第一篇：物业公司工作总结及工作思路和安排

物业公司20xx年工作总结及20xx年工作思路和安排

一、20xx年主要工作成绩：今年物业公司按照“以责任制为主线，以科学管理、优质服务为手段，通过不断深入挖潜，实现全年各项经济指标和责任目标。”的工作思路，重点在以下几方面开展工作：

1、建立并不断完善核算体系，提升公司及时的成本分析控制能力和整体管理效率，为全面责任制各项指标奠定基础。对部门职能及人员进行调整优化，重点加强了统计和数据分析的规范化工作，以更好地为经营工作服务。在对集团公司下达的各项经济指标认真分析的基础上，通过对各项计量、收支数据进行及时的分析，发现问题，迅速采取应对措施；制订了《报表管理办法》，规范公司统计台帐、报表的编制、处理、上报工作，保证计划、统计、核算工作的及时性、准确性、真实性，使公司统计及信息管理工作步入制度化、规范化的轨道，实现相关信息的合理、高效流动；重视当期成本支出与费用回收间的关系，力求真实反映当期实际情况；制订并颁布了《计量及统计工作规程》，将公司各项计量及相关统计工作纳入规范化的轨道，为提高统计分析的效率奠定的基础；经营分析活动向班组延伸，在全公司范围内营造人人关注经营状况的氛围。本年度责任制各项指标全面完成。

2、以“依法治企年”活动为契机，修订完善内控制度，规范管理和服务工作程序。按照集团公司“依法治企年”的要求，对现有内控制度进行全面梳理，对存在问题进行了排查，重点加强了对收费部、卫生所的收费环节的复核工作；规范了退还住房押金的流程；重大事项如小型基建维修项目等严格按程序实施；加强合同管理，实行会签制度，严格合同事前、事中、事后各环节的管理，以达到杜绝合同失误、避免合同纠纷、提高经济效益的目的；严查不合规住房，规范外租房管理，全年共收回不合规用房220平米，解决了原粮站长达16年占有25楼的问题；结合集团公司对公司审计提出的各项问题，逐一进行了分析并立即实施了整改；协调关系，使困扰多年的丹尼尔社区管理问题得以解决；“五.七”劳动队申办基本生活养老补贴工作正在积极推进并有望得到解决。

3、以集团公司利益为重，坚持原则，加强各项费用的回收工作，确保责任目标的实现。把进一步提高费用回收率和解决历史欠费问题作为一项重要工作来抓。针对历史欠费多，账龄长，当期费用回收周期长等问题，一方面完善内部台帐，改进工作流程，运用科学的管理手段缩短费用回收周期。另一方面对收费对象进行归类划分，以平房及未出售楼房为重点，针对长期欠费户，加大催缴力度，对收费标准进行了重新明确，坚持原则，不徇私情，对所有欠费户一视同仁，对住户进行耐心的解释，充分利用电表改造和售电环节对住户缴费的制约，加大历史欠费回收力度，当期费用回收情况况良好，为实现年度责任目标奠定了坚实基础。

4、科学管理，深入挖潜，强化成本意识，严格成本控制，减少跑、冒、滴、漏。进一步加强水、电、暖三大供给系统的日常管理，最大限度地减少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小组，动态地掌握情况发现问题，主动征求住户意见，以便及时地消除管理盲区；进一步加大查窃电力度，提高电费回收率；实行供暖成本与司炉人员待遇挂钩的激励机制，收到了良好效果，使供暖成本较上一采暖季降低近20万元；优化岗位设置，合理核定工作量，压缩临时用工，改进和优化工作流程，实现岗位间、部门间的协调配合，降低了人力成本和工作衔接成本；提高全员节支意识，对公司办公区、执勤点均实行单独计量，限额使用；严格执行费用使用审批制，努力降低管理费支出；对电建社区“长流水”的公共厕所进行了改造，仅此一项每年可节约水费1.5万元。

5、加强学习不断提高员工整体素质，增强员工服务意识和法律意识。加强员工业务培训和学习，强化职工服务意识，重点学习了新《物业管理条例》和《物权法》等相关法规，向每名员工发放了学习资料，并以考试的形式，及时检验了学习效果。开展了培训分享学习交流活动，由物业公司参加过省公司培训班的领导就学习体会、科学管理、工作沟通等问题结合公司实际与职工进行交流。通过学习提高，为新楼的前期介入管理做好思想和技能的准备。进一步夯实管理基础，在全公司范围内开展“基础管理检查评比”工作，针对各部门的工作职责和工作范围，结合当前工作存在的问题，制定考评细则，并逐一对照检查及时整改，以达到提高管理水平的目的。按照公司今年关于服务工作向工程现场延伸的计划安排，4月份由书记带领卫生所人员远赴榆林地区几个工程现场，向一线职工提供了医疗服务。

