下载文档第一篇：房地产开发前期手续办理人员应聘考试题答案
谁知道房地产开发前期手续办理人员应聘考试题答案？
1、房地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？
2、房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地？
3、房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照，办理此证要提供的报件资料主要有哪些？
4、你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值？
5、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力？
6、某宗面积为 8000 m2的土地，已完成七通一平。规划建筑容积率不大于4，建筑密度为不大于30%，最高建筑规模为12层（各层面积相等），绿化率不低于45%。某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建设住宅楼，在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建设，土地交易的有关税费标准为3%，建设期为一年。同类开发项目的社会平均开发成本为1800元/m2，该公司的开发成本为1700元/m2，管理费用为开发成本的5%。除地价款外，其他建设资金在建设期内均匀支出。假设住宅楼和写字楼在建设期末一次性全部售出，该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%，银行贷款利率为10%，开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。
一、1、首先应到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。
2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
(1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(6)、规划部门办理项目选址意见书。
3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。
(2)、国土资源局办理土地预审。
(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
(5)、国土资源局进行用地预审。
(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、公安消防支队进行消防设计审查。
(2)、人防办进行人防设施审查。
(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、建设单位办理施工报建登记。
(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
二、招标、拍卖、挂牌
三、由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
四、1、一般因素：社会、经济、行政因素
2、区域因素：一是土地所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合的地区社会经济地位及由此决定的土地供求状况对房地产价格的影响；二是城市内不同类别用地地域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。
3、个别因素：宗地条件、建筑物类别
五、要对于房地产开发的业务流程熟悉、对市场熟悉、敏锐的洞察力、良好的社会关系、沟通能力、细心认真负责。
第二篇：房地产开发前期手续办理流程1
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到202_年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有202_平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个202_平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个202_平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了
6、消防和人防专项审查
这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。
先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
第三篇：房地产开发前期手续流程
