第一篇：蓝湖湾创优报告

关于张家港蓝湖湾

创建苏州市202_年度物业管理优秀住宅小区的汇报

尊敬的各位领导和考评组的专家们：

热烈欢迎你们莅临蓝湖湾小区评审指导，在此，我谨代表江苏福田物业管理有限公司将蓝湖湾创建苏州市物业管理优秀住宅小区工作情况向各位领导和专家做如下汇报。

一、蓝湖湾小区及江苏福田物业管理有限公司概况

为了把蓝湖湾小区推上“苏州市物业管理优秀住宅小区”先进行列，给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，我公司应广大业主要求，从202_年1月份以来，公司把蓝湖湾小区“创建示范”工作当一件大事来抓，首先在公司内部成立了专门的工作领导小组，明确创建工作目的，分工合作，大力宣传，着手抓基础、抓落实、抓效果等方面重要工作，根据《苏州市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》反复整改和预评预验。至今，本公司认为，蓝湖湾小区已符合“苏州市物业管理优秀住宅小区”参评条件。

蓝湖湾位于张家港市港城大道与暨阳湖大道交界处，用地面积36658平方米，总建筑面积69245平方米，绿化率达 42 ﹪。小区共有5幢具有现代风格的高层住宅以及202_多平方米的会所配备；总户数 350 户。亲水而建是蓝湖湾的最大亮点。暨阳湖是张家港目前最大的“生态湖”，那里聚集着一批高档楼盘群，规划当中的商贸街区位于蓝湖湾的西段，总建筑面积达 10 万平方米，将为蓝湖湾提供十分方

便的生活配套设施。蓝湖湾采取简欧风格的设计，130－270平米的房型面积，充分满足了中高层家庭的多种需求，尤其是独创的“360度阳光房”，通过环绕整个户型的大阳台、大飘窗，基本保证了每个房间采光均好。蓝湖湾还独创了十三重智能化安保系统，凭借一张智能卡，业主可自由出入属于自己的车库、电梯、住宅等，保证了业主生活的安全性、私密性。该小区于202_年 10月开始交付使用，小区实行了专业化的物业管理。小区主要机电设施有三菱电梯20部；消防报警及自动喷淋系统；城市供水及二次无负压供水系统；高低压配电系统及中央智能化集成管理系统。整个小区于202_年10月开始交付使用后，小区全面实行专业化物业管理。

江苏福田物业是江苏省内较早专业从事物业管理的服务企业之一，成立于202_年6月，具有国家一级物业管理资质。公司自成立以来，一直致力于以人性化和精细化的服务，持续满足客户不断增长的期望，不断地完善和发展新的经营理念和体制，现为中国物业管理协会常务理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位、昆山市物业服务管理协会副会长单位、张家港市房地产专业委员会理事单位。蓝湖湾物业物业服务中心下设客户服务中心、工程维修服务组、秩序维护部、环境管理部4个部门，现有员工共 33 人，其中项目管理人员 7 人，维修人员2人，秩序维护队员 12 人，环境人员 12 人，大专以上学历的管理人员占100﹪。对蓝湖湾小区小实行全方位的管理与服务。江苏福田物业管理有限公司组织机构完善，技术力量过硬，在操作上，以标准化、规范化、专业化、经营型的方式进行运作。

二、管理服务不断完善和提高，全力打造蓝湖湾小区服务品牌

在日常工作中，本公司一向坚持“福田物业、情真意切”的服务理念，把业主满意当作为我们的工作目标，力求完美是我们的服务心愿，在工作上，主要从以下几方面入手：

1、制定规范制度，实行严格管理

根据国家颁发的《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》及相关的物业管理政策法规，并结合本小区的实际情况，制定了一系列小区物业管理规定和作业规程，具体措施如下：

（1）分工合理、职责明确。

在人力配置上，因岗设人，对各部门和岗位设置合适职位，将各个岗位的工作细化、量化，明确各种考核标准，发挥主管人员职能作用，员工每个月由上级主管考核打分并进行自我总结，奖罚分明，优胜劣汰，从而促进和提高了员工的实操技能和服务质量。（2）推行亲情服务、设置区域管家

蓝湖湾小区，根据业主不同的性质需求，建立了管家式服务，向业户提供24小时管家服务，于每幢住宅入口大堂制作区域管家服务展示栏，负责小区内的公共事务，如服务受理、客户接待、发出公共通知等，业主或住户只需向他们的区域管家提出服务要求，即可及时解决问题，管家的主要任务就是为业主带来贴身的需求满足，充分整合资源，对业主所提供的服务面更宽，在服务层次上也更深入一些，从而体现出管家的耐心、诚心、贴心，三心服务。

（3）高度重视消防、治安保卫工作，确保小区平安。

小区虽然配备有完善的消防安全设施，但不等于有了良好的工作状态，因此，公司制定了《小区消防管理规定》、《消防设施管理规定》、《消防检查记录表》、《消防隐患预防流程图》、《巡逻岗操作规程》、《紧急事故处理流程图》等制度，对小区内各业户及员工大力宣传消防知识，增强业主/住户的消防安全意识；组织人员认真学习各种消器材的使用方法，每年举行一次实地消防大演习；强化装修管理，设立安全检查制度；使小区的消防工作均处于严格受控状态，确保把消防事故率每年控制在1‰以下。蓝湖湾小区从接管以来，从未发生过一宗重大的火灾事故及治安刑事案件。（4）加强设备设施管理，一切为业主方便着想。

为提高物业管理档次，公司建立完善的物业局域网络，实现资源共享，提高工作效率；在小区安全防范上，采用红外线对射探头、可视对讲系统等先进设备。此外，小区内实施业主智能ID卡管理、车辆智能化等多项智能设施，既减轻了物业管理的工作量，也给业主的生活带来极大便利。为了方便业主的生活起居，我们小区实行24小时值班制度，确保业主投诉处理及时率达99﹪，满意率达95﹪以上；物业管理费收缴率达98﹪，财务工作能达到良性循环、收支平衡、略有盈利的经营效果。

（5）抓好清洁绿化工作，为客户提供一个整洁、优美、舒适的生活环境。为营造一个整洁生活环境，我司采用明确的岗位责任制，订立了《清洁组长岗位职责》、《清洁工岗位职责》、《绿化组长岗位职责》、《绿化工岗位职责》，责任到人，分清洁绿化责任人；并制定《清洁工作检验标准与办法》、《绿化工作检验标准与办法》、《灭除“四害”工作检验标准和办法》等多项保洁绿化工作标准，将清洁绿化工作全面纳入标准化、程序化管理的轨道。在小区内合理放置垃圾桶及果皮箱；对区内的公共区域及办公场所定岗定员保洁，并定期做好“四害”杀灭工作，小区环境清洁达标率达98﹪以上，绿化养护工作由专业人员负责养护，对小区内的花草树木实行定期浇水、修剪、施肥、松土、喷药等具

体工作，绿化植物成活率达98﹪以上。

2、开展丰富多彩的社区活动，营造高尚的社区文化

为了活跃社区文化，增强与业主良好沟通，提高良好社区文化氛围，公司一直把社区文化建设当成一件大事来抓，对各种活动由专人负责策划和执行。

（1）充分利用开发商投资建设的各种社区文化设施蓝湖湾小区在文化娱乐设施上做了大量投资，小区内设有网球场、健身场地、儿童游乐场、亲水休闲平台等，各种各样的休闲娱乐设施为丰富小区业主业余生活提供了便利的条件。

（2）计划举办丰富多彩的大型活动，鼓励业主积极参与随着小区业主的不断入住，我们将针对本小区业主不同年龄阶层的不同兴趣和需求，有目的、有计划地精心策划举办各项活动。如针对少年儿童各种各样的兴趣举办培训班、“书画展览比赛”；针对中青年的“秋天童话，浪漫之夜中秋晚会”等；还有“福利院义工”、“江苏福田乒乓争霸

赛”、“和谐家庭选举”等精彩活动，应有尽有，各种活动的举办，既让更多父母与孩子一起感受到温馨互助，也让更多的业主互相认识成为朋友，同时增强物业与业主的沟通与联系。

