第一篇：逾期交房违约金案件如何诉讼

逾期交房违约金案件如何诉讼

一如何做诉讼前的准备

逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。

二关于证据的搜集

逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。

逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，那么违约金的截止时间是什么时候？首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。

三逾期交房违约金的计算

开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为：

逾期交房违约金=已交付房款ｘ逾期交房的天数ｘ约定的每日赔付违约金的比例 在计算时需要注意以下问题：已交付房款是指你已经交给开发商的房款，包括你通过银行支付给开发商的贷款；逾期交房的天数从开发商约定交房的时间到开发商实际交付房屋之日，或到开发商取得交房的手续并通知到你收房之日。约定的每日赔付比例一般为第九条的2项中的比例，不与第1项的比例分段计算。

第二篇：逾期交房违约金如何确定？

逾期交房违约金如何确定？

开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。一则案例中，法院对于开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据予以了支持。张付杰律师认为，此类案件具有一定普遍性，对其深入的分析，十分必要且兼具一定的积极意义。

【基本案情】

2010年9月20日，孙某某与某某置业有限公司（以下简称某公司）签订《商品房买卖合同》，约定由孙某某购买某公司开发的“某康浩宇”小区房屋一套，面积为87.86平方米，房款为230501元。某公司应当于2010年4月30日前交房，逾期交房的应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向孙某某支付房款万分之五的违约金。合同签订后，孙某某支付了房款。2011年12月27日，某公司交房。因某公司逾期交房，孙某某遂起诉请求某公司按照合同约定支付违约金69726.6元。诉讼中，某公司辩称，因逾期交房给孙某某造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定，双方约定的违约金过高，应当予以降低，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估，评定案涉房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。

【法院判决】

法院经审理认为，根据合同约定，某公司应于2010年4月30日之前交房，但实际上却于2011年12月27日交房，某公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中，某公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在无证据证明逾期交房给孙某某造成具体损失的情况下，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为孙某某遭受损失的依据。根据评估意见，确定租金标准按每平方米8元计算，故逾期交房期间房屋的租金为13355元。而根据合同约定，某公司应当支付的违约金为69726.6元，双方合同约定的违约金确属过高，应当予以酌情减少。法院遂判决某公司应当向孙某某支付违约金13355元×130%＝17362元。孙某某不服，提起上诉。

中级人民法院经审理认为，某公司认为约定的违约金过高，请求予以降低，应当由某公司就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任。一审法院按照某公司的主张及举证，依据同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整并无不当。法院判决：驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

1、违约金调整中的举证责任分配

根据相关法律规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任？一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。

首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。其次，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与

法律规定此项制度的本意背道而驰。因此，第一种观点实不足取。

在本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，某公司认为约定的违约金过高，便应当由某公司对约定的违约金过分高于给孙某某造成的损失承担举证责任。一审法院直接认定在无证据证明逾期交房给孙某某造成具体损失金额的情况下，应当参照同地段同类房屋的租金标准作为认定损失的依据，而并未指明应当由哪方对违约金是否应当调整承担举证责任，存在不当之处。对此，二审法院予以明确。

2、逾期交房给购房者造成损失的认定

在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。然而，购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。

那么，究竟该如何认定开发商逾期交房给购房者造成的损失呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金，并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据，人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。

但是亦应当注意，将同地段同类房屋的租金标准作为认定损失大小的依据，实系在逾期交房所产生的损失难以衡量的情况下，不得已而采取的一种方法。通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种“推定”。在诉讼中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其他证据证明其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种“推定”便不再具有合理性，人民法院应当根据购房者的实际损失来确定是否对约定的违约金进行调整，也即购房者对其损失的大小享有一种补证的权利。在本案中，某公司主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。一审法院对某公司的意见予以采信，并通过比较发现，合同约定的违约金确实远远大于房屋同期的租金标准，遂根据租金标准对违约金进行了调整。而孙某某并未举示充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，也未举示充分证据证明除了租金损失外，其还存在其他损失。因此，一审法院对约定的违约金进行调整并无不当，二审法院对一审判决予以维持。

