第一篇：善意取得相关问题总结

冉鹭 0161126072

善意取得相关问题总结

一、国家立法对善意取得的规定

德国、日本、美国和英国等国家的善意取得只适用于动产，不适用于不动产。我国《物权法》打破善意取得限于动产的传统，将善意取得扩展到不动产交易领域。

二、对本案是否构成不动产善意取得的分析

（一）刘金龙骗取张焕房产证和房屋钥匙出卖张焕所有房屋属于无处分权人（前提条件）

（二）李大庆在与假张焕即刘金龙的交易中已经交付了合理的价款（不动产善意取得的

支付合理价款的要件）

（三）双方交易的不动产即房屋的所有权已经过户登记（具备登记的要件）

（四）李大庆在与假张焕即刘金龙进行交易中应当认定为善意、无过失。（第三人的主观要件）

结论：本案李大庆的行为构成善意取得。

三、本案的争议问题

(一)讼争房屋的归属应如何确定？

1、本案中的系争房屋系诈骗所及财物，不适用善意取得的规定，应予追回。

2、对于盗赃及诈骗所及财物得有条件地适用善意取得的规定，原所有人惟可行使有偿回复请求权。

3、善意第三人得依善意取得的规定取得系争房屋的所有权，原所有权人不得主张撤销登记。

4、第三人取得房屋虽不适用善意取得的规定，但根据外观主义原则和信赖利益保护规则，其取得的所有权应受保护。

(二)登记机构错误登记的赔偿责任

1、登记机构错误登记的赔偿责任是民事赔偿责任还是国家赔偿责任？ 目前人民法院审理不动产登记机构错误登记赔偿案件时，均是以国家赔偿来定性并按照《国家赔偿法》、《行政诉讼法》和相关法规、司法解释规定的程序来处理的。

2、登记机构应在多大范围内承担责任？

依据《国家赔偿法》第28条的规定和司法机关统一把握的尺度，登记机构只赔偿因错误登记而给当事人造成的“直接损失”，利息损失、间接损失等均不在赔偿范围之内。

3、原所有权人的过失对善意取得是否有影响？对损失的造成与有过失的房主是否应自担一定的损失？

原所有权人在善意取得中，并非要具有过失才能构成。换言之，原所有权人的过失并不是善意取得的构成要件；

本案中登记机构在被索赔时，得以房主张焕对登记错误和损失造成存在过失为由而主张减轻自己的赔偿责任。

四、启示与思考

1、立法上应当对赃物的善意取得及其处理规则作出明确规定，涉及赃物的善意取得及其限制的立法规制问题，与社会制度并无关联而仅为一个利益衡量和财产秩序维护的技术规则，因此完全可以借鉴国外立法的通行做法而予以明确规定。

2、法律上有必要对善意行为人信赖利益的保护问题设立一般规定，表见代理、表见代表问题，显名股东非真实股东时行为的效力问题，债权（或由证券表彰的债权）以及知识产权、股权等权利的善意取得问题，对自己财产的处分权受到限制而擅自处分的问题，误信对方有行为能力而与之进行交易行为的效力问题，其中许多问题在我国现行法律上有所规定，但对相关行为的效力规定不一，对善意行为人信赖利益保护的力度有别（。有必要在将来民法典的总则中对其设立一项一般规定，以使具体事项的规定在立法精神保持相对的一致，避免同类法律规则之间的龃龉。

3、宜设立全面统一的物权登记机构并确认其赔偿责任的性质为民事赔偿，目前的立法和司法实践中，对不动产登记机构的赔偿责任定性为国家赔偿责任，在赔偿数额和索赔程序上均有其固有的局限性，这种救济模式对当事人颇为不利，有待变革与改进。

第二篇：善意取得

关于善意取得制度的理解和认识

（陈克鑫 10S008158）

善意取得是《物权法》中的概念，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。

我国《物权法》中规定：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（2）以合理的价格转让；

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

赃物不适用善意取得制度。

遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物原则上也不适用善意取得制度。但在特定情形下，即权利人自知道或者应当知道受让人之日起超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，适用善意取得制度。

下面我将通过具体案例，谈谈我对所有权的善意取得制度的理解和认识。

[案情介绍]

陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆小峰。202_年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住，陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。202_年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。202_年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。

[案情分析]

我国《物权法》规定了动产与不动产的善意取得，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”在本案中，关于不动产善意取得的具体适用上尚有如下问题值得探讨：

1、本案中若中介公司恶意是否影响对受让人善意的认定

原告叶冰松通过中介公司与陆小峰签订买卖合同，如果中介公司明知陆小峰属于无权处分但有意不告知叶冰松，致使双方订立合同并完成过户登记，是推定受让人主观上具有善意从而取得该处房产，让原所有权人周忠兰将无权处分人陆小峰和中介公司同时列为被告追

究其侵权责任；还是认定受让人不具有主观善意从而不适用善意取得，由陆小峰和中介公司共同承担履行不能的违约责任？

对于中介公司主观恶意对受让人的影响，应视具体情况而定。如果中介公司的服务内容

仅为提供中介信息，主要交易为当事人双方而为，则应以第一种方式处理为益；如果中介公司不但提供了中介信息，而且还代理受让人行使了实体交易行为，则后一种处理方式更为合适。因为，虽然受让人在受让不动产时是善意不知情的，但代理人的行为后果应由被代理人承担，受让人应为自己选任代理人承担相应的风险；而在单纯接受中介信息的情况下，由于受让人主要是通过自己的行为而与对方达成交易，在此过程中其意志是真实无瑕疵的，在尽到注意义务的情况下，应视为善意。本案中叶冰松委托中介公司代办房产过户手续，实为委托代理行为，如若中介公司明知陆小峰为无权处分人，应推定原告不具备主观善意的条件。

