绍兴市城乡规划管理技术规定

第一章

总

则

1.1

为加强本市城乡规划建设管理，保障规划实施，提升城市环境品位，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规规章和相关技术规范规定，结合本市实际，制定本规定。

1.2

本规定适用于绍兴市区。各县市可结合实情参照执行。

1.3

各类项目工程建设和管理应按批准的详细规划执行。

尚无经批准详细规划的，其详细规划的编制和审批应按本规定执行。

1.4

在建设和管理中，如有涉及消防、人防、环保等多种专业的，除执行本规定外，还应当服从其相关专业的规范和标准。

文物保护单位、历史文化保护区和风景区等特殊区域范围内的建设和管理，应按批准的专项规划执行。

第二章

用地管理

第一节

城市用地分类和适建范围

2.1.1

城市用地分类和代号按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—___)》执行。

2.1.2

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，并应同时符合下列条件：(一)保证城市用地结构平衡;(二)满足城市公共基础设施配套要求;(三)不对城市环境产生负面效应;(四)不对城市交通产生较大影响;(五)不影响公共安全;(六)不影响周边建设用地的利用效率。

在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，建设用地的兼容按照《主要城市建设用地适建范围表》(附录三)的规定执行。

第二节

建设用地

2.2.1

建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：

(一)建设用地的界线以建设用地规划许可证确定的用地红线为依据，建设用地的面积以土地使用权证载明的面积为准。

(二)同宗建设用地内的容积率、建筑密度、绿地率等控制指标计算应依据土地使用权证载明的面积。

2.2.2

零散用地不宜单独规划设计。单独开发的建设用地面积不宜低于表2-1规定的下限值。

表2-1

单独开发地块建设用地最小面积控制表(单位：平方米)

建设用地居住公共管理与公共服务、商业服务业工业、仓储

低层多层高层低层多层高层

用地面积下限值5001000___------3000___

面积小于___平方米，且无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为住宅用地进行开发。

面积小于___平方米的零散用地宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间，和社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵站、公厕等涉及社会公益性用地。

2.2.3

建设项目需分期建设时，应编制整体项目的修建性详细规划设计方案和分期建设方案，并经规划行政主管部门批准后按方案实施。分期原则上不超过三期，其中用于销售的住宅、商业和办公类建设项目需要分期实施的，每期建设用地不得小于___万平方米，其他建设项目每期建设用地不得小于___万平方米。

2.2.4

部分建设用地的主要配建标准应符合下列规定：

(一)住宅小区内物业管理用房面积按地上总建筑面积的___‰比例配置，社区用房面积原则上按地上总建筑面积的___‰比例配置;

物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房按地上总建筑面积的___‰比例配置;物业管理区域内包含住宅和非住宅的，物业管理用房面积按上述要求比例分别计算进行配置。不得将物业管理用房和社区用房配置在地下。应优先考虑整个社区用房相对集中设置，允许单一小区内适当增减，但区域内社区用房总量不变。

(二)工业厂区内禁止建设成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

国家级、省级园区、开发区内企业行政办公和生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的___%，其它不得超过工业项目总用地面积的___%。建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的___%。

(三)中小学校、幼儿园、老年公寓、医疗卫生机构、文化及其他重要社会公益性建设项目的配建标准，应符合国家、浙江省工程建设相关标准要求。

第三节

开发强度

2.3.1

建设项目开发应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，满足交通、安全、消防、人防、环卫及其它相关配套等方面的要求。

2.3.2

地面建筑容量控制指标一般应符合表2-2的规定。

表2-2

地面建筑容量控制表

类型

区位

古城范围内古城范围外

高容量建设区一般容量建设区

建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率

居住用地低层___%1.2------___%1.2

多层___%1.5------___%1.5

高层------___%___%3.5

行政办公用地、商业设施用地、商务设施用地低层___%1.5------___%1.5

多层___%___%___%2.5

高层------___%___%7.0

注：1、高容量建设区和一般容量建设区范围由规划行政主管部门根据城市总体规划及相关专项规划的要求确定。

2、对具有同一性质不同层级的建设项目，可按不同层级建筑的建筑面积比例相应将不同建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

