第一篇：000中国排名前5名房地产企业拿地策略(952492351

中国知名房地产企业拿地策略比较

国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。2006年，7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。

10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。

而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。

自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。

1987年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。

一、中国式土地供应

1、土地市场化中的里程碑

1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。

1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。

同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。

1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。

2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。

2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市 场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。

在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。

2、企业拿地三招式

行政命令式。

政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。

资本市场。

资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为：

A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。

这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。

B、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10%。

C、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

土地市场。

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。

回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。

二、PK：招标、拍卖、挂牌

招标。

招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。

在今年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。

而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。

挂牌。

土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请 的行为。

挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。

它有以下三个优势：

1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；

2、是操作简便，便于开展；

3、是有利于土地有形市场的形成和运作。

拍卖。

“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。通过拍卖，真正使发展商在同一条起跑线上起跑。而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。

从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各执一词。

拍卖VS挂牌：究竟哪种方式更有利？

正方代表：

陈少湘：“对于开发商来说，通过招标拍卖挂牌的方式获得土地，大家都在同一个起跑线上，是公平的交易，而且以这种方式拿到的地，政府已经做好了前期工作，如规划、拆迁等，是可以直接建设的，不需要开发商一个部门一个部门地跑，缩短了建设周期。”

对于坊间所说的“拍卖抬升地价”的说法，国土资源部副部长李元认为：房价上涨过快，主要是土地供应量过少。

土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。

反方代表：

王石：“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”

部分业内人士认为，土地拍卖的结果之一是致使房价快速上升，因为土地拍卖方式在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。

土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。

挂牌和拍卖，究竟孰优孰劣，无法一言以蔽之。我们知道的是，2006年8月，深圳市国土资源和房产管理局首次以招标形式推出6幅居住用地。

招标的目的是为了控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。而拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。

在中国房地产市场发展的初级阶段，招挂拍同时并存，和谐共生，以适应市场发展阶段的实际情况，并促进房地产市场朝着良性健康的方向发展。在此条件下，发展商的土地储备 及资金渠道将成为地产企业竞争的核心要素。

三、地产企业土地储备各不同

1、开发商拿地时的关注点

土地供应判断。

（1）土地有效存量：在建项目量、企业的土地储备量；

（2）土地潜在供应量：可转性质的工业用地、可拆迁的土地。

市场需求研究。

（1）市场现状：每年销售量、增长速度；

（2）市场潜力：潜在消费有多少、区域产品的同质化状况。

资金解决方案。

（1）当地融资渠道；

（2）基金偏好。

从发展商拿地时的关注点来看，已经开始全面关注城市、市场、客户及资金等与土地发展方向等息息相关的因素，拿地前期的研究工作也日趋缜密，将问题聚焦于土地价值判断，理性地根据土地价值进行决策。

2、土地价值判断的八个方面

作为专业拍卖师的中拍联主席陈少湘，对于土地的价值有自己的判断：拍卖前，我要花大量时间去考察拍卖的地块。因为每一宗土地都有不同的特点、不同的规划、不同的价值，这样更有助于掌握开发商的利益点和政府的投资回报要求。

在现场看完拍卖地块之后，还要细致了解周边的楼价、城市规划等，根据政府评估的地价估算出可能的成交价范围，将这一区间内所有的成交价格和相应的地价和发展商获得的利润空间熟稔于心。

作为专业的地产服务商，不仅要在土地价值进行判断上具备清醒的认识，更要站在发展商的角度来思考这个问题，从以下问题中体现自身的价值。

（1）发展商很大程度赚的是土地增值带来的利润；

（2）土地价值的升值空间要为发展商描绘出来；

（3）土地使用计划决定了项目的发展定位；

（4）对土地的优势要放大，劣势要找出解决办法；

（5）发展商关心的是能否推动政府的政绩；

（6）如何结合城市规划来看土地的升值空间；

（7）结合市场、客户的研究来提供产品的建议；

（8）对土地价格导致的产品的梯次变化进行说明。

目前中国房地产的利润关键在于土地的增值，而作为服务商，首先需要明确的目的便是使土地价值增值，并从城市的高度上审视项目，以获得政府的支持或是整合政府资源加以利 用，从立意上占据有利地位。