2、本案中原告善意的状态应保持到何时才能被认定

在本案中，原告已经向房地产管理部门申请了过户登记，这时发现陆小峰实为无权处分，如果后来登记成功了，原告是否还符合善意的主观要件呢？认定受让人主观善意应以何时为准，对这一问题的认识将直接影响到对本案的判决，我认为应以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，受让即为接受让予之意，一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。本案中原告在过户登记完成之前发现陆小峰为无权处分人，主观上并非善意，又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。被告陆小峰擅自处分共有人周忠兰的财产，未经周忠兰追认该无权处分行为应属无效。对于因合同无效而导致的履行不能的问题，应建议原告另行要求被告承担违约责任。

在未得到共同共有人追认的情况下，对于无权处分人陆小峰擅自处分周忠兰的共有财产的行为自然是无效的。并且，因为本案中因不动产登记尚未完成，物权变动这一事实行为并未发生，原告不能根据不动产善意取得制度取得讼争房屋的所有权。

总结

当前随着我国经济体制改革的不断完善，社会主义市场经济日益发展，商品交易在更加

广泛的领域和空间中频繁进行。从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进行查证。况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所

得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全，法律为了避免这些不安全因素的干扰规定了善意取得制度。

当无权处分人擅自处分原权利人的财产时，原权利人和善意受让人的合法权利都有可能

受到侵害，保护了其中一方的物权，另一方就只能通过提起侵权或违约之诉实现救济，然而债权的保护毕竟不如物权的保护直接有力。换言之，取得争议不动产物权的一方得到了最大程度的保护，善意取得是国家立法在衡量原权利人和受让人的利益保护力度后进行的一种制度安排。我国《物权法》规定不动产善意取得必须在完成登记后才能实现，在最大程度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间，可见对原权利人的保护力度还是较大的。在对不动产善意取得制度的具体司法适用中，我们应充分理解《物权法》平衡这两种保护关系的立法原意，充分考查原权利人和善意受让人是否尽到了必要的注意义务，根据各自的过错程度，确定物权的最终归属。

第三篇：善意取得制度相关问题研究

善意取得制度是我国《物权法》上一项重要的关于物权变动的制度。在此，我想与大家分享的是我对于善意取得制度中两个问题的一些思考：登记错误与不动产善意取得制度的适用问题，以及我国《物权法》第107条制度设计合理与否。

首先是关于不动产善意取得制度的一些思考。

我国《物权法》第106条规定善意取得制度可以适用于动产和不动产，而其他各国民法典一般均将善意取得作为一种取得动产物权的特殊方法而加以规定，我国这种将善意取得扩展适用至不动产领域的规定无疑是一种很独特的做法。关于是否应该在不动产物权领域适用善意取得制度，学界有肯定说与否定说之分。简单归纳来看，否定说认为善意取得制度应该限制在动产物权领域内，不动产因其以登记为公示方法，可以依据不动产登记制度以及物权公示和公信原则来解决；而肯定说认为，善意取得制度无疑主要适用于动产领域，但是由于现实中无法避免地存在登记簿内容与实际权属不相符合的状况，出于保护交易安全的考虑，应该承认善意取得制度在不动产物权领域中的适用。

所谓登记簿内容与实际权属不相符合，主要是指不动产物权“登记错误”的情况，即：登记簿上记载的权利人实际并不享有不动产处分权，但是第三人善意信赖了不动产登记簿而与实际上的无处分权人进行了不动产物权交易。在这种情况下，法院一般会认定第三人善意取得了该不动产，真实权利人不能再向第三人请求返还。针对这一问题，我所持的观点是，不动产善意取得制度并不应该理解为是解决这种“登记错误”的途径。在上述情况下，令第三人有效取得物权的依据并不应认为是善意取得制度，其根据应该理解为物权公示原则以及不动产登记簿的公信力。

所谓物权公示原则，是指物权的各种变动以法律许可的方式向社会展示，从而获得社会的承认和法律保护的原则。一般认为，物权公示有决定物权变动的效力、物权权利正确性推定的效力以及善意保护的效力，物权公示最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。而所谓公信力，是指社会公众信服、法律予以保障的法律效果。不动产登记具有国家公信力，这是不动产登记制度的本质特征，同时也是不动产登记的“权利正确性推定效力”的根据。不论当事人实际情况如何，司法机关只能首先以国家建立的不动产登记簿上记载的权利为正

确的权利，并以此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记的权利，则他取得的权利当然应该得到保护（即上文所述之“善意保护作用”）。

需要注意的是，这里所谓的善意保护作用，与本文论述的善意取得制度是大不相同的。善意保护作用，其性质是不动产登记的一种法律效力，一旦完成了登记，自然而然就要依据法律而发生相应的效力。但是，本文所论述的善意取得制度，性质上应该理解为是法律出于保护交易安全等价值考虑而予以另行规定的一种所有权乃至其他物权的特殊取得方式。虽然乍看起来，两种制度在结果上都是由第三人取得不动产物权，但是应该看到两者的价值取向其实是不同的。如上所述，善意取得制度的价值取向偏重于第三人所代表的交易秩序的保护；“不动产登记的善意保护作用”当然也有这方面的考虑，但是它更加强调不动产登记所具有的国家公信力，维护的是国家的权威和信誉。我们需要明确的是，不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。因此，虽然“登记错误”这一现象是客观存在的，但即使发生了错误，只要第三人是依据具有国家公信力的不动产登记簿取得的权利，就推定其为善意，并且受到国家的保护。

