第一篇：复合商业街区的打造

复合商业街区的打造

一、现代商业街的概念

商业街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街、中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。目前全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。中型商业街如深圳华强北路商业街和北京275米长的大栅栏商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

二、现代商业街的类型

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

1、专业商业街

鉴于整个商业街商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专业商业街的特点

商业街规模特点。首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街”属于典型的女性服装商业街，每个独立的“女人街”规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之，商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

专业商业街规划设计特点。沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街、多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

专业商业街名称特点。专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

专业商业街商铺特点。有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来讲，却意味着可开发面积减少，零售业态商业街采取铺位形式更多；服务业态、体验业态商业街则主要采取铺面方式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街，成功的比例很高。

2、复合商业街 的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史形成大型复合商业街的，市场竞争的压力很大，如果想新建同等规模的复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是当地第一个复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

复合商业街的特点

复合商业街规模特点。复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业“巨无霸”，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发容易失败。

复合商业街规划设计特点。沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2-3公里）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，严重的话，会导致项目失败。以北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，最终的发展情况令人失望。原因何在？该项目的规划设计问题比较大，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。以上两个原因中的任何一个都会直接导致项目失败。

复合商业街名称特点。复合商业街的名称主要体现其所在的位置。既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

复合商业街商铺的特点。在运营成熟的复合商业街，主要是铺位，铺面商铺数量较少、价值极高，主要采取出租经营的方式。有些新建大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发，并且商铺主要采取出售的开发经营方式，如此一来，或许项目的建成并不困难，但是竣工交房开始营业后，项目整体营运成功的困难可能难以克服。如果商业街是一个没有商业历史积累的项目，风险更大。

3、复合商业街的类型

1.邻里型商业街。

此类商业街位置处于地方城镇几何中心，街区长度为100-200米，商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为3000人，其商业区辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为50家，设施构成为商业和风味小吃店，行业以生活日用品为中心，行业数目为20个，核心商店是副食品店或食品超级市场。来此街购物的主要顾客是家庭主妇或保姆，购买商品的数额小，但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。

2.地域型商业街。

此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为500-700米，商业设施立面高度为2-4层，商店密度为70%-90%。这种商业街所处的中心城市人口规模为3万人，其商业辐射人口为10万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以树枝状构造，商店数目为300-400家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购买的中、低档日用品为中心，行业数目为100个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型阶层人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

3.地区型商业街。

此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的商业街。店辅总数为248家。

4.大型商业街。

此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式；行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为300个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

三、一流商业街的特征

成功的商业步行街须具备以下条件：

1、准确的定位。现代商业街应该是多功能的，大型中央商业区步行街的功能甚至是完备的，具体有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。中小型的商业步行街根据具体条件进行功能取舍和组合，功能组合的一般原则：不同业态功能互补、各种业态的比例关系合理，同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争。步行街具体案例策划必须先对目标消费群体做透彻的调查研究，根据消费群的大小规划步行街的规模，以及根据消费群的结构和市场的竞争状况规划步行街的行业构成，也就是哪些产品应该是主流，那些是次要但又应该有的，哪些是可有可无的。在此基础上确定步行街的商业布局，形成建筑规划。研究成果经过进一步的试水检测后应体现在步行街的规划设计上，使建筑环境与经营内容方式互相配合。

2、规模适中。经济决定商业，一个城市的经济状况和经济地位直接影响步行街的运营状况。以北京、上海和广州为例，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街永远人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，南京路步行街依然是上海城市本身魅力的象征。广州作为南中国的大门，北京路和上下九路的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费业态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力。反之，如果在常住人口只有几十万或一百来万的非旅游型中小城市里做步行街，就不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市的消费者，外来人口的比例一般情况下只占极小的比例，目标消费人群以本地居民为主，居民的消费水平有限，居民的购物习惯并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。步行街的建设规模由所在城市的类型和商业容量所决定。