其次需要对土地价值进行清晰的判断，包括对区域规划、周边环境、土地自身条件等条件，明确土地价值的优劣势，进而放大优势，弥补或改善不足，并根据现实条件和资金状况对土地的使用进行规划，对土地的使用进行方案设想。

最后则需对市场、客户进行深入研究，从市场竞争风险和客户需求容量的角度明确项目产品的发展方向，并通过客观条件及未来可能的提升空间对不同产品进行有梯次的价格设定，对项目可能实现的经济效益和社会效益进行预判，为拿地提供科学合理的依据。

从国内主流的开发企业拿地前期的准备工作可以看出，对实现土地价值这一环节中，对前期的设计和终端客户的投入正逐步加大，中海、万科上百名的建筑师服务于整个集团的前期的设计，而万科的客户细分，对生命周期的研究，都无不显示中国的房地产开发企业正朝着专业化运作的方向发展，对于区域和城市，则更多根据企业自身战略和可持续发展的要求进行选择。

3、主流开发商土地储备状况

区域三分天下

一分：以长三角、珠三角、环渤海区域为主。

比如万科，2006年的全国战略布局是“3＋X”，即三大区域中心外，加上成都、武汉。

比如招商地产，其全国版图也是“3＋X”，除了相似的三大区域中心，包括重庆、苏州、南京、天津、漳州等城市。

二分：一线城市做商业，二线城市做住宅。

比如香港恒基等。

三分：以省域为战略，纵深发展。

比如河南建业，其公司定位就是专业化领袖型区域品牌地产开发商。

二线城市的繁荣

从以上主流开发商的战略版图可以看出，像武汉、成都、重庆、天津等这样的二线正越来越受到各方的青睐。究其原因，大概有这么4个：

1、经济充满活力，居民购买力迅速提高；

2、城市发展快，市场空间及前景广阔；

3、都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；

4、本地房地产业起步晚，市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势。

根据英联国际不动产分析，目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。

而更有专家预测，在未来20年内，二线城市的城市化率将增长到60%。

主流开发商的拿地之道

地产开发企业要拿地时考虑的因素是多方面的，归纳为外因与内因两大类别。

外因是指宏观政策及市场等，包括城市的未来土地供应量、土地供应方式、城市内旧城改造进展、房地产二级市场的发展趋势等，这些外因是导致土地价格上涨的重要因素；

内因是指拿地企业的整体发展战略，包括为企业持续开发进行土地储备、企业进入陌生区域撬动房价等。

土地是地产开发企业得以生存和壮大的根本，各企业也有自己不同的策略。

万科的拿地之道

2005年，万科提出了“客户细分、城市圈聚集和产品创新”的三大策略。

向中心城区转移是万科的战略布局，以客户导向是万科拿地的核心，而土地规模也是万科在拿地时思考的一个重要条件，这一点与凯德置地颇为相似。

以前万科拿地，首先是寻找机会，是按“土地棗产品棗客户”这一流程进行操作，而现在，是首先分析客户需求，先制定客户策略，再出台土地策略，最后是产品策略，购房者在万科拿地策略中，从末端提到首位。

中海的拿地之道

2004年，中海地产先后大手笔吃进位于南京、成都、深圳、苏州、广州的8幅“地王”。2005年,中海继续在全国范围内攻城拔寨,无不剑指国内各主要城市核心地带。

中海地产扩张野心是取“中心”而非“边缘”路线。

“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值。” 2006－2007年间，除继续强化长三角、珠三角、环渤海区域以外，中海地产的战略布局还将突出省会城市，将在全国20余个潜力城市扩展规模。

和黄的拿地之道

自2004年起，和黄已在内地各城市购地超过500万平方米，累计投资约为180亿港元(合计人民币187亿元)，比同期投资购买香港土地的160亿港元还多。

到2005年6月这个数字超过600万平方米。区域覆盖：上海、成都、长沙、长春、武汉、天津、北京、重庆、广州、深圳、西安。

和黄于2005年4月底斥资16亿元拿下的汉口花楼街、老浦片两个旧城改造地块，拆迁工作进展缓慢。

同时，和黄2004年以约21亿元拍下的成都1000余亩“城南地王”，也遇到拆迁纠纷困扰。因此，和黄将转变拿地策略，类似武汉这种地块拆迁成本大，楼价涨幅不甚理想，导致地块综合性价比不高的区域中心城市，可能要暂缓拓展，内地富有经济活力且楼价上升较快地区的二线中等城市，会是其下一阶段的重点目标。

