第一篇：解读新城乡规划法（最终版）

解读新城乡规划法

城乡规划报批前应公告

城乡规划法明确规定，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。规划未经法定程序不得修改

城乡规划法明确规定，经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。

注重保护自然历史文化遗产

根据城乡规划法，制定和实施城乡规划，应当保护自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌。法律还将自然与历史文化遗产保护作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容，以及乡规划和村庄规划的内容。

乡村规划管理有望得到加强

城乡规划法对乡规划和村庄规划的制定、实施、修改作出了明确规定，乡村规划管理有望得到加强。城乡规划不仅包括城镇体系规划、城市规划、镇规划，也包括乡规划和村庄规划。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地。

中国进入城乡一体规划时代

十届全国人大常委会第三十次会议２００７年１０月２８日表决通过了城乡规划法，自２００８年１月１日起施行，现行城市规划法同时废止。从城市规划法到城乡规划法，一字之差，意义深远。中国正在打破建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代。

城乡规划法共7章70条，针对当前城市和村镇开发建设中存在的突出问题对城乡规划的制定、实施、修改、监督检查和法律责任作了规定。规范内容包括城市、建制镇、集镇、村庄的规划、建设及其布局。

这部法律还突出了民众的参与。规划在报批以前应当将城乡规划予以公告，采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，公告的时间不得少于30日。规划经批准后也必须正式公布。城乡规划法将有利于正确处理近期建设和长远发展、局部利益与整体利益、经济发展与环境保护、现代化建设与历史文化保护等关系，促进合理布局，节约资源，保护环境，体现特色，充分发挥城乡规划在引导城镇化健康发展、促进城乡经济社会可持续发展中的统筹协调和综合调控作用。

第二篇：城乡规划法

《城乡规划法》溯及力刍议

济宁市综合行政执法局政策法规处 王常磊

202_年1月1日，备受关注的《城乡规划法》正式实施，标志着我国进入了城乡总体规划的新时代。《城乡规划法》强化了对违法建设的查处力度,特别是赋予了建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门查封施工现场、强制拆除的权力。这在全国范围内违法建设查处难，特别是执行难的情况下，对于从根本上解决违法建设强制执行的问题提供了有效途径。随着新法的实施和《城市规划法》的废止，执法实践中一个现实的问题急需解决，即：该法实施前已经建成的违法建设，在该法实施后需要作出处罚处理，应当适用于《城市规划法》还是适用于《城乡规划法》。对此，出现了三种不同的观点：

第一种观点认为适用《城乡规划法》。理由是原违法建设曾违反了《城市规划法》，且一直处于持续状态，现在依然违反着城市规划，其违法行为至今仍未改正，应适用《城乡规划法》予以查处。

第二种观点认为适用《城市规划法》。理由是按照法不溯及既往的原则，不能用后实施的法律去规范先前的违法行为。

第三种观点认为适用《城市规划法》进行处罚，但在执行阶段适用《城乡规划法》赋予的强制执行权，不申请法院执行，而由城市人民政府责成有关部门拆除，高效快捷。笔者认为，对此类违法建设应适用《城市规划法》进行查处。法律的溯及力又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题，如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。一般认为，它包括两个方面的含义，一是溯及约束力，即对法实施前的行为进行约束和处罚。二是溯及保护力，即对法实施前的行为进行保护和救济。

法不溯及既往，即不对法实施前的行为进行约束和保护，最早确立于1787年美国宪法，经过二百多年的实践和演化，目前已经成为国际上通行的立法原则，受到各国法律普遍采用。《城乡规划法》的实施也理应适用这一原则。理由有三：

一、《中华人民共和国立法法》的明确规定

《立法法》第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。这条规定实际上就在我国确立了“法不溯及既往是原则，法溯及既往是例外”的基本原则。在《城乡规划法》中没有“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定”，因此，就不存在溯及既往的例外。那么是否适用“从旧兼从轻”的原则来选择法律适用呢？《立法法》第84条“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的但书规定，实质上就是在我国法律适用上确定了“从旧兼从轻”的原则，但是，《城乡规护法》并没有特别的规定，因此不能适用“从旧兼从轻”的原则。退一步讲，即使能适用这条原则，《城乡规护法》对违法建设的处罚规定也重于《城市规护法》，也应适用《城市规护法》。因为，《城市规划法》规定了违法建设只有在“严重影响城市规划”的情况下，才予以拆除处罚，而新的《城乡规划法》则摈弃了“严重影响规划”的提法，规定“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”从条文表述上可以看出，对违法建设无论是在罚款幅度上，还是在予以拆除的条件上，新法都给予了重于旧法的规定。综上，赋予《城乡规划法》溯及既往的效力，违背了立法法的宗旨。

二、法对人们行为规范作用的属性决定

从行为理论上讲，在生活实践中，人们的认知程度有限，只能根据现存的法律法规来约束和规范自己的行为，让一个普通人去预见自己的行为是否符合尚未生效甚至尚未制定的法律的要求，是不可能也不现实的。违法建设当事人也同样如此，当时实施违法建设行为时，不可能想到其违法建设行为后的法律对自己的违法建设是罚款、是没收还是拆除，换句通俗易懂的话讲，如果想到事后的法律对自己的违法建设罚款幅度这么高，处罚力度这么大，违法成本如此之高，或许也就不再实施违法建设行为。因此用适用新法去弥补新法生效前出现的空白很容易损害公民的权利和自由。不溯及既往，这是由法对人们行为规范作用的属性决定的，用事后创设出来的规定约束和惩罚事前的行为，与法治精神相违背。

三、有建设部相关通知和全国人大常委会办公厅复函予以借鉴

1990年4月1日，《城市规划法》实施，《城市规划条例》废止时，也出现过类似的问题。《城市规划法》实施后，一些地方的城市规划行政主管部门不断给建设部去电或去函，询问在该法实施前发生的违法行为，在该法实施后发现并需作出处理，应当适用于《城市规划法》还是适用于《城市规划条例》。为此，建设部于1990年11月8日就《城市规划法》的法律溯及力问题以（９０）建法字第５７７号文向全国人大常委会请示，提出“按照法律一般不溯及既往的原则，在该法实施后处理该法实施前发生的违法案件，还是应当适用于《中华人民共和国城市规划条例》，而不应适用于《中华人民共和国城市规划法》”。1990年12月11日全国人大常委会办公厅以常办〔１９９０〕秘字第０９３号函复：“关于城市规划法的法律溯及力问题，同意你部的意见。请按此办”。为此，建设部于１９９１年２月２０日专门下发了《关于<城市规划法>的法律溯及力问题的通知》,对此问题予以了明确。

至于第一种观点，有人认为，违法建设行为结束后，其违法行为一直处以持续状态，直至持续到新的《城乡规划法》实施，应用新法处罚。其实，这种观点混淆了违法行为处罚时效和法的溯及力问题。《行政处罚法》第二十九条规定“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算”。此条仅是对“时效制度”的规定，也即违法行为有连续（在较长时间内反复实施同种行政违法行为的情形）或继续状态（一个违法行为发生之后，行为以及由此造成的不法状态一直处于持续之中）时，不受两年时效的限制，未超出处罚时效，依旧可以追究其法律责任。但前提是此违法行为已经实实在在的处于一种违法状态，其违反的法律是确定和存在的。本条旨在解决的是在违反法律确定的情况下对违法行为的追究处罚问题，而不涉及法的溯及力即法的适用问题。