3、良好的交通条件。交通条件意味着可能到访客流量的潜力。步行街的成功与否，交通问题是关键。步行街的开发建设应考虑步行街所在的地段，全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄和居民意向等因素。资料表明，我国城市自行车出行率较高，故在规划停车场时须特别结合考虑自行车的停车设置，包括城市临街的一些建筑前空地和局部地下层群为停车场地，以解决自行车停车用地紧张的矛盾。在步行街旁边增加平行于步行街的城市支路，引导非浏览、非购物人流车流通过，增设和步行街垂直相交的城市支路作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，以步行道为内核，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，多功能一体化的现代城市新型商业步行街区。交通方便对形成一条好的商业街至关重要。决定着其能够辐射到的周边区域、客流量的大小，直接影响到整个商业街的发展。

4、规划设计的科学性。科学的规划设计是商业房地产项目成功的必要条件。项目的规划设计越多体现未来经营者和消费者的需求，项目成功的概率越高。对步行街的设计上要讲究以人为本，就是说街区的设计要符合消费者的行为习惯。消费者会通过在街区消费经历的舒适程度去决定是否再来或是日后再来的频率。这就要求按照消费群体的年龄结构和总的身体素质水平，科学的对包括步行区域、行走路线、游乐设施及休憩场所、人造景观等进行规划。例如，对于儿童和平民消费者的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行街的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是600米左右，超过这一长度，人们游 乐的时候就会有疲劳感。在步行街设计中必须考虑在那些人流相对少的地 方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。

5、著名步行街具有较高的历史文化内涵与艺术品味。对步行街所在城市的历史、风俗、人文的研究,有助于确定步行街的主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形式，同时也可以是一个城市或城区的内在历史文化的体现和招牌。建设有风俗文化作铺垫的，有自身独特风格的步行街，便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。无论什么时候去北京王府井步行街，你都能看到在那口象征“王府井”的井边围着细读其上铭文的人群。文化景观其实已经成为各地步行街吸引人群的第一卖点。不仅可以了解当地的历史知识，人们还很喜欢在那精致的景观和门面前合影留念。据北京规划院城市设计所的石晓东介绍，王府井大街在地面文化景点上的建设投资约为7000万元人民币，事实证明是比较成功的。一方水土一方人，有主题的步行街也是外来游客认识一座城市的窗口。

6、硬件设施一流。步行街具有独特的构成因素，这些因素也是满足现代城市生活的需要，构成城市环境风貌和组成部分。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招牌广告、引导标识系统、游乐设施(空间足够时设置)；街道小品、街道照明、邮筒、休息座椅、绿化植物配置和其他公共活动空间步行街市民文化活动广场、儿童天地、街头献艺表演场所等，其设计繁杂程度决不亚于设施建筑，不过最关键的还是步行街环境的整体连续性、人性化、类型的选择和细部。

7、一流的管理水平，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。更重要的是，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。

8、行政资源的支持。政府在步行街的旺场方面有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵、中秋和当地其他重要节假日活动的举办，对人们认识步行街、并产生认同感有积极的效果。

四、现代城市商业布局原则

1、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。

4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。

五、商业街的业态规划

王府井、南京路本以商品零售为主，可是随着时间的推移，却发现人们对休闲娱乐的需求日益超过了购物，如何让顾客在娱乐、休闲的同时又乐意掏腰包，是所有步行街走向赢利的过程中必须解决的问题。据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来，同时，这个数字还在不断向前者倾斜。以娱乐化方式经营商业似乎成为步行街带给人们的最大商机与挑战--如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费。比如武汉江汉路改造成步行街后，虽然改造后人流量比以前上升30%-40%，但很多商店的销售情况甚至比改造前要差，当初市政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能，是管理者没有料到的。同样的问题也影响着南京路和王府井步行街的财气。造成这种缺憾的主要原因：商业结构比较单一，百货商店太多，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。随着生活水平的提高，消费者来到步行街已经不仅仅是因为需要某件物品而专程前来采购，逛商店成为一种休闲的方式，多数人是来寻找快乐，并愿意在这种快乐的心情中消费的。与时俱进，根据所在城市的发展状况适时调整商业街的业态比例，满足目标消费群体的不断升级和变化的综合需求是复合商业街的复兴之所在，复合商业街要为前来的顾客提供多层次的服务，把多层次餐饮、文化、休闲与购物立体结合，满足消费者步行街消费群体追求各种乐趣的需求。

