下载文档第一篇：银川市业主委员会组建、运行和管理指导意见（征求意见稿）
银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见（征求意见稿）
一、指导思想 深入贯彻落实党的十九大精神，牢固树立以人民为中心的思想，不断完善城市管理、建设和谐社区、改善人居环境，结合我市扫黑除恶专项斗争及行业乱象整治，促进物业行业健康发展、积极创建文明城市。作为基层政治建设的重要组成部分，进一步推动社会治理重心向基层下移，发挥居民自治组织作用，实现政府治理和社会调节，居民自治良性互动。
二、工作目标 进一步完善现代社区治理体系，进一步提高基层社会的治理能力，健全基层社会治理新格局，完善业主自治管理和小区综合管理体制，发挥社区建设管理多元主体作用，完善街道党组织领导，业主委员会、物业企业、业主“三位一体”服务群众机制，为城市治理体系和治理能力现代化奠定坚实基础。
三、业主委员会的组建 (一)准备工作 各县（市）区街道办事处开展调查摸底，全面摸清符合组建业主委员会条件的物业管理区域的底数，确定待组建业主委员会和期满未换届的物业管理区域名单，结合业主申请，明确具体操作步骤和工作进度安排，按照分级负责的方式对参与指导和组织业主委员会组建和换届的人员进行集中培训，重点学习相关法律法规和规章制度，明确工作方法，提高工作效率。
(二)业主大会筹备组的成立和业主委员会组建程序 符合成立业主大会的物业管理区域，街道办事处在接到建设单位或物业管理区域内 20%以上业主联名申请 60 日内，组成以辖区街道工作人员任组长、社区书记任副组长，择优选取党员业主、民主党派和优秀业主代表为成员的筹备组，首届业主大会筹备组应邀请开发建设单位参加。筹备组成立后，公布成员名单和工作职责，并拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办
法》等草案，在物业管理区域内显著位置公布，征求业主意见。筹备组通过入户上门、谈心谈话等方式，全面了解物业管理区域内业主基本情况、思想动态、矛盾问题等有关情况。
首届业主大会筹备组成员不得成为业主委员会委员候选人。
(三)业主委员会委员候选人应符合条件 在街道、社区党组织的领导下，筹备组制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人条件和人数（业主委员会一般由 5-11 人组成，且党员人数不少于总数的一半，业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主，业主是指房屋所有权人，以不动产登记为准），并符合下列条件：
1.具有完全民事行为能力； 2.遵守国家有关法律法规，具备一定的房地产、物业管理、专项维修资金、财务管理等方面法律法规及专业基础知识； 3.遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》、模范履行业主义务，按时缴纳物业管理相关费用并提供连续三年缴费相关凭证； 4.身体健康、热心公益事业、责任心强、公道正派； 5.具有一定组织和协调能力，能耐心细致做好群众工作，在群众中有较高威望和公信力的； 6.本人、配偶及其直系亲属不在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作； 7.其他法律、法规或规范性文件规定的不宜参与的情形。
(四)有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人 1.违反国家法律法规，曾受到刑罚、监外执行、行政拘留和社区矫正的； 2.违反党纪国法，正在接受纪委和监委立案调查的； 3.受到党内严重警告以上处分和行政记大过以上处分不满三年的； 4.参与非法组织，参加非法集会的； 5.利用家族势力和黑恶势力干预小区正常工作和生活的；
6.拒缴、延期缴纳物业服务合同约定的物业服务费、电梯费、车辆泊位费等应缴费用； 7.在公共场合或微信、微博等社交媒体上发布不实言论，煽动对党和政府不满情绪的； 8.在本小区私搭乱建，噪音扰民、非法侵占绿地、不文明养犬等侵害小区他人正当权益等行为的； 9.本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作； 10.政治素质和道德素质差，业主反映强烈意见较大的； 11.已被列入失信人员名单的（法院、税务、银行等部门记录的）； 12.有产权争议的。
(五)业主委员会候选人推荐、提名的考察工作 发挥街道、社区组织优势，采取街道、社区“两委”推荐、10 名以上业主联名推荐，与业主个人自荐相结合的方式推荐业主委员会委员候选人初步人选。注重挑选业主中符合条件的“两委”成员、相关企事业单位在职党员、优秀志愿者等。注重推荐党员业主，特别是党组织关系在社区的党员。推荐的业主委员会候选人中，党员比例不得低于 60%，业主委员会选举实行差额选举。
街道和筹备组负责对业主委员会候选人进行初步考察，广泛听取社区“两委”成员，党员和居民群众及有关单位意见建议，与候选人逐一见面谈话，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路。街道会同辖区纪检、民政、物业、信访等部门，对业主委员会候选人进行初步审核。
“两委”是指社区居民委员会和社区支部委员会。
街道党工委和筹备组依据民主推荐、谈话考察、走访调研等情况，进行资格审查、综合分析后，确定候选人，并在小区显著位置进行公示。
(六)业主委员会的选举产生 业主大会选举产生业主委员会。业主大会可通过召开会议，业主现场投票的形式，也可采取现场投票与书面征求意见相结合的形式，对规模较大、户数较多的小区，可以楼栋或者单元或者楼层为单位推选业主代表，业主代表应持有所代
表的业主户数的授权委托书，委托书中应明确委托事项、委托期限，由业主代表选举产生。
筹备组在筹备业主大会时,要公示召开会议的时间和地点。
筹备组组织动员业主中社区“两委”成员、党员等积极参加选举，提高业主的直接参选率，街道党工委组织筹备组成员、社区“两委”成员、党员和志愿者，采取上门走访、公示公开等方式，向业主介绍业主委员会委员候选人，广泛争取业主的认同和支持，确保经过组织提名考察符合提名的人顺利当选。当选后的委员应当签订履职尽责尽职承诺书，并在小区内进行公示。
业主委员会委员产生后七日内召开第一次会议，推选业主委员会主任、副主任并确定其他委员的分工，并将结果和分工、联系电话等进行公示。
业主委员会在民政、街道和社区的指导下履职尽责，并接受全体业主的监督。
(七)业主委员会委员资格的终止、辞职和候补等事项 1.业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
2.业主委员会可以设立候补委员。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员同时由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。
3.业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
4.业主委员会任期届满前 3 个月,向物业所在地的县（市）区物业管部门、街道(乡镇)和社区报告，在物业所在地的县（市）区物业管部门、街道(乡镇)和社区监督指导下，组织召开业主大会会议,进行换届选举。
街道(乡镇)和社区应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。业主委员会应自任期届满之日起 10 日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
