证明到小区所在的居委会办理填写表格，需要夫妻身份证原件和复印件、结婚证原件和复印件，填写计划生育方面的表格，居委会会出具一个表格给你。

3、拿着居委会出具的表格到计划生育部门盖章。

4、如果是本地或者未结婚上边三步可能就省略了。

5、将“个人所得税”、“契税完税证”、“印花税”、房主夫妻身份证、结婚证、《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》、买方身份证、《计划生育管理证明》、《购房合同》（附后，并不是中介提供的合同有一个统一制式的，这个合同主要是证明买方已经把所有的钱给了房主，这样过户后房管局可以避开以后的纠纷）都复印三份。

6、签字过户，需要房主及房主相关利害人都要到场签字。

7、房屋测绘，一般房管局就安排人测绘重绘一份房屋图。（这个也可以自己找有资质的绘图公司绘制）

8、缴纳“房屋所有权登记费”80元、“交易手续费”542.30元、“测绘费”122.9元。

9、一般三个工作日后就可以拿证了。

按揭相关费用五个

房产评估费：贷款额的千分之五的评估价 抵押登记费;贷款额的的万分之八加60元 印花税：贷款额的万分之一 担保费，480-680 按揭服务费：贷款额的百分之一

正常的购房过户费一共是八种：

契税，个税，营业税，工本费，交易服务费，土地收益金，维修基金，印花税。其中税价应该以房管的市场指导价计算。

一、契税：小于144㎡收两个点，大于144㎡收四个点，首次购房90㎡以下收一个点

二、个税：二次购房不论面积，个税一个点。

三、营业税：全额=市场指导价×5.5％，差额=﹙市场指导价－原始购房价﹚×5.5％。不过五年：大于144㎡全额收取，小于144㎡差额收取；超过五年：大于144㎡差额收取，小于144㎡不收。

四、工本费：80元

五、交易服务费：商品房6元/㎡，房改房和经济适用房3元/㎡

六、土地收益金：﹙地段值×面积﹚÷总楼层

七、维修基金：无电梯：35元×面积；有电梯：65×面积；别墅：45元×面积。

一、买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、印花税：房款的0.05%

3、交易费：3元/平方米

4、测绘费：按各区具体规定

5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

6、中介费：房款的1%

二、卖房人应缴纳税费：

1、印花税：房款的0.05%

2、交易费：3元/平方米

3、中介费：房款的2%

4、营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)

5、个人所得税:房产交易盈利部分的20%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

买卖双方各需缴纳的费用列表

卖方

◎营业税：

A、普通住房对外销售：

购入时间超过2年，免征营业税；购入时间不足2年，征收房屋差价5.6%营业税，即5.6%×(房屋卖出价-买房买入价)。

B、非普通住房对外销售：

购入时间超过2年，征收房屋差价5.6%的营业税；购入时间不足2年，全额征收营业税，即5.6%×交易合同价。

◎个人所得税：

免征条件：个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件。否则，按先转让价减房产原值的差额，再减去转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率为20%。

其中可减免的部分费用包括：

A、支付的住房装修费用

已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%；

B、支付的住房贷款利息据实扣；

C、实际支付的手续费、公证费等，据实扣除。

◎印花税：按新房地产证本数记，每本5元贴花。

◎中介代理费：2%(视不同中介代理公司规定而定)。

买方

◎契税：

房屋面积> 144平方米，收取房屋成交价3%的契税；90平方米<房屋面积<144平方米，收取房屋成交价1.5%的契税；房屋面积< 90平方米，收取房屋成交价1%的契税。

◎印花税：按新房地产证本数记，每本5元贴花。

◎评估费：1‰。

◎中介代理费：2%(视不同中介代理公司规定而定)。

二手房交易买卖双方需要提交证件及税费标准 买卖流程

（1）、申请人到交易中心测绘收件窗口审办《房地产测绘证明》。（2）、申请人到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。

（3）、符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕 所需提交证件： 卖 方：

（1）、《房屋所有权证》、《土地使用权证》（2）、房屋买卖合同（3）、评估报告（4）、房地测绘证明（5）、身份证复印件 买 方： 身份证及复印件 税费标准： 买

方： 一）登记费：80/套 二）契

税：1.5%或3% 说明：1.5%适用于单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房，缺两条件之一的为非普通住房，契税则为3%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。三）印 花 税：5元 四）手 续 费：3元/平米 卖 方：

一）个人所得税：税率为20％

说明：应纳所得税额＝（转让住房的收入额－住房原值和合理费用）×20％

对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

除按国家税务总局规定可免征个人所得税的情况外，对个人首次出售已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。具体由主管税务机关根据当地实际确定。二）手续费：3元/平米

三）营业税：

1、5.5%或差价5.5% 说明：202_年6月1日起转让购买不足5年普通住房征收5.5％营业税；如果要转让购买超过5年（含5年）、且符合我市普通住房标准的房子，则不用交营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

如果转让购买的非普通住房超过2年（含2年）的房子，营业税计算方法需要按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额征收5.5％营业税。

四）印花税：5元 五）评估费：房产评估价值的5‰，如果买方需要贷款则为7‰ 说明：若购买的二手房属于已购公房，买方需要贷款，则应缴评估费为标的总额的千分之二；如果不贷款，则无需缴纳评估费。若购买的二手房属于私房，在买方贷款情况下，则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七；不贷款应缴千分之五。

营业税五年以上的普通住宅免交，非普通住宅按差价交，教育费附加和城建税如不交营业税的也不交，个人所得税普通住宅的免交，契税按成交价1.5%(买方)，交易服务费按3元/m2(买卖双方)，印花税按成交价0.05%(买卖双方)，登记费50元(买方)。上述应交税费可买卖双方协商确定哪方负责缴纳并写入合同。