第一篇：涂料耐黄变性检测

涂料耐黄变性检测

一、油漆涂料耐黄变性检测目的：

阻止不耐黄变油漆使用，提升产品品质。适用于所有和木器油漆涂料涂膜的检验。

二、油漆涂料耐黄变性检测方法：

1、试样制作：

用正常产品材料制作白胚，以正常油漆工艺加工制作。

试件的长度为250mm以上，宽度在150mm以上，厚度不小于12mm，每种试件至少制作3件。

2、操作方法：

取3件以上试件，先用不透光的纸把试件的一部分密封好（非测试区），再在烈日下暴晒4小时，然后每隔两小时做一个测试区间（即用不透光的纸封住一个小测试区），在非测试时间里，要保证不能让试件油漆涂膜漏光。并且时间暴晒过程中的离地高度不小于0.5m。测试时长：18小时。

测试天气要求：在测试过程中，要保证试件都处于阳光的直接照射之下（无云层与物品遮挡住阳光）。

3、合格判定：

在自然光线充足的环境中，从距离试件0.5m的地方，以不同角度肉眼观察，通过对比油漆涂膜的已测区与非测区的区别，无明显变色的为合格。

中国新型涂料网

第二篇：涂料消费税检测报告

2015年1月26日，国家财政部与国家税务总局联合发布了“财税[2015]16号”文件“关于对涂料征收消费税的通知”（以下简称“通知”），引起行业广泛关注。“通知”要求自2015年2月1日起对涂料征收消费税，在生产、委托加工和进口环节征收，适用税率均为4%。

“通知”还特别指出，对施工状态涂料的挥发性有机物（VOC）含量进行测定，若施工状态时涂料产品的VOC含量低于420g/L(含)，可以免征消费税。广州合成材料研究院老化所作为国内最具权威的检测机构，是中国涂料协会官网推荐的全国22家权威检测机构之一，广东省仅有的2家之一，可以承检各类涂料的VOC检测，承检报告可以作为企业免税的证明。

根据《财政部 国家税务总局关于对电池涂料征收消费税的通知》（财税[2015]16号、国家税务总局2015年第5号《国家税务总局关于电池 涂料消费税征收管理有关问题公告》规定“应当持有省级以上质量技术监督部门认定的检测机构出具的产品检验报告”的规定，对检测机构的资质必须具备以下条件：

1． CAL认可（资质认定授权证书）

2． CMA计量认证，实验室能力范围包涵产品环保检测内容（检测能力表）

我院化学工业合成材料老化质量监督检验中心和广东省质量监督涂料产品检验站都具备以上条件，两机构都可出具承检报告作为企业免税证明。

送检要求：

1，涂料主漆样品200g以上，并在外包装附上产品名称，型号规格，施工配比等相关信息。

2，如需配套使用请按施工配比（注明质量或体积比），并配套送样品。3，填写委托检验协议书 4，检测费用：600元/样品

检测周期：

油性样品：3-5个工作日出具报告 水性样品：5个工作日出具报告

国家和广东省设在本院的机构有：

★ 化学工业合成材料老化质量监督检验中心

★ 广东省质量监督涂料产品检验站（020-32377723）★ 广东省质量监督化学试剂检验站

★ 全国塑料标准化技术委员会老化方法分会 ★ 国家职业技能鉴定所

化学工业合成材料老化质量监督检验中心： 化学工业合成材料老化质量监督检验中心是通过中国合格评定国家认可委员会实验室认可（CNAS L1135）和国家计量认证（CMA2011001687B）的具有公正地位的第三方检测机构。可对各种高分子材料（塑料、橡胶、涂料、胶黏剂）及其制品进行性能检测以及对化学品危险性鉴定分级。

广东省质量监督涂料产品检验站： 广东省质量监督涂料产品检验站是广东省质量技术监督局授权的广东省内最早的专门从事涂料检测的具有第三方公正地位的质检机构，是国家认证认可的监督管理委员会（CNCA)指定的溶剂型木器涂料强制性产品认证（CCC）检测机构，是全国工业产品生产许可证办公室指定的危险化学品涂料工业生产许可证检测机构。

资质证书

检验中心CMA计量认证证书

检验站CMA计量认证证书

检验站CAL资质认定授权证书

涂料VOC检测报告模板

检测报告模板

检测报告模板

检测报告模板

第三篇：变性淀粉知识

淀粉是一种天然高分子碳水化合物，广泛存在与植物的种子，茎杆或根块中。资源充沛，价格低廉.但天然淀粉在高浓度时（如5%以上时）粘度高、流性差、成胶凝状，用水稀释后，会发生沉淀。为解决这种现象，必须对淀粉进行改性，即将原淀粉通过物理或化学或酶法处理，改变淀粉的糊化温度、粘度、透明度、稳定性、成膜性和膜强度等等。以适用各种应用的要求。

改性以后的淀粉称为“变性淀粉”或“淀粉衍生物简要说明一下变性淀粉在中国的情况。天然淀粉已广泛应用于工业、食品等领域。随着新产品的不断推出，产品性能的不断提高，新工艺、新技术的不断开发，淀粉的深加工—变性淀粉的研究、开发、应用得到了有利的推动。追溯变性淀粉的历史可以至十九世纪初，“英国胶”的诞生，我国变性淀粉的生产却是在本世纪60年代，而到了80年代后才有了很大发展，应用面也越来越广：从纺织、造纸，到食品、饲料、医药、建筑、钻井等方面。不同种淀粉的物化性质：供参考。

项 目

玉米

大米

小麦

木薯块根

甜薯块根

土豆块根 颗粒形 状 多面体

多面体

镜片状

铃状

铃 状

卵 状 直径(微米)6～21

2～8

5～40

4～35

2～40

5～100平均直径(微米)16

组成水分(%)

蛋白质(%)

0.35

0.07

0.38

0.02

0.10 脂肪(%)

0.04

0.56

0.07

0.1

0.1

0.05 灰分(%)

0.08

0.10

0.17

0.16

0.3

0.57 P２Ｏ５(％)0.045

0.015

0.149

0.0170

0.176 直链淀粉

糊化温度(℃)77～78

67～78

65～66

木薯淀粉特征

颜色: 木薯淀粉呈白色。

没有气味:木薯淀粉无异味，适用于需精调气味的产品，例如食品和化妆品等。口味平淡:木薯淀粉无味道、无余味(例如玉米)，因此较之普通淀粉更适合于需精调味道的产品，例如布丁、蛋糕和馅心西饼馅等。

浆糊清澈: 木薯淀粉蒸煮后 形成的浆糊清澈透明，适合于用色素调色。这一特性对木薯淀粉用于高档纸张的施胶也很重要。

粘性 ：由于木薯原淀粉中支链淀粉与直链淀粉的比率高达80:20，因此具有很高的尖峰粘度。这一特点适合于很多用途。同时，木薯淀粉也可通过改性消除粘性产生疏 松结 构，这在许多食品加工中相当重要。

