第一篇：旅游地产面试交流问题

旅游地产面试交流问题

1、土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。而且土地一级开发具有资金投入大，占用时间长的特点。

土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

与一般的住宅相比，旅游地产有其特点：具有更好的自然景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

2、土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书

程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本

程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备

3、（1）政府主导型模式

这种开发模式最典型的特点就是，政府是土地一级开发的主体，政府委托其所属机构进行土地一级开发。土地一级开发与土地储备密切相关，政府一般都会有下属的土地储备机构，这些机构拥有土地一级开发和储备的权利。开发完成的土地通过土地交易中心进行“招拍挂”出让。这种模式最典型的代表就是重庆市和广州市。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。（2）完全市场化模式

这种模式下，政府完全退居二线，对土地的一级开发和上市交易都不再干涉，完全由市场行为来调节。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

（3）政府主导和市场化运作相结合的模式

土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具有开发资质的企业投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

通过对比分析我们可以发现，第一种模式有利于政府控制土地一级市场，但对政府自身的财政实力和融资能力要求较高，这正是政府亟待解决的问题；第二种模式虽然可以缓解政府的资金压力，但不利于政府对土地供应的控制；第三种模式是前两种模式的中和，他即解决了政府的资金问题，同时也不会让政府失去对土地市场的控制。此种模式下分成方式：

在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种

4、土地一级开发项目的成本构成：

（一）项目前期费用

项目建议书编制费、项目建议书评估费、可行性研究报告编制费、可行性研究报告评估费、综合策划方案编制费、规划编制费、控制性详细规划、修建性详细规划、景区规划、环境景观规划、城市设计、单项专业规划、城市综合交通规划、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告编制费、安全影响评价报告编制费、地震影响评价报告编制费、测量费、勘察费、设计费、临时水、电、路、房屋费、其它

（二）征地、拆迁费用

农（居民）拆迁、房屋拆迁补偿费（含经营性用房）、地上附属物补偿费、搬家补助费、提前搬家奖励费、家电改移补助费、支援重点工程费、乡镇企业、拆迁补偿费、搬迁补助费、停产停业补助费、拆迁补偿费、搬迁补助费、国有企事业拆迁补偿费等、备搬迁补助费、古树文物古建修护还建费、特殊用地、军事用地、其他用地、其他费用及税金、拆迁服务费、拆除清运费、拆迁评估费、拆迁不可预见费、其它

（三）公共区域市政基础设施建设费用

道路、桥梁、雨水、污水、中水、上水、电力、热力、天然气、电信、人防工程、场地平整、市政、场站、雨水、泵房、燃气调压站热力站开闭站区域中水站市政管理用房、其它

（四）区域内公共环境景观建设费用

（五）区域内公共配套设施建设费用

公共配套设施建设费、交通智能化系统、公共标识指示系统、区域安防监控系统、公共厕所、环卫设施、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局、公交车辆场站、机动车停车场（库）、非机动车停车设施、公园、绿地、广场、景观小品

（六）工程建设其他费用

临时用地费、临时建设费、招标代理服务费、标底编制费、工程监理费、工程质量监督费、施工图预算编制费、施工图审查费、施工执照费、合同公证费、建设期区域管理费、竣工图编制费、地价评估费、土地出让底价编制费、专家审查费、审计费、律师费、工程保险费 竣工移交前的维护管理费、项目后评估费

（七）管理费

（八）财务费用

（九）销售费用

（十）应纳税费

（十一）不可预见费

5、个人发展特点

6、按照根据资源状况，将旅游地产运营模式分为四类，分别是：以依托自然资源为核心的发展模式、以产品提升文化景观为核心的发展模式、以陈述文化主题为核心的发展模式和以嫁接产业主题为核心的发展模式。

模式一：以依托自然资源为核心的发展模式

以依托自然资源为核心的发展模式基于自然资源的低强度旅游开发，以推进生态恢复、改善区域生活水平和保护原真文化为主要目标，倡导环境友好型开发，以促进旅游的可持续发展。该模式主要以政府、当地社区、企业或生态环保组织为主体，其最大特征是对资源依赖程度高，受特定资源条件的约束。这一模式内部又可细分为滨湖类度假项目、滨海类度假项目、温泉类度假项目三大类。