这样的理解可能会受到他人的质疑，即质疑这种理解是否对真正的权利人过于不利。我们知道，根据我国善意取得制度的规定，善意第三人除了“善意”和“完成公示”这两个要件之外，还必须具有“以合理价格转让”这一要件，也正是这个“合理价格交易”的要求体现了善意取得制度对市场交易中动态安全的保护。而缺少了这一要件的“不动产登记的善意保护作用”，似乎对真正的权利人保护过于不周到，即第三人即使无偿也能够从无处分权人处取得权利。

但是，事实并非如此，我国《物权法》已经在法律上建立了一整套应对“登记错误”的制度。《物权法》第19条至第21条分别规定了，更正登记和异议登记制度、预告登记制度、登记错误赔偿责任分配等救济措施。因此我认为，采用

第19条至第21条所规定的救济措施才是解决“登记错误”这一问题的正确路径，而且这样能够更好地保护真正的权利人。

我国《物权法》第19条是关于更正登记与异议登记的规定。所谓更正登记是指不动产物权人或者登记机关发现登记错误而进行的予以更正的登记；异议登

记是事实上的权利人以及利害关系人对于现时登记的权利的异议的登记，它的主要特征是临时性，因为异议登记中的不动产物权处于一种不稳定的法律状态，所以需要督促申请人尽快通过司法途径加以解决。《物权法》第20条规定了预告登记制度。所谓预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，它的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权具有排他效力，以此来保证请求权得以顺利实现。

如上所述，预告登记制度实际上具有“未雨绸缪”的保护作用；更正登记和异议登记是允许真正权利人对不动产登记簿发起挑战的途径。除此之外，登记错误赔偿责任的分配也充分表达了国家对维护自身公信力所下的决心：《物权法》

第21条第2款明确将登记机关的责任规定为严格责任，即出现错误，登记机关就要负责赔偿损失。虽然这种严格责任的合理性值得商榷，但是这刚好从一个侧面体现了国家维护不动产登记簿公信力的价值取向。由此可见，不动产登记制度内部事实上已经存在一整套解决“登记错误”的救济途径了。

因此，我的结论是，不动产善意取得制度并不应该被理解为是解决“登记错误”的方法，不动产登记过程中出现的问题，应该在相关联的领域内加以救济，不能因为最终结果的类似而归因到不动产善意取得制度中去。虽然在《物权法》以外有了建设部颁布的《房屋登记办法》国土资源部颁布的《土地登记办法》，但总体上看现行立法对不动产登记错误的救济措施规定的较为简略。制度构建需要一定的过程，我们需要做的是在实践中不断发展不动产登记制度。用不动产善意取得制度来解决不动产登记错误，不仅在理论上存在缺陷，在实务中也不利于不动产登记救济制度的适用和完善。

下面是第二个问题点，即对于我国《物权法》107条制度设计的一些思考。世界各国针对脱离物是否采用善意取得制度的问题上，大致存在三种立场。第一种是“否定说”，即完全否定此制度的采用。这种立场将所有权神圣不可侵犯作为原则，强调财产“静的安全”。以挪威和丹麦为代表的北欧国家和葡萄牙及南美大部分国家均拒绝承认赃物的善意取得。现行的《俄罗斯联邦民法典》第302条第2项规定，“如果财产系从无权转让的人那里无偿取得，则财产所有人

在任何情况下均有权要求返还该财产”。第二种是“肯定说”，即完全肯定此制度的采用，此种立场着眼于保证财产的动态流转以及市场交易秩序的保护。采取肯定说的代表国家是英国、美国、意大利和荷兰，如1952年《美国统一商法典》第2403条中规定：具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。第三种是“折衷说”，也称为“中间法”立场，采纳这种立场的代表国家是日本、德国以及瑞士等。《瑞士民法典》第934条第2款规定：动产被拍卖或经专营同类商品的商人转卖的，对第一位及其后的善意取得人，非经补偿已支付的价款，不得请求返还。我国台湾地区“民法”第949条规定：善意取得之动产如为盗赃或遗失物时，丧失动产之被害人或遗失人，自被盗或遗失之时起2年内，得向占有人请求回复其物；第950条规定：盗赃或遗失物，如占有人由拍卖或公开市场，或由贩卖与其同种类之物之商人，以善意买得者，非偿还其支出之价金，不得回复其物。从我国《物权法》第107条可以看出，我国采纳的是一种“中间法”立场。

关于“中间法”立场，尹田教授有过这样的评述，我认为这很值得与大家分享：“从社会心理的角度出发，可以发现，如果说，在委托物被无权处分的情形，所有权人的信赖被辜负所激起的社会同情尚不至过于强烈的话，那么，遗失物尤其是盗窃物的所有人的遭遇，则通常会博得更多的社会同情。这是因为，盗窃（甚至抢劫）直接伤害人们的正义情感，且任何人都可能成为盗窃行为的受害者，而‘销赃’行为的恶劣性，则使此种‘交易’本身就带有邪恶的特征，所谓购买人的‘无辜’，常常值得怀疑，因此，在赃物购买人与受害人之间，社会同情心理的天平，自然地会向受害人倾斜，此时，占有公信力亦即交易安全保护之说服力，显得极其孱弱。而这正是多数国家采‘中间法’立场的根本原因”。

而对于原权利人取回原物这种制度设计，我想引用孙宪忠教授在评论物权无因性理论时的一段话：“如果站在自然经济的田园牧歌式经济的基础上，我们也许能够理解一个自耕农民对于一头耕牛的所有权返还的必要性；但是如果站在现代市场经济体制的基础上，如果我们看到农民养牛只是为了销售，那么我们就不会对于牛的所有权不能或者不必返还那么冲动，那么大加斥责。”

