第一篇：销售精英优秀经纪人培训方案!

培训方案

第一步——房产经纪人要懂得以下词语的含义

一、房屋置换代理公司的含义？

房屋置换代理是指房地产经纪人受房屋所有权人或公有房屋使用权人委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。房屋置换代理公司俗称房产中介，是联系房屋买卖双方，撮合买卖交易的机构。

二、什么是房地产经纪？

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

三、房地产经纪人的概念？

房地产经纪人是在房屋、土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。

四、什么是一次性付款？

一次性付款是指：房屋购买人在合同约定的时间内，一次性付清全部的房价款，房屋出卖人则同时转让房屋的所有权。

五、按揭付款的概念和方式？

“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的房屋作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权将房屋收回。

第二步——经纪人要具备哪些专业知识

一、要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。

二、要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。

三、要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。

四、要掌握房地产价格评估的理论和实务。

第三步——懂得房屋的主要销售名称含义

1、商品房，是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2、房改房，已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在五年后归职工个人所有。

3、存量房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

4、集资房，由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额集资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有，属于经济适用房的一种。

5、经济适用住房（平价房），是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

6、微利房，亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金，、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

7、安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等同件下优先出售给离退休职工，教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%—3%的管理费。贷款利息和税金等7项因素构成。

8、解困户住房，是指各补地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

9、廉租住房，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住

房。

第四步——了解按揭贷款的收费项目

一、中介的收费项目

1、服务费——房屋成交总额的百分之二

2、代办费——房屋贷款额度的百分之一点五

二、银行的收费项目

1、评估费——总房款￥50万以内的收一千元，总房款￥50万以外的收二千元。

2、资金监管费——收取房屋成交总房款的千分之四。

三、产权处的收费项目

1、产权证更名费——按平米计算

2、他项抵押费——500元左右

第五步——申请公积金贷款人需具备的条件

1、本市常驻居民，单位和个人连续缴存公积金一年以上。

2、贷款人的贷款到期不得超过法定退休年龄。

3、必须购买长春市区范围内有产权证的住宅，房龄不超过十五年。

第六步——一次性付款和按揭付款买卖双方需要的证件

一次性付款买卖双方需要的证件：

卖方：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证产权证、土地证（没有土地证的房屋也正常交易）。

（注：离婚的出具离婚证或离婚调解书。）

买方：身份证和户口本。

按揭付款买卖双方需要的证件：

卖方：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、产权证、土地证（没有土地证的房屋也正常交易）。

（注：单身的开具单身证明，离婚的出示离婚证或离婚协议。）

买方：夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、薪资证明。

（注：单身的要出示单身证明）

第七步——经纪人要学会打电话，聊房源

经纪人就是利用信息制造利润，信息就是我们最主要的资本。经纪人头脑里要有一个概念：只要有房屋，就有买卖；无论什么样的房屋，只要有卖就有买。

一、怎么通过电话聊房源：

您好！——您某某处的房子要出售吗？——这是正房吗？——有产权证吗？——是单证还是双证的——是否把山——是否临街——屋内有没有装修（是简装还是精装）——价钱可以浮动吗——可以按揭吗——您能具体说一下是几栋几门的吗——这房子什么时候能看（做到在第一时间看到房子）——如果不同意经纪人代理：我的客户挺准的，如果看好了，他今天就能给你交定钱；或我这有一位准客户，我带他看过几套房子，也知道他大概想要什么样的，我可以先帮他看一下，我看没什么问题的，他应该也能相中——问客户‘您贵姓’（再次通话时，准确的称呼会让客户更愿意接受你）——记录准确联系方式——把详细信息整理到房源本上——去看房

第八步——房产销售流程

一、搜索房源

通过以下几种途径找出房源：

1、电脑网络——各房产网站（如搜房网、赶集网、58同城）

2、报纸——房地产报、房周刊等

3、跑盘——房屋的窗户上，小区板报上，各物体上粘贴的售房条。各小区的具体位置，价位优点等。

二、约房主看房

1、了解房屋的详细信息情况，包括房屋的具体位置、楼层、户型、面积、朝向、产权情况、是否把山或临街、有无装修、能否按揭，要详记房主的联系方式。通过核实房屋信息，加深对每套出售房屋的印象。

2、定期电话回访，确认房屋是否已售出，做到能够第一时间更新和掌握有效房源。

三、寻找客户

第一时间发布得到的房源信息，让有意向买房的客户主动给你打电话。发布售房信息的渠道可分为：网络发布、报纸发布、跑盘贴小条。

四、约客户看房

1、接到客户来电，要详细介绍客户所询问房屋的具体情况。在客户大致认可后，第一时间约出售方，让准意向的客户看房。做到抓住准客户，不错失、不漏掉一个。切记：看房前要通知客户携带身份证，必须让欲购房者签购房认可书，避免买卖双方私下交易。

2、只要客户对所看房屋有意向，经纪人就要加紧时间跟进，争取最快时间签约。如客户对所看房屋不满意，经纪人要尽快找出与其相匹配的房源。

五、把准意向客户和出售方约到公司

1、洞察到客户对所看房屋有意向，大致认可房屋出售价格，要以经纪人专业的方式技巧，约买卖双方回到公司，让经理协助谈单。

2、在买卖双方对房屋出售事项商谈无异议的情况下，第一时间签署房屋买卖居间合同，并交付定金。同时确认房屋产权证，产权人的身份证和户口本。

六、售后服务

1、经经人要有详细笔记，记录你所销售出的房屋详细情况，买卖双方电话，确保交易过程中你能第一时间联系上买卖双方，做到任何事情不被动。

2、对售出的房屋做好售后服务，确保各项费用无拖欠。如有欠费，查出后通知出售方结清，并再次确认。

3、各项费用指：采暖费、物业费（大物业、小物业）卫生费、有线电视费、电话费、水费、电费、煤气费。

七、更名过户

1、经理或各组长协助买卖双方到房产档案馆调档，确认档案无误，能正常更名过户。档案有误，要先到各单位房产处进行核实更改。

2、买卖双方带齐要件，在房屋买卖居间合同限定的日期内进行更名过户，经纪人要做到全程协办。

3、受理单要先由经纪人保管，在买方给卖方打完全款，卖方给买方出据收款凭证后，方可交给买方。

4、记下取证日期和受理单号，在十个工作日后，协助买方取证。

5、贷款的房屋要先评估后更名过户。

八、贷款房屋流程如下：

1、先到银行递件、审核，银行对房屋进行评估。

2、买卖双方到银行签借款合同。

3、买方准备首付，同时卖方的钱资金托管，等银行通知更名过户。

4、十个工作日取产权证，给卖方释放首付。

5、买方到产权处走抵押。

6、十五个工作日取他项权力证。

7、他项权力证下发后银行给释放尾款。

（整个流程大概需要四十个工作日左右）

第九步——房产经纪人如何培养客户

一、经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。

二、作为一个房产经纪人，你主要业绩是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进而创造“终身价值”。