第三种观点认为可以适用《城市规划法》进行处罚，然后在执行适用《城乡规划法》予以强制拆除，这种观点显然更是不妥当的。因为，一个案件的结束，也即结案，是对案件作出最后处理，使其终结。《行政处罚法》第51条规定：“当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：

（三）申请人民法院强制执行”。可见，行政处罚决定一旦作出，就必须得到履行，作出予以强制拆除的行政处罚决定书并送达，不代表案件的结束，只有当行政处罚决定执行完毕，才能结案。可见，第三种观点将案件的处罚决定和执行本属于一个案件范畴的两个行为生生割裂开来，虽然提高了行政效率，但于法无据。

第三篇：城乡规划法辅导讲座——省城乡规划条例解读

城乡规划法学习辅导讲座

——《江苏省城乡规划条例》解读

一、立法重点

（一）完善城乡规划技术体系和管理体制

1、健全全省城乡规划技术体系  确立区域城镇体系规划法律地位  明确修建性详细规划审批要求

 补充城市地下空间规划和历史文化保护规划要求  确定城市专项规划的编制和审批要求  规范城市设计管理

2、明确我省城乡规划工作管理体制  各级人民政府职责  规划主管部门职责  其他主管部门职责  基层有关单位的义务或责任

（二）增强规划的城乡统筹和综合地位

1、加强城乡空间的规划统筹

 城市、镇、乡、村庄不重复划定规划区。（第五条） 统筹考虑城市、县、乡镇域规划。（第十条）

 明确对各类开发区、园区、市辖区、风景名胜区的统一规划管理。（第二十六条）

2、加强各类规划之间的综合协调

 明确了城镇体系规划、总体规划和专项规划等规划的衔接关系。确保城市规划符合城镇体系规划，下级规划符合上位规划，专项规划符合总体规划。（第十五条、第十九条、第二十八条）

（三）切实维护公共利益和群众合法权益

1、程序性要求  规划审批前的公告

 规划许可前的公示

 规划修改和变更规划条件、许可内容前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见（第二十二条、第三十六条、第四十条、第四十五条）

2、实体性要求

 涉及公共利益的规划用地严禁擅自改变用途  住宅项目配套设施同步规划、建设和验收

 限制房地产开发项目变更规划条件和规划许可内容

规划修改、许可或变更许可损害公众合法权益的，应当依法补偿（第三十三条、第四十五条、第四十八条）

（四）约束规划变更，增强规划严肃性

1、限定并规范规划的修改

 控制性详细规划修改的前提条件  乡和村庄规划的修改条件

 补充经城乡规划确定不得擅自改变用途的基础设施、公共服务设施和保护类用地的类型

2、限制规划条件和许可的变更

 限定变更规划条件、规划许可的条件和程序  严格限制房地产开发项目变更规划

 细化规划核实的规定，强化工程的批后管理  严格规定“住改商”的条件、审查审批、部门职责

（五）深化管理制度，规范规划实施管理

1、细化以“一书三证”为核心的实施管理制度  规划条件的具体内容和有效期

 “一书三证”适用范围、提交材料和办理程序，许可有效期  临时用地、临时建设的规划许可  规划验线、规划核实的要求

2、完善城镇地下空间开发利用的管理规定  城镇地下空间开发利用规划的制定

 城镇地下空间开发利用的规划实施管理  地下空间违法建设行为的法律责任

3、提高规划管理效能  规划许可的办理期限  规划验线的办理期限  简化农民个人建房的管理程序

（六）保护历史文化，体现地方特色

1、加强历史文化保护的规划工作

 专门对历史文化名城、名镇、名村和历史文化保护区、历史文化街区规划的规划编制和审查、审批作出具体规定。

2、赋予城市设计法律地位

 鼓励开展城市设计，并对城市设计规范制定、开展城市设计的主要区域、城市设计的地位和作用等做出规定。

（七）加强人大和社会对城乡规划的监督

1、人大的监督管理

 人大对特别重要地块的修建性详细规划、历史文化保护规划的审议  重要事项的决议、决定

2、社会和公众的监督

 单位和个人的建议权、查询权和举报权  规划制定和修改的批前公告  规划许可和变更的批前、批后公示  基层组织和机构的监督义务和权力

（八）强调部门协作，严肃查处违法行为

1、加强部门工作衔接

 加强国有土地出让、施工许可、商品房预（销）售许可、产权登记、工商管理等与规划管理的工作衔接（第三十三条、第三十五条、第三十六条、第三十八条、第四十八条、第五十条）

 明确有关部门违规的法律责任（第六十条）

2、坚决遏制违法建设和违规行为

 明确无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形  规定建设工程造价是指违法建设工程整体造价

 补充地下空间开发利用、验线、规划设计等方面的违法查处

二、重要条款解析

（一）总则

 赋予区域城镇体系规划法律地位

第二条 本条例所称城乡规划，包括省域城镇体系规划、区域性城镇体系规划、城市总体规划和详细规划、镇总体规划和详细规划、乡规划、村庄规划。 明确政府职责

第三条 地方各级人民政府应当加强对城乡规划工作的领导,根据城乡规划工作的需要，加强规划管理机构建设，将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

 明确主管部门和乡镇政府的规划职责

第四条 省、市、县（市）人民政府城乡规划主管部门（以下简称城乡规划主管部门）负责本行政区域内的城乡规划管理工作；其他有关部门按照各自职责，共同做好城乡规划的相关工作。

 乡、镇人民政府依法做好城乡规划的相关工作。 确定规划区划定原则

第五条 对城市规划区范围内的镇、乡、村庄，镇、乡规划区范围内的村庄，不单独划定规划区，由其隶属的城市或者镇、乡统一实施规划管理。 规定城乡规划的基本原则和要求  规定和其他规划的衔接和协调  提高城乡规划技术水平和系统支撑

第八条 鼓励开展城乡规划科学技术研究，推广和应用先进技术，推进城乡规划标准化、信息化，建设全省城乡规划管理信息系统，建立城乡规划信息共享平台，提高城乡规划的科技水平和管理效能。

（二）城乡规划的制定和修改

 完善省域城镇体系规划的内容要求

第九条 省域城镇体系规划应当包括下列内容：（1）城镇发展战略；

（2）城镇空间布局和规模控制；

（3）区域空间的城镇功能结构和规划要求；

（4）为保护自然和历史文化资源、生态环境等需要严格控制的区域；（5）重大基础设施和公共服务设施的布局；（6）保障规划实施的政策和措施。 补充区域城镇体系规划制定和内容要求

第九条 省城乡规划主管部门可以根据全国城镇体系规划、省域城镇体系规划，对省内重点地区组织编制区域性城镇体系规划，报省人民政府审批。

区域性城镇体系规划，应当对省内重点地区的城镇空间布局、功能分工以及重大基础设施、公共服务设施布局等作出具体安排，明确禁止、限制和适宜建设的范围。

 加强区域专项规划与城镇体系规划的衔接

第十五条 单独编制的区域性交通、生态环境保护、绿化、供水、排水、污水处理、燃气、电力、通信、防灾减灾等专项规划，应当符合省域城镇体系规划的总体要求，并与区域性城镇体系规划相衔接。 省政府指定镇总体规划的审批