6、精神文明建设取得成效，公司内部和谐稳定，安全管理体系处于良好的运行状态，治安状况良好。

第二篇：物业公司2010年工作总结及2011年工作思路和安排

物业公司2010年工作总结及2011年工作思路和安排

一、2010年主要工作成绩：

今年物业公司按照“以责任制为主线，以科学管理、优质服务为手段，通过不断深入挖潜，实现全年各项经济指标和责任目标。”的工作思路，重点在以下几方面开展工作：

1、建立并不断完善核算体系，提升公司及时的成本分析控制能力和整体管理

效率，为全面责任制各项指标奠定基础。

对部门职能及人员进行调整优化，重点加强了统计和数据分析的规范化工作，以更好地为经营工作服务。在对集团公司下达的各项经济指标认真分析的基础上，通过对各项计量、收支数据进行及时的分析，发现问题，迅速采取应对措施；制订了《报表管理办法》，规范公司统计台帐、报表的编制、处理、上报工作，保证计划、统计、核算工作的及时性、准确性、真实性，使公司统计及信息管理工作步入制度化、规范化的轨道，实现相关信息的合理、高效流动；重视当期成本支出与费用回收间的关系，力求真实反映当期实际情况；制订并颁布了《计量及统计工作规程》，将公司各项计量及相关统计工作纳入规范化的轨道，为提高统计分析的效率奠定的基础；经营分析活动向班组延伸，在全公司范围内营造人人关注经营状况的氛围。本责任制各项指标全面完成。

2、以“依法治企年”活动为契机，修订完善内控制度，规范管理和服务工作程序。

按照集团公司“依法治企年”的要求，对现有内控制度进行全面梳理，对存在问题进行了排查，重点加强了对收费部、卫生所的收费环节的复核工作；规范了退还住房押金的流程；重大事项如小型基建维修项目等严格按程序实施；加强合同管理，实行会签制度，严格合同事前、事中、事后各环节的管理，以达到杜绝合同失误、避免合同纠纷、提高经济效益的目的；严查不合规住房，规范外租房管理，全年共收回不合规用房220平米，解决了原粮站长达16年占有25楼的问题；结合集团公司对公司审计提出的各项问题，逐一进行了分析并立即实施了整改；协调关系，使困扰多年的丹尼尔社区管理问题得以解决；“五.七”劳动队申办基本生活养老补贴工作正在积极推进并有望得到解决。

3、以集团公司利益为重，坚持原则，加强各项费用的回收工作，确保责任目标的实现。

把进一步提高费用回收率和解决历史欠费问题作为一项重要工作来抓。针对历史欠费多，账龄长，当期费用回收周期长等问题，一方面完善内部台帐，改进工作流程，运用科学的管理手段缩短费用回收周期。另一方面对收费对象进行归类划分，以平房及未出售楼房为重点，针对长期欠费户，加大催缴力度，对收费标准进行了重新明确，坚持原则，不徇私情，对所有欠费户一视同仁，对住户进行耐心的解释，充分利用电表改造和售电环节对住户缴费的制约，加大历史欠费回收力度，当期费用回收情况况良好，为实现责任目标奠定了坚实基础。

4、科学管理，深入挖潜，强化成本意识，严格成本控制，减少跑、冒、滴、漏。

进一步加强水、电、暖三大供给系统的日常管理，最大限度地减少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小组，动态地掌握情况发现问题，主动征求住户意见，以便及时地消除管理盲区；进一步加大查窃电力度，提高电费回收率；实行供暖成本与司炉人员待遇挂钩的激励机制，收到了良好效果，使供暖成本较上一采暖季降低近20万元；优化岗位设置，合理核定工作量，压缩临时用工，改进和优化工作流程，实现岗位间、部门间的协调配合，降低了人力成本和工作衔接成本；提高全员节支意识，对公司办公区、执勤点均实行单独计量，限额使用；严格执行费用使用审批制，努力降低管理费支出；对电建社区“长流水”的公共厕所进行了改造，仅此一项每年可节约水费1.5万元。

5、加强学习不断提高员工整体素质，增强员工服务意识和法律意识。

加强员工业务培训和学习，强化职工服务意识，重点学习了新《物业管理条例》和《物权法》等相关法规，向每名员工发放了学习资料，并以考试的形式，及时检验了学习效果。开展了培训分享学习交流活动，由物业公司参加过省公司培训班的领导就学习体会、科学管理、工作沟通等问题结合公司实际与职工进行交流。通过学习提高，为新楼的前期介入管理做好思想和技能的准备。

进一步夯实管理基础，在全公司范围内开展“基础管理检查评比”工作，针对各部门的工作职责和工作范围，结合当前工作存在的问题，制定考评细则，并逐一对照检查及时整改，以达到提高管理水平的目的。

按照公司今年关于服务工作向工程现场延伸的计划安排，4月份由书记带领卫生所人员远赴榆林地区几个工程现场，向一线职工提供了医疗服务。

6、精神文明建设取得成效，公司内部和谐稳定，安全管理体系处于良好的运行状态，治安状况良好。

针对物业公司的实际工作岗位特点情况，开展了“金点子”合理化建议活动，激发和调动了广大员工的工作热情和积极性；加强班组

建设，按照集团公司工会创建“星级化”班组的要求，积极开展创建活动；关心员工身心健康，活跃员工生活，坚持开展羽毛球健身活动。今年集团公司举办的“迎五一”和十一月举办的“迎新春、营和谐、聚人心、促发展”羽毛球比赛活动中分别获得了第一名和第二名的好成绩，并同时获得优秀组织奖和精神文明奖。