5.未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前，在街道的监督指导下，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。业主委员会选举产生后，社区应当终止行使上述职责。有下列情形之一的，可在街道(乡镇)和社区党组织指导下，成立由业主代表街道(乡镇)和社区代表等组成的小区管理委员会,代行业主委员会职责: a)不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;b)业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;c)业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道(乡镇)和社区协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。
6.有下列情形之一的业主委员会委员资格自行终止。
a)任期届满的； b)因物业转让、灭失等原因不再是小区业主的； c)丧失民事行为能力的； d)以书面形式向业主委员会或业主大会提出辞职，并经业主委员会或业主大会同意的。
7.有下列情形之一的业主委员会委员资格被终止，任期内，被终止业主委员会委员资格的，五年内不得进入下一届业主委员会组成人员：
a)被依法追究刑事责任、监外执行、社区矫正的，以及其他违法行为的； b)违法党纪国法，被纪委和监委立案调查的，暂时终止其委员资格，受到党纪处分（党内严重警告处分以上的，行政记大过处分以上的）终止其委员资格的； c)有 20%以上业主要求罢免其委员资格，并经半数以上业主同意，终止其委员资格的；
d)不履职尽职或以权谋私侵害业主正当权益，造成恶劣影响的，街道和社区负责人对其进行约谈后，拒不整改，提交业主大会经半数以上同意后，终止其委员资格的。
四、做好业主委员会组建后续工作 (一)业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地的县（市）区民政部门、街道(乡镇)和社区办理备案手续并告知物业主管部门（一式四份）: 1.业主委员会备案登记表;2.业主大会成立和业主委员会选举的报告（成立申请、批复及选举情况）;3.管理规约;4.业主大会议事规则;5.业主大会决议;6.业主委员会成员个人简历表、房屋产权登记证明或在房地产部门登记的购房合同、无犯罪记录证明、物业公司出具的业主委员会成员缴清物业费证明、身份证复印件、党员证明;7.备案所需的其它资料。
(二)业主委员会向物业所在地的县（市）区民政部门、街道(乡镇)和社区办理备案手续后,持备案材料方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章上应明确业主委员会的届数和任期。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起 30日内重新办理备案手续。
五、业主委员会的运行与管理 (一)业主委员会履行以下职责: 1.执行业主大会的决定和决议;2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;3.与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同;
4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 5.监督管理规约的实施;6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;8.调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;9.拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;10.根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。
11.业主大会赋予的其他职责。
(二)业主委员会应当向业主公布下列情况资料: 1.管理规约、业主大会议事规则;2.业主大会和业主委员会的决定;3.物业服务合同;4.专项维修资金的筹集、使用情况;5.物业共有部分的使用和收益情况;6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处分情况;7.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;8.其他应当向业主公开的情况和资料。
(三)业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在 7 日内召开业主委员会会议。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。
(四)业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
(五)业主委员会应当于会议召开 7 日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起 3 日内在物业管理区域内公告。
(六)业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容: 1.业主大会、业主委员会的会议记录； 2.业主大会、业主委员会的决定； 3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;4.业主委员会选举及备案资料； 5.专项维修资金筹集及使用账目； 6.业主和业主代表及业主委员会委员候选人名册； 7.业主的意见和建议。
上述档案应由专人保管，业主委员会应当自任期届满之日起 10 日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财产移交给新一届业主委员会。
业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日起 10 日内予以答复。
(七)业主委员会应当加强与业主的联系沟通,经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。
(八)业主委员会应加强与街道(乡镇)、社区和物业服务企业的联系沟通,主动参与多方联动运行机制,督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。
(九)业主大会决定解聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会,应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可解聘，并提前 3 个月将有关决议书面告知物业服务企业。
(十)业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会,应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可选聘，
也可通过招投标方式开展物业服务企业选聘工作,并提交业主大会决定,公开发布选聘信息。中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其签订的物业服务合同中的服务内容、标准及价格等主要内容在物业管理区域内显著位置向全体业主进行公示。具体流程参照《银川市前期物业招投标管理办法》执行。
六、监督和保障 （一）业主委员会应建立规范、透明、高效的财务管理制度；重大事项、重要之处要建立完善的公示、意见征求和决策制度；财务收支要建立年度财务审计和换届审计公开公示制度；要保障全体业主的知情权、参与权和监督权，确保广大业主主动履行业主义务。
（二）业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项;组织征求业主意见并在小区内公示;维修方案和征求意见情况及时报送社区备案;邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。
（三）物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要，将使用情况提前报送街道、社区审批。