第十一条 省人民政府可以根据需要确定部分镇的总体规划，由所在地城市、县人民政府审查后报省人民政府审批。 明确市、县域和乡（镇）域整体规划的要求

第十条 编制城市和县人民政府所在地镇的总体规划，应当统筹考虑城市、县行政区域内的乡、镇发展布局，对城市、县行政区域内的资源保护和利用、各项基础设施和公共服务设施布局进行综合安排。

编制镇总体规划、乡规划，应当按照适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活的要求，确定镇域、乡域内的村庄布局，统筹安排与村庄相关的各项基础设施和公共服务设施。

 明确村庄规划的编制范围要求

第十一条 本省行政区域内的乡和村庄，应当制定乡规划和村庄规划。

 明确乡规划的人大审议要求

第十二条 其他镇的总体规划、乡规划在报送审批前，应当先经本级人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。 补充控制性详细规划制定的有关要求

第十三条 编制控制性详细规划，应当依据城市总体规划或者镇总体规划，落实基础设施、公共服务设施用地以及水源地、水系、绿化、历史文化保护的地域范围等，具体规定各项控制指标和规划管理要求。

控制性详细规划不得改变城市、镇总体规划的强制性内容；需要改变城市、镇总体规划的强制性内容的，应当先按照程序修改城市、镇总体规划。 明确修建性详细规划审批和审议

第十四条 重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划报该重要地块所在地城市、县人民政府审批。对于特别重要地块的修建性详细规划，城市、县人民政府在审批前，应当报经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见交由城市、县人民政府研究处理。 细化修建性详细规划与控详的衔接

第十四条 修建性详细规划应当符合控制性详细规划，不得改变控制性详细规划的强制性内容。

 规定专项规划的制定和审批

第十五条 城市、县城乡规划主管部门和其他有关部门可以依据城市总体规划和县人民政府所在地镇的总体规划，单独编制有关专项规划。专项规划应当报同级人民政府审批。

 加强专项规划的部门协调和规划综合

第十五条 城市、县人民政府在审批其他有关部门组织编制的涉及总体规划的专项规划时，由城乡规划主管部门就专项规划是否符合总体规划的要求提出审查意见。各类专项规划之间应当相互衔接。 历史文化保护规划编制和审批（第十六条）

 总体规划

 历史文化名镇的总体规划、历史文化名村（保护）规划，由所在地城市、县人民政府报省人民政府审批。 专项保护规划

保护规划由所在地城市、县人民政府报省人民政府审批，其中国家历史文化名城、名镇、名村的保护规划，报国务院城乡规划主管部门、文物主管部门备案。 历史文化保护规划编制和审批（第十六条）

（1）保护规划的人大审议

历史文化名城、名镇、名村和历史文化保护区的保护规划应当报经所在地城市、县人民代表大会常务委员会审议，常务委员会的审议意见交由城市、县人民政府研究处理。

（2）历史文化街区保护规划

历史文化名城、名镇保护规划确定的历史文化街区应当由所在地城乡规划主管部门编制修建性详细规划，经省城乡规划主管部门会同省文物主管部门组织审查后，报城市、县人民政府批准。 地下空间开发利用规划制定（第十七条）

（1）编制主体和审批机关

城市、镇地下空间开发利用规划由城市、县城乡规划主管部门会同民防主管部门，依据城市、镇的总体规划组织编制，报同级人民政府审批。（2）规划内容要求

规划应当对地下的交通设施、人防设施、公共服务设施、市政管网、需保护的文物及其他地下建筑物、构筑物等进行统筹安排，并与地面相关设施合理衔接。（3）控制性详细规划落实

控制性详细规划应当落实地下空间开发利用规划的有关内容。

 城乡规划编制单位资质和备案管理

第十八条 承担城乡规划编制任务的单位，应当取得城乡规划编制资质证书，并在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作。

省外的城乡规划编制单位在本省行政区域内承担城市总体规划编制任务的，— 7 —

应当向省城乡规划主管部门备案；承担其他城乡规划编制任务的，应当向任务所在地的城市、县城乡规划主管部门备案。 城乡规划编制技术标准和基础资料

第十九条 编制城乡规划应当遵守国家和省有关标准和技术规范，采用符合国家和省规定的有关技术资料。

地方人民政府及其城乡规划主管部门组织编制城乡规划，各相关部门和单位应当根据编制城乡规划的需要，提供有关规划、计划、统计、勘察、测绘、地籍、气象、地震、地质、水资源、水文、环境以及地下设施等基础资料。 城乡规划编制的综合防灾要求

第十九条 编制城乡规划应当充分考虑防御气象、地震、地质、火灾、洪涝等灾害的需要，合理确定探测（观测）设施、防灾通道和避难场所，统筹安排相关基础设施。

编制城市和县人民政府所在地镇的总体规划，应当与水资源条件和防洪要求相适应。

编制地质灾害易发区的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划时，应当组织进行地质灾害危险性评估。 控制性详细规划修改（第二十二条）

修改的前提条件

有下列情形之一，方可对控制性详细规划进行修改： 1）因总体规划修改需要对控详进行修改的；

2）因实施国家、省和城市重点基础设施和公共服务设施、防灾减灾等重点工程项目需要修改的；

3）经编制机关组织论证认为确需修改的； 4）法律、法规规定的其他情形。 控制性详细规划修改（第二十二条）修改的程序

同《城乡规划法》规定。组织编制机关应当对拟修改的必要性进行论证，听取规划区域范围内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批

机关同意后，方可编制修改方案。修改规划的审批公布

修改后的控制性详细规划应当按照本条例第十三条规定的审批程序报批，并应当重新向社会公布。 村庄规划修改

第二十三条 因上级人民政府制定的城乡规划发生变更提出修改乡规划、村庄规划要求，或者乡规划、村庄规划的审批机关经组织论证后认为确需修改规划的，可以修改乡规划、村庄规划。

修改乡规划、村庄规划的，应当按照本条例第十一条、第十二条规定的审批程序报批。 城市设计

第二十四条 鼓励开展城市设计。城市设计的技术规范，由省城乡规划主管部门制定。

对城市、县人民政府所在地镇的中心区、重要功能地段、重点景观区域和主要街道两侧，城市、县人民政府城乡规划主管部门可以组织开展城市设计，用于引导城市建设。

（三）城乡规划的实施  总体原则

第二十五条 规划区范围内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。任何单位和个人不得违反城乡规划进行建设。 规划的统一管理

第二十六条 设立城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区，应当符合有关城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局。

市辖区、风景名胜区以及各类工业、服务业园区，由所在地城市、县城乡规划主管部门依法统一实施规划管理。 区划调整与城镇、村庄布局

第二十七条 乡、镇行政区划调整方案，应当符合城镇体系规划和城市、县人

民政府所在地镇总体规划中的城镇布局。村庄行政区划调整方案，应当符合所在地城市、镇总体规划和乡规划确定的村庄布局。 相邻城市的区域协调机制

第二十八条 在实施区域性城镇体系规划的过程中，有关人民政府应当就区域基础设施和公共服务设施共建共享、生态环境保护、相邻地区的重大项目等方面的规划管理，主动进行协商，必要时由共同的上一级城乡规划主管部门会同项目主管部门组织协调。 事关公共利益的规划用途管制