对具有不同性质的建设项目，可参相应类型的控制指标，容积率与建筑密度由城市规划行政主管部门根据具体要求另行核定。

3、建筑密度与容积率不具有对应关系。

4、特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库的建筑容量规划设计指标，应按有关专业规定和经批准的详细规划执行。

5、历史保护区内地面建筑容量控制应符合《绍兴历史文化名城保护规划》及其他相关规定。

6、特殊地段如邻近山区、半山区和沿河景观区和度假区及地块内有高压线、大型管线通过的，考虑自然景观以及实际工程建设等情况，其容积率可酌情降低。

第四节

绿地

2.4.1

各类建设用地的绿地率宜符合表2-3的规定。

表2-3

建设用地绿地率一览表

用

地

类

别绿

地

率

居住不少于___%，旧城改造不宜低于___%

商业、商务、行政办公、康体娱乐不少于___%

医疗卫生、教育科研不少于___%

工业、仓储___%～___%

休闲、景观为主的绿地与广场不少于___%

公用设施不少于___%

注：1、产生污染的工业企业、仓储等应适当提高绿地率指标。

2、大型集散广场等确需有其它功能的广场，绿地率酌情减少。

3、对环境有特殊要求的市政设施及市中心商业、商务建筑等建设项目，绿地率可根据有关专业规定和经批准的详细规划执行。

4、绿地率计算规则详见附录二。

2.4.2

城市沿江河的绿带宽度按有关水利专业规划确定的绿带控制，无相关规划时，按以下原则确定：

主要河道：绿带宽度单侧不宜小于___米。

一般河道：大于等于___米河道的绿带宽度单侧不宜小于___米;宽度小于___米河道的绿带宽度单侧不宜小于___米。

第五节

竖向设计

2.5.1

建筑物的室外地坪标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地坪标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地坪标高。

控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，地块的室外地坪标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上___米。依山建造的坡地建筑依据竖向规划确定室外地坪标高。

2.5.2

场地竖向设计的原则：

(一)采用统一的坐标系统和国家高程基准。

(二)场地设计标高应高于或等于城市设计防洪、防涝标高;

沿海或受洪水威胁地区，场地设计标高应高于设计洪水位标高0.5～___米，否则必须采取相应的防洪措施。

(三)场地设计标高与建筑物首层地面标高之间的高差应大于___米。

2.5.3

主要建设用地适宜规划坡度应符合表2-4的规定。

表2-4

主要建设用地适宜规划坡度表

用地名称最小坡度(%)最大坡度(%)

居住用地0.225

公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地0.220

工业用地0.210

城市道路用地0.25

物流仓储用地0.210

铁路用地02

第六节

地下空间开发利用

2.6.1

地下空间利用应符合下列规定：

(一)地下空间利用应充分考虑周边建筑质量安全等要求。

(二)鼓励合理开发利用地下空间。

地下空间应优先满足对应的地面建筑相关配套功能的需求，特别是停车配建的要求。

(三)与地面建筑配套建设的地下空间，应随地面建筑一并经城市规划行政主管部门批准。

独立开发的地下停车场、商业、交通、仓储、管线、人防工程等设施以及相邻地下空间的贯通，应经规划行政主管部门批准。地下空间开发利用项目建设涉及地下连通工程的，先建单位应当按照相关设计规范预留地下连通工程的接口，后建单位应当负责履行后续地下工程连通义务。

(四)地下空间的建设应避让市政管线、交通等基础设施的规划建设空间，并不得影响现状城市地下管线的安全使用。

2.6.2

应当根据地下空间利用规划做好地下交通设施、综合防灾等公共用途地下空间的控制，和轨道交通站点周边用地的预控。轨道交通等应与城市地面交通有便捷联系，主要出入口应设置在城市主干路附近。

2.6.3

部分地下设施按如下规定控制：

(一)地下停车场(库)

1、地下停车场(库)建设应考虑城市动态交通、静态交通的衔接协调，与地下商场(街)等地下空间设施整合建设。

2、地下停车场(库)应方便出入并设置明显的导向标识，采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护等要求。

