第一篇：2012开发区集约利用汇报材料

泗阳经济开发区集约利用评价成果更新工作情况报告

一、组织领导与工作进展情况

江苏泗阳经济开发区管理委员会根据江苏省国土资源厅工作部署，成立了此次开发区集约利用评价工作领导小组，主要负责部门协调、经费落实、工作指导和重大问题决策。工作组主要由泗阳县国土资源局及江苏泗阳经济开发区规划、经济等相关部门工作员组成。

本次开发区土地集约利用评价工作时间紧、任务重，需委托技术协作单位共同完成。江苏泗阳经济开发区管理委员会通过对省厅确定的12家中标单位主要土地评估机构的技术实力、资信情况进行比较

和研究，确定江苏苏信房地产评估咨询有限公司作为技术协作单位，组成技术小组。苏信公司主要负责开发区基础数据采集、土地集约利用程度评价、土地集约利用潜力测算、评价报告及成果图件编制、基础资料汇编与数据库建设等方面的技术支撑工作。技术小组成员见表2：

根据省厅统一工作部署，截止到目前泗阳经济开发区土地集约利用评价工作进展情况如下：通过外业调查工作，工作组收集了有关评价工作的相关资料和图件。通过对调查采集的数据，有针对性地进行

汇总、整理分析和校核，目前，已经完成了评价范围内地块数据调整与更新，指标数据已经测算，现已反馈至开发区，等待反馈信息；初步完成成果图件绘制，成果报告正在撰写中。

二、评价工作技术要点

根据《中国开发区四至范围公告目录》（国土资源部2006年第29号公告），江苏泗阳经济开发区审批四至范围是东至陈大元村，南至徐淮公路，西至泗塘河、丁家沟村，北至刘圩村、北京东路、陈大元村。根据我局提供的勘测落界拐点坐标，本次评价工作与依法审批的开发区四至范围一致。在建设范围划定方面参照以下原则：（1）建设范围面积不小于国家审批范围面积；（2）建设范围不应突破开发区总体规划确定的建设范围；（3）建设范围原则上应与审批范围相接或毗邻；（4）建设范围应位于开发区实际已完成“三通一平”的区域内。根据上述原则划分，经泗阳县国土资源局与开发区管委会核实，确定此次评价工作建设范围总面积，比对《泗阳县土地利用总体规划（2006-2020年）》、和《泗阳经济开发区总体规划》，泗阳开发区建设范围内符合所在区域的土地利用总体规划和城市规划，不涉及占用基本农田。

本次泗阳经济开发区土地集约利用评价工作以2009年度土地集约利用评价成果中的原工作底图为基础底图，对照最新土地利用现状变更调查图和城市规划图等相关地图要素，勾绘建设范围界限，形成了此次评价工作底图。

根据最新《开发区土地集约利用评价规程》，工作组主要通过发

放调查表格、实地探勘等形式调查开发区评价范围内的典型工业企业，并通过经济统计部门调查了开发区规模以上企业的经济数据。对于宗地被开发区边界切割的情况，根据宗地被切割的数据处理原则与方法对数据进行剥离。

二〇一二年五月三十日

第二篇：开发区土地集约利用研究

摘要：在__市金山桥、铜山、新沂、邳州开发区各行业的土地利用调查数据的基础上，选取相应的评价指标体系，运用层次分析法求得权重构建模型，分析__市开发区土地集约利用的总体情况根据定量化结果和实际情况，提出__市开发区科学合理利用土地的途径和措施。

关键词：开发区；土地集约利用；

开发区是一种特殊的经济区，可以带动本

地区及国家的经济发展。世界上建立各种类型的“开发区”已有上百年的历史，我国开发区创办时间虽然不长，但取得了举世瞩目的成绩，使我国成为继美国之后的世界第二外资利用大国，开发区已成为我国经济和社会发展新的增长点【I】。

__市位于苏、鲁、豫、皖四省交界处，沿海开放地带与亚欧大陆桥和环渤海经济区与长江三角洲经济区的结合部，东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有“五省通衢”之称。因此，分析__市开发区土地集约利用状况，对促进东陇海产业带以及整个淮海经济开发区土地集约利用都具有一定的现实意义袭裴州吴市群开’誊磊君例

一、开发区土地利用概况

随着改革开放的深化和__经济的进一步发展，__的开发区从无到有、由少变多、由弱变强。到目前为止，__市经省政府批准共设立了8个经济开发区，并从单一的经济技术

开发区发展到外向型农业综合开发区等各种类型的开发区并存的局面。

经营活力充足、产业特色鲜明的开发区和工业集中区，壮大了第二产业，改变了过去以第一产业为龙头的畸形国民经济结构，带动了农民向县城和小城镇流动和集中，同时又为第三产业的发展奠定了基础。仅2004年，金山桥、铜山、新沂三个开发区就实现GDP35．5437亿元，工业增加值29．7536亿元，财政收入4．609亿元，实现利税17．1147亿元。

“十五”以来__市的经济开发区，在加速发展的同时，土地利用的面积也大大扩展，截止2003年底，__市开发区的占地面积为6985．23lhm，其中金山桥经济开发区，实际用地面积达到2590hm，远远超过其他开发区627．89hm的平均用地面积。从用地的情况来看，73％的符合土地利用总体规划和城市总体规划，27％的不符合土地利用总体规划但符合城市总体规划。说明__市开发区的用地基本符合法律规定，27％不符合主要是由于两规划本身的衔接所致(表1)。