业主大会、业主委员会成立前,经营性收益由前期物业服务企业管理，成立后由业主大会决定。
（四）经营性收益应当每半年至少公示一次收支情况。
经营性收益不得以任何个人名义进行存储及管理。
（五）业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示,并接受社区的监督。
（六）业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时,物业服务企业或业主委员会应及时接受业主的质询。
物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;是党员的，还应按党纪追究责任。
（七）业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
（八）住建、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、卫生等行政主管部门、街道(乡镇)应当按照各自职责,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
（九）已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，辖区房产行政主管部门或街道(乡镇)可责令建设单位限期改正。
（十）业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的,业主可以请求街道(乡镇)或社区协调确定召开时间或换届选举时间;逾期仍未召开或组织的,由街道(乡镇)或社区指导业主召开或组织。
（十一）业主委员会应当建立印章管理规定,并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。
违反前款规定擅自使用印章的，街道(乡镇)或社区可责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任,是党员的,还应按党纪追究责任。
（十二）业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,新届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。
（十三）业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
（十四）房产行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台,加强汇总、统计和分析。辖区物业主管部门应当做好相关平台信息的采集报送工作,建立业主委员会履职情况档案,民政部门应建立业主委员会的年审制度，每年的第四个季度业主委员会应向民政部门提供相关材料，未通过年审的，该业主委员会暂停第二年职能。
（十五）业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录,规范工作制度,接受业主及其他各方监督。
（十六）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,街道(乡镇)或社区应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。
（十七）街道(乡镇)或社区应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训,每年不少于一次。
（十八）民政部门、街道(乡镇)和社区可组织对业主委员会和委员的考核评比,考核评比结果抄送其所在单位,作为评先评优的参考依据。
本《意见》自 202_ 年 XX 月 XX 日施行，有效期至 XXXX 年 XX 月 XX 日
第二篇：业主委员会议事规则(征求意见稿)
新安江街道府西社区致中和小区
业主委员会议事规则
（征求意见稿）
第一条为保障本物业管理区域内业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和浙江省、杭州市、建德市相关法律、法规、规章，制定本议事规则。
第二条业主委员会是代表全体业主对物业实施管理的自治组织。
第三条业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会和单元代表会议，执行业主大会通过的各项决议；
（二）草拟《业主管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会议事规则》草案或修订草案，提请业主大会决定；
（三）拟定业主委员会的财务预算方案、决算方案，提请业主大会决定；
（四）根据业主大会的决定，通过招标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订续聘、变更或解除物业管理服务合同；
（五）审议物业服务企业的物业服务管理规定；
（六）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的执行；协调业主与物业服务企业的关系，监督业主履行业主管理规约和物业服务合同，支持物业服务企业按有关规定催交物业服务费用；
（七）监督共用部位、共用设备设施的使用和维护；
（八）审定物业管理企业关于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和维护、公共秩序、环境卫生、车辆行驶、停放等方面规章制度方案；
（九）监督业主管理规约的实施；
（十）拟订专项维修资金使用、续筹方案，提请业主大会决定。经本小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，负责组织实施；
（十一）对本小区内属于全体业主共有的资产进行登记和管理；
（十二）对有关档案资料、会议记录、业主大会和业主委员会印章及其他属于业主共有的财物进行妥善保管。
（十三）业主大会赋予的其他职责。
第四条业主委员会委员应当具备下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会和业主委员会议事规则、业主管理规约，履行业主义务，按期缴纳物业管理费用；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
第五条业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。本小区业主委员会由5人组成。设主任1名、副主任1名、委员3名。主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主大会议事规则的有关规定补选。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向市建设局（物业行政主管部门）和街道办事处、社区备案。
第六条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）法院判定丧失民事行为能力的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）经社区居委会确认不宜担任业主委员会委员的。
第七条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第八条业主委员会会议须依法按程序进行，实行民主集中制，少数服从多数的原则。一旦形成决议，必须共同遵守。持不同意见的委员不得串联业主抵制业主委员会决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
第九条业主委员会会议应当按下列规则召开：
1、会议由主任或其委托的副主任负责召集；
2、会议通知及有关资料提前3日送达每位委员；
3、委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；
4、会议有3名以上委员出席才可召开，作出决定须经全体委员人数半数以上（3名）同意；
