第一篇：某住宅小区修规规划说明书

长葛市腾远·金色家园修建性详细规划

说明书目录

一、项目概况

二、规划依据与原则及目标

1、规划依据

2、规划原则

3、规划目标

三、规划结构与功能布局

四、道路与交通组织

五、绿地景观系统

六、建筑设计

1、建筑设计特点

2、住宅设计

3、立面造型与外饰面设计

4、公建与商铺设计

七、主要技术经济指标

1、总体指标

2、建筑单体指标

长葛市腾远·金色家园修建性详细规划

说明书

一、项目概况

长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，总面积648.6平方公里，总人口67.7万人，是河南省18个“改革、开放、发展”特点试点县（市）之一。

长葛历史悠久，人杰地灵，是与神农氏、伏羲氏齐名的葛天氏故里，秦初即设为颖川郡。彪炳史册的“楷书鼻祖”钟繇；著名文学批评家、我国第一部论诗专著《诗品》作者钟嵘；流芳千古的贤达名吏陈实；三国名士徐庶；清末翰林杨佩章等皆诞生于此。历史遗迹遍布全市，文化轶事脍炙民间。

长葛光照充足，四季分明，水源充沛，旱涝保收，矿产品、农产品原料丰富，供电、供热设施齐全，邮电通讯发达。市区有主要街道28条，五大购物中心，十大综合商场，46个专业市场，7所大中型综合医院，1所中专学校，各类宾馆、酒店20家，其中三星级以上的两家，拥有电台、电视台、报社等各类宣传媒体。

长葛区位优势明显，北距省会郑州50公里，京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达郑州国际机场。全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一。

长葛市腾远·金色家园小区位于市中心东侧，长社路与钟繇大道交叉口西南角。总用地面积20316平方米(合30.5亩)。周边配套齐全，交通便利，环境景观优越，极为适合打造现代生活社区，建成长葛市自具特色的优雅居区。

1、规划依据

 长葛市总体规划

 长葛市腾远·金色家园小区规划设计合同  国家及河南省相关的技术标准、规范和规定

 《城市居住区规划设计规范》

GB 50180-93; 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》

JGJ 50-202_; 《建筑设计防火规范》

GBJ50016-202_; 《高层民工建筑设计防火规范》

GB50045-95  《大型商业建筑设计防火规范》

DBJ41/T085-202_  《住宅设计规范》

GB 50096-1999(202_年版)；  《民用建筑设计通则》

GB 50325-202_; 其它有关规范、规程。

2、规划原则

“长葛市腾远·金色家园”基于长葛市的居民生活特点和对生活新的要求，在新的区域探索新的居住形态，其规划针对基地的地域特征和基地的现状特点，从设计伊始一直遵循以下几个原则:、小区与城市的结合与城市文脉共生

以建设长葛市高级居住区为标准，并根据规划设计要求，协调居住区相关内外环境条件，合理确定功能布局与开发规模，充分尊重长葛市总体规划的基本原则。沿长社路设小高层，完善美化城市街道天际线。、利用自然环境，营造生态走廊

二、规划依据与原则及理念 从生态环境出发，贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，充分利用地块，形成三块主要的景观绿化节点，为居住区塑造绿色生态居住环境。满足住宅的居住性、舒适性、安全性和耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的花园式生活居住空间。

3、注重景观设计、资源共享

环境资源共享，无论是自然环境还是人工环境，都力争使每一户居民都能共享这些资源，每一户均能“推窗见景，开窗见绿”。

在小区这一尺度级上始终贯彻“道路—绿化—共建”作为小区建设三大要素的观点，突出景观设计的宗旨，以“绿化中的建筑”和“建筑中的绿化”两种手法营造小区中心，形成集中景区和庭院绿地，为住宅建设先行开到，细致入微地提高生活质量，建设生机盎然的社区环境，最大限度的提高居民生活质量。、以人为本、追求创新

居住区的主要功能就是满足人们日常生活居住需求。长葛市腾远·金色家园小区工程在整体规划设计中力求处处体现“以人为本”的设计理念，建筑和环境设计都以人的尺度、人的需求及人的活动为根本出发点，充分提供生活、居住、娱乐等功能服务设施，从而体现对人的细致关怀。另外，科技的突飞猛进也为居住区的发展提供了良好的条件，在长葛市腾远·金色家园小区的开发设计过程中，具有超前的意识，依靠科技进步，加大科技含量，并结合长葛市地方气候和习俗特点，力求建筑风格的创新。

5、弹性规划、适应分期开发

适应土地开发与建设实际，面向长葛市往宅消费市场，有利于起步与分期开

发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。

3、规划目标

1、体现小区建筑文脉的延续性：以人们熟悉的空间序列布局—轴线，以及熟悉的空间围合形式—院落，形成一个空间明确、秩序井然的居住群组，产生亲切感、秩序感，构成的快乐的生活空间和强烈的领域感。宽敞的绿地环境，使每家每户都能充分享受到充足的阳光、空气和自然景观。

2、通过多层次的空间环境，创造出一个个充满生机和活力的场所，使各种年龄和层次的人们自由自在的生活在一起，彼此交流又不互相干扰。按照空间的领域意识分层次使用户外空间。主要景观设计的序列依次而展开。以环境设计手法限定界域，路线明确，层次清晰，营造了一个快乐的生活空间，形成良好的居住氛围。