办公区及社区管理秩序良好，无较大不稳定事件

发生，消防等项安全工作有序开展，未发生重大治安案件。

二、形势和问题分析

（一）2011年物业公司工作形势分析判断：

集团公司新建职工住宅及临街商业开发项目将于2011年竣工，物业管理问题成为物业公司面临的重大课题。由物业公司对新建物业实施管理，应当对其可行性有着理性的认识：

由物业公司对新建物业实施管理，具有以下有利因素：

1、新建物业特别是新职工住宅业主主要为在职及离退休职工，且“1+1”住房占较大比例，新住宅的管理与旧住宅的管理存在较大的关联。

2、物业公司能够全过程关注和配合新住宅及商业物业的建设，并具备尽早介入前期管理的有利条件，便于验收等项工作的开展，与基建办等相关部门的沟通不存在障碍。

3、物业公司具有一定的管理基础，若对管理力量和技术力

量在现有基础上进行补充，应能够担当对新建物业的管理责任。且“至诚物业”相关证照齐全，具备市场准入资质，可随时进入市场化运作模式。

4、物业公司对商业物业设施、设备的管理、维护能够最大限度地维护集团公司的利益，避免外来物业只注重经营期内利益，对设施、设备的不当使用和维护。

（二）存在的主要问题和不足（不利因素）：

1、对于住宅物业的高层住宅和商业物业，物业公司缺乏相关管理经验，火电社区房屋类型的多样化和居民的复杂性，新、旧水、电、暖系统并存，旧管道及线路存在问题多，维修量大，部分地下管网系统资料缺失等，将给小区管理带来较大难度。

2、员工的整体素质、思想观念和意识与市场化存在较大差距，普遍缺乏物业管理经营理念，服务意识和服务水平相对于新增物业的管理要求存在较大差距。

3、人员结构、知识结构不合理，专业技术人员不足，管理人员缺乏相关专业知识，无法满足今后管理的需要。

三、2011年工作思路和安排

（一）2011年工作思路：

明年的工作思路是：以实现物业管理规范化为目标，以提高物业服务水平为重点，以规范各项基础管理为手段，积极介入新建物业的前期管理，为今后实现小区的全面管理打下坚实基础。

（二）2011年重点工作：

1、扎实有序地开展新建物业的前期介入管理工作，与基建办等相关部门密切配合，在人员岗前培训、制度体系建立、接管验收工作、入住管理方案拟定、装修管理规定制定，公共设施及设备管理、环境管理等方面为新建物业的前期介入做好心理上、技术上和制度上的充分准备。

2、制定并不断完善服务标准，规范服务流程，努力实现服务的标准化、规范化，为全面介入新建物业的管理打下坚实基础。重新修订、明确部门和岗位职责，建立健全维修服务制度，以服务的及时性、质量、态度等问题为重点，根据新的工作要求,拟定工作标准，根据工作标准,拟定操作程序，根据实际效果对标准和程序进行调整。建立住户满意度调查制度，及时听取住户意见反馈。

3、做好收费的规范化工作。以满足新旧小区管理需要，方便住户缴费为目的，进一步完善收费管理系统，修订《收费管理办法》等相关制度，对收费部工作岗位和工作流程作出适当调整，形成一整套完整规范的收费工作程序，使收费工作能够尽快适应新增物业管理的需要。

4、进一步规范内、外租房的管理，增加外租房租收入。开展住房普查工作，加大对“问题”住房的清理力度，重点对“借用房”、无相关入住手续住房等进行清理回收工作。同时规范收回房屋的相关管理，对到期的外租房的合同进行全面梳理，重点是完善外租房屋合同的条款及内部相关管理流程，使外租房在管理方式及价格等方面能够与市场接轨，从而实现增加物业公司收入的目的。

5、以增强服务意识，提高服务技能为目的，有计划、有步骤地开展员工的学习培训工作，进一步完善业绩考评体系和激励机制，消除员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性以尽快适应并担当对新建物业的管理、服务职责。

6、就如何处理好对集团公司的后勤服务职能与物业管理经营职能间的关系问题进行深入研究，集思广益，积极探索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使物业服务获得经济效益。

四、对公司的意见和建议：

对部分所需专业技术工种及早进行选聘，具体为强电、弱电、水暖工各一名。建议由集团公司对复转军人进行专业培训后，物业公司对其录用上岗，以满足今后对新住宅区物业管理的人力资源需求。

2010年12月

第三篇：物业公司企业文化工作思路

2009年物业公司企业文化工作思路

按照集团公司“以提高利润为中心”的要求，物业公司根据自身实际情况，以企业文化为助力，充分发挥企业文化的标杆作用，打造润华物业品牌，确定2009年企业文化工作思路为：以企业文化凝聚物业公司一线员工，提升员工队伍整体素质；依托集团企业文化，提炼物业公司自己的文化理念，打造行业品牌，形成统一的标识系统，固化服务模式，形成具有鲜明特征的行业品牌；力推开放文化，打破闭关状态，加强行业横向交流，兼收并蓄，向先进学习。