恒基的拿地之道

恒基地产恒目前有3000亿元的上市市值，在内地拥有近260万平方米的土地储备。

公司看好内地市场，在未来5年内，最少将斥资300亿元在内地购置土地，其中大部分 将被用以开发小户型住宅。

恒基在内地的发展重点是放在二线城市的土地储备上。

在内地经济比较发达的二线城市如重庆、成都、武汉、杭州、苏州、天津、沈阳、长春、青岛、宁波等，恒基都有积极拿地的意向。

其中，已确定的是长沙和徐州各一块近千亩的土地，拟开发中高档的住宅产品。

恒基在一线城市将主打商业地产项目，在二线城市以住宅项目为主，而且地块规模一般要在几百亩以上。

华润的拿地之道

对于融资平台已国际化的港股地产企业来讲，他们的土地储备甚至资本战略都早已是设置好的，阶段性的调控并不能改变他们既有的发展步伐。

2006年华润集团将投入20亿到30亿港元用于增加土地储备，拿地区域将集中在北京、上海等一线城市，同时也不排除进军二线城市。

合生的拿地之道

合生创展的1300万平方米土地储备，多数是在2001－2002年市场下降周期时以低价买入,足够其5－6年的开发，这些低价土地储备使其可以保持稳定在35%以上的核心盈利的年增长率。

合生创展还在通过建设物流基地、产业基地等方式大面积拿地。

富力的拿地之道

富力地产目前发展的城市有广州（17个项目）、北京（4个）、天津（1个）、西安（1个）、重庆等5个城市共计23个项目，预计未来3年会开拓成都、湖南及武汉等省市。在建项目总建筑面积396.5万平方米。截至2006年6月底止，富力公司总土地储备将达1451万平方米。

富力拿地策略十分积极，但是所拿住宅地块都不在广州，而是基本位于二线城市。在一线城市或楼价较高城市，富力地产拿地时会相当谨慎、稳健。

阳光100的拿地之道

阳光100目前在全国天津、重庆、沈阳、济南、长沙、南宁、桂林等 12个城市有项目开发，都是在二三线城市，从来没有在北京、上海这样的一线城市拿到过地。

阳光100基本上只进入二三线城市，且只做两种产品：国际新城系列，即位于中心城市、新兴地带的以居住为主的都市大盘；以及城市广场系列，即城市中心大型建筑综合体。

据有关统计数据表明，2005年房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，其中土地储备面积在100万－500万平方米之间的企业有43家，占比例最大，而土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家之多。

总而言之，无论获取土地方式如何变化，市场如何变化，企业核心竞争力的差异，实现土地价值增值是相同的目标，而土地价值的判断则是必经的过程。

第二篇：最新中国房地产百强企业排名

中国房地产百强企业排名

2013-06-03

3月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重发布了2013年

中国房地产百强企业榜单。万科企业股份有限公司 2 保利房地产（集团）股份有限公司 恒大地产集团有限公司 4 中国海外发展有限公司 5 绿地控股集团有限公司 6 龙湖地产有限公司 7 绿城房地产集团有限公司 8 华润置地有限公司 9 世茂房地产控股有限公司 10 北京首都开发控股（集团）有限公司 金地（集团）股份有限公司 12 招商局地产控股股份有限公司 13 融创中国控股有限公司 14 中信房地产股份有限公司 15 远洋地产控股有限公司 16 金科地产集团股份有限公司 17 佳兆业集团控股有限公司 18 华夏幸福基业股份有限公司 19 新城控股集团有限公司 20 荣盛房地产发展股份有限公司

21合生创展集团有限公司 金融街控股股份有限公司 23 广东珠江投资股份有限公司 24 卓越置业集团有限公司 25 北京金隅股份有限公司 26 首创置业股份有限公司 27 深业集团有限公司 28 四川蓝光和骏实业股份有限公司 29 天津市房地产开发经营集团有限公司 30 杭州滨江房产集团股份有限公司 31 方兴地产（中国）有限公司 32 中国铁建房地产集团有限公司 33 建业地产股份有限公司 34 越秀地产股份有限公司 35 福星惠誉房地产有限公司 36 银亿房地产股份有限公司 37 宝龙地产控股有限公司 38 旭辉控股（集团）有限公司 39 鑫苑（中国）置业有限公司