同时，我们很容易就可以发现，无论原权利人是否要求追回原物，如果无处分权人无力支付赔偿，原权利人所受到的损害都无法得到补偿，这一“买回”原

物的做法其实最终只是对善意受让人的保护而已，而对所有人而言毫无实益。

第107条后半段的规定可以看作是一种对正常市场秩序的保护，正是由于是正常的交易过程，所以善意第三人的利益不能受到损害，这其实又一次强调了善意取得制度的基本价值取向是保护交易安全。但是就像上文引用的论述所评论的，这种把“原权利人有权追回遗失物”作为一种表面上的原则，而事实上却在后面追加了一个适用范围相当广泛的“例外”的立法方法，可能只是一种“纯粹的法律上的虚伪”。

既然善意取得制度的主要价值取向是在保护交易安全，那么我们不妨将之贯彻到底，即规定由拍卖或从有经营资格的商家购得的遗失物，可以由善意第三人取得。但同时必须强调，遗失物与委托物的区分的确是必要的，如果完全不加以区分，那么无疑在很大程度上保护了“知赃买赃”，从而也间接地助长了偷盗行为。因此，问题的关键点是如何对遗失物与委托物这两种不同情况的善意取得加以区分。

遗失物善意取得的“善意”要件不同于委托物善意取得。从第107条来看，这里“善意”的判定标准更为复杂，并且采取了一种不同的举证责任分配设计。受让人如果想要拿回自己所支付的价款，则必须证明自己是通过拍卖或从具有经营资格的经营者处购得的，即出示购买时取得的发票或其它相关证明。可以看出，这里的“善意”已经不再是“不知而且不应知”那么简单了，善意第三人必须出示特定的证据才能证明自己的主观善意。而且，从这句话的阐述方式来看，这里的举证责任分配不是由原权利人主张第三人为恶意（这几乎是不可能的），而只能是由第三人自己通过举证证明自己购买途径具有正当性来证明自己的“善意”。

除此之外，“以合理价格转让”这一要件也具有了更加重要的地位。法律明确列举了需要通过拍卖或者从有经营资格的经营者处购买等正规途径购得该物，那么“合理价格”的认定也应该比原来更加具体和严格，甚至可以存在一个相对客观的评判标准。这样，当受让人在完成上述“正规市场途径”的举证之后，还必须要经过是否以“合理价格转让”的认定。如果不符合这一标准，第三人就会陷入“虽然在正规市场交易，但是以不合理低价购得该物”的质疑，那么第三人的主观心态就不能被认定是善意，自然不能适用善意取得，该物应该由原权利人追回。

这种区分的好处在于：第一，消除了“买回自己之物”这种既尴尬又无实益的局面；第二，摆脱了现行第107条前后立场不一致的矛盾，贯彻了善意取得制度保护交易安全的基本价值取向；第三，通过对“善意”界定的区分，也在一定程度上扶平了“社会同情心理的天平”。

第四篇：善意取得及其例外

不动产善意取得的构成要件研究

王利明中国人民大学法学院教授博士生导师

需要探讨的是，登记权利人将财产一物数卖，是否也可以构成无权处分？例如，甲将其自己的房产先后卖给乙、丙两人。但是，将房产交付给了丙，并办理了 登记过户手续。乙主张，甲和丙之间的交易行为构成无权处分，丙必须证明其 构成善意取得，否则，不能取得该房屋所有权。笔者认为，登记权利人将其财 产一物数卖，如果没有办理登记手续，都只是产生了债的关系，不发生物权变 动的效果。因此，数个买受人都可以要求出卖人履行合同，出卖人不能履行将 产生违约损害赔偿责任。但是，出卖人将房屋登记给其中一个买受人，该买受 人就取得物权。但此种转让行为属于有权处分，因为出卖人在登记之前仍然享 有该房屋的所有权，其通过变更登记将房屋转让的行为构成有权处分，从而不 适用善意取得。

我们说在不动产无权处分的情况下，符合善意取得的构成要件时，不必考虑合 同效力问题，这并不意味着，只要受让人是善意的，在任何情况下，都不考虑 不动产转让合同的效力。事实上，在受让人具有善意的情况下，不动产转让合 同可能存在效力瑕疵。其最典型地表现在如下几个方面：第一，转让合同违法。在不动产转让违法的情况下，有可能导致转让合同的无效。

例如，非法转让集体土地所有权，这些转让行为本身就是违法的。第二，转让行为不符合法定的程序。譬如，转让的财产属于需要国家有关部门审批的国有 资产，或者是国有的自然资源，转让需要办理法定的程序。如果当事人没有履 行这些特定手续，则合同本身是无效的。第三，转让合同违反公序良俗。例如，转让合同之中明确规定，该房屋购买就是为了开办赌场等非法活动。在出现《合 同法》第52 条中的合同无效情形以后，法院理所当然应当审查合同的效力，并应当根据该法的规定宣告合同无效。一方面，我国《物权法》第7 条规定：“物 权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合 法权益。”善意取得作为物权的取得方式，其也应当符合该条规定的要求；另一 方面，无论是否涉及受让人的善意，法院都应当主动审查合同的效力。在我国 合同法上，合同无效是绝对无效，且法院负有审查的义务。在此情况下，法院 有义务审查合同的效力，而不考虑第三人是否善意。一旦合同被宣告无效，就 要发生恢复原状的效果，善意取得自然也无法适用。因为善意取得制度的根本 目的在于保护交易安全，所谓的“交易”自然只能是指一种合法的交易，违法的 交易的安全自然也不可能受到法律的特别保护。善意取得必须以转让人与受让 人之间的转让合同合法有效为基本前提，在适用善意取得构成要件时，必须要 考虑合同是否具有无效的因素，如果合同不具有无效因素，且符合善意取得的 构成要件，即使构成无权处分，真正权利人也不能根据《合同法》的规定主张 合同无效。