六、商业街的规划布局

复合商业街是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、街道、公共活动空间和停车场等是它的基本组成要素。商业街建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，把各种不同要求和个性的承租户有机地组合成一个整体，合理布置承租户和组织人流，为各承租户最大限度地带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供便利的购物线路、舒适的购物环境和愉快的公共活动空间。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构可以用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱间距使平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一段时间之后，部分承租户可能需要扩大或者缩小营业面积。因此，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。

商业街的管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户（核心承租户）、次级承租户（普通承租户）和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点”，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，它一般安排在步行街尽端，形成焦点。次级承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁极点上，用于形成次级人流，与主要人流形成交叉，促进内部的人流运动，吸引购物者穿行整商业街。核心商店和次级承租户安排之后，再考虑其他承租户，取得最佳效果。最后考虑剩下的小租户，包括银行、邮局和各种服务施（如理发、美容、修鞋、干洗等），它们主要是为了提供便利的服务，本身不具备引导人流的作用，但它们是商业街功能的重要补充，用于增加特色。

购物人流的组织动线应既让购物者满意，又让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，所以，优化人流运动，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感，除了采用合理的步行街路线外，关键要激发购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。

现代步行街由多层建筑构成。但要把购物者引到楼上并不容易，因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。广场是垂直交通组织的关键点，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。广场的空间和步行街是一体的，围绕广场布置休息和餐饮座椅，广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此，一些步行街的广场有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。步行街广场还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。

承租户商店。商业街的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及服务业态的店铺。承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。

美食广场。如果想让购物者在商业街长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。美食广场包括售卖厅和座椅区，由独立经营的售卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品，售卖亭中间布置公用座椅。如今，在现代商业街，各种类型的美食广场都被视为一个有价值的锚固点，用于延长消费者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。美食广场在商业街的位置选择是商业街成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对街道，对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是商业街的重要参数。现代商业街需要设有停车场和相应的停车设备，其规模视商业街的规模和类型而定。

公共空间。商业街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于商业街获得商业利益。此外，商业街还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把消费者吸引到商业街来。

七、商业街的开发建设步骤（略）

八、现代商业街的管理

MALL在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离把，营业面积出租给各种承租户经营，并对承租户加以有效控制，使之互相利用，优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能获益。

购物中心实行集中制管理和分散经营的管理方式，所有者委托管理者进行管理。管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动，不参与经营，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。我国商业尚缺乏集中管理和分散经营模式的经验.规范化的购物中心采用租赁模式，管理者从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理四个方面。

此外，购物中心需要设立由开发商领导，所有承租户参加的管理委员会，以维护消费者的权益，遵守国家的法律法规，为购物中心处理重大事件，协调购物中心内各承租户之间的关系。管理委员会定期如开会议，讨论研究解决出现的问题，保证购物中心高效运转。

第二篇：商业街区揭幕致辞

商业街区揭幕致辞

尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们：

上午好！

在这春暖花开的美好季节，水木秦淮时尚休闲街区隆重揭幕了！在此，我谨代表高升（香港）投资有限公司、南京水木秦淮置业管理有限公司，向莅临仪式的各位嘉宾、省市区领导、以及各位记者朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

水

木秦淮时尚休闲街区，是一个集餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的时尚街区。耗资三个亿、历时2年多的打造，今天，“水木秦淮”终要逐步揭开它的神秘面纱，向南京人展现它强大的休闲娱乐功能、及其深厚的时尚文化内涵。

秦淮，素以底蕴之丰厚而传颂千古；（来自wenmi114.com）南京，更以文化之富裕而享誉世界；而我们的水木秦淮，则承自然、文化、时尚之大美，将秦淮河美丽的自然风光融入、将金陵以丰厚浓厚的文化氛围融入、将国际先锋的时尚观念融入，将活力脉动的现代文明融入，打造一个全新的南京休闲娱乐新坐标。

以自然、文化为依托、以时尚、休闲为主题，水木秦淮的环境之优美、业态之丰富、品牌之成熟，堪为赞叹！掩映于绿树鲜花中，街区内共分布了30家商铺，业态涉及时尚餐饮、个性酒吧、A艺术等各种特色项目。目前，已有近1/3的商家开门营业勇拔头筹；而整个街区则将在不久的6月隆重亮相！