沿海绿色家园集团 41 广州市敏捷投资有限公司 42 禹洲地产股份有限公司 43 武汉地产开发投资集团有限公司 44 中国奥园地产集团股份有限公司 45 上海红星美凯龙房地产有限公司

龙光地产股份有限公司 47 协信地产控股有限公司 48 景瑞地产（集团）股份有限公司

方圆地产控股有限公司

上海三盛宏业投资(集团）有限责任公司

上海爱家集团 52 联发集团有限公司 53 花样年集团（中国）有限公司

上置集团有限公司 55 重庆东原房地产开发有限公司 56 河南正商置业有限公司 57 宁波奥克斯置业有限公司 58 俊发地产有限责任公司 59 上海实业城市开发集团有限公司 60 深圳香江控股股份有限公司 61 百步亭集团有限公司 62 杭州开元房地产集团有限公司 63 深圳市富通房地产集团有限公司

美的地产集团

武汉三江航天房地产开发有限公司 66 杭州宋都房地产集团有限公司 67 广西东方航洋实业集团有限公司

朗诗集团股份有限公司 69 名流置业集团股份有限公司 70 厦门国贸地产集团有限公司 71 东方银座集团中国有限公司 72 浙江金龙房地产投资集团有限公司

光耀集团

上海城建置业发展有限公司

新鸥鹏地产集团 76 三湘股份有限公司 77 星河控股集团有限公司 78 福晟集团有限公司 79 上海保集(集团)有限公司

深圳市合正房地产集团有限公司 81 浙江祥生房地产开发有限公司 82 翠屏国际控股有限公司 83 安徽蓝鼎控股集团有限公司 84 保亿置业集团有限公司 85 奥宸地产（集团）有限公司 86 重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司

金都房产集团有限公司 88 君华集团有限公司 89 上海亿丰企业（集团）有限公司 90 云南实力房地产开发经营集团有限公司

奥山置业有限公司 92 浙江华都控股集团股份有限公司

重庆同景置业有限公司 94 众安房产有限公司 95 重庆光华控股（集团）有限公司

洪客隆投资集团 97 广州尚东地产集团有限公司 98 重庆长安房地产开发有限公司 99 力高（中国）地产有限公司 100 象屿建设集团有限责任公司

第三篇：房地产开发商怎样拿地

1、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？需跑的部门？需要办的手续等等

答：第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

2、房地产开发商拿到土地直到开发完成一个住宅小区这一过程需要办理哪些手续？ 需要五证齐全就可以 了

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。

3、

第四篇：房地产项目拿地常用方法

房地产项目拿地常用方法揭秘

圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。本文就一些流行的圈地招数加以分析归类，以便于各级城市运营官明察及各大城市运营商借鉴。需要说明的是，这里的“圈地”不带有褒贬成分，不涉及是否合规，专指达到一定规模的土地流转、开发活动。

招数一：公益事业圈地

主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动的工程，一方面，当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商，另一方面，开发商扛着这些公益旗号向地方投资，等资源到手就会改头换面（实际上在拿资源之前就已经策划好），或部分实施原公益工程，或干脆搞几个论证报告申请变更用途，以保证商业利益的最大化。

近年来，温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团等四大民企联手上演的万亩商贸城的德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、蚌埠、山东泰安、河南南阳、商丘和四川南充等地，就是打着“光彩事业”的旗号，在全国二线城市迅速拿地，其扩张势头引起了业界普遍关注。所谓光彩事业，是中国政府为了发展欠发达地区的经济，于1998年发起的通过项目推动来进行“开发扶贫”的计划。光彩事业是民间团体，不一定享受国家优惠政策，但由于其能创造就业机会，带动地方经济发展，地方政府可能会有配套的扶持政策，包括以较低的价格获得土地。

在美丽的大连旅顺老铁山自然保护区旁，正在兴建一项占地3平方公里的阳光世纪工程，这项计划是阳光世纪集团（香港）有限公司以老年居住事业的名义实施的，虽然获得了首个“全国老年住宅实验基地”的称号，但除了占地7万平方米的一期工程—阳光家园（目前入住率50%左右）有些老人公寓的感觉外，区内的世界和平公园、大连交大科技园、海滨别墅商贸区等项目似乎与老年事业没有太大干系，反而是为后期推出的大型住宅项目—阳光生态城制造了卖点和吸引力。