表1__市各开发区占地基本概况

资源调查与评价

注：I开发区规划用地既符合土地利用总体规划，又符合城市总体规划部分的面积(hm)；

Ⅱ开发区规划用地不符合土地利用总体规划，符合城市总体规划部分的面积(hm)：

Ⅲ开发区规划用地既不符合土地利用总体规划，又不符合城市总体规划部分的面积(hm)。

二、土地集约利用情况分析

通过开发区工业企业土地集约利用的调查和研

究，建立起开发区集约利用量化管理指标，对不同行

业土地集约利用度有定量化的认识。在指导开发区

产业布局时，可以根据这个标准，实行高科技、低能

耗、低污染企业优先进区的政策，对申请人园的用地

企业综合考虑将企业用地数量与企业投资密度、科

技含量、土地产出率挂钩，吸引占地少、技术含量高、产值及附加值高的企业，最大限度地提高单位面积的利用率。

(一)土地集约利用评价方法

以__金山桥、铜山、新沂和邳州四个有代表

性的经济开发区为例，分析开发区土地利用的总体

情况，并按照最新的国民经济行业分类(GB／T

4754—2002)按30个类型确定控制指标。根据开发

区的实际情况，在分析确定开发区发展趋势如开发

区适度规模的基础上，从土地利用程度、土地投入

程度、土地产出效率三个方面进行分析，选择适合于开发区的指标，运用容积率、单位面积职工人数、行政办公及生活服务设施用地比重、绿化率、投资

强度、地均产值、地均利税来衡量利用程度。然后运

用层次分析法(AHP法)，赋予权重来衡量土地集

约利用度，最终实现对土地集约利用的定量评价

(表2)。

表2开发区土地集约利用度评价指标体系[2--3]

(二)土地集约利用评价

1．评价模型。通过调查__市4个开发区内

各行业的生产经营和土地利用状况，汇总各行业

数据，利用层次分析法对7个土地集约利用的控

制指标(容积率、行政办公及生活服务设施用地比

重、绿化率、投资强度、地均产值、地均利税)确定

其权重，通过模型定量出其土地利用集约度。其模

型为：

ECL。=ΣUi~Wf

式中：ECL。为土地集约利用程度综合指数；U。为某

一评价项目数值；Wi为该评价项目权重。其中：

Ui=ΣviXW

式中：为某

一评价指标值；为该评价指标权重【3J。

2．数据的处理。__市是以工业为主的城市，截止2004年底，仅金山桥、铜山、邳州、新沂4个开

___

国士谤活科丛管理

发区拥有工业企业1433家，工业项目占开发区总

建设项目的71．1％，工业项目完成投资额占总投

资额的73％，根据模型可计算出各

行业土地利用

集约度(表3)。

表3金山桥、铜山、新沂、邳州经济开发区土地集约利用程度综合指数【】

行业名称

金山桥铜山

土地利用集约度

新沂邳州

农副食品加工业

食品制造业

饮料制造业

纺织业

纺织服装鞋帽制造业

皮革，毛皮，羽绒及其制品业

木材加工及竹，藤，棕，草制品业

家具制造业

造纸及纸制品业

印刷业，记录媒介的复制

文教体育用品制造业

化学原料及化学制品制造业

医药制造业

橡胶制品业

塑料制品业

非金属矿物制品业

有色金属冶炼及压延加工业

金属制品业

通用设备制造业

专用设备制造业

交通运输设备制造业

电气机械及器材制造业

通信设备、计算机及其他电子设备制造业

仪器仪表及文化，办公用机械制造业

工艺品及其他制造业

废弃资源和废旧材料回收加工业

0．37

0．3

40-3

5O．4

20-38

(三)评价结果分析

从表3中可看出，__市开发区总体土地利

用集约度都处于相对较低的水平，综合指数值大

部分在0．3～0．5之间。这主要是由于开发区中机

械产业拥有比例较大，仅金山桥开发区机械行业

就占到76％。这些工业企业主要受计划经济体制的制约及国有土地无偿划拨制度的影响，工业厂

区占地面积较大，土地利用率低。另一方面由于

机械等大型设备或精度方面对厂房和场地有特殊

要求，只能建设单层厂房并要求一定数量的退

场，其建筑容积率偏低，总的来说用地效益不高。

但是由于机械是开发区主导产业，因此政府应该

采取措施制定合理的政策来发展这个产业。对于

大型机械产业，由于上交利税较高，地方政府有

利可图，在未来相当长的时间里，政府可能促使

更多机械产业的引进，所以应提高机械产业内部

土地利用率，争取达到双赢——政府获利和土地

更高效利用。

从各行业情况来说，由于各个行业集约度相差

较大，内部可供挖潜的大小和方向也不同。在这

31个行业中，农副食品加工业、木材加工及竹、藤、棕、草制品业、医药制造业、食品制造业、通信设备、计

数一

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算机及其他电子设备制造业是土地集约利用综合指数值位于前5名的行业；利用集约度最低的为电

