第一篇：没有产权证的房屋是否可以出租

没有产权证的房屋是否可以出租

产权证即房屋所有权证，是表明房屋所有人对其房屋享有法律权利、承担法律义务的证书，房屋所有权证书具有社会公示的作用。《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋登记管理部门对所辖区的房产进行登记注册与房屋所有人手中持有的产权证所记载的信息是一致的。任何人如果到房产登记管理部门查阅某处房产的权属状况，那么他对的登记的信息就有充分信任的理由。如果没有其他充分的证明，一般来说房屋产权证上登记的房屋所有人既是该房屋的所有人。

房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《城市房屋租赁管理办法》第6条第(1)项规定，没有取得房屋所有权证的房屋，不得用于出租。法律作此规定的目的在于更好的保护承租人，但损害的出租人的利益。那么，出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租呢?

1、在房屋刚竣工验收但尚未办理产权证的情形下，房屋所有权人要隔相当时间才能成为所有权证持有人。在此期间，如果不允许租赁，则不利于提高社会资源的利用效率，违背鼓励交易的市场经济原则。显然，所有权人具有房屋所有权但未取得房屋所有权证。从不动产登记发证的法律制度的发展来看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗有证的第三人，未办理产权证并不影响所有人对物的所有权。而且，行政机关的登记发证行为只是一种行政管理行为，与物的所有权没有联系。

2、《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”因此，只有房屋所有权人才是租赁房屋合法主体。而《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该条文并未对出租人加以限定，应该说凡对标的物享有合法的使用收益权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是

否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力，而对于权属并无争议，只是因为时间问题暂时未取得产权证的房屋出租，更没有无效的理由。因此，如果房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同。当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。

3、《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租。但是《合同法》颁布之后，合同是否有效，应当以法律的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》，进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，该条款不能作为合同无效的根据。●无产权证住房到底能不能买?

我国《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。”但是张女士却从网上查到另一种说法：“我在某个大型房产论坛上看到有的律师说这种房产可以交易，只要在合同中规定各种细节即可。”但是到底是否存在依据，笔者带着这个问题咨询专业律师得到的答案是无产权证房屋不应进行交易，从法律角度来讲，一旦合同一方出现毁约，另一方的权利得不到保障。»全文

■相关知识：

●有产权证和无产权证具体都有什么区别?

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权,没有产权证的有些权利得不到保护.»全文●三种无产权证住宅——风险指数各异

正规的情况下产权证是房屋交易必备证件，没有产权证就无法到房管局进行过户，双方的交易也就无法完成，购房者无法保证自己的权利，具体分析主要面临两种风险。一种是客观存在无法办理产权证的房屋，这种房子风险大，交易很容易发生纠纷。另一种是房东自身的原因：比如在交易过程中由于房子增值，房东单方面撤销公证毁约，或者因为房东自身原因该房屋已经被抵押，或者该房屋并不是他本人的，或者因为在交易过程中房东死亡等，这

些情况都会造成买方的损失。目前本市主要存在以下几种无产销售的房屋，针对不同情况，风险指数也各异。»全文

第二篇：没有土地证的土地是否可以买卖

没有土地证的土地是否可以买卖

网友提问：有5亩田地，一直没有交税，没有土地证，根据村长说是集体土地，我想买下来办厂，不知道能否买卖。如果可以，不知道去什么地方，需要办理什么手续。村长说，集体土地没有土地证，签定土地使用权转让协议就可以。不知道是否合法，想问下这样的一个协议是否具有法律效力？

首先，你必须先了解两个大的概念土地权权属和土地用途；

（1）土地权属，三种：主要是土地的所有权、土地使用权和他项权利。

中国的土地的所有权只有两种：一是城市土地及河流海洋，所有权是国家；二是农村 集体土地，所有权是农村经济组织（村集体）。

购买城市的土地只是一定年限的土地使用权；

村民种植的农村土地也只是集体土地的使用权；（2）土地用途，中国的土地用途有三种，一是农用地（包括水田、旱地、菜地、鱼塘、耕地、林地等种植养殖用地；二是建设用地（包括居住、商业、工业、水利、乡镇企业、道路、沟渠等用地；三是未利用土地（包括荒山、滩涂、无人海岛等）。

其次，分析：“你有5亩田地”--说明你就是本村的人，所以在“土地权属”方面不存在买卖、出让、转让；

“你想买下来办厂”，就是属于把“农用地”改变为“建设用地”的范畴，这就涉及“土地转用”中的“只转不征”---只要办理农地转用手续而不必办理征用。

办理“农地转用”手续----

1、办理审批：-向县级以上国土局用地科申请农地转用，（申请报告，村组织审核意见你是要必须准备的。村组织审核同意之前你必须和村经济组织（有些地方是村委会）协商土地的承包或继续承包的事宜；其他资料和程序，各地会有不同，但用地科会告诉你要准备哪些资料；