香港启雄集团数次向湘西较贫困地区的凤凰县捐赠医疗设备，其总裁也因此获得本地荣誉市民的称号，得到当地政府及老百姓的尊重和爱戴。该集团参与了近期的凤凰县南华山国家森林公园经营权转让，以低于竞争对手30%的报价获得总面积1100亩的南华山景区30年经营权，这也是值得开发商借鉴的公益事业圈地案例。

招数二：市政工程圈地

开发商往往主动向地方投资道路、管网、广场、绿地公园等看似不挣钱的市政项目，在赢得地方政府信任的同时，也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权奠定了基础，不管土地出让方式是协议的还是市场的，因先期市政工程项目的垫底，就多了一重交易砝码，至少混了个脸熟。

2005年7月以来，多家媒体报道了中信携手汤泉的消息，作为对中信深圳集团投资10亿元用于惠州市过境公路重大基础设施的回报，惠州市政府提供累计为2.7平方公里的土地，由中信深圳集团开发、经营，其中包括占地1.7平方公里的汤泉旅游度假村及过境公路两旁的金山湖地块和文头岭地块共100万平方米房地产开发用地，这使得汤泉又一次遭到改嫁（惠州市政府曾于2002年7月20日与深圳华侨城集团签订汤泉经营权转让意向书，又于2004年4月14日把汤泉经营权交给惠州侨兴集团）。

广东省某管网工程公司以投资1500万元通信管网（仍保留管网的所有权和经营权）为代价获得了山东某省级开发区45平方公里的规划、招商、开发、经营权，这对政府和开发商

来说是一个双赢的局面。很多园区招商陷入困境，除了产业定位不明以外，基础设施不完善、不配套也是致命原因，但是，地方政府一时没有足够的财力完成园区基础设施建设，只得眼睁睁看着园区圈而不开，开而不发；另一方面，市政工程公司在有一定的资金实力的基础上，需要拓展其业务空间，提升其盈利模式，通过投资市政工程获取相关开发权的过程，实际上就是有实力的市政工程公司从一个工程服务商向土地一级市场运营商跃升的过程，政府将后期的土地获益部分地让度出来是合情合理的。这种做法可以在遵循相关法律法规的前提下逐渐推行，以使得那些濒临崩溃的园区获得新生。

招数三：品牌连锁圈地

开发商凭借有影响力的品牌或成功模式从原来的发祥地拓展到异地去发展，肯定比硬碰硬在市场上拿地有意义得多。作为旅游第一品牌的华侨城在经历了近20年的发展后，开始向地产延伸了，除了深圳本土之外，也开始了在北京、上海及成都等大城市的造城运动。以只租不售方式成功运作上海新天地的香港瑞安集团，已带着“新天地”模式闯进了杭州和重庆，如今，全国以“新天地”命名的项目已不下20个，“新天地”已成了商业地产的代名词。上海绿地集团带着其生态住宅概念及绿地世纪城、老街品牌已征服了包括上海本土在内的17座城市。

招数四：规划方案圈地

古今中外一直流传“跑马圈地”的说法，骑着马跑一圈，地就是你的了，现如今，比跑马圈地更省时省力的“规划方案圈地”横空出世了。一般来说，规划是由政府来买单的，虽然规划是主观的，但是经过多级审批之后，土地性质就变了，土地用途就变了，甚至所有者都可以变了。如果开发商替政府买规划的单，把原本不属于主城区规划的成片生地纳入规划，并用极具市场开发潜力和吸引力的概念来包装成项目上市，土地就陡然升值了，当然，这需要调动政府、专家及媒体等各方力量，能有这种能量的开发商毕竟是凤毛麟角。开发商获利的途径至少有两个，一是其中的一部分最易开发的地块留给自己自主开发，获得开发和经营利润，二是与政府共同分享周边土地出让给二级开发商获得的土地增值。