房地产开发前期手续流程
一、不动产权证书
部门：
国土部门
办理流程：
测绘、地调、公示、出证、公示、生效
作用：
权属及用地范围证明
要点难点：
地调
二、建设项目规划条件（自有用地）
部门：
规划部门 办理流程：
申请、审查、批复 申报材料：
1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。
2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。
3.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图）复印件。
（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）复印件和下列之一的用地权属证明文件： ▲《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件； ▲《国有土地使用权出让合同》复印件； ▲《国有土地使用权转让登记表》复印件；
（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】； 4.拟建项目性质、规模及有关情况的说明。
5.拟建项目规划设计方案示意图（含主要经济技术指标，对有特殊要求的建设项目，建议提交平面图、立面图、剖面图）1份。
6.申请对现状建筑进行加层的，须提交本建筑工程的原《建设工程规划许可证》（含正本、附件及附图）复印件，和原设计单位或具有资质设计单位出具的建筑结构基础证明文件（原件）1份。7.用铅笔标绘拟建项目用地范围的地形图1份。
对位于市公共测绘产品（1/500或1/202_地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围内的建设项目，应提交市公共测绘产品地形图。对市公共测绘产品地形图未覆盖的地域，可提交具有测绘资质单位测绘的1/500或1/1000或1/202_地形图，并加盖测绘单位印章。8.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。9.其他法律、法规、规章规定的相关要求。作用：
初步确定项目性质、规模等 要点难点：
1.产权及用地明晰 2.方案深度
三、立项
分类：
项目建议书、可研、项目建议书代可研批复 部门：
发改部门 办理流程：
申报、征询意见、评审、批复 申报材料：(1)项目建议书审批
1.项目所在地区县发展改革部门、市属有关部门或市属国有控股集团、总公司关于申报政府投资项目建议书的初审意见及请示或者报批函； 2.具备甲级工程咨询资质的中介机构编制的符合国家规定内容与深度要求的项目建议书；
3.规划行政主管部门出具的有效规划意见； 4.国家和本市有关规定应当提交的其他文件。
此外，根据项目的不同类型和建设条件，下列项目除了需提交上述申请材料之外，按照国家和本市相关规定要求还需提交如下材料： 1.工业生产性项目实行许可证管理的，还需提交生产许可证。2.党政工团、政法基础设施项目，还需提交市或区县编制管理办公室对项目单位人员编制核定意见。
3.重大信息化工程项目，还需提交市信息化主管部门出具的审查意见。4.社会事业类项目，还需提交行业主管部门出具的同意项目建设的意见。
(2)可行性研究报告审批
1.项目属地区县发展改革部门、市属有关部门或市属国有控股集团、总公司出具的关于申报政府投资项目可行性研究报告的初审意见及请示或者报批函；
2.规划部门出具的有效规划意见； 3.国土资源部门出具的项目用地预审意见； 4.环境保护部门出具的环境影响评价意见； 5.水务部门出具的水影响评价审查意见； 6.政府投资以外的资金筹措平衡方案说明材料；
7.需区县政府配套资金的市政府投资项目，承诺资金已落实的证明； 8.项目运营期费用资金筹措平衡方案说明材料； 9.按国家规定内容和要求编制的可行性研究报告； 10.国家和本市有关规定应当提交的其他材料。
此外，根据项目的不同类型和建设条件，下列项目除了需提交上述申请材料之外，按照国家和本市相关规定要求还需提交如下材料： 1.按照国家和本市有关社会稳定风险评估的文件规定需要进行社会稳定风险评估的项目，还需提交行业主管部门或区县人民政府出具的社会稳定风险评估的审查意见。
2.按照《北京市生活垃圾管理条例》规定，垃圾处理设施项目，还需提交行业主管部门出具的工艺审查意见。
3.城市快速轨道交通项目：还需提交交通主管部门出具的客流预测意见以及安全运营专篇审查意见。
4.水库、水资源配置调整、水资源开发、水利、水环境项目：还需提交水务部门出具的水工程建设规划同意书。
5.深层地热供暖项目：还需提交国土部门出具的地热资源勘查意见。6.重大信息化项目：还需提交市信息化主管部门出具的审查意见。作用：
政府对开发项目的建设内容、建设费用、资金来源的认可 要点难点：
1.报告编写 2.报告评审 3.意见征询
四、建设用地预审
部门：
国土部门 办理流程：
申请、受理、审查、决定、告知 申报材料：
