第一篇：商铺三板斧

商业销售三板斧

一，保值增值

1，投资分析 买商铺不论你是自用也好还是投资也好，都是一种投资行为，因为毕竟一次性投入的资金量 比较大。既然讲投资，就要讲升值，谁都不愿意买个商铺天天掉价吧。买商铺相当于把钱存 在商铺里面，俗话说得好嘛，“要想富,买商铺” 特别是现在全世界正在爆发金融风暴的时候。物价上涨，货币飞速贬值，投资商铺无疑是一个最好的规避风险，避免货币贬值的方法。把 钱存在银行里是不划算的，因为它是会贬值的。

1）存钱。中国是一个古老而又传统的国度，储蓄一直以来都是中国老百姓最传统的理财方 式。好象把钱存在银行里才是最安全，最放心的。但是随着 CPI 的逐年增高，通货膨胀的 影响已经越来越大了，存钱已经不能使您的钱增殖了，反而还是贬值的。因为通货膨胀的系 数已经远远超过了银行存款的利息。现在银行存款的年利息是 2%左右，而通货膨胀的系数 已经达到了 8%以上。也就是说您存在银行里的钱最少是按照每年 3%的速度在贬值的。比 如说您今年在银行里存进去 10 万块钱，一年以后连本带息是 102000 块钱。从表面上来看您 银行帐户上的金额是增加的，但是考虑到银行存款利息和通货膨胀的双重影响后，您一年后 的 102000 块钱的实际购买能力只相当于今年的 97000 块钱的购买能力。您存在银行里的钱 无形当中就缩水了，就像是被蒸发掉了一样，也就是说您的钱贬值了。您应该有一个很直观 的感受，就是现在的钱越来越不经用了。以前一百块钱可以买很多东西，现在一百块钱还没 有怎么用就没有了。

小的时候我爸爸一个月 35 块钱的工资就可以养活一家人，现在随便一 个小孩每个月的零花钱估计都不只这么多。那个时候要是哪家是个万元户，那是很风光很体 面的事情，现在一个家庭有个几十万都算不了什么。我读书的时候大米才 2 毛钱一斤，现在 的大米少了 2 块钱还买不到像样子的。这说明了什么？说明了钱贬值了，购买能力下降了。既然钱是不断贬值的，那我们就应该把钱投资在能够使它增值的项目上。那么投资什么项目才能使我们手里的钱增值呢？

2)股票。投资股票可以使您的钱增值。但是投资股票的风险性也是非常大的。高回报，高风 险，这就是股票的典型特征。再说中国的股票都是掌握在国家，机 1

构以及大户手中，像我们 这些在股市里面只能成为中小散户的老百姓，是很难把握股市动态的，只能是碰运气。运气 好的可以一夜暴富，坐享其成；但是如果运气不好的话就有可能会倾家荡产，家破人亡。特 别是现在全球金融风暴的时候，人们更是谈股色变，炒股更是不合时宜的。去年就有多少人 栽在股市里面了啊，并且栽进去的都是高手。网络上流传的笑话是，“奔驰进去自行车出来，长裤进去短裤出来”。股市的投机性决定了它的风险，别人说股市是“一人赚，两人平，七 人亏”。风险太大的项目是不适合作为投资的，因为谁都不希望自己一夜回到解放前对吧？

3)经商。您可能会选择把钱拿出来做生意，因为不光是您，现在很多人都是这么想的，都以 为做生意很赚钱。但是实际上情况并不是这样的，现在做生意已不像以前那么好赚钱了。做 生意真正赚钱的时候是 90 年代初，那个时候国家刚刚实行经济体制改革，实行对外开放，由计划经济向市场经济转变。那个时候全国百废俱兴，巨大的市场需求使得做什么生意都能 够赚大把的钱。那个时候做生意属于暴利时代。但是随着经济的不断发展，市场的需求越来 越接近饱和，做生意也由暴利时代进入到了微利时代。用一句俗语来说就是“现在什么生意都做穿了”。现在做生意的人也是如履薄冰，一不小心就会赔得血本无归。也正是因为这个 原因，现在有很多的生意人把自己大部分的资金都转移到房产上。

这也是一种很好的规避风 险的方法，也是一种很好的投资手段。这种投资方法在国外叫做分散投资，不把所有的鸡蛋 放在同一个篮子里面永远都是最明智的选择。那怕生意做亏了还有房子在，把房子抵押给银 行又可以换取 70%的流动资金，流动资金又可以用来周转。所以说投资商铺永远都是最好的。

2、保值增值

1)保值。商铺具有保值的功能，是因为它属于不动产，是您的固定资产。土地的稀缺性和不 可再生性决定了房产是永远不会贬值的。就像黄金一样，黄金是永远都不会贬值的，只因为 它是不可再生的稀缺资源。人们常说“盛世藏古董，乱世买黄金”，说的就是黄金的保值功 能。当然房子也是一样的，在现在全球金融危机，货币严重贬值的时候，买房无疑是您让自 己的资产保值的绝好手段。2)增值。房产不但可以保值还可以增值。

a)成本的增加。土地是房地产的根本，没有了土地房地产无从谈起。然而土地 2

是不可再生的，就像是蛋糕一样吃一块少一块。这使得土地成为非常紧俏的商品，每个房地产开发商对土地 都趋之若骛。国家一方面要保护耕地，一方面要加快城市化进程，这使得现存的建设用地的 价值日益突现。随着国家土地政策的改革，土地的管理越来越规范了，由最初的私人买卖私 下交易变为由国家统一经营管理。99 年元月 1 日《新土地法》实施，国家每年严格控制住 宅用地建筑的审批，土地必须通过土地储备中心限量发售，实行招拍挂的政策，统一挂牌进 行公平竞争，公开拍卖。这使得土地的价值越来越高，最近新的地王的不断涌现无不说明了 这个问题。土地的开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不是它本身，而是国家大 量资金投入的结果，举例：上海的浦东、武汉的鲁巷。

