第一篇：房地产经纪人实战宝典

房产经纪人业务销售操作流程

一：客户接待

1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。

3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。

4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。

5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

二：配对

1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。

要求：A列出意向客户。

B按客户购买意向排序

C按客户购买力排序

D选定主要客户

E逐一打电话给主要客户，约定看房。

三：电话约客

1：拨通客户电话，告知客户房源信息

2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。

3：简单讲述房源基本信息。

4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）

四：带看前准备

1：设计带看线路

2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）3：列出物业的优缺点

4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。5：整理该物业相关资料。

五：如何带看

1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

2：理清思路，按照自己的看房设计带看。

3：询问客户买房目的。

4：询问客户居住状况等。

5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。

六：房源内场操作

1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此

时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。

2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）

3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。

4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。

5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）

6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）

七：成交前的准备

1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。

2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）

3：到达公司后，先礼貌的请客户到经理室入座，第一时间与经理沟通说明客户情况。

4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。

5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）如：“陈先生，这个小区的环境好不好？”“好，不错，还可以”

“对这套房子的感觉怎样？”“不错，还可以”

“房型满意吗？”“挺好的，不错”

“采光好不好？”“好，不错”

抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。

如：“陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？”

八：守价阶段

1：要点：销售员没有对客户让价的权利。

如：客户：“房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。”

销售员：“哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。”您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）

注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。

2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。

3：10-15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给 出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。

4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。

5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。

九：杀价阶段

原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。

主要方法：1：市场因素

2：政策影响

3：客户的稀缺

4：客户还有第2选择

5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比

6：告诉客户（房主），把钱转起来，才能赚更多的钱。

杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。

杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。

隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。

十：下订阶段

1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。

2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格

上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。

3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应“急客户所急”，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。

4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。

5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。

6，带领客户去看房的时候，要事先通知房主哪些注意事项？

回答：要求房主事先将家里打扫干净，收拾整齐，特别时厨房和卫生间的死角。将家里的东西重新摆放一下，一些老房子家里摆放的不是很整齐，给人一种凌乱的感觉。如果有可能的话，将房子粉刷一遍，让房子看起来更新一点，即使不能全部，也要将厨房等污染比较严重的地方粉刷一下，告诉房主，这样有利于将他的房子以更合适的价格卖出。打开家里的电源，看看有无损坏的灯泡等，房屋玻璃擦干净，客户来看的时候，把灯光全部打开，显得房屋很亮堂。阳台一定清理干净，不要堆放杂物，否则给客人的感觉不是很好。门口铺上垫子，让客人有一种房子保养很好，不是那种随便进的感觉。家庭成员不要太多，一两个就可以，不要随便走动，否则让客户感觉屋子里很嘈杂。和左右邻居打好招呼，等客人来看房的时候。碰面可以微笑，让人感觉邻里关系很融洽。房主尽量少讲话，不要热情过度，摆出一副卖不卖无所谓的样子，不能让客户感受到自己的急于出售的急迫心理。另外提前告诉房主一个房价（非底价），万一客人咨询，按这个价格回答。

7，客户接听你的回访电话时，不说不要，也不说要，态度推脱暧昧，这时候你怎么办？

回答：这个时候，如果有可能，要和客人面谈一次，首先要弄清楚客户的真实意图，是放弃还是在斟酌中？如果是放弃，就要问清放弃的原因。是因为价格还是本身的问题，如果是价格的问题，可以告诉他，公司有很多房源，我们会推荐几套更好的，他能够接受的价格房源供他参考。如果是自身的原因，应该作出理解客人的姿态，留下自己和客人的电话，礼貌的告知希望能有机会再次为他服务。并在适当的时候和客户做一些联系。如果客人是斟酌中，应该弄清楚客人斟酌的原因在什么地方，并对症下药，帮助客户解决存在的问题。态度要轻缓，不要露出质问或者追根到底的语气。尽力地让客人感受到我们的真诚。