3、力求将艺术的灵魂和创意融入生活情趣中，创造出一个诗意的徙居环境，并以此倡导形成温馨的生活方式。

三、规划结构与功能布局

为了适应城市人口老龄化及家庭结构的变化，以及现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间。运用城市社会学理论，以半封闭的院落作为小区住宅布局的基本形式，加强邻里空间的组织，增强居民归属感。院落——组团——小区的空间关系变化，一方面有助于营造亲切的邻里互动氛围，同时也有利于小区分级管理。

规划结合地形特点和周边交通条件，着力营造连续的绿色空间，形成了一个景观轴线，三个景观核心和二个景观节点的结构形式。从而提升了小区的整体品

四、道路与交通组织

地块北临的长社路和东临的钟繇大道为城市交通要道，其中钟繇大道是人流主要进入方向，在此设置小区的主要入口。长社路上设置次出入口。

规划区内的道路规划区内道路分小区级、和宅间小路两级级。

小区级道路：是小区的主要通道，允许机动车、非机动车通行，规划路宽6米，两边各设有两米宽的步行道，结合道路两边的景观节点供人步行、休闲使用。

宅间小路：主要由通往各个居住单元的路和一些休闲性道路组成，为完全步行道。规划路宽2.8—4米，可以兼作消防通道。

停车设施：停车位主要布置在各个单元前方及多层住宅一层，便于车主停车后直接入户。

组团式半公共绿化空间，形成点、线、面相结合的完整的绿化系统。中心景观绿化加上不同大小的景观节点，从而形成了整个居住区的景观绿化结构。小区内的景观节点或局部放大为广场，或局部变化加入小品，健康步道、入口喷泉水景，用中国园林的自然意境，为居民提供了舒适的生态环境和宜人的活动场所，提供休闲游艺，放松身心的居家环境气氛，强调绿化的均好性和亲和性，真正成为居民的室外起居室。中心绿化和庭院绿化相互穿插、渗透，使庭院绿化成为中心绿化的延伸。形成有节奏，有层次的绿化景观体系这样，从组团绿化到集中绿化产生一个景观和空间的相互交融及穿插，层次变化多样丰富。

六、建筑设计

1、建筑设计特点

长葛市腾远·金色家园小区的建筑设计有以下两个特点：

（1）、住宅户型设计采用多种类、多套型的方案设计，结合市场分析结果，合理选择单体建筑形式，做到户型“多样化”、“人性化”，满足各种家庭自身独特的生活方式，可谓“度身订做”。户内空间分隔充分考虑功能性和舒适性原则，实现了动静分离、主客分离、干湿分离。各种厅、房均可直接采光通风。细节处理、观景阳台、飘窗、生活阳台的运用，使户型设计更具特点。

（2）、立面造型采用个性化建筑设计风格，突出现代简约主义的特点，充分利用建筑本身的功能构件，如窗台、阳台、空调板、屋顶构架等进行穿插组合，强调细节处理，立面的色彩运用上，局部采用跳跃色彩，既保持了现代主义的简洁明快和古典主义的庄重，又避免其单调和冷漠。同时运用对比、韵律等原则，力图创造出新颖，独特的现代住宅形象。

五、绿地景观系统

随着社会的不断发展进步，人们的生活已经逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风蔽雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，因而住宅小区户外绿化环境的塑造对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住区，提高居民择屋的购房吸引力起到相当重要的作用。

首先，本规划突破了以往一些规划中小区将绿化视为“边角料”的零散无序现象，而是提出一个“以人为本”的指导思想，具体以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到组团环境中，继而营造出一个整体合谐可亲，充满诗情画的人居环境。

小区的景观系结合组团空间方式主要以一个景观轴线，三个绿化核心，配以

2、住宅设计

住宅建筑功能：

（1）、本设计各套型住宅均设有客厅、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、生活阳台，住宅内各功能空间，动静分区。

（2）、本设计各套型住宅的客厅，对外设落地推拉塑钢玻璃门，使其能获得充分的光照和良好的视野；各套型均布置相对独立的餐厅或保证相对完整的用餐空间，各卧室的设计尽可能地在南向采用低窗台的“飘”窗设计，以扩大视野，增大可利用的连续墙面。

4、公建与商铺设计

（1）、本小区在西北角设置三层的大型商业建筑，建筑面积9345平方米。方便了小区住户的购物，为本小区的居民提供良好的商业服务。

（2）、本小区还设有临街的两层商铺，开发时可为本小区的居民提供良好的商业服务，居民的日常生活所需的购物、修理、保健、休闲、娱乐等设施均可由这些商铺及小区周边的沿街商铺提供。

七、主要技术经济指标

1、总体指标

规划占地面积 20316.03(合30.5亩)建筑总占地面积 10706.39平方米 总建筑面积 65430.35平方米 地下室建筑面积 4606.24平方米 建筑密度 52.70% 容积率 2.99 绿地率 28.8 总户数 271户 总车库 165个

3、立面造型与外饰面设计

（1）、本小区住宅的立面造型，力求体现大方，稳重的意境，住宅建筑顶部设计采用局部线条的处理手法，使建筑的轮廓线更加丰富，在立面造型上强调现代建筑的简约特色，力求整体风格上的协调一致。