一、2009年物业公司企业文化组织架构

二、2009年物业公司企业文化工作计划

三、2009年物业公司企业文化管理制度

为进一步做好物业公司的宣传工作，规范内部通讯员工作，鼓励通讯员及内部员工积极投稿，促进企业精神文明建设、培育优秀企业文化，加强通讯员队伍建设，特制定本制度。

1、通讯员职责

通讯员是物业公司通讯队伍的中坚力量，承担并协助管理部经理做好本单元企业文化建设的各项工作，具体工作职责如下：

（1）负责起草本管理部的企业文化工作计划，并负责相关工作的实施；

（2）按照物业公司的要求，配合文化管理员组织参加公司的各项企业文化活动，并及时完成各项任务；

（3）负责本管理部文化工作的对外联系，及时向文化管理员提供本管理部各方面的最新动态，需要宣传的要闻和信息；

（4）搜集本管理部涌现出来的先进事迹和英雄人物，进行挖掘和整理并及时提报；

（5）收集反馈员工的意见和建议，并发现员工中的新思维、新倾向，并及时整理汇报；

（6）对本管理部各物业服务中心员工的投稿做好指导和修改；

（7）本管理部企业文化建设的其他工作；

2、考核制度

1）每季度为一个考核期，并进行排序，投稿数量前三名者分别奖励150元/季度、100元/季度、50元/季度。

2）年终考核前两名者，可直接进入“润华物业先进”候选名单。

3）每月每名通讯员需投稿两篇，完成任务补助20元。

4）在《百年润华》、《润华报》、《济南物业管理》及其它报刊发表每篇奖励30元。

5）每年设一名大奖，基本条件是在《百年润华》、《润华报》、《济南物业管理》及其它报刊发表稿件10篇以上者，奖励1000元。

4、执行时间：

本制度在2009年3月1日起开始执行。

润华集团物业公司

2009年2月16日

第四篇：物业公司2017年工作总结-2018年工作思路

嘉瑞德物业管理服务有限公司

2017年工作总结 暨2018年工作思路

2017年12月

2017年，物业公司紧紧围绕 “全力以赴，尽善尽美”的主题，在产业园正确领导和积极支持下，努力坚持“客户至上，服务第一”的理念，积极学习各项管理理念，进一步提升服务品质，强化落实各项任务要求，通过梳理完善安全督导及品质监督细则创新提升管理水平，持之以恒开展安全生产隐患排查整改，不断完善各项管理制度，开展节能降耗工作，物业公司2017年经营工作取得显著成效，服务能力和服务水平持续改进，安全工作保障有力，经营业绩稳步提升，员工素质显著提高，较好完成了2017年计划任务和经营指标。现将主要工作总结如下：

一、主要经济指标完成情况

收入指标：2017年公司累计实现收缴各类服务费用1070万元。2017年主要工作汇报： 内部管理方面：

众志成城，齐抓共管，安全生产与维稳工作全面到位

为使公司2017年安全生产管理工作有效落实，强化服务质量和执行力，进一步落实安全管理责任制，杜绝各类安全事故发生，巩固提升安防服务质量，确保各重要部位安全，物业公司年初在各部门开展了“安全生产100天”安全管理专项提升活动，突出以“预防为主”为载体，以安全无事故为核心，并在2017年底全面建成了“微型消防站”进行全面推进。通过三个活动阶段强制排序，全面提升了管理层安全管理水平和执行力。实践证明此项活动在日常安全管理中起到了积极有效的作用，促使各项安全管理指标顺利实现。工程维修部主要工作： 1、2017年，物业公司以“创新、重点、提升”为工作的指导思想，施行作业 电工夜间值班制度；实现了园区夜间电力系统有效保障。

2、重点加强了安全管理和设施设备的管控力度，下大力气对重点区域的设施设备进行维保、维修、改造，先后对电梯对讲系统、监控系统、进行维修更新，并修复了消防系统。3、10月份至11月份对园区内的基础设施、木质设施、铁艺设施进行保养修缮，因此增加了使用年限。

4、为保证冬季供暖设备的正常启动和稳定运行，早在10月底，物业公司就召开专题会议，详细安排部署今冬的供暖工作，工程人员深入每个业户，对所有室外管网的阀门和管道进行检测与维修，并根据各楼检修进度，针对难点召开座谈会，研究制定相应的维修措施，为供暖打好基础。11月5日完成了所有供暖项目的设备检修和空调主管道保养改造，负责供暖的工作人员全部配置培训到位，并成立了突发事件抢修组。目前供热情况良好，设备运行安全正常。

5、为顺利承接二期项目，公司在12月份成立了承接查验小组，每天对二期内的土建、电力电器、景观、隐蔽工程等现场查验，对发现的建设问题及时反馈到项目工程部，有效的杜绝了接管以后的施工缺陷。

6、截至12月底工程维修部共接到各类综合维修1088项，完成1074项，剩余项因技术问题正在积极协调解决。综合管理部与品质主要工作：

为快速有效地改善和提升物业公司服务品质，物业公司以督促各项提升服务品质、改善服务质量为目标，进一步加强了品质检查和监督的力度，修订完善了品质监督检查制度，使检查监督更加专业化、制度化并具有说服力。2017年，重点开展了消防、安保检查督导，紧抓服务细节，强化与完善监督管理考核体系，组织各部门进行自查，全年共完成8次专项品质督导检查；12次月度品质 服务检查；3次消防演练工作；同时细化了督导标准，使现场督导工作实效性加强，加强了与各部门之间的质量工作沟通交流，使不符合项得到及时改正，使公司各服务质量整体提升效果明显。秩序维护部主要工作：