冷冻-解冻稳定性高 ：木薯原淀粉浆糊表现出相对低的逆转性，因而在冷冻解冻循环中可防止水份丢失。这一特性还可通过改性进一步增强。木薯淀粉用途

木薯淀粉以原淀粉和各种变性淀粉两大类广泛应用于食品工业及非食品工业。变性淀粉可根据用户提出的具体要求定制，以适用于特殊用途。食品

木薯原淀粉广泛应用于食品配方中，例如焙烤制品，也应用于制作挤压成形的小食品和木薯粒珠。变性淀粉或淀粉衍生物已用作增稠剂、粘结剂、膨化剂和稳定剂，也是最佳的增量剂、甜味剂、调味剂载体和脂肪替代品。使用泰国木薯淀粉的食品包括罐头食品、冷冻食品、干混食品、焙烤食品、小食品、佐料、汤料、香肠、奶制品、肉及鱼制品和婴儿食品。饮料 变性淀粉在含固体成份的饮料中用作胶体稳定剂。在饮料中，木薯淀粉甜味剂优于蔗糖，因为前者改善了加工过程并强化了产品特性，与其它甜味剂结合，能充分满足消费者需求。木薯淀粉水解形成的高水解度糖浆是啤酒酿造中易发酵糖的理想来源。糖果

木薯原淀粉和各种变性淀粉在糖果生产中有很多用途，如胶凝、增稠、稳定体系、增强发泡、控制结晶、粘结、成膜、增添光泽等。低粘度木薯淀粉广泛应用于胶质化糖果，例如果冻和口香糖。最常用的是酸解淀粉，因为它具有优良的逆转性及胶凝能力，遇糖时这些特性更加显著。干淀粉用作糖果制作中的脱模剂。淀粉基聚糖实现了无糖口香糖的生产。化工

木薯淀粉基糖浆可通过酸解或酶解过程实现低成本生产，从而作为原料用于生产各种化学品，例如谷氨酸钠、氨基酸、有机酸、乙醇、酮、维生素和抗生素等。胶粘剂和胶水

木薯淀粉糊精是优良的胶粘剂，用途广泛，包括瓦楞纸板、纸袋、胶合板、胶纸、胶粘带、标签、邮票和信封等。

造纸

变性淀粉应用于造纸工业可改善纸张质量、提高生产率和纸浆利用率。阳离子淀粉用于絮凝纸浆、提高湿部脱水效率，其结果是可以采用更高的纸机速度并得到更高的纸浆利用率。保留在成品纸张上的淀粉作为内部施胶剂可增加纸张强度。低粘度淀粉，例如氧化淀粉，可用作表面施胶剂以提高纸张强度并改善印刷和书写时的吸墨性。变性淀粉也在颜料涂布中用作粘合剂以生产光滑、洁白的高档纸张。纺织

在纺织工业中为了提高纺织效率，木薯淀粉常被用作上浆剂以硬化和保护纱线；用作整理剂以生产手感滑爽的布料；用作增色剂以获得清晰、耐磨的印花布料。对纺织应用而言，使用轻度蒸煮的淀粉效果更理想。药品及化妆品

木薯原淀粉和变性淀粉可用作药片生产的粘结剂、增量剂和崩解剂。特殊改性的淀粉可同作润肤剂载体，通常这类润肤剂是矿物油基物质。其它变性淀粉可用作乳化剂、封囊剂(维生素)、定型剂(发用摩丝)和增稠剂(洗发香波)等。可生物降解材料

木薯原淀粉和变性淀粉可与石油基或人工合成的高分子材料混和以改善材料的可生物降解性，从而使这类环保材料的生产成本降至最低。

变性淀粉在肉类制品中的应用知识

淀粉是人类饮食中碳水化合物的主要来源，是谷类食物的重要成分和食品生产加工中的主要原料。多年来，淀粉在肉类制品的加工生产中发挥着重要的作用。我们在肉糜制品加工中一直用天然淀粉作增稠剂来改善肉制品的保水性、组织结构；作赋形剂和填充剂来改善产品的外观和得率。这种作用是由于在加热过程中淀粉的糊化而产生的。但某些产品加工中，天然淀粉却不能满足某些工艺要求。因此，人们利用淀粉的变性原理来改善其分子的基本特性，生产出能适应不同食品加工工艺要求的变性淀粉。如今，变性淀粉已广泛应用于各类肉制品中，因其优良的应用特性，成为加工肠类制品较为理想的辅料。

新鲜的肉中含有72-80%的水分，其余的固体物质大部分为蛋白质和脂肪。当肉制品受热时，蛋白质因变性而失去对水分的结合能力，而淀粉则能够吸收这部分水分，糊化并形成稳定的结构。因此，选择吸水性好、膨胀度高的淀粉，对于保证制品的持水性、改善组织结构是非常重要的。

与其一般的淀粉相比，变性淀粉糊化温度低，制品中蛋白质变性和淀粉糊化两种作用几乎同时进行，肉类蛋白质受热变性后形成网状结构，变性淀粉能及时吸收结合蛋白质因加热变性而失去的水分，不会在内部形成小“水塘”，水分被淀粉颗粒吸收固定，同时淀粉颗粒变得柔软而有弹性，起到粘着和保水的双重作用。变性淀粉具有极高的膨胀度，吸水能力非常强，能够保持肉中及添加的水分。所以添 变性淀粉的肉制品，组织均匀细腻，结构紧密，富有弹性，切面光滑，鲜嫩适口，在长期保存和低温冷藏时保水性极强。

变性淀粉糊化后透明度非常高，所以制品的肉色鲜亮、外观悦目，能够防止产品颜色发生变化，同时可减少亚硝酸盐和色素的使用量。

应用在肉类制品中的变性淀粉主要有两大类。稳定化淀粉具有更低的糊化温度，更好的冻融稳定性，更好的透明度及弹性，减少了老化和脱水的倾向。特别适用于高档肉制品和需快速冻结的鱼丸、肉丸等，可充分满足这些产品对生产、运输、储藏以及超市零售系统的特殊要求。

复合变性淀粉具有很强的抗剪切、耐高温能力，粘结度更高，冻融稳定性更好，广泛应用于各种需长时间高温蒸煮的罐头食品或需长期冷冻保存的微波食品等。在低温条件下保水性能极佳，能有效提高产品品质并延长货架期。

国内外肉制品的品种极其丰富，门类较为复杂，而且变性淀粉在各门类肉制品中的作用不尽相同，有的门类中淀粉添加量可超过肉重的10%以上，如一些香肠制品中，但有的肉制品却习惯于不添加任何淀粉和非肉蛋白质。因此，要想在肉制品中正确有效地使用变性淀粉，掌握基本的肉制品分类知识是必要的。下面主要介绍一下我国肉制品的分类方法，并将可用到变性淀粉的肉制品及其用量作重点介绍。