（3）设置固定的宣传栏开展公益宣传，利用问卷调查形式进行与业主沟通。除了营造温馨的社区文化氛围外，公司在开展了多种形式的宣传调查活动，利用宣传栏沟通平台，定期更换和宣传了社区精神文明专刊，排斥低级趣味的生活方式和极端个人利己主义，提倡共建高尚的文明小区，并配合当地政府开展各种宣传工作。同时，公司不定期对管理服务工作进行各种问卷调查活动，鼓励业主自觉发扬主人翁精神，及时表达自己的意见，共同促进管理工作。公司对每次调查的结果进行认真总结分析，改进缺点，发扬优点。在最近一次业主调查，经统计显示超过半数以上业主对公司的创建苏州市物业管理优秀小区工作表示全力支持。

（4）做好日常工作的同时，开展多种便民有偿服务。有偿服务中包括：室内装饰、房屋代租、水电维修、家政服务等，对各种有偿服务制定了明确的收费标准和服务制度，做到了服务热情、价格公开、合理收费、经营合法，力求达到“以业养业”的效果，也充分体现了公司对业主生活起居无微不至的关怀。

（5）加强宣传：与街道办、派出所等政府部门相互协作，进行时事宣传，协助做好治安综合治理、计划生育、人口登记、税收宣传等工作，通过广泛的宣传，使有关的规定深入人心，共同遵守。

三、同心协力，争创苏州市物业管理优秀小区

江苏福田物业管理有限公司从成立以来，一直秉承“福田物业、情真意切”服务理念，今年以来，江苏福田物业管理有限公司全力投入创建示小区工作，并申报参加了苏州市物业管理优秀小区创建考评活动，旨在使蓝湖湾小区的管理与服务工作更上一个新台阶。

创建物业管理优秀示范小区是切实提高管理服务水平的有效手段，是推动物业管理工作规范化的有效形式。通过创优活动，既锻炼了管理队伍，又促进了物业管理软、硬件设施的进一步完善，最终提高了公司的整体物业管理水平，使实际日常管理工作获益匪浅，促使各项日常管理工作质量有了较大的提高。规范意识、标准意识、质量意识深入人心，为在今后的管理与服务工作推行ISO 9002：202_国际质量标准体系打下了良好的基础，从而开创了蓝湖湾小区物业管理工作的新局面。

以上是蓝湖湾小区“创建本年度苏州市物业管理优秀示范小区”的基本情况，请各位领导、专家亲临考评验收，感谢提出宝贵讲评和意见。我们将虚心接受检查指导，认真总结，并以此为契机，不断提高福田物业的管理和服务水平。

再次对各位领导、各位专家、的到来表示由衷的感谢，谢谢大家！

江苏福田物业管理有限公司

汇报人: 曾 强

202_年11月3日

第二篇：蓝湖湾物业创优资料目录(修改)

蓝湖湾小区创市优资料总目录

二0一0年十月

蓝湖湾小区创优资料总目录

第一项 基础管理

1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1．1．1建设项目选址意见书

1．1．2关于张家港地202_-A10号修建造的通知 1．1．3关于更名的批复 1．1．4关于小区门牌的申请

1．1．5江苏省建筑工程施工图纸设计文件审核意见书 1．1．6基础设施工程施工图设计文件审查合格书 1．1．7建设项目环境影响评价资格证书 1．1．8建设项目环境影响报告表 1．1．9建设用地批准书 1．1．10国有土地使用证 1．1．11建设工程规划许可证 1．1．12建设用地规划许可证 1．1．13建筑工程施工许可证 1．1．14红线图 1．1．15小区总平面图

1．1．16 商品房预销售行为通知 1．1．17电梯维修许可证 1．1．18电梯安装竣工审批表

1．1．19小区已正常通电、通水、通邮 1．1．19．1通电

1．1．19．2供电局供电设计说明 1．1．19．3通水 1．1．19．4通气

1.2小区验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 建设部《房屋接管验收标准》

1．2.2 竣工验收报告 1．2.3 竣工测量报告

1．2.4防空地下室竣工验收证明书 1．2.5建设消防设计备案受理凭证 1．2.6 竣工验收备案受理凭证 1．2．7 单位工程竣工验收证明书(栋)1．2．8 竣工验收备案表(栋)1．2．9 单位工程竣工验收证明书(栋)1．2．10 竣工验收备案表(栋)1．2．11 房屋接管检查记录表 1．2．12 竣工验收移交资料目录 1．2．13公共设施钥匙移交记录 1．2．13．1业主分户门钥匙移交清单 1．2．13．2附《X幢X室验收交接物品清单》 1.2.14 安装工程分户验收质量记录

1.2.15公安、消防《建筑工程消防验收意见书》（关于蓝湖湾项目消防验收合格的意见）

1．2.16电梯验收、验检报告（含每台电梯的验收、验检报告）1.2.17室内空气质量检测报告(会所)1.2.18验收情况的工作联系函

1.2.19蓝湖湾项目所有公共设施、设备移交验收合格意见书（对移交过程中存在问题，进行整改的情况）

1.3建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1.3.1 蓝湖湾维修基金明细表

1.3.2苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 1.3.3财政部《关于印发<物业管理企业财务管理规定>的通知》 ． 1．4房屋使用手册、装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 1.4.1 房屋建筑工程质量保修书(1#-5#)1．4．2蓝湖湾项目《住宅质量保证书》样本

1．4．3 蓝湖湾项目《住宅使用说明书》样本 1．4．4 蓝湖湾项目《住宅使用公约》样本 1．4．5《住户手册》样本 1．4．6业主入伙程序及管理规定 1．4．7商品买卖合同 1．4．7．1房屋入伙管理规程

1．4．7．2附703室《蓝湖湾小区交付通知单》 1．4．7．3附703室《蓝湖湾小区入住通知书》 1．4．7．4附703室《蓝湖湾小区入住登记表》 1．4．7．5附703室《蓝湖湾小区住宅验收交接表》 1．4．7．6附703室《蓝湖湾小区业主资料交收记录》 1．4．7．7附703室《承诺书》

1．4．7．8附703室《蓝湖湾小区住宅使用公约》

1．4．7．9附703室《蓝湖湾小区前期物业管理服务协议》1．4．8业主装修程序及管理规定 1．4．8．1装修管理规定。1．4．8．2二次装修管理实施细则 1．4．8．3二次装修补充事项 1．4．8．4附703室《装修申请表》 1．4．8．5附703室《装修设计图》 ． 1．4．8．6附703室《装修公司营业执照》 1．4．8．7附703室《装修人员身份证复印件》 1．4．8．8附203室《装修人员临时出入证》 1．4．9蓝湖湾小区公共管理制度 1．4．9．1机动车管理规定 1．4．9．2临时施工用电管理规定 1．4．9．3电梯进出物料规定 1．4．9．4小区电梯使用管理规定 1．4．9．5房屋使用管理规定

1．4．9．6环境环保管理规定 ． 1．4．9．7车辆交通管理规定 ． 1．4．9．7．1附((年月车辆进出登记表》 1．4．9．7．2外来车辆管理工作标准 1．4．9．8小区出入管理规定

1．4．9．8．1附((年 月 人员进出登记表》 1．4．9．8．2附702室《物品搬运登记表》 1．4．9．9水电气使用管理规定 1．4．9．10养犬管理规定

1．5业主委员会按规定程序成立，按章程规定履行职责，按计划开展工作，有定期活动和日常工作记录 1．5．1权属清册

1．5．2关于南阳台封闭事宜的征求意见书 1．5．3关于南阳台封闭意见征询结果的报告

1．6业主委员会(建设单位)与物业管理企业签订物业管理服务合同，合同文本规范，双方责权利明确 1．6．1物业管理委托合同

1．6．2物业管理委托合同补充协议 1．6．3委托书 1．6．4蓝湖湾服务标准

1．6．5江苏福田物业管理有限公司简介 1．6．6资质证书 1．6．7企业法人营业

1．6．8企业法人营业执照(副本)1．6．9税务登记证(副本)1．6．10组织机构代码证(副本)1．6．1l市物业管理行业协会常务理事单位 1．6．12 1S09001：202_认证书 1.6．13物业管理有限公司组织架图