(二)地下商场(街)

1、地下商场应考虑消防、人防、疏散等公共安全的要求，与公交枢纽等地面公共交通的衔接协调，其出入口等设置不得妨碍地面公共设施的使用及管理。

2、地下商场(街)的选址及建设应与区域商业配置及发展趋势相协调。

3、地下商场(街)规模的确定应综合考虑该区域长远发展规划以及地下通行能力等因素，并保证相应规模的水、风、电和防火等设施。

(三)人行地道

1、人行地道宜连接附近主要交通站点，纳入整体交通系统。人行地道宜采用简明的形式，避免造成行人滞留。

2、应根据消防等相关要求设置人行地道的长度、防灾疏散空间以及直通地面的出入口。

(四)地下设施及通风井

1、非公共设施的地下设施严禁设置在道路红线内。

2、公共设施的地下设施和通风井宜在绿化带内设置;当必须设置在人行道时，不应对人行通行能力及行人安全造成不利影响。

3、地下设施通风井的进风口和排风口宜分开建设。临近建筑物设置的通风井，其口部距建筑物的水平直线距离不应小于___米。

第三章

建筑管理

第一节

建筑功能

3.1.1

应严格按照土地出让合同约定的规划条件和有关设计规范、标准对项目进行设计。

3.1.2

商业商务类建筑进行设计，应符合以下要求：

(一)建筑内部平面布置禁止出现住宅、公寓、别墅等居住建筑的形式。

(二)建筑主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗。

(三)建筑各分割单元内禁止设置厨房，除统一集中设置的食堂外，不得设置燃气管道。

(四)商务类办公建筑应采取公共走廊式布局，公共卫生间按层集中设置，对于确需布置含独立卫生设施的单元式办公室的，每楼层不得超过3间(套)。

因特殊地形限制，标准层面积小于___平方米的，带独立卫生间的分割单元不得超过___个。

第二节

建筑高度

3.2.1

建筑高度一般按以下方式进行计算：

(一)历史文化保护区等涉及对建筑高度有限制的，建筑高度应按建(构)筑物最高点至室外地面高度进行计算。

(二)其他区域内建筑高度：

1、平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算(二者数值有大小的，取最大值)。

2、坡屋顶建筑高度按室外地面至檐口和屋脊的平均值的高度计算。檐口是指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶，檐口高度就是檐口标高处到室外设计地坪标高的距离。

3、弧形屋面的建筑物高度按室外地面至弧形波峰顶的高度计算。

4、水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在___米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的，不计入建筑高度。当因建筑造型需要突出屋面部分根据情况确定。

(三)计算建筑高度时，建筑物的室外地标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。

3.2.2

在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯(包括微波道)设施周围的新建、改建、扩建建(构)筑物，其控制高度应符合净空高度限制的规定。

3.2.3

一般区域内，城市重要景观道路两侧、沿主要河道两岸和中心地段的建筑高度，按批准的控制性详细规划执行。有特殊要求需突破控制高度的建设项目，应先进行日照、建筑空间环境、天际轮廓线等分析后确定。

3.2.4

建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制：

(一)对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度。

(二)沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度。

(三)机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度。

(四)在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区保护规划区内。

3.2.5

建筑高度控制的计算应符合下列规定：

(一)前条3、___款控制区内建筑高度，应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算。

(二)非前条第3、___款控制区内，在不影响城市景观要求的前提下，下列突出物不计人建筑高度内，但需计入日照分析影响高度：

1、突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等。

2、空调冷却塔等设备。

第三节

建筑间距

3.3.1

一般情况下，建筑间距指两幢建筑外墙面之间的最小垂直距离。

建筑物有每处不超过___米长(含)的凸出部分(如楼梯间)，凸出距离不超过___米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者，其最小间距可忽略不计凸出部分。

住宅建筑阳台累计总长度(突出于山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计)不超过同一建筑外墙总长度1/2(含)的，其最小间距仍以建筑外墙计算;超过1/2的，应以阳台外缘计算建筑间距。