气机械及器材制造业，仅为0．32，大大低于其他行

业土地利用集约度。因此__市未来一段时间的产

业导向是：①加快工业区基础设施与投资环境建

设，加大投资力度，扩大招商引资和生产规模，大力

发展电子及相关高技术密集型产业，食品、服装、皮

革、金属也应该适当加以发展；②抬高门槛，控制

新的纸制品、皮革、毛皮、羽绒及其制品业生产企业

进区，对于已经在区内的企业要严防其大面积扩

张，坚决少批地。另外加快旧城改造进程，搬迁污染

工业，合理安排中心城区老工业用地的土地用途置

换，发挥土地集约利用潜力；③机械生产要注意其

企业的土地利用状况，少批地，改变企业经营方式，促使其内部挖潜，由粗放型向集约型转变，合理调

整用地结构与紧凑布局，提高现有土地利用率。另

外要优化其内部结构，以大型骨干企业配置为中

心，发展横向综合开发的企业群，形成规模效应，以

提高工业容积率与集聚度。

从4个开发区总体情况来看(表4)，平均集约

用地指数最高的金山桥开发区为0．46；铜山为

0．44；邳州为0．40；新沂最低为0．37。这主要是因为

金山桥和铜山经济开发区成立时间早，而且距__

市主城区近，工业区已具备相当的集聚规模，加之

土地投入力度大，内外交通便利、基础设施配套良

好，因而土地集约利用程度相对高。邳州和新沂两

个开发区相比之下各方面均不及金山桥和铜山，所

以平均集约用地指数略差。

表4四个开发区平均集约用地指数

三、科学利用土地的途径和措施

(一)加强项目的审核力度

从目前__市开发区的情况看，已经进园和

即将进园的项目中，民营小企业、传统加工业、劳

资源调查与评价

动密集型企业较多，实力较弱，但掌握市场的能力

较强，发展势头较好，招商的难度相对较小，管理

也较容易，这主要得利于苏南的产业转移。据江苏

省苏北办的统计数字显示，仅2004年，苏南地区

向苏北地区提供帮扶资金达1．14亿元，同时，通过

产业转移，苏北地区从苏南实际引资30．8亿元[5】。

因此__市应该抓住机遇，加快吸引苏南民营资

本的投资。

__市开发区里外资企业、国内大型企业、高

科技企业数量少，这是由于限制因素多，致使招商

难度大、周期长，其真实的投资意向及诚意和投资

规模也不易把握。如金山桥的台湾大东钢铁、泉山

区的观音药谷、矿大科技园等项目几年来“只闻楼

梯响，不见人下来”，其实际投入资金微乎其微，有

些项目似有圈地及“钓鱼”之嫌。因此，今后应该加

强对项目的审核力度，加速吸引苏南产业转移，对

一些没有真实投资意向的项目坚决取缔，防止国

有资产流失。

(二)培植合理的产业结构

根据各行业土地集约利用综合指数值的大小

和资源消耗情况，进行产业调整，制定鼓励和抑制

有关产业发展的政策。具体根据不同产业项目性质

采取差别供地政策来促进土地集约利用和产业层

次的提升。另外，要因地制宜，在体现集约用地管理的同时，充分考虑不同地区、不同行业工业建设项

目用地的实际情况，在制定投资强度、容积率等具

体控制指标时分类控制，不搞“一刀切”。

__市经济技术开发区现时鼓励发展的产业

主要是一些符合环保要求、具有较高技术含量的各

类传统型产业，同时还有一些新型产业如计算机及

其相关产品和电子元器件产业，包括半导体、微电

子、光电子、软件、网络、汽车电子产业及通信器材；

汽车零部件为主的机械产业，机电一体化、节能环保

设备、大型模具、模架及其延伸产业；生物科技、生命

科学、生物制药；轻工、纺织、特色食品等。现时政府

鼓励发展的产业如电子、计算机、生物科技、食品、服

装等均是土地集约利用程度相对较高的产业，在以

后的发展中应继续加以引导，实行更优惠的政策吸

引以上产业，形成开发区特有的产业集聚群。

___

回土碴活科磕笤理

(三)提高工业用地的集约化程度

努力提高单位面积工业用地的投人和产出水

平，实现土地集约化利用。加强对工业用地集约化

水平的追踪调查和考评奖惩工作。

在可行性研究或初设阶段，严格审查工业项

目用地的效率、定额和用途。按照产业政策、投资

额、投资密度、单位面积的销售收入和税收、从业人

员数量及用地定额标准合理确定供地量，并按照合同投资进度供地。对未按进度完成投资的，要依法

或按合同收回土地。提倡有条件的园区建设多层标

准厂房，鼓励中小型项目进标准厂房。

(四)控制土地供应总量。转变供地方式

控制土地供应总量，在存量土地未充分利用之

前，绝不新征新占用地。在引进项目时，加强对用地

项目的审批、审核。确定项目用地规模时，可以聘请

相关专家，根据项目的性质、规模、投资量的大小、土地产出率等各项指标，综合确定项目用地规模。

用地项目选址时，应正确处理好项目用地需要与严

格执行规划的矛盾。各开发区可根据自身发展的实

际需要，依据开发区建设规划和土地利用总体规

划，每季度申请周转用地指标，经市国土部门批准

后，按进入园区项目的用地定额标准先行供给项目

单位使用，以保证进入园区项目可以随用随供、边

批边用，缩短用地审批周期。

与此同时，还必须根据项目的不同情况及客商的不同需求，灵活转变供地方式，可采取在开发区建

好标准厂房，提供企业使用；将开发区土地出租给企

业，由企业自建厂房，满足其生产的需要；或者请投

资商根据他们的需要参与设计、建设，投资商提出建

筑设计要求，开发区负责设计、施工、监理。从而较好

地避免楼房和土地闲置问题。

(五)改善区内投资环境

一切为企业的发展服务，改善区内投资环境，增强客商的投资信心，应是开发区建设的基本思

路。今后的开发区建设应逐步改变招商引资的思

路，应主要依靠完善的法律法规体系，高水平的办

事效率，优质的服务，不断增加开发区的吸引力和

竞争力，而不是主要依靠优惠政策招商引资。在建

立和完善支持开发区发展的各类支撑服务机构的同时，还应建立与开发区相关的服务配套企业，如

信息服务、物业管理服务、社区生活服务、环境美

化服务等企业，使开发区的服务设施软环境与基

础设施的硬环境相益得彰，充分发挥土地的增值

效益和增值潜力。

参考文献：

[1]李红．我国开发区布局及土地利用现状分析与研究[J]．中

国土地科学，1998，(5)．

[2]申杜平，严政，欧阳安蛟．浙江工业用地集约利用控制指标

研究[J]．中国土地，2003，(10)．

[3]甄江红，成舜，等．包头市工业用地土地集约利用潜力评价

初步研究[J]．经济地理，2001，(2)．

[4]国家统计局．国民经济行业分类(GB／T4754—2002)[S]．

[5]苏蓓办，王晓映．政府和市场结合苏南苏北从单向帮扶到

互补双赢[DB／OL]．新华报业网，http：／／www.teniu.cc／xinwenzhongxin／2005—03／14／content

_

3868711．htm

AStudyofIntensifiedLandUseofDevelopmentZonesinXuzhou

CHENCheng．WUQunWANGNan-jun

(CollegeofPublicManagement，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing，210095，China)

Abstract：BasedonthelandusedataofdevelopmentzonesinXuzhouCity，thispapermainlydiscussestheevaluationoftheinten。

sifiedlanduseofdeveloDmentzones．Theevaluationindictorsareselected，theevaluationmodelissetup，andtheindictorweights

areestablishedbvAHPanalysismethod．Accordingtotheresultofintensifiedlanduseevaluationandthepracticalsituation，the

paperpresentstheapproachesandmeasuresofintensifiedlanduseindevelopmentzones．

Keywords：developmentzone；intensifiedlanduse；evaluation；XuzhouCity

___

第三篇：开发区土地集约利用评价报告

开发区土地集约利用

评价工作报告

一、项目基本情况介绍

开发区土地集约利用评价工作源于国土资源大调查，是“城市土地集约利用潜力评价“项目的重要组成部分。根据建设节约型社会的需要，着力改变开发区外延扩张、用地粗放的局面，建立集约高效的开发区用地模式。对于控制开发区盲目扩张，促进开发区低效用地挖潜，提高开发区用地管理水平，建立健全开发区土地节约集约利用考核制度与长效机制，增强土地参加宏观调控，构建节约型社会具有重要意义。