三、做好客户跟踪

1、初期建立良好坚实的客户基础：

搭建你坚实的业务基础，必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。建立一个完善而详尽的客户购房相关档案：购房范围、楼层、户型、平米、付款方式、姓名及联系电话。

2、对客户进行分类

A类客户的定义：对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向

明确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。

B类客户的定义：对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，再引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉得是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。）

C类客户的定义：对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也可以转

变成为B类和A类客户。）

3、客源管理方法

1）建立客源档案，详细记录客源信息。

2）区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

3）定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

4）回访已经成交的或关系比较好的老客户。

5）培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们是在为他们提供方便。

6）将最新的市场行情、法律、法规、及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

总结：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。

4、有效客源分为三种，怎么服务？

a.实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，极为准——70%时间用在追踪服务。

b.潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确——20%时间追踪服务。

c.没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户——10%时间用在追踪服务。

房源信息、准客户是有时效化的，时间就是金钱。及时有效的开发与消化有效房源及客源，保证房源信息与客户有效的过滤。

5、做本区域不动产方面的专家，——因为专业才值得信赖。

1）硬件——外在仪表、谈吐、销售工具（专业表格、文件类、数拍照）。（记住：没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。）

2）软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网络平台。

3）提供专业的服务——解决客户的疑难——超越客户的期望——赢得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情愿付出。

4）做不动产专家应达到的目的：让客户他或他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

5）客户跟踪必须提供最优质的销售服务：永远多做一点，从细微入手；了解客户需求的迫切性；对客户永远要有耐心；超越客户的期望。

6）客户跟踪从哪些方面入手：

A、要持续、有效的跟进和联系。

B、了解客户的购买进程及最新的购房需求。

C、向客户汇报待看房屋情况。

D、经常向客户通报市场信息。

E、主动的接受客户咨询，消除客户疑问。

F、有楼盘的最新消息时，第一时间告知你的客户

G、与客户建立朋友似的关系，人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

7）怎样建立朋友关系？

1真诚相待，高度信任让客户相信与你相处就像跟保险公司打交道一样保险。○

2找到彼此共同兴趣爱好，产生共鸣。○

3树立良好的各人品质——热情，自信，敬业。○

4多为客户的利益着想。○

第十步——了解房屋交易办公处地点

1、长春市房产交易大厅——大经路一零三中学对面。

2、长春市住房公积金管理中心——东朝阳路与同志街交汇处。

3、汽车厂房产处——锦程大街与长青路交汇，老干部活动中心院内。

4、长春市房产档案馆——大经路与北安路交汇二实验学校旁边。

5、长春市政务大厅——湖西路和普阳街交汇，格林梦水乡对面。

第十一步——经纪人在公司应该怎么做

1、经纪人之间要互敬互助，用你仁义的心去对待每一个同事，你的付出终会有回报。你在公司朋友多了，信息也就多了，业绩也会更`好。

2、经纪人在客户面前说话，必须把握尺度和分寸。

3、爱护卫生，珍惜值班人员的劳动成果。

4、在公司不玩任何网络游戏，不赌博。

5、要准确的知道你值班的日期，七点半之前把公司卫生打扫干净，并保持公司全天卫生清洁。

6、经纪人有事不能到公司值班，要提前一天向经理请假，找人代替值班或依次往下轮流。

7、值班的经纪人在值班时有事临时外出，要先请示经理，并交接好手中工作，做到不怠慢任何一个客户。

8、`最后一个离开公司的经纪人，一定要检查好电源和门窗。`

第二篇：销售精英培训心得

销售培训体会

目达奔

受市场供需矛盾影响，目前化肥化工销售市场平淡，产品销售压力加大，销售人员大多数会表现两种状态：一是紧迫忙碌，去想办法积极进取完成任务；二是麻木茫然，寻找借口消极等待失败结果。作为一名合格的销售人员，无论销售市场如何变化，要想圆满完成任务，获得成功，一定要拥有一颗永不认输的上进心，一定要拥有一颗精益求精的责任心，一定要拥有一颗战无不胜的自信心，一定要拥有一颗无比强烈的企图心。

首先感谢公司及领导在公司运营资金紧张、销售压力巨大的情况下，抽出时间和精力，花费资金聘请优秀培训讲师、专业团队绩效提升教练郑时墨老师给我们销售公司全体销售人员进行专业销售学习培训。两天全天的学习和锻炼，让我们重新认识和了解了销售精英的素质要求，了解了什么是“攻心式”销售，如何掌握良好销售的步骤和流程，掌握如何与客户快速建立信赖度及快速识别客户心理的方法，学习有效解决客户抗拒点技巧及业务谈判说服技巧等。通过学习培训，大大开阔了我的视野，有效的提高了我的销售技能，更加明确了我的前进方向，为个人职业化发展增添了新动力。

通过培训学习，结合目前个人工作实际及部门实际，个人觉得要想做好销售工作、保障部门销售目标顺利实现须做好以下几点：

一、实现三个统一，打造团队特定文化

三个统一即统一思想、统一口径、统一模式。统一思想就是统一

目标思想、统一核心价值，只有接受一个思想，一个目标，工作起来才能按部就班、有条不紊，而统一思想要靠一名大家共同信任的导师，大家都情愿跟着他朝着共同的目标前进，就好像我们听课培训一样，不是老师有万般能力，而是我们统一了思想去接受培训。统一思想针对是企业部门内部，所谓统一口径、统一模式主要是对外销售工作而言，统一思想是干好工作的前提，在业务操作过程中，上级把决策定完之后，具体对客户执行中，一定要结合实际宣传到位，同一命令，不同人传达，如何保证最终如出一辙，唯有统一口径是最佳选择。业务人员对客户是多对多的关系，如何让不同业务人员与不同客户的关系沟通到位，相处和谐，需寻求一种模式，即一种适合自身发展的成功操作模式，采用成功模式与客户共同协作，最终到达销售人员不论怎么变。对外模式相对统一，使企业与客户关系相对稳定。实现三个统一，目的是形成规则，大家共同协作完成部门任务，从而增添团队活力，打造适合自身发展的团队文化。

二、订立工作目标，提前充分准备，明确销售分工

目标就是方向，有了目标就有前进的方向。公司有公司的目标，部门有部门的目标，个人有个人的目标，最理想的状况就是个人目标实现促使部门目标实现，部门目标实现促使公司目标实现。因此要相对明确分工，共同分享胜利成果，共同承担失败责任，在销售压力面前，增强销售动力，动力加强了才能创造佳绩。

三、立即付出行动

行动是走向胜利、实现目标的关键一步，有了统一的思想、统一的口径、好的模式，又有了明确的分工及目标，立即付出行动才是检验个人是否具有执行力，才能实现目标任务达成。

四、定期思考总结

不管是市场情况好坏？不论任务完成与否？我们都应定期进行总结，肯定自己做出的努力，取得的成绩，改正错误的做法，改进工作的不足，对失误进行认真分析研究，吸收并保持积极的思想及做法。去除消极的思想和办法。最终使个人保持乐观自信的心态，有动力积极主动的干工作，使部门保持和谐畅通，有活力高效愉快的完成目标。