（2）、立面设计中对阳台的设计处理方法是：南立面的阳台采取落地透明玻璃为主的造型，细节上注意分户隔墙处的处理。

（3）、在立面设计中，利用上下两层飘窗的凹进处布置卧室空调室外机。起居室的空调室外机置于阳台中间的空调板上。设计统一布置空调机冷凝水排放管。

（4）、住宅的外饰面拟采用超低污染型高级弹性防水涂料和咖啡色的面砖搭配，设计中对色彩、质感和纹理进行艺术处理。

（5）、在色彩处理上考虑长葛市的气候特点，同时考虑建筑所处地理位置，建筑外饰面的色彩选择以咖啡色为主基调，局部点缀以明亮、鲜艳与对比差异较大的色块，以体现端庄、高雅的现代建筑风格。

2、建筑单体指标

第二篇：住宅小区规划申请报告

市规划局：

位于市五岭大道的紫云山庄系高宝添房地产开发(郴州)有限公司开发建设。该项目是202_年郴州市招商引资的外资项目，202_年3月，经郴州市开发区规划批准后开工建设。经规划批准的总建筑面积为98000平方米(其它指标见原规划批准种平面图)。至202_年底，该项目除会所部分已全部完工。

202_年上半年，因郴州市两城建设的需要，郴资桂高等级公路整体扩宽。道路拓宽后对紫云山庄项目造成了事实上的破坏。现小区南侧已建别墅及现紫云酒楼距郴资桂高等级公路路边距离仅20米，且小区南大门和进山庄道路也因此损毁。现在小区南线整体形象已被破坏，这一线的楼盘销售严重受阻，另整个小区居住环境都已严重不合理。小区的安全性也因此受到严重影响。

鉴于以上原因，我公司向贵局提出调整紫云山庄规划的申请：

1、申请将山庄南线C’27~32共6栋现已无法销售的别墅拆除，在此处新建32层的高层住宅楼。

2、申请将山庄南线D22~27共6栋现已无法销售的别墅拆除，在此处新建32层的高层住宅楼。

3、申请将山庄南线B16、B17栋别墅及紫云酒楼拆除，在此处新建18层的高层商住楼。同时由于商业需要，申请郴资桂高等级公路在该处开出入口。

4、申请将山庄北线原会所由原规划批准的3~10层调整为32层的高层商住楼。

上述申请我公司已委托郴州市城市规划设计院绘制了紫云山庄修建性详细规划(局部修改)的总平面布置意向图。局部修改后的紫云山庄总建筑面积由原98229.8平方米调整至280091.3平方米。容积率由原0.69调整至1.98。(其主要技术指标见意向图)

我们认为，局部修改后的紫云山庄规划一是修补了紫云山庄小区因郴资桂道路扩宽而导致我公司利益严重受损的现实状况，恢复了小区的合理布局及安全性;二是提高了紫云山庄土地的使用效率，同时符合郴州市目前城市建设的需要(提倡建高层住宅)。因而同时兼具了科学、合理、可行等几个特点。

为此，我公司特向贵局提出局部修改紫云山庄规划的申请，并恳盼贵局的批准!

申请人：

申请日期：

第三篇：住宅小区规划说明(通用)

*****规划设计说明书

建筑篇

1.1 项目概况

1、区位条件：

*****位于******。南北长约***米，东西宽约***米。总用地面积约为****平方米，用地性质为***用地。

2、现状条件

基地平整，形状为****行，可利用空间不大。

3、规划限定

根据规划要求本地块调节为南侧建筑退让用地红线***米，东侧退让建筑红线**米，西侧与便民服务中心退让**米。北侧退让满足建筑日照要求。

1.2规划设计原则

1.2.1设计理念

设计遵循高品质及现代化的整体构念，强调居，商，景的一体化整合。从对用地现状环境特质的充分分析入手，结合地形的特点，合理安排用地分块及空间形态，功能及交通设计，形成有机秩序 层次丰富的空间序列。形成以下设计理念。

1.以人为本，以自然的生态为思考，以人文空间为参照点，塑造各具形态的居住空间。

2.关注小区公共空间的构合，以烘托小区的“大客厅” 功能。

3.注意小区整体环境及空间序列组合及构成，围绕中心区和景观，交通轴线，通过建筑与景观，绿化的纵横穿插，住宅高低错落，景观节点的精心营造。配套设置的科学安排，人，车行系统的合理组织，绿化景观的巧妙梳理，为之提供了具有良好通顺，合理，宜人景色的均好性居住环境。1.2.2道路系统规划

1、城市接口

南侧：*******

西侧：******

2、出入口的设置

根据分析用地条件及居住主要出行方向结合开发商要求，南侧为商业区，居民主要出入口选在苏州东路上，便于小区居民出行，并在基地西北侧与如意园相接处设置一个消防通道，方便人流使用，并符合消防要求。

3、交通组织

本工程道路系统采用循环模式。主要道路宽度大于4米，符合消防与城市居住区规划设计规范要求。

4、停车

考虑小区内交通体系层次分明，小区内不设置机动车位，小区采用集中停车方式；地下机动车位****个，地下车库出入口位置位于小区***个出入口附近，地上停车位于*******区域共*****个。住户可以通过地面停车方便临时停车，也可以通过住宅底层车库、地下车库停车，并能从车库通过电梯、楼梯进入和住宅。