1、以安全防范为工作重点，2017年严抓队伍整体素质，并有效持续。

2、严格控制外来人员出入，检查装修人员出入证，严格管控搬家送货车辆人员，共办理出门证30多张。园区内房屋租凭面积详细掌握，加大巡逻密度，重点部位施行电子巡更，保障园区的安全。

3、共处理车辆刮擦100余起，拾、捡包裹物品、钱包10余次，以上事件均已妥善处理或归还失主。2017年秩序维护部参加了各种安全培训会议4次，并且对本部门员工传达了各次会议的相关内容。4、2017年中控室消防报警共计150余次，其中因装修产生声光、烟雾报警20余次，测试5起，因设施故障报警120余次，均已妥善处理。

5、全面完善了二期地下车库的各项设备、设施、车场系统及标识路线的规划工作，对一期入住业户及送货车辆进行车场免费服务管理，为2018年停车场管理的标准化和规范化打下基础。环境绿化部主要工作： 1、2017年初调整工作程序和保洁区域，对保洁程序和洗地机工作时间做了调整，更加合理的发挥机械设备对保洁工作的作用，减轻人员的体力劳动。

2、对现有员工全年共安排部门业务培训6次，安全培训11次，针对员工现存的问题实行例会讲解，岗做示范。

3、规范了物品物料、耗材等领用制度，做到节能、节约。

4、开展保洁有偿服务；对园区业户室内保洁服务收费，利用现有员工的空闲时 间，为园区客户进行4次有偿保洁，并与一家业户进行长期有偿保洁。环境绿化组主要工作：

自年初3月份开始，针对区域绿化存在问题制定整改实施计划，对所辖区域草坪进行局部替换900平方米，绿篱近200平方米、树苗移种170余棵，大棵树木移栽补种30棵。全面实施春肥，重点防治病虫害，各类绿植、树木生长态势良好，未出现大面积斑秃枯死现象。各会议室、办公室等公共区域盆栽绿植全面调整10批次，更换大小盆栽绿植花卉200余盆，提升了办公公共区域环境净化美化品质。客户服务部主要工作： 1、2017年累计受理各类报修1088项，完成修复1068项；剩余项因客观情况正在协调解决。

2、截止到12月份，该部门完成公司内部会议接待179次，公司外部会议接待19次,其中收费会议有 5 次；另有接待政府组织会议10次，共接待人数达3186余人；同时通过专业技术人员培训（例如音响、投影、麦克风的调试）该部门会议接待人员能快速解决，使会议正常召开。

2、为了提高本部门员工的素质和物业服务质量，并根据2017年本部门培训计划对该部门人员进行各种业务培训11次。3、2017年会务服务更精细化，客户服务部严格按照公司制度要求进行日常的会务服务，整体服务水平持续提高。客户调研及维稳工作：

1、为贯彻落实产业园工作会议精神，物业公司上下联动，密切配合，按照要求对业户提出的意见、建议、纠纷进行深入细致摸排，实行不稳定因素和安全隐 患定期排查，及时发现不稳定因素和安全隐患，认真梳理分析，准确掌握动态，切实做到了心中有数。对涉及的责任部门事项制定维稳措施和责任落实，并提报产业园，同时积极参加产业园组织的维稳工作会议，领会精神，落实问题。针对业户提出的意见和问题，物业工作人员积极进行协调沟通，帮助业户解决实际问题，安抚业主情绪，最大限度排除安全隐患，确保了十九大期间园区未发生一起群诉事件。2、2017年物业服务总体满意度为：97%；物业服务满意率98%。

3、多频次安全检查；为快速提升各项安全防范质量，确保园区安全，物业公司坚持“预防为主、安全第一”的原则，依据安全服务标准，强化检查频次，增加检查形式，全盘覆盖，实现多项安全检查实施率100%。

二、积极引导、创造机会，培育优秀员工发挥潜能

2017年通过培训需求调查的结果，根据公司发展及个人成长需要，物业公司对中层、工程、秩序、保洁、客服等各个系统人员实施了多样的内部培训，并举办了管理人员服务能力提升培训两期，开拓了公司管理人员的视野和眼界，提升了管理人员的综合素质。以“服务创新”为主题，选取各自工作中真实的片段和细节，展示了物业员工在提升服务品质过程中的各项举措。

三、节能降耗深入人心，自力更生控制成本

园区多出公共设施陈旧，失去了其使用功能，并存在安全隐患，工程维修部组织员工利用日常工作中积攒下来的废旧材料对多出公共设施加固改造，使其焕然一新，得到了业户的一致好评，同时对公共区域灯具进行改造，节约了能源。

四、解决问题清理小欠费

2017年物业公司制定了欠费回收计划，以月为周期进行欠费回收，重点清理时间较短，矛盾不突出的欠费。截至年底清理完毕。

五、责任在肩、主动创新，集思广益改善服务品质

2017年，物业公司各部门在服务品质提升方面都做出了很大的贡献，其中环境绿化部对垃圾清运站台面进行重新处理，避免清运垃圾过程二次污染，为了不影响业户正常办公，还制定了详细的清运时间；因二期施工、园区道路改造，致使园区车辆行驶困难和车辆增加，为整顿园区内车辆随意停放问题，秩序部在园区主要易停车区域摆置花钵并在环道入口处加锥形帽，取得了业户的一致好评；工程维修部利用废旧木料改造花坛及制作景观桌椅。改造好的花坛和桌椅大方而且美观实用。