b)供求关系。农村人口的城镇化，使城市化进程大大提高。城市要扩大，这是国家消除城乡 差别的一个重要战略关系。国家要在近几年将中国的城市化率由 19%增加到 40%。那么您 想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大。有经济专家在算一笔帐，如果每个城市 增加 2%的家庭购房，就会使住房消费保持 3%以上的增长；如果每个城市增加 5%左右的家 庭购房，就会使住房消费成倍的增长。这种消费会对国民经济的增长提供巨大的贡献，可以 说用积极的倾斜政策推动房地产业的发展和刺激住房的消费，不只是对经济增长的贡献，也 是对社会安全和稳定的重大贡献。现在国家经济繁荣，经济的稳步增长无疑会带动房地产 市场的发展，房地产市场的发展也无疑会反哺国家经济的增长。改革开放的几十年里，中国 的房地产市场发生了翻天覆地的变化，房子的价格也翻了几番。每平米的价格由最初的几百 元钱上涨到了现在的几千块钱甚至是上万块钱。早期的置业者购买到的房产就像是购买到的 原始股，这也造就了一大批由房产增值而成就的富豪。3)购买房子是最安全的投资。

房子和黄金都可以保值，但是拥有了大量的黄金您可能会提心 吊胆的，因为您怕别人偷被人抢，甚至还会担心别人危害您的身家性命。房子就不一样，房 子别人搬不走也偷不走，所以是最安全的。并且房子的使用年限长，一般最少都可以使用四 五十年，长的可以使用七八十年以上。房子还可以抵抗政治经济风险。98 年的亚洲金融风 暴，李嘉诚的经济损失高达 60%，但是正是因为他 3

还有 40%的房地产作为固定资产，所以 他还可以东山再起并最终成为世界华人首富。房地产抵抗经济风险的能力也可见一斑。房地 产除了可以抵抗经济风险之外还可以抵抗政治风险。货币作为市场流通的媒介，具有一定的 局限性。他不比黄金在任何朝代，任何时期都是可以通用的，但是货币就不行，现在能用的 货币改朝换代之后就可能成为一堆废纸。房子和金子一样，不管时代如何更替，房子的价值 始终都是不会改变的。4)房子还可以给您带来直接的经济收益。a)买卖收益。您现在买的房子是××多万，三五年以后就可能翻番的增长。如果按照目前公 开房价上涨的速度 10%来计算，您如果买一套 20 万的商铺，五年以后您的商铺就可以值 30 多万了，十年以后就值 40 多万。十年以后如果您把商铺卖出去就可以获得最少 20 多万块钱 的买卖收益。这还不包括租金回报，这种回报率是您做其他投资所不能比的，并且风险性也 是最小的。

b)租金收益。您的门面可以自己做生意还可以出租。如果您自己做生意的话，可以节约租门 面的成本，这相当于是自己赚的。如果您出租出去的话，您的门面按照现在的行情可以租 6000～10000 元/年，并且这个标准是逐年递增的。如果按照每年 10%的速度递增的话，您 的门面 5 年以后的租金可以达到 9000～15000 元/年，年以后的租金可以达到 14000～24000 10 元/年，十年以后的回报率可以达到 7%～12%，这还只是门面的租金回报还不算增值回报。光十年内总共的租金收益就可达 90000～150000 元，您投资门面的成本最多 15 年可以收回，这还是非常保守的估计。并且您买商铺银行还可以提供五成十年的按揭。您买 20 万的商铺 只需要首付 10 万，剩下的 10 万办银行按揭，然后用租金来还银行的贷款，以租养贷，自己 根本就不用再掏钱出来了。十年之后，在您的贷款还完的时候，商铺的产权已经完全属于您 自己了。到这时您其实只投资了首付的 10 万元钱，但是 10 年以后您的房子已经价值 40 多 万了，出去您首付的 10 万，剩下的 30 多万就是您非常可观的回报了。十年以后您就可以安 安稳稳的当房东了，打打牌收收租就可以了。租商铺是给房东打工，还要看房东的脸色，买 商铺是给自己存钱，门面可以自己做主，不受任何人的影响不说，心里也会非常的踏实。对 自己的子孙后代来说也是一份非常宝贵的财产。现在年轻人的压力都非常大，他们也会因为 您给他们留下的这套门面而少奋斗很多年。这就是人们常说的“一铺养三代”了。

二，入市良机 我觉得您现在买商铺绝对是最好的入市时机。就像股票一样，股票赚钱并不等于什么股票 都赚钱，也不等于什么时候入市都赚钱，所以选择入市的时机是非常重要的。房地产行业经 过 08 年的调整后已经明显的回暖了。现在全国各地形式一片大好。武汉今年上半年的房子 销售量已经超过了去年全年的销售总量了。早在 96 年，朱容基总理就提出了以房地产作为 龙头行业，带动 72 个相关行业的发展。国家在各个方面对房地产加以扶持，减少房地产税 费，降低银行利息，鼓励消费，扩大内需，特别是推出银行按揭。银行按揭的出台加速了房 地产的发展，它使得很多需要买房，但是又买不起房的人的置业梦想成为了现实。比如说一 套 30 万的房子，按照 国际上流行的按揭方式，可以提供八成三十年的按揭。那么首付只需 要付 10 万元，以后每个月还款 1200 元。那谁卖不起啊？这时就没有富人与穷人的区别了，并不是您有钱就能买到好的房子，关键是看谁能把握好入市的时机。住房将是国家经济新的 增长点，现在置业是最好的时机。如今中国流行的“三大件”，首先是住房然后是汽车和电 脑。