复合肥部

第三篇：销售精英

销售精英十大必备要件

1.会哭的孩子有奶吃。很多业务员开始做业务的时候，往往冲劲很大，找到客户，送了样品，报了价就不知道怎么办了，往往前功尽弃。其实你应该不断的问他，你那个单什么时候下呀，不断的问他，知道有结果为止，其实，采购就是等我们问他呢，就像孩子不哭，我们怎么知道他饿了呢？

2.应该钓鱼，不是撒网。跑业务时最有效和舒服的做法是用钓鱼法，就像我们刚开始追女孩子时，难道我们会同时追几个女孩子，然后在博他有一个成吗？我们往会看准一个，竭而不舍的追求她，直到成功吧。我自己是这样跑业务的，我会选准一个行业，比如我要做耳机行业，我会挑行业里的3个左右认认真真的去攻他，直到做进去为止，以后其他的就很好做了。这样等你在耳机行业里占到80%的份额，我们再转到别的行业，复制它，就像钓鱼一样，看准大的，一条一条的钓，很舒服。

3.胆大、心细、脸皮厚。我们年轻的时候，追女孩子，大一点的告诉我们的经验就是：胆大、心细、脸皮厚。其实做业务就像追女孩子一样的。

4.谈话的结果不重要，过程的气氛很重要。我们在和采购聊天的时候，往往很注意谈话的内容，老是说没话题，其实我们要注意到我们谈话的过程和气氛。如果我们那天聊的很愉快，和融洽，我们的感情就会很亲近，在许多天后，我们往往回忘记了当时谈的是什么，只记得哪天我们聊得很好。其实采购也一样，价格我们会有报价单给他，品质我们有品质承认书给他，交期我们会盖章****回传给他，所以我们只要和业务之外的事情就可以了，聊他敢兴趣的问题最好。

5.一定要有个试用期。一个客户做下来，就像男女结婚一样，发现客户就像我们发现一个心仪的梦中情人，从打电话到下单就像开始送情书到订婚那么漫长，到真正结婚了，就要认认真真的过日子了。我们不要一下子就做的很大。一见钟情而结婚的新鲜感过后很难维持的，我们都应该给点时间客户和我们，互相考察一下信用，服务等等。

6.做业务不要爱面子。业务做下来了，到收款的时候，很多人会想，我跟采购那么熟，一天到晚去追他的款感觉不好意思。所以就很少追款或者追几次没追到就不追了，其实我们也是要拿到货款才有提成拿呀，欠债还钱，天经地义的，如果你给他欠的太多，你的生意还做不长久呢。我一般追款，不是求他安排，而是说**先生，你星期3安排货款给我，我那天下午去拿，他有时会说那天不行，那我就说，那就星期二罗，他往往就说星期三行了。

我们要不断的给他们打电话，直到他一听到声音就知道是我为止。最好能让他惦记着你，做业务就像谈恋爱一样，我们不能约了一次会后就指望别人能嫁给你。

采购是很健忘的，我们要不断的提醒他。

2关于细心有两点：

对自己而言，在做客户之前，应该细心的去了解客户的一切。比如他之前和谁做的业务，也就是你的竞争对手是谁，知道了这一点你就可以报价和做出对策。了解客户为什么会想和你做生意，如果是别人不肯供货给他，那我们就可以要求他做现金，他肯定会赖帐，如果是对手的原因，例如质量不好，价钱高，服务不好，你就可以作相应的对策去应付他。如果是你在某方面做的比对手好而令到他跟你做，那你以后就知道怎么做了。

对客户而言，要经常留意客户喜欢的话题和他的爱好，他喜欢的就多跟他聊些，留意他的一举一动，你就可以投其所好拉。

3.关于业务员本身。很多人觉得，业务员最好身材高大，英俊潇洒，业务员一定要口才好，能说会道，嘴里能吐出油来才叫口才好。业务员一定要会抽烟，身上随时带着烟，逢人就派。业务员一定要会喝酒，白酒，啤酒千杯不倒。其实我感觉这些都不是重要的。就我个人而言，我身高不到160MM，刚开始跑业务时心里很自卑，说话都不流畅，更别说口才好了。我是从来不抽烟的，喝酒我最多一瓶啤酒，多点就醉了，可是勤能补拙，我刚跑业务时，在惠州，刚开始三个月，我拿几件衣服就到东莞的弟弟厂里一跑就是几天。一个工业区，一个工业区的跑。就这样，我走了三个个月，客户也跑下了几个，可是皮鞋也烂了一双，人黑的像黑碳头一样。我现在自己开工厂了，我经常对业务员，头三个月过的是不是人的日子的，熬过后就可以了，所以业务的办公室在厂外。

4.关于业务要不要给回扣。这是最头痛的问题，我之前也在阿里发了一些关于回扣的帖子，朋友的跟贴也是见人见智，个说个有理。大家有兴趣可以看看，我个人的想法是尽量不要给回扣，哪怕是很难做进去，或者做不进去。如果真正是凭质量，和价钱做进去的客户，如果在服务等方面在好点的话，做的机会更多一点。你想你能永远的满足采购的心吗？如果你的产品是很有优势，别人就是给回扣，就很难在产品上有什么高价值了，而且采购的寿命是很短，他走了，别人往往很容易用低价做进来。

5.关于业务员炒单。我也发了很多帖子，也有很多人议论。我个人认为，在职时不要炒单，我们做人要做一个正直的，有原则的人，炒单并不会给你增加多少额外收入，反而会搞的提心吊胆的。真正有本事，可以出来创业，自己堂堂正正的自己做，这样才让别人服你。

成功销售的能力，与你的客户质量直接相关。因此，销售最关键的一步就是准确找到需要你产品或服务的人。然而，并不是每个企业都能清楚地告诉它的销售人员，如何开发客户，找到需要自己产品和服务的人。

以下 10 条“营销圣训＂是进行成功销售和开发客户的法则。实践证明它们是行之有效的。

一、每天安排一小时。

销售，就象任何其它事情一样，需要纪律的约束。销售总是可以被推迟的，你总在等待一个环境更有利的日子。其实，销售的时机永远都不会有最为合适的时候。

二、尽可能多地打电话。

在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中最有可能成为你客户的人。

如果你仅给最有可能成为客户的人打电话，那么你联系到了最有可能大量购买你产品或服务的准客户。在这一小时中尽可能多打电话。由于每一个电话都是高质量的，多打总比少打好。

三、电话要简短。

打电话做销售拜访的目标是获得一个约会。你不可能在电话上销售一种复杂的产品或服务，而且你当然也不希望在电话中讨价还价。

电话做销售应该持续大约 3 分钟，而且应该专注于介绍你自已，你的产品，大概了解一下对方的需求，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费宝贵的时间和你交谈。最重要的别忘了约定与对方见面。

四、在打电话前准备一个名单。

如果不事先准备名单的话，你的大部分销售时间将不得不用来寻找所需要的名字。你会一直忙个不停，总是感觉工作很努力，却没有打上几个电话。因此，在手头上要随时准备个可以供一个月使用的人员名单。