1、建设项目用地预审申请表(原件)
2、建设项目用地预审申请报告（占用耕地的应具有耕地占补平衡方案的内容）(原件)
3、（1）审批核准类项目：提交项目办理并联审批告知单(原件)（2）备案类建设项目：提交项目备案通知书（原件）
4、建设项目选址意见书（复印件；含附图、附件）或建设项目规划条件（复印件；含附图、附件）或规划意见函复（复印件；含附图、附件）或规划设计方案批复（复印件）
5、保障性住房、一级开发等建设项目提交主管部门的项目批准文件
6、项目建议书与可行性研究报告分开审批的单独选址项目
（1）建设项目未压覆重要矿产资源证明（原件）或建设项目压覆重要矿产资源批复（其中位于东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、大兴区、通州区范围内的项目不提交）（原件）
（2）建设项目位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的：提交《地质灾害危险性评估报告》专家评审意见（复印件）
7、属于市国土资源局用地预审范围的项目，还应提交下列材料
（1）中央国家机关及企事业单位和驻京部队审批、核准类项目：提交相应批准权限主管机关（国管局、中直管理局等）核发的项目审批、核准文件（复印件）；建设项目登记备案通知书（复印件）或建设项目选址意见通知书（复印件）
8、属于报国土资源部预审的项目，还应提交下列材料：
（1）项目建议书批复（复印件）或行业发展规划(复印件)（2）项目占地功能分区说明(复印件)（3）建设项目位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的：提交《地质灾害危险性评估报告》专家评审意见（复印件）
9、建设项目位置的电子矢量坐标（shp格式）
10、申请人身份证明材料
五、环境影响审批
部门： 环境保护局 办理流程：
受理、初审、审核、审定、告知 申报材料：
1、《北京市建设项目环境管理申请登记表》一份及电子文档；
2、《建设项目环境影响评价文件》两份及电子文档（分为环境影响评价 报告书、报告表或登记表，除登记表项目外，环评文件应含《建设项目环境保护审批登记表》）；编制环境影响报告书、表的建设项目，应同时提供建设单位委托编制环境影响报告书、表的合同及环境影响报告书/表全本（公示稿）删除内容说明报告；
3、列入审批制的建设项目，应提供项目建议书批文（或有关等效文件）；列入核准制的建设项目，应提供明确核准机关的相关说明材料；列入备案制的建设项目，应提供备案意见；
4、建设项目用地为划拨的，应提供规划选址意见；用地为招拍挂的，应提供土地中标通知书（原件）；用地为协议出让的，应提供出让合同；用地为自有土地的，应提供建设相关土地权属证明；利用现有构筑物的，应提供相关房屋产权证明，属于租赁的，还应提供租赁合同；
5、依据有关法律法规应提供的其他文件；
六、节水设施方案审查
部门：水务局
审批流程：申请[市级]→补正[市级]→受理[市级]→审查[市级](初审,复审,听证,实地勘察,专家评审,其他)→决定[市级]→制作行政文书[市级]→告知/送达[市级] 申报材料：
1、北京市水务局行政许可事项申请表（A4纸，加盖单位公章，可下载）(原件1份；
2、建设项目节水方案设施审查（备案）表（A4纸，加盖单位公章，可下载）(原件2份)；
3、水影响评价文件批复（A4纸，加盖单位公章）（复印件1份）；
4、项目建议书批复（发展改革部门或者建设项目的上级主管部门签发并且在有效期内的，A4纸，加盖单位公章）（复印件1份）；
5、规划设计方案审查意见复函（盖有规划部门专用章；A4纸，加盖单位公章，附件、附图按原件尺寸复印）（复印件1份；含附图）；
6、建设项目初步设计方案中的给水篇、节水设施方案（节水设计专篇）（加盖设计单位及建设单位公章；设计单位提供的；A4纸，装订成册）(原件1份)；
7、使用公共管网再生水的建设项目提交供水协议（与再生水供应单位签订的；A4纸，加盖建设单位公章）(复印件1份)；
8、建设项目在施工过程中，需要进行施工降水的提交建设项目节水设施方案专家评审报告（A4纸，加盖建设单位公章）（复印件1份）；
9、申请人身份证明材料
10、建设单位申请提供的与项目相关的其他材料。
第四篇：房地产开发手续办理202_
高碑店区域开发前期手续办理说明
环保局办理事项：
拟开发项目的环评批复意见
申报材料（报至耿科长，需杨局审批）
1、项目申请报告/项目简介1份（由一定资质的可研单位编写，需向其提供：①规划局出具的选址意见函、用地红线图，②土地局出具的土地预审意见，③总平面规划图）。
2、带着可研报告至环保局联系耿科长填写环评咨询意见登记卡，依据项目规模及建设性质确定是编制环评报告表/报告书。
3、环评报告5份（该报告由一定资质的环评单位编写，需向其提供：①规划局出具的选址意见书、用地红线图，②土地局出具的土地预审意见，③污水处理站出具的污水接收证明，④华宇燃气公司出具的供气证明，⑤高碑店市水资源综合管理委员出具的取水证明，⑥企业营业执照、开发资质证书、机构代码证复印件）。