模式二：以产品提升文化景观为核心的发展模式

以产品提升文化景观为核心的发展模式基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的愉悦吸引力，追求投资收益最大化。该模式最大特点是对传统旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。

在国内，此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形式表现居多，其中华侨城系列、中华恐龙园、观澜湖高尔夫、上海佘山高尔夫等项目都是这种旅游地产模式的典型代表。

从盈利模式来看，主题公园模式和高尔夫度假项目呈现出不同的特点：

主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不断扩大，以及开发商在资源整合、相关方协作等方面能力的增强，主题公园的盈利逐渐呈现出多元化

模式三：以陈述文化主题为核心的发展模式

以陈述文化主题为核心的发展模式基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、梳理当地历史与文化资源，试图围绕特定的文化主题，恢复、再生历史场景，塑造具有鲜明个性的文化体验产品。该模式最大特点是产品专属性较强，各类活动和项目开发都围绕文化主题展开。

这种模式开发经营的主体可以是当地政府、企业，也可以是当地社区。根据我国一些典型项目的开发经营方式看，不同项目、不同时期，项目开发运营主体会有所不同。但随着市场化、专业化等开发要求的提出，此类项目的开发经营方式开始逐步向地方政府提供后勤服务平台，企业专业运作管理，当地社区参与的趋势转变。

模式四：以嫁接产业主题为核心的发展模式

以嫁接产业主题为核心的发展模式的项目基于产业驱动，主要以旅游、商务、会展等功能 为主的产业及其相关产业为驱动，带动地区的地产开发，并通过产业和地产的不断发展，带动整个区域的发展。其最大特点是产业驱动明显，各类活动和项目开发都围绕产业主题展开。

这种模式产品的主要表现形式有会展型旅游地产和产业新城两种：

会展型旅游地产是指借助举办的各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发。一般而言，会展型旅游地产是分阶段进行开发，不同阶段开发的产品重点不一样，其对应的主要盈利渠道也有差异。

7、旅游地产开发趋向多元化纵深化

旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。未来几年，旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分，这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市规划发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。客户群的差异导致旅游地产分出档次，从另一角度诠释了多元化。

与普通房地产项目相比，旅游地产具有更加明确的主体客户群。如果只追求大众化的满足,就意味着只追求低端市场。这些消费客户对于房产的环境品质有较高的要求，对于项目的可参与性比较关注，比如主题乐园、花卉博览园等；中、高端项目主体客户群主要集中于全球500 强企业及其他企业的高管阶层、外资机构人员、具有稳定的高收入人群等。这些消费客户对于房产的整体品质有较高要求，同时对于旅游配套项目的设置也较为重视，游艇俱乐部、马术俱乐部等新型旅游项目往往更能引起关注。所以，旅游地产项目在开发之初应对主体客户群有一个明晰的判断，提高项目设置上的针对性，避免同类产品之间的恶性竞争。

为了引发巨大的市场反响与持续的市场关注度，从而有利于项目的长期操作与运营，主题旅游度假社区成为中国旅游地产的新趋势。旅游地产的主题愈来愈具有多元化的趋势。自然风光、文化遗产、红色山水、花卉博览、运动休闲，都成为可以挖掘的题材。但在项目的题材挖掘和项目设置方面切忌贪大、求洋、缺乏个性，乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物等原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。同时，项目开发缺少特色，项目建设重复性大，易造成同质竞争与资金的浪费。多元化有利于把旅游地产做成规模，但是也存在一定的隐忧。其中，资源利用和保护之间的矛盾，将成为其中突出的问题。以新农村建设为例。不可否认，新农村建设为旅游地产开发带来了契机，但如何在项目运作成功的同时，保护好当地的自然资源和人文景观，解决土地权属和农民居住、收入、生活等一系列问题，将成为开发过程中的一大挑战。