1．6．14蓝湖湾物业管理处组织架构图

1．7物业管理企业制订创优计划和实施方案，并经业主委员会或80％以上业主的同意

1．7．1小区创市优规划表 1．7．2小区创市优实施方案 1．7．3小区创市优领导小组 1．7．4小区创市优达标日程

1.7．5 202_年奋斗目标及工作计划 ·、1．7．6小区创优倡议书

1．7．7附202_年每月创优工作会议纪要 1．7．8自评表

1．7．8．1 202_年7月自评 1．7．8．2 202_年8月自评 1．7．8．3 202_年9月自评 1．7．8．4 202_年10月自评

1．8小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实=措施和考核办法 1．8．1物业管理服务工作程序 1．8．1．1．1档案管理规定 1．8．1．1．2业主档案管理规定 1．8．1．1．3电脑使用管理规定 1．8．1．1．4临时施工用电的管理规定 1．8．1．1．5临时出入证使用规定 1．8．1．1．6蓝湖湾二次装修管理实施细则 1．8．1．1．7管理处钥匙管理规定 1．8．1．1．8小区24小时值班制度 1．8．1．1．9拾遗物品的管理规定 1．8．1．1．10变电所出入制度 1．8．1．1．11巡视检查制度

1．8．1．1．12倒闸操作制度 1．8．1．1．13水泵房管理规定 1．8．1．1．14电梯机房管理规定 1．8．1．1．15电梯安全管理规定 1．8．1．2各类人员岗位责任 1．8．1．2．1管理处经理职责 1．8．1．2．2 经理助理职责 1．8．1．2．3管理处安护主管职责 1．8．1．2．4管理处客户主管职责 1．8．1．2．5收费员工作职责 1．8．1．2．6出纳工作职责 1．8．1．2．7管理处文员职责 1．8．1．2．8安护班长职责 1．8．1．2．9巡逻岗安护职责 1．8．1．2．10门岗安护职责 1．8．1．2．11监控员职责 1．8．1．2．12车场管理员职责 1．8．1．2．13水电班长职责 1．8．1．2．14水电班水电工职责 1．8．1．2．15保洁班长职责 1．8．1．2．16大堂保洁员职责 1．8．1．2．17外围保洁员职责 1．8．1．2．18楼层保洁员职责 1．8．1．2．19地下车库保洁员职责 1．8．1．2．20机动保洁员职责 1．8．1．3 各项工作规程

1．8．1．3．1物业管理服务工作程序1．8．1．3．2客服工作规程

1．8．1．3．3业主报修处理工作规程 7

1．8．1．3．4业主投诉处理工作规程 1．8．1．3．5回访工作规程 1．8．1．3．6出入证办理操作程序 1．8．1．4 安护工作程序

1．8．1．4．1安护员交接班工作程序 1．8．1．4．2安护员机械管理规程 1．8．1．4．3消防工作程序

1．8．1．4．4消防广播操作规程 1．8．1．4．5应急小分队管理规程

1．8．1．4．6突发事件或异常情况处理程序 1．8．1．4．7火警火灾应急处理流程图 1．8．1．4．8安全护卫各岗工作标准及程序 1．8．1．4．9停车场各岗工作标准 1．8．1．5水电班工作规程

1．8．1．5．1水电工工作程序及工作标准 1．8：1．5．2安全操作规程

1．8．1．5．3给排水设备(设施)的维修保养规程1．8．1．6保洁班工作规程

1．8．1．6．1管理处保洁员工作程序及工作标准1．8.1．6．3玻璃门、窗、幕墙的清洁工作程序1．8．1．6．4垃圾桶的清洁规程 1．8．1．6．5消杀工作安全操作规程 1．8．1．6．6盆栽绿化(租赁)养护规程 1．8．1．6．7绿地的清洁规定 1．8．1．6．8绿化(地)养护规程 1．8．2质量保证制度

1．8．2．1绩效监视和测量控制程序 1．8．2．2不合格品控制程序 1．8．2．3纠正和预防措施控制程序

1．8．2．4物业服务监督检查程序 1．8．3收费管理制度

1．8．3.1物业服务收费标准审批流程 1．8．3．2管理处收费会计财务制度 1．8．3．3物业服务收费管理方法 1．8．3．4物业管理服务收费程序 1．8．4财务制度 1．8．4．1财务工作手册 1．8．5岗位考核制度 1．8．5．1人事工作手册

1．8．5．2 202_年管理处培训计划 1．8．5．3员工奖惩条例

1．8．5．4纠正和预防措施报告单

1．8．5．5关于对夜间违反劳动纪律处理的通报 1．8．6相关记录

1．8．6．1 202_年管理处培训计划及培训记录 1．8．6．2客服部202_年培训记录 1．8．6．3保洁班202_年培训记录 1．8．6．4安护班202_年培训记录 1．8．6．5客服部202_年月绩效考评表 1．8；6．6水电班202_年月绩效考评表 1．8．6．7保洁部202_年月绩效考评表 1．8．6．8安护部202_年月绩效考评表

1．9物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带工作牌，服务主动、热情，工作规范 1．9．1物业管理人员能力状况、基本情况一览表 1．9．2管理处员工花名册

1．9．3管理人员经过专业培训，持证上岗 1．9．3．1附管理处经理曾强上岗证书复印件

1．9．3．2物业管理人员周海军上岗证书复印件 1．9．3．3物业管理人员朱鹏上岗证书复印件 1．9．3．4物业管理人员朱金兰上岗证书复印件 1．9．4专业技术人员经过专业培训，持证上岗

1．9．4．1 郭建刚中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．2 李从峰中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．3 韩志华中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．4 郁文中华人民共和国特种作业操作证—中控室上岗证 1．9．5员工统一着装，佩带工作牌，服务主动、热情，工作规范 1．9．5．1公司VI手册服装部分图片 1．9．5．2公司VI手册工作牌部分图片 1．9．5．3员工言谈规范及行为举止要求 1．9．5．4员工着装管理规定 1．9．5．5安护员仪容仪表管理规程

1．9．5．6物业从业人员着装及标志符合规定的图片资料

主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作 1．10物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率； 1．10．1．1监控系统 1．10．1．1．1监控系统简介 1．10．1．1．2监控系统设备清单 1．10．1．1．3住户门禁、门禁卡图片 1．10．1．1．4中控室图片 1．10．1．2智能化停车管理系统 1．10．1．2．1停车场使用说明书 1．10．1．2．2自动道闸安装使用说明书 1.10．1．3火灾自动报警系统 1．10．1．3．1火灾自动报警系统简介

1．10．1．3．2 火灾自动报警系统开工报告 1．10．1．3．3火灾自动报警系统调试报告 1．10．1．3．4消火栓灭火系统自检报告 1．10．1．3．5灭火器图片 1．10．1．3．6消防栓图片

1．10．1．3．7安护员器械管理规程 1．10．1．3．8通讯器材台帐 1．10．1．3．9对讲机领用登记表

1．10．1．3．10安护员操作设施设备的图片

小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1．11．1物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

1．11．1．1国家财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知

1．11．1．2国家财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知

1．11．1．3国家财政部《物业管理企业会计核算补充规定》 1．11．1．4苏州市物业管理收费办法 1．11．1．5物业服务收费管理办法 1．11．1．6财务工作手册

1．11．1．7管理处收费管理员工作程序

1．11．2小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1．11．2．1物业管理委托合同

1．11．2．2物业管理委托合同补充协议 1．11．2．3前期物业管理收费标准的备案 1．11．2．4收费标准公示

1．11．2．5 202_年上半年财务收支表

1．11．2．6 202_年上半年财务收支公示图片

1．12房屋及其共用设施设备档案资料(含权属清册)齐全，分类成册，管理完善查阅方便 1．12．1档案管理规定 1．12．2管理处文员职责 1．12．3小区简介 1．12．4总平面图 1．12．5权属清册

1．12．5.1公共设施设备202_年保养计划 1．12．5．2 202_年上半年电梯保养作业报告 1．12．5．3 202_年上半年给排水保养过程记录表 1．12．5．4 202_年上半年变电所保养过程记录 1．12．5．5 202_年上半年消防系统保养作业报告 1．13建立住用户档案、清册，查阅方便 1．13．1业主入伙档案目录

1．13．1．1附2#902室《交付通知单》 1．13．1．2附2#902室《入住通知书》 1．13．1．3附2#902室《入住登记表》 1．13．1．4附2#902室《住宅验收交接表》 1．13．1．5附504室《业主资料交收记录》 1．13．1．6附2#902室《承诺书》 1.13．1．7附3#703室《住宅使用公约》

1．13．1．8附1#1404室《前期物业管理服务协议》1．13．2业主装修档案目录

1．13．2．1 3#703室《装修申请表》 1．13．2．2 3#703室《装修设计图》 1．13．2．3 3#703室《装修公司营业执照》 1．13．2．4 3#703室《保证书》