8，客户落单之后开始后悔，并强烈要求退单怎么办？

回答：不同意客人的做法。按照合同来执行。找出客人后悔地原因，指出原因当中不合理的部分。同时告诉客户，如果取消交易退单，将要面临的违约责任。比如客人觉得价格高了，就指出房价的合理性，这个价格是我们经过无数次谈判次才达成的价格。不要被市场的混乱价格所迷惑。同一座房子也会因为朝向，楼层等问题而造成价格差异。没有可比性，如果现在退单，一是违反协议，二好象我们作为的服务还有些欠缺，但是其实违约的责任并不是经纪人造成的。以耐心的语气和态度让客户打消退单的念头，不要在言语上正面和客户冲突，以免客人恼羞成怒。语气要平和，但是表现出来的不能退单的立场要坚定.9.碰到作为同行业的竞争对手，同时面对同一个客户或房主怎么办？

回答：礼貌的打招呼，让他们先谈，后发制人。微笑着和客户说，刚才我们的同行已经给你介绍很多了，相信你也有了一定的了解，请允许我介绍一下我们公司的房源，你以你专业的目光，做个有效的对比，看看我们的报价是否合理，房源是否符合你的要求，有没有需要改进的地方。在此过程中，不要贬低对手和对手的公司，介绍自己公司的服务，规模和特色就可以了。在介绍的过程中，适当的时候恭维客户一下，我们也不自吹自擂，我们只是尽心为您提供服务。如果你对这套房源不满意，可以告诉我您的准确要求，我们会精心挑选一两套更好的符合您要求的，节约你的看房时间。省的您来回跑。以自己的真诚来打动客户是最好。

第二篇：房地产经纪人题型宝典

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房地产经纪人考试使用的题型

一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）

房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为，属于（）。

A、房地产居间B、房地产代理C、房地产行纪D、房地产策划

参考答案：B

二、多项选择题（每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选择的每个选项得0.5分）

房地产中介服务包括（）。

A、房地产咨询B、物业管理C、房地产经纪D、房地产价格评估 E、房地产投资开发

参考答案：A、C

三、综合分析题（每题2选项得0.5分）

某市W房地产开发公司（以下简称W40公顷基本农田以外的耕地。W服务。WW公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，WS公司。

1、W公司合法占用该小区土地的途径是（）。

A、再经项目所在地市政府办理

B

C

D2、W）。

A

B

C

D）。

A、W公司与商品房预购人签订的预售合同

B、集体土地所有权证和国有土地使用权证

C、商品房预售许可证及W公司出具的商品房销售委托书

D、商品房预售许可证、房屋所有权证及W公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同

4、G购房户办理房屋产权登记时，除了提交申请书、身份证，还应提交（）。

A、房屋所有权证、购房合同、抵押合同

B、土地使用权证明、购房合同、抵押合同

C、销售代理合同、购房合同、抵押合同

D、住房公积金管理机构批文

5、F公司的租赁行为要合法，应办理（）。

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A、银行出具同意出租的证明

B、W公司与F公司签订租赁合同

C、到房地产管理部门登记备案、领取房屋租赁证

D、办理商场营业执照

6、W公司办理商场转让手续时，应向主管部门提交（）。

A、当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书

B、W公司与S公司签订的房地产转让合同

C、房屋所有权证和土地使用权证

D、银行、F公司同意转让的证明

参考答案：

1．D；2．A、B、D；3．C；

4．B、D；5．A、B、C；6．B、C、D

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第三篇：房地产经纪人实战手册5

房地产经纪人实战手册

（三）如果你已经调整好了自己的心态，也有了自己的奋斗目标，那现在就让我们制定一个简单的分行工作计划，在这里会通过各种书籍的相关知识，为大家综合一些比较有用的业务点，大家不妨尝试按照这种计划来执行，如果有效，就继续努力，如果并不适合，也可以根据自己的实际情况为自己制定一个工作计划，并学会做工作总结。

第一周

 熟悉公司的各类规章制度  熟悉公司的各部门及职责范围  熟悉公司的各区域划分

 熟悉自己所在分行的同仁及区域所包含的分行  熟悉自己所在区域的商圈，并学习绘制商圈图

 熟悉自己区域所在分行的钥匙房、限时房……，并记住此类房屋的具体情况  记住公司10套以上优质房源并清楚其情况  了解中介的作业流程  了解各类表单的意义及运用  了解房源的评估及评估的方法