工作重点为三部分：开发区土地利用状况调查、开发区土地集约利用程度评价、开发区土地集约利用潜力测算

二、此次工作的重要性及意义

1、必须做

①国务院的要求：根据国务院办公厅2008年1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》和2008年7月7日下发的《国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》的要求。

②省国土资源厅要求：该项工作与下一城市批次用地指标直接挂钩

2、应该做

①国家集约节约利用土地，提高土地效能的要求 ②土地参与宏观调控要求的区域土地政策调整。

③作为今后开发区和高薪区扩区、升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。

3、值得做

①作为今后土地管理的主线，代表未来、方向和基础。

※正规化、制度化、信息化

②内部工作管理流程再设计，代表效率和效益。※摸清底数、从打基础、提供依据

三、集约利用评价工作的特征

1、综合性的工作

※多部门、多指标、多手段

2、整合性的工作

※多部门数据整合3、评价性的工作

※定性和定量的分析、多个部门管理成果诊

断性的说明

四、开展工作的组织基础

1、认清工作主体：各级开发区、高薪区所在管理委员会（即政府）为该项工作责任主体，土地行政主管部门为承办单位。

2、经费问题：经费承担单位为各开发区、高薪区所在管

理委员会，（来源于政府土地出让金收益）。

3、作业队伍：由市局、分局、区政府协调确定

4、成立一个工作小组：根据该项工作的重要性，及性质要求必须成立一各工作协调小组，由管委会主任任组长，各参与单位（由中介机构对该项工作评价、预算后列出名单）局长任组员，并且确定工作联系人（要求各单位领导当面授权业务骨干为工作联系人，以确保工作落到实处）。

五、重点、困难、差距、1、重点：领导重视

争取市里、区里领导的重视至关重要，是此项工作开展的保障、基础。由于该工作是一项综合性、整合性，多部门参与协调的项目，并且为各部门日常工作以外，额外的、阶段性的工作，没有领导的行政干预、行政命令，只靠部门间沟通将极难开展。

2、困难和差距 ①积极性、动力性不足：此项评价工作作为我们高新区所在政府是一项“先人栽树后人乘凉的”的工作，而比如大连金州开发区作为全国试点单位之所以搞有声有色，也因为本身发展需要扩区，（由原来批准的20平方公里发展到现在的60平方公里，由生产要素扩张发展到产业集群化），本身政府就想寻求一个机会扩区，正好借此东风，可谓多赢。所以政府非常重视，下大力气，才有现在的成果。反观锦州高

薪区，由于经济发展的落后，地域等原因，已经很大程度上失去高新区自身的功能。（“已经变成城区的一部分”谢厅长点名）完善自身已经很困难，更谈不上扩区、升级了。②经济、地域、制度、规范化发展水平与大连等发达地区有不可比拟的差距:大连开发区管理能力、基础条件、规范化、制度化、信息化水平相当高，无法比较。③经费保障不足，大连作为经济发达地区，政府财政资金保障充足、有力。④土地公关能力:

A大连房产部门归属于土地部门。

B专门派人在国土资源部挂职、蹲点，聘请北大教授。C作为承办单位利用处长：“黄文东”原为规划处长。

综合以上情况，锦州高新区开展此相工作困难重重，无论人力、物力、财力、政策、组织、制度保障都有不可比拟的差距。

六、建议

1、锦州市国土资源局、最好是市政府对此评价工作形成正式文件部署。

二〇〇八年九月二十日

第四篇：开发区土地集约利用评价研究综述

沈阳农业大学学士学位论文文献综述

开发区土地集约利用评价研究综述

摘要：随着人地矛盾的加剧，加强土地集约利用是必然趋势，土地集约利用是侧重于从投入和管理提高土地集约利用程度、效率和经济效益的一种开发经营模式。本文在介绍开发区土地集约利用的概念和内涵的基础上，重点阐述了其评价研究进展及问题与展望。

关键词：开发区；土地集约利用评价；研究进展；问题与展望

1开发区土地集约利用内涵的界定

18世纪，李嘉图等古典经济学家在地租理论中首先提出农业土地集约经营概念，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式[1]。之后,英国经济学家詹姆斯·安德森所创立的级差地租理论已成为土地集约利用的理论基础。二战后，迫于城市发展和经济增长的压力，一些国家纷纷推动城市土地集约利用的实践，它们主要通过模型设计、回归分析等方法定量得出集约利用的结论并取得了很多有益成果(Teye，1988;Milne, 1991;Bro-hman,1996)。

马克思在《资本论》中指出：“在经济学上,所谓耕作集约化,无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上”，这一论断是中国学者研究土地集约利用的理论基石。国内学者对开发区的土地集约研究是新近的事情，随着对城市土地资源集约利用研究的深入，对开发区土地集约利用的认识也逐步明朗化。潘锡辉等人认为，开发区土地集约利用是在有限的土地利用总面积和建设用地供应总量上，通过宏观调控，科学合理地安排土地资源，优化配置土地资源,以坚持节约用地、高效用地、科学用地、提高土地效益为主旨，最大限度地提高土地利用率和单位面积的土地投入产出率，促进土地作为生产要素的市场、行政的最佳配置，促进经济发展，走内涵式发展和可持续发展道路，达到社会价值和经济价值的最大化。大多数学者认为，土地集约经营是土地粗放经营的对称[2~5]，开发区土地集约利用的核心是经济效益和产业导向的体现[6~8]。我国学者通过研究探讨和实践验证,结合开发区土地利用的特点、产业功能定位和土地集约利用研究的起源及发展，将开发区土地集约利用的内涵界定为：以有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。