第二十九条 城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、湖泊、水库、水源地、生态岸线、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂、轨道交通、公交场站、燃气设施、供热设施、给水排水设施、永久性测量标志、气象探测设施、地震观测设施和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，未经规划审批机关批准，不得改变用途；擅自改变用途进行建设的，城乡规划主管部门不予办理规划审批手续。 地下空间开发利用的规划实施管理

第三十条 开发利用城市、镇地下空间，应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。

任何单位和个人不得开挖建筑底层地面，不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经原负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不予批准。 建设项目选址规划管理（第三十一、三十二条）适用范围

1）根据国家规定需要申请选址意见书的建设项目 2）国务院办公厅文件（国办发[202_]64号）管理程序

1）参与前期工作，提出选址建议

城乡规划主管部门可以参与建设项目前期选址工作，提出选址建议； 2）项目报批前申领选址意见书

建设单位应当在报送有关部门批准或者核准建设项目前，向有关城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

 建设项目选址规划管理（第三十一、三十二条）

申报材料

（1）包含建设单位、项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的选址申请书；

（2）批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；

（3）标明拟选址位置的地形图；（4）法律、法规规定的其他材料。选址论证

在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。 建设项目选址规划管理（第三十一、三十二条）

分级管理

国务院及其有关部门批准或者核准的建设项目、省级以上风景名胜区内以及跨城市、县且由省投资主管部门批准或者核准的建设项目，其选址意见书由省城乡规划主管部门核发；

其他建设项目的选址意见书，由城市、县城乡规划主管部门核发。

 选址意见书内容

包括建设项目的选址位置和下一阶段规划要求，附选址位置图。（建设用地的规划条件、重要建设工程或敏感地段建设工程的规划设计要求） 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

土地储备与出让计划

国有土地使用权出让应当符合城乡规划。城市、县城乡规划主管部门应当参

与土地储备计划和国有土地使用权出让计划的制定。规划条件的依据和地位

依据控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块的规划条件 未经城乡规划主管部门确定规划条件的，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让合同不得改变规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

规划条件的内容

规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。

住宅项目规划条件的特别要求

应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序，并作为国有土地使用权出让合同的内容。

建设单位应当按照国有土地使用权出让合同的规定同步建设基础设施、公共服务设施。

 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

规划条件的有效期

确定规划条件应当同时明确其有效期。规划条件的有效期不得少于一年。超过有效期出让国有土地使用权的，应当在出让前重新核定规划条件。

重新核定规划条件的，不得违反控制性详细规划和修建性详细规划。

 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

划拨用地的建设用地规划许可办理

1）建设单位或者个人持建设项目选址意见书，建设项目批准、核准、备案文件，向城市、县城乡规划主管部门提出申请，并提交建设项目总平面图；

2）城乡规划主管部门审查相关材料，初步审查总平面图，符合控制性详细规

划的，核发建设用地规划许可证。 建设用地规划许可证的内容

包括建设用地的位置、范围、性质、面积，建设规模和建筑面积等，并附规划用地图。

需要编制建设项目修建性详细规划的，城乡规划主管部门应当在核发建设用地规划许可证时告知。

 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

出让用地的建设用地规划许可办理

1）建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县城乡规划主管部门提出申请；

2）城乡规划主管部门审核相关材料，核发建设用地规划许可证。不得变更土地出让合同中规划条件

城市、县城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证时，不得改变国有土地使用权出让合同中的规划条件；国有土地使用权出让合同擅自改变规划条件的，城乡规划主管部门不予核发建设用地规划许可证。 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

转让用地的建设用地规划许可证换发

取得建设用地规划许可证的单位或者个人，因转让通过出让方式取得的国有土地使用权等原因，致使建设主体名称变更的，应当持国有土地使用权转让合同，变更后的建设项目批准、核准、备案文件，原建设用地规划许可证，向城乡规划主管部门申请换发建设用地规划许可证。 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

已建成用地改扩建的建设用地规划许可

改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持项目批准、核准、备案文件和相关材料，向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权划拨或者出让事项的，按照土地管理规定办理有关手续。

城乡规划主管部门在许可前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取

利害关系人的意见。对利害关系人合法权益造成损失的，建设单位或者个人应当依法补偿。

不符合控制性详细规划的，不得许可。

 建设用地规划管理（第三十三——三十七条）

临时建设用地规划许可

在城市、镇规划区内需要临时用地的，应当经城市、县城乡规划主管部门核发临时建设用地规划许可证后，向同级土地主管部门申请办理临时用地手续。

批准临时用地，不得影响城乡规划实施、妨碍城市安全。

临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。

临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。

 建设工程规划管理（第三十八、三十九条）

建设工程规划许可适用范围

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，均应申请办理建设工程规划许可证；

前款所称的其他工程建设，包括广场、停车场、重点绿化工程，城市雕塑、大中型户外广告固定设施，大中型或者受保护的建筑物外立面装修，以及法律、法规规定的其他工程建设项目。建设工程规划许可与其他许可的衔接

未取得建设工程规划许可证的，有关部门不得办理建设项目施工许可、商品房预（销）售许可等手续。

 建设工程规划管理（第三十八、三十九条）

建设工程规划许可证申报材料

（1）建设项目批准、核准、备案文件；（2）使用土地的有关证明文件；（3）建设工程设计方案；

（4）符合国家设计规范的建设工程施工图设计文件；

（5）法律、法规规定的其他材料。

按照规定需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。属于原有建筑物改建、扩建的，还应当提供房屋产权证明。 建设工程规划管理（第三十八、三十九条）

建设工程规划许可证审核办理

城乡规划主管部门应当对建设单位或者个人所提供的材料进行审查，符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证，并公布经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图。城乡规划主管部门在审查过程中，应当根据需要组织专家评审。建设工程规划许可证内容

应当载明建设项目位置、建设规模和使用功能等内容，附经审定的建设工程施工图设计文件；

建筑物、构筑物等建设工程的规划许可证，还应当附经审定的建设工程设计方案。

 建设工程规划许可前的公示（第四十条）

建设工程规划许可前的公示

城乡规划主管部门应当就下列建设工程的修建性详细规划、建设工程设计方案，以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见：

1）与居住建筑相邻，可能影响居民合法权益的；

2）位于文物保护单位建设控制地带、历史文化街区和风景名胜区内的。核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，应当重新听取利害关系人的意见。 建设工程规划许可前的公示（第四十条）

环境敏感项目选址前的公示

可能对居住环境造成重大影响的建设项目，城乡规划主管部门在核发选址意见书前，应当以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。公示的时间：公示的时间不少于十日。 乡村建设规划许可（第四十一条）

适用范围：

乡、村庄规划区内乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设、农民建房等 与相关许可法律关系：

取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续和开工建设。规划要求（选址、规划条件）

在乡、村庄规划区内进行建设的，城市、县城乡规划主管部门应当向建设单位或者个人提供建设用地的有关规划要求。 乡村建设规划许可（第四十一条）

申报材料和对象

乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设，向乡、镇人民政府提交下列材料： 1）建设项目批准、核准文件；