今天，我们相聚在这美丽的秦淮河畔，庆祝水木秦淮时尚休闲街区的揭幕，共同见证着秦淮河的美丽、流动与繁华。在此，感谢南京各界人士给予水木秦淮的所有关心与支持！衷心希望水木秦淮成为南京人休闲娱乐的首选场所！

谢谢大家！

第三篇：商业街区的物业管理

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商业街区的物业管理

现在，商铺的发展正面临“卖铺”与“管铺”的矛盾。一方面，作为商业街区的开发商，商业街区开发建设指挥部的工作本来应是负责征地、动拆迁并建设符合市场需求的物业，但由于商业街区项目一般比较规模庞大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物业与经营管理就显得相当重要。商业街区由于有一些大型的商业设施是整体引进，而又有一些单、双铺商铺是通过拍卖的方式零散销售，为了使买家和经营者不仅仅满足于能买（或租）到一个地点好、品质优的商铺，而是要买（或租）到一个既能保值、又能增值的商业旺铺，买家和商家都会向物业的开发商提出新的要求：商铺交铺后如何进行经营管理？有什么能证明在商业街区内做生意能有可观的利润回报，商业街区开发建设指挥部必须担当起商业街区的管理工作。

物业管理与商业街区开发配套，对商业街区进行综合性、全面性多层次的管理服务，是本项目不可缺少的服务配套。对于住宅物业的的物业管理我们已经不陌生了，在住宅产品领域里，物业管理对于任何一个住宅项目都具有举足轻重的作用，物业管理已经成为住宅开发商的营销利器。同住宅相比，商铺的使用周期短，但也有40年之长，不同的物业类别的管理项目、管理特色通常也有很大的差别，住宅、办公楼、商业物业的物业管理是三种不同管理模式的公共服务。建立一个完善的物业管理体系，对商业街区的经营运作、商业气氛、购物氛围、游乐环境和积聚人气都具有极其重要的作用。

虽然物业管理是商业街区的售后服务工作，在房子交付使用后才真正开始向业主以及商家提供服务，然而在商业街区的营销策划过程中，开发商就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前为业主和商家设计好商业街区物业管理的服务蓝图，对市场作出一系列的物业管理服务承诺，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的前期招商和后期大拆零销售带来无限动力。

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1、商业街区的六大管理职能

一、建筑物与装修的维护

商业街区是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，商业街区中的商业物业以投资市场为主要市场，投资大型商业项目和买铺就是想赚钱，越是经营良好、保养得当的商业物业，就越是能不断增值。主要服务内容包括：

l商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3商业街区公共区域装修

4商家装修审批与管理

5规范单、双铺店面门面装修

6商业街区内部导向标志维护

二、商业街区配套设施、设备的维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对商业街区产生很大的负面影响，所以商业街区物业管理公司应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括： l电梯、自动扶梯的维护保养

2后备发电机维护保养

3电线、电路的维护保养

4供水、供气系统维护保养

5大型商业设施空调、冷气系统维护保养

6三废排放及处理系统维护保养

三、商业街区物业消防与安全的管理

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的业主、经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是广大市民公众人身安全的保障。主要服务内容包括：l消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4大型商业设施出口与通路管理

5大型商业设施内部保安巡查

6自动报警系统维护保养

7其他危及安全的防范

四、环境清洁卫生管理

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调生态的商业街区，综合步行街、文化休闲广场、康体公园、游乐场所的日常清洁以及对当地饮用水源的水质维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

l商业街区内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理

6垃圾清理

7环卫设施维护

8公园及游乐场所清洁管理

9自然河道及人工河道、人工湖的环境及水质维护

五、车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到商业街区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：

l车辆交通疏导指挥

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理

5路面交通管理

6部分道路限时通行管理

六、商业街区紧急事故处理

商业街区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自商业街区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括： 1商业建筑与装修事故