1．13．2．5 3#703室《装修人员身份证复印件》

1.13．2．6 3#203室《装修人员临时出入证》 1．13．2．7 4#1403室《物品搬出登记表》

1．14有服务接待地点，建立24小时值班制度和服务电话，设服务电话，负责各类信息的收集和反馈并及时处理 1．14．1小区24小时值班制度 1．14．2物业管理服务工作程序 1．14．3业主报修处理工作规程 1．14．4业主投诉处理工作规程 1．14．4．1附业主投诉单 1．14．5回访工作规程

1．14．5．1 202_年上半年报修回访统计表 1．14．6中控室值班员工作规程

1．14．6．1突发事件或异常情况处理程序 1．14．6．2突发事件处理预案

1．14．6．3火警火灾应急处理流程图 1．14．7施工单位联络表 1．14．8住户手册(特别提示)1．15每年定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达80％以上

1．15．1公司《质量环境职业健康安全手册》质量目标 1．15．2 202_年上半年客户回访统计表 1．15．3 202_年上半年客户回访统计分析表 1．15．4纠正预防措施控制程序 1．15．4．1管理处报修项目登记表 1．15．4．2管理处周检整改单

1．16建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％，返修率不高1％，并有回访记录 1．16．1服务标准

1．16．2便民维修服务承诺制

1．16．3业主报修处理工作规程

1．16．3.1 202_年1-9月每月报修及时率统计表 1．16．3．2 202_年1-9月每月返修率统计表 1．16．3．3 202_年上半年报修回访统计表 1．16．3．4 202_年上半年每月维修满意率回访统计 1．16．4相关记录

1．16．4．1报修回访统计表 1．16．4．2管理处服务项目登记表 1．16．4．3管理处报修项目登记表

1.17对业主和使用人的投诉和建议及时答复处理，并作好记录 1．17业主投诉规程

第二项 房屋管理与维修养护

2．1小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)户门标号标志明显 2．1．1小区总平面图 2．1．2小区总平面图标识图片 2．1．3主要路口引路路标图图片 2．1．4楼栋标识图片 2．1．5楼层标识牌图片 2．1．6物业管理处标识牌图片 2．1．7各类标号标志图片 2．1．8标识标牌一览表

2．2违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2．2．1附小区外观图片

2．3房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹 2．3．1建设部1 1号令《城市房屋修缮管理规定》 2．3．2房屋外观图片

2．4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无 14 安全隐患或破损 2．4．1市容管规定

2．5封闭阳台统一有序，色调一致

2．5．1中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．6空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2．6．1空调安装图片

2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2．7．1建设部46号令<建筑装饰装修管理规定> 2．7．2二次装修管理规程 2．7．3相关记录

2．7．3．1 202_年房屋装饰装修管理记录 2．7．3．2 202_年房屋装饰装修现场巡视记录

2．8每年定期检查房屋结构和涉及使用安全的部位，及时维修养护，检修记录齐全，危险隐患部位设置安全防范警示标志 2．8．1城乡建设环境保护部《建筑物完损等级评定标准》

第三项 共用设施设备管理

3．1共用配套设施及用房完好，无随意改变用途 3．1．1 庭园儿童娱乐场、休闲椅图片 3．1．2 附小区垃圾中转站图片 3．1．3 202_年公共配套设施维保计划

3．2共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3．2．1管理制度

3．2．1．1物业验收接管及设备管理工作手册 3．2．1．2给排水与暖通工作手册 3．2．1．3强弱电管理手册

3．2．1．4蓝湖湾设备台帐 3．2．2岗位职责 3．2．2．1水电班长职责 3．2．2．2水电班水电工职责

3．2．2．3 202_年共用设施设备维保计划 3．2．3．4设备房图片 3．2．3．5设备卡图片 3．2．3．6水电班工作图片

3．3室外共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 3．3．1现场图片

3．4排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象，无架空管线，无碍观瞻 3．4．1现场图片

3．5道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 3．5．1现场图片

3．6供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案 3．6．1给排水系统设备管理

3．6．2给排水设备(设施)运行管理规程 3．6．3给排水设备(设施)的维修保养规程

3．6．4 202_年公共设施设备维修计划(给排水部分)3．6．5 202_年水泵房运行巡视记录表 3．6．6二次供水管理

3．6．7突发事件或异常情况处理程序(给排水)3．7制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电详备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 3．7．1供配电设备(设施)维修保养规程 3．7．2 202_年供配电运行巡视记录表 3．7．3附工作人员工作图片

3．7．4配电房管理制度 3．7．4．1配电房出入制度 3．7．4．2巡视检查制度 3．7．4．3安全操作规程 3．7．5临时施工用电管理规定 3．7．5．1停电应急规程 3．7．6避雷系统程序文件 3．7．6．1避雷系统保养测试记录 3．7．6．2避雷系统验收合格证 3．7．6．3 防雷装置设计核准书 3．7．7弱电系统 3．7．7．1弱电系统台帐 3．7．8照明系统 3．7．8．1照明系统台帐

3．8电梯按规定或约定时间正常运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定故障应急处理方案

3．8．1国务院373号令《特种设备安全监察条例》 3．8．2建计[1994]667号《关于加强电梯管理的暂行规定》 3．8．3建设部114号《关于提高电梯质量的若干规定》 3．8．4质检局《苏州市电梯安全监察和质量监督》 3．8．5 电梯监督检验规格 3．8．6电梯安全设施一览表 3．8．7电梯年检

3．8．7．1 202_年电梯定期检验报告 3．8．7．2 202_年限速器检验报告书 3．8．8电梯保养合同

3．8．8．1电梯保养公司营业执照 3．8．8．2特种设备安装改造维修许可证

3．8．8．3电梯保养人员上岗证 3．8．9．202_年电梯维保计划

3．8．10 202_年电梯机房运行巡视记录表 3．8．11相关记录

3．8．11．1 202_年电梯保养作业报告 3．8．11．2 202_年轿箱、井道、机房清洁记录 3．8．11．3电梯安全管理制度 3．8．12 电梯故障困人救援规程 3．8．13 电梯故障维修标准作业规程 3．8．14 电梯进出物料规定

第四章 保安、消防、车辆管理

4．1安全护卫人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；有值班巡查记录，有来访登记制度

4．1．1保安部工作手册

4．1．1.1安全护卫人员实行24小时值班及巡查制度 4．1．1．2安全、消防与停车场工作手册 4．1．1．3 24小时值班制度 4．1．1．4蓝湖管理处安护分布图 4．1．1．5监控系统监控器分布图 4．1．1．6安护人员名册、队员能力状况一览表 4．1．1．7安护英姿图片

4．1．1．8安护员工作牌样本及临时出入证样本 4．1．2 岗位职责 4．1．2．1安护主管岗位职责 4．1．2．2安护班长职责 4．1．2．3巡逻岗岗位职责

4．1．2．4 门岗岗位职责 4．1．2．5中控室岗位职责 4．1．2．6秩序维护车辆岗位职责

4．1．3熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

4．1．3．1员工言谈规范及行为举止要求 4．1．3．1．1培训管理制度 4．1．3．1．2安护员培训规定 4．1．4．2薪酬与绩效考核管理 4．1．4．2．1安护培训与考核记录 4．1．4．2．2 202_安护培训计划 4．1．4．2．3 202_年上半年安护培训记录 4．1．4．2．4 202_年安护各班考评表 4．1．5有值班巡查记录，有来访登记制度 4．1．5．1外来人员来访登记制度 4。1．5．2小区安护巡查制度

4．1．5．3治安消防服务质量检查规程 4．1．5．3．1消防监控中心值班记录 4．1．5．4相关记录

4．1．5．4．1 202_年来访人员登记表 4．1．5．4．2出门证(物品)4．1．5．4．3 202_年门岗交接班记录表 4．1．5．4．4 202_年巡逻岗交接班记录表 4．1．5．4．5 202_年中控室值班记录表 4．1．5．4．6 202_年安护巡逻签到表

4．2 危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施4．2．1小区消防疏散示意图 4．2．1．1小区各类警示牌图片 4．2．2制定相应的防范措施

4．2．2．1 应急小分队管理规程 4．2．2．2 突发事件或异常情况处理程序 4．2．2．3 火警火灾应急处理规程 4．2．2．4 停车场意外事件处理程序 4．2．2．5．应急电话一览表 4．2．3义务消防队员名单 4．2．3．1消防演习记录 4．2．3．2消防演习图片 4．2．3．3义务消防人员架构图 4．2．3．4区域防火责任人划分表 4．2．3．5消防宣传图片