第三篇：逾期交房违约金如何确定？

逾期交房违约金如何确定？

一、逾期交房的概念

逾期交房是指在商品房预售合同约定的交付使用期限内，开发商未把房屋交付购房者入住的行为。司法实践中，如何认定出卖人履行了交房义务？根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，深圳房产纠纷律师团队马成律师团认为，房屋的转移占有是房屋交付使用的标志，只要在合同约定的期限内出卖人履行了向买受人“交钥匙”的行为，就视为房屋转移给买受人占有、使用，即出卖人履行了房屋交付使用的义务；反之，就属逾期交房，出卖人应承担违约责任。

二、逾期交房的违约金如何确定

开发商逾期交房构成对预售合同的违反，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

若预售合同中对违约金标准有约定，出卖人逾期交房的，应向买受人支付合同约定的违约金数额；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准确定违约金数额。

合同中没有约定逾期交付房屋的，在合理期限内出卖人未履行交房义务的，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

出卖人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少；买受人以约定的违约金底于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。

第四篇：购房逾期交房违约金申请)

关于购房逾期交房违约金申请

申请人:**

2012年 8月20日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被申请人将兰天花园紫薇园*****号房以********元出售给申请人。合同第四章第十一条约定被申请人应在2012年9月30日将验收合格的商品房交付给申请人。合同第四章第十三条约定被申请人逾期超过30日不能将房屋交付与申请人，自合同第四章第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之八的违约金。

合同签订后，申请人依约支付了全部房价款。直到2013年4月19日申请人去收房，公共配套建筑还没有安装到位和完成，申请人要求被申请人出示商品房验收合格的合法证明文件，被申请人也无法提供。申请人因急于住房，无奈之下接受了房屋。时至今日申请人请求被申请人向申请人支付逾期交房违约

金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房价款万分之八的违约金)元、逾期办理房地产权属证书违约金元.此致 敬礼

安达房地产开发有限公司

申请人:**

2014-1-21

第五篇：浅析逾期交房违约金的调整标准

浅析逾期交房违约金的调整标准

一、案例简介

2010年10月8日，何某与广州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），依照合同约定，房地产开发企业应当于2011年12月31日前将房屋交付使用，但在补充协议中对交房时间增加了一项约定，如何某要求房屋交付时已取得政府相关部门出具的认可和证明性文件，则交房时间可顺延一年。此后，何某依约交纳了全部的购房款。而涉案房屋取得政府部门出具的备案证的时间显示为2012年12月27日，备案证明确此时已具备了所有的认可和证明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日满足全部交楼条件存在逾期交楼违约向广州仲裁委员会提起仲裁，并主张合同中约定按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失为由，申请仲裁机构予以增加。

2013年8月26日，广州市仲裁委就该案作出裁决。裁决书的其中一项记载：关于违约损失赔偿额的认定，由于何某作为其实际损失举证的证据《房地产估价报告》，其评估机构未能证明具有合法的评估资质，因此仲裁庭不能将此作为认定损失的具体标准。但仲裁庭认为违约金标准确实低于申请人何某遭受的实际损失，裁决调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算违约损失赔偿金。

二、问题的提出

本案中的争议焦点主要有两个：第一，房地产开发公司是否存在逾期交房；第二，合同中对逾期违约金的约定是否存在需要调整的情形。第一个焦点与双方在整个履约过程中证据的存留和采集息息相关，笔者在此不做赘述。本文旨在围绕第二个焦点逾期交房违约金的调整标准进行简单的梳理与探讨。

现代民事活动有两个重要规则：第一，参与民事活动的当事人意思自治，不违反法律规定是意思自治规则的题中应有之义，因此，关于违约金的性质，既可以约定，也可以不约定。第二，合同自由不是绝对的，民事主体的权利应受到必要的限制，因此才可能存在违约金数额的调整规则，否则便没有其存在的理由。但是，这种限制不应成为常态，否则便违背意思自治这一根本的民法规则，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。然而，对合同中的违约金数额进行调整，显然是不顾当事人明确约定的内容而作的一种变更，实质是对意思自治的突破。那么，这种变更与突破则必然寻求依据，以使其正当化。

在裁判实践中，如何把握对约定违约金进行司法干预的度是一个难点，从违约金调整权的启动到违约金调整的数额，都是对度的一个把控。因此，笔者希望通过对本案的法律分析，从具体的个案出发，对法院或仲裁机构调整逾期交房违约金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房违约金的性质认定正确界定和认识违约金的性质，是确立违约金数额调整规则的前提和基础，否则将导致违约金数额调整规则的扭曲，并进一步导致对违约金性质的错误判断和认识。