五、专注工作。

在销售时间里不要接电话或者接待客人。充分利用营销经验曲线。正象任何重复性工作一样，在相邻的时间片段里重复该项工作的次数越多，就会变得越优秀。

推销也不例外。你的第二个电话会比第一个好，第三个会比第二个好，依次类推。在体育运动里，我们称其为“渐入最佳状态＂。你将会发现，你的销售技巧实际不随着销售时间的增加而不断改进。

六、如果利用传统的销售时段并不奏效的话，就要避开电话高峰时间进行销售。

通常来说，人们拨打销售电话的时间是在早上 9 点到下午 5 点之间。所以，你每天也可以在这个时段腾出一小时来作推销。

如果这种传统销售时段对你不奏效，就应将销售时间改到非电话高峰时间，或在非高峰时间增加销售时间。你最好安排在上午 8:00-9:00，中

午 12:00-13:00 和 17:00-18:30 之间销售。

七、变换致电时间。

我们都有一种习惯性行为，你的客户也一样。很可能你们在每周一的 10 点钟都要参加会议，如果你不能够在这个时间接通他们，从中就要汲取教训，在该日其它的时间或改在别的日子给他电话。你会得到出乎预料的成果。

八、客户的资料必须整整有条。使用电脑化系统。

你所选择的客户管理系统应该能够很好地记录你企业所需要跟进的客户，不管是三年之后才跟进，还是明天就要跟进。

九、开始之前先要预见结果。

这条建议在寻找客户和业务开拓方面非常有效。你的目标是要获得会面的机会，因此你在电话中的措辞就应该围绕这个目标而设计。

十、不要停歇。

毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第5次电话谈话之后才进行成交的。然而，大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了

第四篇：地产销售精英培训术

地产销售精英培训术

房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后，新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后，必须要把精力集中在软件方面，销售人员作为现在房地产软件战斗中的核心队伍，其战斗力显得尤为重要。战斗前的准备——培训将成为日后战斗成败的关键要素。

步骤一：地产精英需要技术的培训

随首产业结构、科技时代、消费模式、社会价值观等诸多方面的变化，服务的技术和素质要求成为确保服务质量的关键。提高技术水平，改善服务技巧是各个服务机构的核心工作，因此，学习、学习、再学习、培训、培训再培训成了我们日常管理的最重要的一个环节。策略A：培训的三大要战剖析

1、销售技巧、服务技能、礼仪、结构、建筑、设计、风水等专业课程和相关的法律法规等专业培训，面向全体员工。

2、财务会计、经济分析、计算机、网络、心理学等管理技能培训，主要面向公司拟培养的业务骨干。

3、会议组织、沟通与交流方式、绩效评估、合作与效率、销售组织与管理等领导技巧方面的培训，主要针对公司业务骨干与中层干部。

培训的目的就是为了整合目标与理念、提高素质、统一行动和提高效率。对于服务机构来讲，效率是第一位的，员工也是第一位的。有了一大批技术能手成为公司的业务骨干，公司的发展就有基本的保障。策略B：培训计划的探讨

1、培训工作的战略思想

紧紧围绕中心工作目标来规划全年工作，始疑义有极高的站位，胸怀中心全局，在培训养人才大事上始终不懈怠。通过循序渐进的培训方式，将知识转变成技能，将要求转变成素质，将技能与素质化为财富，培养一批地产精英，为公司更上一个台阶做好人才储备。

2、培训工作目标

培养骨干人才，适应公司成长； 建立学习团队，营造成功环境； 形成培训模式，弘扬企业文化。

3、培训任务

通过培训，普遍提高管理者管理水平和业务人员的专业技能；建立和完善新员工培训体系、管理者技能培训体系，业务技能培训体系、能力与素质提升体系；形成良好的学习氛围和习惯，建立一支学习能力、适应能力、应变能力和操作能力强，对公司忠诚的员工队伍。

4、培训方式

采取部门培训、普通培训、骨干培训和高级培训相结合的方式进行。部门培训是部门员工均必须参加的培训，主要内容以提高专业技能为目的来设置；普通培训是为全员设置的交流培训，主要学习讨论公司规章制度，优质服务课程以及多元化法律专题讲座和多种咨询服务，档案建设技巧等课程；骨干培训是为公司的中流砥柱——骨干员工所设置，课程的内容是围练能力提高和素质训练来进行；高级培训为部门负责人设置，主要目的是提高管理者管理技能和水平。

骨干培训名单由培训门负责人审批，报办公室培训主管备案；高级培训名单由总助审批，报办公室培训主管备案。普通员工参与骨干和高级培训均须通过审批程序来进行。

培训形式有教授、讲座、调研、模拟、考试、参观、考察、深造等。培训师资包括公司培训的专职培训人员，公司合格的管理者以及外请的专家、教授以及同业资深人士。策略C：考核的办法

1、培训采取学分制，参加不同的培训须得到相应的学分。三级职员一年须满60分，二级职员须个满75分，一级职员须修满90分，部门助理以上负责人须修满105分。

2、配合一线专业需求，部门培训设置“发牌制精英课程”。课程每6个月循环一次，学习完后，经考核通过发给“资格认证书”。评估部、交易部、市场管理部、策划部、信息研究部人员持证上岗。

3、对于培训效果每一季度考核一次。不参加考核者一次做旷工半天处理，考核不合格者不得该项考核学分。步骤二：地产精英售前有效培训

售楼员是销售的具体执者，因此，培训是必要的，其目的正是为日后销售的战斗作好充分的准备。其具体方式包括以下两种： 策略A：现场的服务培训

按照整合营销的思想，销售队伍的形象、服务方式秘须与项目形象一致，因此销售人员应统一着装、统一形象。在服务态度上，要不卑不亢、平等相待，类似于名牌专卖店的服务风格（可请五星级宾馆培训）。同时老业主、员工、合作伙伴、股东都是销售队伍的一员，对公司员工应进行培训，统一口径；对老业主、合作伙伴，则通过联谊会等传播信息，以通过他们向外扩散。同时，加强楼盘卖点，制定奖励措施，鼓励公司全员销售，调动销售人员的积极性。策略B：专题的培训活动

建立更有战斗力的营销团队，需要更加有效的培训机制和激励机制相配套。必须要从基础做起，开展专题培训活动，以期建立一支能打硬杖，爱学习、会学习的营销团队。

1、培训——基础性的企业管理工作

地产公司的培训工作必须建立自己的特色，建立与完善培训制度。

首先是要建立具有较强组织策划能力的培训小组，调动员工自觉参与学习、培训的积极性。其次是要有系统可行的培训计划与主题，在培训方式与内容上确保培训效果。第三是要有一定特质或资金保证。地产公司的素质培训活动分阶段进行，先是导入期和强化期。可邀请地产公司或其他专业人士作短期集中培训，然后是持续和自我培训期。这是一项长期持续的过程，从而建立自己特色的培训制度。