4．3消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通4．3．1消防系统简介 4．3．2消防系统设备台帐 4．3．3消防设备检查规程 4．3．4消防设备维修保养规程 4．3．5中控室值班员工作规程 4．3．6中控室设备运行管理规程 4．3．7火警火灾应急处理流程图 4．3．8相关记录

4．3．8．1消防应急器材检查表 4．3．8．2系统每日运行登记表 4．3．8．3专职(义务)消防员培训记录 4．3．8．4消防安全教育培训记录 4．3．8．5消防安全会议记录

4．3．8．6公共设施设备保养记录(消防系统)4．4机动车停车场管理制度完善，管理责任明确 4．4．1小区地下车库平面图

4．4．2小区道路、车场和交通状况图片

4．4．3停车场(库)管理规程 4．4．4停车场管理公约

4．4．5停车场突发事件应变措施 4．4．6汽车道闸保养规定 4．5非机动车车辆管理制度完善 4．5．1非机动车场管理公约 4．5．2现场图片

4．5．3非机动车辆停放管理记录车场停放有序，进出有登按规定位停放，管理有序

第五项 环境卫生管理

5．1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 5．1.1园林绿化工程竣工验收表 5．1.2配套绿地测绘成果报告书 5．1．3小区环境卫生管理情况简介 5．1．4环卫设施设备清单 5．1．5环卫设备分说明 5．1．6环保、绿化工作手册 5．1.7公共区域卫生保洁操作规程 5．1．8垃圾池的清洁工作程序 5．1．9垃圾桶的清洁规程 5．1．10现场图片

5．2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准保

5．2．1服务标准(保洁部分)5．2．2清洁人员名册和责任范围 5；2．3保洁员工作程序及工作标准

5．2．4管理处保洁员工作程序及工作标准 5．2．5家庭保洁服务程序与标准 5．2．6玻璃门、窗、幕墙的清洁工作程序 5．2．7保洁服务质量考核办法 5．2．8服务质量考核细则 5．2．9清洁工培训规程

5．2．9．1 202_年清洁班培训计划 5．2．9．2 202_年清洁班培训记录 5．2．10 202_年外围保洁巡查签到表

5．2．11 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 5．2．11．1垃圾清运管理制度 5．3月垃圾清运服务质量记录 5．3．1垃圾池消杀记录表

5．4房屋共用部位、共用设施设备无蚁害 5．4．1苏州市城市房屋白蚁防治管理规定 5．4．2消杀工作安全操作规程 5．4．3消杀管理制度 5．4．4关于消杀的通知

5．4．5 202_年消杀服务过程记录

5．5小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 5．5．1管理处保洁员工作程序及工作标准 5．5．2 202_年外围保洁巡查签到表

5．6屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；梯扶栏、天台门等玻璃窗等保持洁净

5．7商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画象

5．8无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

5．8．1苏州市政府《市容和环境卫生管理处罚办法》 5．8．2苏州市犬类管理办法

5．8．3小区养犬管理规定 5．8．4关于宠物的友情提醒

5．9小区排油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 5.9．1江苏省政府《江苏省环境噪音污染防治条例》

第六项 绿化管理

6．1绿地无改变使用用途，无破坏、践踏、占用现象 6．1．1小区绿化竣工平面图 6．1．2小区绿化图片 6．1．3小区园林小品图片

6．2绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害无枯死花草、树木 6．2．1 6．2．2绿化盆栽(租赁)养护规程 6．2．3植物花卉验收核算程序 6．2．4绿化工日常工作程序

6．2．5绿化工程验收接管标准作业规程 6．2．6 202_年绿化养护计划 6．2．7绿化服务中心管理规定 6．2．8 绿化部各岗位职责 6．2．9绿化服务中心作业规程 6．2．10绿化服务中心员工奖罚制度 6．2．11绿化服务中心绿化工工作标准 6．2．12绿化工作日检、月检 6．2．13绿化工作检查考核评分表 6．2．14绿化日常养护方法和要求标准 6．2．15绿化养护操作规程

6．2．16剪草工、修剪工、植保员作业指导书

6．2．17各部门检查考核表 6．2．18绿化养护管理方案 6．2．19绿化死树统计 6．2．20灭鼠药投放地点 6．2．21绿化图片 6．2．22各项记录

6．2．22．1绿化(地)养护月检查表 6．3绿地无纸屑、烟头、石子等杂物 6．3．1现场图片

第七项精神文明建设

7．1小区居住文明，邻里团结互助，使用纠纷能通过协调解决 7．1．1社区文化活动管理程序 7．1．2宣传栏

7．1．2．1宣传栏202_年第一期 7．1．2．2宣传栏图片 7．1．3各类友情提醒

7．1．4[202_]0号(关于宠物的友情提醒)7．1．5[202_]0号(关于五一节友情提醒)7．1．6[202_]0号(关于高空抛物的友情提醒)7．1．7友情提公示图片

7．1．8物业管理企业内部文化建设图片资料

7．2物业管理企业与街道、居委会关系协调，积极配合、支持并参与社区建设 7．2．1警民协作

7．2．1．1苏州市公安局出入境管理处《受理外国人、侨港澳台人员临时住宿登记须知》

7．2．1．2外国人出境入境管理法 7．2．1．3《房屋出租治安责任书》 7．2．1．4租赁房屋治安管理规定 7．2．1．5市公安局《房屋出租户须知》

7．2．2与街道、居委会关系协调，积极配合、支持并参与社区建设

第八项 管理效益

8．1物业管理服务费收缴率90％以上 8．1．1物业服务收费管理实施办法 8．1．2企业法人营业执照

8．1．3企业法人营业执照(副本)8．1．4税务登记证(副本)8．1．5物业管理委托合同

8．1．6物业管理委托合同补充协议

8．1．7市、区物价局关于蓝湖湾前期物业管理试行收费标准的备案 8．1．8收费通知单样表

8．1．9 202_年1-6月小区物业管理收费统计表 8．1．10征询函

8．2根据业主需求，提供物业管理服务合同以外的特约服务和代办服务，服务项目与收费标准公开

8．2．1苏州市物价局关于蓝湖湾前期物业管理试行收费标准的备案 8．2．2各项特约服务收费价目表 8．2．3收费标准公示图片

8．2．4 202_年1月—6月财务收支公示图片 8．3本小区物业管理经营状况 8．3．1小区财务收支表

8．3．1.1 附202_年上半年财务收支表 8．3．1.2 业主入住情况一览表

8．3．1.3 202_年上半年保修回访统计 8．3．1.4上半年每月维修满意回访统计表 8．3．1.5 小区人员费用明细 8．3．2小区公共水电分摊收支表

8．3．2．1附202_年上半年公共水电分摊收支表

第三篇：天津.半岛蓝湾

广 告 主：天津顺驰建设有限公司 实施时间：202_年1—4月 实施范围：天津

核心策略：用自然的魅力建立新一代别墅标准 创 新 点：环湖别墅，私 家领地

新一代别墅标准

天津深度广告传播机构选送

半岛·蓝湾充分利用新一代别墅尚无标准的特殊环境，发挥本身与竞争对手的最大差异——环境优势，为项目品牌塑造了“环湖自然别墅”形象，同时在天津别墅市场也形成了“环境是衡量别墅的惟一标准”的这一印象，并为购买群体广泛认可，最终使自身成为天津别墅的首选，创造了别墅市场中销售第一的辉煌成绩。

半岛·蓝湾的策划思路

202_年的房地产市场中真正引人注目的别墅项目只有三个：城市别墅、仁爱濠景庄园、半岛·蓝湾。城市别墅以产品的建筑形式著称，仁爱濠景毗邻奥运板块，价格使其有优势，半岛·蓝湾所处梅江南大居住板块，自然环境优越（但当时梅江南的区域价值尚未被普遍认可）。

初期接手半岛·蓝湾时，其前期的宣传推广由深圳某家著名广告公司操作，虽然该公司将产品界定为高端产品，并使其高端形象被市场认知，但实际上并未利用项目的优势与竞争对手进行差异化区隔，以至于半岛·蓝湾在与入市较早、产品已被消费者认可的城市别墅和具有价位优势的仁爱濠景的竞争中一直处于劣势，面临严重的销售回款问题。

在202_年的别墅市场中，城市别墅、仁爱濠景、半岛·蓝湾皆属于新一代别墅产品，而这时消费者对新一代别墅的优劣尚无界定的标准。这一点成了我们在对半岛·蓝湾进行整体运作的突破口。我们要将半岛·蓝湾打造成新一代别墅标准的代名词。半岛·蓝湾如果想在与城市别墅，仁爱濠景的竞争中胜出，就要使自身产品的最大优势胜出。对于我们来说就是要让半岛蓝湾的环境成为衡量别墅的标准，也就是“环境是衡量别墅的惟一标准”。