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障

5发生火警

6恶劣天气

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突

l0犯罪事件

2、商业街区应体现的物业管理特征

一、多层次服务

商业物业管理的多层次的服务主要体现在物业管理服务针对不同对象实施，服务的对象具有多层次，一方面，服务针对商业街区的业主和商家，这是物业管理服务的主体，为他们做好物业的管理工作，使商业街区内的商业物业能够保值和增值；另一方面，服务将针对到商业街区消费的顾客，物业管理的另一个重要目的就是吸引消费者来消费，并让顾客高兴而来，满意而归、满载而归。不同的群体对服务有不同的需求，物业管理面向不同层次的对象，必须向他们提供多层次、全方位的服务。

二、人性化管理

管理公司从事的可能是比较机械、简单重复的工作内容。虽然管理的是物业和配套设施，而服务对象却是活生生的人，管理手法要有人情味，管理风格要体现人性化，如在商家入驻、周年庆典赠送花篮或悬挂横幅来拉近距离、营造氛围。商业街区运用人性化管理是为了在管理方和被管理方之间形成融洽、愉快的合作关系，更好的搞好商业街区日后的经营运作。

第四篇：商业街区开发商业计划书

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

第五篇：商业街区物业安保年终总结2017

2017年安保中队工作总结

2017年即将结束，又要迎来新的一年。值此辞旧迎新之际对今年工作进行汇总。这一年是街区建设及发展的一年，也是安保中队不断学习进步的一年。今年年初安保中队在岗人员12名，仅负责S2街的日常安保，截止本月以发展为在岗员工36人，负责S1、S2、S3、MALL的全面监管，管理面积从1.19万平方扩大至近12.5万平方。涵盖安保、消防、车场三个职能部门，安保员、消防监控员、安防监控、引导员等四个工种，包括安保、消防、监控、装修管理、车场管理等各个岗位。现从以下几方面对2017年的工作进行总结，并查找不足，取长补短，为新的一年创造更好成绩打下基础。

一、完善安全体系，落实管理制度

在前期的管理中，因招商需要在街区日常监管中并未对商户设置过多要求。今年5月份以来街区进入试营业，客流量逐渐增多。如何对车辆及人员进行管理，考验着我们街区的管理品质。为了给顾客提供更好服务，不断加快接收进程，4月份对3A进行接收，7月1日对3B进行接收，8月1日对S1进行接收。特别是7月15日街区地下停车场南侧区域进行开放，获得商户的肯定和好评。迄今地库已停放车辆2700余辆，多次发现顾客车门未关、未熄火、事件，并及时电话通知。为加强街区安全及管理协调工程维修对街区防火门进行加锁，保障街区夜间安全。定时对商户门、锁进行大排查，查找隐患，使安保中队所辖全年无一起偷、盗事件发生。对车辆进入严格要求，无关车辆引导至地库；早晚商户下班出入进行管控；物品摆放协调相关部门指导；商户装修（水泥、建筑垃圾、扬尘污染等）进行防护等等。截至2017年12月15日管理街区入住商户193家（含撤场），全年增加178家。在管理的初期，给商户上货、出入、宣传带来了影响，遭到抵触。队员张子龙遭到商户谩骂，宋金峰遭到商户威胁。但全体员工顶着压力努力解释沟通，班长、队长以至部门领导全体参与，但仍本着服务的宗旨坚持原则，积极出谋划策。对受影响的商户重新规划送货线路，协调营运、企划商户经营提供便利。经过大家的努力，不仅街区面貌比以前焕然一新，更保障了街区正常运营秩序。

我们的街区是一个有特色的风情街，独特开放的购物环境给顾客耳目一新的感觉。但街区出入口多，业态及布局复杂，人员流动性大的特点也给安保工作带来挑战。怎样预防公司及商户财产不受侵害，是我们不断学习和改进的目标。针对以上在本年内安保中队上下，集思广益并不断调整街区安防方案，积极协调地产公司，使监控设备在交接前投入使用。自6月1日安排安防监控人员值守后，管理设备电视墙、录像机、终端探头、交换机等四类600多部。使街区管控手段从最初的每天安排单人巡查，到主街区与弗拉明戈广场交接后安排人员值守，再到现在监控员与机动岗、固定岗联动。安防监控室的投入使用，通过街区509部摄像头联动。并为执勤队员增添岗亭、电暖扇、净水机等设备，大大提升了工作效率。经过实践最终建立了以“监控全面覆盖，重点岗位辐射，机动迅速反应”的安防思路，强化日常巡检和夜间巡查，并配备了防刺背心、执法记录仪、T形棍、橡胶棒等安防设备对不法分子形成震慑。今年以来先后处理施工队堵门堵路、跳广场舞、售楼部卖房纠纷、顾客酒后闹事等问题，均及时反应按照相应对策处理。保证了街区的正常营业秩序，确保全年无重大刑事案件发生。

