下载文档第一篇：渝办发业主大会及业主委员会实施细则
渝办发〔202_〕54号
重庆市人民政府办公厅
关于转发重庆市业主大会和业主委员会 活动规则（试行）的通知
各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：
市国土房管局拟定的《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请遵照执行。
二○一二年二月二十三日
重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）（市国土房管局）
第一条 为规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第379号）、《重庆市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主大会设立、活动及其监督适用本规则。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市业主大会活动的指导和监督工作。区县（自治县）房地产行政主管部门负责本辖区内业主大会活动的政策业务指导工作。
街道办事处（乡镇人民政府）负责对辖区内业主大会的成立、业主大会召开、业主委员会选举产生等相关活动实施具体指导监督管理工作。
居（村）民委员会协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）做好相关工作。第四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第五条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
符合本条第一款规定条件的，可由物业所在地居（村）民委会引导占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主提出书面申请。
第六条 占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。
第七条 占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开业主大会会议（含首次）的，该部分业主应向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并附上签字的书面要求原件和业主房地产权证复印件或房屋买卖合同复印件，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。业主人数符合本规则第六条规定条件的申请予以受理；业主人数不符合本规则第六条规定条件的申请不予受理，并书面告之申请人。
第八条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到召开首次业主大会会议告知或者申请后30日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料。建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后10日内报送以下材料，并协助成立筹备组。
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后60日内负责成立筹备组，确定筹备组成员人数。
首次业主大会筹备组成员一般为5—15名，筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成，其中，业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。筹备组对筹备工作不能形成一致意见时，街道办事处（乡镇人民政府）应在充分考虑筹备组各成员意见后予以确定。
筹备组中的业主代表由业主推荐（自荐）产生。推荐人应到所在地居（村）民委员会将拟推荐的业主代表姓名、所住房号等基本情况进行登记。
所在地居（村）民委员会将业主的推荐情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日，业主无异议后产生业主代表。业主自荐或互荐产生的业主代表人数较多时，由所在地居（村）民委员会根据楼幢的具体情况，考虑业主素质，兼顾均衡分布的原则在推荐人选中确定业主代表。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公布。第十条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；
（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；
（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。第十一条 业主委员会产生办法一般应包含以下内容：
（一）业主委员会候选人资格；
（二）业主委员会成员人数；
（三）业主委员会候选人产生程序；
（四）候补委员产生程序；
（五）争议解决办法；
（六）分期开发的物业管理项目增补业主委员会委员的办法；
（七）召开首次业主大会会议其他需规定的内容。
业主委员会产生办法应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不得少于3日，广泛听取业主意见。筹备组根据业主意见对业主委员会产生办法进行修改后确定。第十二条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，30名以上业主也可以联名推荐委员候选人1名（1名业主只能参加1次推选）。业主委员会候选人人数一般不超过业主委员会委员人数的150%，业主推荐的委员候选人人数较多时，由筹备组根据业主委员会委员产生办法确定。
业主委员会候选人应符合本规则第二十五条规定的任职条件。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。
第十三条 首次业主大会按下列程序召开：
（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；
（二）公布并通过业主大会议事规则；
（三）公布并通过管理规约；
（四）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
（五）表决。
第十四条 业主大会首次会议应当讨论决定下列事项：
（一）制定《业主大会议事规则》；
（二）制定管理规约；
（三）选举业主委员会成员；
（四）决定物业管理其他重大事项。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十五条 业主决定共同事务时，业主拥有物业的专用部分建筑面积按下列规定计算：
（一）对已办理房地产权证的物业，按房地产权证记载的建筑面积计算；
（二）对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的，按一人计算。同一产权有两个及以上所有权人的，应自行确定一名表决权人。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。
业主大会会议表决应采用记名投票方式，一个业主只投一张表决票，表决票应详细列明业主需共同决定的事项，业主应当在表决票上签注业主姓名或加盖业主单位印章，同时应标明其房屋门号和所拥有物业的建筑面积。
第十七条 业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；不具有完全民事行为能力的业主，由其监护人代为行使投票权。
业主大会可以邀请一定比例的非业主房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有投票权和被选举权。
第十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见并将征求意见的结果在该单位（幢、单元、楼层）区域如实公示，公示时间不少于3日。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条 业主大会召开会议时，应当邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。
物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会应到场指导。第二十条 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会对提出改建、重建建筑物及其附属设施申请作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。第二十一条 《业主大会议事规则》应当依法包含以下几方面内容：
（一）业主大会名称、物业项目地址、四至范围；
（二）业主大会权利；
（三）业主委员会职责；
（四）业主大会的议事方式及表决程序；
（五）业主委员会委员的组成和委员任期；
（六）业主委员会活动经费及办公用房；
（七）印章的使用和管理；
（八）关于业主大会的其他重大事项。
第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。第二十三条 业主大会履行以下职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、补选或罢免业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；
（六）决定业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法；
（七）决定共用部分收益的管理、使用和分配；
（八）决定全体业主参与的有关物业管理的相关诉讼活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十四条 业主大会分定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
对于占总人数20%以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议的，该部分业主可直接向业主委员会书面申请，也可向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面申请。