2、培训——21世纪战争致胜的法宝

市场的竞争正是人才与团队战斗力的竞争。商战竞争的现实告诉我们，有效有培训与激励机制，正是新世纪市场营销致胜的法宝。市场营销专家警言：“培训，正是为了迎接全员营销时代的到来！”21世纪地产市场营销，已步入全员营销的时代！必须要有真正适应21世纪社会发展的人才队伍。卖楼，也绝不仅仅是销售人员的事，而是公司上下、全体员工、从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造。除了制度与规定约束外，培训是实现这一共同目标的捷径！步骤三：销售精英四大准则培训揭秘 准则一：寻求客户心理的突破口

1、了解客户对楼盘的兴趣和爱好

2、帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘

3、向客户介绍所推荐楼盘的优点

4、回答客户提出的疑问

5、帮助客户解决问题

6、说服客户下决心购买

7、向客户介绍售后服务

8、让客户相信购买此楼盘是明智的选择 准则二：迎合客户的最佳途径

1、热情友好、热情接待

2、提供快捷的服务

3、有礼貌与耐心

4、介绍所购楼盘的优点及适当的缺点

5、耐心倾听客户的意见和要求

6、能提出建设性的意见

7、能提供准确的信息

8、帮客户选择合适的楼盘和介绍服务项目

9、关心客户的利益，急客户所急

10、竭尽全力为客户服务

11、记住客户的偏好

12、帮助客户做出正确的选择 准则三：明确自己的岗位职责

1、积极主动向客户推介公司楼盘

2、按照服务标准指引，保持高水准服务质素

3、每月总结销售业绩

4、保持服务台及展场的清洁

5、及时反映客户情况

6、准时提交月结

7、培养市场意识、及时反映竞争对手的发展动向

8、爱护销售物料，包括公卡、工衣等

9、不断进行业务知识的逢我补充与提高

10、严格遵守公司的各项规章制度

11、服从公司的工作调配与安排 准则四：遵守销售人员守则 销售人员准则具体内容 操守 守时 纪律 保密

1、专业操守

售楼员是公司推销楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘的促销队伍，其职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以销售人员应任何时间，都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容。态度诚恳、工作积极，并不断改良，让自己做得更好。

2、守时

售楼员除按上班时间须守时，不迟到、不早退外，还应养成守时习惯，约见客户时一定要要准时，切忌让客户等侯。

3、纪律

售楼员必须遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例

4、保密

售楼员必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等，不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。

5、着装

售楼员必须着装整洁，举办展销会时须穿着工作制服及戴员工卡。

6、解除

售楼员因工作欠佳或达不到公司所定要求，经提醒仍未有改善者，公司有权提前终止合约。步骤四：销售现场专业知识培训模式演示 要点A：专业培训课程设计

开发商一旦决定自己销售，就应该对销售人员进行专业培训，避免仓促上阵，如果公司没有这方面的人才，则应聘请有关专家来主持。

以下是加拿大著名地产经纪人徐澄川先生设计的物业促销培训课程，仅作参考。课程共分十天 时间内容

第一天详细介绍公司背景，在公众心目中的形象，公司的目标，包括项目推广目标和公司发展目标，确立员工对公司的信心；讲解销售人员的行为准则以及制定销售员个人目标

第二天介绍物业的详细情况，包括规模、定位、设施、价格、买卖条件；物业周边环境、公共设施、交通条件；该区域的城市发展计划，宏观微观经济因素对物业的影响情况。

第三天讲解洽谈技巧。如何以问题套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理。第四天展销会场气氛把握技巧。销售员依次序接待客户，与客户交谈的礼貌用语，多客、少客及下雨天应该怎么做。

第五天物业管理课程。包括物业管理服务内容，管理规则，公共契约等。第六天推销技巧，语言技巧，身体语言技巧，客户心理分析。第七天签定买卖合约的程序。展销会签定买卖合约技巧。

第八天讲解房地产法规。包括土地管理法、房地产交易管理条例、房地产登记条例、租赁条例、物业管理条例以及房屋抵押贷款管理规定等。

第九天以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所有方法技巧完成一个交易。第十天实地参观他人展销场地。

以上课程已使销售人员掌握了物业促销的基本技巧，而在物业推广的整个过程当中，还有许多细节是需要注意的。

地产销售精英作战前的培训演示

下列问答，它是房地产推销上最基本的知识，每一个推销员对任何一个案例，都可依本问答，事先模拟答案，作为推销作战的准备。

1、本项目的地点及地址？

2、试述本项目大环境特色？

3、试述本项目小环境特色？

4、本项目所处位置，将来有何发展性？

5、本项目的交通情形？ ——公车及公司路班车？

——各路线起止站名及经过路线？ ——车次情形如何？ ——本项目站名？

6、本项目附近有哪此市场？每一市场的位置及营业状况？与本项目距离路程？

7、本项目附件有哪些学校？（幼儿园、初中、高中、大学）

8、本项目的学区是哪所学校？距离路程多远？

9、本项目附近的保健设施有哪此？其位置和路程？

10、本项目附近有哪些娱乐设施？其位置和路程？

11、本项目占地面积多大？容积率是多少？

12、本项目邻近的马路宽度？防火巷宽多少？

13、本项目正同的长度多少？深度多少？

14、本项目的规划用途？有哪些公共设施？

15、本项目共有多少户？怎样区分？

16、本项目的造形设计有什么特色或特殊之处？

17、本项目座向如何？

18、本项目共有几层？全楼总高度？每层高度？及地下室高度？

19、本项目总建坪有多少？公共设施所占比例？阳台面积所占比例？ 20、本项目一楼有无庭院？可否作商让用？

21、试述本项目建建材设备如何？（卫生设备、门窗、厨房、电梯、地板、天花板、电源）

22、本项目电梯共几部？厂牌？

23、本项目附近有哪此工地？价格、建材优劣点与本项目作比较。

24、本项目采用何种形式交易？（买卖或委建）

25、本项目的产权情况？建照号码？

26、本项目座落地号？地段？

27、本项目何时开工？多少工作天？何时完工？

28、本项目有无停车场？如有，使用情形如何？

29、本项目屋顶如何处理？有无空中花园？

30、本项目平均价格如何？付款辨法如何？大约多久缴一次款？

31、本项目的贷款年限如何？由何家银行承货？每月摊还多少？

32、本项目购买时有无任何优待辩法？如有，如何优待？

33、本项目订购时须缴多少订金？何时签约？签约时应携带何种证件？在何处辨理签约手续？

34、除总价外，尚须缴付哪些费用？大概多少？

35、本项目所需要契税，预估多少？

36、本项目的室内设计是否可以变更？如何变更？

37、本项目有无保证？保证年限多久？

38、本项目是否为自地自建？

39、试述该建设公司以往业绩及其概况。40、该建设公司有哪些关系企业？ 要点B：专业培训设计

1、在预售商品房时，得商品房预售许可证条件 ——已取得房地产开发资质证书，营业执照

——按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书 ——资金投入达到总投入的30% ——持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续 ——已确定施工进度和竣工交付使用时间

——三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的产品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程 ——已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐号 ——预售商品房项目及其土地使用权来设定其权项 ——法律、法规规定的其他条件