我国肉制品可分为腌腊、酱卤、熏烧烤、干制、油炸、火腿、香肠、罐头和其他共九大门类，而其中香肠、罐头和肉糕、肉冻等又可统称为灌制品。

l 香肠制品门类

生鲜肉或盐渍（食盐和硝石、亚硝酸盐类）肉的碎肉丝、碎肉片和肉馅的混合材料，再加上肉类以外的烹饪材料而制成的肉制品称作香肠。一般是将原料灌入牛、猪肠内或羊肠内制做而成。

此类制品的分类方法比较多样，在我国，一般将香肠类制品分为中国腊肠类、发酵肠类、熏煮肠类、肉粉肠类等。

1.中国腊肠类

以猪肉为主要原料，经切碎或绞碎成丁，用食盐、（亚）硝酸盐、白糖、曲酒和酱油等辅料腌制后，充填入可食性肠衣中，经晾晒、风干或烘烤等工艺制成的肠类制品。食用前需经熟加工，不允许添加淀粉、血粉、着色剂及非肉蛋白质等。2.发酵肠类

以牛肉或猪牛肉混合为主要原料，经绞碎或粗斩成颗粒，用食盐、（亚）硝酸盐、糖、等辅料腌制，并经自然发酵或人工接种，充填入可食性肠衣中，再经烟熏、干燥和长期发酵等工艺而成的生肠类制品，可直接食用。不应乳化。

以上两种肠类不准添加淀粉或其他非肉蛋白质。

3.熏煮肠类

以肉为主要原料，经切碎、腌制（或不腌制），细绞或粗绞，加入辅料搅拌（或斩拌），充填入肠衣中，再经烘烤、蒸煮、烟熏（或不烟熏）和冷却等工艺制成的熟肠类制品。包括：不经乳化的绞肉香肠；干淀粉添加量不超过肉重10%的一般香肠；乳化香肠和以乳化肉馅为基础，添加瘦肉块、肥肉丁、豌豆、蘑菇等块状物生产的不同品种的乳化型香肠。

熏煮香肠有：法兰克福香肠、波洛尼亚香肠、啤酒肠、茶肠、天津火腿肠、北京大腊肠、哈尔滨红肠等。

4.肉粉肠类

以淀粉、肉为主要原料，肉块经腌制（或不腌制），绞切成块或糜，添加淀粉及各种辅料，充填入肠衣或肚皮中，再经烘烤、蒸煮和烟熏等工序制成的一类熟肠制品。干淀粉的添加量大于肉重的10%。

肉粉肠类有：北京蒜肠、小肚、天津粉肠等

在方便食品中应用变性淀粉

在方便面中添加一类保水性好、糊化温度低、粘度高、成膜性佳的变性淀粉，可使面条口感爽滑、耐煮而且色泽鲜亮，提高面条的复水性。变性淀粉的吸水性强，加入到面粉中能提高面粉的吸水量,在和面形成面筋的过程中，淀粉吸水后膨胀充满面筋骨架，使面团具有延展性和韧性，改善面团的加工性能；变性淀粉糊化温度低，加入适量后能提高面饼在蒸箱中的糊化度，并缩短蒸煮时间；淀粉糊化后，粘度非常高，吸收大量的水，可以最大限度的将水分保持在面饼中，在经过高温油炸时水分迅速逸出，造成面条内部疏松多孔，能显著缩短面饼的复水时间；良好的成膜性使面条表面光滑，口感爽滑筋道，不浑汤；优良的保水性和亲水性能降低面饼的吸油率，既降低生产成本，又能减少酸败，降低面饼的酸价和过氧化值。

在乳制品中的应用

应用于乳制品中的变性淀粉在乳制品加工过程中提供奶油状结构和货架稳定。例如在酸奶制作时通常添加交联变性淀粉，交联淀粉分子的交联酯键强度远高于淀粉分子的氢键，且分子量较原淀粉大，增强并保持了氢键，其作用象分子间的桥梁，使淀粉在水中被加热时，其颗粒仍然保持不同程度的完整性，抑制了颗粒的破裂和黏度下降，具有独特的加工耐受性。淀粉糊化后形成黏度，赋予酸奶光滑细腻的组织结构。在乳饮料制作中添加具有独特流变特性的变性淀粉能够增进口感，提供清淡风味。变性淀粉在调味品中的应用

变性淀粉不但能为调味品增稠，改进调味品质量，提高其稳定性，而且能降低生产成本，大大提高产品的竞争能力。变性淀粉之一的预糊化淀粉，能赋予食品“浆状”或“粒状”组织，不论在高酸性或低酸性环境中均适用，使产品在外观和口感上都得到改进。由于这种淀粉能在食品加工中模拟番茄和果浆的特性，尤适合用以开发番茄产品，制造具有“真番茄”特征和高度浆状外观的产品

变性淀粉在糖果制品 中的应用

利用变性淀粉的高黏结性和优良的成膜性能，可用在糖果加工中的压模成型；利用玉米淀粉生产的酸转化淀粉主要用于制造糖果如软糖、胶姆糖等，可使糖果质地紧凑、富有弹性、耐口嚼、不粘牙、不粘纸。变性淀粉在冷冻食品 中的应用

利用淀粉的酯化改性，使淀粉糊液稳定性好，不易老化、糊化温度比原淀粉更低，并在冷却时不形成凝胶，具有抗凝沉作用，保持温度变化时的货架稳定。

在食品领域中，变性淀粉的生产厂家，有法国的罗盖特。美国的国民淀粉化学。荷兰的艾维贝。丹麦的KMC。法国的赛力事达，美国的嘉吉。瑞典的利克比。这些是生产食用变性淀粉在国际上出名的厂家。

1.我国薯类淀粉加工现状

我国现有大型马铃薯精淀粉加工厂近30家，年生产能力24万t左右，需要用原料薯180万t左右；有20余家大小不等的炸片厂，年需要原料薯20万t左右；有4～5家全粉加工厂，生产能力2万t，需要原料薯15万t；有5～6家大型薯条加工厂，生产能力2万多t，需要原料薯8万t左右。现有大型木薯淀粉加工厂有30多家。现有大型红薯淀粉加工厂有10多家。

1.1小规模薯类淀粉加工

年粗淀粉加工能力不足30t，原料不超过200t。加工所用设备相当简单，主要是一台处理鲜薯500kg／h的破碎机及自制的淀粉沉淀池、淀粉沉淀桶、过滤用的纱布，干燥靠日晒。由于落后的加工工艺和设备，致使马铃薯利用不能形成规模,产量小,对原料的成品提取率低，产品质量差，资源浪费及环境污染十分严重，不能适应市场发展的需要。1.2引进的薯类淀粉生产线

1990年以来，我国先后从荷兰、瑞典、芬兰等国引进共20多条薯类淀粉加工生产线及设备，淀粉年产量基本都在5000t以上，每年处理鲜薯少的2万t，多的可达10万多t。加工所用的关键设备或全部设备均从国外进口，机器设备很昂贵，工艺流程较复杂，没有一定的专业知识和专门培训的人员无法进行生产和经营。设备投资大，一套设备2000-5000万元。