（一）不动产善意取得中“善意”的判断标准

应当看到，动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准是不一样的。《物权法》 第106 条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，但此处所说的“受 让”因动产和不动产而存在差异。就动产而言，“受让”是指动产占有的移转；就 不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。因此不动产受让人的善意是指在 办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产。之所以应当以对登记的信赖作为判断关于不动产“善意”的判断标准，主要理由 在于：

第一，善意取得的结果是物权的变动，因此，不动产善意取得的物权变动标准 也应符合物权法关于不动产的公示方法（登记）。由于动产的占有所具有的公信 力较低，受让人不能仅仅凭借占有动产的事实中当然地相信其具有处分权。而 且，在经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相 互脱节的现象，占有的公信力更低。在这种情况下，判断受让人是否具有合理 的信赖时，除了“占有”这一要素外，还必须考察其他一系列因素，如当事人之 间的关系、交易的具体环境、交易的场所等，[8]而不能仅凭占有就能够满足信 赖出卖人享有处分权的权利外观要求。[9]与动产占有不同，不动产登记有国家 信誉的支持，具有相当高的公信力，受让人有理由相信登记簿上记载的物权状 态就是真实的权利状态。因此，只要受让人是善意的，其就可以基于这种信赖 获得保护，第三人信赖不动产登记就可以构成关于不动产权属状态的“善意”。

[10] 第二，按照登记的权利推定规则，登记记载的权利人应推定为真实的权利人。在处分人未成为登记权利人之前，如果受让人与其发生交易，受让人根本没有 理由相信其有处分权，受让人就不可能是善意的。如果在交易过程中登记发生 了更改，受让人明知登记有瑕疵仍然受让该动产，这表明受让人本身并不是善 意的，所以其无法基于善意取得制度取得相应的物权。[11]

（一）不动产转让中的善意判断标准才具有以下特点：一方面，判断标

准的单一性。这就是说，不动产转让中，判断的标准是受让人是否知晓处分人 不是真正的权利人。在实践中，通常要求受让人查阅了登记，了解了登记簿上 记载的权利状况。与动产善意取得相比，不动产善意取得中的善意判断相对比 较简单，在通常情况下，只要受让人信赖了登记，就是推定其是善意的，除非 其明知登记错误，无需向动产买受人善意的判断那样，考虑交易的环境等因素，[12]也无需采用综合判断标准去判断善意。另一方面，受让人必须实施了查阅登 记簿的积极行为。在动产转让的情况下，受让人的善意仅仅要求其对于处分人 权利瑕疵的不知情，受让人成立善意并不要求其实施某一积极行为。然而，对 于不动产转让而言，受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了 解登记簿上所记载的权利状况，并对此产生合理信赖。如果受让人怠于查阅，则推定其不构成善意。

(二)受让人取得受让物时须为善意

善意取得,以受让人之善意为前提,如果受让人无善意,则不存在善意取得之问题,对受让人所取得的 所有权自没有保护的必要。所谓善意是指受让人“非因重大过失而不知让与人无让与的权利”[ 5 ]。至于受

让人取得受让物时是否有重大过失,笔者认为根据实践可以从以下几个方面来判断,如具有下列情形则可 认定为有恶意,(1)以不当之低廉价格买受其物;(2)让与人属于可疑身份之;(3)授受行为,行于近亲(尤其 家属)之间,得确定其让与人为恶意时;(4)善意取得人通常由谁受让及在如何情形这下取得其物,应有记 忆。如经原告之要求被告拒绝为此项陈述时,则被告之取得,应推定为恶意;(5)取得人确知让与人非为所 有人,认为应推定其为恶意。关于善意的举证责任应由主张受让人为非善意者承担,而且只要求受让人为 善意即可,至于让与人是否为善意在所不问。(三)受让人须有偿取得受让物

受让人在公开场所通过交易取得受让物,必然要付出一定的代价,这符合市场交易的一般规则。如果 受让人无偿取得受让物,对其不适用善意取得制度,对受让人没有任何损害,这也符合民法的公平原则,因 此,如果受让人无偿取得受让物,自没有适用善意取得制度对其加以保护的必要。

[1 ] 梁慧星,陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,1997.[2 ] 刘得宽.民法诸问题与新展望[M].台北:台北三民书局,1979.[3 ] 郭明瑞,唐明良,房绍坤.民商法原理二.物权法知识产权法[M].北京:中国人民大学出版社,1999.[4 ] 房绍坤.中国民事立法专论[M].山东:青岛海洋大学出版社,1995.[5 ] 王泽鉴.民法物权[M].台北:台北三民书局.1996.137-138.（二）不动产善意取得中善意的排除

在不动产的处分中，受让人的善意采取推定的方式，不过，该善意也可以被反 证所推翻，具体有如下排除方式：一是受让人事先明知登记记载的错误。例如，对于登记错误的发生，受让人本身亦是参与者，因此，其了解登记错误的发生 过程。二是登记簿中存在异议登记的记载。在不动产处分中，如果真实权利人 对登记权利真实性提出异议，登记机关将该异议记载于登记簿上，第三人据此 至少应当知道该房屋存在权利瑕疵的可能，[13]因此，也不能说其有充分理由相 信记载的权利人就是正当的权利人。此时，如果第三人仍然与登记权利人进行 产权交易，就应当承担权利瑕疵的风险。

在不动产处分中，善意

判断的时点应当以办理产权变更登记之时或之前为标准。理由在于：一方面，既然善意的判断标准应当以信赖登记为准，那么，判断的时点也应当是登记变 更之时。另一方面，从善意取得制度的设立目的来看，其旨在保护善意的第三 人，如果在变更登记之时或者在登记变更之前，第三人已经知晓无权处分的事 实，那么，第三人就不值得保护。