目前老百姓最迫切的需求就是一方生存的空间。所话说得好嘛，“小康不小康，关键看 住房”。现在是楼市的最低点，房地产经过去年的跌幅，发展商均以成本价或是略高于成本 价面向业主。另外，现在国家存款利率大幅度下调，房地产价格将稳步上升。观望并期望在 最低点入市，其实最低点到底是哪一点，任何人都难以捕捉，弄得太精反而容易失去机会，只能分析研究大的气候。现在已经有很多人已经认识到了房地产是最稳妥的投资了，许多人 都是第二次甚至是第三次置业。香港的房地产经过了三次大的跌幅，在低谷的时候买进，在高峰的时候抛出的投资者，一般 都可以得到 5～10 倍的回报。香港的地产大王李嘉诚就是靠这样发达起来的。国家取消福利 分房，108 种税收的减免以及契税的减半征收，只能激活一下，不能达到推动房地产的发展。

只有银行按揭的出台才能根本改变房地产市场，因为这时没有什么有钱人和没钱人的区别，不是说您有钱就能买到好的房子。买房总是迟买不如早买的，等钱存够了再去买房，永远都 买不到好的房子。因为人赚钱的速度永远都赶不上房价上涨的速度。80 年代香港刚开始实 行银行按揭的时候，市民排队买房可以说是挤破了门槛。这样还买不到，还要抽签，所以成 功与不成功只是趋前了那么一点点。在台湾，在香港拥有一部分不动产是公民的本选择。一个扫地的 5

阿婆，现在身家过百万，过着无忧无虑的生活，凭的是什么？就是 15 年前按揭 买楼。付首期款，租出去，用租金供楼，租金上涨，再用多余的租金去买房子。今天她有三 套房子，这就是她的身家。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看电视，日子过得悠哉乐哉。凭您的眼光，现在同样的机会就摆在您的面前，我相信您肯定是不会错过的吧？。您还犹豫什 么呢？没问题的，我们现在就订下来吧。三，我们的商铺是最好的？ 从商铺的地段，具体的位置，周边的人口，人流量，消费能力 商铺自身的性价比等方面去阐述。突出商铺的保值增值的功能，跟客户算帐，算投资回报率，算增值回报，算买卖收益和五年无理由退铺。用数字来说明问题，让客户切身的体会到买你的商铺能对他带来多少回报。

1、投资商铺和住宅的区别？

商铺与住宅有很大的不同，住宅满足人“住”的基本生理功能，但商铺是一种纯粹的投资行为，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房所遇到的折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。商铺是为您创造财富和赢利的。

2、面积小，价格贵？

一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此给自己增加了很多投资风险。其实无论投资的是何种商铺，决不能将面积或是价格作为唯一标准。盲目地追求小面积、低成本投资，而忽视了其它重要因素，比如地段，人气等，往往是得不偿失的。专家指出，商铺重要的是地段、人气。地段乃是保值升值之本。

3、地段——保值升值之本？

一个好的地段，往往意味着未来租金水平的高低和持续经营的稳定程度，也决定着该区域未来的升值潜力。我们项目的商铺处于市中心绝版地段，可以说是上佳的位置，在北京、上海、大连等城市市中心的商铺往往是“万金难求”的。

4、人气——商业及投资利润的“生命线”？

专家指出，商铺重要的是人气，未来最有人气的地方最有价值，不愁租不出去。精明的投资者，欲购买一个商铺进行投资时，首先考虑其是否够“旺”，够“旺”才可以确保稳定的投资回报及将来的升值潜力。人气旺，商气就旺；商气旺，商机无限，获利必丰。

5、门前单行道影响？

我们的交通是非常便利的，有些人会觉得我们门前是单行路，限制车流，会影响商铺的经营价值，其实 投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流。我们处在中心位置，是大石桥市第一大商圈，每天的人流量占，与人流量不同的是，过大的车流量对临街商铺价值并非是利好。一个城市主干道的两侧通常很难聚集上规模的商业物业。一方面，过宽的道路对两侧的沟通带来阻隔，另一方面，过快的车速也不利于人流聚集。所以，通常旺铺产生的道路往往是：路面宽度适中，一般3-4车道为宜；有一定的车流、有相对方便的停车地点；公共交通便捷。

6、市中心商铺的优势？

对于商铺投资者来说，商铺所处区域商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的。投资商铺要抢占要地。市中心繁华街区是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商铺投资的最佳地点，由于所处地段的优势效应，市中心的商铺一般来说都具有商业气氛足、客流量大、投资风险较低的特点，也正因为如此，市中心的商铺一直受到投资者的追捧。

第二篇：时评写作“三板斧”

时评写作“三板斧”

蒋能

首先声明，谈论时评，按时作业，抛砖引玉，班门弄斧：

过去一板斧，刨根问底挖历史。

历史是座智慧宝库，记录着成功和失败、光荣和耻辱、经验和教训、萎靡和辉煌。它像一个教师教育着我们，指导着我们，使我们呼吸着智慧的空气；像一面镜子，可以照见人间的美丑、是非、善恶；像一位天使，告诉我们如何做人，指引我们步入高尚的道德殿堂。特别是党成立90年、执政62年、改革31年的历史，蕴含着丰富的治党治国的经验和智慧。写作时评多了解点历史，能够使我们站在历史发展的高度，置身历史发展的长河中，对当今的社会现象有一个更清醒、更透彻的认识，可以知兴替、明荣辱、辨对错、析是非，汲古铸今，扬善抑恶。从历史中汲取经验教训，找到人类社会发展规律性的东西，这是马克思主义政党、所有共产党人应该具有的思想品质。

本着以古鉴今、以史资政的思想，我写了《毛泽东推崇屈原仍有重大现实意义》，这样结尾：“乘骐骥以驰骋兮，来吾道夫先路。”一个伟大的爱国主义诗人陨落了，但有毛泽东等许多伟人学士的推崇，屈原的杰作、美德和精神，仍像一座永不熄灭、光芒万丈的灯塔，照耀着、鼓舞着、激励着人们上下求索，开拓创新，走向胜利。我还写了《中国经济特区“三十而立”之时再忆