优点：生产规模大，经济效益和社会效益显著。一个年产1万t的精淀粉加工厂，年产值在4000万元左右，可吸收较多的农村剩余劳动力。由于采用了现代化的工艺，淀粉提取率较高，淀粉的质量好，产品市场价格远高于小型加工厂所加工的淀粉。1个1万t级的精淀粉加工厂，每年处理鲜薯7万t左右，极大地减轻农民销售鲜薯的压力。缺点：投资大，每年需要支付上百万的利息，投资回收期较长，有一定的投资风险。由于机器设备和加工工艺复杂，对操作工人和生产管理者有较高的要求。1.3目前我国薯类淀粉加工行业存在的问题（1）国外设备重复引进，大量外汇严重流失。

（2）国产设备不适应现代化生产的需要，设备亟待标准化、规范化生产，提高设备产品质量及控制技术水平。加快成套设备出口量，提高薯类淀粉设备国际竞争力。

（3）没有生产淀粉用原薯生产基地，原料淀粉含量低、质量差。原有的薯类原料标准不适合淀粉加工行业的需要，急待制定新的国家标准。

（4）淀粉产品质量差，产品质量标准与市场需求严重脱节，不适应深加工行业发展的需要，急待制定新的国家标准。

（5）薯渣、细胞液、果胶等副产物综合利用率低，资源浪费严重。（6）生产规模小，生产技术落后，自动化控制水平低。

（7）生产周期短，用水量大，污水治理难度大，环境污染严重。2.国外薯类淀粉加工情况

以泰国木薯为例。泰国木薯的种植主要在东北部和南部的部分地区，100t/d以上的木薯淀粉厂有100多家，其中200t/d以上的木薯淀粉厂有30多家。形成了相对独立的淀粉加工技术体系，其加工能力和生产工艺技术水平都领先于我国。其生产技术特点有如下几点：

（1）设备处理量大，设备并联多；（2）工艺管道复杂，操作不方便；（3）加工工艺繁琐，设备配置参差不齐；（4）干燥冷却方法落后，投资很大；（5）用水量大，环保处理难度大。

3.我国现代化薯类淀粉加工新技术

据专家分析预测，在今后几年内我国薯类淀粉需求量将以每年平均16%-28％的速度递增。去年国内马铃薯淀粉的年需求量约40万t，国内现有总产量为15万t，远远不能满足市场需求。国内需求的优质马铃薯淀粉、变性淀粉的40％是靠从国外进口。由此可见，在我国开发马铃薯深加工产业前景非常广阔。3.1全封闭式快捷生产工艺

整个生产线采用全封闭的快捷生产技术，原料经清洗、破碎之后便进入全管道化闭环系统。该生产系统没有一个中间暂存罐，因而产品生产周期大大缩短，原料从破碎、加工到出产品只需短短的7min左右。同时避免了物料与空气中的氧气长时间接触而产生的酶褐变，避免了环境粉尘及细菌的污染，保证了产品的质量，这在其它的生产工艺中是难以实现的。因此，整个生产线是具有生产环境清洁、生产工艺简捷高效、节水效果明显（每加工1t马铃薯耗软水不超过1t）的高科技、现代化生产技术。3.2 现代化的自动控制系统

大家知道，淀粉生产是一个封闭动态的过程，各环节的压力、流量、浓度、温度、密度、酸度、水分等指标靠人工调节，显然不能满足工艺要求。所以采用工艺操作的自动控制、自动调节就显得格外重要。在近几年的一些淀粉工程中，成功的采用了模拟显示控制技术以及工业控制计算机和PLC可编程控制器的控制系统。先进的控制技术对稳定、可靠、自动的连续生产起到了有力的保证。该技术可自动控制淀粉乳的底流密度；自动控制洗水量，自动控制细胞液的排放量及排放质量；自动控制离心筛洗水压力的高低、洗水量的大小，保证洗涤效果；自动控制整个管网系统的物料平衡；自动控制淀粉成品水分的高低。物料密度、流量、管网压力、脉冲清洗、淀粉水分及工艺平衡的自动控制保证了生产的稳定、高效运行和产品的质量。

3.3 自动清洗系统

设备配备有正反自动清洗系统，工艺配备有逆流自动洗涤系统，全部系统配备有CIP在线自动清洗系统，能够定期的对系统设备和管道进行全面的灭菌清洗，使细菌难以滋生，从而可使产品质量达到国标优级水平。

3.4 集成式安装和便捷的维修

由于主要加工设备采用了集成组合式结构，因而设备的安装费用和安装时间大大降低和缩短。同时设备的许多零部件采用标准化，因而与其它设备相比，维修费用大大降低。3.5生产工艺流程 十多年来，我国先后从前苏联、美国、波兰、荷兰等国家引进的薯类淀粉生产工艺各不相同。结合我国情况推出的适合在我国推广应用的新工艺包含三个部分，主要工序有：原料清理与洗涤、破碎、纤维分离、蛋白分离、淀粉洗涤、脱水干燥、成品冷却与分级包装。生产工艺如图

1、图

2、图3所示。

图1 清理工段工艺流程

1.原料堆场 2.原料输送泵 3.除草器 4.去石机 5.沥水筛 6.清洗机 7.提升机 8.净原料仓

图3-2 加工工段工艺流程

1.净原料仓 2.锉磨机 3.离心筛组 4.旋流器组 5.精淀粉乳罐 图3 干燥工段工艺流程

1.真空吸滤机 2.扬升机 3.干燥管 4.刹克龙 5.闭风器 6.高效淀粉筛 7.振动卸料器 8.自动包装秤 9.尾气风机 4.薯类淀粉的特性与利用

薯类除了作为食物供人们食用和作为禽畜饲料外，因为含有丰富的淀粉，所以还是淀粉工业的重要原料。薯类淀粉以其独有的特性在食品、轻工、医药等行业得到广泛的应用。薯类淀粉的精深加工产品在更为广阔的领域和行业发挥着重要的作用。4.1薯类淀粉的特性

（1）薯类淀粉具有高粘性，它比一般谷物类淀粉粘性高得多，这是由于薯类淀粉颗粒比其它的淀粉颗粒要大。

（2）薯类淀粉高聚合度，其直链淀粉的分子量要比其它淀粉高得多。

（3）薯类淀粉含有天然磷酸基团。

（4）薯类淀粉口味特别温和，基本无刺激，它不象玉米淀粉、小麦淀粉那样，具有典型的谷物口味。这主要原因是其蛋白质残留量低，通常只有0.05%-0.10％。因此对于口味极温和的水果罐头、膨化食品、风味食品、休闲食品、方便食品、香草布丁之类的食物也毫无掩饰作用。

4.2 薯类淀粉深加工产品的应用

（1）变性淀粉。主要产品有氧化淀粉、酸变性淀粉、淀粉酯、淀粉醚、交联淀粉、阳离子淀粉、接枝淀粉、环糊精、白糊精等数百种产品，广泛用于纺织、造纸、医药、食品、建材、铸造、轻工、石油、能源、饲料、农业、环保、生物工程等行业。