 学习扫楼，拜访陌生业主从而学习开发面谈的技巧  学习相关税费的计算

 每天拨打10个开发电话，并完整的填写跟进记录  开发5套房源并签5份委托协议  对上述的5位房东进行适量拜访

第二周

 对自己分行商圈进行精耕

 熟悉分行的钥匙房、限时房……，记住15套以上优质房源并清楚其情况  从以上15套房源中，累计出10个房东  对以上累计的每个房东进行适量次数的回访  签10份委托协议

 本周累计完成房源跟进180套，并开发15套以上房源  学习各类单据的填写及注意事项  了解接待客户的方法和技巧

 认识与业务相关的各类备件（权属证明、身份证明） 学习价格谈判技巧

 每天至少验房一套，回访2组客户  完成周边8个楼盘的精耕

 业绩：租赁1单，佣金1000-202_元

第三周

 本周开始，要尝试接触客户，并形成带看

 熟悉分行的钥匙房、限时房……，记住15套以上优质房源并清楚其情况  从以上15套房源中，累计出10个房东  对以上累计的每个房东进行适量次数的回访  签10份委托协议

 本周累计完成房源跟进180套，并开发15套以上房源  与分行经理、店助理、店内同事打成一片，成为受欢迎的人  坚持每日外出扫楼、发派报  学习带看技巧及注意事项

 了解电话跟进技巧、尝试用电话开发房源

 收集同行业的派报、刊物，做相应的市场调查，形成反开发  定期回访业主，加强服务品质  了解合同文本的相关条文及注意事项  学习客户经营、约看及配房技巧  每天最少验房一套，回访2组客户  完成周边8个楼盘的精耕  业绩：佣收5000-10000元

前三周，是对新人至关重要的三周，因为刚刚接触这个行业，很多新人还处于比较迷茫，不知所措的阶段，所以在分到分行的前三周里，合理的安排好自己的工作时间，为自己制定一个有效的工作计划，才能更有助于经纪人的成长。另外大家要根据市场和个人情况来制定自己的计划。不要过分的苛刻，也不能过分的放松，如果有不懂的地方，也建议新人咨询一下有经验的老经纪人和分行经理，但千万不要奢求别人会毫无保留的把自己的全部知识都告诉你，适时的提问的同时，别忘了学会主动学习，自我总结！其实一个理论性的工作计划只是起到工作的辅助作用，而真正的融入到这个行业，并有所收获靠的还是个人。希望大家能够为自己制定一个合理有效的工作计划，同时朝着我们自己的切实可行的人生计划迈进。相信自己，你们是最棒的！

瑞家装饰地产 培训部

第四篇：房地产经纪人

月 16 日星期二 加入收藏夹 网站服务

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考试名称： 考试名称：全国房地产经纪人协理从业资格考试

： 类型： ：202_ 类型： 全年

上

海

市

职

业

能

力

考

试

院

文

件

沪人考〔202_〕24 号

关于印发《上海市 202_ 房地产经纪人协理 关于印发《 从业资格考试考务工作安排》 从业资格考试考务工作安排》的通知

各有关单位： 现将《上海市 202_ 房地产经纪人协理从业资格考试考务工作》印发给你们。请认真做好宣传发动和报名组织等相关工作。本通知及相关文件、表格可在上海市职业能力考试院网站（http://）、21 世纪人才网（http://）的“考试 动态”栏目内查询和下载。

上海市职业能力考试院 二○○九年三月十八日

上海市 202_ 房地产经纪人协理 从业资格考试考务工作安排

一、报名条件 凡遵守国家法律、法规，愿意从事房地产经纪活动，具有大专以上学历，三年内无犯罪行 为，且具备以下条件之一者，可以报名参加房地产经纪人协理从业资格考试：

1、具有上海市常住户口；

2、外省市（含港、澳、台地区）持本市居住证并在本市房地产企业从业的人员。

二、考试科目和时间

1、考试科目：《房地产基础知识》和《房地产经纪基础》两个科目。考试题型均为客观 题，采用闭卷形式进行。

2、考试时间：202_ 年 6 月 21 日 下午 13：00—14：30 15：00—16：30

三、考试成绩管理办法 考试成绩为非滚动管理。参加考试的人员，须一次通过全部应试科目。考试合格者颁发人 事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。