业主直接向业主委员会书面申请的，业主委员会应当签收申请并在30日内组织召开业主大会。业主向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应书面通知业主委员会在30日内组织召开业主大会。
业主委员会不组织召开业主大会的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数20%以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30日内组织召开。
第二十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并在其指导监督下，做好业主共同财产清算和资料清理工作，并在解散后3个工作日内将业主大会印章及相关资料移交给物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会成员由业主担任，在业主中选举产生。成员人数由业主大会决定，一般为5—11人，应当为单数，业主大会选举产生的业主委员会成员人数为双数时，得票最后一名成员作为候补委员。
业主委员会每届任期不超过5年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任1名、副主任1—3名。第二十七条 业主大会选举产生的业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会选举产生的业主委员会成员人数符合业主委员会产生办法或业主大会决定的，业主委员会即选举产生完成。当业主大会选举产生的业主委员会成员人数低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限时，可在未当选的候选人中及时补选一次。
经补选后人数符合业主大会决定的，业主委员会选举产生完成。
对于经补选，业主委员会人数仍低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行业主委员会职责。
街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见未取得过半数业主书面同意的，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，暂由物业所在地的居（村）民委员会代行业主委员会的职责。
第二十八条 业主委员会成员应具备以下任职条件：
（一）具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病；
（二）模范履行业主义务，按期履行交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等业主义务，无乱搭建行为。
（三）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职；
（四）具有必要的工作时间，业主委员会副主任或主任原则上只在一个物业管理区域内担任。
（五）具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；
（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；
（七）无挪用、侵占公有财产行为；
（八）法律、法规和政策规定的其他条件。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。
（一）业主委员会名称（注明第几届）和业主委员会委员、主任、副主任名单；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会办公场地、联系电话；
（五）业主大会召开及表决情况。
对符合规定的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应在5个工作日内出具业主委员会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，5个工作日内退回。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第三十条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。
业主委员会会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，可委托业主委员会副主任召集并主持会议。
经1/3以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议；主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由居（村）民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议并行使表决权。
业主委员会召开会议时，应邀请物业所在地的居（村）民委员会参加。研究物业专项维修资金筹集和使用，解聘、选聘物业服务企业以及涉及物业管理区域社会稳定、公共安全等重大事项，还应当邀请所在区县（自治县）房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所的人员列席。
业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出的决定必须经过半数以上委员同意并书面签署意见。会后3日内，应将会议情况及决定事项以书面形式在物业管理区域内公告。
未书面签署意见并公告的决定无效。
业主委员会应当指定专人整理会议记录，会议记录经与会委员签字后归档保存。第三十一条 业主大会只能就《重庆市物业管理条例》第十一条第二款第七项的规定，授权业主委员会作出具体决定。
业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。不得作出与物业管理无关的决定，业主委员会不得从事经营活动，不得干扰物业服务企业的正常工作，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及相关政策的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第三十二条 业主委员会履行以下职责：
（一）制定业主委员会工作制度；
（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；
（三）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；
（四）执行业主大会作出的决议，向业主大会报告有关决议执行的情况；组织并监督管理规约的落实；
（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；
（七）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；协调业主、使用人与物业服务企业的关系；
（八）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；
（九）配合有关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；
（十）管理规约、业主大会赋予的其他职责。
第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议审议决定终止其成员职务：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（五）泄露其他业主的信息；
（六）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（七）挪用共有部分收益；
（八）利用物业共有部分从事经营活动；
（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第三十四条 业主委员会成员有下列情形之一时，其成员职务自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；
（五）业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十五条 业主委员会成员资格被终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十六条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由《业主委员会委员产生办法》确定。
业主委员会成员出缺时，由候补委员以得票多少依次递补。递补的委员作为候补委员参加业主委员会，并由下一次业主大会确认为正式委员。
第三十七条 业主委员会任期届满前两个月，应由本届业主委员会组织召开业主大会，选举下届业主委员会。逾期未换届的，占总人数20%以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30日内，按照首次业主大会程序组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第三十八条 资格被终止的业主委员会成员或原业主委员会未按本办法第三十五条、第三十七条、第三十八条规定，未在规定时间内移交印章、资料和财物的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令其7日内移交。仍不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。
具体使用情况由业主委员会每半年以书面形式在物业管理区域内公示一次（7日），并接受业主的质询。
第四十条 业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业的，招投标所发生的费用由业主大会垫付，垫付费用后由中标的物业服务企业在物业管理服务费中支付。第四十一条 新建住宅小区业主委员会的办公用房应包含在房屋建设单位提供的物业服务用房中，单独划定用房位置。第四十二条 业主委员会成立后15日内，由业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，并报所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会印章所刻名称应与区县（自治县）街道办事处（乡镇人民政府）出具的备案证明上所标注名称一致，具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。第四十三条 业主委员会印章由业主委员会在其成员中指定专人负责保管，并建立用印记录制度。