（2）化工产品。用薯类淀粉生产的有机化工产品主要有酒精、草酸、柠檬酸、聚乙烯、醋酸、环氧乙烷、山梨醇、乙醇胺等，是生产橡胶、农药、油脂、包装品、化妆品、军用品的重要原料。特别是酒精已成为汽油中的添加燃料，市场潜力相当可观。

（3）发酵及水解产品。薯类淀粉可生产葡萄糖、果糖、麦芽糖、低聚糖、海藻糖等产品，作为新兴的保健食品，已成为国际糖果市场上的新宠。（4）在食品加工中的应用。

a面制品：方便面、挂面、保鲜湿面、保鲜米粉等。提高复水性、口感爽滑劲道、降低吸油率、延长货架期。

b速冻食品：速冻水饺、速冻汤圆等。外表光洁、冻融稳定性优良、抑制开裂、不混汤、口感爽滑劲道、熟品晶莹剔透。

c调味品：蚝油、调味酱、调味沙司、番茄沙司、酱油、色拉酱、去 巧克力攀司等。增稠、耐机械加工、稳定性好、赋予产品良好体态。

d果酱：烘焙果酱、水晶果酱、涂抹果酱、酸奶果酱、月饼馅料等。提供光滑、短丝结构，提高耐烘焙稳定性、弥补天然胶类缺陷。

e乳制品：酸奶、乳饮料、布丁等。增稠稳定、耐酸、耐剪切、体态细腻、良好的冻融稳定性、延长货架期。f肉制品：火腿肠、灌肠；鱼丸、贡丸等。良好保水保油性、提高产品得率、改善切片性；弹性好、口感爽脆、冻融稳定性好。

g煎炸粉：裹浆裹粉、炸鸡粉等。提高粘着性、保水性好、口感酥脆、抗吸潮、低吸油率。h糖果：胶质软糖、淀粉软糖、奶糖、口香糖等。低粘、透明度高、凝胶性强、成模性好。i膨化制品：膨化豆、薯片、粟米脆、通心脆、米饼等。提高膨化度，改善组织结构，增强酥脆性和加工性，降低破碎率，抗吸潮，降低吸油率。

j冰品：冰淇淋、雪糕、冰棍。提高膨化度、增强抗融性，增加咬劲和拉丝性，改善细腻口感，提高保型性。

k其他：水晶饺、水晶饼、冰皮月饼粉、吉士粉、涂膜剂等。提高冻融稳定性、透明度高、保型性好。

变性淀粉在冷冻饮品中所起的作用有如下几种：

1、粘度高，起增稠作用。一吨料中添加30kg变性淀粉可取代全部糊精和1/3的胶量。持水、保水性能更好。

2、白度高，起增白效果。比普通淀粉及糊精和白度高很多，添加到雪糕里与奶粉搭配使用呈现奶粉独具的乳白色泽。

3、含有亲油亲水基因，有良好的乳化性能，改进有机物在混合料中分散性，使之分散均匀，提高乳状液稳定性，促进脂肪与蛋白质的相互作用，有助于控制脂肪的附聚与凝聚作用。

4、保水稳定性强，具有良好的保型性，并有一定的抗融效果，变性淀粉在混料中与水以氢键结合，增强冰淇淋的骨架作用。提高强度，反复冷冻不析水、不回生，提高产品货架期。

6、明显改善产品质地和口味，细腻、滑润、柔软等优点。可减少稳定剂用量。

7、较强的膨化性能，能提高雪糕、冰淇淋的发泡膨化率，增加产品的出品率。

8、透明度高，能改善产品的处观，9、弹性强，粘玉米淀粉特性就是糊化后有很好的粘弹性，做出产品有咬头，改善品感。

10、操作工艺简单，与其它添加剂一同使用，无不良反应，并能保持原来风味 变性淀粉的处理方式

（1）物理变性

预糊化淀粉，γ射线、超高频辐射处理淀粉，机械研磨处理淀粉，湿热处理淀粉，挤压变性淀粉，油脂变性淀粉。

（2）化学变性

用各种化学试剂处理得到的变性淀粉，其中有两大类：一类是使淀粉分子量下降，如酸解淀粉、氧化淀粉、焙烤糊精等；另一类是使淀粉分子量增加，如交联淀粉、酯化淀粉、醚化淀粉、接枝共聚淀粉等。

（3）酶法变性

各种酶处理淀粉，如α、β、γ-环状糊精、麦芽糊精、抗消化淀粉等。

（4）复合变性

采用两种以上处理方法得到的变性淀粉，如氧化交联淀粉、交联酯化淀粉等。

淀粉是天然光合成，微小颗粒存在，不溶于水，一难被酶解。这种颗粒的直接应用很少，一般是利用其糊化性质，在水的存在下加热，使颗粒吸水膨胀，形成水溶粘稠的糊，应用所得的淀粉糊。淀粉的糊化性质和淀粉糊的性质关系应用，至为重要淀粉颗粒不溶于水，但在水中能吸收少量水分，颗粒稍膨胀。普通玉米淀粉和马铃薯淀粉在水中所含平衡水分大约28％和33％。这种吸水和膨胀现象是可逆的，水分被干燥后仍恢复原来的颗粒结构大小 混淀粉于水中，不停地搅拌。颗粒悬浮于水中，形成白色悬浮液，称为淀粉乳。加热淀粉乳，颗粒随温度的升高，吸水更多，膨胀更大，达到一定的温度，原淀粉结构被破坏，吸水膨胀成粘稠胶体糊。这种现象称为糊化，其温度称为糊化温度，形成的胶体称为淀粉糊。

乳化性不是变性淀粉的理化指标，它是一个特性指标，如果你要测它的乳化性，可以加入一定量的淀粉打成糊液状态后，再入油脂，真到淀粉的表面有一层油脂，说明已经达到最大的乳化能力了。从而你可以得出它的乳化能力。

预糊化淀粉的制备方法： 滚桶法。喷射法。挤压法。微波法。

阳离子淀粉的制备：阳离子淀粉是用有机胺盐（阳离子剂）在碱性条件下，与原淀粉分子中的羟基进行醚化反应而得，根据所用胺盐的不同，分为叔胺型和季胺型两大类。叔胺型阳离子淀粉只能在酸性条件下呈电性，而季胺型阳离子淀粉可以在全PH范围内呈电性。这种淀粉广泛的应用于造纸的湿部添加。