小平》，如此作结：今日之中国，已经进入了完善社会主义市场经济体制的发展新阶段；国家综合配套改革试验区既是特区的延续点，更是新时期加快完善社会主义市场经济体制的主战场，也是率先推进国家发展战略的先行区和示范区。这是党中央和国务

院英明的决策，也是邓小平心血的结晶。

现实一板斧，而今迈步从头学。

李大钊说过：“无限的过去都以现在为归宿，无限的未来都以现在为渊源。”共产主义社会是人类历史上最理想的社会制度，是人类社会由低级向高级发展的必然趋势。实现这一社会制度，是我们党的最高纲领、最高理想，无论过去、现在和将来，这个理想都是共产党人最主要的力量源泉和精神支柱。但是共产主义不是空中楼阁，共产主义理想的实现需要经过许多的发展阶段，每一个阶段的最低纲领是达到最高纲领的阶梯、基础和前提。只有在社会主义社会充分发展和高度发达的基础上才能一步步成为现实。历史的发展规律使我们更加深刻地认识到，坚定共产主义理想首先必须立足现实，实现共产主义必须做好现在工作。《今日诗》、《明日歌》或是《昨日诗》，都是劝人把握今日。只有今日事今日做，才不辜负昨日的成就，才能更好地创造明日的辉煌。我们更加坚信，立足现实才能稳步发展，现实中的我们是最低纲领和最高纲领的统一论者。

党网时评理所当然要为此服务。于是，我写了《温总理“四最”

评灾区重建让人三思》，尝试如此意愿，为党、为祖国、为人民高歌。撑起汶川灾后重建的美好家园？党的领导是支柱，政府指挥是大梁，全国人民支持是后盾。“这巨大成就和人间奇迹，充分体现了中国社会主义制度的优越性，集中展现了中华儿女“一方有难、八方支援”的优良传统，再次彰显了中华民族的凝聚力和向心力，必将进一步激发全国人民的自信心和自豪感，把改革开放和现代化建设事业继续推向前进，努力早日实现中华民族的伟大复兴。”写《像毛泽东一样拜人民为师》，基于9月9日是毛泽东逝世35周年的感想：今天，我们的领导、干部、党员落实胡锦涛总书记、李源潮部长“拜人民为师”的要求，就要像伟人毛泽东一样，真正把“拜人民为师”铭刻在脑海里，溶化在血液中，体现在言行上。

未来一板斧，明朝挂帆济沧海。

人们常说，“从历史可以看到未来”。不过一般人大概都只能看到今天的事情，而对未来没有太多思考，对过去也没有仔细观察。伟人在思考问题的时候，往往能够很自然地站到时间轴上。谁能够比较清楚地理解时间所扮演的角色，谁就会对未来具有洞察力，作出英明决策。人们应该记得，望城岗本是一处普通的地方，但二十世纪六七十年代，一代伟人邓小平“流放”至此，使望城岗举世瞩目。从将军楼到新建县拖拉机修造厂的一条小道，邓小平来来往往走了三年多。正是踏着这条小路，中国改革开放的总设计师邓小平同志反思历史，求索真理，设计未来，使得“小

平小道”与中国特色社会主义大道相通，与改革开放的轨迹相连。缅怀一代伟人，打造红色经典，弘扬伟人精神，创造未来奇迹，历史地落在了我们的肩头。在未来的日子里，我们写作时评，理当突出以史“资政”，总结经验，汲取教训，为现实科学发展提供历史借鉴；理当突出以史“育人”，提高各级领导干部的政治素质和执政能力，教育好青少年，培育好党的事业接班人。

着眼未来教育，202_年底，我写了《从毛泽东的生日宴说感恩》；着眼未来改革，202_年初，我写了《期待党内基层民主选举改革新年要有新动作》，相信“只要我们认真总结经验，吸取教训，扬长避短，加快党内基层民主选举改革进程，就一定会把党内优秀人才自下而上地民主选举上来，从而形成高素质人才脱颖而出、干部队伍充满活力的生动局面。”事实上，在今年全国的四级换届选举中，基层“公推直选”的范围越来越大，档次越来越高。总之，三年写作时评常用历史现实未来三板斧。昨天是基础，今天是行动，明天是计划；如不立足现实扬帆的航船，就驶不出历史幽深的港湾，就达不到未来幸福的彼岸。

第三篇：房地产下定三板斧（推荐）

三板斧

一板斧：升值、保值——有钱干什么

二板斧：入市良机——晚买不如早买

三板斧：价格合理——不买别人买我的。

一、保值、升值

1、目的：给客户灌输买房是最佳的投资的观点，激发客户的购买欲望

2、投资的不同方式：

1）放银行获取利息。

5年前利率最高达到12%

现在：2.25%，扣除利息税后仅余1.8%

存款实名制，防止腐败，杜绝灰色收入。

日本是0利率

2）更可怕的是通货膨胀

通胀定义：货币发行的增长速度远远高于经济增长的速度，就象给牛奶里掺水，奶越来越稀，钱也越来越不值钱。通胀的影响：钱在通胀下就象阳光下的冰块，对人们及生活影响很大。