印章遗失的，业主委员会应凭在我市主要新闻媒体上声明作废的凭证重新刻制，并到所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第四十四条 业主委员会应当根据业主大会或业主委员会的决定使用印章，主要用于以下四个方面：
（一）业主大会与物业管理企业签订服务合同用章；
（二）业主大会或业主委员会公示文书用章；
（三）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁时用章；
（四）物业专项维修资金管理、使用相关事宜用章。
居（村）民委员会对业主委员会使用印章的情况进行监督，并加盖公章予以确认。业主委员会应依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第二篇：第三章业主大会及业主委员会
第三章 业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第十九条 同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会：
（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。
业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第二十条 符合本条例第十九条第一款规定条件之一的物业管理区域，其开发建设单位应当书面报告区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第二十一条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处（乡镇人民政府）派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。
筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供相应的文件资料；相关文件资料应当包含：
（一）物业管理区域划分证明；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）物业服务用房配置证明；
（六）住宅专项维修资金交存证明；
（七）其他必要的文件资料。
第二十二条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；
（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；
（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；
（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第（一）至
（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十三条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
第二节 业主大会与业主委员会
第二十四条 业主在业主大会会议上的投票权，建筑面积和人数的确定按照下列规定行使。
（一）业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括属业主共有的物业和不能单独办理产权登记的其他物业，“投票权数总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。
（二）“业主人数”按房地产权证数（套数）确定，一个产权证计为一个业主人数，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
业主拒付物业服务费、不缴存住宅专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。
业主大会依法设立后十日内，业主委员会应当就业主大会设立事项向区房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。第二十六条 业主大会会议由业主委员会组织召开。
业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决
第二十八条 业主大会履行下列职责：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）决定选聘、解聘物业服务企业;
（五）依法决定住宅专项维修资金筹集、使用、管理事项；
（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；
（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。第二十九条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：
（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（二）住宅专项维修资金的筹集、使用方案；
（三）共有部分的经营与收益分配、使用；
（四）业主的其他权利与义务；
（五）违反规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人，均具有约束力。
第三十条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市国土房产局拟订。
第三十一条 业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位和物业服务企业：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会工作规则；
（四）业主大会、业主委员会的其他决定。
开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋销售合同的附件。
第三十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会由人数为奇数的若干名委员（不超过9人）组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
第三十三条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十四条 业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处（乡镇人民政府）以及房产行政主管部门的指导与监督。
业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是该物业管理区域内的业主；
（二）丧失民事行为能力；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；
（二）拒不履行委员职责；
（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；
（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；
（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。
第三十七条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届
选举。
业主委员会任期届满仍未换届改选的，区房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第三十九条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：
（一）全体业主共有部分物业经营收益；
（二）全体业主共同交纳；
（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。
工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。
第四十条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）和区房产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。
第三篇：业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章 附 则
第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
第六十四条 本规则自202_年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［202_］131号）同时废止。
第四篇：深圳市业主大会和业主委员会议事规则
深圳市业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。
本议事规则经_____年_____月_____日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。
第二条 业主大会的议事范围：
（一）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；
（二）物业服务企业的选聘和解聘；
（三）物业专项维修资金的筹集和使用；
（四）业主大会的诉讼或仲裁；
（五）业主委员会委员、候补委员的选举、罢免，业主委员会工作的监督；
（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用约定和收益分配方案；
（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的制订和修改；
（八）业主委员会的工作报告；
（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；
（十）业主大会、业主委员会的活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用管理和档案管理制度的制订和修改；
（十二）业主委员会会议资料查询制度的制订和修改；