发改局办理事项：
拟开发项目的核准证/备案证办理
申报材料（报至赵局，需李局审批）
1、规划局出具的选址意见函
2、土地本复印件/土地出让协议（依据房地产开发最新流程准备）
3、可研报告（需要有节能专篇或节能专项报告）
4、环评报告及批复意见
5、根据项目规模大小及建设性质确定是否做节能审查意见
6、企业营业执照、开发资质证书复印件
人防手续办理事项
申报材料（报至王队，需王主任审批）
1.填写《防空地下室易地建设申请书》
2.施工设计图纸（建筑、结构图）全套，且建设方加章签认 3.平面规划图
4、依据实际需要是否赔建人防设施，若无则按标准交纳人防易地建设费
土地局办理事项：
一、土地预审意见
申报材料（报至刘科长，需孙局审批）
1、土地预审申请
2、可研报告
3、土地预审申请报告
二、国有土地使用权证办理
1、土地局向规划局致函由其出具拟出让地块的规划设计条件。
2、规划局出具规划设计条件后，土地局出具正式拟出让地块宗地图并委托有一定资质的单位做土地估价报告。
3、土地局邀请规划局、环保局、地震局对拟开发项目进行联合踏勘，上述相关科局并出具联合踏勘意见回复至土地局。
４、上述条件满足后，土地局向高碑店市政府申请拟出让地块的出让批示。
５、土地局依据市政府的批示依法进行土地招、拍、挂程序。６、企业依据土地局出让地块的招、拍、挂的公示要求准备相应的资料及保证金。
７、摘牌后公示７—１０个工作日后依据要求签订土地出让合同，同时依据合同要求按时交纳土地出让金及契税后的票据至地政科刘科长处办理国有用土地使用权证书。
注：新增建设用地出让到耕保科联系杨科长，高局审批、原国有建设用地出让到土地利用科联系陈科长，魏局审批，履行土地招、拍、挂相关程序。
规划局办理事项：
一、选址意见函
申报材料（报至规划科张科长，需王局审批）
1.进行拟建设项目选址意见的申请
2.法人委托书、被委托人身份证复印件（依据实际情况）3.项目的可行性研究报告（依据实际情况）
4.有规划技术服务部门出具的选址用地区域及周边100米范围内1/500或1/1000现状电子地形图（含各种控制线）并标注拟选址的范围（依据实际情况）。
二、建设用地规划许可证
申报材料（报至规划科张科长，需王局审批）
1.建设用地规划许可申请书
2.法人委托书（保留原件）、被委托人身份证（审验原件、保留复印件）
3.发改部门批准、核准或备案文件
4.含规划条件的土地使用权出让、转让合同或土地划拨协议（审验原件、保留复印件）。
5.有测绘资质单位实测的用地红线图（1:1000或1：500比例并用城市坐标标注界址点）及批准的总规划平面图。
三、建设工程规划许可证
申报材料（报至规划科张科长，需王局审批）
1.建设工程规划许可申请书
2.法人委托书（保留原件）、被委托人身份证（审验原件、保留复印件）或申请人身份证（审验原件、保留复印件）。
3.土地使用权证复印件
4.经论证、审定通过的规划设计方案（包括修建性详细规划图或总平面图、单体建筑设计方案图、彩色效果图及说明等）及CAD格式电子文
件一套。
5、人防部门出具意见
6、与社区办签署的社区用房协议
建设工程消防设计备案
消防审核材料（网上进行备案，材料交至杨大队，由杜队负责审核工作）
1、建设单位的工商营业执照、申请人身份证复印件等合法身份证明文件（复印件）；
2、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件（用地规划、建设工程规划，附施工图及用地红线图）；
3、设计单位资质证明文件（复印件）；
4、监理单位的资质证明文件（复印件加盖监理单位红章）；
5、消防设计设计专篇（消防设施的技术设备及技术要求由设计单位出具加盖设计单位红章）；
6、对国家工程建设消防技术标准没有规定的、消防设计文件拟采用的新技术、新工艺、新材料可能影响建设工程消防安全，不符合国家标准规定的或拟采用国际标准或者境外消防技术标准的建设工程，同时应提供特殊消防设计的技术方案及说明，或者设计采用的国际标准、境外消防技术标准的中文文本，以及其他有关消防设计的应用实例、产品说明等技术材料。
建设局办理事项：
一、工程报建
申报材料（建管科苏科长）
（1）工程报建表（建管科苏科长领取，建设单位、建设局盖章）（2）土地使用证（存复印件）
（3）建设用地规划许可证（存复印件）（4）建设工程规划许可证（存复印件）（5）总平面图
二、建筑工程招投标
1、申报资料（招标办曹主任、刘主任）
(1)建设工程施工招标登记表（需加盖公章、法人章）（2）招标单位法人委托书（需加盖公章、法人章）（3）招标代理委托合同2份（1-3招标办领取）（4）土地使用证（原件、存复印件）（5）建设用地规划许可证（存复印件）（6）建设工程规划许可证（存复印件）（7）工程报建表（原件）(8)总平面图
（9）银行出具的该建设项目资金到位证明或资金保函（复印件）
备注：外省施工企业来高碑店施工需提交《进冀建筑企业备案证明》
2、招投标法定时限
（1）招标公告的发布不得少于三个工作日