四、旅游地产开发由重销售转向重经营

在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，可以预见，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。此前，由于国内房地产市场的过快发展，企业追求房产快速升值带来的丰厚利润的动机，将旅游地产开发过于集中在地产的投资，而忽略了旅游地产先旅游后地产的整体循序开发的理念。国外引进的产权式、分时度假的投资经营模式没有得到有效的利用，少部分开发商的投资也因为缺乏管理经验和市场支持，不能及时回收资金而以失败告终，如海南“南海传说温泉疗养度假中心”的产权式酒店经营带来的法律纠纷，从一个侧面反映了投资者和开发商之间的利益矛盾，凸现了国内这一物业市场开发的不成熟。随着旅游地产引起市场关注和开发商的重视，尤其是该市场的广阔前景吸引众多企业的投资，市场产品的多元化，企业间的竞争将促进其销售的基础上更加注重后期经营业绩的可持续发展，引导业主将目光放在长期回报上，对规范国内房地产市场起到积极作用，形成良性循环。

（老龄化背景下，与旅游地产向融合的养老地产成长较快。西方是富了之后才老，我们是未富先老。老年化的增长非常快，过不了多久我们就进入了老年化阶段。在这种情况下，养老地产就会应运而生。现在的人不但老了，而且还想过的好一点，还想拥有更好的生活，在子女孝道的方式还想给老人买一个老年公寓。这是一个共通形的，很健康的一个养老模式。现在跟旅游相结合的是养老地产。现在很多中年人开始投资养老地产，养老地产的配套非常完善。跟保险业的结合，还有跟医疗方面的结合都做的不错。）

8、随着白银时代的到来，房地产企业开始加大新领域的拓展力度，实施多元化布局。其中，旅游地产逐步兴起，成为近年来楼市发展的一大趋势。旅游地产主要是依托旅游项目、度假项目延伸出来的产品，与普通房地产项目以生活自住加部分投资需求不同，旅游地产项目主要以度假及投资为主。

国内的旅游地产仍处于初期发展阶段

旅游地产早已存在，如深圳华侨城的波菲罗、番禺的祈福新村以及顺德碧桂园等等。但近几年，国内一线城市人均GDP已经很高，消费能力十分强，存在一批已经不仅仅满足于本地拥有房子居住或者投资的高消费人群，他们还希望有额外的旅游度假或者投资需要的房子。

虽然国内已经有很多房地产开发商，甚至是非房地产开发商已经投入到旅游地产市场，处于快速发展期。但对比国外来看，国内的旅游地产也仅仅是初期发展阶段。

入门旅游地产存三大条件

两类发展商存优势提到旅游地产的入门条件，归纳为三类。首先，它的基金投入会比较大。旅游地产发展所在区域会比较偏远，但旅游资源比较丰富，需要有实力的发展商进行大量的投入，产生一个旅游目的地的效应，才能引发它的价值，达到开发商的需求。

其次，部分旅游房地产涉及到旅游运作以及可持续发展的考虑，所以对经营能力和招商要求会比较强。

最后，旅游地产还要考虑到买家怎么去经营、维护自己的房产，所以经营管理和物业管理的要求会比一般的房产高很多。所以，除了有经济实力的发展商会有一定的优势，本身就有一些旅游概念和资源的发展商也有一定优势，如国内的华侨城、长隆等，它们在项目开发之前，甚至拿地之前就有着一定的经验优势。当需要有较大的经营投入时，能有更多的融资渠道，帮助项目发展。

旅游地产发展的三大模式

那么，旅游地产的发展模式有哪几种呢？第一类，需要借助自然资源，去发展旅游地产的项目。如三亚，它主要是依托海资源打造的旅游房地产，另外还有广东惠州、中山等依托温泉资源来开发的项目。第二类是商务性的旅游资源，其中代表作是海南的博鳌，结合会议商务相关的资源来进行再开发的产品。还有一类则是非资源性的度假项目，其本身资源并不一定丰富，但是规模足够大，拥有自然的山景和水景，很多人造的题材可以提供。但这种对于发展商和投资者来说，资金投入会相对较大。