关于夫妻共同共有的房屋登记在夫妻一方名下，该方擅自处分房屋，受让人是否构成善意取得？对此，理论界和实务界都存在不同的看法。一种观点认为，物权法规定登记要件主义，应当以登记簿记载的人为物权人，因此，登记的人 处分该物权具有法律效力。《婚姻法》规定，即使登记在夫妻一方名下，仍然属 于夫妻法定共同财产，一方处分该房屋有效。笔者认为，此种情形应当适用善 意取得。尽管该房产为夫妻共有财产，但购买人仍然有对登记簿的合理信赖，如果事后认定该买卖无效，则对买受人显然不公平。[15]另一方面，从物权法制 度的内容和精神来看，夫妻共同财产应当同样遵循物权法规定的基本原则，应 当同时登记夫妻共有人，这也是鼓励我国夫妻财产制度采取实名登记，避免事 后出现太多的争议，而且可以促进物权法和婚姻法的衔接和统一。此外，如果 不适用善意取得，已经取得房屋所有权的买受人可能遭受一些不利的后果，例 如，由于房屋增值，导致出卖人一方配偶事后主张另外一方无权处分，严重影 响到交易安全，而且不利于诚信风气的建立。因此，只要受让人事先查阅了登 记簿，信赖登记簿上记载的权利状况，则其可以适用善意取得。当然，为了弥 补相关的缺陷，应当允许配偶双方积极到登记机关变更登记，促进产权登记与 事实上的物权状态完全吻合。根据《物权法》第106 条的规定，善意取得制度的另一个构成要件是“以合理 的价格转让”。这就是说，无权处分人将他人财产转让给受让人之后，受让人必 须支付合理的对价才能够适用善意取得制度。该条确定以合理的价格转让作为 善意取得的构成要件，首先就排除了无偿转让适用善意取得的可能性。善意取 得是为了实现交易安全而设计的法律制度，只适用于交易行为。[16]

问题的关键在于，如何理解合理的价格？就动产而言，善意取得的适用以支付 合理的对价为要件，而价格合理的判断通常应以市价为标准。比如，一辆价值 100 万元的宝马车以50 万元转让，明显不是以合理的价格转让。但就不动产 而言，如何要求以合理的价格转让，则是一个值得探讨的问题。一方面，就不 动产登记簿而言，其公信力比占有的公信力更强。动产的外在公示手段是占有，但占有的公示方法非常薄弱，因为发生占有的基础很多，在交易中，如果出让 人以很低的市场价格转让动产，通常将使得一个正常的交易人就其是否享有处 分权发生怀疑。而不动产善意取得不存在这样的限制，因为不动产物权变动的 方式是登记，与动产占有不一样，登记具有很强的公信力，在不动产登记之后，交易当事人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权利，即使不动产转 让的价格偏低，也不能影响登记公信力，只要受让人信赖登记就足以构成善意。另一方面，我国不动产并没有完全市场化，许多房屋的价格的合理与否难以判 断。例如，没有办理登记手续的单位福利房、经济适用房、房改房等，并没有 确切的市价。这些都导致了转让中合理价格判断的困难。

第一，合理价格主要适用于商品房的转让，因为商品房是有明确的市场价格的。当然，判断商品房的合理价格也要考虑其位置、容积率、开发商的品牌等因素，进行综合判断。而在商品房之外的其他不动产，其合理价格不能一概而论。第二，合理价格并不等同于市场价格。这就是说，在考虑价格是否合理时，也 要考虑当事人的主观因素。例如，房屋受朝向、布局等因素，受让人支付了低 于市场价格的价格，也不能认定其价格不合理。合理价格只是参照市场价格来 确定。

第三，在考虑合理价格时，也要考虑履行期限。如果仅仅约定了支付一定的价 款，但是，合同中没有规定履行期限，或者履行期限很长，这实际上可能变相 地等同于无偿。关于约定的价格是否应当实际支付，对此存在不同的看法。一 种观点认为，只要当事人约定了合理的价格，就表明第三人是善意的，就应当予以保护。另一种观点认为，虽然当事人约定了合理的价格，但是，既然第三人没有支付价款，收回该不动产也不会对其产生不利影响。

五、对“必须办理完毕登记手续”要件的理解

《物权法》第106 条第1 款规定完成公示是善意取得的要件之一，即“转让的 不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给 受让人。”这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。据此，依 照法律规定应当登记的已经登记，才能适用善意取得。[18]例如，甲将他人的房 屋通过各种违法手段办理了登记过户记载在自己名下，然后将该房屋转让给他 人，受让人因为相信登记而与其完成了这一交易，支付了价款并办理完毕了登 记过户手续。在此种情况下，就可能适用善意取得制度。如果仅仅只是支付了 价款甚至已经交付了房屋，还没有办理完登记，仍然不能适用善意取得制度。[19]具体来说，对于应当登记的财产包括如下几种类型：第一，应当办理登记的房屋。在我国，城市的房屋依法应当办理登记。因此，房屋的买卖只有在受让人 与转让人办理登记之日起才能适用善意取得，仅仅实际交付房屋，并不能够产 生善意取得的后果。第二，应当办理登记的不动产权利。依据我国法律规定，建设用地使用权的出让、转让应当办理登记，因此，对这些依法办理登记的不 动产权利，只有在办理登记完毕之后，才可能发生善意取得的问题。但是，对 于地役权等适用登记对抗主义的不动产，由于权利往往自合同生效之时产生，因此，没有必要规定只有在登记以后才发生善意取得的问题。第三，应当办理 登记的动产。对于船舶、机动车、航空器，依据我国《物权法》第24 条的规 定，应当适用登记对抗。这就是说，是否办理登记，当事人是可以选择的。但 是，在判断适用善意取得时，既然其可以登记，应当还是要办理登记。因为按 照《物权法》第24 条，未经登记不得对抗善意第三人。既然善意第三人都不 能对抗，其未经登记，就更不能对抗原所有权人。