在项目前期整体的推广中我们侧重媒体投放和区域环境炒作两大策略部分。

媒体投放策略

利用淡季投放策略。在202_年1—3月地产销售淡季阶段，进行媒体集中式投放，为半岛·蓝湾环境优势宣传、确立别墅标准阶段奠定基础。此时，进行媒体集中投放，既可避免其他项目对半岛·蓝湾宣传的干扰，让有效客户集中了解项目信息，体会项目观点；又能区别城市别墅、仁爱濠景，避其锋芒，在最短的时间内成为市场中的焦点。

区域环境宣传策略

以环境为中心，依托梅江南的大区域价值拉升产品形象，确立项目的别墅标准。

对于一个项目来说，很难脱离所在区域价值的左右，而半岛·蓝湾自身的环境远远不如梅江南的整体环境更具标准的说服力，所以在半岛·蓝湾的前期推广中，与梅江的关系进行了紧密联系——半岛·梅江南。通过结合大区域环境拉升地块价值，提升项目自身价值。

半岛·蓝湾项目概括

半岛·蓝湾作为顺驰集团重点开发的高档项目，是天津市迄今为止惟一的一处尊鼎级水景与岛景相融相生的别墅社区，与城市别墅、仁爱濠景庄园并列为天津市购房者首选的三大高档别墅楼盘。这三者既填补了以往市内房地产市场别墅项目在营销推广过程中无独特个性及形象定位模糊的空白，同时，也依据各自独有的建造理念及品牌优势，营造和坚持着各异的社区文化和生活主张，交叉争夺着天津市本就为数不多的高端消费人群。

自202_年7月28日本项目正式推出至今，半岛·蓝湾产品得到了市场的认可，并在各阶段的有序推广安排下取得了与之相应的销售效果。在销售费用的使用方面，按照阶段销售成绩，推广作用，销售预算比例使用，使有限的推广费用发挥到最大限度的作用。

项目销售总体推广阶段性划分

第一阶段——项目预热,奠定销售基础

时间:202_年7月28日—202_年12月30日

202_年销售情况:半岛·蓝湾共售出独体别墅1套、联体别墅93套、公寓2套。

202_年SP促销活动情况:半岛·蓝湾曾举行过涨价、送树、狗展、车展、物业咨询会、阁楼文化、百日庆典等等相关的SP促销活动，每次平均销量达五套。202_年广告效果:在江南居住区尚未被天津消费者认可的阶段，半岛·蓝湾结合自身特点通过广告对梅江南的未来居住前景作了预见性宣传最先树立了梅江南的市场定位形象 “环湖别墅，私家领地”，并通过样板间等实景照片加以渲染，倡导半岛·蓝湾的纯粹纯正别墅生活理念；渐渐确立了“高档别墅楼盘”、“价格昂贵”等等市场印象，提前完成了202_的销售任务。

第二阶段——观点阶段性递进式宣传，逐渐掀起销售高潮 1.时间：202_年1—10月。2.项目202_年机会点：

(1)通过前期积累，半岛·蓝湾已经有了一定的市场知名度，在此基础上，挖掘出对产品定位更具说服力的主旨支撑，将会给市场一个更明确的形象定位，更有针对性地对产品进行卖点宣传。(2)因天津地产市场对于别墅生活模式的引导并不充分，并且概念比较模糊，所以，对于已被公认是高档别墅项目的半岛·蓝湾来说，就有了更多的机会。趁此对“别墅”进行更详尽的本质阐述，依据已有市场无可比拟的独一无二的优越的别墅环境，从更多具体的方面说明环境才是影响别墅生活和品质的最大因素——“买别墅，最重要的就是环境”，并以此在再次提升项目形象定位的基础上，向市场传达更清晰的适合半岛蓝湾的别墅标准，树立不可动摇的市场地位。

（3）天津市场并没有太多以“真正的环境”作为别墅品质支撑，辅助产品销售的项目。鉴于半岛·蓝湾现有的优越环境是天津市其他别墅项目根本无法比拟的（包括：区域大环境、区内小环境、建筑与环境的关系、空气与环境、水与环境、岛与环境、生活与环境、生态与环境），所以，如果将这种优势做开，以“环境”作为主打，可以很容易地做出半岛·蓝湾与其他别墅楼盘最明显的市场区隔。

（4）具体配套、品质、环境的依次呈现，将给销售带来最直观有效的促进。

（5）顺驰在202_年全国住交会上大出风头，顺驰品牌在202_年将更具市场吸引力和说服力。

（图一）

3.202_年项目问题点：

（1）1—10月份销售任务比202_年繁重，共需销售528套，且独体别墅、联排别墅、4层半公寓均占一定比例，产品多样化，市场印象难以集中把握，所以压力较大。

（2）虽然依据环境最容易做出市场区隔，但是通过集中的“环境”诉求避讳繁乱的散点式宣传，容易忽视和抛弃项目的其他特点，诸如同样对别墅品质有着较大影响的交通以及由此带来的出行便捷程度、居住安全问题等等。如此扬长避短虽然有助于产品形象定位和后续推广，但也有容易造成产品性格单一，所以有一定的风险。

（3）202_年，半岛·蓝湾4层半公寓的介入与202_年“纯粹纯正的别墅生活”的定位将产生一定的产品延伸分化主题，会混淆别墅原本清晰的项目品质形象定位。同时，这种混淆还体现在4层半公寓和别墅销售价位相差较大上。

林荫别墅

（图2）

4.202_年项目营销推广卖点分析：

（1）绝。项目所处的梅江南乃政府投资规划建设用地，其无可比拟的优越的生态环境，以及附加给半岛·蓝湾的高尚别墅品质承载，在天津市是惟一的、不可复制的。同时，半岛·蓝湾“水”、“岛”相融相生的独特的环境优势在天津同样也是独一无

二、不可复制的。

（2）水。广阔的水域不只是半岛·蓝湾美丽的外衣。从气候的角度来说，水是调节气温致使冬暖夏凉的主要因素；从环保的角度来说，水是净化空气吸收城市烟尘的过滤器；当然，从养生保健的角度来说，水还是修身养性、丰富视野、滋润生活的珍贵资源。所以，半岛·蓝湾的水不只是环境单一的组成部分，它赋予生活的任何点滴都是大自然恩赐半岛·蓝湾的高尚品质。

（3）岛。将“岛”引入生活社区，在近些年天津的房地产市场中，半岛·蓝湾是首创。有了岛，“水”的延展性就有了，与生活的关系也就更亲密和谐了。岛是半岛·蓝湾社区环境中关键的一环，靠之，除了提升别墅生活品位之外，还可对4层半公寓的介入销售起到缓解冲突的作用。

（4）尚。水与岛相融相生，梅江南大环境与自然生态的紧密联系，合理控制了噪音、空气污染等对生活影响指数较大的几个方面，从而再次提升了半岛·蓝湾高尚的别墅生活品位，让其在市场上成为真正的无法动摇和取代的纯粹纯正的最适合居住的别墅社区。

（5）全。概念+建筑+社区+物业+前景，是辅助产品销售，营销推广过程中不可或缺的“同花顺”。它们、它们相互之间以及它们与“环境”之间不可分割的关系，共同组成了产品推广过程中，覆盖市场的疏而不漏的强大“营销网”。5.营销推广思路：

通过卖点分析，可以看出每个对营销推广有利的因素都与“环境”有着直接联系，所以，在202_年的广告宣传及营销推广中，通过集中的大力度“环境”宣传将比散点式的单一宣传更容易抓住主题，促进销售。

另外，对于4四层半公寓，通过环境与区位、别墅品质与公寓的联系，可以将其定义为“与别墅具有同等品质的高尚公寓”或“顶级别墅旁的高尚公寓”。环境同样也是营销过程中广告宣传的重点。

因公寓的销售提前介入可能会对前期别墅定位产生负面影响，所以建议在别墅销售的最后阶段（202_年5月）开始销售公寓。6.推广策略：

（1）202_年1—9月：联排别墅推广。

1—3月，以报纸媒体为主:宣传观点，确立别墅标准。

在地产广告投放较少的淡季阶段，利用反势规则，大量向报纸及户外投放，争取目标消费人群最主动且无可选择性的详细阅读，通过建立“纯粹纯正的别墅”的标准，确立半岛·蓝湾在市场上不可动摇和取代的顶级别墅地位。