2、缴纳农地转用的税费：有耕地占用税、新增建设用地使用费、耕地开垦费、防洪基金等；

3、缴纳服务性费用：测量定界费、图纸费和其他一些费用；

4、审批通过、缴费清楚，就办理新的《集体土地使用证》---里面注明有农村集体土地的用途（乡镇企业建设用地或相似的内容）。

一、5亩田地是农户的；

二、我不是他们村的人；

三、我办厂是个体的。说白了点 就是：我现在看中了一块田地，农户愿意卖给我，我也想买.这样的话，除了上面说到的要办理“农地转用”之外，还要办理：

（1）“农地征用”---把“集体土地”变成“国有土地”，“农地征用”时没错，这就要村里签订集体土地《征用补偿（安置）协议》，协议主要是征用土地类型、土地面积、补偿金额、支付方式等等；主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附属物补偿费以及其他的一些费用。补偿完成后（也就是跟村里签订并支付后），“农地专用”手续，县级以上政府和国土局批准申请后---

（2）“土地出让”手续，要与国土局签订《国有土地使用权出让合同》--里面依据规划规定了土地的用途、使用年限、开发建设的起止时间，里面确定了你要缴纳的土地出让金的金额。在你缴纳完出让金及相关的税费后，那全套资料去申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》。农村买房买地。

第三篇：房屋验收与产权证

《竣工验收备案表》和《竣工验收备案证》有什么区别?

为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》[建办建〔2000〕18号]，竣工验收备案表通常包括以下内容：

1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;

2、勘察、设计、施工、监理单位意见;

3、竣工验收备案文件清单，主要包括：

(1)、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件;

(2)、规划许可证和规划验收认可文件;

(3)、工程质量监督注册登记表;

(4)、工程施工许可证或开工报告;

(5)、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书;

(6)、建设工程档案预验收意见;

(7)、工程质量保修书;

(8)、住宅质量保证书;

(9)、住宅使用说明书;

(10)、法规、规章规定必须提供得其他文件。

网络上也有很多帖子提到要查看《竣工验收备案表》，让业主对这些文件有着混乱的认识，事实上《竣工验收备案表》只是《竣工验收备案证》的一个中间文件，关键是查看有没有《竣工验收备案证》，有《竣工验收备案证》的前提是有《竣工验收备案表》。

《湖北省建筑工程竣工验收备案证》是对于单体工程而言，也就是对于每一栋楼而言的，取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》表示该单体工程已经通过验收合格。

《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是对整个小区综合验收，除了单体工程质量验收合格外，还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料;房地产开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议，及已经达到正常使用条件的证明材料。

二、取得《竣工验收备案证》的房子才可交付使用

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工验收备案证》。

新版的《武汉市商品房买卖合同》中第九条中均有约定。依据合同第九条，如果商品房取得了《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》则可以交付使用。如果没有达到第九条约定的条件，则可视为违约。

三、没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证

建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条规定“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。”

以上明文规定了没有《竣工验收备案证》是无法办理产权登记的，即使收了房日后也存在无法办理产权证的风险。

第四篇：产权证注销后,诉讼标的是否消失

产权证注销后，诉讼标的是否消失

1995年12月，付某与某房地产开发公司签订了购房合同，付清全部房款后，一直未办理产权证。2004年9月23日，第三人苏某向市房管局提交了本人的身份证、本人与开发商签订的购房合同、公证书、付某的缴款票据，申请办理对该房的产权证，房管局审查后即向苏某颁发了产权证，同年12月，苏某将该房屋转卖给蒋某。2006年6月6日，原出售该房的房地产开发公司向房管局出具了一份情况说明，内容为：“本公司从未为该房办理产权证，且发现办证的整套资料均系伪造”。同月巧日，原告付某以被告在审查办证手续时失职，造成其房屋产权证被骗办为由，向房管局提出赔偿要求，2005年9月，该市房管局对此事进行了回复，内容为：该房屋于2004年9月已由苏某办理了产权证，同年12月，该房屋因转卖再次办理了转移登记。付某以房管局错误颁证为由向法院提起了诉讼。

原告诉称，2005年其准备到房管局办理产权证时，发现被告将此房屋的房产证办给了苏某，被告的具体行政行为所依据的事实不准确，违反了法定程序，请求撤销为苏某颁发的产权证。

被告辩称，对该房屋的产权登记是严格按照房屋产权登记的相关规定进行审查后依法作出的，苏某提交的资料齐全，且苏某与付某自2000年离婚未对房产进行分割应首先推定为共有财产，原告自购买该房屋本应在3个月之内申请产权登记，直到2005年才到本局反映该房屋产权问题，超过诉讼时效，不具有可诉性，且颁发给苏某的产权证已经被注销，诉讼标的已不存在，请求法院驳回付某起诉。