2）规划建设用地所在的村民委员会同意建设的书面意见，已经村民会议或者村民代表大会集体讨论通过；

3）建设工程设计方案；

4）确需占用农用地的，提供农用地转用证明文件； 5）法律、法规规定的其他材料。

 乡村建设规划许可（第四十一条）

办理程序

1）乡、镇人民政府提出审查意见;2）报城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。许可证内容

乡村建设规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和主要功能等内容，并附规划设计图纸。

城市、镇规划区内乡镇企业、乡村公共设施和公益设施应领取建设工程规划许可证，但申报材料、程序可按照本条办理。 集体土地上农民自建住房（第四十二条）

许可证件

乡、村庄规划区内－－乡村建设规划许可证

城市、镇规划区内－－建设工程规划许可证 办理程序

农村村民向乡、镇人民政府提交申报材料，经乡镇政府初审后，报城市、县城乡规划主管部门核发规划许可证。申报材料

宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件。

 规划许可的办理期限（第四十三条）

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证：

三十个工作日，经城乡规划主管部门负责人批准，可以延长十个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。乡村建设规划许可证：二十个工作日

自受理之日起计算，程序完整、材料齐备、符合规划技术要求。专家评审时间不计

 建设工程验线的规定（第四十四条）

时间：建设工程开工前

程序：建设单位或者个人向城市、县城乡规划主管部门申请 工作期限：城乡规划主管部门应当在五个工作日内进行验线。法律责任：未经验线，不得开工。

委托：农村集体土地上的农村村民自建住房的规划验线，城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行。

 规划条件、规划许可的变更（第四十五条）

基本原则：建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；

办理程序：确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。

变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。

城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等

形式，听取利害关系人的意见。

禁止性规定：申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。

对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。

补偿要求：因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。 修建性详细规划、建设工程规划方案的变更

《城乡规划法》第五十条

原则：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；

程序：确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见。

补偿要求：因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

 临时建设规划管理（第四十六、四十七条）

适用范围：

在城市、镇规划区内进行下列临时建设，应当向城市、县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：

1）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；

2）在建设用地上因施工、管理等需要临时搭建的工棚、库房、管理用房、围墙等；

3）其他确需进行的临时建设。临时建设的使用期限：

一般不得超过两年；确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理延期手续。

延长的期限不得超过一年。

 临时建设规划管理（第四十六、四十七条）

基本原则：

不得妨碍城市交通和公共安全

不得影响城市景观和周围建筑物的使用 不得影响近期建设规划和控制性详细规划的实施 特别规定：

临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记。

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，恢复场地原有状况。

 建设工程的规划核实（第四十八条）

基本要求：

建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。

城乡规划主管部门应当及时组织核实。申请核验应提供的材料：

1）建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证； 2）建设工程验线证明文件；

3）经有测绘资质单位测绘的竣工图等资料。

 规划许可证的有效期及失效规定

第四十九条 建设单位或者个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文件，在取得建设用地规划许可证一年内未办理用地批准文件，在取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证一年内未办理施工许可证，且未申请延期或者申请延期未获批准的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证失效，城乡规划主管部门应当予以注销。 住宅变更用途的管理规定（第五十条）

房屋产权登记与规划许可的衔接

房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主责任

业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。

管理要求

确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求。办理程序

征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。相关部门的责任

违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。

（四）监督检查

 同级人大常委会的监督(第五十二条)政府应当定期向本级人大汇报城乡规划实施情况

各级人大常委会或者乡、镇人大根据需要，可以作出相应的决议、决定  对建设工程的社会监督（第五十四条）

除在农村集体土地上建设农村村民自建住房外，建设单位或者个人应当在施工现场醒目位置公示建设工程规划许可证样本以及经审定的建设工程设计方案总平面图、立面图。

 公众的建议权和查询权(第五十三条)任何单位和个人有权对城乡规划制定和实施提出意见和建议，就建设活动是否符合规划要求向规划主管部门查询。

《城乡规划法》第九条“涉及其利害关系的建设活动”

 基层组织的权力和义务(第五十五条)街道办事处对本辖区内的违法建设行为，应当及时予以制止，并配合城乡规划主管部门予以处理。

居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府报告。 上级主管部门的监督（第五十六条）

应当许可不予许可的，上级主管部门有权责令许可；违法作出许可的，同级

人民政府或者上级主管部门有权责令撤销或者直接撤销。

因行政许可撤销给当事人合法权益造成损害的，责任机关应当给予赔偿，并应当根据规定追究相关工作人员的责任。

（五）法律责任

 违反统一管理规定的法律责任(第五十九条)有下列情形之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：

1）违反城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局设立城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区的；

2）市辖区、风景名胜区以及各类工业、服务业园区未依法由城市、县城乡规划主管部门统一实施规划管理的。 相关部门的法律责任(第六十条)由同级人民政府、上级人民政府有关部门或者监察机关依据职责责令改正，通报批评；对有关负责人和其他直接责任人员依法给予处分：

1）对未依法取得建设工程规划许可证的建设单位或者个人、或者违反规划许可证要求颁发施工许可证的；

2）对未依法取得建设工程规划许可证的建设单位、或者改变规划许可证的内容颁发商品房预（销）售许可证明的；

3）对未经规划核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的建设工程办理竣工验收备案手续的；

4）对未经规划核实或者经核实不合格的建设工程、或者擅自改变规划许可证内容进行房屋产权登记的。

 规划和勘察设计单位的法律责任(第六十一条)违法行为

1）违反国家和省有关标准编制城乡规划的；

2）违反城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证提供施工图纸的。处罚内容

由项目所在地城市、县城乡规划主管部门责令限期改正，处以合同约定的规划编制费、设计费一倍以上二倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。违反备案规定的责令补办  违法建设的法律责任(第六十二条)违法行为

1）未取得建设工程规划许可证进行建设的；

2）未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设的； 3）利用失效的建设工程规划许可证进行建设的。处罚内容

由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。 违法建设的法律责任(第六十一条)应当限期拆除的情形

1）占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；

2）占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；

3）违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划强制性内容的；

4）擅自在建筑物楼顶、退层平台、住宅底层院内以及配建的停车场地进行建设的；

5）其他无法采取改正措施消除影响的。建设工程造价：违法建设工程整体造价。 地下空间违法建设的法律责任(第六十三条)针对地下空间开发利用（建设工程）的特殊性，对应条例第三十条规定。有下列行为之一的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处以建

设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款：

1）未依法办理建设工程规划审批手续的；

2）在经城乡规划主管部门核实后的建筑内擅自新建地下建筑物、构筑物的； 3）擅自改变经规划审批的地下空间的使用功能、层数和面积的。

前款第2项、第3项所列行为同时违反有关民防法律、法规规定的，按照有关法律、法规的规定执行。

 违反验线规定的法律责任(第六十四条)未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。 违规变更住宅用途的法律责任(第六十五条)未经城乡规划主管部门批准，擅自将住宅改变为经营性用房的，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