（2）自招标文件出售之日止，最短不得少于五个工作日
（3）自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日
（4）招标人对已发出的招标文件进行必要的修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，并以书面形式通知招标文件收受人
（5）评委会提出书面评标报告后，最迟应在招标有效期结束日三十个工作日前确定
（6）中标结果公示期不得少于三个工作日
（7）招标人和中标人应在中标通知书发出之日起三十日内，按招标
文件和中标人的投标文件签订书面合同，签订合同后七日内报送招标监管部门备案。
三、建筑工程施工许可证
申报资料（报送建管科苏科长、张科长审查，刘局审批）
1、《建筑工程施工许可申请表》（一式两份）
2、工程报建表
3、项目法人委托书（建设单位出具）
4、《中标通知书》或依法可不招标项目通知书（原件）
5、土地使用证（审原件、存复印件）
6、建设工程规划许可证（存副本原件）
7、监理单位出具的施工现场已具备施工条件的证明
8、已按规定备案的施工承包合同（原件）
9、建筑施工企业资质证书（审原件、存复印件）
10、进冀手续（外省施工单位需提供）
11、建设工程项目经理委托书
12、项目经理、施工员、技术员、安全员、质检员资格证书（审原件、存复印件）
13、满足施工需要的施工图纸及技术资料
14、建筑工程施工图设计审查合格书（原件）
15、经总监审查签署的保证质量和安全的施工组织设计（原件）、总监资格证书（原件、存复印件）
16、建设工程施工安全措施备案证
17、建设工程监理合同备案表
18、勘察、设计单位资质证书；勘察、设计合同
19、银行出具的该建设项目资金到位证明或资金保函（原件）20、交费票据（打包费用）
21、双保费、安全生产文明施工措施费、农民工工资保证金缴纳证明
（原件）
22、建设单位无拖欠工程款、施工单位无拖欠农民工工资证明
备注：
1、招标公告发布后，报施工图纸到建设局财务核算费用。
2、协调建管科交纳农民工资保证金，甲、乙各交纳工程总造价的2%。
3、资料齐备后装订，报至建管科苏科长、张科长审查，刘局审批。
房产局办理事项： 商品房预售许可证
申报资料（报送房产局杨桂华审查，由张处审批）
1、房地产开发企业资质证书
2、房地产开发企业营业执照
3、土地使用权证
4、建设用地规划许可证及附图
5、建筑工程规划许可证附图
6、建筑工程施工许可证 监理委托合同
7、开发建设批准书
8、建设工程施工合同 建设工程委托监理合同
9、投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料（银行监管协议证明）
10、建设工程定位验线记录 预售商品房总平面图 分层平面图
11、商品房预售方案（应说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、户型、预售价格、交付使用后的物业管理等内容）
12、拆迁房屋安全鉴定书
13、工程施工进度证明（由监理公司出具）
14、项目工程勘验记录（房产局领取）
15、节能建筑设计备案表（规划设计部）
16、代收公用维修基金约定书、保证合同及收据复印件(需加盖公章)
17、项目资本金
备注：
1、预售资料一式三份，两份A4,一份B5。
2、预售管理费依据销售方案的建筑面积核算：商业10元/平米，住宅6元/平米，代收维修公共基金保证金按3元/平米收取（包括住宅和商业）。
——注：上述手续办理限于高碑店区域
202_年12月21日
第五篇：房地产开发手续办理--最全
房地产开发手续办理（非常详细）
项目
收费标准
责任部门
前置条件 1.土地取得
1.1征地报批所需文件
1.1.1土地现状利用图
市、园区规建局审核
开发：到市规划局查阅 1.1.2总体规划图
市、园区规划局
总工办
1.1.3用地红线图
市、园区规划局
研发部明确用地范围
1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表
市、园区土地处
由园区土地处填写 1.2土地使用证的办理
1.2.1规划选址意见书（控规）
市、园区规划局
研发部确定用地性质 1.2.2规划条件（用地范围）
市、园区规划局
研发部明确用地范围 1.2.3土地使用可行性研究报告
咨询单位
经营、总工办、预算提供材料 1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌
动迁部相关企业
1.2.3.1企业动迁摸底
动迁部相关企业
1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议
动迁部相关企业园区
搬迁补偿洽谈 1.2.3.3企业提交土地转让申请
动迁部相关企业园区
1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书
动迁部相关企业园区
1.2.4规划设计方案批复