例一：改革开放初期的万元户是大款

说法：1万2万贫困户

10万8万刚起步

百万富翁不算富（中国现有大约300万到400万左右）

例二：20年前，一碗面只需要1毛钱左右

现在，一碗面需要5元左右

例三：东南亚金融危机，货币贬值即人们的财富缩水，被蒸发掉了。

在香港，大富豪中有的人的财富被蒸发掉了40%——60%

中产阶级变成无产阶级或负资产阶级。

例四：在国民党时期，中国由于战争及腐败，通胀很严重

1937年，100法币(法定的货币)=2头牛

8年后，100法币=2个鸡蛋

11年后，100法币=1/50两大米，相当于50粒

例五：：俄罗斯地区

1979年，1卢布=1.59美元

1995年．1卢布=0.001美金

1999年．28新卢布=28000旧卢布=1美元

20年贬值40000倍。20年前的千万富翁，今天只值250卢布

结论：所以钱不能放银行。

2）兑换美元：有很多限制，不能实现消费且量很有限。

3）购买黄金：（传统的保值方式“买金买银，买房买地”）

80年代以来，黄金价位一路下降，过去是货币的一般等价物，而现在是由美元充当，表明其已经退出了原有的角色。

1996年2月1盎司=416美元

1998年2月1盎司=279美元

而我国，前几年，黄金：138元/克

现在：118元/克

4）做生意（经商、办厂）

现在是过剩经济，年纯利润最多只有8—10%且，存在风险

受宏观经济形势的影响，行业变化，决策的风险，工商、税务检查等均会使生意受到很大影响，经常有众多企业的倒闭

5)做股票——高风险的投资

中国的证券市场是政府市场，政府办股市的最主要目的：使国有企业解困，股票市场最大的功能是融资。按股民的话就是“圈钱”！

著名经济学家吴敬琏说，股市是个大赌市。

1998年，中国股票市场上的股民：70%赔钱，20%持平，10%赚，如：上海第一代股民，杨百万，80年代在上海倒卖国库券，89年炒股，现在自称为“平民投资者”，虽有千万身价，只有50万炒股，其余钱均用做投资买房。

分散投资风险，鸡蛋不能放同一个篮子里。

6）不用费神费力，有很多收益，实现保值、增值——即买房。

房子为什么升值、保值，房价从长期来看，为什么处于上涨趋势？

A 土地的稀缺性决定

B 建材、人工成本的递增

C 新技术的采用

D 城市人口的增加

E 按揭、小康导致市场需求的加大

1987年——202_年，全国商品房的平均价格上涨19%/年，10多年前，在成都3万多就可买到一套房，现在，一般都要20多万。

例

一、影星刘晓庆1985年借100万在深圳购买一套靠海别墅用作家住，86年有人花200万买此房，故意识到买房即可以住也可升值，比拍电影赚钱。从此，在广东，上海做地产，在烟台，青海以及上海投资，成为演艺界的亿万富翁。到96年，此房升值到500万，用于出租。

例二：歌星邓丽君88年在香港700万买一套房，95年去世，97年其母变卖此房，价值1.5亿，9年时间升值21倍。

例三：上海作家，叶永烈86年华15万在上海买房，97年买掉值100万，住了10年，赚了85万。

由此可见，房地产投资具有两大优点，1风险性小，（与存款、股票等比较）

2收益大，平均水平：10%——30%

结论：房子是一种特殊的商品，具有二种功能，A消费功能，满足人的居住消费需求。

B.增值，保值，投资的功能。（唯一具有这种功能的商品）

3、买房可以升值、保值，但增值速度决不一样，如何选择最佳的房产？：

选择标准：（21世纪的住房标准）

1）好地段的房子

何为好地段?(有不同的标准)

基本看法——市中心的黄金地段，李嘉城的经典谈„„

为什么市中心的黄金地段是好的地段？

因为好地段都处于城市的金融商业区，生活配套设施齐备，高档，与人的居家密切相关。如：商场、菜场、酒楼、医院、学校、银行等一应俱全，生活便利，真正可以得到一流的生活享受。从某种意义上讲地段就是生活环境，相当于软件。同时，大规模高档次的配套常常需要几十年，上百年，几十亿，几百亿资金才能形成。所以，有实力的开发商能盖漂亮的小区却决没有能力将配套设施完善起来，特别如大学、中学等是不能用资金完全解决的。如北大、清华。即使在深圳这样经济发达的城市，也不可能在2年之内建造起这样的氛围，文化是一种无形产品。黄金地段房子的需求量特别大，一般而言，是城市的商贸、金融中心，也是一个城市资金信息最密集的地方。办事、经商十分的方便。所以，有实力的公司往往会在这里设办事处和办公机构——容易出租、出手。

黄金地段可供选择的住房很少，房子是依附于大地的特殊商品，而大地资源有限。他不可再生,能盖房的工地更少，一般而言，占一个城市面积的10%——20%左右。一般情况下，黄金地段土地的用途一般是政务、商贸、金融，人们对市中心住房的要求愈来愈大，而可供选择的住房越来越少。物以稀为贵，所以供给的有限性和需求的无限性决定市中心的房子有很高的价格，并且容易形成二手市场和出租市场，由此而见，市中心的房价、地价、租价一定是最高的，升值速度一定是最快的。

例

1、在香港市中心港岛100平米新界、大浦100平米

87年100万50万

97年 800-1000万(8~10倍)150万（3倍）

例

2、一朋友在香港铜锣湾一带50平米左右80-90万现在租金2万多

方法：讲投资回报、租金分析，了解周边房价房租、酒店价格，告诉客户凡是投资一定存在风险，分析房屋最大的风险，强调物以稀为贵，供求关系。

（结合所销项目谈）

2）高素质的房子

表现

1、结构优势、牢固性、抗震性、防渗水、隔音、隔热、剪力墙

2、配套优势，电梯代表、不会断水、断电

3、安全

4、物业管理

什么样的房子容易出租？

·中心、位置较好、可商住两用，适合外国公司做办事处

·社区化概念的房子：规模大、配套齐、物管好，如：嘉定山花园，给客户洗脑、灌输概念，只有观念改变才能改变其消费行为。方法：用生活化的例子，见缝插针的交流，控制谈判——推销其实是引导。

二、入市良机：（强调政策）

何时买房？晚买不如早买

原因：现在是房地产价格较低的一个时期，时机选择与股票一样,低买高卖，把握相对低点，不可能找到绝对低点。房地产：以前是计划经济，房产不是商品是福利品，是一种待遇，近几年才步入市场化，一些大城市沿海城市出现商品房。