（六）附则

 实施日期：202_年7月1日起施行。 原有地方法规

《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》同时废止。

《江苏省村镇规划建设管理条例》的规定与本条例不一致的，依照本条例的有关规定执行。

第四篇：《城乡规划法》有关问题解读(202_年11月15日)

《城乡规划法》有关问题解读

（202_年11月15日）

回顾：城乡规划法制建设六件大事

问：新中国成立以来，我国城乡规划法制建设走过了怎样的历程，您能否简要概括一下？答：新中国成立以来，到目前为止，我国城乡规划法制建设进程中有6件大事可圈可点：上世纪50年代，学习前苏联的经验，颁布《城市规划编制办法》；

1978年全国城市工作会议，中央发布《关于加强城市建设工作的意见》；1984年国务院颁发《城市规划条例》；

1989年12月26日，七届全国人大常委会表决通过《城市规划法》并正式颁发，1990年4月1日，《城市规划法》正式施行；

1993年6月29日，国务院颁布《村庄和集镇规划建设管理条例》，1993年11月1日起正式施行；

202_年10月28日，十届全国人大常委会表决通过《城乡规划法》并正式颁发，202_年1月1日，《城乡规划法》将正式施行。

当前：城乡规划工作面临新形势

问：从上世纪50年代到今天，特别是上世纪90年代以来，我国经济社会发展很快，城市规划工作的背景也有很大变化吧？

答：确实，上世纪50年代以来，特别是这十几年来，我国城市规划工作的大背景发生了很大变化。首先，经济体制改革促进城镇化快速发展。我国城市数量和规模迅速增加，建设量大面广；小城镇发展，建制镇内涵发生了本质变化；全国范围内人口流动数量庞大。与此同时，我们也面临一些问题：城镇化发展水平不平衡；快速城镇化与人均资源少、环境脆弱的矛盾更加突出；经济体制改革，市场配置资源，看不见的经济之手发挥作用；全球化过程中对本土文化的冲击，我国优秀文化遗产受损害等。

在这种情况下，城市规划管理依法行政就成为更加迫切的要求。市场对资源配置起主要作用，城市规划作为公共政策首先要保护公众利益与公平，而不是操作具体项目。城市规划决策对经济发展能造成很大的影响，各级领导都认识到，城市规划失误造成的经济损失难以估量。经济成分多样化，城市规划涉及到公共管理与私有权利的关系，城市规划的实施还应保护私人的合法权益。生活方式多样化，人们自由选择居住的地点、环境、档次等。城市规划行政行为对利害关系人的利益构成影响，寻租者对城市规划行政部门和人员的攻关也前所未有。

反思：现行城乡规划法律制度亟待改进

问：面对新形势、新要求，我国现行城乡规划法律制度有哪些不足？

答：首先，城乡二元分治，不利于统筹发展。我国现行城乡规划法律制度受到历史形成的城乡二元结构的深刻影响，城市和乡村分别对待，不同的法律和法规，分别就城市论城市、就乡村论乡村，不利于城乡统筹发展，还造成了法律空白，在一些地区无法进行有效的规划管治，这一点在城乡结合部地区和各类开发区中表现得尤为明显。

其次，偏重技术管理，不利于政府职能转变需要。《城市规划法》形成于我国经济体制 1

改革初期，内容上难以突出城乡规划必须适应政府职能转变，难以充分体现经济调节、市场监管、社会管理、公共服务的原则。今天已十分明确，城乡规划是一项全局性、综合性、战略性很强的工作，涉及政治、经济、文化和社会生活等广泛领域。城乡规划由物质空间设计走向综合规划，由技术管制走向公共政策。由于现行《城市规划法》没有突出对公众利益保护的规则，使规划在制定和实施管理中不能十分有针对性地保护资源、环境、自然和历史文化遗产，以及社会弱势群体的利益。

第三，不适应经济体制转轨后的开发管理。现行《城市规划法》在内容上对规划编制作了较多规定，而对规划管理、操作程序、监督检查、法律责任规定得较少、较笼统。随着改革的深化，一系列新制度，如土地有偿使用制度、投资体制的改革、分税制等，带来城市发展动力的多元化和利益群体的分化。建设单位有着不同价值取向和行为方式的利益主体，甚至地方城市政府也产生了追逐利益的冲动。

第四，现行规划体系难以适应城镇化发展需求。各级城镇体系规划法律地位不明确，城乡规划缺乏基本的区域协调与制约机制；城市总体规划内容繁杂，强制性内容不明确，难于作为管理依据；镇的地位及其规划缺乏实事求是的定位和规范，小城镇规划的法律规范薄弱；城镇详细规划缺乏严格的法定约束，详细规划从制定到实施都表现出随意性，各级城镇的规划实施管理难以有效规范；乡村规划缺乏强有力的法律规范，导致乡村建设难以逐步实现集约化发展。

第五，监督机制不完善，不适应决策的科学化和民主化。《城市规划法》比较注重对行政权力和管理手段的维护，而对政府部门实施监督制约和对公民、法人以及社会组织的保护性规定薄弱。在规划编制的组织上，强调单一的政府行政部门责任，没有将公众参与、多部门参与作为法定程序；规划决策限于一个相对封闭的机制。据此形成的规划管理体制，使编制和实施规划的职能主要集中在城市政府，而立法机关、上级政府、社会公众对规划工作这一行政权力缺乏有效的监督，对地方政府的违法行为缺少法定的纠正能力。

第六，法律责任较轻，不利于维护规划的严肃性。现行《城市规划法》对违法行为的处罚规定较为原则，可操作性差。该法主要针对违法建设行为本身提出纠错规定，对违法行为人的处罚仅涉及由单位给予行政处分；特别是对政府的违法行为，若非涉及经济犯罪，基本上构不成法律责任。这样的法律制度，为规划决策提供了很大的随意性空间。对于建设单位和个人而言，为了谋求利益最大化，也会在计算违法和守法的成本后，不惜违法牟利。鉴于一些地方违法的机会成本远低于守法的机会成本，更加导致违法建设行为屡禁不止，严重损害了规划的权威性和严肃性。

科学发展观要求城市规划工作不断完善。按照党中央的要求，推进城镇化健康有序发展，必须坚持以规划为依据，以制度创新为动力，以功能培育为基础，以加强管理为保证。要深入认识和全面把握城镇化的发展规律，认真听取专家的意见，研究制定科学合理的规划，保证规划经得起实践和时间的检验。要加快全国城镇体系规划的编制。要通过全国城镇体系规划、城市总体规划、村庄和集镇规划以及土地利用规划等，合理引导城镇化发展的规模、速度、节奏，优化结构和布局。要维护规划的权威性、严肃性，明确规划实施的主体和责任，加强对规划实施的领导和管理。要完善法律法规，依法加强对规划实施的监督管理，及时发

现和纠正规划实施中的偏差，保证规划全面实施。

解读：《城乡规划法》十大重点内容

问：对比上版《城市规划法》，《城乡规划法》有哪些变化？

答：对比上版《城市规划法》，最大的不同是强调城乡统筹，最显著的进展是强化监督职能，最明确的要求是落实政府责任。

《城乡规划法》共七章七十条，与《城市规划法》比较，取消了“城市新区开发和旧区改造”这一章，新增加了“城乡规划的修改”和“监督检查”两个章节。

《城乡规划法》的重要内容可概括为十个方面：

第一，突出城乡规划的公共政策属性。《城乡规划法》明确提出：为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面、协调、可持续发展，制定本法。从内容上看，重视资源节约、环境保护、文化与自然遗产保护；促进公共财政首先投到基础设施、公共设施项目；强调城乡规划制定、实施全过程的公众参与；保证公平，明确了有关赔偿或补偿责任。