笔者认为对原所有人的利益,在大部分情况

下是可以得到补偿的,在赃物已被犯罪分子卖掉的情况下,如果犯罪分子被绳之以法且犯罪分子有补偿能 力,则可以责令犯罪分子补偿原所有人的损失,如果赃物被国家司法机关追缴依法拍卖,则可由拍卖机关 用拍卖所得补偿原所有人损失。这样既保护了原所有人利益又维护了交易安全

论赃物的善意取得

刘传山,王春燕

(华东政法学院,上海200042)

论遗失物善意取得制度

———兼评我国物权法第一百零七条

从第一百零七条条文分析,该条文包含四层递进式含义: 1 对于遗失物,所有权人等权利人不丧失所有权,可以行使追及权追回该财物;2 如果该财物通过交易等流转方式而由第三人(当然流转关系应不确定为一次)占有,所有权人有权请求无处分权人赔偿损害,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物;3 如果受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物,所有权人请求返还原物时应当支付受让人所支付的费用;4所有权人有权向无处分权人追偿所付费用。

可以看出,该条规定并不区分受让人主观上善意与否,如果该遗失物尚未被处分,权利人可以直接请求返还。如果该遗失物已被进行了无权处分,权利人拥有选择权,既能够向无处分权人主张损害赔偿,也可以对受让人行使返还请求权,要求返还原物。同时,为平衡和保护受让人的利益,该条对权利人的返还请求权从期间和支付费用的角度进行了限制。

物权法第一百零七条使用了所有权人或者其他权利人的概念,如果该财物是在第三人处遗失、被盗或者被抢,究竟是原所有权人还是第三人可以请求返还并不明确,又考虑到该财物所有权在遗失、被盗或者被抢后已经发生转移,笔者认为,使用“原所有权人或者其他权利人”的概念更加准确。

大陆法系国家的规定。《法国民法典》第2279 条第2款规定:占有物如系遗失物或窃盗物时,其遗失人或被害人自遗失或被盗之日起三年内,得向占有人请求回复其物。第2280 条规定:遗失物、盗窃物在集市、市场或出售同类商品的商人处进行时,请求返还的所有人在对受让人支付的价款予以补偿时,方可获得财产的返还。《德国民法典》第935 条规定:(1)从所有人处盗窃的物,由所有人遗失或因其他方式丢失的物,不存在基于第932 条至第934 条的规定而取得所有权。所有人仅为间接占有人时,物为占有人所丢失者,亦同。(2)对金钱、无记名证券以及以公开拍卖方式让与的物,不适用前项规定。《日本民法典》第193 条规定:占有物系盗赃或遗失物时,受害人或遗失人自被盗或遗失之时起二年间,可以向占有人请求返还其物。第194 条规定:盗赃及遗失物,如系占有人由拍卖处、公共市场或出卖同种类的商人处善意买受时,受害人或遗失人除非向占有人清偿其支付的代价,否则不得回复其物。我国台湾地区民法第950 条规定:盗赃或遗失物,如占有人由拍卖或公开市场,或由贩卖与其同种类之物之商人,以善意买得者,非偿还其支出之价金,不得回复其物。第948 条和949 条规定:善意取得之动产如为盗赃或遗失物时,丧失动产之被害人或遗失人,自被盗或遗失之时起二年内,得向占有人请求回复其物。综上,可以看出大陆法系国家民法中对占有脱离物原权利人行使返还请求权多加以限制: 第一,时间上的限制,虽然时间上的期限并不相同;第二,如果受让人由拍卖处、公共市场或出卖同种类的商人处善意买受时,受害人或遗失人应当向受让人清偿其支付的代价,否则不得回复其物;第三《, 德国民法典》中明确规定了金钱、无记名证券不能请求返还 英美法系国家的规定。《美国统一商法典》第2403 条规定:具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时,购货人有权取得其所有权。1979 年《英国货物买卖法》规定:如果货物是在公开市场上购买的,根据市场惯例,只要买方是善意的,没有注意到卖方的权利瑕疵,就可以获得货物完全的权利。可以看出,英美法系国家对于受让人取得占有脱离物的所有权是持肯定态度的,只要购买人出于善意,认为卖方是对货物具有完全所有权,则不论卖方的货物从何而来,善意买受人都可以即时取得所有权。此种规定与英美法系国家注重交易的便捷和效率的思想紧密联系,也与其判例法制度可以在个案中实现利益平衡有关。

第五篇：试论善意取得

试论“善意取得” 提纲：

1、善意取得的概述

2、善意取得在现实中的建立基础

3、实践中善意取得制度的不足与完善

4、小结

《物权法》历时14年，8次提交审议，围绕物权法的诸多争论，终在全国“两会”上得以平息。202_年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人大代表大会第五次会议通过，并于202_年10月1日施行。该法律的出台，为完善我国原有物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。该法的颁布，也是我国民主法治建设的重要里程碑。本文就《中华人民共和国物权法》中的善意取得制度的理解与适用略陈己见。

一、善意取得的概述

善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。

而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。

《中华人民共和国物权法》在第九章“所有权取得的特别规定”的第一条，即物权法第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权返回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。”

（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）、以合理的价格转让；

（三）、转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。从该项规定，我们可以知道：原则上，对无权转让行为，物之所有权人对物有追回权。但是，对“返回”的法律后果，如费用、损失、经济手段等都没有作出规定。符合此条件的，受让人可以取得物的所有权。必须登记的，只要进行了登记，无需转移实际控制。