2开发区土地集约利用评价研究进展

2.1国外土地集约利用评价相关研究

国外土地集约利用的理论研究最初是从对农业土地集约经营的研究开始的。古典经济学家杜尔格(Ann Robert Jaeques Turgot)、安特生(James Anders)、魏斯特(Edward West)和李嘉图(David Ricardo)等在研究农业地租问题中，发现并证明了农地集约耕作中的报

1酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的原因（王慎刚等，2006）。农业区位论创始人德国经济学家冯.屠能（J.H.Von Thunen）在其所著的《孤立国》中也阐述了相似的概念，当时土地集约利用的思想是针对某一农业土地利用用途，研究如何通过增加资本与劳动投入，以获得土地的最高报酬（Erie.FModellingandmonitoringland,1997）。英国经济学家马尔萨斯和著名剑桥学派的创始人马歇尔基于土地报酬递减理论分析，提出土地的合理集约度问题，在理论上完善了土地集约利用理论。马克思(Karl Marx)在批判和继承古典经济学地租理论的基础上，将级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ，并给集约利用下了明确定义：“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上（马克思，1975）”。马克思在《资本论》中对于土地集约利用的论述，是中国学者研究土地集约利用的理论基石。中国尖锐的人地矛盾决定了政府、研究机构和公众对土地集约利用的关注程度。雷利·巴洛维在《土地资源经济学》中指出“农业用地的集约边际定义为某块土地在耕种所达到的临界点，在该点所用的资本和劳动仅能补充长期成本（雷利·巴洛维，1989）。”

国外对土地集约利用控制和评价的研究，一方面是集中在城市土地集约利用评价，另一方面集中于对土地利用强度的研究上。国外关于土地集约利用评价的研究方法主要包括模糊数学方法、多元统计方法、系统动力学方法等应用数学方法，研究方法的不断完善从多方面丰富和推进了中国土地集约利用研究的技术方法；国外先进的经验和技术方法为中国开发区土地集约利用定量评价提供有力的技术支撑，极大促进了中国开发区土地集约利用的理论研究水平。

2.2 国内土地集约利用的相关研究

土地评价是土地利用规划和合理利用土地的重手段。从理论角度来说，土地集约利用源自于农业土地利用的研究，同样，土地集约利用评价实际上也借鉴了农业综合评价的理论。

开发区土地集约利用评价是城市土地集约利用价的重要组成部分，是通过选取评价单元，确立评价标，构建开发区土地集约利用评价指标体系，运用数学型计算潜力分值，从而得到土地集约潜力等级或称土集约度，最后对评价结果给予简要分析的过程。主要究内容为开发区土地开发和利用强度的合理程度，侧重于开发区土地利用的挖潜，评价的关键是指标体系的具体分别通过20个三级指标描述[9]。2006年国土资源大调查项目设立了“开发区土地约利用潜力评价”子课题，先后选择了广州、天津、上重庆、西安、哈尔滨、苏州、兰州、杭州、南昌、长春、大厦门、秦皇岛14个城市的开发区定为该项目的14个点开发区，开展了开发区土地集约利用评价的内容、方法、指标体系构建和技术应用的研究，主要针对开发区地集约利用定性分析和定量评价进行。研究建立了土地利用状况、经济效益、管理绩效、土地供应与保障情况评价指标体系，综合考察和评价了开发区土地利用集程度，测算了土地集约利用潜力。

国土资源部发布的开发区评价指标体系(2008)基于试点工作成果，围绕开发区土地

集约利用的内涵，形成3个目标、6个子目标的评价指标体系。指标分3个层次，第一层次为目标层，具体涵盖土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面；第二层次为子目标层,包括土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、产业用地投入产出效益、土地利用监管绩效、土地供应市场化程度6个方面；第三层次为指标层,包括土地开发率、土地供应率、土地建成率、工业用地率、工业用地固定资产投入强度、土地有偿使用率等16项指标。采用多因素综合评价法，计算开发区土地利用集约度分值，对特定时间点的开发区土地集约利用状况进行评价，推算开发区用地潜力规模和尚可供地年数。

在研究方法上，一般采用定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，具体运用技术方法包括层次分析法、统计分析法、特尔菲法、经济计量分析方法和区域对比法等。

从发展过程来看，我国近年来土地集约利用研究可以划分为两个阶段。

(1)初期阶段。早期集约利用研究是从农用地集约利用研究中延伸出的，该时期主要注重于耕地集约经营的调查研究，为其他地区农业生产提供范例。

(2)发展阶段。随着我国土地集约利用特别是城镇十地集约利用研究的成熟，耕地集约利用研究引入相关理论和方法后也开始得到进一步的发展。许树辉[10]于2002年通过硕士论文的形式评价了湖南省浏阳市耕地集约利川水平，并进一步探讨了耕地配置模式。该文标志着我国耕地集约利用研究进入新的研究阶段。此后部分学者进一步分析耕地集约利用内涵，构建相关评价指标体系，并进行了全国、省、市等层级的实证研究。同时，也有学者分析了新形势下，当前耕地集约利用存在的问题和对策，个别学者则关注到耕地集约利用对周围环境产生的影响和工程技术对耕地集约利用的影响。邵晓梅等

[11]用综合评价法和人工神经网络方法两种评价方法、四级评价标准评价了小城镇的耕地集约利用水平，总结出小区域耕地集约利用水平分布规律，体现出城镇十地集约利用的相关评价方法和思路已经成熟地应用在耕地集约利用研究方面。张琳[12]等则进一步的研究了不同经济发展阶段耕地利用集约度的变化规律和种植结构的变化对耕地利州集约度的影响，促使耕地集约利用研究呈现多元化发展方向。

从发展趋势来看，我国土地集约利用研究尚处于发展阶段，需进一步加大相关研究内容。基于国内外耕地集约利用及相关内容的研究进展，立足于当前我国耕地集约利用的现实，土地集约利用研究将在以下几个方面有所突破：

(1)在研究视角上，从十地经济学、十地规划学、生物学、工程技术学等多学科角度展开综合研究。

(2)在研究尺度上，将会加强多层次、分区域，尤其是大区域的耕地集约利用研究。在当前耕地面积不断减少的情形下，耕地的集约利用关乎我国的粮食安全。当前耕地集约利用研究体系中已有部分层次的实证研究，但尚不完善，缺少宏观区域利微观区域的实证研究。