1.2.3单体设计

住宅单体设计中贯彻“适用，经济，安全，美观，卫生，舒适” 的建设方针和“以人为本” 的指导思想，以现代的家庭的居住行为方式为依据，综合考虑用地条件，群体组合和空间环境等因素，合理组织室内外空间，努力提高住宅功能质量和居住环境质量，创造一个符合人们生活，生理，心理，社会交往及精神需要的高质量居住空间环境。

户型设计 注重户型的经济性，在保证使用功能的前提下，严格控制户型面积。功能分

区:

A.内外分区： 把住宅分成内区和外区，按照空间使用功能和私密程度的层次来区分，使住宅内部空间内外有别。

B.动静分区： 住宅设计将安静的空间与交往等活动和空间分区

C.洁污分区： 洁污分区主要指把住宅的厨房，卫生间与起居，卧室之间进行分区，体现在用水与非用水的分区上，即干湿分区： 而厨房，卫生间的污水，垃圾，烹调的油烟，气味等，在设计中也加以分离，以保证居室清洁卫生的要求。

1、D.提高厨房，卫生间的功能质量 厨房设计中尽量适应其向现代化，标准化，系列化方向发展的趋 势，家庭炊事行为合理设计灶台，案台，洗条台，冰箱，排油烟机等的位置。卫

生间设计满足便溺，洗浴，洗漱（化妆）和洗衣四种功能要求，分组分间布置，提高使用效率。

2、立面风格

3、以现代法式建筑风格为社区设计理念，打造一个优美且舒适的城市新住区，纯净简洁而又富于变化的现代都市风格及轻巧别致的细节设计形成鲜明的建筑个性，以独特的形象特点，衬托出现代化新社区的地标形象。

4、景观设计

强调景观空间的贯通，流动，做到层次分明，“步移景异” 以创造人性化的中心绿地和强调空间景观节点设计为原则。首先从小区空间形态上进行合理规划，形成梯度景观渗透（中心绿地-组团绿地-宅前绿地），最充分有效地利用用点环境优良的景观的资源。在景观环境的营造上，结合绿地和硬质景观曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭院”。小区组团绿地是中心绿地的有效延伸，直至每栋，每单元门口的庭院设计，始终体现一种简洁几何图案所表达的现代景观设计风格。空间景观节点例如小区主入口广场，中心绿地景观点等等的设计则更多的强调人性化的设计，从人的行为，人的尺度，人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适，亲切的小区景观环境。1.2.4竖向设计

根据建设具体工程项目的使用功能要求，结 合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究 建、构筑物及其他设施之间的高程关系的基础上，充分利用地形、减少工程填挖土方量，因地制宜合理地确定建筑、道路的竖向位 置，合理地组织场地地面排水，并解决好场地内外按规划控制要 求的高程衔接。

1.3设计依据

采用设计标准及技术规范

本工程规划勘测设计红线 甲方提供的设计要求

《江苏省城市规划建设管理技术规定》（202_年版）《民用建筑设计通则》(GB50352-202_)《建筑设计防火规范》(GB50016-202_)《商店建筑设计规范》(JGJ48-202_)《住宅建筑规范》(DB 50368-202_)《无障碍设计规范》(GB50763-202_)

《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》（DGJ32/J71-202_）《江苏省绿色建筑设计标准》（DGJ32/J173-202_）《江苏省住宅设计标准》(DGJ32/J26-202_)《地下工程防水技术规范》 GB 50108-202_

1.4 主要技术经济指标

总用地面积：**** 总建筑面积：**** 商业建筑面积**** 住宅面积：****

地下机动车库面积：*** 建筑密度：21.7%

容 积 率：***绿 地 率：****

结构篇

一、设计依据

1、建筑及各设备专业提供的条件图

2、现行的国家和地方的建筑结构设计规范、规程：

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-202_(202_年版)《建筑结构荷载规范》GB50009-202_ 《混凝土结构设计规范》BG50010 202_ 《建筑地基基础设计规范》GB50007-202_ 《建筑抗震设计规范》GB50011-202_