法院经审理后认为，房管局未对苏某提交要件的真实性进行审查，程序违法，且诉讼标的不存在不能成为具体行政行为合法的理由，办证的三个月期限不同于起诉期限，原告的起诉也并未超过诉讼时效，判决被告房管局对苏某进行产权登记的具体行政行为违法。

评析

一、苏某办理房屋产权证的程序是否合法，要件是否齐全

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款的规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”从案情可以看出，苏某办理产权证时，开发商并未到场，被告房管局在颁证的主要程序上就存在问题，苏某提交的要件是否齐全呢？根据（（城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款的规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”苏某并没有提供开发商的大产权证，缴款票据也是付某的名字，仅凭合同和自己的身份证等就办理了产权证，因此苏某在办理产权证提交的要件上也不齐全。

二、能否推定该房屋为共同财产

付某于1995年购买的该房屋，与苏某于2000年离婚，因此该房屋应属于婚姻关系存续期间购买所得，《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有或共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此我们在平时的审查当中不应简单的认为在夫妻关系存续期间的财产就应为共同财产，应该是推定为共有，如系夫妻一方财产，在办理登记时，也应夫妻双方共同出具书面约定，并提交房管局作为办理登记的必备要件，以避免登记风险。如系夫妻双方共同财产，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。”因此在本案中，即便是夫妻的共同财产也应由夫妻双方共同申请，在本案中，付某也并未到场，房管局单独为苏某颁发产权证值得商榷。

三、三个月的办证时效与诉讼时效有无必然联系

《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”如果当事人未在规定时限内申请转移登记，则不能产生法律效力，那么未在90内申请办理登记是否就超过了诉讼时效了呢？根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条的规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《城市房地产权属管理办法》的规定只是要求当事人应当在三个月内主张自己的所有权，而最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干间题的解释则是对当事人诉权的规定，所有权的登记时效与起诉时效是两个完全不同的概念，因此，三个月的办证时效与诉讼时效的规定并无必然的联系，原告虽然未在三个月内主张所有权，但是并没有超过起诉时效。

四、苏某的产权证已经注销，诉讼标的已不存在的说法是否成立

行政诉讼是原告对已经存在的具体行政行为不服而起诉所产生的一种诉讼程序，其中一个重要的前提是作为被告的行政主体已作出一个具体行政行为，如果行政主体不能证明具体行政行为具有合法性，则被诉的具体行政行为在法律上将被推定为不合法，本案中房管局认为产权证已经被注销，诉讼标的已不存在说法存在问题，在本案中的诉讼标的应该是行政机关作出的具体行政行为，苏某的产权证经过转移登记虽然不具有可撤销的内容，却并不能对抗房管局作出违法的具体行政行为的事实。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条第二款第二项的规定：“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的，人民法院应作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。”因此，房管局主张产权证已经注销，诉讼标的不存在的说法不成立，本案的诉讼标的应该是房管局作出的具体行政行为。

第五篇：房屋买卖合同(产权证办理中)

房屋转让意向合约NO：

卖方：身份证号码（营业执照号码）：身份证地址：通讯地址：代理人（代表人）：身份证号码：身份证地址：通讯地址：

经纪方：

地址 ：

电话：

买方：身份证号码（营业执照号码）：身份证地址：通讯地址：代理人（代表人）：身份证号码：______________________________________ 身份证地址：________________________________通讯地址：合约三方兹同意转让条款如下：

1、买卖双方通过经纪方购入及出售位于成都市 区路号 /大厦座／栋单元层号 单位之物业（下称“该物业”），建筑面积为平方米，房屋合同备案号为，买卖合同号为（以房产证或相关有效法律文件为准）

2、卖方转让该物业，卖方保证拥有该物业合法购买证明及享有完整所有权并具备相关有效法律文件，其配偶同意转让该物业，卖方保证并能完全支配及处理该物业，向买方提供有关该物业资料真实有效，有关该物业在本次意向转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、偿还抵押等事宜，卖方应在本合约签署前清理完毕，并保证本合约签署后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。卖方须将该物业之购买合同及有关该物业的一切文件原件放于买方处作为转让过户之用。该物业系卖方购买的商品房，合同备案号为：。由于该物业尚未取得产权登记（卖方声明：该物业产权登记正在办理中，可望在年月日前办理完毕），属《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定的，不得转让的房屋。故本意向合约约定：在卖方取得该物业产权登记前，买方拥有该物业的完全（完整）使用权；在卖方取得该物业产权登记后，卖方承诺买方无条件拥有该物业产权并应于１０个工作日内无条件将该物业产权转移至买方，买方拥有该物业所有权。

