第一篇：房产律师：如何处理一房两卖的案件

房产律师：如何处理一房两卖的案件

对于“一房二卖”的情形，要确定房屋归谁所有，不是按照合同签订的顺序，即先签订合同的买方不一定取得房屋的所有权；也不以支付价款为条件，即支付了价款的买方也不一定取得房屋的所有权，而是取决于卖方与谁办理了过户登记手续。如果卖方已经和第一个买方办理了过户登记手续，而将房屋交付给第二个买方使用，那么第一个买方是房屋的所有权人；如果卖方将房屋交付给第一个买方，又与第二个买方办理了过户登记，那么房屋应当归第二个买方所有。没有取得房屋所有权的买方可以依据房屋买卖合同要求卖方承担违约责任，但是不能取得房屋的所有权。上海就曾发生过这样一起“一房多卖”的案例：一套地理位置很好的商品房被开发商卖给了六个消费者。房子只有一套，可却有六个买家，这意味着只能有一个人得到房屋。在六个买家中有一个精明的买受人抢先办理了房产登记，而另外五个买家虽然也签订了购房合同并付了款，但却未办理登记手续，所以法院就把这个房屋判给了办理登记的那个买受人，而不论其签订购房合同是在先还是在后，也不论其价款是否已经支付完毕。

本文出自：http:///LvShiShiWu/2012-12/125.htm

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第二篇：一房两卖被判双倍赔偿案

一房两卖被判“1+1”赔偿案件

购房者共获1133万赔款

北二环雍和大厦（查看地图）的开发商在合同上制造“文字陷阱”，先把门面房卖给郑先生，随后又卖给另一家业主，但既不给郑先生房子也不退款。昨天记者获悉，东城法院一审认定开发商违法，判决按照“1+1”的原则，根据郑先生的已付购房款，双倍赔偿近1100万元和利息损失33万元。据悉，这是本市首例开发商因一房两卖被判双倍赔偿的案件。当场交付546万房款

据郑先生说，2004年，他以名下的金华汉新技术公司的名义，在北二环附近的雍和大厦(原名立骏大厦)购买了一套230平方米的商业门面房，准备当作公司办公场所。他作为公司法人代表，与开发商北京永利多房地产公司签订了购房协议，约定价格为2.5万元/平方米，总价款为575万元，金华汉公司当天交付房款的95%即546万余元，其余的在入住后交纳。按照该协议约定，双方在签署协议的7日内再签订《商品房买卖合同》，开发商在此期间不得向第三方出售该房。当时郑先生曾要求签合同，但开发商称他已经交了大部分房款，没必要再签合同。

2005年5月，郑先生购买的房子仍未交付。他找到开发商询问，对方却搬出当初的协议，声称由于金华汉公司一直未签订正式合同，已经将房子卖给他人，而且所收房款不退。郑先生认为，开发商“一房两卖”，已经构成商业欺诈，遂将其起诉到法院要求解除购房协议，并返还购房款以及承担已付房款一倍的赔偿责任。

条款暗含“文字陷阱”

庭审中开发商说，根据协议中的规定，郑先生至今未与他们签订买卖合同，因此违反了协议，应承担相应的法律后果。对郑先生所交的546万元购房款，开发商称属于定金，由于郑先生违约在先，无权要求返还该款。

但法院调查发现，双方的购房协议中规定，金华汉公司“须在签订协议书7日内，即2004年5月21日前”与开发商签订《商品房买卖合同》，但这份协议显示的签订日期，就是2004年5月21日当天，这一日期是由开发商的工作人员填写的。也就是说，签协议当天就是签订正式合同的最后期限，实际上“7日内再签订合同”变成了不可能实现的约定。虽然开发商辩称是工作人员笔误，但却未能举证。

购房者获赔双倍房款

法院最终认定，双方签订的协议书合法有效。虽然根据协议约定，双方应在7日内再签订《商品房买卖合同》，但开发商在日期问题上有错误，导致合同内容互相矛盾。而且开发商在法庭上承认，郑先生曾在付款7日内要求签订合同，但因他们没有同意，导致合同未能签订。

此外，开发商工作人员已在购房协议中的空白处，用钢笔明确填写了具体面积位置见附图和估算的房屋面积等内容，足以说明双方对此已有明确约定。根据交易习惯，买卖双方在明确了交易的具体内容后，买方才会在签约当日支付绝大部分购房款。因此开发商在双方发生争议后，仍将同一位置的房屋出售他人，导致合同不能实现，应对其行为承担相应的民事责任。

法庭认为，依据有关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法庭据此作出判决。

第三篇：回迁房一房二卖

回迁房一房二卖的，拆迁户有权优先取得补偿安置房《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”相关法条连接：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