（十三）业主委员会委员、候补委员或者执行秘书对业主资料的保密制度的制订和修改；
（十四）业主委员会信息发布制度的制订和修改；
（十五）___________________________________。
第三条 业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。
第四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年召开_____次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时协调处理；
（三）________________________________；
（四）《条例》和本议事规则规定的其他情形。
第五条 业主大会会议由业主委员会负责召集。
在下列情形下，业主可提请所在地街道办事处召集业主大会会议。
（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处责令，仍不召集的；
（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的；
（三）业主委员会被区主管部门责令解散的；
（四）________________________________。
第六条 业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：
（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；
（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
（三）印制表决票或选举票；
（四）在业主中推选若干表决票和选举票的发票人、计票人和监票人；
（五）核实业主身份，确定总投票权数和投票总人数；
（六）选举业主委员会委员和候补委员的，召集人应将该事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告期截止后，不再接受对申请资料进行补正或修改。
（七）将业主委员会委员、候补委员候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。
（八）在会议召开15日前向全体业主抄送会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；
会议通知应写明会议的议题、时间、地点、方式、表决事项、业主委员会委员和候补委员候选人名单、业主委员会委员和候补委员的应选人数、总投票权数和投票总人数、投票人的权利和义务等；
（八）其他会务准备工作。
第七条 业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：
（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议议题、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；
（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）会议召集人计收有效票；
（五）会议召集人公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；
（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第八条 业主大会以书面形式议事的程序如下：
（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选举票，并告知业主表决票或选举票投放的地点和截止时间；
（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；
（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，与会业主所持投票权数和人数未达到通过业主大会会议有效决议的法定比例的，由召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选举票，直至与会业主所持投票权数和人数达到通过业主大会会议有效决议的法定比例，但投票延长时间不超过_____个月（宝安、龙岗和光明新区按照国家《物业管理条例》有关表决事项规定执行）；
（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，以及表决、选举结果；
会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第九条业主委员会选举时，业主委员会委员、候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例与所得投票人数占总投票人数的比例之和的大小确定，若两者之和相等，则所得投票权数较多者排名靠前。
第十条 业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或委托人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项、投票权数和人数。
第十一条 一个独立产权单位登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
第十二条 召开业主大会会议时，业主应当在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，业主应在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
第十三条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意；业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。（宝安、龙岗和光明新区按照国家《物业管理条例》有关表决事项规定执行）
第十四条 有下列情况之一的，应召开业主委员会会议：
（一）主任、副主任召集会议的；
（二）经三分之一以上委员提议的；
（三）经所在地街道办事处指定召开的；
（四）____________________________。
第十五条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
第十六条 业主委员会召开会议时，应当邀请所在地社区工作站派员列席会议。
第十七条 业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。业主委员会任期届满前六个月内，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，业主可提请所在地街道办事处组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满后选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不再继续履行职责。
第十八条 业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当在_____月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员、候补委员的增补工作。
第十九条 分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不超过十七人。
第二十条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
第二十一条 业主委员会发布信息，应当经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。
有下列情况之一的，须经全体委员过半数以上签字同意且抄送每一位业主：
（一）提请业主大会决定物业专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
（五）召集业主大会临时会议；
（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；
（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）___________________________________；
（九）涉及业主重大利益的其他决定。
第二十二条 业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给所在地街道办事处代为管理。
第二十三条 业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。
经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十四条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案供业主查询，档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）物业服务费和物业专项维修资金收支情况；
（九）___________________________________。
业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第二十五条 本物业区域的档案采取以下第_____种方式保管：
（一）由业主委员会指定专人保管；
（二）委托所在地社区工作站或居委会管理。
第二十六条 业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_____元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计_____元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用_____元/月，具体支付对象如下：
1、_______________，费用__________；
2、_______________，费用__________；
3、_______________，费用__________。
业主委员会开展工作的经费从物业服务费中开支。