5、做好会议书面记录，并由与会人员签字；
6、业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十条业主委员会作出的决定应及时上报社区，并认真听取社区的建议。业主委员会作出的决定不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。如作出的决定经市建设局（物业行政主管部门）或者街道办事处、社区作出撤销或者责令改正的，业主委员会应当执行上级的决定，并通告全体业主。
第十一条 业主委员会成员不履行应尽职责，侵害广大业主权益情节严重的，由业主大会按业主大会议事规则的相关规定予以罢免。
第十二条 业主委员会应当配合公安机关、社区居委会，做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主委员会应当积极配合社区或本小区居民小组依法履行自治管理职责，支持居民小组开展工作。
第十三条业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会应建立下列档案资料：
1、各类会议记录、纪要；
2、业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料；
3、各届业主委员会备案登记的材料；
4、业主、物业使用人名册；
5、签订的物业服务合同；
6、本区域物业建设项目的相关文件、图纸及资料；
7、其他有关材料。
第十四条业主委员会应根据有关法律法规建立财务管理制度。业主委员会的活动费用由全体业主共同承担，也可从小区共用部位、共用设施、营业用房的经营收益中支
出。根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度，提请业主大会决定。首届业主大会和业主委员会第一活动费用，在开发商赞助款中列支。
业主委员会活动费用于下列开支：
1、业主大会、单元代表会议、业主委员会会议开支；
2、必要的日常办公设备和费用；
3、有关人员津贴。
活动经费收支账目每一年公布一次，接受业主的监督。
第十五条业主委员会要为全体业主管理好公共资产及其收益。凡涉及较大的改建和投资项目及筹款，必须征得2/3以上业主的同意。
在任何情况下，业主委员会均不得直接、间接或变相的方式，将属于全体业主的公共资产和权益对外担保及抵押。
第十六条业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第十七条业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区党委领导下，在物业管理行政主管部门（市建设局）指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区党委领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，物业管理行政主管部门（市建设局）负责全程业务指导。第十八条业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应及时召开业主大会，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主代表会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区党委领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员的补选、改选工作，物业管理行政主管部门（市建设局）负责全程业务指导。
第十九条本议事规则和本议事规则的修订经征求业主意见过半数同意后生效。
第三篇：业主大会和业主委员会成立指导意见
业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：
为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。
一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。
二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。
召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。
三、业主委员会产生的程序
召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。
（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。
（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。
（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。
（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。
（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。
（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条
（二）、（三）、（四）、（五）项内容。
（七）召开业主大会或业主代表大会会议。
（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。
（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。
四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。
五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。
六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。
七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。
八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采取集体讨论方式的程序：
1、筹备委员会报告工作情况；
2、审议；
3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；
4、投票并统计；
5、公布选举结果。
采取书面征求意见方式的程序：
1、发放选票、设立建议箱；
2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；
3、投票（回收选票）并统计；
4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；
5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。
九、业主委员会履行下列职责：
（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。
十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。
十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：
1、各类会议记录、纪要等书面材料；
2、业主名册；
3、物业服务合同；
4、公告、公示及证明材料；
5、有关法律、法规文件资料；
6、其他应当保存的资料。
十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。
业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。
第四篇：业主委员会组建的相关法律规定