第二，强调城乡规划综合调控的地位和作用。《城乡规划法》指出：“任何单位和个人都应当遵守依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”。这就从法律上明确，城乡规划是政府引导和调控城乡建设和发展的一项重要公共政策，是具有法定地位的发展蓝图。同时，法律适用范围扩大，强调城乡统筹、区域统筹；确立先规划后建设的原则；“三规合一”是规划未来发展的必然趋势。

第三，新的城乡规划体系的建立。体现了一级政府、一级规划、一级事权的规划编制要求；明确规划的强制性内容；突出近期建设规划的地位；强调规划编制责任。

第四，严格城乡规划修改程序。对城乡规划评估，修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，修改详细规划等，都做出了详细的规定。

第五，城乡规划行政许可制度的完善。建立完善了针对土地有偿使用制度和投资体制改革的建设用地规划管理制度；规定了各项城乡规划的行政许可。

第六，对行政权力的监督制约。明确了上级行政部门的监督，人民代表大会的监督，以及全社会的公众监督。

第七，对城乡规划编制单位提出了新的要求。对城乡规划编制单位的资质管理，对规划师职业的管理，都有明确规定。

第八，加强人民代表大会的监督作用。省域城镇体系规划、城市和县城关镇总体规划由本级人大常委会审议，镇总体规划由人大审议。城市控制性详细规划报本级人大常委会备案，县城关镇控制性详细规划报县人大常委会备案。省域城镇体系规划、城市和镇总体规划定期评估须向人大报告。

第九，强化法律责任。追究政府和行政人员的责任；追究城乡规划编制单位的责任；追究违法建设行为的责任；明确对违法行为给予罚款的范围和数额；授予市政府强制拆除权。第十，法律授权，建立完善的城乡规划法律体系。

思路：五项举措贯彻《城乡规划法》

问：贯彻《城乡规划法》，重点开展哪些工作？

答：首先，要加速完善城乡规划法规体系。目前，我们正抓紧制订《历史文化名城名镇

名村保护条例》；修订《村庄和集镇规划建设管理条例》；起草《城乡规划法》实施细则；会同人事部制订《注册规划师执业资格管理办法》；研究并在总结起草与施行《地下管线规划建设管理办法》的基础上，起草《地下管线管理条例》；抓紧完善城乡规划技术法规体系。第二，逐步完善城乡规划体系。逐步完善适合当前我国社会主义市场经济体制要求、城镇化快速发展时期特性和依法行政要求的城乡规划体系，规划的编制办法和深度要求会相应调整；制定规划编制“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与”这一原则的执行程序；城市规划编制首先要研究土地和水资源、能源、环境等城市长期发展的保障因素，重视以人为本，改善人居环境、处理好遗产保护与发展的关系、突出城市特色；制定严格、高效率的城乡规划成果审查程序。

第三，端正城乡规划建设的指导思想。城市规划重点落在面向中低收入家庭的住房建设、危旧房改造和城市生活污水、垃圾处理等必要的市政基础设施建设以及文化设施建设，改善人居环境，完善城市综合服务功能；乡和村庄规划要更好地为社会主义新农村建设服务。注意保护资源和生态环境，从满足乡村广大村民和居民需要出发，因地制宜，量力而行，实现农村和小城镇经济社会和生态环境的可持续发展。加强历史文化名城、名镇、名村的保护第四，推动城乡规划管理体制机制的改革。积极推动符合法律要求的管理队伍的建设；根据法律要求，相应完善各级城乡规划行政主管部门的管理制度；完善城乡规划工作向人大汇报、向公众公示的具体办法和程序；研究城乡规划编制单位的改革和规划师执业制度。第五，建立监督检查制度。总结城乡规划效能监察工作和规划督察员试点工作的经验，逐步扩大范围加大深度；制定上级城乡规划行政主管部门对下级城乡规划行政主管部门工作检查和纠错的办法；制定上级城乡规划行政主管部门建议对下级城乡规划行政主管部门工作人员处分的办法。

问：对各地有何希望和要求？

答：各地要认真学习《城乡规划法》、深刻理解《城乡规划法》，在工作中勇于探索，做好实施工作。

要抓紧制订或修订相应的地方法规。各省（自治区、直辖市）要根据《城乡规划法》，制定省一级的城乡规划条例或城乡规划法实施细则。在不违背上位法的前提下，充分考虑当地的实际情况，制定有效的规定，完善相关的管理办法。

要进一步完善城乡规划公众参与的有关内容和方法。《城乡规划法》使城乡规划公众参与首次有了法律保障，各地要加强规划意识、知识的教育，加快制定公众参与的相关办法，增加公众参加方式，拓宽参与途径，扩大参与范围。

要建立完善城乡规划的监督检查机制，发挥城乡规划效能监察的作用，加大执法检查的力度。

要加强《城乡规划法》的宣传力度，这是今后一个时期的首要工作。要深入宣传《城乡规划法》的立法背景、重点内容等，为顺利实施制造良好的舆论氛围。要及时开展相关培训，及时发现工作中好的做法，加以推广。

总之，希望大家积极创新，勇于创新，持续努力，扎实推进，把城乡规划工作推向一个新的阶段！

发布时间：202_年11月15日

第五篇：城乡规划法小抄

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行政法律规范：由假设、处理、制裁构成。行政法的基本原则：概括：依法行政；具体行政合法性原则，行政合理性原则和行政应急性原则。

合理性原则的产生是基于行政自由裁量权的存在。依法行政的范围：行政立法、行政执法、行政司法和行政监督，都要依照法律进行。依法行政的核心是行政执法。

决策是行政管理系统中最重要、最基本、最普遍的行政行为

城乡规划实施管理：建设项目选址规划管理，建设用地规划管理；建设工程规划管理；乡和村庄建设规划管理

名词解释： 行政法：是关于行政权力的授予、行使以及对行政权力进行监督的法律规范的总称。自由裁量权：是指在法律规定的条件下，行政机关根据其合理的判断决定作为或不作为以及如何作为的权力。行政领导：是行政组织或机构的管理者通过一定方式指挥、影响组织内的个体或群体，从而实现一定组织目标的活动过程。行政行为：行政行为是指国家行政机关和法律、法规授权组织依法行使国家行政权力，实施国家行政管理任务而产生的具有法律效力的行为。依法行政：是指国家各级行政机关及其工作人员依据宪法和法律赋予的职责权限，在法律规定的职权范围内，对国家的政治、经济、文化、教育、科技等各项社会事务，依法进行有效管理的活动。行政立法：是指国家行政机关依照法定权限与程序制定、修改和废止行政法规、规章等规范性文件的活动。行政许可：是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。公共行政：是指政府处理公共事务提供公共服务的管理活动。是公共机构制定和实施公共政策、组织、协调、控制等一系列管理活动的总和。