2、购买房地产的条件 ——成年人提供身份证

——未成年人提供户口薄及监护人证明书（父母自然监护人，不用另外提供），弱智或精神病人则需要。

3、商品房的预售、抵押、过户 预售

——付定金，签署购房定购书

——签署《房地产预售契约》付首期或全楼款，付契锐1.5% ——到房地产交易所鉴证办理登记手续 ——房地产买卖关系的确立 抵押（按揭）

购房人与地产开发商鉴定《房地产预售契约》并经鉴证后交按揭银行 购房备齐资料向银行提出申请。以下是购房人需提供资料： ——个人身份证及复印件3份

——首期购房款（不低于30%）收据及复印件两份 ——定金收据复印件两份

——还款能力证明（可任造一项作为银行查验依据）最近连续三个月工资单和工作证 单位出具的收入证明

可用于还款的借款人大额定期存单（折）其他收入来源情况说明及其原始凭证 个人纳税税单

愿为借款人提供还款人收入证明和书面担何书过户（预售房转让）过户 转让条件

——经预售、未取得房地产权属证书 ——款过契约的交楼日期 交易所收取费用

——转让0.65%（楼价）=0.4+0.2+0.5% ——受让方1.75%（楼价）=1.5%+0.2+0.05% ——开发商收取5000元过户登记手续

凭《房地产预售契约》到房地产交易所办理过户登记手续。

4、二手房地产交易（租户和共有人有优先购买的权利）——到房地产交易所办理买卖房屋的转移登记

需提交的证件：申请人身份证或身份证明或户口薄、房地产证、房地产交易签证证明书、房屋及用地登记申请书

——报价（填表收件）——签署契约时缴付20%定金

——实勘估价：一般只对商铺进行实地估价，对房层不进行实勘估价 ——审批：产权、价格 ——过户缴税（高价纳税）契税：3%买方

手续费：0.5%卖方、0.3%买方 印花税：0.058卖方、0.05%买方

补地价：住宅或个人买卖10%、非住宅或单位买卖25% 增值税（增值部分）：3%（若增值较少情况下含采取30%-60%纳税）

5、房地产面积的测算（1）建筑面积 夹层面积计算条件 ——夹层的结构要牢固

——高度要在2.2米以上（若部分超，部分不超，则计超高度部分）——整个夹层面积要超过5平方米可计算 梯间面积计算条件

——整个梯间超过8平方米计面积（纯梯间）

——梯间以外还附有其他建筑 物的，即使梯间少于8平方米，都连同其他建筑物一并计算面积 阳台面积计算条件 ——内阳台面积全计

——外阳台（外飘部分有遮挡）面积计一半（露台面积不计）——首层带阳台、基地面积计一半 飘式窗台面积计算条件

——飘出部分的窗高度超过2.2才全计面积，不够2.2米就不计 ——以后的规范：阳台封还是不封闭来判断是否全面计面积

封闭面积全计（以规划局报建图为准，私人封闭的不算封闭）不封闭计一半（2）共有建筑面积的分摊原则

——产权双方有合法权属分割文件或协议，按其协议分摊 ——按共有建筑面积（实得建筑面积）比例分摊 步骤五：现场销售人员技巧培训手法 手法A：“一炮打响”的开场白培训

由于您不知道客户购买潜在动机，不能明确客户真正想要的是什么，因此你的开场白最好以能引起客户注意、兴趣的方式，陈述您公司的商品能带给客户一般性利益。在陈述一般性利益时，要注意客户对那些地方特别注意或发生兴趣。

掌握住客户的关心点后，您才能有效率地进行接下来的推销工作。手法B：“抛砖引玉”的顾客把握手段

一、听觉

听觉涉及到口音。一家重要的保险公司在1997年初对于地方口音和公立学校口音做过一些调查。调查表明75%的人更喜欢地方口音，不足7%的人认为“华丽”的口音会激发自信。所以对那些操地方口音的推销员来说这是一个好消息，然而另外一项调查表明，操地方口音的人在工作中受到歧视。假设你是一位很成功的推销员，谁又会在意呢？最后一些坏消息就是对各种地方口音的可接受情很显著的差异。不要激动，请注意可接受等级依赖于口音的温度，请记住，任何事情都是物极必反。

二、视觉

让学员回答以下的问题。从中引起的讨论，可以为推销工作的最初几分钟提供丰富的想法和资料。据说我们接受信息的方式有80%依靠视觉。如果你给人们一条相反的信息，例如“我不希望让你们想到那个红色的大型公共汽车”，我可以保证他们每个人都会在想那个红色的大型公共汽车。因为他们在自己头脑中可以看见它。顾客的感觉

作一个两分钟的发言，尽可能多地回答以下问题： ——当你出现时潜在顾客希望看到什么？ ——你的衣着看上去应是怎样的？ ——你的头发应看上去如何？

——你的外貌，如果对顾客有影响的话，将会有什么影响？

——如果你的顾客不吸烟，他们是否会知道你吸烟，而这对他们会有什么影响？ ——你随身携带的东西看上去应是什么样？ ——顾客希望听到的是什么？ ——你的声音听起来应该是怎样的？

——你的声音，谈话和叙述可能会让顾客分心甚至让顾客生气，那么你在这些方面能做些什么？ ——你希望潜在的顾客产生什么样的感觉？ ——你打算怎样达到所有这些目的？ 手法C：认清自我能力，有针对性培训

一、知识

知识可以说就是一组使我们了解自己在做什么的信息。例如，在销售中，知识是指以下些内容： ——产品知识； ——消费者知识； ——竞争对手的知识； ——公司知识； ——工业或市场知识。

这些知识随首我们在机构中的不断发展而不断提高，获得这些知识，可以通过正式的学习（某些课程），也可以通过实际工作的磨练，如观察、询问、倾听、合作等。每个换过不同领域工作的人都会记得他们最初的那几个月，就好像在茫茫大海中一样，直到有一天好像突然茅塞顿开，能将他们所得到的信息归入某种结构中，使他们能更好地了解到自己到底是什么。

相反地，也正是这引起知识允许人们在属于同领域的行业或市场的不同公司间移动，并能几乎立刻到位胜任，因为在相同的领域里，知识的组成是一样的，因此可以随时转换的。

二、技能

技能是那些能使我们完成特定任务的活动。比如，秘书的技能包括熟悉几种计算机程序，记录电话、安排旅行订票，管理文件等等。这引起都可以在一间正规的教室里进行教学和学习，然后再在工作中实践和完善。对于销售来说，也有许多我们需要学习的技能。例如： ——与客户见面、问侯； ——发现客户的需求： ——说明与介绍； ——处理反对意见； ——成交。

三、态度

态度可以大致地解释为我们向外在世界表达感觉的方式。态度的主要万分是感情或感觉，所以我们常常把态度描绘成积极的、自信的、焦虑的、受挫的、进取的、消极的等等。这引起都是我们内部感觉的外部表现形式。