磷酸酯淀粉分为双酯和单酯，一般双酯是湿法生产，而单酯是干法生产。干法的产量大于湿法。

醋酸酯淀粉为湿法产品，是淀粉在微碱性条件下，和醋酸酐或醋酸乙烯反应，而生成。工业上应用的产品，一般都为降取代度产品。

15555835 氧化淀粉的制造方法很多，有干法和湿法之分，氧化剂主要以次氯酸钠为主，或高碘酸，可在酸性、碱性、中性下反应。淀粉（包括变性淀粉）在糖果中主要用作填充剂，利用豆类或粘高粱淀粉制作柔糯性极佳的高粱饴类软性糖果，利用淀粉的凝胶特性制造淀粉软糖。淀粉加入焦香糖或砂质软糖中，可增加糖果的体积和产品的咀嚼性，淀粉在棉花糖或胶姆糖的生产中，可作为挤压成型糖果的撒粉，防止糖果的粘连，加速表面干燥，淀粉在软糖成型时，可制成淀粉成型模，吸收糖果中的水分。

淀粉由直链和支链组成，其比例因品种而异，含直链多的淀粉凝胶性强，如玉米淀粉；含直链少的淀粉凝胶力弱，如木薯淀粉。因此采用胶体凝胶作用制造的明胶软糖、果胶软糖、琼脂软糖等，要选用含直链成分多的、凝胶力强的淀粉；而如高粱饴和苏式软糖，是直接熬成高浓度制成的，可选用含直链成分少的、凝胶力弱的淀粉。

淀粉的粘度、水溶性、色泽、味道、流动性、凝胶性等性能对糖果的影响较大。黏度高不利于熬糖和成型，因为粘度高导致传热速率低，熬糖时不利于水分蒸发，流动性差，浇模成型时容易拖尾，而这正是采用原淀粉熬糖时常常出现的一些问题。根据糖果加工工艺的需要引入变性淀粉，变性的目的是赋予淀粉低粘度、高溶解性以及分散性和抗胀性，良好的持水性和凝胶性等应用优势。

软糖的制作主要是利用变性淀粉的低粘度和高凝胶性能，使得糖浆流动性好，成品具有饱满稳实的形态。淀粉软糖实际上是一种复合型凝胶糖，配方中除使用变性淀粉外，还应复配部分弹性凝胶如卡拉胶琼脂等，以达到糖果口感和体态上的互补。变性淀粉在配方中不光是起填充作用还增稠，其粘度大小对产品柔韧性有较大的影响，此类产品只能用低粘型，否则产品柔韧性将大大降低，为保证产品的柔韧性，不同的季节应采用不同的熬糖温度，才能使产品具有透明度高、甜度低、口感柔韧、易于成形、产品保质期长等特点。

硬糖的内包装和外包装材料均应选择具有优良阻隔水分的材料，旨在贮存期间保护产品。高温对硬糖有软化作用，可导致砂糖返砂。而变性淀粉因为其良好的成膜性和对水分的阻隔效果，可以减缓硬糖返砂的概率。

变性淀粉应用于充气糖果中可以补充糖体中可溶性固形物的量，降低由于蔗糖过多或过少引起的品质变化，软化糖果的硬度，使口感疏松、不粘牙，增加糖果的咀嚼性。

变性淀粉除了应用在凝胶糖果、硬性糖果、焦香糖果、充气糖果中外，其他应用还有待进一步研发。

变性淀粉的工艺描述：将淀粉与水按照比例配成一定浓度的淀粉乳液（通常为21°bé），或者直接从淀粉加工厂将淀粉乳输送到淀粉乳液罐。如果是生产比较简单的预糊化淀粉，则只需要将淀粉乳液输送到滚筒干燥机进行干燥即可。如果生产湿法变性淀粉或复合变性淀粉，则需要测定淀粉乳液罐中实际的淀粉乳液浓度，然后将淀粉乳液输送到反应罐中，再根据淀粉乳液的浓度，产品的种类等选择淀粉变性所需要的化学试剂的种类和浓度；然后将各种化学试剂按照反应要求添加到反应罐中进行反应。在反应过程中，需要不断地监测反应的温度和溶液的pH值，为了保证反应所需要的温度，需要在反应的过程中采用热交换器对淀粉乳液进行加热。反应的时间根据生产品种的不同而不同，一般在几个小时到几十个小时不等 酸变性淀粉

生产工艺及反应条件 ：

1、淀粉乳浓度一般为36%～40%。

2、酸作为催化剂而不参与反应。不同的酸催化作用不同，盐酸最强，其次为硫酸和硝酸。酸的催化作用与酸的用量有关，酸用量大，则反应激烈。

3、当温度在40～55℃时，粘度变化趋于稳定，因此反应温度一般选在40～55℃范围。

（二）性质 a)酸变性淀粉具有较低的热糊粘度，既有较高的热糊流度。冷热糊粘度比值大于原淀粉，易发生凝沉。b)酸变性淀粉组分的相对分子质量随流度升高而降低。c)随着酸处理程度的增高，淀粉分子减小，碱值逐渐升高。酸解淀粉的特性粘度随流度增加而降低。d)酸解反应在颗粒的表面和无定形区，颗粒仍处于晶体结构，具有偏光十字。

（三）应用

1、纺织工业用作经纱浆料。

2、建筑工业用于制造无灰浆墙壁结构用的石膏板。

3、食品工业用于制造胶姆糖。

4、造纸工业用作表面施胶剂。

变性淀粉的检测，分为理化指标、特性指标、卫生指标，专业性很强。理化指标：水分。细度。白度。斑点。pH值

特性指标：取代度，粘度。糊化温度。回生性等等。卫生指标：砷、铅、二氧化硫。大肠杆菌。等等

淀粉有着各种各样的性质，它可以作为黏合剂、结构改良剂、增稠剂和脂肪替代剂。将淀粉在应用于不同的食品中该挑选怎样的淀粉有许多的影响因素，如直链淀粉的含量、天然品种、改性的程度和类型等均会影响到食品的特性，食品的黏度、胶化、结构和可溶性均会由于所使用的淀粉类型的改变而改变。

淀粉产品主要有三种类型。天然淀粉是不经过物理与化学改良的淀粉；改性淀粉是用物理或化学方法处理从而改变淀粉的主要物理或化学特性；第三类淀粉是淀粉衍生物（淀粉水解物）是通过酸解或酶解作用获得，这种类型的淀粉还包括葡萄糖浆和葡萄糖。淀粉衍生物是最重要的的淀粉类型，在1999年，大约占淀粉总量的53％，而改性淀粉占20％，天然淀粉占27％。

天然淀粉可以作为如汤和沙司的增稠剂，也可以作为甜食和肉制品的黏合剂，其他的用途还包括在焙烤制品中作为固体脂肪的替代物，同时还可以维持焙烤制品和小吃食品的产品结构。改性淀粉在食品中有着广泛的用途，它可以通过化学或物理的加工方法而适合于许多不同的需求；改性淀粉在甜食中可以作为黏合剂，在乳蛋糕、干混合汤料和沙司中作为增稠剂。淀粉衍生物也具有广泛用途，葡萄糖浆和葡萄糖均可以用于甜食、焙烤制品、饮料、奶制品和水果预加工产品中；淀粉衍生物可以用于提高体积、甜度和黏度而且可以防止糖的结晶。麦芽糖糊精和糊精还常常作为汤，沙司、奶制品和甜食的脂肪替代物。