《物业管理条例》第八条至第二十条（内容见条文）第八条：业主大会的组成与宗旨 第十条：业主大会的成立 第十一条：业主共同决定事项
第十二条：业主大会会议的召开方式及决定 第十三条：业主大会会议制度
第十四条：业主大会会议的通知、告知及记录 第十五条：业主委员会的性质与职责
第十六条：业主委员会备案制度及其成员资格 第十七条：管理规约的内容及效力 第十八条：业主大会的议事规则
第十九条：业主大会、业主委员会的职责限制
第二十条：业主大会、业主委员会与公安机关、居委会的关系
第五篇：业主委员会指导规则
关于《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》公开征求意见的通知 202_-08-13 为规范业主大会和业主委员会的成立及活动，协助、指导业主正确行使共同管理权利，进一步建立权责一致、依法有序的业主自我治理机制，同时规范街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督行为，市住房城乡建设委结合原《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京政办法[202_]54号）的实践情况，研究起草了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出修改意见和建议。公众可以在202_年8月27日之前以书面方式通过信件、传真或电子邮件反馈给市住房和城乡建设委员会。特此通知。联系人：解丹丹 传真：59958544 电子邮箱：bjwyzdzx@yahoo.cn 地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼 邮政编码：100039 北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）目录 第一章总则 第二章业主大会成立 第三章业主大会活动 第四章业主委员会 第五章指导监督 第六章附则 第一章总则
第一条[目的和依据] 为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《北京市物业管理办法》及有关规定，制定本规则。第二条[适用范围] 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的设立、选举和活动适用本规则。第三条[业主大会定义] 业主大会是业主基于建筑物区分所有权，依法行使物业管理区域内共同管理权利的自治组织。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是物业管理区域内的管理权利和管理责任主体，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使权利、承担责任。第四条[业主大会活动原则] 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，业主可以通过公共决策平台进行决策。第五条[指导监督职责] 街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助和指导，并进行监督。
第六条[法律服务和纠纷处理] 业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。第二章业主大会成立 第七条[业主的定义] 本规则所称业主包括：
（一）依法登记取得房屋所有权的人；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；
（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。第八条[业主的权利] 业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；
（二）对共同管理的有关事项提出建议；
（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；
（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；
（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；
（六）监督业主大会和业主委员会的工作；
（七）监督物业服务合同的履行；
（八）监督专项维修资金的管理和使用；
（九）法律、法规、规章、管理规约、业主大会议事规则规定的其他权利。第九条[业主的义务] 业主在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）履行业主大会决定的物业服务合同等义务；
（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。第十条 [业主的表决权计算] 业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了物权登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记但是具有合法的销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
第十一条[成立业主大会的发起] 物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。第十二条[指定筹备组组长、组建筹备组] 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定代表担任首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表等成立首次业主大会会议筹备组。本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务，提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长。第十三条[筹备组业主代表] 筹备组中的业主代表，可以由街道办事处和乡镇人民政府组织业主推荐，业主也可以自荐或者联名推荐。业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。筹备组组长在筹备组中没有表决权。
第十四条[筹备组成立] 街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
第十五条[建设单位的协助筹备义务] 建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：
（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料；
（二）根据有关规定将相关信息录入公共决策平台；
（三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。第十六条[筹备组职责] 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，将下列事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：
（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则；
（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；
（四）确定首次业主大会会议上的业主委员会委员候选人产生办法及确认候选人名单，制订业主委员会委员选举办法；
（五）首次业主大会会议的其他筹备工作。
上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于15日。第十七条[首次业主大会会议议题] 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）管理规约（草案）；