开发部市规建局、园区规建局
规划设计方案
1.2.5土地挂牌评估
市土地交易中心、园区科技发展局
园区、搬迁企业、评估公司
1.2.6办理摘牌手续
市土地交易中心
1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划
园区科技发展局
详规批复、红线图、开发申请
1.2.8办理中标通知书
市土地储备中心
依缴款证明、摘牌前的保证金 1.2.9签订开发履约保证书
市土地储备中心
中标通知书 1.2.10建设用地规划许可证
园区规建局
依摘牌手续
1.2.11签订国有土地使用权出让合同书
园区规建局
依摘牌手续 1.2.12缴纳土地出让金
园区财政局
依摘牌手续
1.2.13土地出让契税的交纳
园区财政局（市地籍处）
依摘牌手续 1.2.14国有土地使用权出让批复
市土地局、园区规建局
依摘牌手续 1.2.15土地指界国有土地登记
园区规建局、土地处
依摘牌手续 1.2.16办理土地使用证
1.3拆迁补偿
1.3.1动迁普查
1.3.1.1 动迁地块摸底
开发部 土地规划设计条件及用地范围的确定 1.3.1.2 居民动迁摸底
拆迁区域所在政府
1.3.1.3 企业动迁摸底
拆迁区域所在政府
1.3.1.4 动迁标的物产权核实
土地局、房产局
1.3.2动迁手续办理
1.3.2.1 选择拆迁单位
拆迁公司
经理办公会，招标、投标 1.3.2.2 签订委托拆迁合同
拆迁公司
董事会
1.3.2.3 办理拆迁许可证
开发部、财务部房产局
中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明
1.3.2.4 办理三停手续
配套处煤气、自来水、电业局
1.3.3居民动迁实施
1.3.3.1 编制拆迁方案
董事会
依据市拆迁政策及相关规定 1.3.3.2 发布拆迁公告
办公室大连日报社
1.3.3.3 摸底情况公示
拆迁区域所在政府
1.3.3.4 召开居民动迁大会
拆迁区域所在政府
1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划
财务部
1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议
财务部
1.3.3.7 动迁标的物拆除
拆迁公司
1.3.3.8 进行居民回迁安置
公证处
1.3.4企业动迁实施
被拆迁单位
1.3.4.1 拆迁委托评估
市房地产评估所
1.3.4.2 拆迁补偿费确定
董事会
依据市拆迁政策及相关规定 1.3.4.3 签订拆迁补偿协议
财务部
1.3.4.4 动迁标的物拆除
拆迁公司
1.3.4.5 拆除现场移交
工程部
1.3.5动迁管理
1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档
档案室
1.3.5.2 居民动迁资料归档
档案室
1.3.5.3 企业动迁资料归档
档案室
1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷
法院、执法局、派出所
1.3.6拆迁评价
1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价
1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议
1.4土地变更用途和超面积补交的地价
园区规建局、财政局
确定最终规划用途和面积
2.勘测设计工作
2.1勘察测绘与环评
2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘
2.1.1.1确定红线图
2.1.1.2面积确认（根据坐标）
2.1.1.3基础配套设施的测定
2.1.2地质勘察（初勘）
2.1.3环境影响评价审批手续
市环保局
2.2设计招标
提供规划设计方案 2.2.1下达设计任务书
营销部
2.2.2确定设计单位
2.3规划方案设计
2.3.1设计方案全图（见备注）
2.3.2交通影响分析
市交警支队
邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会 2.3.3方案评审
2.3.4方案调整
2.4详规方案批复
市规划局、园区规建局
立项批复、选址意见书 2.5扩初设计
设计院
2.6施工图设计
设计院
2.6.1建筑施工图
设计院
2.6.2结构施工图
设计院
2.6.3给排水施工图
设计院
2.6.4暖通施工图
设计院
2.6.5弱电施工图
设计院、专业公司
2.6.6强电施工图
2.6.7消防施工图
设计院、电业局
2.6.8人防设计
消防局
2.6.9自来水设计
自来水公司、总工办
有项目规划批文、小区水内线设计图
2.6.10煤气设计
煤气公司、总工办
有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案
2.7建筑工程单体施工图审查