海南历来是大开发商的唐僧肉，也是规划方案圈地的“重灾区”。早在数年前，华润集团就以聘请世界顶级规划公司——英国伟信（Scott Wilson）进行整体规划设计的方式获得了12平方公里石梅湾景区开发权。随着博鳌亚洲论坛、三亚世姐选美的成功举办及2004年底粤海铁路客运列车的通车，各大财团纷纷来到海南，准备进行这场投资“豪赌”的有长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信集团董事长王军、中信泰富董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、海航集团董事长陈峰等商界巨头。2004年11月15日，中信集团向博鳌特别规划区投资100亿元框架协议签订，这就意味着博鳌在经历了博鳌控股、中远集团的两次开发（总投资30亿元）后，又赢得了3倍的投资，而且，原41.8平方公里的区域扩大到122平方公里，包括琼海市的65平方公里和万宁市的57平方公里。中信泰富海南发展有限公司已聘请三家境外公司对新博鳌进行重新规划，另外的神州半岛、太阳河北岸项目概念性规划已完成。

具有传奇色彩的是，在博鳌亚洲论坛中逐渐隐退的中远集团，早在2004年9月就开始携博鳌模式和论坛概念北上，选中了位于西安东北郊的浐灞三角洲这块风水宝地，与西安市政府签订了投资50亿元、占地4005亩的浐灞国际会议中心项目开发协议，主题稍作调整，亚洲论坛变成了欧亚国际论坛，西安市也借势以此项目为核心和起点规划了集中治理区89平方公里、控制区129平方公里的浐灞生态区。应该看到，规划方案圈地正在显示着巨大的引力和张力，稍不留神，城市格局可能因此而改变，或者一个新功能城区因此而崛起。

现在房地产公司获得土地的方法主要有这几个：

1、招标

国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

2、拍卖

这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

3、挂牌

这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

4、收购

上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心

再创新高！桂林P056地块溢价率达96%

今年9月21日，拍卖的P056地块，面积为73985平米，折合约111亩，起拍价1.61亿元，起始价为145万元/亩，折合约2176元/平米。林冠泰房地产开发有限责任公司，以

3.16亿元的总价成功拍得该地块。3.16亿的最终竞拍价，使得本地块的溢价率高达96%，楼面价为2034元/平米，地面价格达到285万/亩，折合约4270元/平米。

再创新高！桂林P056地块溢价率达96%

今年9月21日，拍卖的P056地块，面积为73985平米，折合约111亩，起拍价1.61亿元，起始价为145万元/亩，折合约2176元/平米。林冠泰房地产开发有限责任公司，以

3.16亿元的总价成功拍得该地块。3.16亿的最终竞拍价，使得本地块的溢价率高达96%，楼面价为2034元/平米，地面价格达到285万/亩，折合约4270元/平米。

桂林土地市场前所未有的火热原因简析

一、政府的大力支持

贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。吸引外资，鼓励外来开发商来桂开发的工作要求。

二、市政配套的完善

桂林今年来已经全面启动了基础市政设施建设，为开发商提供了良好的环境配套服务。8月桂林市商品房销售面积、销售金额均有所回升也带动了土地市场的火热。

第五篇：2012房地产企业排名

2012房地产企业排名,中国房地产企业排名2012：

1.万科企业股份有限公司

2.上海绿地(集团)有限公司

3.顺驰中国控股有限公司

4.碧桂园集团

5.中海地产股份有限公司

6.广州恒大实业集团有限公司

7江苏高力集团有限公司合生创展集团有限公司广州富力地产股份有限公司绿城房地产集团有限公司雅居乐地产控股有限公司卓达集团百仕达地产有限公司中体奥林匹克花园管理集团大华集团四川蓝光实业集团有限公司浙江华门房地产集团有限公司园城实业集团有限公司新世界中国地产有限公司SOHO(中国)有限公司苏州工业园区建屋发展集团有限公司广州颐和集团有限公司华润置地（北京）股份有限公司招商局地产控股股份有限公司金地(集团)股份有限公司江苏华厦融创置地集团有限公司北京万通地产股份有限公司中华企业股份有限公司南方香江集团有限公司复地（集团）股份有限公司

江苏新城房产股份有限公司

金融街控股股份有限公司

上海城开(集团)有限公司

天津泰达集团有限公司

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

宁波联合建设开发有限公司

北京金源鸿大房地产有限公司

北京城建投资发展股份有限公司

重庆华宇物业(集团)有限公司

北京住总集团有限责任公司