□淀粉的市场局限性由于淀粉的高产量和低价格已经影响了淀粉生产厂商的低成本，预计立法会影响欧洲的淀粉市场。欧洲的立法机构将努力制定一套与农业政策相关的新的财政结构，其中主要的改革是包括降低大麦15％的价格。

对于淀粉的类型，改性淀粉的增长潜力是最大的。据估计，从1999年至2006年，改性淀粉每年的增长率以30．9％，而改性淀粉最大增长的使用是加工食品，这是由于改性淀粉可以用于方便食品和风味小吃上。

在食品市场的另一个增长点是保健食品和嗜好的食品。具有健康观念的消费者寻找低脂肪和低糖的食品，而另一群消费者正在买更多的奢侈或自己嗜好的产品，而淀粉在这些产品上都有市场。淀粉衍生物如麦芽糊精作为一些食品的脂肪替代物，如汤、沙司和冷冻甜食。淀粉用于嗜好或奢侈的产品中可以提高风味和结构。

食用淀粉市场的另一个重要是正在进行的产品开发，人们正在研究，新的产品迎合不断变化的消费者的需求，最近的创新点已包括增加天然淀粉的功能，可以作为明胶替代物应用于甜食上。天然淀粉的创新范围包括具有改性特性而不必经过化学方法改性。因此，具有天然淀粉标签的淀粉具有改性淀粉的性质，通过了这样开发的淀粉可以代替亲水性胶体如明胶和阿拉伯胶，这样又给食用淀粉生产厂一个明确的应用范围。这样产品的开发可以帮助降低成本及消除一些与水解有关的问题，这样使生产厂家获益。

主要利用变性淀粉良好的成膜性、高温膨胀性和稳定性

1）.在蛋糕、糖衣生产中用作酥油替代品，提供良好的容量与结构，降低人体油脂摄入量

2）.在焙烤食品中做釉光剂，可形成良好、清晰与光亮的薄膜，代替昂贵的蛋白和天然胶

3）.在水果饼、馅饼、馅料中作为稳定剂和增稠剂，提供产品滑爽、短丝结构，防止分层和爆馅

其他方面应用

1）.在挤压膨化食品中，变性淀粉可以使制品具有良好的膨化度和结构，产品的强度和脆性也得到改善，制品组织均匀，产出率高，同时可增加功能性纤维成分

2）.在微波膨化食品中，变性淀粉可以控制制品的体积和结构，使制品孔隙均匀

3）.在脆皮花生中，变性淀粉可以改善脆皮组织，赋予脆皮轻、酥、脆而且蓬松的结构 4）。在其他食品中，变性淀粉也可以起到很好的作用 在脆皮花生中应用的淀粉一般为酯化预糊化类淀粉。玉 米 淀 粉 质 量 指 标 SPECIFICATION INDEX OF CORN STARCH 项目 ITEMS 质量标准 SPECIFICATIONS 蛋白量 PROTEIN <0.35% 水分 MOISTURE <13.5% PH 5.4-6.4

SO2 ≤30PPM

细度 FINESS ≥99.5%,过95目筛 灰分 ASH ≤0.15% 脂肪 FAT ≤0.15%

第四篇：土地变性

工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“

四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。”

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源布 2006年5月31日发布 2006年8月1日实施 规定：

“4．3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。”

协议出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源部 2006年5月31日发布 2006年8月1日实施

规定：

“4．3 协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。”

“8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格”

如何把工业用地转化为商业或住宅用地

正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：

1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据收购储备计划安排收储

司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

工业用地改变用途的依据和方式

编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让？针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。

关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。

准确理解相关法规、规章条款的具体涵义

2002年 7月 1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称 11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2003年 8月 1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称 21号令）第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年 3月 18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号，以下简称 71号文）规定，对 8月 31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

从上述规定来看，似乎 21号令的规定与 11号令、71号文存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作的“合同变更或重新签订合同”，是否在 11号令和 71号文所禁止的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。对此，通过全面深入分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续，补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律依据。

21号令第十六条规定的出让合同变动与 11号令和 71号文中规定的禁止协议方式出让经营性用地有本质的区别

这两种行为的性质不同。11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是政府主动实施的一种土地出让行为； 21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从 71号文的立法背景及内容来看，协议出让工业用地改变用途，并不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的禁止。

这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而 21号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。

这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。

21号令第十六条是对已有规定的补充和完善

对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文禁止，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部 2003年发布 21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益最大化。

21号令第十六条适用的条件

从当前规定来看，21号令第十六条适用的条件应该包括以下方面：1．土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权；2．取得原出让方和规划部门同意，应该说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应该批准；3．按新用途及当时的市场价补交出让金；4．变更协议或重新签订土地使用权出让合同。这里的重新签订合同，也是对原有合同的一种调整，而不是重新出让。

协议出让土地使用权收回应受到严格限制

土地使用权的收回与土地征收、征用一样，是作为剥夺权利人财产权的一种强制措施。根据《立法法》规定，对非国有财产征收的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制定行政法规的外，只能在法律中规定。从当前立法来看，它应仅限制在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中规定的为公共利益需要、为实施城市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，以及满两年未动工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地使用收回来实现政府收益的做法应是严厉禁止的。

建设工程“内部承包经营”和“施工挂靠”如何判定？

1999年，建设部颁布第53号令《关于若干违法违规行为的判定》，规定了挂靠的判定标准：（1）有无资产的产权（包括所有权、使用权、处分权、受益权等）关系，即其资产是否以股份等方式划转现单位，并经公证；（2）有无统一的财务制度管理，不能以“承包”等名义搞变相的独立核算；（3）有无严格、规范的人事任免和调动、聘用手续。凡不具备上述条件之一的，定为挂靠行为。

2003年，国务院颁布第370号令《无照经营查处取缔办法》，对无照经营行为的查处取缔作出了规定。建设工程方面可以参照的判断标准概括如下：施工设备的投入、管理人员劳动关系、工程款投资和收支、工程质量安全生产的责任承担、项目利润盈亏风险承担、材料采购主体等方面。

2004年，建设部第124号令《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》指出：分包工程发包人（即建设工程施工合同中的承包人）没有将其承包的工程进行分包，在施工现场所设项目管理机构的项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员不是工程承包人本单位人员的，视同挂靠经营。

根据法律、法规和规章的规定，结合建设工程现实状态以及司法审判实践经验，判定是合法的“工程内部承包”还是违法的“施工挂靠”，可以从四个方面加以判断。

首先，施工现场管理人员是否真正属于施工承包单位，为第一标准。

“挂靠人”通常也持有被挂靠单位的营业执照副本、授权书、聘任书等，参加投标，并授权签订工程承包合同。但是，施工现场管理人员，包括承包人代表、总工程师、项目经理、技术员、施工员、安全员、材料员和资料员等，是否属于施工承包单位。不仅要核查劳动合同、聘任合同，也不仅要查看工资发放，证书注册、社会保险和外来综合保险缴纳等更是真实可靠。