具体分三步走：

1)半岛·蓝湾的环境是什么样的？结合梅江南大环境，突出半岛蓝湾的水、岛、上风口、空气、起伏地形、绿化、景观等细节，详细说明半岛·蓝湾的环境优势，阐述这样的环境不仅可以起到调节气候、净化空气等作用，而且完全符合顶级别墅的标准，与高尚的生活品位是紧密相联的，并以此做出与其他别墅项目的市场区隔。2)半岛·蓝湾不可复制的环境将会对生活产生什么样的影响？细述半岛·蓝湾优越的“环境”将会给别墅生活及品质带来怎样的影响，并通过这些影响证明半岛·蓝湾是天津市地产市场上最纯粹纯正的别墅项目，从而说明对于别墅最重要的就是环境，所以半岛·蓝湾才围绕纯粹纯正的别墅，大手笔地做与之相符的这么好的环境。

3)买别墅为什么要买环境？从别墅生活的居住品位以及居住角度，结合半岛·蓝湾独一无二不可复制的优越环境，进一步说明环境对别墅的影响是非常大的，从而刺激目标人群的强烈消费心理，得出结论：环境是别墅最重要的生活指标，买别墅就是买环境，而在天津这样的环境，符合纯粹纯正别墅品质的环境，只有半岛·蓝湾有。

其中穿插SP活动：高尔夫球邀请赛。

活动目的：以高尔夫球这项优雅及时尚运动与半岛·蓝湾优越的品质和环境优势做形象联系，从而提高“半岛·蓝湾”的整体形象，有助于社会富有阶层对半岛·蓝湾产生购买意欲，增加销售。参加比赛的高尔夫球爱好者多为拥有庞大购买力的高消费人士，是半岛·蓝湾不可忽视的潜在客户。并且，参加者的资料还可方便于日后更有针对性的宣传和销售。

（2）202_年4—9月:以SP为主。

建议SP推广活动：依然利用反势规则，在地产市场上媒体广告投放渐多的时候，减少投放量，把更多的资金用在SP促销活动上。该阶段的主要目的是结合“环境”优势，通过更有效的现场活动维护并督促前三个月吸引来的目标人群，并在加快销售进度的基础上，争取更多的口碑宣传，吸引更多消费。SP活动: 1)成立财富沙龙俱乐部，倡导财富人群的生活社交环境。

2)南半岛开盘——大型造船活动，建立半岛·蓝湾的生活及精神标志。3)半岛·蓝湾大型答谢庆典，进行客户关系营销，提高口碑宣传销售的作用。

（3)202_年5—12月：4层半公寓推广。

利用半岛·蓝湾前期销售别墅时的产品定位，依托“环境”优势，在此基础上，进行独立包装，树立“与顶级别墅具有同等品质的高尚公寓”的市场形象。

传统媒体及SP活动交叉进行。1)报纸及户外媒体表现内容

第一步，依据“环境”，说明4层半公寓是拥有与顶级别墅同等品质和品位的尚品居住社区。

第二步，再次结合梅江南大环境，引入水、岛、上风口、空气、建筑、物业配套等细节，说明4层半的环境优势及其体现的生活可能。

第三步，将水、岛、上风口、空气、建筑、物业配套等逐一放大，通过它们与环境相辅相成的关系，说明项目品质。

第四步，通过“环境”优势与市场传统公寓进行比较，借半岛·蓝湾前期树立的光辉形象，再次确立同类产品的市场区隔，宣扬产品品质。

第五步，前面四点主要应用于联排别墅即将售罄，4层半公寓开始介入销售的前期阶段，在正式销售开始之后，应将更多的宣传重点放在产品品质上，通过房型、样板间、物业等更实的内容，作为推广依据。2)SP促销活动 在报纸及户外媒体进行的同时，结合具体的销售情况，制定能够辅助主力宣传，实现快速促销的SP活动，吸引更多的目标意向人群亲临现场感受，并促成销售。

另外，视具体情况，还可以SP活动制造宣传由头，引导媒体宣传。

（4）202_年1—3月：尾房销售

利用半岛·蓝湾呈现的成熟环境优势，对难点位置的产品进行重新包装，针对物业安防，毗邻林荫路，以及产品在区域的稀缺性等特点进行催促性诉求。同时，借助适时推出半岛蓝湾独体别墅的力量，再次拉升项目的高贵形象，为尾房的销售增添余力。

广告营销及媒体实施

前期准备

1.楼书、折页、DM、房型图册、认购书、产品销售手册等。2.根据别墅销售情况，确定4层半开始介入销售的具体时间。3.4层半销售道具准备及制作：产品楼书、折页、概念书等。

广告营销阶段性策划

1.202_年1—9月：联排别墅。

重点：集中“环境”优势，确立市场地位；把握人群，穿插消费心理刺激、引导；媒体宣传淡季，大量利用报纸及户外媒体；媒体宣传旺季，启动SP计划；启用新的销售资料（房型图册、楼书、认购卡等）；新的样板间设计制作并开放。

方式：1—3月，以报纸及户外（路牌、户外看板、候车亭）广告为主。

媒体组合：《每日新报》、《今晚报》、路牌、户外看板、候车亭、电台。

发布频次：4期硬广告/月，4期软稿/月，候车亭按月更换。

有关数量建议：候车亭市内重要路线200块；电台平均每1小时循环一次。4—5月，以SP促销活动为主。

媒体组合：《每日新报》、《今晚报》、路牌、户外看板、候车亭。

发布频次：4期硬广告/月，候车亭按月更换。

有关数量建议：候车亭市内重要路线100块。6月，仍以报纸及户外广告为主，其间穿插SP。

媒体组合：《每日新报》、《今晚报》、路牌、户外看板、候车亭。

发布频次：4期硬广告/月。

有关数量建议：候车亭市内重要路线100块。

电台平均每2小时循环一次，全程启动电台媒体。2.202_年5—12月：4层半公寓。

重点：产品品质宣传（形象定位）；消费心理刺激和引导；促销（SP）借“环境”优势，进行市场比较。

方式：传统媒体及SP活动交叉进行。

媒体组合：《每日新报》、《今晚报》、路牌、户外看板、候车亭、电台。

发布频次：8期硬广告/月，候车亭按月更换。

有关数量建议：候车亭市内重要路线200块；电台平均每1小时循环一次。SP促销活动。

电台广播。

3.202_年1—3月：借“环境”优势，进行优势诉求。

方式：

传统媒体及SP活动交叉进行。

媒体组合：《每日新报》、《今晚报》、路牌、户外看板、候车亭、电台。

发布频次：4期硬广告/月，候车亭按月更换。

有关数量建议：候车亭市内重要路线200块；电台平均每1小时循环一次。SP促销活动。

销售策略

1.销售现场中心重新精心包装（给前期潜在客户一种新颖感）。2.正确选择宣传媒体。3.看楼专线巴士。

4.4层半提前认购（在别墅销售即罄之际，提前介入）；制定相关优惠

控制好认购单位的推广数量。5.兑现销售卖点的可行性。

如“联办名校（或与名校联合，推荐业主子女入名校）”等，以此制造噱头和促销点，争取销售业绩。

第四篇：金蓝湾车位协议分期付款

“福森金蓝湾” 停车位协议书

甲方：河南福森物业服务有限公司 乙方：______________________ 住所： 住所：______________________ 电话： 电话：______________________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就“福森金蓝湾”项目停车位使用权出让事宜，达成如下协议：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

停车位使用须知

1、车辆进入小区地下（上）停车场，必须遵守停车场管理规定，并服从物业工作人员的指挥，办理机动车进出的有关手续，按规定缴纳照明、卫生、监控费。车主如未按时足额交纳，甲方有权停止车辆停放服务。

2、车辆使用ID卡刷卡出入停车场。ID卡是车辆出入停车场的唯一凭证，用于记载车牌、车型、出入场时间等信息。

3、小区出入口及行车主干道地面用白色油漆标示交通指引标志，指明行车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶畅通、安全。