(3)在研究内容上，将会加强耕地集约利用评价指标体系、耕地集约利用驱动机制、时空变化规律、朱来变化趋势等相关内容的研究。

(4)在研究方法上，将会一步强化定量研究，不断引入现代技术和数学模型进行深层次评价。耕地集约利用的相关研究尚不成熟，研究方法有待进一步的提升，但相关土地集约利用研究已经逐步成熟，因此可以借鉴和发展其相关的研究方法。同时积极开展基于3S技术，并融合各类数理模型耕地集约利用评价基础理论和方法研究。存在问题与展望

3.1存在问题

当前开发区土地集约利用评价研究存在的主要问题有：①对开发区土地集约利用理论没有突破,没有形成完整的评价理论体系；②忽视开发区土地利用特点，没有从开发区土地利用的本质特征上进行深层次的挖掘，将其等同于一般城市建设用地来研究；③由于不同的学者和机构对开发区土地集约利用的内涵和目标理解存在差异，选取评价指标的出发点和角度不同，尚未形成1套适用范围广、得到广泛认可的、操作简单的评价指标体系，所得到的评价结果不具可比性；④由于不同类型开发区功能、产业、区位禀赋的差异性，理想值的确定难度很大。由于缺乏科学、合理的指标理论值，使评价结果仅具有地区意义；⑤对开发区土地集约利用影响因素研究不够深入，尤其是多因素综合影响的研究；⑥开发区集约利用的经济影响研究多，社会、环境影响研究少。⑦现有评价方法都是静态评价，缺少对开发区土地集约利用时空变化趋势的分析研究；⑧集约利用潜力研究与开发区发展的阶段性结合不够，未能体现潜力对经济、社会发展的弹性特征；⑨评价方法以传统方法为主导，遥感、信息系统等新技术、新方法在评价中的应用有待深化。

3.2 研究展望

开发区在我国快速城市化、工业化的发展时期还将继续发挥重要作用，提高其土地集约利用水平对落实我国耕地保护基本国策，实现两个根本性转变具有重大意义。因此，应继续加强开发区土地集约利用研究，满足国家对开发区土地分级、分类、分期管理的实际需要，并将提升开发区土地集约利用作为改善城市土地利用结构、优化土地利用布局、完善城市功能、促进城市化进程、保护环境、缓解社会矛盾的重要手段。

加强以下方面的研究：①完善开发区土地集约利用的理论体系。在充分分析开发区土地利用特点基础上，借鉴、吸纳相关研究特别是城市土地集约利用方面的成果，构建开发区土地集约利用的框架，丰富内涵，推进开发区土地集约利用评价研究的深度和广度；②加强开发区土地集约利用评价方法研究。不仅要完善目前定性和定量相结合的方法，而且要积极开展基于GIS技术、系统动力学模型、人工神经网络、模糊评价法、熵值法、DEA等现代方法、模型和技术的融合和应用研究，建立开发区土地集约利用评价信息系统；③完善开发区土地集约利用评价指标体系。可将指标体系分为静态指标与动态指标2大类。对于同一类型、同一层次的开发区应该有类似的指标体系，但不同地

域由于社会经济条件差异，不必完全一致；④建立合理的评价标准，以便进行开发区土地集约利用水平的时空对比；⑤加强对评价成果的应用。应加强评价成果在管理措施及政策框架之中的应用，促进区域土地资源合理配置，提高综合利用水平，实现土地资源的可持续利用。

参考文献

[1]王慎刚,张锐.中外土地集约利用理论与实践[J].山东师范大学学报(自然科学版),2006,21(1):90~93.[2]邵晓梅,刘庆,张衍毓.土地集约利用的研究进展及展望[J].地理科学进展,2006,25(2):85~95.[3]朱胜勇.开发区土地利用问题浅析[J].价格月刊, 2004,(5):19.[4]王华春.以科学发展观指导开发区经营[J].新视野, 2004,(6):14~16.[5]吴旭芬,廖元焰.开发区土地集约利用问题的探讨[J].华中农业大学学报(社会科学版),1999,(2):48~50.[6]卢新海.改进和完善开发区土地资源管理体制[J].中国房地产,2004,(8):39~41.[7]王兴平,崔功豪.中国城市开发区的空间规模与效益研究

[J].规划研究,2003,(9):6~13.[8]卢新海,孙大路,李莉.开发区土地集约利用问题研究[A].房价、地价与住房金融体制.中国房地产研究[C].上海:上海社会科学院出版社,2005.[9]郦文凯,吴威名,张淑艳.建立吉林省省级开发区综合评价体系的基本思路[J].集团经济研究,2006,(14):66.[10]许树辉．2002．地块尺度耕地质量评价与方法探讨～以湖南省浏阳市为例．湖南师范人学自然地理学硕士毕业论文．

[11]邵晓梅，王静．2008．小城镇耕地集约利用评价方法比较研究一以浙江省慈溪市为例[J].长江流域资源与环境．17(1)：93～93．

[12]张琳，张风荣．不同经济发展水平下的耕地利川集约度及其变化规律比较研究[J]，农业工程学报：2008，1．

[13]孙志国,钟学斌,陈志,等.恩施州道地药材类国家地理标志产品及发展对策[J].安徽农学通报,2009,15(15):1~2,94.[14]杨敏.贵州中草药亟待实施地理标志保护[J].当代贵州,2006,(12):23.[15]李德勋,张观敏,马跃新.昭通天麻的原植物调查与鉴定[J].现代中药研究与实践,2005,19(1):29~31.[16]闫新富,李凯军,李小平,等.GB/T 20351-2006,地理标志产品怀山药[S].北京:中国标准出版社,2006.[17]赵国祥,杨喜成,孙振天,等.GB/T19507-2008,地理标志产品吉林长白山中国林蛙油[S].北京:中国标准出版社,2008.

