第一篇：房地产开发费用中财务费用中的利息支出如何规定

房地产开发费用中财务费用中的利息支出如何规定？

发布日期：2010年06月01日

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问题内容：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)款内容,即

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。请问： 如果房地产开发企业账面上列支的利息是纯金融机构利息，且能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用=本条本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除？还是=利息+条本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除?还是两种方法可自由选择执行？（企业往往选择从高靠，即当账上利息不及本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％时，想选择按10%的统算呢？）

回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(三)及《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条

（一）的规定，如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实单独扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除；即如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用=利息+条本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。企业不能自行选择，应该按所达到条件去执行对应的扣除比例。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。

国家税务总局

2010/06/01

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第二篇：不可以计入财务费用的利息支出

不可以计入财务费用的利息支出

一、定义

财务费用（Financing Expenses)

企业发生的财务费用，虽为取得营业收入而发生，但与营业收入的

实现没有明显的因果关系，不宜将它计入生产经营成本，只能作为期间费用，按实际发生额确认，计入当

期损益。企业发生的财务费用，一般在“财务费用”科目进行核算，并按费用种类设置明细帐。财务费用

发生时，记入该科目的借方，期末将余额结转“本年利润”科目时，记入该科目的贷方，在会计中属于损 益类科目。

二、具体内容

（1）利息支出，指企业短期借款利息、长期借款利息、应付票据利息、票据贴现利息、应付债券利

息、长期应付引进国外设备款利息等利息支出（除资本化的利息外）减去银行存款等的利息收入后的净额。

（2）汇兑损失，指企业因向银行结售或购入外汇而产生的银行买入、卖出价与记账所采用的汇率之间 的差额，以及月度（季度、）终了，各种外币账户的外币期末余额按照期末规定汇率折合的记账人民

币金额与原账面人民币金额之间的差额等。

（3）相关的手续费，指发行债券所需支付的手续费（需资本化的手续费除外）、开出汇票的银行手续

费、调剂外汇手续费等，但不包括发行股票所支付的手续费等。

（4）其他财务费用，如融资租入固定资产发生的融资租赁费用等。

三、以下情况下的利息支出不可以计入财务费用：

1、在企业筹建期间发生的利息支出，应计入开办费；

2、与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前的利息支出，计入购建资产的价值；

3、清算期间发生的利息支出，计入清算损益。

第三篇：房地产开发企业贷款利息支出的核算

开发贷款利息支出的核算

(一)开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。1．利率

日利率一般按本金的万分数表示。

年利率、月利率、日利率的换算公式为：

年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30 3．计息日和计息时期

按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。

【例4—3】 假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下：(1)按季计算利息

2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元)2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元)2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元)5段利息相加得37765000元。(2)按照年利率计算利息 应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：

直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。

从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：

成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。1.竣工时间相同的利息分摊

如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：

也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下

2．竣工时间不同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：

也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：

【例4—5】 中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。高档住宅竣工时间为2009年6月19日。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

(1)每季计提应付利息时。借：生产成本——待分摊成本 6250000 贷：应付利息 6250000(2)支付季度贷款利息时。借：应付利息 6250000 贷：银行存款 6250000(3)普通住宅竣工时利息的分摊。

2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元； 普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50％

借：生产成本——普通住宅 14285700 ——高档住宅 10714300 贷：生产成本——待分摊成本 25000000

三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理

辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：

从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。

开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。(一)辅助费用的组成

辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。

《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。1．借款手续费

旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。2．借款佣金 房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。

借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。3．项目评估费

各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。

银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。4．土地评估费

项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％。

房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。5．抵押登记费

银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。

土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。

6．财务顾问费

财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。

银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。而财务顾问费应由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。(二)辅助费用的核算 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

【例4—6】 中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：生产成本 500000 贷：银行存款 500000(三)辅助费用的分摊

辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。

(1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。应按利息分摊的方法进行分摊。

(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。

四、集团转入开发贷款的核算

房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。

第四篇：财务费用中利息收入是否缴纳所得税

根据税法的有关规定，纳税人取得的银行存款利息收入，不征收营业税，但应当计入当期应纳税所得额，计算交纳所得税。

因此，企业收到银行存款利息无需考虑纳税问题，在会计处理上冲减财务费用即可。由于财务费用的冲减，使利润总额增加，相应应交企业所得税增加。所以，无需考虑存款利息收入的涉税问题。

另外，不存在企业等单位的存款利息收入由银行代扣代缴税款的情况。只有在以个人名义开立银行存款帐户时，个人取得的利息收入，由支付利息的银行代扣代交个人所得税。

农业企业的正常银行存款利息收入免、减征企业所得税的范围。因此，农业企业取得的银行存款利息收入应并入企业应纳税所得计缴企业所得税。

问：免所得税的农业企业的利息收入是否免税？

答：中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第63号）规定：第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

（五）利息收入； 第二十七条 企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：

（一）从事农、林、牧、渔业项目的所得；

中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令2007年第512号）规定：第六条 企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。第十八条 企业所得税法第六条第（五）项所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

第八十六条 企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指：

（一）企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：1.蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植；2.农作物新品种的选育；3.中药材的种植；4.林木的培育和种植；5.牲畜、家禽的饲养；6.林产品的采集；7.灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目；8.远洋捕捞。

（二）企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税：1.花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植；2.海水养殖、内陆养殖。根据上述规定，农业企业的正常银行存款利息收入不属于上述免、减征企业所得税的范围因此，农业企业取得的银行存款利息收入应并入企业应纳税所得计缴企业所得税。

第五篇：如何计算房地产开发费用

如何计算房地产开发费用

【问题】

刚出台的关于土地增值税有关问题的通知（国税函[2010]220号）文件，三、房地产开发费用中的5%、10%以内计算扣除，是不是指如下情况：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。如果财务费用中的利息支出低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按实际金额扣除；如果高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%扣除。那么，如何计算房地产开发费用？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

“

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率

计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”您的理解不正确。《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第一款进一步明确房地产开发费用的扣除问题，即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，允许单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”；如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。同时还允许扣除其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。