六、文化方面

1、大讨论、大整顿活动掀起作风整顿热潮

4月份至6月份，公司组织开展了“工作作风”大讨论、大整顿活动，物业公司领导班子高度重视，严格按照园区相关要求，结合物业公司实际，在公司内部掀起了学习讨论的热潮。通过不断学习、讨论和总结，我们在整改提高阶段针对发现的个人、部门及公司现阶段存在的问题，制定出一套针对性强、操作性强的整改措施，为公司实现计划提供了可靠的工作作风保障。

2、全体员工集中学习《企业文化手册》

结合园区企业文化战略规划，园区和物业公司两次组织全体员工学习《企业文化手册-创新之道》，通过学习，物业公司深刻领会到企业文化的重要，从而也鼓励了全体员工的职业责任感和使命感。

2017年物业公司在进一步强化管理体系的基础上，不断改进和提高管理水平，全面加强安全管控，强化品质监督和安全督导，挖掘员工潜力、提升落实效果，收费率及各项经济指标明显上升，各方面工作取得长足进展，虽然取得了一些成绩，但在管理过程中物业公司仍旧存在一些问题，比较突出的问题表现在以 下方面： 目前存在的问题

1、管理层级思想机械化，公司政令上传下达受影响，执行力不足

物业公司2017年实施部门负责制以来，各部门自主管理，员工积极性有所提高，但由于部门负责制实施不够彻底，也带来了各类管理问题，其中管理层级思想机械化，在具体执行中，工作做的不够创新，对公司下达的各项任务在执行的过程中不够彻底，执行力不强；不思进取，得过且过，工作效率低；上下级之间政令不畅，工作不能落到实处；工作主动性不够，狠抓落实方面开展不够；有的员工服务意识淡漠，工作责任心不强，敬业精神不强等思想方面的问题。

2、老旧设施设备维修改造进展缓慢

园区内多处设施设备老化、损坏，得不到及时更新或改造，使楼宇的局部使用功能得不到保障，造成了业户意见突出。主要原因是由于专项维修资金没有拨付，续筹维修资金难度较大，因此维修改造的进度和效率受到极大影响。内控体系不完善，管控力度不够也影响了整体发展速度。

3、经营工作缺乏规划和方法，经营服务收入没有明显提升

经营工作是2017的工作重点之一，由于物业公司在经营方面也在初探时期，缺乏对经营工作的整体规划和思路，导致在2017年经营收入没有明显突破，各部门又满足于解决现有问题，维护好现有业户，只重视提高满意率，忽视现有资源的经营工作，对新的经营项目没有广泛和深入进行发掘，失去市场先机，造成公司资源浪费和闲置，不能及时转化为经营利润，增加经营收入。2018年工作思路及主要工作措施

针对2017年存在的问题，物业公司在2018年将继续巩固服务创新提升的成果，加快内控体系建设，强化安全管理力度，提升人力资源储备能力，进一步学习优秀物业公司的先进管理经验，通过对管理架构进行优化调整，规范服务标准，拓展经营和服务项目，以提升管理水平为目地，制定和完善绩效考核管理体系，推进企业战略深度实施，全面提升服务品质，塑造更加优秀的“嘉瑞德”物业服务品牌形象。

物业公司2018年工作思路包括： 一、二期即将承接；建立物业工程服务中心，加强公司设备设施管理及维修改造力度

物业公司工程维修部技术力量均衡，但是在弱电维修、工程土建施工、设备维修高端方面技术滞后，工程人员的专业技能单

一、弱电维修存在缺口、工程土建施工招募、审核、现场监理、验收等未形成程序体系，制约了工程服务品质的提升。2018年物业公司计划成立工程服务中心，将现有的人员分为一、二期综合维修，二期接管查验及售后，变电站值班。工程人员实行片区责任制管理，确保服务支撑及时、设备保障有力、工程管理规范、成本控制有效。工程部已经成立二期工程服务组，按计划对各楼宇工程维修项目做到维修有计划、有时间、质量有保障；2018年组建弱电维修组（1-2人），负责消防联动系统、安防周界系统、监控系统、车辆道闸系统的日常维护、保养及维修，使设施设备有效完好率＜98%；组建工程施工队伍,承接园区、业户室内的小型维修工程，建设单位遗留小型工程等，增加公司收入。

二、秩序队伍集中管理，各级别职能更明晰

2013年，为进一步提升公司各项安全管理效率，秩序维护部将担负公司所有区域安全日常管理，并强化制度，逐步推进和实施招聘培训、人员核编调配、指挥协调、突发应急、消防等专项工作；对各班组工作质量督导检查，提升安防服务质量。

三、物业服务费全面恢复，经营工作合理规划，确保收入快速突破

物业公司在抓好当前物业费、水电费、采暖费、冷气费等基础费用收取的基础上，以提升服务品质为前提，全面开展一期物业服务费恢复原价工作，已经签订2018租凭合同的业户正常恢复，其他业户依据租凭合同逐步恢复，力保二期物业服务费正常收取，2018年2月份完成一期恢复原价任务。同时加大小欠费收缴力度，加强与业户沟通，及时解决业户的诉求，做好费用回收工作。2018年，物业公司还要对现有经营资源进行盘点，特别是二期空置房屋和未起到实际作用的地下室、库房等资源进行整合、租赁，提高经营收入。同时以“智慧园区”为平台转变观念和转变战略方向为改善园区生活服务收入的基本出发点，以服务提供商向服务集成商转变；做为基本思路，逐步实现生活服务收入的不断突破和增长。