发展旅游地产三大难题：空置、招商、运营

消费者购买旅游地产项目的目的主要是用于度假及投资，所以长住的机会不大，会出现物业长期空置的情况。另外，有一些旅游景区的房地产物业是以商业为主的，但是他们要面临招商给谁，怎么去经营，招商以后的各种问题。

总的来说，发展旅游地产的最大困难就是项目该如何解决空置、招商以及运营能力等问题。例如国内虽然有不少主题公园案例，但成功的并不多。因为主题公园的运营需要不断更新换代、吸引游客的能力，这种能力会直接影响房产的价值。如果主题公园有个很好的景观，但是经营很差，它还是会直接影响到旁边的物业价值。解决方法就是，要找好的物业管理公司去经营维护，好的管理公司会帮你解决一般的住宅管理衍生为度假住宅管理的问题，发展商可以寻求专业的外力去支援。

但旅游地产热的背后，考验的不仅仅是开发商的开发能力。旅游地产投资周期长、风险大，需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂，维护费用高。开发商不能以开发和销售住宅的模式来运营旅游地产，快速开发、快速销售、快速回笼资金几乎是不可能的。

旅游项目的经营会随着当地旅游市场的波动而变化，在目前经济下行的情况下，旅游市场收入会下滑，继而也对旅游地产造成影响。

第二篇：旅游地产相关

202_景观度假住宅与旅游地产(上海)博览会

中国风景别墅展览会

景区与旅游地产规划设计展览会

时间：202_年12月18-20日地点：上海万体馆-东亚展览馆

GDP人均3000美金就进入了休闲时代。上海、北京等中心城市的人均GDP大大超过了这个指标。再加上中国已经进入了老龄化时代，养老养生需求发展成为了不可逆转的需要。经过过去六七年来的漫长热身，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，中国休闲度假住宅旅游地产迎来了发展的黄金时代。目前国内每年参加旅游的人数已经达到12亿人次以上，旅游收入高达5000多亿元人民币。随着国内各地众多游艇会、海景/湖景/山景住宅、温泉城、高尔夫球场、旅游景区开发、娱乐城及主题公园等项目陆续上马，还有传统旅游景区的升级改造，全国各地的休闲度假住宅旅游地产将在今年更多的推向市场。此次由多个几个机构联合组织的中国景观度假住宅与旅游地产博览会将于12月18-20日在上海万体馆-东亚展览馆举办。展览会不仅汇聚来自海南、山东、安徽、江西、云南、江苏、浙江等全国各地的海景住宅、湖景住宅、山景住宅、风景别墅和旅游地产项目，同时来自国内地方政府的旅游资源开发项目招商合作，景区和旅游地产规划设计服务等机构和企业也将集体亮相本届博览会。通过主办方精心组织和策划，中国度假住宅旅游地产展将不仅仅成为上海和华东地区度假住宅选购与投资最为火热的平台。同时也是旅游项目开发合作融资、规划设计服务等产业链连接交流洽谈的场所。

作为一直处于高节奏状态下的都市人，拥有一个风景优美的旅游休闲度假住宅，已经不是一个梦想，国内度假住宅仍然处于较低的价位。在本次全国度假住宅展上展现的来自全国各地的大量度假住宅项目将给每一个怀着梦想的都市人带来更多的惊喜。

为了便于展览会三天超过5万的人员的集中和疏散,现将展览会举办地点安排至上海万体馆-东亚展览馆举办.万体馆-东亚展览馆（上海天钥桥路666号），位于上海市中心区，近徐家汇,交通便利。展馆室内展区建筑总面积3.1万平方米，由东向西分三个部分。户外总面积约3.8万平方米，由大小不等四个广场组成，大型活动、停车等极为方便。东亚展览馆、万体馆周边有五个交通主干道,17个出入口围绕四周，更便于人员的集中和疏散。

联系方式：

赵 清

上海立傲展览有限公司

电话: ＋86-21-38821031

传真: ＋86-21-38821016 ivy@global-exhibition.com

黄小姐

上海市工商联房地产商会

电话：021-56959253

传真：021-56956320

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第三篇：旅游地产“弄假成真”