安保中队是物业部，也是我们公司人员最多的部门。大家从五湖四海汇聚在一起，难免会遇到各种各样的问题。如何使员工感到公司大家庭的温暖，人性化管理是工作中不可缺少的。但人员不断增多，想法也各不相同，一味的人性化只能发展为人情化。无规矩不成方圆，人性化的管理需要制度的准绳去约束。17年春节过后面临的首要问题是没有一个普遍、通用性的管理制度去约束。每个队员对制度有自己的见解，每个班长又有自己的约束标准。不仅给员工的工作带来困扰，也给管理工作带来不便。针对这种情况，通过组织各班长与老员工座谈，逐条讨论先后制定颁布了《安保中队日常管理制度》、《安保中队交接班制度》、《安保中队岗位职责》、《安保中队新员工培训制度》等十余项管理办法。并针对特殊岗位安防、消防监控制定相应的规章制度。为员工工作提供准绳，为班队长管理提供标准。

二、狠抓消防管理，提高业务技能

消防工作是商业公司安保工作的重中之重。目前街区内消防工作主要分为两个方面，一是设施设备管理。因为工程原因设备未完全移交，管理起来多有不便。加上商户进场装修消防改造，及辖区相关职能部门的检查。为了对街区消防设施设备进行有效管理，为生产经营提供消防保障。按照部门领导指示，10月22日安保中队组织消防监控人员上岗。现有消防操作人员6人。提前介入管理消防设备，并负责沟通协调消防工作。目前操作设备主机两台，水泵6台。对街区消火栓系统793个点位、喷淋4950个、手动报警按钮554个点位、声光警报器569个点、光电感烟探测器1109个点位以及街区49个防火分区信号闸阀，水流指示器等设备及点位进行日常及维护。并对消防监控人员进行专项培训，每月组织业务考试一次，并不定时进行抽查。建立消防安全小组，组长物业经理郭振亚，副组长，代明雨、王海涛，明确消防管理责任人。

街区的日常经营生活的主体是商户，同样消防工作的开展也离不开商户。大部分商户没有入住商业街区经验，对物业及营运监管存在一定的误解。加上商户营业时间不统一，消防意识淡薄。在最初的一段时间里街区消防工作很难开展。进不去门，说不上话，面对这种情况，通过沟通商户、组织119消防演练、邀请消防人员现场指导等方法提高商户消防意识。巡查队员不怕没好脸，不怕没好话，坚持原则不动摇。从入场准备灭火器，到日常设施检查，再到每月进行消防安全大检查。采用循序渐进的工作方式使商户主动配合我们进行消防检查及设施维护。

至今已监管入场装修110家，验收商户47家。组织安全大检查3次，下达各类安全整改通知152份。并对已经验收商户签订消防责任书57份，建立灭火器、消火栓及各设备设施档案。保证了街区无重大安全隐患。

三、严格装修监管，提高服务水平

随着街区招商形式变好，进场商户越来越多。不可避免的出现了一些问题，如施工监管不能及时；隐蔽工程施工无法查验；施工人员偷工减料等。最终因施工人员装修要求不严格导致存在消防或安全隐患，不能顺利验收。如商户麻辣烫、灡末在施工中，因为施工人员贪图便宜敷设电路时并未使用要求的阻燃线，前一天的检查中商户还未敷设，但第二天工程已经进行大半。在这种情况下，让商户返工重装耗费时间、金钱；给予通过违反相关规定，并留下隐患。长此以往成为矛盾的爆发点。为解决这个问题在物业部领导的带领下，成立以物业经理为首，安保、维修负责人为主，专人负责的装修监管小组。从商户入场把好关，做到消防设备不到位，不送电；装修规则不明白，不送电。装修审图时多说好话，多沟通，对施工问题查漏补缺，进场施工后对商户反映的问题及时反馈、处理。将每天的一次巡查变为每天两次，每天监管人员走路里程近7公里。深入到施工现场了解商户所想所需。并对审图、验收明确时间点，不拖，不推。小组内上至部门主要领导，下至员工每天自工作十小时以上，确保当天问题当天处理。并梳理了商户审图意见、进场商户登记、装修管理规范、违规处理、验收意见、退场验收等一系列流程。使商户等待时间和装修安全隐患明显减少。