经费收支帐目由物业服务企业代为管理，经费收支帐目每_____月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第二十七条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的津贴数额为：_____元/月，从物业服务中列支。
第二十八条 其他补充条款：
（一）_____________________________________________；
（二）_____________________________________________；
（三）_____________________________________________。第二十九条 本议事规则经业主大会会议通过后生效。
第五篇：深圳市业主大会和业主委员会议事规则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。
本议事规则经_________年_________月_________日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。
第二条 业主大会的议事范围：
（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；
（二）物业管理企业的选聘和解聘；
（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；
（四）业主大会的诉讼和仲裁；
（五）业主委员会委员的选举、罢免；
（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（八）业主委员会的工作报告；
（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；
（十）业主委员会的活动经费；
（十一）_________。
第三条 业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。
第四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年至少召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）以上业主提议（特区内指经持有物业全体业主百分之十以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内百分之二十以上业主提议）；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
第五条 业主大会会议由业主委员会负责召集。
在下列情况下，业主大会会议由所在社区工作站（社区居民委员会）负责召集。
（一）业主委员会逾期不召集会议，经区主管部门责令，仍不召集的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的；
（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。
第六条 业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：
（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；
（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
（三）印制表决票或选票；
（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；
（五）核实业主身份；
（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。
（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等；
（八）其他会务准备工作。
第七条 业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：
（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；
（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）会议召集人计收有效票；
（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；
（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第八条 业主大会以书面形式议事的程序如下：
（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选票投放的地点和截止时间；
（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；
（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例；
（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布表决、选举结果；会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
第九条 业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或负责人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
业主投票时应出示选举证，代理人除应出示业主的选举证外，还应出示委托书。
第十条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
第十一条 业主大会投票权数按业主所拥有的物业建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。
宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。
第十二条 特区内的业主大会会议应有已入住的持有1/2以上投票权的业主参加。宝安、龙岗两区的业主大会会议应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
第十三条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，但宝安、龙岗两区业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十四条 下列情况下应召开业主委员会会议：
（一）主任、副主任召集会议的；
（二）经三分之一以上委员提议的；
（三）经区主管部门建议召开的；
（四）由主管部门责令召开的。
第十五条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议，但委员为法人或其他组织的，法定代表人可以书面委托本单位的工作人员出席会议。
第十六条 业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。
第十七条 特区内物业项目的业主委员会的任期为3年，宝安、龙岗两区物业项目的业主委员会的任期为2年。
业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。
第十八条 业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第十九条 物业为分期开发的，经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。
第二十条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。
第二十一条 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）_________。
第二十二条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免业主委员会委员的建议；
（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；
（八）_________。
第二十三条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料和其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第二十四条 经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十五条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况；
（九）_________。
第二十六条 本物业区域的档案采取以下第种方式保管：
（一）由业主委员会指定专人保管；
（二）委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。
第二十七条 业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_________元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计_________元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用_________元/月，具体支付对象如下：
1、_________，费用_________；
2、_________，费用_________；
3、_________，费用_________。
业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。
经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第二十八条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的津贴数额为：_________元/月，从物业管理费中列支。
第二十九条 其他补充条款：
（一）_________
（二）_________
（三）_________
第三十条 本议事规则经业主大会会议通过后生效。
附件
使用说明一、本议事规则为示范文本。
二、使用者可在示范文本条文之外增加认为有必要补充的内容。