其次，财务收支是否为施工承包单位统一管理，也是重要的判断标准。包括资金投入、工程款支付、材料款支付、工资支付等方面。第三，工程质量安全是否独自承担。

第四，是否独立核算、自负盈亏。

“工程承包经营”和“施工挂靠”的关系，好比“直营店”和“加 盟店”的关系。

三、“工程承包经营”和“施工挂靠”的法律风险。

“工程承包经营”和“施工挂靠”相同的法律风险主要有建设工程质量安全风险，包括刑事责任风险；经济风险，包括材料商、民工工资、反索赔经济责任等；另外，施工挂靠还存在行政处罚风险。这里主要谈谈施工合同无效的后果区别。

无论多大风险，施工企业无论基于建筑企业的工程业绩考虑，经济指标以及经济效益等考虑，建筑施工企业都不可能放弃挂靠经营，其状态非“痛并快乐着”，而是“快乐并痛着”。一方面目前的法律对“施工挂靠”的双方都没有严厉的法律制裁，不仅如此，司法解释还规定承包人可以参照合同的约定请求支付工程款；另一方面，包括发包人在内的各方当事人，如果不发生纠纷，不到法院、仲裁委，合同就履行了，司法机构不会启动确认施工合同无效的法律程序；同时，发包人不是不知道，要么半睁眼睛，要么一拍即合。福建省一家总承包一级的民营施工企业，2009年建设施工产值约二十亿。全部是属于“施工挂靠”性质，公司只收管理费。而且与挂靠人以及现场管理人员也不签订任何劳动合同。好像过去的地主依靠土地收取地租，他依靠一级资质出借、出租，每年收取几千万元的管理费，或者叫地租。

施工合同有效和无效的法律后果有何区别？

笔者在嘉定区法院代理的一件建设工程合同纠纷案件，我们代理的是甲方业主，因拖欠施工企业工程款三、四年了，而且还是垫资项目，遇到“垫资”和“拖欠工程款”两座大山，不排除签订施工合同时还遭到“压价”的大山，不幸遭遇可想而知。施工企业起诉时狮子大开口，本金按照决算价2500万元支付，违约金累计900多万。我们接受被告的委托后，确定两条代理思路：一是取证主张属于施工挂靠，施工合同无效，从源头堵住违约金，让其失去法律依据；二是工程结算出现争议，法院委托造价鉴定。庭审后，法院基本上采纳被告的代理意见。

四、建筑施工企业风险控制措施

许多建筑企业家以及行业管理专家和法律专家，都细致论述了风险内控的措施，包括对挂靠人资信调查和财产担保，包括限权措施和财务统一，包括加强工程质量管理和签证、索赔，包括参与结算和审价等等。

笔者从另外三个方面建议，一是要制定工程承包既增产又增收评估流程；二是要完善体制，让施工挂靠转变为工程内部承包；三是制定公司发展战略，将工程内部承包逐步纳入企业分公司建设范畴。

如何定性内部承包

内部承包模式现已成为众多建筑企业首选的经营模式。在此种经营模式下，对于施工人员、施工物资及资金等众多施工因素的筛选、组织等均归于内部承包人，同时，施工过程中产生的相关义务亦归于内部承包人。现笔者试图通过对内部承包合同与劳动合同之分析比较，浅析建筑企业内部承包合同之法律性质。

一、建筑企业内部承包合同之概念

所谓建筑企业内部承包合同，是指建筑企业与其内部职工之间签订的一份协议，该协议就企业许可内部职工在企业资质范围内组织施工人员、施工物资及资金等众多施工因素，完成一定的项目施工，实行独立核算，自负盈亏，向企业缴纳管理费，以及企业负责事项等方面进行了约定。

二、建筑企业内部承包的法律特征

由前述建筑企业内部承包合同概念，可见建筑企业内部承包合同具有如下基本法律特征：

1、建筑企业内部承包合同主体之限制性

建筑建筑企业内部承包合同主体限于建筑企业与其内部承包人。

2、内部独立核算，自负盈亏

三、建筑企业内部承包合同之法律定性

对于建筑企业内部承包合同一旦发生争议究竟应适用何种法律，理论界及实务界一直存在争议。

1、内部承包合同应受劳动法调整

有的学者认为内部承包合同与合同法意义上的合同存在如下诸多差别：

①主体范围不同，即合同的主体是平等主体，而建筑企业内部承包合同的主体是作为用人单位的建筑企业和与之具有劳动关系的劳动者，二者之间具有管理与被管理、支配与被支配的关系，属于不平等主体；

②履行方式不同，即合同主体只是按照合同的约定以自己的意志独立履行义务，而内部承包合同主体之间相互有隶属关系，劳动者除受外在合同的约束外，还要受企业意志的约束。

③违约责任的承担方式不同。违反合同的，应承担违约责任，而违反内部承包合同的，内部承包人一般得接受用人单位的行政管理处分。

综上，有学者认为内部承包合同是作为用人单位的企业和与之具有劳动关系的劳动者在劳动关系存续期间为完成一定生产任务而订立的协议，与合同法意义上的合同有着本质的区别，而与劳动合同的性质最为接近。所以，企业内部承包合同理应受劳动法调整。

2、内部承包合同应受合同法调整

有学者认为，内部承包合同应受合同法调整，基于如下理由：

①虽然内部承包合同之合同主体具有特殊性，即主体间具有隶属关系，但是，此种隶属关系并不能左右整个内部承包合同的内容。内部承包合同的内容亦充分显示了合同法意义上合同所具有的平等、自愿、等价有偿等原则。

②内部承包合同明显体现了对价原则。企业许可内部承包人使用其资质是为了获得管理费，而承包者支付管理费是为了获得企业资质的使用许可，从而取得内部承包的收益。

综上，有学者认为企业内部承包合同之间构成的是平等民事主体之间的权利义务关系，大部分应适用合同法的调整。

同时，劳动部办公厅颁布的《关于履行企业内部承包责任合同的争议是否受理的复函》中明确答复：“职工与企业因执行承包合同中有关劳动权利义务方面的规定发生的争议，属于劳动争议。”

《上海市高级人民法院关于审理劳动争议案件若干问题意见》第七条亦规定：“用人单位与劳动者之间签订的内部承包、租凭合同涉及应由劳动合同规定的权利义务而产生的争议，应认为该争议属于劳动争议，劳动争议仲裁委员会应予受理。劳动者与用人单位之间的劳动合同中不属于劳动争议范围的纠纷（如承包条款、租赁基数等），劳动争议仲裁委员会不予受理。”

可见，建筑企业内部承包合同除涉及应由劳动合同规定的权利义务而产生的争议外，应适用合同法的调整。

第五篇：土地变性知识

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识——

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?

变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂? 去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂? 补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：建设用地性质变更的依据城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧！每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：

1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。