92年，邓小平南巡讲话，加快改革开放步伐，特别是要走市场化道路

93年，第一轮高潮，中国土地投资热、房地产开发热、主要靠银行贷款、如海南、北京、上海等大城市、沿海城市。

93年中段，我国经济宏观调控，针对92~93年的经济，由于资金中大部分靠银行贷款、导致物价飞涨，利率膨胀。93年下半年，宏观调控基本政策：压缩基础建设投资、缩减银根、抑制膨胀。其核心是：紧缩银根,调高利率，严格控制银行给房地产公司贷款。

在此情况下，首先受到打击的是房地产，有三分之一的房地产公司破产，三分之一停业，中国房地产长期处于低位徘徊，往往以成本价或略高于成本价出售。

97年，中国宣布经济宏观调控基本完成，实现软着陆。

98年，希望实现经济的软启动，提出“高增长、低膨胀”口号。

从宏观上讲，98年初，中央政府经济增长达到8%，低通货膨胀作为新目标，出现问题： 1）经济增长速度较慢 2）下岗人员增多，社会稳定出现问题。中央一再强调，要在发展中解决问题。因此将实现经济增长放在工作首位，出台“扩大内需”鼓励投资，刺激消费的政策。

实现经济增长三方面

99年，首先以扩大投资为主要工具：计划经济中，中国是短缺经济，卖方市场；商品经济中，面临过剩经济，买方市场。

所以扩大内需，拉动消费市场，鼓励消费，98年降息6次。主要还是以投资带动市场：

A公共基础设施建设、城市基础建设、能源水利建设

B加大房地产投资

口号：房地产业是新的经济增长点，龙头支柱产业。

哪些产业可以作为龙头支柱产业？1、2、3、4、市场需求量大 科技含量高 经济效益好 带动作用大。发展房地产业可以带动建材行业、装修、家具、家电等30多个行业

资料：每销售100元的商品房可带动130-150元的其他商品的消费, 住宅建设每增长10%，GDP增长1%，由此可知,国家必然保护房地产业的健康发展。

从消费趋势看，住房正成为中国新的消费热点，愈来愈多的人意识到了住房的重要性。

在计划经济体制下，住房支出很小，只能做维护费用。

商品经济下，在家庭中所占比例会越来越大。

目前，全国住房支出占居民总支出的3%左右,美国可以占到30%，香港更是占到50%。发展趋势是越来越大，预计到202_年可以占到15%。

房价回升，买房的人将越来越多。

政府采取一系列房地产措施

A住房制度的改革。取消福利分房，住房货币化

B提高公房租金。让人们意识到租房不如买房，现在租房为1元/平米月，可提高到3~4元.C按揭。表面现象是房屋积压，卖不出去，实际上需求很大但购买力不足。

资料：

1、目前全国城镇居民人均住房面积 < 4.5平方米的家庭共450万户，如每户增加36平米，则需要1.6亿平米。若三年解决，则每年至少5000万平方米。

2、中国每年有260万对新婚夫妇，若20平米/户，则需要1.82亿平方米

3、出现围城现象，城市人口增加，每年有1600万人进城，若18平米/人。则需要2.88亿平米/年。总结以上三点，中国每年需要2.88亿平米/年。

中国还存在大量的10平米/人均以下的住户。二次置业产生很大需求。

按揭是推动房地产发展的一个最大力量，但现在，按揭力度不够，西方国家可达到40年按揭，香港为30年。中国发展趋势也是如此，现在正是购房的最佳时机。

蓝印户口：加大对住房的需求，城市人口要达到50%

银行降息：7次降息+征税=8次降息，目的是刺激消费，增加投资。还要降息，我国现在的银行利率已低于西方国家。

我们现在所处城市的房价与其他城市相比还是低：

三、价格合理

1、强调规模、配套、水电等,强调我们与别人不一样的东西。

房价会不会降？不会的，房子的成本不变，价格自然不会下降。

2、强调性能价格比

3、强调成本价销售，成本主要包括：土地费用（有上扬趋势）：出让金、拆迁费

建筑设备安装费：材料费、人工费等

配套费：水、电、暖、电话、有线等

政府税费

发展商的利润

4、强调树品牌，注重社会效果

5、强调质量

6、强调价格经物价局审核。

第四篇：房地产销售三板斧

三板斧

×先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羡慕你。当然嘛，你在这方面是专业人士，也是我的老师。有机会我一定向你请教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。毕竟我们做了两三年的房地产了，买不买我们的房子没有关系，什么时候买也不要紧。您总是要购房的，耽误您几分钟时间，给您分析一下xx市房地产的一些情况，给你一些建议，希望对你今后买楼时有所帮助，做个参考也好。

一、保值升值。

目的：激发客户“买房子”的购买欲望。

其核心在于要解决“值与不值”的问题，让客户下决心买房。无论是自用还是用来直接投资，其结果都是一种投资方式。因此，保值、增值是投资者关心的关键。在这个环节着重给客户讲述的是“值”，讲得好认为值，讲得不好则认为不值，第一板斧强调的是“金融知识”

买房子，不论你是自用也好，投资也好，都是一种投资行为，因为毕竟一次性投入的资金量比较大，既然讲投资，就要将升值，就算你买房只是为了住，那你也不愿意买个房子天天掉价吧。作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢？依我做房地产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的话来说决定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。，那地段为什么这么重要呢？就拿我们的房子为例，我们这里是滨海中心区，交通方便，门口有公交车，学校、超市、广场就在附近，再说后期咱们建设滨海唯一的步行街、商业圈，生活方便。政府在这交通要道建设了这么多年，已完全成规模，可以说这里是居住的最好地段，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但地是越来越少，所以说它的升值潜力是非常大的，您说对吗？从房地产本身来讲，房子是永远增值的。买房永远都是最稳的，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。