一般说来，态度既不能从学校中学来，也不能通过日常工作中的实践学到。它们是我们整个生活的产物，因此它戴上面具，用世故的客套来加以掩饰，但即使这样也需反复操练，并常常会造成一些压力。无意识中我们也放将一些消极、侵犯或酸溜溜的态度传给了客户。结果这种态度对双方都带来了影响。我们在见到客户之前要意识到并努力使这三个要素达到最佳水平。如果其中的一个达到标准，我们就很难在洽谈时达到预期目标，而且很可能会造成我们完全可以通过事先预备而避免的困境。尤其是在那些对检验有更多要求领域，更要注意我们的态度，更要注意我们的态度，因为我们的态度会随着一天内所经历的事情而时常变化。

步骤六：如何避免企业培训陷入“无解”方程

组织和管理员工培训需要从一开始就与企业的发展目标或子目标联系在一起，从而使员工培训的投入是集约化的、是高效的。另一方面，员工培训又是自居体系的，在时间、内容等方面是相对独立的，因此，对员工培训要做专项研究、专门看待。一定程度上，特别是定位于“综合素质提高”的培训，要游离于企业的日常工作，以期取得最佳效果。

以培训售楼员为例，我们试列一个方程式：

成功的培训=明确宗缆目标+确立培训议程式+培训预算+培训的有效组织 策略A：明确宗旨和目标

即培训的大政方针是什么，期望值是什么。可以是全面的培训，也可以是分解式的、技术性的培训，所期望达成的目标也有大有小，正如同做股票的人有长短线的取舍，这一点是至关重要的！策略B：确立培训方式

培训式方可以有若干种，常用的是课堂式培训——这一方式无论从便于组织、节约开支方面，还是从知识灌输、双向沟通等方面都有着显而易见的益处。只是问题有：a.请谁来讲授；b.讲授效果怎么评价；c.讲授内容谁来定。如“谈判技巧”的内容是商业心理学为主还是以实战分析为主？是高屋建瓴式的，还是解剖麻雀式的？——在这些问题上一定要采取程序化的操作，即先解决什么，再解决什么，最后解决什么，操作以效用最大为原则！策略C：预算

不做预算的培训一定是失败的培训！懂得经营的企业领导必须懂得投入的重要性。这不仅表现在间接的投入上（如工作时间被子压缩），更表现在员工培训直接相关的经费投入——组织费用、专家费用、信息资料费用等等。如果采取封闭式的培训，还会发生食宿费用、差旅费用等。为保证培训工作的圆满完成，需要提前做好准确的预算。不做预算、或预算规模与培训工作有着巨大缺口时，其它方面的努力都很难取代“钱”的分内工作。

策略D：培训工作的事中组织

培训的事前组织工作是十分重要的，事中组织也同等重要！将培训的内容传授给员工是容易，但让员工依此形成心得则是困难的。况且推销工作今后面对的人复杂、城市复杂、文化背景复杂，这些需要大量的感性认识积累，培训是替代不了的。但也正是因为售楼员将面对多变，所以他们需要掌握原则、拥有思路，并且能够激发想象、产生创造力！故而，要求受训人员积极地投入，积极地思考是非常重要的。这一定程度上要依赖组织工作，即组织者的督促作用。

想像在这一方程式上，再加上一个企业营销活动的变量，员工培训就是“有解”了。《未完》

步骤七：“点石成金”销售人员培训流程设计

销售人员到工地现场或房屋现场或在公司场所推销房屋正如同战士到战场打仗一样，乃是一件短兵相接的肉搏之战。军队需要严格的训练与旺盛的士气才能有最高的胜算，同量，房屋销售人员，不管是老推销新推销有经验或无经验，若不依其程度与需要施以充分的训练与激盛即上战场，其危险性可知。

售楼员卖的是百万千万的产品，但一般而言，在上战场前，受过严格充分训练的还不多，特别是老手常会想“我还需要什么训练吗？”，乃是观念偏差，准备缺失，大大需要检讨改进。

如何才能实现“点石成金，一击即发”的售楼人员培训，本文着重从最基础的要点分析开始，也是许多决策者的最容易忽略的。流程一：训练课程分析

视每一案之需要排定训练课程表，一个完善的销售训练计划，当包含以下几个主题：

1、产品知识

房屋产品须有充分甚至能达到“一点一滴”的深入了解，因此举凡有关的平面、立面、动线、格局、建材、环境、公共设施、交通、市场、学区、建材等皆须详实而不能疏漏。

2、市场知识

与个案最直接相关的市场状况，竞争者状况，一般市场资讯，让销售人员能知己知彼，借市场知识的加强来强化销售重点，掌握消费者心理。

3、公司政策及营业方针

包含公司沿革、背景、组织、业绩、精神以及个案目标，营业方向等。

4、推销技巧

包含一般推销原理、技巧、策略以及个案销售的模拟与优缺点等之攻防与说服方式。流程二：训练方式分析

1、讲授

由专业讲师讲授课程内容，将销售的实战技能面对问题、应对的策略等传授给学员

2、个案讨论

先将个案资料发给学员研读，然后提出问题或让学员提出讨论，大家一齐来思考与研究。

3、实战模拟

由学员假扮售楼员及顾客，讲师设定状况予学员演习，演习结束后还由全体学员提出讨论，最后由讲师讲评提出优劣点及改进方向。

以上三种方式可互相参酌与交互运用。近年来企业界颇为风行“魔鬼训练营”。

魔鬼训练营：该法由企业教育训练公司所主办，引自日本，加入军队的严格体能训练方式，来强健体魄，激发人内心中的强烈潜力，在短期内达到脱胎换骨的目标。国内一些大型房屋公司亦曾主办如此训练的“魔鬼训练营”，据悉效果不错。亦有专家认为“魔鬼训练营”须各公司需要与特质而定，并非皆能引用，否则将有反效果或效果不佳。流程三：销售过程

1、过滤潜在购房群

售楼员对众多的顾客群须予审慎过滤，依其能力、意愿、需求分成若干等级，从最有望顾客中集中火力，免得将宝贵时间虚掷在无效在顾客身上。

2、事前计划

在每次的“攻击”之前须作详细筹划。详细研究顾客的时间、需求、及影响购买决策者等问题。事先想好此次推销的话术与可能之反应，还决定如何联系的方式——电话联络、登门拜访、信函通知或其他方式等。

3、接近

按近乃是售楼员会见顾客，进入洽谈阶段必经步骤。洽谈能否成功，须先看接近是否顺利。接近是在希望一开始即能给顾客留下好的印象，因此销售人员的仪表风范及开场白须慎重而得体，积极而亲切。例如在言谈的态度上必须注意到（1）注视顾客谈话（2）表露友善态度（3）礼貌周到得体（4）笑脸常露真诚等，千万不能疏忽。

一切推销的安排与努力皆在希望成交，不能成交，不切皆属枉然。有不少推销员到了快成交时而“功败垂成”、“功亏一篑”，乃肇因于处理不够巧妙，或操之过急，或误断与疏忽顾客心理。因此销售人员必须密切注意成交信号，包括身体动作、言辞、意见等。成交的目的：