二、基本设计参数

1、结构设计安全等级为二级，结构重要性系数1.0。

2、结构设计使用年限为50年。

3、本工程除基础部分、地下室外墙和顶板、屋面及室内厨房、卫生间部位环境类别为二（a）类外，其余均为一类。

4、地基基础设计等级：甲级。

三、荷载取值

1、基本风压：其基本风压按规范取值。

2、基本雪压：其基本雪压按规范取值。

3、主要楼面活荷载标准值

上人屋面：

2.0KN/㎡

阳

台：2.5KN/㎡ 住

宅 ：2.0KN/㎡

地下室顶板：5.0KN/㎡ 办公、物管：2.0KN/㎡

自行车库：

2.0KN/㎡ 消费通道：20.0KN/㎡

汽车库：

4.0KN/㎡ 变配电房：10.0KN/㎡

其他未注明的使用荷载及人防荷载均参照相关规范进行取值。

四、结构体系

1、结构形式：采用剪力墙结构。

2、变形缝：如建筑长度过长，超出规范允许值，需设置一定数量的温度变形缝以减少温差变形产生的应力，具体位置详见结构施工图纸。

五、基础设计

本工程暂无工程地质勘察报告，基础形式拟采用桩基础或筏板基础。

六、基坑支护

本工程暂无工程地质勘察报告，地下室基坑支护方案及降水方案由勘察单位提供地质勘察报告后在进行设计。

七、建筑材料

1、混凝土：混凝土强度等级采用C20~C40。

2、钢筋采用HPB235。HRB335及热轧钢筋。

3、砌体：填充采用加气混凝土砌块，专用砂浆砌筑：其余隔墙均采用轻质砌块进行砌筑，八、计算机分析

本工程的结构计算采用中国建筑科学研究院研发的PKPM系列软件进行分析，并采用其空间结构计算模块进行结构的整体分析。

给排水篇

一、设计依据

建筑给排水设计规范GB50015-202_ 建筑设计防火规范GB50016-202_

自动喷水灭火系统设计规范GB50084-202_(202_版)建筑灭火器配置设计规范GB 50140-202_ 室外给水设计规范GB50013-202_ 室外排水设计规范GB50014-202_ 建筑方案设计图

二、工程概况及设计范围

本工程位于****城中心地段，最高为****层，主要功能为住宅、商业等。地下一层为停车库和设备用房；地上为住宅、商业、配套用房等。

三、生活给排水系统

1、水源：本工程给排水水源取自城市给排水官网，从附近城市道路各引进一根DN250的给水管，绕小区成环状布置，供小区内生活、室外消防及绿化等用水。

2、供水方式

为减少二次污染，小区采用无负压供水技术。在地下车库水泵房设一组无负压供水机组。

四、消防

本小区住宅楼为二类住宅，住宅电梯前室设置消防栓，地下室设置消防栓及自喷给睡水系统。

1、消防用水量

室内消防栓40L/S，持续供水保证3小时。室外消防栓30L/S，持续供水保证3小时。自喷给水50L/S，持续供水保证1.5小时。

2、室外消防给水

室外消防给水管和生活给水管合用一根，从附近城市道路各引进一根DN250的给水管，管网环状布置，设置室外消防栓，满足小区室外消防用水量要求。

五、排水设计

室内排水采用污废分流制，屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政管网，阳台雨水及空调冷凝水均间接排放。室外排水雨污分流，污水经化粪池处理，经处理的废水及雨水排入市政排水管道，采用无锡地区暴雨公式，雨水重现期取2年。

五、管材

室外生活给水采用PE聚乙烯塑料管，热熔焊接、消防给水管管径小于等于DN100，采用镀锌钢管，丝接；大于DN100采用无缝钢管，沟槽链接，室外排水管采用UPVC螺旋排水管，室外采用UPVC加筋管。

六、环保设计

1、生活污、废水、排至室外经化粪池处理，然后排至市政污水管网。

2、卫生器具选用节水消音型以减少噪音。

3、选用振动小、噪音低的水泵设备。

4、水泵吸水管和出水管上设减震装置。

七、卫生防疫

1、为防止鼠雀等小动物污染水质，屋顶水箱及消防水池检修孔要求加盖，其溢流管末要求装设防污网罩。

2、小区内给水采用统一无负压供水系统，减少二次污染。

电气篇

1设计依据

1.1、建设单位提供的用地红线图及规划设计；建设单位提供的设计任务书；国家及江苏省有

关设计规范和设计标准。1.2、参照规范

《建筑设计防火规范》GB50016-202_

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-202_ 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-202_ 《建筑物防雷设计规范》GB50057-202_ 《低压配电设计规范》GB50054-202_）《等电位联结安装》02D501-2 《电气照明和电气设备安装》94D861 《常用灯具安装》96SD469

《工程建设标准强制性条文》（202_年版）2设计范围

2.1、10KV环网站、变配电系统及室外总图（该部分由业主委托当地供电部门设计安装）；

2.2、室内照明、动力配电设计； 2.3、火灾自动报警系统设计； 2.4、应急照明设计； 2.5、电视、电话通讯设计；

2.6、防雷、安全接地设计； 3变配电系统

3.1、电源：从市政电网引来两路高压线（10KV）电源至变电站（两座）供电。由专用变配电所向公寓，配套用房、物管、景观等提供低压电源。配电采用“放射式—树干式”供电，分户计量。电压等级：高压为10KV、低压为380V/220V；高压进线穿钢管埋地引入。

3.2、变配电站：拟在小区地面设两座专用变配电所供小区公共用电，且变电所靠近负荷中心。采用聚脂干式变压器，低压分区计量。公共变配电所同时提供道路照明、景观照明及音乐喷泉等公共用电供电。高压采用KYN型柜，低压配电柜采用GCS柜，低压设无功率自动补偿。3.3、低压配电系统：每个单体建筑内采用“树干一放射”型混合配电方式。导线选用耐高温型料铜芯线；电缆选用聚乙烯塑料护套（或交联）电力电缆。室内布线采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墙、楼板、柱、梁暗敷；室外采用穿SC焊接钢管埋地暗敷。住宅标准：参照《建筑照明设计标准》GB50034-202_。4电视、电话通讯

电话引自市电话通讯网，在小区内设弱电机房。线路引至机房经电缆交接箱后，由总机交换台分别引至各用户终端。

线路敷设：室外采用穿SC焊接钢管埋地敷设，室内采用穿PVC管沿墙暗敷；

每户住宅内设置电视终端插座，在住宅单元入户处设视频前端放大器箱一个，并有数字电视接口。

电视用户终端电平为65±5dB。

接地：机房内设防电磁脉冲接地和工作接地，其接地与防雷共同，接地电阻不大于1欧姆； 5防雷设计：

本项目防雷级别为三类，在屋面沿墙、屋脊明敷￠10镀锌园钢作为接闪器。利用建筑物构造柱内二根主筋作为接地引下线；利用基础内钢筋作为接地极，并焊接成可靠的电气通路，接地电阻不大于1欧姆。6安全接地：