人民币贬值:

钱现在是越来越不值钱啦，一直再贬值，通货膨胀越（通货膨胀（Inflation）指在纸币流通条件下，因货币供给ji大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬

值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。纸币、含金量低的铸币、信用货币，过度发行都会导致通胀。）来越厉害。中国每年要有百分之八左右的国民经济增长率，所以国家大量发行货币，为什么在社会短短两年之内发行了三次货币，事实上这就是一个讯号。人民币要贬值了，您都知道市场的供应量应该与需求量平衡的，如果不平衡，那货币肯定要贬值。就好比一杯牛奶，你不断的往里面加水，表面上看牛奶的量增加了，但是牛奶的浓度含金量却减少了。在加上202_年中国已加入世贸组织，我们中国有个大经济学家叫吴敬琏他就说“中国人三年之后（因为有三年的政策保护期）人民币的贬值是不可避免的，因为在那个时候，经济全球一体化，你的钱、我的钱、他的钱，咱们大家的钱一起推向国际金融市场，自由兑换。那你说人民币和美元，英镑相比，哪个更值钱。我们不如别人的货币价值大，那么只有贬值去适应别人”。历史上任何一个国家的一个政策方针的变动都会导致货币的贬值。你看像苏联，在解体前1987年1000卢布可以买一辆伏尔加轿车，1卢布=3美元，但解体后，1美元=202_卢布，即1000卢布=50美分。只能坐一次出租车了，我有个同学的姐姐，到印度去留学，找了个印度老公，后面到广州成家，用120万印尼盾买了一套房，后来一年之后，印尼发生**，而印尼盾贬值了120倍，120万印尼盾只能买个卫生间啦。他们老大说，那是他做生意最明智的一笔投资。

现在是市场经济，可能现在咱们中国还能靠政治经济杠杆来保证货币稳定，但是政治杠杆终究要被市场杠杆打破，只要在市场经济，人民币贬值就是不可避免的，你可能现在还能感觉到把钱放在银行比较安全。但是，你知不知道。在08年金融危机时，外国很多银行纷纷倒闭，许多人一夜之间变得身无分文，我有个远房亲戚，当时从泰国回来就只带了一身换洗的衣服回来，钱放在银行，永远都只是一个货币符号，眼看货币贬值了和一堆废纸没有啥区别。所以，为什么现在的人都不把钱存在银行，而拿出来投资呢？转入投资，而投资又有哪些投资渠道呢？

第一：存银行。

把钱存入银行，虽得到一定利息的回报，但是现在的利息低得连通货膨胀都保不住，利率一般在3%左右，而通货膨胀率每年达到8%左右，也就意味着您的钱每年都要损失5%左右，几年后都没有了，不划算。存款也是一种贬值的过程,他会使我们的购买力越来越低，建国以来最高利率13%，当前2.25%,还有1.8%的利息税,现在的钱放在银行里是最划不来的，就像是阳光下的冰块很快就化掉了。现在人民币在银行的利率是越调越低，以后调到“0”甚至收你的管理费用都有可能。

第二：炒股票。

中国的股票本质就是政府为企业圈钱的一种手段。股市风云变幻风险很大，完全是“纸上富贵”。昨天还有几百万，可能一夜醒来，一分钱都没有了。股市上有句话：十个炒股，七个赔，两人保本，一人赚。除非你是大户.是庄家.否则十有八九都是死路一条。而且炒股的人，人家都讲那是非正常人，晚上人家休息他却兴奋很，白天别人工作，他却睡大觉。搞得人整天神神秘秘的。

第三：做生意。

做生意是一种很好的投资，但是现在不像80年代摆个地摊卖牛仔裤也能赚钱。现在市场经济下，市场越来越成熟，越来越规范，竞争越来越大，而且做生意风险大、利润薄，只有百分之十左右的毛利润。而且，你一要有资金。二要有经验。三要与工商、城管、税务等很多部门打交道。做生意的人都知道，今天生意好做不一定代表明天的生意好做。俗话说：鸡蛋不要放在一个篮子里.即使是做生意，也应该分散投资，同时你是生意人，都知道有句俗话说“商场如战场，将军难免阵前亡”。别说是你，人家史玉柱那样的人都有倒下的时候。第四：投资房地产。

房子是一种特殊的商品，它同时具备消费和投资两种功能。投资房子，如果您眼光独到，选择楼市的地段好，设计合理，质量优良，就是不住租金也可以达到银行的利率。而楼房本身在升值，这也是把钱存入银行以及投资股票所绝对无法产生的效益。只有投资楼市，才是真正增值。投资房地产长期持有盈利大于股票，风险小，安全性强，特别是在国内房地产正处于成长期，投资房产，只盈不亏是一项极佳的长线投资。就算贷款买房，你租出去，房租也构你银行利息了，而你的房子也在不断升值。

城市人口的增加：城市人口的骤增现在，全国每个城市都在卖户口，就是城市要扩大，这是国家消除城乡差别的一个战略关系。中国城市化率从建国（1949年）10.64%。1990年26.41%。202_年36.22%到今年城市化率是47﹪。而发达国家是85%以上，那么您想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大，表面看，现在好象供大于求，但这是针对高价格的房子而言，低价房子绝对供不应求，价格肯定会一路高涨。

房价的构成：房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。

1、土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅

度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

2、建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。202_年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%，建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，202_年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

3、人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。

二、入市良机

强调的是政策，是买房的时间问题，晚买不如早买！它的目的:激发客户“现在就买”的购买欲望.1、房地产市场进入快车道。95年，当时朱榕基不是国务院副总理的时候，他就提出把房地产作为龙头支柱产业放在汽车业和工业的前面发展。96年朱榕基上台以后，立马把房地产和汽车业、工业调了个位置，采取了下列措施：首先减免了48种税收，把契税减免了一半。