旅游地产“弄假成真”

“弄假成真”的一层含义就是“真正一本正经去做一件事儿”。已经有人预言，未来中国旅游也得巨头，或都会从房地产企业中产生 本刊记者 张丽

话说，洪武大帝朱元璋登基之日非常兴奋，忍不住对刘基说道,“本是沿路打劫，不料弄假成真。”世上的事，未必其实都有确定的目标，但往往到最后会走到“正经做事”的路上，——这样的描述对于旅游地产的发展，似乎也适用。

旅游地产的近两年房地产业内的“显学”，但开始之时，未必有多少开发企业真心想要做“旅游”。不过，随着时势之易，最终恐怕也要“弄假成真”。

眼下，旅游地产正在经历一场从“真地产”到“真旅游”的艰难转型，而调整后的旅游地产，或将有望获得真正的均衡增长和良性循环。弄假成真

旅游地产项目多、土地成本较低，在城市面临限购调控的情况下，成为地产开发的另一条“出路”并不令人意外。

城市居民逃出钢筋水泥丛林的心理需求，房企大规模控制土地的需要，各地急于发展经济的冲动和房地产限购的挤压，共同造就了这几年旅游地产的繁荣。

但是，一个企业内众所周知的事实是：持有型旅游物业利润不高，旅游地产项目主要靠出售住宅获利。早期大部分冠以旅游地产名号的 项目，只是地产单方面向旅游“借光”。开发企业醉翁之意不在酒，在乎卖房。

如果细细看去，“旅游地产”找块地就建房，而“旅游”如羚羊挂角无迹可寻的几乎占了大半。为此，甚至有人强烈主张，仅是依托旅游景点建造住宅，自己不经营旅游项目，只能称为景观地产。由于概念模糊，很多人也更愿意用“休闲地产”或“度假地产”称之。

旅游地产最初更多是被买房投资的热情推动，从大白菜一样大量甩卖的“银滩海景房”到千万级以上的5A景点的独栋，都一度是市场上热销货。旅游地产由海南而起，进而席卷全国，各地优质资源在短短几年间几乎被龙头房企和地方豪强瓜分殆尽，多少清风霁月山水美景，一夜变成了工地。

于是，酒店、商业、秀场、演出、高尔夫等越来越多“旅游”的元素的加入成为必须。旅游地产也变成了现在的高度复合型的地产。从某种意义上讲，国内的旅游地产就是一个不断在做加法的过程。最终成为比拼资源整合的竞争。

从开发商来看，上半场开发商都在占有资源，更多考虑的是在更好的资源地盖房子，没有想到自己创造资源平台。

在旅游市场的上半场，客户置业主要是为了增值和投资，用于自己度假生活的考虑相对反而较低。当进入了下半场，没有实质性的、功能性的物业，仅仅进行住宅销售，必然会遇到很大问题。

“旅游”在上半场中更多被看作“成本”。既然投资回收期很长，只要占总投资比重不太高，挣不挣钱都无所谓，反正用项目养着，开发企 业并不当真。但此后，“旅游”的重要性逐渐凸显，它越来越成为利润的来源，也成为能否吸引人气、成就项目的关键。

开发企业逐渐意识到，旅游部分才是这些项目的核心竞争力。形势比人强，市场也比人强。于是，项目们打“旅游”的旗号，更多变成“真旅游”项目，无论是开发商、投资商，各个地方政府的要求，都在朝这个方向转身。

旅游地产遭受了市场压力，但也给旅游地产带来了发展的新转机。崭新天地

旅游从观光式的“到此一游”，正在变成体验和度假，旅游地产最初就有这样的“理论依据”。随着从地产而旅游，视角一变，开发企业也在不断发现其中的新机会。

旅游地产企业可以自己打造一个旅游目的地，比如海口观澜湖国际高尔夫度假村，观澜湖通过整合高尔夫球场、高尔夫赛事、兰桂坊、温泉水疗、商业地产、酒店、电影主题公园等内外部资源，将其打造成一个海南的旅游目的地。