城市规划管理：组织编制和审批城市规划，并依法对城市土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。

城市规划管理决策：根据掌握的各种素材做出决定。建筑用地规划管理概念：是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面，核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。

建设工程规划管理概念：是指城乡规划主管部门和省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府，根据城乡规划及其有关法律法规以及技术规范对于在城市、镇规划区内各项建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查修建性详细规划、建设工程设计方案等，使其符合城乡规划，核发建设工程规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的统称。乡和村庄建设规划管理概念：是指乡、镇人民政府负责在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的申请，报送城市、县人民政府城乡规划主管部门，根据城乡规划及其有关法律法规以及技术规范进行规划审查，核发乡村建设规划许可证，实施行政许可证制度，加强乡和村庄建设规划管理工作的总称。简答：

1.行政法律规范：由假设、处理、制裁三个要素构成。1.“假设”。是规定了适用法律规范的空间条件、时间条件和行为条件。

2.“处理”。是指当某种条件或场合出现时，行政法律关系主体(即当事人)应当做什么、允许做什么、禁止做什么。也就是规定了当事人如何享有权利和履行义务。

3.“制裁”。通常表现为“罚则”，是规定在某种条件或者场合出现时，行政法律关系主体违反“假设”、“处理”的规定，没有作出应当作出的行为，或者作出了禁止做的行为时应负的法律责任。

假设、处理、制裁这三个要素紧密相联，缺一不可，否则就不能构成行政法律规范。

2.行政法渊源：1.宪法2.法律3.行政法规4.地方性法规5.自治条例和单行条例6.规章7.法律解释8.国际条约和协定9.其他规范性文件

3.行政法的基本原则：行政法的基本原则是行政法治原则，它贯穿于行政法关系之中，具有其他原则不可替代的作用。

①可以指导行政法的制定、修改、废止工作。②有助于人们对行政法的学习、研究及解释。

③可以指导行政法的实施，发挥执法者的主观能动性，防止发生执法误差或执法偏差。

④可以弥补行政法规范的漏洞，直接作为行政法适用。

4.行政合理性原则：是指行政行为的内容要客观、适度、合乎理性(公平正义的法律理性)。

基本内容：1)平等对待；2)比例原则；3)正常判断；4)没有偏私。

合理性原则与合法性原则区别：

合法性原则适用于行政法的所有领域，合理性原则只适用于自由裁量权领域。

5.行政行为的分类：依据行为的方式和作用不同，可划分为抽象行政行为、具体行政行为。

抽象行政行为是指法定的行政主体制定普遍适用具有法律效力的行政法律规范文件的行为.例如制定规划管理法律规范性文件，制定各类城市规划等。具体行政行为是指行政主体对具体事件或特定所作出的具体处理或对特定的争议进行裁决的行为。如核发用地许可证，对违法建设作出出发决定等。6.行政立法特点：

1)行政立法主体是特定的国家机关 2)行政立法是从属性立法

3)行政立法的强适应性和针对性 4)行政立法的多样性和灵活性 7.行政许可特征：

1.行政许可是依申请的行政行为。无申请即无许可。2.行政许可是管理型行为。3.行政许可是外部行为。

4.行政许可是准予相对人从事特定活动的行为。5.行政许可是一种采用颁发许可证等形式的要式行政行为。

8.城乡规划法立法指导思想：

1、按照贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，统筹城乡建设和发展，确立科学的规划体系和严格的规划实施制度；

2、正确处理近期建设与长远发展、局部利益与整体利益、经济发展与环境保护、现代化建设与历史文化保护等关系；

3、促进合理布局，节约资源，保护环境，体现特色，充分发挥城乡规划在引导城镇化健康发展、促进城乡经济社会可持续发展中的统筹协调和综合调控作用。制定《城乡规划法》的重要意义：

1、标志着中国正在打破建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代。

2、提高城乡规划的权威性和约束力，促进我国城乡经济社会全面协调可持续地健康发展。

3、适应我国社会主义现代化城市建设与社会主义新农村建设和发展的需要，使各级政府能够对城乡发展建设更加有效地依法行使规划、建设、管理的职能。9.公共政策含义：公共政策是政府为处理社会公共事务而制定的行为规范。凡是为解决社会公共问题的政策都是公共政策。本质：公共政策的实质是政府对全社会的利益所作的有权威的分配。政策的形成过程，实际上是各种利益群体把自己的利益要求投人到政策制定系统中，由政策主体依据社会利益需求对复杂的利益关系进行调整的过程。

10.公共政策的基本功能： 1)导向功能：公共政策是针对社会利益关系中的矛盾所引发的社会问题提出的。为解决某个政策问题，政府依据特定的目标，通过政策对人们的行为和事物的发展加以引导，使得政策具有导向性。

2)调控功能：公共政策的调控功能是指，政府运用政策，对社会公共事务中出现的各种利益矛盾进行调节和控制所起的作用。调节作用与控制作用往往是联系在一起的，经常是调节中有控制，在控制中实现调节。3)分配功能：公共政策应具有利益分配功能，而履行这种功能需要回答三个方面的问题：将那些满足社会需求的资源向谁分配？如何分配？什么是最佳分配？着重第一个问题

11.城市规划管理基本特征：(1)管理的职能——服务和制约。

(2)管理的对象——宏观管理和微观管理。(3)管理的内容——专业性和综合性。

(4)管理的过程——管理阶段性和长期连续性。(5)管理的方法——规律性和能动性。12.城市规划管理决策的概念和作用

决策：根据掌握的各种素材做出决定。规划管理决策

属于行政决策范畴 作用：(1)城市规划管理决策是规划管理过程的中心环节

(2)规划管理决策是各级规划管理领导最主要的技能之一

(3)规划管理决策关系到规划管理活动的成败13.城市规划管理决策的优化决策系统

决策的优化是不断地从传统决策向现代化决策转变过程，就是要提高决策的科学性、合理性、可行性、连续性。1.优化结构

1)信息系统：获取、处理、储存和传输四个环节 2)智囊系统：一是各种专家学者直接到行政机构工作；二是行政机构聘请专家担任顾问；三是由行政机构拨款成立“思想库”；四是由专家组成的学术团体为决策提供咨询

3)决策系统：规划管理中采用：一是首长负责制，二是委员会负责制

2.提高决策技术：1)决策硬技术2)决策软技术 3.决策的民主化、科学化与法制化。14.城乡规划强制性内容：(1)规划区范围；

(2)规划区内建设用地规模；

(3)基础设施和公共服务设施用地；(4)水源地和水系；

(5)基本农田和绿化用地；(6)环境保护；

(7)自然与历史文化遗产保护；(8)防灾减灾。论述：

城乡规划修改的管理： 省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的修改

1.规划实施情况评估。根据《城乡规划法》第四十六条的规定，省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。

2.规划修改的条件。根据《城乡规划法》第四十七条的规定：

1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

2)行政区划调整确需修改规划的；

3)因国务院批准重大建设过程确需修改规划的； 4)经评估确需修改规划的；

5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

3.规划修改的程序。根据《城乡规划法》第四十七条的规定，修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照《城乡规划法》第十三条、第十四条、第十五条和第十六条规定的审批程序报批。