四、报名相关事宜

（一）本次考试报名采用网上报名，现场确认的方式进行。

（二）网上报名时间为 202_ 年 4 月 14 日－20 日，网址为上海市职业能力考试院网（）的“网上报名”栏目。考生网上报名期间须完成： 1.正确输入报名信息。《房地产基础知识》 《房地产经纪基础》

2.成功上传电子照片（近期免冠彩色正面证件照，jpg 格式，高度 105 至 210 像素内，宽 度 75 至 150 像素内，大小 50KB 以下）。3.保存报名信息，下载并打印报名表。

（三）现场确认时间为 202_ 年 4 月 18 日－4 月 21 日（9:00－11:00,13:30－16:00），现场确认点地址为：

1、上海市房地产行业教育中心（联系电话：52905089）（1）武宁路 200 弄永定新村 121 号（上海市房地产行业教育中心）确认点代码：9090 电话：52905089（2）浦东乳山一村甲 1 号（上海市房地产管理进修学院）确认点代码：9191 电话：58789601（3）肇嘉浜路 159 号 601 室(原兴

业中学)确认点代码：9292 电话：52905089

2、上海房地产专修学院（联系电话:64704763）（1）徐汇区钦州路 508 号（光大会展中心对面）确认点代码：8989 电话：64704763 ***

（2）汉中路 188 号三楼市青年活动中心（近上海火车站）确认点代码：2704 电话：64753273 ***

3、华师大东方房地产学院 中山北路 3663 号（华师大文科大楼十二楼 1212 室）确认点代码：9393

电话：62604280

62232870

54343901

现场确认须对报考条件所规定的专业、学历、工作情况等进行审核，请考生将网上报名时 填写的报名表下载打印后，并加盖单位公章，按规定的日期和要求，携带报名表、身份证、学 历证明等相关材料到如上点办理确认手续。身份证、学历证明均须原件和复印件，身份证复印 件需粘贴于网上下载打印的报名表反面。

（四）考生完成网上报名、现场确认方可视为报名成功。网上报名操作流程及相关要求，见《网上报名指南》。考生网上报名或下载准考证中遇有问题，请与确认点联系。

（五）报名成功的人员应于 202_ 年 6 月 9 日 10：00－6 月 19 日 16：00 在本网站准考证 发放栏目内下载并打印准考证。

（六）考生应对提交的报考信息和相关材料负责，如个人填报信息失真、不符合报考要求，由此造成的一切后果，责任自负。

五、成绩查询

（一）考试后两个月，考生可于本网站“成绩查询”栏目查询考试成绩。考试成绩单不另 行发放，考生如有需要，请于考试成绩公布之日起 30 天内自行下载打印。

（二）领证时间为成绩公布后两个月左右，地点为相应确认点。请考生届时关注本网站通 知或联系现场确认点。领证前须填写合格人员登记表。本次考试由上海市职业能力考试院房地人才认证中心（上海市房地产业岗位考核评价中 心）负责实施。

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第五篇：房地产经纪人

房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权力关系。

房屋按照用途类别划分为1住宅2工业、交通、仓储3商业、金融、信息4教育、医疗卫生、科研5文化、娱乐、体育6办公：指党政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋7军事：指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用房屋8其他。

房地产的特性：1位置的固定性2使用的长期性3异质性4价格昂贵5效用上的多层次性6使用上的局限性7增值性

房地产价格评估方法：1市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的一直价格惊醒修正，以此估算估价对象客观价值或价格的方法2收益法3成本法4假设开发法5长期趋势法

房地产开发建设可分为以下四个阶段1建设工程前期准备工作阶段2建设工程的招标与承包阶段3项目施工阶段4建设工程竣工验收阶段

房地产项目的招标方式：在市场经济条件下开发商一般采用公开招标和邀请招标方式，个别比较特殊的开发项目可采用议标方式发包。

城市土地一级市场又叫土地出让市场，国家作为土地所有者将一定年期的土地使用权以有偿出让和无偿划拨的形式过渡给土地使用者。土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种形式进行。协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定土地价格，并将土地使用权出让于土地使用者的行为。招标出让：是指由土地管理部门公开招标或者邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖支持人的主持下，竞拍者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。土地出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年。综合与其他用地50年。