小区内每个单体电源入户处设总等电位联结。在每个卫生间、设备房均设局部等电位联结，接地与防雷共用，接地方式为“TN-C-S”系统。机房应单独做人工接地，接地电阻不大于1欧姆。

7火灾自动报警及联动控制系统：

7.1、本工程设置消防控制中心，内设消防联动控制系统、消防广播系统、消防电话系统； 7.2、在每个地下车库内设置区域报警控制器； 7.3、消防控制中心的联动控制功能主要包括：

a）对消火栓灭火系统的联动控制 b）对自喷灭火系统的联动控制； c）对卷帘泵的联动控制； d）对防排烟设施的联动控制；

e）非消防设施的断电控制； f）消防设备工作状态信号反馈接收、处理；

第四篇：住宅小区规划审批

摘要： 住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件......关键字： 住宅小区 规划 审批

一、住宅小区用地选择

住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件。住宅小区应避免布置在沼泽地区、不稳定的填土堆石地段、地质构造复杂地区如断层、风化岩层、裂缝、滑坡等，也应避开风口，洪水侵袭的地区，以及地震时有崩坍陷落危险的地区。住宅小区应尽量选择具有良好植被和小气候环境以及有利地形、地貌的地区，必须避免严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染和侵害。

在山地和丘陵地带，住宅小区可选择自然坡度在25％以内的地段，其地形即使复杂，经过一定的组织和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建设困难较多，土石方量也大，建筑群体布置及设计受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不选作建筑用地，可作园林绿地。应注意山区丘陵地区建设特点，对农耕地作切实的调查，全面分析比较，充分利用适宜建设的山坡薄土、瘦地、荒地作为居住用地，尽可能不占或少占良田。要充分利用劣地，对丘陵间和坡腰良田好土要十分珍惜。

二、住宅小区规划选址的管理

《中华人民共和国城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》及各地方城市规划条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则。住宅小区选址定点应具备的条件主要有：住宅小区选址定点的书面申请报告；计划部门的批件，反映建设项目的内容、规模、投资额等；有证测绘单位实测能反映拟建设位置及周围相互关系的一定比例的现状地形图。城市住宅小区选址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。

在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门再提出选址定点意见书，作为审批任务书的前提和作为工程征地的动迁、安置、补偿方案的前提。项目的可行性研究和规划设计任务书的编制，应由建设单位负责，由规划部门分管，主持其中选址定点的审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。

总之，小区选址定点审查要以城市规划为依据，符合城市功能分区的要求，并且符合国家有关建设方针政策。经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。

三、住宅小区规划设计条件

住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据《中华人民共和国城市规划法》第31条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。主要包括：

1．小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。

2．根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。

3．综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。

4．该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。

5．提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。

6，提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。

7．其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。

四、住宅小区规划审批办理程序

对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。

各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为：

1建设单位提出申请报告；

2．规划管理部门立项并核发工程选址意见书；

3．规划管理部门审定小区规划设计并发建设用地规划许可证；

4.经各有关部门审核小区内建设工程图纸，发放建设工程规划许可证；

5．各有关部门核准全部税费和施工许可证；

6．施工放线验线；

7．施工监督；

8．工程验收；

9．竣工图归档。

总的来说住宅小区规划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。

五、住宅小区建设用地的规划审批管理

建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。

1．我国建设用地管理主要由三部分组成：（1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理；（3）土地开发经营管理。

2．三个部分虽分属于三个主管部门即规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。住宅小区内各项建设的土地使用必须符合城市规划要求，服从城市规划实施管理。城市规划管理部门与土地管理部门在小区用地规划审批管理上的衔接在于：建设用地单位向城市规划主管部门申请选址。经过城市规划管理部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地征用、划拨和发放土地使用手续。小区建设需要使用国有土地或征用集体所有制土地进行综合开发时，要由城市综合开发主管部门统一向规划部门办理申请，取得规划批件后，向房地产和土地部门申请动迁、划拨和征用。

六、住宅小区规划的编制与审定

住宅小区选址定点之后，由建设单位委托有资质的设计单位开展小区规划图的设计。城市综合开发的新区和旧城改造区，应由综合开发管理部门（或综合开发公司）委托有资质的设计单位开展小区规划图设计。住宅小区规划设计也可以采用方案招标的方法，以利于方案评优，提高小区规划设计的质量，更好地适应市场经济的要求。

住宅小区规划总图从小区规划管理的角度应反映：小区建设拟用地范围；标明规划管理

部门划定的道路红线及其他外部限制条件；标明小区道路的位置走向、标高、坡度及转弯半径；标明小区建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形状、层数及室内外地坪设计标高等；明确小区各种市政工程管网的平面位置，管径、控制点坐标及标高、竖向规划等；标明小区内各类型停车场地的布置形式；明确小区绿化及室外环境布置等。此外，小区规划总图还应注明主要经济技术指标如：居住人口，小区总用地面积，小区规划用地平衡，总建筑面积，住宅建设面积，公共建筑面积，建筑密度，容积率，绿地率等。