园区规建局、市建委审图办
2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路）
相关单位
3.工程前期工作
3.1建设工程规划许可证
研发部园区规划局
单体施工图审批、消防审核 3.2城建绿化审批
市城建局、区城建局
规划批复
3.3人防设计审核、批复及履约保证手续
总工办市人防办
人防建设立项通知单 3.4消防审核、批复
本内阁
3.5政府代收费
3.5.1墙改基金缴纳
墙改办
规划批复 3.5.2砂石费缴纳
市水务局
规划批复
3.5.3散装水泥专项基金缴纳
市经贸委散装水泥办
规划批复 3.5.4水土保持费
水土保持办
规划批复 3.5.5白蚁防治费
房产局白蚁防治办公室
3.5.6办理劳动保险缴费手续
质量处市建委统筹办
规划批复 3.5.7人防费缴纳
人防办
规划批复 3.6市政手续
3.6.1市政道路挖掘（占用）审批
市城建局市政处
规划图纸、工程预先提要求 3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批
交通口岸管理局
规划图纸、工程预先提要求 3.6.3市政工程质量监督手续
市城建局市政工程质量检查站
工程预先提要求 3.6.4路灯设置工程
路灯处
规划图纸、工程预先提要求 3.7建设项目有关手续
3.7.1施工图审查
3.7.2防雷审查
3.7.3行政执法检查手续
3.7.4办理工程招投标手续
招标委员会市建委招标办
3.7.5办理质量、安全监督手续
3.7.6办理档案手续
3.7.7办理备案手续
3.7.8交易中心手续
3.8办理建筑工程施工许可证
3.9办理预销售许可证
开发部、营销部市房产局、房屋测绘部门
详规方案批复、规划、施工进程
3.9.1商品房面积测绘
市房屋测绘管理部门
建筑施工平面图 3.9.2商品房登记
3.9.3商品房销售价格认定
3.12增容项目
3.12.1水
大连水务局、项目部、总工办
详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。
3.12.2电
电业局、项目部、总工办
详规图、规划批文
3.12.3煤气
煤气公司、项目部、总工办
详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。
3.12.4热力
热力公司、项目部、总工办
详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。
3.13红线外市政设施
3.13.1红线外道路、水、电、气、热力
市政、自来水、电业局、煤气
规划方案 3.13.2通讯建造
电讯公司
规划方案 3.13.3管线铺设
规划方案 3.13.4接口
规划方案 3.14三通一平
3.14.1临时道路
3.14.2临时用电
电业局、项目部
项目部提前20天提供用电负荷及使用地点 3.14.3临时用水
自来水公司、项目部
项目部提前20天提供用水点及使用地点 3.14.4场地平整
3.15临时设施
3.15.1临时围墙
3.15.2临时办公室
3.15.3临时场地占用
3.15.4临时围板
9.后期手续
项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局
工程档案、监理档案
9.1综合验收
项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局
工程档案、监理档案
9.1.1工程档案验收
项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局
工程档案、监理档案
9.1.2环保验收手续
市环保局
建设项目环保设施竣工验收检测报告审批
市环保局、环保监测单位
依规划批复协调
环保三同时项目验收手续
市环保局
依规划批复协调 9.1.3工程竣工规划验收
项目部园区规划局
竣工 9.1.4工程竣工消防验收
项目部市消防局
竣工 9.1.5工程竣工人防验收
项目部市人防办
竣工 9.1.6工程竣工电梯验收
项目部市消防局
竣工 9.1.7工程竣工市政验收
项目部市
竣工
9.1.8工程竣工防雷验收
项目部市消防局
竣工
9.1.9工程竣工专家组验收
项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局
工程档案、监理档案
9.2竣工备案
质检站备案科
9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续
市民政局地名办
规划批复 9.4房产测绘
9.5房产证
203
房产开发商的五证两书具体是哪五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
（如果是现房，开发商只需出具竣工备案表）
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