高度大于24米的建筑叫做高层建筑。

房屋的建筑标准分为：1房屋使用标准2房屋设计标准3房屋设备标准4房屋装饰标准5房屋采光要求及允许噪音6房屋抗震设施

依据房屋聚集程度的不同，住宅可分为：1居住区2居住小区3居住组团4住宅街坊5住宅群落。

一套施工图，根据内容和作用的不同，一般分为：1建筑施工图2结构施工图3设备施工图。通过识读建筑平面图。置业顾问可以了解以下情况：1荐椎的平面布置和朝向2建筑平面图

上的各部分尺寸3建筑中各部分的标高情况4门窗的位置和编号5楼梯的分布情况6建筑剖面图的位置7室内装饰情况8各种专业设备的布置情况9屋顶部分的设备和建筑构造情况。对建筑物前、后、左、右各外表面所做的正投影图称为建筑立面图。

节能设计计算书主要包括以下内容：1节能设计简要说明和设计依据2保温材料的性能指标：导热系数和密度3外墙、屋面等传热系数的计算确定4窗墙面积比的计算5地面、不采暖楼梯间、隔墙等传热系数的计算确定6供暖设计热负荷计算书及水力计算书并包括供暖系统形式、计量方式的简要说明。

居住环境健康性包括：1住区环境2住宅空间3空气环境4热环境5声环境6光环境7水环境8绿化环境9环境卫生。

物业管理的主要对象是各类的物业。包括以下四方面：1基本管理与服务2综合经营管理与服务3社会管理与服务4特约服务。

实行物业服务费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润。

物业成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用2物业共用部位、公共设施设备的日常运营、维护费用3物业管理区域清洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用6办公费用7物业管理企业固定资产折旧8物业共用部位、公共设施及工总责任保险费用9经业主同意的其他费用。

房地产价格的构成1土地征用及拆迁补偿费2前期工程费3城市基础设施配套费4公共配套设施费5建安工程费6财务费用7管理费8行政性事业性收费9税金10利润。

购房支付方式：1一次性付款2分期付款3银行按揭贷款

贷款的对象和条件：1连续缴存住房公积金12个月以上2在市区购买自用普通住房，房屋坐落的具体部位已确定，已订立购房合同3已付清扣除贷款金额以外的购房款（不低于购房款总金额的30%）并有已缴款收据4有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力5同意以贷款所购住房价值全额作为抵押6销售房屋的房地产开发经营企业愿意为申请人提供有关承诺保证。

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的放渗漏为5年3供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期4电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年其他

项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

1、房地产产权：产权人对其所有的房地产，在法律规定的范围内享有占有、使用、收益、处分的权利，并排除他人干涉的全能，由产权人独立行使，不借助他人帮助。

2、房地产产籍：指记录土地、地上建筑物、附着物状况及其权属关系的簿册。包括登记档案、平面图、卡片、簿册。

3、房地产产权管理：国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产管理机关及产权管理职能机构，依据国家法律政策，通过审核确认所辖区内的房地产产权权属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。

4、权属登记特点：采用形式主义立法、采取实质审查主义、登记有公信力、强制性登记、颁发权利登记、登记权利的静态与动态。

5、权属登记的目的：保护房地产权利人的合法权益、保证交易安全，减少交易成本、是房地产管理的基础工作。

6、权属登记的意义：权属登记资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是必不可少的科学依据。

7、权属登记种类：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。

8、登记的程序：受理登记申请、权属审核、公告、核准登记、商品房备案登记。

9、房屋登记：指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

10、房屋登记机构：指直辖市、市、县人民政府建设主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。

11、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

12、办理房屋登记的程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。

13、房屋登记时限：国有土地范围30工作日，集体土地范围60日，抵押权、第一圈、预告登记、更正登记10日、异议登记1日。

14、抵押权登记的种类：抵押权变更登记、转移登记、注销登记、最高额抵押权及其变更、转移登记、在建工程抵押登记。

15、其他登记：更正登记、异议登记。

16、房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。

17、套内建筑面积：包括使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积

18、房屋屋顶为斜面结构的，层高2.2米以上的部位计算建筑面积，1.2-2.2米之间计算一半面积，低于1。2米不计入面积。

19、营业税：是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。

20、营业税税率：交通、建筑、邮电通讯、文化体育3%；金融保险、服务业、转让无形资产、销售不动产5%；娱乐业5-20%

21、城市维护建设税：是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳“三税”税额为计算依据二征收的一种税。