住宅小区规划图应向城市规划管理部门申报审查，由城市规划部门会同各有关部门共同审查，审查的内容包括小区总体布局、城市景观、管网综合布置和技术经济指标等。由城市规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书，作为下阶段设计修改和规划图审批的依据。住宅小区规划审批内容包括原则同意的意见，综合各方面审查应予修改补充的意见。审批权由当地人民政府规定，一般由城市规划管理部门审批，较重要的小区由市规划管理部门提出审查意见，报市（县）人民政府批准。

住宅小区规划图成果内容包括：小区规划说明书；小区规划总平面图及各专项规划平面图；小区竖向规划图；小区主要技术经济指标；各项市政工程规划；小区整体或局部效果图等。审批通过及修改通过后的住宅小区规划图，应注明时间，并加盖审批机构公章，否则不具备法律效力。

七、住宅小区建设用地规划许可证的办理

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置、面积、范围，符合城市规划的法定凭证。《中华人民共和国城市规划法》第31条明确规定：“建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。第39条规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效”。建设用地规划许可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据。住宅小区建设或开发单位只有在获得建设用地规划许可证后，才表明小区建设用地符合城市规划要求，是受到法律保护的。由城市规划管理部门发给的建设用地规划许可证应当包括标有住宅小区建设用地具体界线的附图和具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

八、住宅小区建筑工程规划管理

建筑工程规划管理是住宅小区规划审批过程中的重要环节之一。住宅小区建设中各项建设工程如建筑工程、市政公用设施工程等必须符合城市规划，由城市规划管理部门实施统一的建筑工程规划管理。住宅小区内各项建设工程项目向城市规划部门申请办理建设工程许可证手续，并按照建设工程许可证的要求进行建设。

住宅小区建筑工程规划管理内容包括：

1．确定住宅小区建筑工程规划设计要求，发放规划设计要求通知书，这些要求主要根据已审批的住宅小区规划图而提出的，以此作为各建设工程初步设计方案的依据。

2．审定各建设工程（包括住宅，公共建筑，市政公用设施等）初步设计方案，发放初步设计方案规划审定书，作为施工图设计的依据。

3．审查施工设计图，发放建设工程许可证，作为批准开工的依据。经过这些程序后，建设部门方可开始办理税费手续，获得施工许可证，进而开始施工。

九、住宅小区建筑设计方案审定

住宅小区建筑设计方案审定是住宅小区规划建设管理中十分重要的环节。其中包括各类住宅建筑设计方案及公共建筑设计方案的审查，各设计方案应满足城市规划主管部门提供的规划设计要求和工程的建设要求，并且综合建设及开发单位的意见等。建设及开发单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时，应符合以下要求：

1．应具备建设计划的批准文件；

2．设计方案要符合城市规划主管部门提供的规划设计要求；

3．报送的各建筑的设计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个，并可附上建设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见；

4．设计方案图纸，包括总平面图、建筑各层平面图、立面图、主要剖面图的草图、透视图或模型，设计方案说明书等。

有时，一个住宅小区往往是由多家建设单位共同开发的，各单位分别报送建筑设计方案申请审定，但都须符合上述要求。

在建设单位提出建筑设计方案后城市规划行政主管部门对方案进行审查比较，必要时组织专家评审，对各建筑总平面布置、交通组织情况，工程周围的环境关系，建筑造型、体量、立面色彩等进行审查，并对方案的技术经济指标进行分析，最后确定设计方案并提出修改意见。在建筑设计方案确定后，建设及开发单位方可以此为依据委托有资质的设计单位进行扩初设计和施工图设计。

十、住宅小区市政公用设施的规划审批

住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路，各种工程管线等要由城市规划管理部门实施统一的规划管理，住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请，办理建设工程规划许可证手续，并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。各项小区市政公用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计。小区各项市政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建，报建时应具备详细的设计图，土地使用证件及有关工程的规划批件。

各种管线应在小区规划道路、花园绿地里埋设或架设，尽量采取地下敷设方式。沿小区道路设置的管线应依次由道路红线向路中方向排列，原则上一侧排列次序为供水支管、电力电缆、煤气管、污水管、雨水管，另一侧排列次序为供水支管、电信电缆、供水管、热力管。管线走向应与道路中线平行，横穿道路时应尽量与道路中线垂直。各种管线的敷设，除交叉处外不得重叠，如交叉敷设时，原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的，小管线让大管线，支管线让干管线，压力管线让自流管线，软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。地下管线的埋设深度，应根据道路的结构，标高和管线的安全要求，交叉情况而定。电信电缆、电力应尽量敷设在人行道或自行车道内。此外，还应控制小区道路红线范围内，除按规划设置各种管线、电话亭、指示牌、交通标志外，不得设置任何建筑物和构筑物。

十一、住宅小区建设工程规划许可证的办理

申办建设工程的规划许可证在住宅小区规划审批过程中主要包括两部分内容，一是小区住宅及公共建筑建设工程规划许可证的办理，二是小区各项市政公用设施建设工程规划许可证的办理。申办建设工程规划许可证是在小区各建筑方案及市政公用设施规划方案审批之后，作为审批开工报告的前提和竣工验收的依据，是小区各有关建设工程管理城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证应包括附图和附件，作为许可证的配套证件，附图和附件具有同等法律效力。建设工程规划许可证由市或县人民政府城市规划行政主管部门核发。