四、保证应急效率，提升处置能力

我们的街区综合性商业街区，内部结构比较复杂，面积大，经营也太种类多，范围广，商户室内并且有大量用电设备，仪器。也是人员密集的公共场所，一旦发生各种火灾事故和突发事件，人员的疏散工作十分重要，建立快速人员应急疏散程序非常必要。安保中队成立了安全应急小组。设置火警、意外伤害、突发疾病、打架斗殴、匪警、等应急预案。并建立应急事件操作流程。不定时，不定点进行拉练，其中火警应急30次，突发疾病15次，意外伤害10次。要求突发情况三分钟到场，并在培训中重点学习处置方法，总结处置事件进行讨论。特别是对八局生活区着火、品客茶饮电缆线起火进行及时扑救，对12月顾客醉酒闹事攻击队员一事迅速反应，将其制服，扭送派出所。正是通过应急体系的建立，才能提高对突发情况的应急响应和救援能力，达到快速、及时、有效的应对突发事件。

五、加强团队建设，提升服务品质

团队的建设离不开人，品质的提升也离不开人。只有抓好员工的思想，素质，才能是员工真正懂得服务的目的。今年上半年商户黑鱼锅装修时，每天和我们的队员都会发生大大小小的冲突。为什么总是我们和商户发生矛盾呢？商户真的是那么不好沟通吗？通过一段时间的观察最终发现，是我们出了问题。商户来到我们这里购买的是什么？不只是物品，更是服务与尊重。但我们的一些队员，特别是新入职队员，对街区各种理念不了解以及语言能力差。造成了一张口就引起矛盾。我们首先提出“将心比心”的口号，换位思考。以日三醒吾身为目标，谨言慎行。

建立学习机制，各班开展班前会、班后会、周例会加强学习力度，扭转人员思想观念。全年组织周例会52次，培训16次，会操6次。使队员整体面貌较去年有很大提高。

俗话说的好，火车跑的快，全靠车头带。通过班长及业务骨干队员的带动，在团队内部形成正确的工作学习风气。把着力点放到各班长身上。从落实每周例会内容，利用会仪及空闲时间与各班长交流并详细剖解正反案例，为他们贯彻正确的服务及团队发展理念知识，全面的引导并提升他们的服务技能。以点带面，以班长去带队员。要求所有主管领导每月组织谈心，并确定业务骨干队员重点培养。并通过开展运动会、参加公司活动、组织聚餐等形式，提高队员凝聚力。使队员上班愿意，非因急事离职人员大幅减少。

以上几点是对今年工作的一些总结，虽取得了一些成绩，但也有很多不足。对于不足要勇敢面对。

一、队员及领导组织管理水平有待提升，表现为骨干人员文化修养、专业知识和管理能力等综合素质高低不

一、参差不起，工作安排和制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。

二、服务质量尚需优化和提高：从多次检查和商户反映中发现，各个岗位队员的服务质量，横向比较有高有低，纵向比较有优有差，将强化管理达到白天与夜晚、平时与周末、领导在与不在的一个样的服务标准。

三、个别岗位保安员仪容仪表不整齐、礼节礼貌不生动、服务不周到、处理应变不灵活，这些问题严重影响着整体的服务质量。

以上为我个人对工作的一些看法，如有不到之处请领导指正。回顾以往，展望未来，新的一年里期盼在部门领导及大家的共同努力下，安保中队各项工作取得更大成绩，街区的发展更加辉煌。

代明雨 2017.12.25