22、税率：市区7%、县城镇5%、不在市区县镇1%

23、房地产销售税费：营业税、城建税、教育附加费和抗洪工程维护费、土地增值税、契税

24、商品房预售概念：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房款的行为。

25、预售的条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证、按提供预售商品房计算，开发商资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和交付日期。

26、申请预售的条件：商品房预售许可证申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发的资金占工程建设总投资的比例符合规定；商品房预售方案；

27、预售商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市县人民政府办理权属登记手续。

28、商品房现售：指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并有买受人支付房款的行为。

29、现售条件：具有企业法人予以执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或土地使用权批准文件；已通过竣工验收；拆迁安置落实；供水、供电等基础配套设施具备交付条件，其他基础配套设施也确定施工进度和交付日期。

30、房地产转让的程序：当事人签订书面转让合同；当事人应在转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同向房产管理部门提出申请，并省报成交价格；管理部门对提供的有关文件进行审核，并在7日内作出是否受理申请的书面答复；管理部门核实成交价格并对转让的房产进行勘查和评估；当事人缴纳有关税费；管理部门核发站转让过户单。

31、房地产市场调查的类型：探索性调查；描述性调查；因果性调查；预测性调查

32、市调方法：访问法；观察法；实验法

33、市调的步骤：准备；资料处理

34、调查问卷设计的原则：一致性；完整性；准确性；可行性；效率性；模块化

35、房地产市场营销策划：指房地产企业在现代市场营销观念指导下，为了谋求企业的长期生存和发展，在分析企业在现代市场营销观念的指导下，为了谋求企业长期生存和发展，在分析企业外部换进和内部条件的基础上，对房地产营销活动所做出的具有长远性和全局性的谋划与方略。

36、营销策划的目的：为企业实现特定营销的目标，保证企业健康稳定发展。

37、房地产市场细分：通过对房地产市场调研，依据房地产消费者的需求、购买行为与购买习惯等方面的明显的差异，把房地产产品的市场整体策划分为若干消费群体的市场分类过程

38、市场细分标准：地理细分；人口；心理；行为；受益

39、目标市场营销策略：无差异营销；差异营销；集中营销40、4p：产品、价格、销售渠道、促销

41、房地产促销方式：广告；人员推销；营业推广；公共关系

1、房地产的特性：1.位置的固定性;2.使用的长期性;3.异质性;4.价格昂贵;5.效用上的多层次性;6.使用上的局限性;7.增值性.2房地产促销方式：广告；人员推销；营业推广；公共关系.3房地产市场调查的类型：探索性调查；描述性调查；因果性调查；预测性调查 4预售商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市县人民政府办理权属登记手续。

26、申请预售的条件：商品房预售许可证申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发的资金占工程建设总投资的比例符合规定；商品房预售方案；

17、套内建筑面积：包括使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积

贷款的对象和条件：1连续缴存住房公积金12个月以上2在市区购买自用普通

住房，房屋坐落的具体部位已确定，已订立购房合同3已付清扣除贷款金额以外的购房款（不低于购房款总金额的30%）并有已缴款收据4有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力5同意以贷款所购住房价值全额作为抵押6销售房屋的房地产开发经营企业愿意为申请人提供有关承诺保证。

一套施工图，根据内容和作用的不同，一般分为：1建筑施工图2结构施工图3设备施工图。

通过识读建筑平面图。置业顾问可以了解以下情况：1荐椎的平面布置和朝向2建筑平面图上的各部分尺寸3建筑中各部分的标高情况4门窗的位置和编号5楼梯的分布情况6建筑剖面图的位置7室内装饰情况8各种专业设备的布置情况9屋顶部分的设备和建筑构造情况。

土地出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年。综合与其他用地50年。

7、权属登记种类：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。