小区建设及开发单位向城市规划行政主管部门申请建设工程规划许可证明，应提供下列有关材料、图纸和资料：城市规划主管部门核发的小区建设用地规划许可证；按规定权限审批的建筑或管线初步设计文件；批准的计划投资文件；上级主管部门的批文；土地使用权属证明；建设单位的建设申请书；城市规划主管部门认为必要时征询有关专业管理部门的书面同意意见；必须具有设计资格单位绘制的各建设工程图纸与资料等。

十二、住宅小区规划审批后的管理

住宅小区规划建设在完成审批程序，获得“两证一书”（建设项目选址意见书，建设用地

规划许可证，建设工程规划许可证）之后，城市规划管理部门应继续对小区建设全过程进行规划实施跟踪管理。

1．施工放线（验线），可由规划管理部门的测绘队伍统一坐标放线。

2．施工监督检查，城市规划行政主管部门有权对小区规划建设工程进行检查，使其符合规划要求，以保证小区建设工程严格按照城市规划和城市规划行政主管部门的要求进行。

3．竣工规划验收。住宅小区的竣工，应该包括小区道路，环境绿化，各种建筑及市政公用设施等全面竣工。小区规划管理验收是按小区各建设工程规划许可证的要求进行全面的验收。城市规划行政主管部门验收的主要内容为各建设项目是否按建设工程规划许可证的要求建设，住宅小区的配套设施建设是否完成等。规划验收合格后，小区建筑及市政公用设施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取发放“小区验收合格证”的方法，未领取到《小区验收合格证》的开发建设单位，须承担所有配套建设未完事宜，涉及的一切费用由开发建设单位自行承担。

4．城建档案归档。工程竣工后，开发建设单位应在6个月内向城市规划主管部门报送竣工报告，报送竣工图纸、文件等，同时将一套竣工图纸及文件报送到城建档案馆存档。竣工图纸由开发建设单位负责组织施工单位编制。

第五篇：山水住宅小区规划设计说明

山水小区方案设计说明

一、设计依据

1、有关部门批文

2、用地红线及地形图

3、甲方设计要求

4、《民用设计通则》

5、《住宅设计规范》

6、《高层民用建筑设计防火规范》

7、《建筑设计防火规范》

8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范、9、国家现行有关规范、规程

二、工程概况

1、用地概况

本项目位于庆元县，地块东临大济溪、南临客运汽车站，西临大济路，北临行政中心用地；总用地面积为10016平方米，该项目用途为住宅，居住及相关配套设施

2、现状条件

该地块现状场地较为平整,交通便利,适于开发。

三、规划原则

1、以小区地块的地形因势利导，利用沿城市主要干道作为小区主要

形象展示面。充分挖掘小区组团建筑的的天际轮廓线。

2、充分利用挖掘用地周边自然资源，并注重小区内部中庭景观。

3、建筑形式和布局以所有户型均拥有景观的不同视点，争取户户均有最大朝南面为原则。

4、考虑小区和外部城市公共环境的联系，布置交通路线、商业设施及公建配套等。

四、规划布局

1、本方案规划中地块主要以多层板式楼房为主。小区主入口设置

在小区南侧，车行出入口设置在小区南侧。

2、本方案规划中进入小区主入口即设置一个大的中心绿化区。通

过中心绿化将小区的其它部分紧密的联系在一起。使得中心环境的绿化，在视觉上得以延伸，做到环境资源得以共享，做到户户有风景。小区规划上以生态住宅为主题，将小区的各个景点串联在一起。这样的环境布局上富有于变化又不凌乱，各具特色又相互联系，漫步其中，步移景异，微风过处，波光粼粼，风景就这样流动起来。

五、景观设计

（一）设计原则

人本原则：在创造景观的同时，兼顾其实用性，从人的活动需求和心理感受出发，将形与内容完美结合。

创造可持续发展的景观结构。坚持居住生活，社区生活，休闲生活三方面的协调发展；坚持生态环境的建设和功能建设的同步，创造良好的生态环境和理想的居住环境。

（二）设计风格

建筑形式风格在景观中的发展与体现，强调地域景观特点，营造出休闲，康乐，艺术为一体的崭新生活方式，设计在融入了丰富的自然造园要素，加以现代的表现手法，力求透过景观变化使静态的空间展现出寓意深远的情感内涵。

景观设计中把自然的景观在这里浓缩，如诗如画。生活在这里的人们可以领会到夕阳下金光碧眼的碧流浅池，静谧秀美的阳光草坪，也可以品茗谈心，观花赏景，更可以听蝉鸣蛙声，卵石似乎也有了生命。

六、户型设计

1、设计原则：

（1）让所有的住户均有较好的朝向及景观；（2）注重平面布局的紧凑，力求减少公摊；

（3）注重住宅功能分区明确，动静分离，干湿分区；

2、平面特点：本方案平面厅房方正完整，客厅均朝向良好的景观；餐厅相对独立，与客厅不失联系；户型平面根据区域位置及景观的差别进行合理布局；总之本方案将住宅本身的功能性、舒适性及审美性较完美地融合在一起，将以人为本的居住理念贯穿方案设计全过程。

3.设计方案中的户型结构柱网在将在二次深化设计中优化。