2、房地产成为龙头支柱产业。在国际上，房地产业在国民生产总值中占20～30%，而在国内仅占1%的地位，之所以国家要把房地产作为龙头支柱产业来发展，是因为它的发展将带动相关100多个行业的发展。（房地产每消费100元，就带动120—150元的其他消费）自从98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，开始从计划经济下的基建投资转为了商品化投资。住房开始成为城市居民家庭生活的消费品，根据《中国行业市场研究报告》一书中的资料统计，消费领域中任何行业都远远无法与房地产的消

费贡献相比。

3、按揭法的实施和按揭力度的加大，使买得起房的人越来越多，供求关系越来越大。用未来的钱圆今天的梦，很实惠，很保险。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。98年只能做5成5年的按揭，现在可以做到8成30年的按揭，再加上这段时间内，国家连续降息。银行利率下调，202_年7月7日银行贷款基准利率年利率五年以上为：7.05%。202_年6月8 日银行贷款基准利率年利率五年以上为：6.8%。202_年7月6日银行贷款基准利率年利率五年以上为：6.55%。

4、城市人口的骤增现在，全国每个城市都在卖户口，就是城市要扩大，这是国家消除城乡差别的一个战略关系。中国城市化率从建国（1949年）10.64%。1990年26.41%。202_年36.22%到今年城市化率是47﹪。而发达国家是85%以上，那么您想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大，表面看，现在好象供大于求，但这是针对高价格的房子而言，低价房子绝对供不应求，价格肯定会一路高涨。

5、新的土地法实施，土地的升值就是房子的升值a)土地不可再生的唯一性，注定土地越来越少，而中国本身就是一个人多地少的国家。b)99年元月1日《新土地法》实施，国家每年严格控制住宅用地建筑的审批，土地必须通过土地储备中心限量发售，实行拍卖制。c)土地开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不是它本身，而是国家大量资金投入的结果。

三、性价比

第三扳斧价格优势“谈判中要始终贯穿——价格是综合因素决定的”。

它的目的:激发客户“就在这里”的购买欲望.强调我们的卖点！

为什么要买我们的房（公司开发模式、价格低、地段好、升值空间大、户型设计合理等）。

这个就跟楼盘比较一样，把我们楼盘的优点，卖点一一列举出来。让客户感觉我们这里非常好，买房就要在这买。

1．强调规模。

规模不一是成正比的。

规模里有配套的不一（水电、品牌、环境），物管的不一。

强调与别人不一样的东西，最重要的在于挖掘其附加价值。

免费的附加价值，如周边的河、大广场、车站、大学等，以及园林、绿化、外墙成本。挖掘与众不同的东西，把其变成自己的发光点

2．从品牌上去说，创品牌不在谋利。

3．从公司背景上去说。

4．同档次楼盘的比较。

顾客问：房价会不会跌？

专家答：房价不会跌，房屋成本是刚性的，成本不降，价格不会降。

成本=土地价+建安费+配套费+利润+销售费用 +税收

1）地价呈上扬趋势。

a）出让金归国有：国企多、亏损多，财政收入有限，下岗人员增多，土地出让金作为财政扶持，故不会轻易让利。加之拆迁费，二者约占房价的50%。

b）土地之有限，不可再生，故导致求大于供。

2）建安费上涨，钢筋、人工费上涨。

3）配套费、水电。

4）发展商之利润10%左右，但开发风险大，周期长，全国约1/2发展商是亏损的。

总结：所有商品价格均是由供求关系决定的，什么东西值钱，一种是人需要的，一种是供不应求的。

第五篇：中秋节软文推广三板斧？

节日营销之中秋节促销软文推广三板斧

中国每年的节假日包括周末是117天，占到全年时间的三分之一，但是实际产生的交易量确已经超过三分之二，所以假日营销已经成为营销工作中的重中之重。

节日营销是一个整体的营销活动，各个节日营销策划与推广都有一定的相通性。202_年的中秋节马上就要到了，今天小马识途营销的顾问就谈下中秋节软文推广中的三个重要方面。

节日搞促销 软文推广抓住促销亮点

写产品推广软文要抓住产品的卖点，写促销推广的软文要抓住促销的亮点，就是促销活动真的能打动客户内心的地方要花些笔墨来写，例如满100减20，某某产品特价多少，某部分特殊群体可享受的折扣等等。

促销型软文目的在促进销售

有人说软文就要软，要袖里藏针，这个说法是对的，但是有的情况下也可以直接推销，就是在产品和服务大家都比较了解，而你的价格又非常有竞争力之时，这时候你软文的作用是让消费者知道用这些费用就可以买到某某商品，比平时要少花N多银子。而袖里藏针的软文是在改变用户的消费习惯，加深用户对品牌的印象和认识，两者并不矛盾，软文是要根据实际情况来决定写作风格，促销型软文要看如何能拉动销售就怎样写。

促销软文推广打的也是组合拳

往往有人认为软文推广就是写篇软文发出去，其实并非那么简单、机械。就拿促销软文推广来讲，不是一篇促销软文就完事，最好是打软文组合拳。软文组合拳，先后策划有一定关联性的软文3-5篇。促销通稿1篇，促销亮点解析1-2篇，需求拉动型促销软文1-2篇，促销后总结性软文1篇，这是一个促销活动基本的几种类型软文。北京小马识途网络营销机构操作过多家企业的促销推广，可以为企业节日营销提供网络推广全案，并有效地落地执行。

五一国际劳动节、十一国庆节、中秋节、元旦、圣诞节等几个节日是多个行业一年中的销售旺季，今年的中秋节和国庆节衔接到了一起，双节同步的节日营销推广显得更加重要，一些特殊行业的节日促销更加重要，例如中秋节之前的月饼推广，这个前期非常关键，因为过了中秋节月饼也就少有人问津了。最后，恭祝大家中秋节营销取得好的销售业绩！