四、开拓公司内部员工晋升选拔通道，培育高素质综合型人才

针对物业公司在人力资源管理中存在后备人员不足、员工积极性低等问题，2018年，物业公司将通过建立合理的薪酬制度，逐步推行管理及技术序列双通道宽带薪酬制，提升薪酬制度的激励作用。同时完善激励机制，确定统一的晋升标准，采用多种方式对员工进行考核，通过对消防、行业技术、工作任务完成情况、月度绩效考核分数、培训课时数及合格率、参与公司活动主动性及获奖情况以及民主评议等方面进行综合衡量，对员工进行薪酬调整，让所有员工通过能力的提升晋级，激励员工；随着自身能力的提高，绩效的改善，有利于团队精神的培养，引导员工重视个人技能的增长和能力的提高、有利于职位轮换，能密切配合劳动力市场上的供求变化。

五、以二期项目物业管理为契机，积极探索商业物业管理新模式

2018年，物业公司将进一步做好一期项目的物业管理并做好二期项目的前期服 务管理工作，根据公司几年来物业管理的得失经验，为园区规划、房屋租凭等方面积极提供参考意见，使二期项目在招租、装饰装修、文化建设方面更加合理化、人性化、成本节约等，同时也为物业后期管理奠定基础，有针对性地提升服务品质，与此同时还要培养一批高端物业管理的员工，为公司挑战高端物业管理做好充分准备。

六、学习优秀经验，提升嘉瑞德的整体服务能力

2018年，物业公司还将与更多的优秀物业企业学习管理经验和技能，尤其是在高端物业管理经验的借鉴、学习、行业法律法规诠释、物业项目服务品质的提升、物业增值项目经营、物业企业战略规划以及物业企业人力资源管理、消防安保、管理人员的能力提升、业主投诉处理、车场管理、设施设备保养等都要进行深入细致地借鉴学习，并通过专项会、沟通对接会等形式将学习的内容进行巩固，通过管理实操、演练等方式将所学运用到工作当中去。

2018年，物业公司将在认真总结已往工作的基础上，分析和总结2017年工作中的问题和不足，从提升服务品质，增加服务收入和经营业务拓展入手，努力完善管理体系，塑造高效务实的员工队伍，提高工作技能和服务质量，将服务创新、细节管理和学习能力作为企业发展壮大的重要要素，发挥现有资源优势，挖掘员工潜力，开拓创新服务模式，寻找新的利润增长点，使物业公司全面实现良性循环，巩固物业行业的地位，确保完成全年整体管理经营目标，更好地服务于广大业户，服务于园区。

嘉瑞德物业服务管理有限公司

二0一七年十二月

第五篇：物业公司安保部工作总结和2006年工作思路

二００五年是公司突破发展的一年，9月份顺利承接××大厦，物业服务区域增加近一倍，安全保卫部在总经理室的领导下，在正常开展××大厦安全保卫工作的基础上，积极参加名都大厦前期物业介入，配合开发公司做好××大厦物业整改工作，为公司的发展尽职尽责。

一、规范入职培训，提高保安服务质量

安保队员流动频繁是物管企业的特征之一。今年，××大

厦管理处安保队员累计流动××人次，大厦管理处安保队员流动××人次，新聘安保队员×××人、车辆协管员wenmi114.com人，为了不降低安保服务质量，安保部根据公司《培训纲要》，认真制定入职培计划，精心组织入职培训。为了把好入职培训关，部门经理、班长、骨干择优施教，充分发挥×××、×××、×××等小教员的作用，采用请进来、走出去等多种方式因人施教。如××××的××名女实习生，担心自己不适合保安岗位工作，就组织她们到×××、××大厦参观学习，和女安保队员交谈，了解她们的工作情况，看到其他女同志在安保岗位上同样干得很出色，从而消除了胆怯心里；××大厦消防自动报警系结统和××大厦的不一样，操作程序也不同，就把厂家工程人员请进来。由于责任明确、分工恰当、把握重点，新队员入职培训达到预期效果。

二、细化岗位职责，签订岗位责任书

在总经理办公室统一安排下，安保部重新梳理××大厦管理处每个安保岗位的工作内容、工作标准、工作纪律及检查方法，并交员工讨论，统一认识后，签订《岗位目标责任书》，使每个岗位的员工都熟悉本岗位工作职责，懂得不履行职责，违反工作纪律会受到怎样的惩处，今年共调整不称职班长1名，辞退违纪员工2名。管理处与各岗位员工，层层签订《目标责任书》，一级监督一级，有力保障××大厦安全保卫工作。