第五篇：开发区土地集约利用评价指标体系研究

开发区土地集约利用评价指标体系研究

来源：作者：狄春雷 谭永生发布时间：2012-8-9 16:16:16阅读：45 次

作者简介：狄春雷，男（1983-），2010年7月毕业于中国矿业大学，硕士学位；

工作单位：湖南万源评估咨询有限公司；

摘 要：研究目的：完善开发区土地集约利用评价指标体系，实现开发区土地集约利用评价结果的科学性和客观性。研究方法：综合分析法。研究结果：在对2008年和2010年两轮开发区土地集约利用程度评价指标体系深入研究的基础上，结合不同类型开发区特点、开发区自身发展特色、开发区产业特征等因素，指出评价指标体系中存在的问题及不足，并提出相应的完善建议。研究结论：制定一套科学可行的开发区土地集约利用评价指标体系。

关键词：开发区；土地集约利用；评价指标体系

开发区土地集约利用评价是国土资源部为推进全国开发区土地集约节约利用，统一安排部署的一项基础性工作，对合理制定开发区扩区升级方案，控制开发区盲目扩张，促进开发区低效用地挖潜，提高开发区用地管理水平，建设开发区土地节约集约利用长效机制，增强土地参与宏观调控的能力，构建资源节约型社会具有重要意义。2008年，我国全面开展了首轮国家级和省级开发区土地集约利用评价工作，并于2010年对评价成果进行更新。由于开发区土地集约利用评价在我国是一项全新的工作，不同发展阶段、不同类型的开发区土地集约利用特点及标准存在一定的差异，导致其评价指标体系还存在一定的缺陷，笔者在深入分析前两轮开发区土地集约利用评价指标体系并结合本人在实际评价工作中所遇到问题的基础上，探讨性的提出修改和完善建议，以期进一步提高评价成果的科学性、客观性以及评价成果的应用价值。开发区土地集约利用评价简介

1.1 开发区土地集约利用评价的内涵

开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效率的一种开发经营模式。开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查分析、评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，促进土地节约集约利用，为开发区扩区升级审核、动态监管、规划计划管理及有关政策制定提供依据[1]。

1.2 评价指标体系

开发区土地集约利用评价工作主要包括土地利用现状调查、土地集约利用程度评价、土地集约利用潜力测算3部分，其中，土地集约利用程度评价是评价的核心部分，在整个土地评价工作中占着举足轻重的地位，其评价结果直接反映出开发区土地集约利用水平，因此，如何设计一个科学性、客观性的程度评价指标体系是开发区土地集约利用评价的重点研究论题，也是本文研究的重点对象。

对于评价指标体系而言，其应当具有以下三个功能：一是能全面反映开发区不同时期土地集约利用水平的现状；二是能反映开发区在不同发展阶段土地集约利用水平的变化情况[2][3]；三是能反映开发区在土地利用过程中所存在的问题及特征。因此，通过建立开发区土地集约利用评价指标体系，来对开

发区土地集约利用水平状况进行评定，找出开发区土地利用过程中存在的问题，提出提高土地集约利用水平的方向和管理措施；同时，将评价结果与其它开发区进行横向比较，找准开发区在全省及全国中的定位，找出各开发区土地集约利用方面的差距，得出开发区土地集约利用的方向和目标。开发区土地集约利用评价指标体系存在问题

2008年，国土资源部发布了《开发区土地集约利用评价规程（试行）》中土地集约利用程度评价指标体系，其共包括三个目标层、六个子目标层以及16个指标层。在全国完成第一轮开发区土地集约利用评价的基础上，国土资源部针对其存在的问题，于2010年重新修订并实施了《开发区土地集约利用评价规程（试行）》，对指标体系进行了补充、修改和完善，如删除了土地开发率指标、将工业用地建筑密度换成工业用地建筑系数、对工业用地产出强度内涵进行了调整、将土地有偿使用率改为土地有偿使用实现率、将土地招拍挂率改为土地招拍挂实现率等，这些修订使得开发区土地集约利用评价结果更加客观合理，但仍存在一定的问题，具体表现如下：

2.1 不同类型、特点的开发区利用同一套指标缺乏针对性

当前，开发区可以分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区、边境经济合作区、省级经济开发区、其他类型的国家级开发区7种类型，而开发区评价指标体系主要针对以工业为主导的开发区，缺乏针对性，不能体现各自特色。开发区评价指标体现中，只有工业用地、高新技术产业用地两种类型。实际上各开发区已经形成一些新形态的产业，诸如商业金融用地、仓储物流业、创意产业、文化产业等，这些产业对于开发区的发展起到了重要的作用，且随着新形态产业在国民经济体系中的地位日益突出，新形态产业用地占开发区比重将上升，而这些产业并非归属于工业，但在目前的开发区集约利用评价体系中得不到相应的反映[4][5]。

同时，部分园区依城区发展建立，其园区内已规划建成了大量配套住宅和公共休闲娱乐设施，工业用地率偏低，采用统一的评价指标体系有一定偏差。如湖南郴州永兴经济开发区，园区用地结构具有明显的城市化特征，开发区内公共管理与公共服务用地及商服、住宅用地这三类用地占开发区已建成城镇建设用地的74.82%，而工业用地配置比例明显偏低，只占已建成城镇建设用地的3.79%。此外，部分远离主城区的开发区，已按照城区规划建立了大量配套住宅和公共、休闲、娱乐设施，发展为新城区。因此，采用同一套指标体系缺乏针对性[6]。

2.2 用地效益指标不能准确反映开发区用地效益水平

从指标体系整体来看，土地利用状况、管理绩效目标层均从园区各类土地利用情况来反映园区土地集约利用情况，而用地效益目标仅从工业用地投入、产出两个方面分析，不能准确反映开发区土地用地效益。对于以纯工业为主的开发区，产业用地的投入产出效益能较好的反映园区用地效益，而对于以非纯工业为主的开发区，仅分析工业用地的用地效益，有失公正客观。

2.3 指标体系不能反映开发区生态效益

从广义上讲，土地集约利用要实现更高的经济、社会和生态、环境效益，并非投入越多就越集约，不应寻找最高的土地利用强度，而应寻找土地最优集约度，达到土地利用的经济效益、环境效益和社会效益的统一[7]。对于开发区而言，土地集约利用的最终目的是要以最少的投入获取最大效益，实现经济、社会、生态效益的最大化和最有效组合，从指标体系来看，产出效益的指标主要集中体现经济效益，难以反映开发区所承载的社会、生态效益[8]。