计算住宅日照间距时，坡屋顶建筑，当屋面坡度小于40°时，取建筑屋檐的高度;当屋面坡度大于等于40°时，取建筑屋脊的高度。

3.3.2

住宅建筑的建筑间距应符合下列规定：

(一)住宅建筑之间、住宅建筑与非住宅建筑之间的日照标准应保证受遮挡住宅建筑的大寒日日照标准不少于___小时，老城区住宅建筑的日照标准可酌情降低，但大寒日日照时数不小于___小时。

(二)住宅套型应具备的日照条件：每套住宅至少应有一间居室，四居室以上住宅每套至少有两间居室能满足大寒日有效日照时间。

(三)相邻建筑最小正向间距控制宜符合表3-1的规定。

表3-1

住宅建筑与低、多、高层建筑最小正向间距控制表(单位：米)

建

筑

类

别住

宅

建

筑

低

层多

层高

层

其他

建

筑低层669

多层61013

高层91318

(四)住宅建筑的侧面间距应符合《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93

(___版))规定。

住宅建筑与非住宅建筑侧面间距应满足消防等安全间距的相关规范要求。

(五)变配电房、电力箱变、电信交接间、燃气调压站、车库和高度不超过___米的单层门卫等附属建筑物与住宅建筑正、背面间距应在满足消防要求的前提下按不小于___米控制，与山墙的端距应满足消防等安全间距的相关规范要求。

3.3.3

老年人居住建筑，医院病房楼、休(疗)养院住宿楼半数以上的病房和疗养室、中小学校半数以上的教室应能获得冬至日不小于___小时的日照标准。托儿所、幼儿园的主要生活用房，应能获得冬至日不小于___小时的日照标准。本条所述建筑类型在方案设计阶段均应进行日照分析。

3.3.4

被遮挡建筑为非住宅建筑时，其建筑间距按消防间距的规定进行控制，且最小正向间距宜符合表3-2的规定：

表3-2

非住宅建筑与其他建筑最小正向间距控制表(单位：米)

建

筑

类

别非

住

宅

建

筑

低

层多

层高

层

其他建筑低层666

多层61013

高层61318

3.3.5

建筑间距的其他规定：

(一)大、中、小学的学生宿舍与其它建筑的间距及日照标准按住宅建筑控制。

(二)工业、仓储、市政、特殊用地内建筑之间的间距按相关规范进行控制。

3.3.6

相邻地块住宅建筑的遮挡建筑为低、多层建筑，应符合以下规定：

(一)平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的___倍，且大于等于13m，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m。

(二)平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距按表换算。

表3-3

不同方位间距折减系数

方

位0°—15°(含)15°—30°(含)30°—45°(含)>45°

间距系数1.0L0.9L0.8L0.9L

注：1、表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。

2、L为南侧(东、西)侧遮挡建筑高度___倍。

(三)非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制;

当夹角大于30°时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的___倍。

(四)住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于9m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6m。

若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的___倍。

(五)新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南(东、西)侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度，且不应小于13m;

当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅(不包括同步规划先行建造的住宅)底层非居住建筑的高度。