4、在停车位地面用黄色油漆划出车辆行驶标志、车位标志及编号，所有车辆必须按照编号及位置对号停车。

5、应将车辆停放在停车线内，严禁将车停放在行车道上。

6、驶入车库的车辆，限速5公里以下，按标示指示方向行车，不得逆行。

7、入场停放的车辆，应按指定分区车位停放，不得异区、异位停放。

8、车辆停放好以后，关好车门、窗，开启防盗系统，车内请勿存放现金及其它贵重物品，本停车场不负保管责任。一旦发现车辆被盗或车辆被划等事宜，在

造成的损失，并承担由此引起的一切责任。

第五篇：蓝湾环保协会章程

蓝湾环保社团章程

第一章总则

第一条：蓝湾环保社团是由化生学院生物科学专业发起组织的理论、实践、学习型社团。协会非常荣幸的邀请到化生学院李裕红博士作为我们的指导老师。蓝湾环保社团的建立，期待以社团的方式，广大宣传，使对泉州湾保护深入人心，唤起更多人的关注和投入到保护的行列中来！它服从校院团委、学生会工作处的领导，严格遵循《泉州师范学生社团管理条例》和《泉州师范学生社团联合会章程（草案）>>开展活动。

第二条：蓝湾环保社团的宗旨：“保护蓝蓝泉州湾，守护共同的家园！”。

第三条：蓝湾环保社团的主要任务：

1、开展定期的活动：如红树林巡护工作、出版报纸等。不定期的举办会员间的团队活动，交流心得。在老师的指导下，开展相关研究活动，如对红树林底栖生物、湿地保护等研究工作。协会的工作任重而道远，期待以自身的行动带动人们更好的投入保护工作。

３、根据节日及学校和学院的各项安排，适当组织活动，如与学生会、自律会、及其他社团等合作举行活动，加强协会与外界交流，更好提高本协会的方方面面。

4、为加强会员对知识的积累，定期收集最新环境生物等方面知识，复印发给会员阅读。

第二章会员

第四条：任何关心环保事业，以环保为己任的朋友，均可以申请加入蓝湾环保社团。

第五条：加入蓝湾环保社团，向理事会提出申请，学院审核并登记注册，报办公室备案，即可成为本协会会员。

第六条：会员的权利：

１、有优先参加本协会的知识培训、讲座和各项活动的权利。

２、有优先取得本协会编印的报刊、宣传资料等的权利。

３、有权对本协会工作进行监督、提出建议和批评的权利。

４、有接受评优和奖励的权利。

５、有选举权和被选举权。

第七条：会员的义务：

１、遵守章程、维护本协会权益和形象。

２、执行本协会的决议，服从工作安排，完成工作任务。

３、关心协会，积极参加本协会组织的各项活动。

４、不断扩充自身的专业知识，积极投入到保护泉州湾、保护环境的工作，以身

作则！

第三章组织与职权

第八条：协会最高权利机构为理事会，理事会由会长，各职能部长组成。

第九条：理事会的职权：

1.制定和修改协会章程；

2.选举和罢免理事会会长、各职能部长；

3.审议办公室的财务预算；

4.决定会员的吸收与除名，奖励或处分；

5.领导本协会各机构开展工作；

6.制定本协会工作计划并组织落实；

7.决定其他重大事项。

第十条：各理事应当遵守法律、法规和协会章程的规定，忠实履行职责，维护协会利益。当其自身利益与协会利益发生冲突时，应以协会利益为行为准则，并保证：

1.在职责范围内行使权利，不得越权；

2.不得借用协会名义作损人之事或有损协会及泉州师范学院的事情；

3.为经理事会批准，不得挪用协会资金；

4.未经理事会批准，不得接受与协会工作有关的佣金和赞助费；

5.理事以其个人名义行事时，若第三方会合理地认为该理事使代表协会或者理

事会行事的情况下，该理事应当事先表明其立场和身份

6.理事应当谨慎、认真、勤勉地行使协会赋予的权利，接受协会成员对其履行

职责的合法监督和合理建议。

第十一条：理事可以在任期届满以前提出辞职。理事辞职应当向理事会提交书面辞职报告。如因理事的辞职导致协会理事低于法定人数时，该理事的辞职报告应当在下任理事填补因其辞职产生的缺额后方能生效。在理事及余任理事会的职权应当受到合理的限制。

第十二条：理事会批准理事的报告后，理事的权利义务方为结束。否则，因理事擅离职守给协会造成的损失，由该理事承担责任。

第十三条：理事成员连续两次未能出席会议，且未能履行相关手续，视为不能履行职责，应按有关程序予撤换。

第十四条：协会会长，各职能部长从理事会选举后，任期一般不超过两届，因特特殊情况需延长任期的，需经理事会2/3以上理事表决通过。

第十五条：人事调整机制：理事任期1年，换届时间为每年的9月，任期届满，可连连任期；非换届期若需调整，由半数以上提出，经2/3以上理事同意通过，方可调整；理事在任期界满以前，无正当理由，不得无故解除其职务。

第十六条：根据工作安排需要，设立办公室、宣传部、外联部、组织部、实验部5个部门。其主要职责：

1、办公室是本协会的综合管理部门，行使以下职权：

（1）协助处理日常工作，包括工作计划、总结等文件的起草并负责各种资料、文件的收集，分类存档；

（2）管理协会资料；

（3）负责协助组织召开协会会议；

（4）做好会议记录，保存书面资料；

（5）整理财务，编制财务预算和财务报告；

（6）调度物资，清点物品；

（7）做好会员的注册工作和人员档案管理；

（8）负责每届新生的入会工作，登记好新会员的详细资料，并将其归类和备案；

（9）对会员进行编制管理，制定会员奖惩制度；

（10）定期收集最新时事、营养、健康等方面知识，复印发给会员阅读；

（11）对非干事的会员进行管理，与他们进行信息沟通交流。

2、组织部是本协会的人力资源管理和组织部门，行使以下职权：

（1）协会各项活动的策划、组织工作，活动过程中进行认识安排；

（2）据协会发布的各项文件，认真贯彻落实好每项工作；

（3）做好有关协会方面的人员的详细联系方式，方便日后开展工作；

（4）组织协会成员召开各类会议、活动，负责各项活动的协会出勤工作，以及

做好考勤录。协调好协会内部的各种关系，密切与其他部门配合开展工作；

（5）负责协会有关组织方面的对内对外工作、接待来访工作；

（6）根据本协会决定，负责购买协会所需实物和根据财务管理规定按时做好资

金报销工作；

（7）及时对不完善的工作进行整理改进和重新分配；

（8）其他应该由组织部行使的职权。

3、宣传部是本协会的风采展示部门，行使以下职权：

（1）活动前后，通过横幅、展报、海报、传单等对活动进行宣传；

（2）编制协会期刊等宣传资料；

（3）设计会旗、会微等；

（4）其他应该由宣传部行使的职权。

4、外联部是本协会的对外交流部门，行使以下职权：

（1）联系企业、环保机构，为本协会的各项活动提供经费来源；

（2）嘉宾邀请与接待，外事安排；

（3）联系其他类似组织，加强对外交流与沟通。

5、实验部是本协会的综合实践部门，进行一系列研究性工作。

第十七条：本协会会长为本团体代表人，会长行使以下职权：

（1）召开和主持理事会；

（2）检查理事会决议的落实情况；

（3）代表本协会签署有关重要文件；

（4）主持召开例会，并进行工作总结。

第十八条：本协会副会长行使以下职权：

（1）协助会长做好协会的各项工作；

（2）组织和协调好各部门的各项工作和活动。

第十九条：各部门部长。

部长：做好本部门的本职工作，积极配合其他部门开展活动；

第二十条：本协会实行会长负责制，聘请顾问、指导老师，为本协会提供组织建设和知识指导。

第二十一条：章程的修改程序：由本协会的会员向理事会提出，并且至少由5人联名支持。经理事会商讨，最后提出修改的章程，并由本会会员投票决定，过半数即通过。

第二十二条：社团经费来源及管理办法

本会的基本经费由赞助商提供，大型活动由外联部以拉赞助等形式来支持本会活动。财务制度明确，本协会财产归协会集体所有，任何人不得占为私有。协会自成立之日起，就建立明确的账目，由办公室里专人负责，所有账目及时入帐，并定期向会员公开账目，实行帐务公开制。协会经费支出必须按照正式发票报销，年终上交报表及发票，报表上的项目需与发票一致，做到账目细致明朗。任何谎报经费开销者、任意侵占、私分和挪用协会经费者，视情节严重，得废除其会员资格等。

第四章附则

第二十三条：本章程经理事会通过，报院领导、院团委、学工处批准后，自颁布之日生效。

第二十四条：本章程的解释权归蓝湾环保社团理事会。

化生学院蓝湾环保社团二零一一年二月