三、强化车辆管理，努力增加收入

自去年9月份《××大厦停车场汽车停放暂行管理办法》后，停车场秩序逐渐好转。今年2、3月份，由于春节期同放松管理，使用人的汽车又开始频繁出入停车场，交通秩序回潮。针对这一情况，安保部抽出2名业务骨干，配合物业管理员逐户解释《××大厦停车场汽车停放暂行管理办法》，取得绝大多数使用人的理解和支持。同时，组织全体安保队员，学习“办法”、车管岗位职责和考核细则。因为具体工作做得扎实，每个环节都计划周全，很快扭转了被动局面。同时，为提高汽车泊位使用率，在不影响业主停车的前提下，积极收取汽车临停费。截止12月15日，汽车临停费收入元，停车场泊位费收入××××元，停车库泊位费收入××××元，超额完成指标××××元。

四、强化安全管理，创建平安、文明大厦

××大厦管理处编制××人，负责主楼和裙楼的安全。仅后大院就需××个固定岗任，只能设一个巡护岗位，巡护力量明显偏少。为缓解这一矛盾，安保部根据主楼相对稳定的实际，把工作重点放在裙楼，依靠业主的力量共同做好安全工作。为了减少管理环节，变间接管理××××店、××××大卖场为直接管理，请两店正式聘任安全负责人，便于物业公司与两店的工作联系。今年，安保部牵头，召集两店和市场管理办公室，召开安全专题会议4次，组织检查、互查12次，专项检查3次，开具内部安全隐患整改通知书8份，并达到整改要求；灭火器操作训练率达95％；义务消防队员的训练走上正轨，消火栓操作、灭火演练、疏散逃生训练累计20小时。通过有效的训练，提高市场整体应急处置能力。全年未发生火险事故和刑事案件，顺利通过“社会治安安全”达标验收和三级治安防范评定。

五、承接××大厦，不断探素管理经验

今年6月10日，安保部××人先行介入××大厦前期物业服务工作，在此期间，主要协助开发公司加强现场管理，做好承接验收的准备工作，配合接待部分业主和少量物业整改工作。9月份，配合公司承接××大厦项目，××大厦项目的承接，标志公司上了新的台阶，实现了突破性的发展，安保部全体同仁以此为契机，以主人翁的姿态和认真负责的精神，投入到紧张而有序的工作中去，具体负责、协调钥匙管理、物业整改、煤气开通、有线电视开户、装修现场管理等工作，钥匙发放准确率100％，物业整改合格率约80％，管道煤气除三层小部分外全部开通，有线电视可开户率100％，装修审批率98.9％。9月份，气候炎热，工作量又大，安全保卫部从经理到员工，放弃休息天，加班加点，全力保障业主顺利入伙。同时，在工作中不断摸索经验，剖析典型案件，组织员工学习、讨论，统一思想认识，提高服务质量。如×号楼××××室业主自行车丢失，向安保队员报失后，接待不周、处置不当，又没有及时及业主沟通，导致业主意见很大，后来部门经理和物管员主动上门沟通，业主表示理解的同时还提出几点很好的建议。安保部将这一案例在各班展开讨论，两名接待业主的员工认识到自己的不足，全体队员很受启发。

六、2006年工作思路

1、继续推行首问负责制，全面提升服务质量。今

年9至12月份，90户业主陆续开始装修，在此期间，业主接触较多的是安保队员，大部分业主通过安保队员报修、投诉，由于首问负责制没有全面落实，部分业主的报修和投诉没有及时处置，形响了公司的信誉。因此继续推行首问负责制势在必行。首先，监控岗位作为业主报修、投诉的窗口，必须挑选优秀员工上岗，规范工作程序；其次，给合安保队员班次的待殊性，将

安保部所接报修、报诉当日归口到物管员岗位，由物管员担负首问负责的责任。

2、加强与业主的沟通，创建和谐、温馨家园。今年9至12月份，业主装修90户，除装修审核岗位上的员工，熟悉业主和使用人的基本情况，其余岗位员工缺乏对业主和使用人的了解，对业主和使用人少了招呼声、问候声，部分业主认为物业公司的员工素质有待提高，我们同样感觉到这一点。中园是礼仪之邦，加之物业公司的服务性质，要求我们要主动和业主沟通。要服务好业主，首先要了解业主。春节过后，大部分业要进场装修，在装修期间，会有很多和业主接触的机会，业主也需要我们的帮助和服务，要充分把握机会，对业主加深了解。这样，员工遇到业主上班或下班等，方便招呼和问候，迅速养成尊重业主的良好风气。

3、加强骨干队伍建设，保持安保队伍稳定。打破班长终身制，每半年述职一次，班长工作是否称职，由队员说了算。为了增加班长评议的透明度，班长半年内每个班工作两个月，让每个队员都了解每个班长的工作，使得班长评议更加公开、公平，一个班长的述职报告在本班不能通过，就由该班重新推举班长后，报总经理室审批。

4、规范员工在职培训，不断提高员工的业务素质。立足《培训纲要》，结合实际工作中的典型案，认真制定培训计划，精心组织培训。旨在通过员工培训制度化的手段，提高业务技能，以达到更好地为业主提供服务的目的。

5、做好安全保卫工作，是安保部的主要工作职责。安全就是效益，安保部作为安全职能部门，要围绕安全做文章，每项工作都必须扎扎实实。银河大厦改造，要严格建筑装修防火设计审批手续，加强装修现场管理，及时消防安全隐患，结合改造装修，安排电气设备、电气线路检测，防患于未然。××大厦继续把握商铺装修防火设计审批手续，加强三层营业场所装修方案审核。