（二）业主大会议事规则（草案）；
（三）业主委员会委员。第十八条[管理规约] 管理规约应当对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。第十九条[业主大会议事规则] 业主大会议事规则应当规定以下事项：
（一）业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决方式；
（二）业主委员会委员资格、数量、任期、更换、候补及补选办法；
（三）业主委员会议事规则和工作制度；
（四）业主大会、业主委员会经费的筹集、使用和管理制度；
（五）印章、档案等管理制度；
（六）其他事项。第二十条[筹备组工作原则] 筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；
（二）筹备组作出决定应当经筹备组中拥有表决权的过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签 字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。
（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认；
（四）筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议；
（五）因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的，应当从候补人员中补足；
（六）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第二十一条[首次业主大会会议结果公告] 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。第二十二条[备案] 管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。街道办事处、乡镇人民政府办理备案时不得收取费用。
第二十三条[印章刻制] 业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。
第二十四条[业主大会登记]本市试行业主大会登记制度。业主大会成立、完成备案手续的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理登记，业主委员会凭登记证明，向区县公安分局申请刻制业主大会印章。第三章业主大会活动 第二十五条[业主大会职责] 业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）申请分立或者合并物业管理区域；
（八）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（九）监督业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；
（十）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院提起诉讼；
（十一）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第二十六条[业主表决权的限制]业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，并向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制并不免除其应承担的义务。
第二十七条[业主大会会议形式] 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。业主大会决策时可以通过业主决定共同事项公共决策平台进行。第二十八条[业主大会会议一般程序] 业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十五条的规定和业主大会议事规则。业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会决议事项在物业管理区域内显著位置公告，公告期间不少于15日。
公告期内，业主可以对拟决议事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，对决议事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。公告期满后，业主委员会应当确定拟表决事项，可以启动公共决策平台进行决策。第二十九条[投票期限] 会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或者业主委员会根据具体情况决定，但最长不得超过45日。遇特殊情况，筹备组或者业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长15日。
第三十条[以幢、单元、楼层进行表决] 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。具体议事方式、程序应当在业主大会议事规则中规定。第三十一条[业主大会定期会议] 业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
（一）上一物业管理情况报告；
（二）上一业主委员会工作情况报告；
（三）上一业主大会收支情况报告；
（四）物业管理的其他有关事项。业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作报告；
（二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；
（三）决议下一物业管理有关事项；
（四）决议下一业主大会收支预算；
（五）决议物业管理其他的有关事项。
第三十二条[业主大会临时会议]发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主向业主委员会提议召开业主大 会临时会议的；
（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的，或者出现管理规约或业主大会议事规则规定的需要业主共同决定的其他情况。
第三十三条[对20%提议业主的核实]业主委员会对业主提议有异议的，应当自收到业主提议之日起7日内自行进行核查，并于核查结束后3日内作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会和业主对业主委员会自行核查的结果有争议的，业主委员会可以于自行核查结束后3日内向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，核查时间不超过7日。
第三十四条[业主委员会不组织临时会议救济] 业主委员会未按时作出决定；或者业主委员会决定不召开临时会议的，但经公共决策平台核查后业主提议符合第三十二条规定的情形的，街道办事处、乡镇人民政府可以启动公共决策平台组织业主进行决策。
第三十五条[业主自行管理]业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。业主在决定自行管理之前，应当对拟定的详细的自行管理方案以及应急保障措施进行决策。第三十六条[续聘、选聘物业服务企业] 物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。物业服务合同届满，物业服务企业告知业主大会不再续签物业服务合同的，业主委员会应当