2.4 指标体系不能很好体现开发区土地利用监管绩效

各开发区由于管理水平和管理意识的不同，在土地利用监管工作上取得的效果差别很大。但指标

体系中，反映土地利用监管绩效的到期项目用地处置率指标不能很好地体现各个开发区之间的差别和差距。由于绝大多数开发区是在近二十年内建立的，工业用地使用年限为五十年，因此，园区基本无到期项目用地，此项指标不能很好体现开发区土地利用监管绩效。

2.5 指标体系缺乏动态评价指标

开发区土地集约利用评价指标体系应该能反映开发区土地集约利用水平的变化情况，但当前的指标体系均为静态指标，以现状评价指标为主，缺乏反映开发区实际情况的动态指标，不能反映开发区土地集约利用的完整内涵。评价指标体系完善建议

3.1 适当增设相关产业用地备选指标

为了更加客观、实际地反映出开发区土地集约利用水平，根据开发区的类型、成立时间、用地特性以及自身发展的特点，对各子目标层设置相关备选指标。

在用地结构状况、土地利用强度、产业用地投入产出效益子目标中，分别设置产业用地率、产业用地综合容积率、产业用地建筑系数、产业用地投入、产出强度备选指标。工业用地一般是指第二产业用地，但根据相关开发区现状，一些开发区依城区设立，其土地利用已经偏离了以发展工业为主导的用地结构，形成了第三产业在园区已占有较大份额的用地格局。因此，对于此类开发区，仅从工业用地的角度来反映园区用地结构、用地强度以及用地效益已偏离事实，故可以增设产业用地相关的备选指标。对于备选指标的使用，可以设置一个使用条件阈值，当（产业用地面积-工业用地面积）/工业用地面积的比值大于阈值时，备选指标即转化为必选指标。

3.2 增设反映园区生态效益指标

在《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中提出：“绿色发展建立资源节约型、环境友好型社会”，“加快构建资源节约、环境友好的生产方式和消费模式，增强可持续发展能力，提高生态文明水平。”这些强调经济发展与资源环境的协调可持续发展，在发展工业的同时正确处理好人口、资源、环境之间的关系。因此，从构建资源节约型和环境友好型园区角度出发，开发区土地集约利用评价不仅要考虑土地投入产出效益，还应考虑土地利用的生态效益。可设置三废排放达标用地率，万元产值能耗指标，用以反映园区生态效。

3.3 增设相关动态评价指标

根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》，开发区土地集约利用评价要为园区动态监管提供依据，因此，在设计评价指标体系时，要设置必要的动态指标。动态指标既要反映开发区土地集约利用的发展趋势，又要反映开发区经济增长用地消耗与自身社会经济发展的协调程度，可选取经济增长耗地指数和用地弹性系数作为反映园区动态变化的指标。其中经济增长耗地指数包括单位地区工业产值耗地下降率、单位地区工业产值增长消耗新增建没用地量两项必选指标，同时包括单位地区产业产值耗地下降率、单位地区产业产值增长消耗新增建没用地量两项备选指标；用地弹性系数包括固定资产投入与建设用地增长弹性系数、工业用地产值与工业用地增长弹性系数两项必须指标，同时包括产业用地产值与产业用地增长弹性系数备选指标。

3.4 增设反映土地利用监管绩效指标

土地利用监管不仅要提高园区土地的利用效率，而且要提高园区土地利用强度，因此评价过程中，不仅要对园区范围内到期项目用地、闲置土地进行调查，还要对土地的利用强度情况进行监管。基于此，可增设土地利用强度达标率指标，用以监管园区土地利用强度情况。

此外，由于绝大多数开发区均无到期项目用地，因此可将到期项目用地指标设置为备选指标[9]，根据开发区实际情况适时使用。

3.5 指标体系建议框架

根据当前开发区土地利用程度评价体系中存在问题以及上文的完善建议，得到新的开发区土地程度评价指标体系，如表1所示。

表1开发区土地集约利用评价备选指标体系

目标

子目标 土地利 用程度 用地结

土地

构状况

利用 状况

土地利 用强度

产业用地率 综合容积率 建筑密度

工业用地综合容积率 工业用地建筑系数 产业用地综合容积率 产业用地建筑系数

产业用地投

用地

入产出效益

效益

生态效益

工业用地固定资产投入强度 工业用地产出强度 产业用地固定资产投入强度 产业用地产出强度 三废排放达标用地率 万元产值能耗

单位地区工业产值耗地下降率

单位地区工业产值增长消耗新增建设用地量 单位地区产业产值耗地下降率

单位地区产业产值增长消耗新增建设用地量 固定资产投入与建设用地增长弹性系数 工业用地产值与工业用地增长弹性系数

性系数 土地利用

管理 绩效

监管绩效 土地供应 市场化程度

产业用地产值与产业用地增长弹性系数 土地利用强度达标率 闲置土地处置率 到期项目用地处置率 土地有偿使用实现率 土地招拍挂实现率

备选指标 必选指标 必选指标 必选指标 必选指标 备选指标 备选指标 必选指标 必选指标 备选指标 备选指标 必选指标 必选指标 必选指标 必选指标 备选指标 备选指标 必选指标 备选指标 备选指标 必选指标 必选指标 备选指标 必选指标 必选指标

土地供应率 土地建成率 工业用地率

指 标

备注 必选指标 必选指标 必选指标

土地 利用 动态

经济增长 耗地指数 用地弹结语

开发区土地集约利用评价工作处于一个起步阶段，两年评价一次，从2008年和2009年两轮评价效果来看，其评价方法体系是科学的，但由于开发区不同类型、不同产业特点以及开发区自身特色，按照统一一套评价指标体系难免会存在一定缺陷。笔者根据参加了两轮多个开发区评价的实践和体会，在总结程度评价指标体系存在的问题以及深入调研的基础上，针对性的提出完善建议，提出备选指标体系，以期进一步提高后续开发区土地集约利用评价成果的科学性、客观性以及评价成果的应用价值。

参考文献:

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