寇志中律师解读：

一、‘拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人’情况下两份合同，那份合同有效？在拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的情况下，出现了相互冲突的两个法律关系：一个是拆迁人与被拆迁人（拆迁户）之间的补偿安置协议权利义务关系；另一个拆迁人与第三人之间的买卖合同权利义务关系。在前一法律关系中，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置达成一致，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，在性质上是转移房屋所有权的互易合同，是买卖合同的一种特殊类型，只要不违背法律的规定，拆迁补偿安置协议自双方当事人意思表示一致即成立并生效。而在后一种法律关系中，由于前面的‘拆迁补偿安置协议’并不能引起物权的变动，被拆迁人取得的只是一种期待权，在房屋所有权登记手续尚未办理之前，出卖人仍然是房屋的所有权人，有权自由处分自己的房屋，依据合同法理论，买卖合同只要其标的物非自始客观不能、无从确定，或者没有《合同法》规定的无效情形，该买卖合同就是有效的。因此，两份合同都是有效合同。

二、两份有效合同冲突时怎么处理？

按常规做法，当该补偿安置房屋已另行出卖给第三人并过户登记，一般不会判决第三人迁出。而相应要求拆迁人与被拆迁人重新商定安置方式。

但按《司法解释》，在拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的前提下，有两种处理方式：

一种处理方式是：被拆迁人可以坚持要求按原合同主张优先权，取得补偿安置房屋，则先入住的第三人必须搬出，第三人与拆迁人（出卖人）的则依买卖合同违约处理，或由拆迁人另行作出安排。因此可能导致诉讼。

另一种方式是：第三人未能迁出，被拆迁人又不满意拆迁人的另行安排，则可以行使解除权，按《司法解释》第八条，要求与拆迁人解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这在民法理论上，在此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特殊债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权的物权化，这种债权的物权优先效力，具有对抗第三人的效力。

三、本条解释的适用于哪些情形？

本《解释》在对被拆迁人所享有的特种债权优先权时，也不是针对所有的拆迁补偿安置协议，而是明确限定在约定采取房屋所有权掉换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议，被拆迁人享有的债权才为特种债权并享有物权优先的效力。

但实践中仍因当事人违反拆迁补偿安置协议而出现纠纷。主要有两大类纠纷：

一类是因货币补偿引起的。但因为货币补偿方式具有一次性了断的特点，双方当事人的权利义务较为明确，此类纠纷完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定处理。

另一类是由产权调换方式进行补偿安置引起的纠纷。这类纠纷主要表现为补偿安置的房屋面积、地点、质量等不符合协议的约定或超过渡期限、逾期安置等等，但最为严重的还是拆迁人将补偿安置房屋另行出售给他人，造成协议无法履行。

拆迁人与被拆迁人约定的产权产权调换有两种方式：

一种方式：双方只对拆迁补偿安置房屋的面积、质量、朝向等作出约定，而并没有将拆迁补偿安置房屋特定化。在这种情况下，只要拆迁人将条件符合的补偿安置房屋交付给被拆迁人，即不为违约。

第四篇：一房多卖案件涉及的重点法条及原则

“一房多卖”的法律规定

一、同一商品房数个买卖合同效力的认定

（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（2）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

二、何人可以取得争议房屋的所有权 在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？《解释》并没有给出一个明确的答案。但是，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。

4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。法律无相关规定，但是，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？笔者认为，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则是：

1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。

3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。有一种习惯做法“交钥匙”，在实践过程中及按惯例可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、交付使用的标志。

4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。

5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。

第五篇：一房二卖法律后果

.一房二卖的法律后果

一房二卖在现实生活中已比较常见。所谓一房二卖是指出卖人将所有的房屋先后与两人或多人签订房屋买卖合同，约定将同一房屋卖给多人。此种情况下，先签订合同的买受人在无法取得房屋时如何维护自身权益？司法实践中，视情况不同处理方式也不同（注：以下将房屋出卖者称为出卖人，先与出卖人签订合同的称买受人，后签订合同的称第三人）：

1、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为善意。此情况下，两个购房合同均已成立，如第三人出于善意购得且取得房屋所有权，则享有物权请求权可以对抗任何第三人。买受人因未办理产权登记只能依合同享有债权请求权，他可以要求出卖人承担违约责任及损害赔偿责任，但无法主张第三人返还房屋并承担侵权责任。

2、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为恶意。此情况下，出卖人与第三人恶意串通，故意侵害买受人的债权，则二者应负共同侵害债权的责任，并认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。

3、两次买卖均未办理产权变更登记的且均为善意。此情况下，买受人和第三人均未取得房屋所有权，都只能通过债权方法即依据我们签订购房合同的约定保护自己权益，买受人可要求出卖人继续履行合同或返还房款并赔偿，第三人在买受人要求继续履行合同的情况下可要求出卖人返还房款并承担违约责任。

4、两次买卖均未办理产权变更登记的且第三人为恶意。此情况下，第三人与出卖人恶意串通签订的合同侵害买受人利益，应认定第三人与出卖人签订的合同为无效。

出卖人恶意违约应承担法律责任的依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

根据上述规定，买方可要求卖方承担的赔偿责任包括两部分：

第一部分：赔偿实际损失：即赔偿现在购买此房的损失（假如原先为6万，现在为20万），即20万—6万=14万。

第二部分：惩罚性赔偿： 即除了第一部分实际损失外，买方还可要求卖方支付惩罚性赔偿，但最高金额不超过买方已付的购房款。