长白山本来就是旅游目的地，但是万达要操作一个旅游地产巨无霸项目，单靠长白山的资源远远不足以支撑这么庞大的体量，于是长白山有了亚洲最大滑雪场、天池、温泉、原声剧场、购物小镇、当地萨满文化等。

观澜湖专注于高尔夫驱动的旅游地产，万达则手握众多与旅游地产相关资源，综合能力数一数二。但从两者装进去的业态看，仍是依 靠项目原有资源所衍生出的整体的核心竞争力。

在此基础上，“旅游地产复合的行业范畴很大，切出来的每一块都可以独立经营，比如酒店、高尔夫等。”中国旅游地产服务集团副总经理网路表示。也就是说，旅游地产可以实现模块化，切分成几个大的板块去独立运作。

而从商业上考虑，旅游地产项目不只是了解客户的需求，更重要的是如何把旅游部分吸引过来的客户有效的转化为购房者。这就需要在旅游地产企业对自己所能掌控的旅游资源、旅游部分的定位、住宅的定位三者之间进行不断地匹配、协调和修正，然后达成一个最佳的解决方案。

这是每个企业都要解决的谜题。“项目整体的设计非常关键。虽然中国人口基数大，但是要长期地、反复地去同一个地方旅行居住还是比较少见。而旅游地产本身又面临着大规模做盘的压力。”和讯网总监编辑王炜说。

“真旅游”可能仍然隐含着“真地产”的目的，毕竟“旅游”眼下想要完全舍弃住宅这根拐杖去独自行走，难度仍然是非常大。如果“旅游”花费的代价最终并没让住宅产品溢价，总觉得是白忙活了一场。

眼下，在业内人士眼中，已经能看出旅游地产和城市住宅明显的差异，而和商业零售地产等更类似。

从“真旅游”到“真地产”，关键不在于旅游或地产孰优孰劣，它最大的意义是，对于开发企业来讲，无论对于老本行的“地产”，还是跨界的旅游，认识都在深化。而这才是发展一个产业的必须。“不管融资模式如何，是现金流滚资产还是资产滚资产，产品模式首先要清晰。”以为业内人士这样总结道。这样的发展，无疑也给旅游地产的发展画出了一片崭新的天地。事有可为

眼下，旅游地产的发展仍有困境。

比如，“某种程度上讲，旅游地产的问题是个金融问题。旅游地产需要巨量的资金支持，而国内又缺乏金融创新，尤其是缺乏对金融产品本身设置二级衍生品。另外，还有老生常谈的适合持有型物业的REITS一直没有推出。”王炜表示。

不过，虽然“地产”依然处境尴尬，但“旅游”一直受到推崇。这对于正在转向“真旅游”的企业来讲是个令人宽慰的好消息。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。以旅游和休闲为特征的大面积开发热潮，无疑仍将继续。

今年2月，国家旅游局连同证监会等部门下发了《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，明确提出了支持旅游企业再融资或并购重组。

王路表示，这表明，从今年开始，民营资本在国内有机会进入到旅游产业。政策开了一个好口子，通过IPO可以退出，这为未来中国旅游产业看到了一个新的退出机制。

此外，今年6月底，国家旅游局出台的《关于鼓励和引导民间资本投资旅游产业的实施意见》中指出，坚持旅游业向民间资本全方位 开放。

从“真地产”到“真旅游”，房地产企业成为了跨界者。“弄假成真”的一层含义就是“真正一本正经去做一件事儿”。这么做的，往往都能成功——已经有人预言，未来中国旅游也得巨头，或都会从房地产企业中产生。

第四篇：旅游地产调查报告

旅游地产调查报告

旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

旅游商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产的产品

随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

202_年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。

分时度假这种产品目前市场度还不是很高。

旅游主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于202_年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在202_年就完成了圈地工作，202_年至202_年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。

度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。202_年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。