(六)住宅山墙之间间距，应符合下列规定：

1、相对建筑山墙均不开窗或均不设阳台时，低层建筑间的山墙端距不宜小于5

米;六层(含)以下多层建筑间的山墙端距不应小于6

米。相对建筑的层数不同时，按较高建筑层数的要求控制。

2、相对建筑山墙仅一侧开窗或一侧设置阳台时，相对建筑最外边线距离不宜小于6m。

3、相对建筑山墙二侧均开窗或均设置阳台时，相对建筑最外边线距离不应小于8m。

3.3.7

相邻地块住宅建筑的遮挡建筑为高层建筑，应符合以下规定：

(一)高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距，按以下公式计算：L=(H

24)_0.3+S

式中L为建筑之间间距(m)，最小值29m;H为高层建筑高度(m);S为高层建筑正南北向投影的宽度(m)。

1、L值大于1.2H时按1.2H控制，当1.2H计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数。

2、当受遮挡建筑为新建住宅时，L值可扣除其非居住用房的高度;当受遮挡建筑为现状住宅时，L值不得扣除其非居住用房的高度。

(二)高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定：

1、住宅主朝向面向高层建筑，或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于24Q米。

2、住宅与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开的，间距不应小于13Q米。

3、采取前两款以外的其它布置方式的，间距不应小于18Q米。

Q(高层建筑高度综合影响系数):是用来反映高层建筑由于高度不同而对周边建筑的交通、视觉、环境等方面产生的综合影响程度，Q与高度的对应值详见表3-4：

表3-4

Q值取值表

高度(m)24-50(含)50-75(含)75-100(含)100-200(含)>200

Q1.01.21.41.61.8

注：1、通过裙房连接的高层建筑之间的Q值所对应的建筑高度，为高层建筑檐口与裙房屋面标高差。

2、当用来反映两幢高层建筑间距时，取较高建筑对应的Q值。

(三)高层建筑裙房为多层时，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。

(四)高层住宅建筑山墙之间间距，应符合下列规定：

1、高层建筑与低、多层建筑的山墙外边线距离不小于13

米。

2、高层建筑与高层建筑的山墙端距，相对建筑山墙均不设阳台或均不开窗时，其山墙端距不小于13

米;相对建筑山墙仅一侧设开窗或仅一侧设置阳台时，相对建筑最外边线距离不小于15

米;相对建筑山墙二侧均开窗或均设置阳台时，相对建筑最外边线距离不小于18

米。

第四节

建筑退让

3.4.1

沿城市道路两侧布置的建筑物，其退让城市道路红线的距离应综合考虑交通出入、城市景观和市政公用设施布置等因素，具体退让标准按照《绍兴市城市总体规划(___-___)》、《绍兴市城市综合交通规划(___-2030)》、控制性详细规划和我市有关规范性文件规定确定。在上述规划和我市有关规范性文件规定均未明确的前提下，一般按表3-5的要求控制。

表3-5

建筑红线、建设用地和围墙后退道路规划红线最小距离控制表(单位：米)

道路等级道路两侧建筑退让

道路两侧用地退让道路两侧围墙退让

快速路30___

交通性主干路___10

生活性主干路10按规划确定5

次干路8按规划确定3

支路5—1.5

注：1、快速路、主干路、次干路、支路等城市道路的等级根据《绍兴市城市总体规划(___-___年)》和《绍兴市城市综合交通规划(___-___年)》确定。

2、建筑物涉及不同道路等级时，按高一等级道路后退要求取值。

道路平面交叉口四周的建筑物后退规划道路红线的距离不得小于表3-5的规定(由规划道路红线直线段与曲线段的连接点算起)，并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。立体交叉口四周建筑物后退规划道路红线的距离按详细规划执行。

新建有大量人流、车流集散的影剧院、游乐场、体育场、展览馆、大型旅馆、办公楼、各类市场及大型商场等重要建筑，其主要出入口面向城市道路的，应适当扩大后退道路红线的距离，并妥善设置交通集散广场和停车场地。

3.4.2

建设用地退让快速路、交通性主干路的用地作为道路扩展、市政管线用地、轨道交通和绿化等公用设施预留地，其退让距离不得小于表3-5的规定。

注：图中“预留地”是指道路扩展、市政管线用地、轨道交通和绿化等公用设施预留地。

3.4.3

沿建筑基地边界布置的各类建筑，其退让相邻地块的用地边界应按本规定第三章第三节规定的有关相邻地块建筑间距的1/2控制。

当相邻地块非同时建设时，若已建地块的边界建筑未按规定建筑间距的1/2退让用地边界，则待建地块在建设时其边界建筑应按规定建筑间距退足;若已建地块的边界建筑退让用地边界超过规定建筑间距的1/2，则待建地块在符合日照、消防、安全等要求的条件下，可按规定建筑间距的余下部分退让，但应取得已建地块的相关土地使用权和房屋所有者(含已签购房合同者)的同意，否则应按规定建筑间距的1/2退让。

当建筑基地一边相邻建筑用地，其他边界相邻城市道路、公路、铁路、河道、高压电力线路等线状设施时，边界建筑应同时满足相邻地块、线状设施的退让要求。