违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，违约金的性质可以由当事人约定，也可以不约定。在当事人没有约定违约金性质的场合，关于违约金性质的认定，应当视违约金的具体功能而定。合同的价值取向决定了违约金的功能侧重。在大陆法系，合同的稳定性更被人们所追求，所以大陆法系注重合同的实际履行，反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段，我国法律则基本沿袭了大陆法系传统。

补偿性违约金与惩罚性违约金最本质的区别表现为：惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依约支付惩罚性违约金，而补偿性违约金与实际损失密切相关。商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，本案中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。由此可见，逾期交房违约金属于一种惩罚性违约金。

从理论上来说，惩罚性违约金本身应当不存在低于实际损失的情况，仅可能出现约定过高的情形，违约金条款只要不违反法律的强制性规定即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。但在司法实践中却往往会采取一种推定的方式来计算法律意义上的实际损失，基于该前提，逾期交房违约金的约定就可能会存在偏低或偏高两种情形。

四、逾期交房违约金调整的法律分析针对《合同法》第一百一十四条确定的违约金调整规则，通常理解该规则的内容包括：

1、违约金的调整以当事人的申请为前提，法官或仲裁员不得依职权主动调整。

2、违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。

3、对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，法官或仲裁员无需审查是否过分低于造成的损失。

4、对于减少违约金问题，应以违约金是否过分高于实际损失作为是否减少违约金的标准。

1.关于违约金调整的举证责任分配当事人因违约金低于实际损失或过高而请求法院或仲裁机构予以调整的，法院或仲裁机构应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?

“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。值得注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。

本案中，购房者何某主张按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失，请求仲裁机构予以调整，理应承担其实际损失大小和高于约定的违约金限额的举证责任。反之，若开发商在逾期交房纠纷中提出违约金过高的主张，则实际损失的举证责任转移由开发商承担。

2.逾期交房给购房者造成损失的认定在商品房预售合同纠纷中，违约金可以根据合同约定进行确定。而对购房者逾期交房实际损失的计算则通常需要考虑购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等多种因素影响，也因此确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失则成为一个司法难题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本案中，合同已对逾期交房违约金作出约定，严格意义上讲，并不适用该条司法解释的规定。而最高人民法院明确将同地段同类房屋租金标准作为了确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在很大程度上的相似性。但通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种推定，在诉讼或仲裁中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁机构作出调整的自由裁量界限《合同法》虽未限制约定违约金的上限，但对违约金上限的限制条款在相关的司法解释中均有体现。其中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说，对于违约金过高的情况，法院或仲裁机构是在超过损失30%的幅度以内予以适当减少，并未强制要求降低至与损失持平，此时，裁判者具有一定的自由裁量权限；而对于违约金低于造成损失的情况，则应当以确定的实际损失（起码也应当是法律“推定”造成的损失）额作为调整增加的依据和标准，实际上杜绝了裁判者可以自由裁量的权限。

因此，本案仲裁庭是否需要对逾期违约金予以调整，则必须建立在逾期交房所造成的损失已经能够完全确定的前提下，比较其中的差额，从而作出相应的裁决。

五、结论回到本案，既然仲裁庭已经认定何某所举证的《房地产估价报告》未能证明由具有合法评估资质的机构作出，显然，何某理应承担举证不能的法律后果，即并没有证明约定的违约金标准低于其实际损失，其申请调整的请求不应得到支持。但该份裁决书在未对证据不予认定的基础上，笔锋一转，在缺乏任何事实建构的基础上，随意的判断出合同约定的违约金标准确实低于实际损失，应当调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算较为合理的认定，并基于此作出了一项任意性的最终裁决。

而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算是作为合同没有约定违约金前提下对逾期付款违约金的裁量标准，这与本案合同已对违约金作出明确约定，且申请调整的对象为逾期交楼违约金的情况完全不相符。该份仲裁裁决书明显陷入了一种似是而非、难以自圆其说的悖论，其造成的后果不但是对当事人契约自由、意思自治原则的随意颠覆，也因此损害了法律的权威和尊严。