近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，202_年内建成。

202_年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。

产权式酒店

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专

业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

国内的发展空间

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

旅游地产成为市场新宠

202_年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

旅游地产的核心

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。

随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

第五篇：武汉旅游地产

10月31日，亿房网的“投资军团”活动在武汉举行。本次投资看铺活动的主题为旅游地产投资。来自武汉市的20多位亿房会员在工作人员和投资专家的陪同下，一起来到了武汉“海昌极地海洋世界”和“世茂龙湾”两个项目所在地进行考察。

10月31日，亿房网会员在亿房工作人员和亿房投资专家的陪同下，来到了位于金银湖的“海昌极地海洋世界”和位于蔡甸区的“世贸龙湾”旅游度假区进行项目实地考察。旅游地产投资是这次考察的主题。在中国房地产政策走入迷雾区的时候，商铺投资，特别是旅游地产投资，似乎成为了房地产投资客的一条新出路，而在这次考察中，各位投资者表现出的态度，也普片代表了现在的投资者心态。

旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,故有极高的投资价值。在近几年的房地产项目开发中，旅游地产作为一个新的商业地产开发方向而变得热门。从国内的经验来看，海南省以及山东的威海市是做得比较成功的。举海南岛为例，202_年国务院批准海南省建设“海南国际旅游岛”项目，在项目刚批准之后，海南省的房屋价格立马暴涨，据有关报道，202_年1-11月，海南完成房地产开发投资407.68亿元，同比增长64.0%。这样的一个投资增长结果，背后无疑是对于“旅游地产”概念的成功把握。

转向武汉，与先起步的海南、威海等地不同，武汉的旅游地产项目启动时间较晚，但是步伐不慢，也紧随其后。例如即将完工的华侨城，和已经修建好的鲁子海生态农庄等，都是典型的旅游地产类项目。而这些项目中，最引人瞩目的就是万达中央文化区了。武汉万达中央文化区，又称“楚河汉街”，号称中国最具建筑特色的城市商业步行街。而其大打特色古典建筑的旅游文化牌，为其攒足了人气。据悉在202_年国庆开业期间就吸引了超过200万的人流量。如此火爆的地产项目，当然对投资有着巨大的吸引力。

在这样的背景下，各开发商加紧了对旅游地产的投资。而武汉的“海昌极地旅游世界”和“世茂龙湾”就是其中的两项。据悉，海昌极地旅游世界项目，位于金银湖地段，紧邻极地海洋博物馆，是典型的旅游景点地产。而世茂龙湾项目位于近郊蔡甸，坐落于一望无际的官渡湖畔，风景优美秀丽，是典型的旅游度假地产。

在这次的考察之中投资者最关注的两个方面，一个是旅游设施的本身，第二个是投资铲平的价格趋势。在海昌极地世界，投资者十分关注极地海洋博物馆的假设情况；而在世茂龙湾，投资者更关注的则是交通的便利性和相关设施（如游艇、别墅）的建造情况。显然，旅游设施的本身建设好坏，将直接影响到项目的人气，进而影响到投资回报。在本次考察活动中，武汉的投资客们则更多的采取谨慎态度。虽然旅游地产热门，但是不明朗的政策大环境，还是让投资者不敢轻举妄动。在海昌极地海洋世界的销售中心，笔者观察到一位投资者与销售人员的讨论——投资者：“国家现在正在打压楼市，现在买房不是正赶上了下坡么？”售楼人员解释到：“国家是控制，不是打压！”一个控制，一个打压，可以看出投资者们对于政策的谨慎性。

亿房网投资专家易伟文则在考察活动后对投资者提供了相关的建议。易表示，现在中国房地产有两种模型：一种是住宅类地产，呈“M”形走势；另一种是商业地产，呈“W”形走势。在国家宏观政策的影响下，商业地产可能会处于低谷，但是终将向高位回升。各位投资者如果谨慎投资商业类地产，还是会有值得期待的回报的。而对于旅游类地产，易伟文则表示：“旅游类地产应该看它相关主题的独特性，如果该主题是独一无二的，具有核心竞争力，那么就值得投资”。另外，易还提示大家，投资要谨慎，不能投机。