物业设备管理工作总结

设备管理是整个物业管理工作的基础和保障，为确保整个小区的设备运转正常，设备必须保持高效运转。作为一个部门的负责人，我的根本任务就是为本部门员工营造一个良好的工作环境，充分激发每一位员工的工作积极性和责任感，团结每一位员工，、规范化、团结向上的高效团队，形成讲责任、按标准、重安全的良好工作氛围，要让每一位员工都按照工作计划和要求开展工作，确保工程部的各项日常工作按照公司的质量目标和专业技术规范的要求顺利开展，保证设备设施正常运行的情况下，同时为业主和住户提供快捷的维修服务.1、设备的保养与维修：

对在装修期间遇到的电梯经常故障，对电梯维保单位加强的沟通和监管，全年电梯故障为145次，电梯每月4次的例行保养，安排工程人员跟进检查，因为加强了电梯的管理，对客货电梯实行了控制管理，装修公司施工人员、工程材料规定用货梯，电梯的故障频率相对减少;对业主提出生活用水的水质差的问题，联系深圳南峰水处理公司前来小区现场查看，和签订水池清洗合同，南峰水处理公司在4月和11月按照合同对小区的生活水池2次的清洗、消毒处理、检测;生活用水达到深圳市生活用水的标准，对供水系统的水管噪音的投诉，3次联系了相关的施工单位（朱峰水电）、设计单位、设备供货商、变频器施工单位道现场查看，并配合施工单位积极的去处理，清洗楼层减压阀103个/次数,对配电系统、发电机、水泵设备每月定期做卫生和设备保养，对配电系统的1250A的总开关漏电跳闸问题，联系ABB厂家和以前的安装单位前来处理和维修；在7月ABB厂家对1250A总开关进行了系统的维修，到现在还没有出现类似故障，每月定期对高层的电井的配电箱的进行检查与保养，保证用电高峰期正常用电；水泵、配电、发电系统每月2次的例行清洁保养；清理地下室污水坑，排水沟，配合水电施工对污水泵的检查，因为设备是开发商采购，存在安装与质量问题，联系4次施工单位与供货商前来处理，2次联系消防设备安装单位，对有故障的消防系统进行维修处理，联系停车场收费系统捷顺公司3次前来调试和培训，可视对讲门禁系统，因为业主私自改动位置，导致电源（18个）、分配器（2个）损坏，联系设备供货进行维修，在维保期的设备跟进处理..2、设备的移交：

3月配合地产工程部对小区弱电系统的安装及调试（门禁、对讲、监控），在4月移交给物业，弱电系统资料的收集，4月消防系统的移交，5月对消防风机房、水泵房、电梯机房更换门锁共计36把；5月高层1栋2栋3栋的电梯前室和大堂的验收，7月地下室人防区人防设备的移交，12月为了安全的考虑，高层通往天台的防火门加装门锁12把.3、积极配合销售部的工作：

销售大厅洗手间因为排风问题，在5月销售大厅洗手加装排风管，每月2次的跟换销售大厅和样板房的照明、清洗销售大厅的空调过滤网3次，冲洗一期地下室停车场和一期商铺前面的广场，配合清洁清洗水景喷泉，联系施工单位对水景喷泉漏水维修，积极配合地产的每4次开盘销售活动.4、业主家的投诉问题：

地面空壳维修（63家）墙面空壳79（家）、空调排水不畅20家、外墙渗水26家（已经处理20家）、给排水、电路不通5家、电线没有穿管12家、地面起沙31家等的问题现场核对，与业主沟通处理，对有些可以再装修中可以解决的问题建议业主让装修公司解决，对业主不能接受和不愿处理的问题与公司工程部与成本部现场核对工程量，通知返修小组进行维修，维修后初步验收，然后通知业主验收，对业主提出的整改时间长，处理问题慢，和地产工程部积极的沟通处理，高层外墙渗水、幼儿园外墙渗水、跟进施工单位处理；联系施工单位对空调排水管的疏通，同时安排了物业的专业的维修技工维修处理，多次沟通处理的1A5C、1A18C、3栋17B、3栋6B、商铺4#、商铺28#、25#、16#、2栋32B、别墅11E等因为渗水引起的多次投诉.跟进一期游泳池漏水的施工.5、装修审批：

对高层229户、别墅7户、商铺25户业主的装修图纸的审批，特别是2栋复式因为对图纸水电不明、楼板上砌墙、撤除墙体、新建墙体、门窗的改动，主阳台的装隐形窗、墙体开孔、空调主机位置摆放，主阳台的阳光雨棚的搭建等的问题的沟通.6、装修巡查：

在2月对没有装修的218户和没有入伙的40户进行检查和停水、停电处理，对装修的108户每天安排工程人员对装修现场2次的巡查；督促装修公司对装修楼层的公共区域的卫生清扫；装修现场的安全和用电安全的检查；做到三个做到：做到装修户户有简易洗手间，做到规范施工用电，做到装修材料的合理堆放，墙面的撤除是否是和图纸相同，考虑新建墙体位置的承载问题，空调开孔位置，严格要求水管的压力测试要求9公斤测试，户户要求洗手间、厨房、阳台做防水并做48小时闭水试验，自今现在装修审批236户，对装修图纸的审批对图纸有问题的经过沟通处理151户，因为2栋原设计放空调的位置放不了空调主机，沟通处理空调主机安装位置，2栋楼梯改动比较多，撤除和新增墙体，考虑房屋承重问题，沟通建议业主改用轻型材料，厨房和阳台合并，原阳台的窗户安装与制作，最终得到了一致的意见，现目前正在装修的68户，对装修中遇到的违规装修（13家）发出书面的整改意见和跟进整改结果，共计装修验收136户.7、公共区域的维修与业主家的维修：

1、别墅9栋与高层3栋中间的通道新增照明路灯，为了成本的控制，别墅区、高层公共区域、地下停车场的照明的灯做了调控，每天人为开关，一期园林、游泳池用水没有加装计量表、现在已经全部加装完成，对公共区域照明加装计量现未完成，因为供电局要实行抄表到户，等供电局统一更换电表的时候加装，因为小区生活用水是无水池采用变频供水，因为水压不稳，导致业主和住户的投诉，及时的清理楼层的减压阀，调节减压阀，清洁2栋2楼采光井平台的垃圾，疏通平台的排水管、疏通业主家阳台地漏堵塞27次、二期老项目部空调的撤除、项目部新的办公区加装空调，因为原二期项目部办公区与生活区电线线老化漏电，更换线路和维修39次，全年统计：公共区域的维修463单，业主家的维修231单.2014年工作计划：

（一）公共设备设施维修保养及管理

1、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。

2、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。

3、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程部人员进行水泵监控系统操作培训。

4、理清施工单位公共设备设施的保修期限，明确保修责任。

5、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。

6、建立详尽的设备台账、设备清单。

7、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。

（二）营销工作的配合积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。

（三）户内维修服务

首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，结合目前的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目；安排一名工程人员对正在装修的业户进行装修巡查.（四）二期的介入

1、安排工程人员对二期的设备安装的熟悉

2、工程人员跟进二期设备的调试与安装（配电系统、消防系统、监控门禁系统、循环水系统、生活给水系统、电梯）

（五）二期验收

1、在8月针对重大的设备现场验收与接管

2、移交的资料的收集

3、房屋室内初步验收.物业工程部：

2013.12.12