一是售楼员应用劝诱技巧，促使顾客先在内心作购买决定。二是使顾客确信该产品确能满足其需要与期望。

三是说服顾客断然采取购买行动。至于成交的技巧众多，乃视当场情况，“存乎一心”，随机出击，如一般常使用的直接请示成交时，售楼员须特别注意说话的修辞，坦率诚恳的态度以及从容和悦的表情，使顾客能产生共鸣，觉得签订确是恰如其时。步骤八：市场销售人员的培训内容设计 第一部分：市场学简介

一、市场学概念

1、关于市场经济下的商品交易

“开发商将产品或服务成功地卖到消费者的手里，然后赚取一定利润”。

2、交易原则

“公平合理，平等互惠”

二、成功市场学的决定性因素：产品/价格/渠道/推广

1、产品

质量保证——显而易见的必然性。

消费需求——市场需求决定了产品的存在意义。特性——在常规共性中提炼出的特性是最佳卖点之一。竞争对手的存在——为企业发展提供最有效的动力。包装——品牌的最终载体，根据消费需求在变化中统一。市场定位——摒弃行业垄断，确定并及时调整。

2、价格

组成因素——综合成本+适法利润。消费者购买力——价格合理性的杠杆。

3、渠道

（1）销售形式A：开发商——售楼处/指定代理商——消费者（2）销售形式B：开发商——售楼处（销售代表）——消费者

4、推广

建立产品形象——产品形象社会化、左右人类生活状态。第二部分：销售基本步骤

一、销售概念

概念：由企业销售代表把产品直接售卖到消费者手中。目的：完成从产品到利润的转换。

特点：放弃代表渠道，减少中间环节，降低运营成本。企业——售楼部（销售代表）——消费者。

二、企业应备条件

1、明确工作内容

客户分析——目标市场经济发展状况，人均生活水平。客户接触——开拓客户渠道，制造交流机会，宣传企业产品。客户维护——定期回访过往客户，推广新产品，解决客户问题。

2、基本素质要求

企业文化——企业的形象代言人，应熟知企业背景及发展方向；明确企业生产，销售及售后服务流程的运作情况。

产品知识——了解专业知识，对产品质量充满信心。

个人素质——外观要求（身体健康/衣着整洁/口齿清晰/举止得体）

心理要求——（真诚/乐观/有责任感/坚韧/应变能力强/自信/勤奋/忠诚/自控）。

三、销售前准备工作

1、准备工作的重要性

充分的准备工作，可以提高办事效率，增强成功机会。

2、基本必备资料

企业简介/产品介绍/楼书/报价单/反馈表

文件袋/客户联系电话/名片/记事本/签字笔/计算器/寻呼机或移动电话。拟定具体计划：

（1）重温当月工作计划及销售目标达标情况，及时寻打潜在的目标。（2）提前电话预约客户，了解客户要求。（3）根据预约情况及交通路线安排客户顺序。

（4）填写计划表，标明客户联系方式、工作内容及完成时间，避免问题遗留。

四、创造良好商谈的气氛

1、心理调整

调整心态，摒弃不良因素影响，以饱满精神状态迎接与客户宝贵的见面机会。

2、外部环境 场所安排：售楼部

饮品安排：纯净水/茶水为主（销售人员在商谈期间禁止吸烟）文具准备：除必备资料外，为客户准备纸张和笔。

第五篇：公司销售精英培训心得体会

公司销售精英培训心得体会

这次公司组织了xx第一期销售精英培训，很荣幸能成为其中一名学员，短短三天的学习，让我感悟许多人生价值更深层次的体会，同时在销售领域里，很多理论有了更清晰的认识，对之前颇多的方法技巧进行了一次完善的梳理，使自己在销售能力上有一个新的飞跃。下面是本次培训几点心得:

一、培训的第一天是进行户外拓展训练，其主要强调的是一个团 队合作精神，体现一个团队整体的力量，每一个项目都给我们留下了深刻的回忆，并让大家从中深受启发，给我印象最深的是从刚开始报“一，二，三，过”进行分组起，我们只用了三次就完成此任务，听教练讲此前也只有一个团队的成绩和我们的一样，这充分体现了xx人的个人素质优秀与整个团队的潜力，让我深信我们这个团队一定能完成后面所有的训练项目，后面的结果不出所料全部以卓越的成绩超越了我们自己的预计。像孤岛逃生，刚开始大家十四个人站上去后，从大家的眼神里看得出有相当一部分战友不敢相信这个任务是三十分钟能完成的，在经过大家齐心协力策划，在前两次失败后进行总结之后，第三次我们一举成功，只用了二十分钟就完成了，当时大家的心情是激动，喜悦的，我的心情是一种说不出的兴奋与快乐!比如最后一个项目，超越梦想之墙，当教练问我们需要多久时间完成时，我们有说一个小时，有说四十钟的，最后教练给我们的时间只有二十分钟，当时许多战友的表情我清楚记得，是完全失望的表情，而结果是十一分三十五秒我们顺利，圆满，安全的超越了自己，那一刻的心情，感受与快乐是无法用语言去形容表达的，让大家相信团队的力量集中起来是无穷的，是无法想象的，同时也拉近了同事之间彼此心与心的距离，战友们都来自不同的部门，平时沟通交流的机会不是很多，通过这个训练后，大家完全成了朋友，成了值得信赖的伙伴，这给今后的工作带来了非常有利的一面。

二、第二天是进行室内学习，有两点让我深有感触，第一是上午华总讲压力管理，其中讲到的积极心态，这点让我体会很深，当我们在生活与工作中出现困难与烦恼时，我们不得不面对，是以一个积极的心态去勇敢面对，还是用一个烦躁，郁闷的心态去处理，这时的心态是非常重要的，两种心态下的结果是截然不同的，因此我会在以后的生活与工作中时刻提醒自己保持一个积极的心态去面对一切不如意的事情。第二点是下午马经理讲的业务员的个人修养，其中讲到的养成一个好习惯的重要性，当我们把许多好的做事方法，技巧，原则等等逐渐变成习惯时，我相信自己离一个优秀的业务员已经不是太远了。

三、第三天同样是室内培训，上午联想的张跃峰老师的创新思维，许多理论分析解开了之前我的一些思维迷茫区，也认识到了创新思维对于解决困难带来的有效性与快捷性，让我在今后对于困难与疑惑能有更广泛的思考空间与找到解决的途径。谢博的管理者角色同样是相当的精彩，他从不同的面分析了一个管理者需要具备的能力，条件，管理者的六种角色定位，使我为这一振，使我立感身上的压力与责任，因为自己离这些要求还相差很远，还需要一段时间去学习，去完善自己许多的不足，但我相信经过自己不断的努力，在xx这个大家庭的共同帮助下我一定能达到要求，一定能有一个好的表现。

总之，这次培训对我在业务能力的提升上帮助是非常大的，能清晰明白自己今后需要努力与加强的地方，同时让我看到了公司一个崭新的面貌与精神，看到了公司蓬勃发展的气势，让自己更相信当初选择xx是正确的，xx是值得我为之去拼搏与奋斗的，希望自己能与xx一起成长的更加灿烂与煌。