这个规定对物权的流转是有利的，对于推动市场经济的发展，及交易秩序的稳定起到了积极作用。

二、善意取得在现实生活中的建立基础

市场经济在本质上是陌生人之间进行的非信任交易，而不是熟人社会中的信任交易，人们无法去调查，去判断对方用于交易的财产究竟是不是合法财产，是不是拥有真正的处分权，因为如果每一笔交易都要进行合法性调查的话，交易成本将高的不可接受，市场将无法运转。

在我们的现实生活中，也常常会遇到这样的情况：买车过户后又转卖，车辆被查出是盗抢被公安机关收缴的问题，我们应该怎样处理。例如：某人于202_年在昆明买一辆二手车，并在车辆户籍所在地昆明市交警部门提了档，到其他地方交管部门过了户。之后此人又将车卖与他人（没有办理过户手续但在二手车市场进行了公证）。202_年1月该车被查出是盗抢车辆，被公安机关予以收缴，因车被收缴，最终买受人起诉此人，要求返还车款。对该车能不能算作此人的合法财产，或能不能算作善意取得，应不应该收缴，有不同的看法。

有人说，盗抢来的物品，不适用善意取得制度中的善意第三人制度。如果最终买受人起诉，此人只能承担责任。但在承担责任后，可向其前手追索。

我认为，如果在事先不知道车辆是盗抢的，购买价是合理的、正常的、手续齐全的，那么此人是善意买受人。因此也就没有法律责任。而且，我们应该看到，在物权法颁布之

前，《最高人民法院印发<关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释>的通知》规定，行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款，贷款或者其他经济活动，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。

从善意取得制度的本质来看，它是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度。一方面旨在一定程度维护所有权人的利益，保证所有权安全，保持社会秩序的平和稳定；另一方面又侧重于维护善意受让人的利益，促进交易便捷和保护交易安全。而从善意取得的理论基础就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。对此，关于善意取得存在的理论基础问题，许多学者从不同的角度提出了不同的看法：（1）取得时效说。以时间及时间之经过为其构成要素，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。（2）权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖基础。（3）法法赋权说。善意取得是由法律赋予占有人处分他人所有权的权能。（4）占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。在此，大多数学者赞成的是权利外形说，因为在善意取得制度理论基础上，法律承认占有公信力的逻辑结果。从善意取得制度的理论渊源来看则认为：善意取得

制度是近代以来日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。

随着202_年3月16日《中华人民共和国物权法》的通过，我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产，这是历史发展的必然。纵观国外立法，如德国、瑞士和我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。而在我国物权法颁布以前，在相关司法解释中也有动产和不动产善意取得的相关规定，如1990年12月5日，最高人民法院《关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”我认为，该条款中虽然没有明确共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。

由此可见，善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人权益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国的物权立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。

三、实践中善意取得制度的不足与完善

善意取得制度的积极作用在于把第三人的主观心态当作权利的取得是否受保护的条件，打破的绝对保护所有权的原则，从第三人的主观方面解决了交易公正问题，在历史上发挥过重大作用。然而，有阳光的地方就会有阴影。尽管善意取得制度在理论上有其存在的合理性，但在实务操作中却暴露出明显的缺陷；

（一）不动产善意取得制度的法理基础是物权公示，所谓物权公示是指物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权公示，并进而决定物权的变动效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，对于善意的第三人取得的不动产物权是以登记为要件的，不正确和错误登记是不适用不动产善意取得制度。如果原权利人向受让人请求返回原物，那么受让人可以善意取得为由进行有效抗辨。从而使原权利人可以选择一种对转让人最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。这样，我们就可以最大限度地保护善意第三人利益，同时也符合本次立法的宗旨。

1、不动产登记立法不完善。我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《破产资源法》等也有所涉及。由于各部门法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记呈现出不统一的状

况。

2、我国不动产登记存在房地分立登记的问题。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面造成了各个登记机关之间的职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，这样不仅增加了不动产登人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

3、不动产登记城乡管理不统一。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋户籍管理混乱。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。

（二）善意取得中的举证比较难。即判断第三人主观上是善意或是恶意的客观标准难以确立。这也是善意取得制度以第三人主观善意为标准的致命缺陷。

1、在物权行为无因性理论中，依据抽象原则，第三人基于客观公示的信赖就可以取得物权，如若反证必须由原出卖人证明第三人为恶意。在善意取得中，则必须由第三人证明自己善意且无过失。这种主观举证即使建立了一套客观的判断标准，也变得很困难。

2、依据善意认定的一般规则，第三人必须为其是否善意自负举证责任，这样就不合理地加重了第三人的负担，而要想建立一个法理上完善、司法上可行的善意取得制度，就

必须就第三人的“善意”建立起一个客观标准，但是用客观标准来确定主观心态非常困难，在当代信息高速发达的社会，善意的举证困难更大。

四、小结

迄今为止，许多国家已经确立了善意取得制度，我国在制定该项制度时也充分吸收取其精华之处，根据当前的国情，制定出了自己的善意取得制度，将自己融入了世界轨道之中。善意取得的客体（已为各国物权立法所认可）是动产和不动产。动产作为善意取得的客体已为各国物权立法所认可，无可非议。一般而言，法律允许自由流通且不需登记即可转让所有权的动产均可适用善意取得制度。而在不动产登记立法中构建的善意取得制度中，我们设立了错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。在我国《物权法》未颁布之初，我国不动产登记制度存在诸多问题，不但妨碍了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。然而，随着202_年10月1日《中华人民共和国物权法》的实施，使这一系列问题得以解决，同时也使中国的善意取得制度得以完善及其实践，使我国不动产管理真正做到制度健全、有法可依。

参考文献

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