3、该物业以清水房状态售予买方，转让成交价为人民币现有装修及其设备（详见“家具电器清单”），买方必须按下述步骤和方式支付：

买卖双方协商同意：买方付款方式如下：

银行按揭付款

a)买方须支付人民币:蜀都公证处办理完公证手续后逾期30天不交付首付款导致本合约不能履行，则视为买方违约。

b)银行贷款金额由经纪方寻找银行承诺贷款支付给予卖方，办理银行按揭所发生的法定（规定）合理费用概由买方自理，买卖双方须于该物业办理完产权转移登记之日起7个工作日内提交按揭银行贷款相关资料，因买方资信或其它问题导致银行审核不通过时，买方应在银行审核不通过之日起7个工作日内，向卖方交付余款，逾期每天按余款的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天不交付余款导致本合约不能履行，则视为买方违约。

如因任何一方迟延提交相关按揭资料，或者提交资料不符合银行要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约。

c)银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方。

4、买卖双方同意，买卖双方须于产权过户手续；买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。

5、买卖双方由本合约中买卖该物业所产生的税费及手续费需按政府及有关部门、机关规定和收费标准交纳包括：1）契税，2）交易手续费，3）转移登记费，4）营业税及附加费，５）个人所得税费，６）土地出让金，７）土地收益金，８）维修基金，９）公证费，１０）查档费，１１）印花税。买卖双方按照政府及有关部门规定承担相应费用。（如本合约履行过程中因政府政策变化原因，导致税费及种类的变动，则上述所有税费以当时收费部门标准为准）。

６、买卖双方协商同意，卖方须于前将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或未能按时履行合约约定的其他义务，每逾期一天按该物业总价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天不交付导致本合约不能履行，则视为卖方违约。

7、该物业是以现状意向售予买方，买方曾被邀检查或已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝本合约交易。

8、在该物业交易完成日期前，卖方必须付清一切有关该物业杂费（如水、电、天然气、管理费、电话费等），但卖方可凭单向买方收取或向各有关部门申请领回该等杂费之押金，相关转名费用由买方支付。

9、如买方未能履行本合约条款以至本合约不能顺利完成，则已付首付款卖方不予退还，买方另须赔偿人民币肆拾伍万元作为违约金给卖方，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。

10、如卖方在签署本合约并收取首付款后不将该物业在规定的时间内交付买方或不在规定的时间内办理产权转移登记手续。则卖方须双倍返还买方已付首付款，卖方另须赔偿人民币肆拾伍万元作为违约金给买方，唯买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。

11、基于经纪方已提供服务，买方同意支付经纪方人民币服务费须于签署本合约后在公证处办理完委托公证书之时支付元，余款待买卖双方办理完毕产权转移登记手续后当日付清。若逾期未支付，经纪方有权从逾期日始向未支付方每日加收相当于服务费千分之五的滞纳金，直至付清为止。

12、签署本合约后，无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合约条款买入或卖出该物业，则违约一方须即时支付经纪方该物业总价的违约金，即人民币元（小写：）

13、签署本合约后，如买卖双方在未得经纪方书面同意与协议取消本合约，则买卖双方将同时及分别成为本合约之违约方并仍须各自负责付予经纪方应得上述服务费。

14、签署本房屋转让意向合约后，除不可抗力原因外，买卖双方必须按照本合约内容执行。

15、买卖双方的有效文书送达地址以本合约记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。

16、本合约一式叁份，自三方签字、盖章之日起生效。卖方、经纪方、买方各持一份，具同等法律效力。

17、于本合约之外三方在谈判中声称、理解、承诺以及协议之内容，如属于本合约未尽事宜，经买卖双方及经纪方三方签署的补充协议作为补充与本合约具有同等法律效力。

18、买卖双方清楚明白，本房屋转让意向合约由经纪方以中文形式书写，并已解释清楚明白，并同意遵守合约内容。

19、本房屋转让意向合约的订立、生效、解释及争议均适用于中国法律，如发生争议时，本合约各方首先应通过友好协商解决，协商不成可向该物业所在地的人民法院提起诉讼。

20重要提示：经纪方对个人签字而未盖公司的财务专用章的收款凭据概不认可，任何个人私下收取客户款项的行为属严重违法！为保障客户权益，客户支付拥金、代收款或者其他款项时务必要求经办人开具盖有公司财务专用章的收据或者发票，以确认经纪方收到款项，否则视为客户未付款，一切责任由客户自行承担，同时，本合同各方当事人是否付款应以收款收据或发票为准。

21、附件：详见《家具电器清单》

22、备注

卖方/代理人_____________经纪方：买方/ 代理人：

身份证号码（营业执照号码）：身份证号码（营业执照号码）：签署：

签署：签署：