及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。第三十七条[物业服务交接] 业主大会与建设单位、物业服务企业之间的交接，应当按照《北京市物业项目交接管理办法》执行。第三十八条[业主大会执行机构组成] 业主大会可以设业主委员会、监事会、财务人员和秘书等，具体的工作经费由业主大会决定。业主委员会委员、监事会委员、应当由业主大会选举产生；财务人员和秘书的产生方式应当由业主大会议事规则约定。第四章业主委员会 第三十九条[业主委员会委员产生] 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会一般由5人以上单数组成，具体数额应当在业主大会议事规则中明确规定。
业主委员会委员每次选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任委员、副主任委员等。主任委员、副主任委员原则上应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会选举不得连任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。第四十条[委员条件] 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）未被业主大会依约限制被选举权的行使；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；
（三）年龄原则上不超过65周岁，身体健康；经连选连任、工作规范、成效突出的可适当
放宽。业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。第四十一条[业主委员会职责] 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
（五）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；
（六）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；
（七）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止 侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉、消除影响、恢复名誉；
（十）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；
（十一）业主大会赋予的其他职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。
第四十二条[业主委员会会议] 业主委员会会议应当按照业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持；主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由副主任委员召集和主持；副主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权。委员不能委托代理人参加会议，作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
业主委员会召开会议时，监事会应当列席会议，并可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡
镇人民政府的代表参加。业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。
第四十三条 [业主委员会工作档案] 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：
（一）业主大会、业主委员会会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同等；
（四）业主委员会委员选举及备案材料；
（五）专项维修资金账目；
（六）业主意见和建议。管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
第四十四条 [业主委员会委员更换] 业主委员会委员实行任期制，委员任期最多不超过六年，每两年定期改选部分委员，连选可以连任。业主委员会委员在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举过程中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当于第2年年终改选，得票居中的一组委员应当于第4年年终改选，得票较多的一组委员应当自第6年年终改选。
第四十五条[委员资格终止] 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
第四十六条[业主委员会委员资料和印章移交] 《北京市物业管理办法》规定的业主共有财物及本规则第四十三条规定的材料属于业主共有，任何单位或者个人不得侵占。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。第四十七条[业主委员会委员候补]业主委员会委员任期内，委员出现空缺时，按照业主大会议事规则规定的候补制度自动递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。候补委员递补后仍不足的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第五章指导监督 第四十八条[决定不成立业主大会] 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同决定权。第四十九条[建设单位责任] 建设单位拒不履行组织成立业主大会相关义务的，街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正；违反法律、法规、规章的，可以依法处罚，并将处理、处罚结果抄送区县房屋行政主管部门。
第五十条[业主委员会不履行职责] 业主委员会不履行职责的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府原则上应当于10日内责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主召开业主大会会议决定有关事项。
第五十一条[业主委员会无法履责] 业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事有关活动。业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管，街道办事处、乡镇人民政府应当立即组织业主召开业主大会会议选举产生新的业主委员会。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。第五十二条[业主大会机构成员责任]业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于职守，依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反管理规约、业主大会议事规则的，其委员资格和工作人员资格是否终止，由业主大会共同决定。第五十三条[街道办事处、乡镇人民政府责任] 街道办事处、乡镇人民政府应当本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会和业主委员会的成立及活动予以协助、指导和监督。
筹备组、业主大会和业主委员会的成立及活动违反法律、法规和规章的，街道办事处、乡镇人民政府原则上应当于10日内作出书面指导意见，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对街道办事处、乡镇人民政府的指导意见有异议的，可以根据《行政复议法》提出行政复议申请或者根据《行政诉讼法》提起行政诉讼。第六章附则 第五十四条[非住宅区业主大会活动] 非住宅区业主大会和业主委员会的成立和活动，参照本规则执行。第五十五条[实施时间] 本规则自年月日起实施。
