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物业管理答客问汇总（参 考）
编制目的: 作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。
本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变能力故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。
答客问提纲：
一、物业收费类
二、物业服务类
三、工程类（含二次装修）
四、安全保卫类
五、针对特殊条款的问题解答
六、入伙类 物业收费类：
● 为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？
答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定（《湖南省物业服务收费管理实施办法》
● 我们如何投诉？怎样报修？
答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件或EMAIL、FAX的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。
● 住户求助服务的具体内容？
答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。
● 我们的信件等邮件怎么接收？
答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱，挂号信等将由客服人员签收后转交由业户签收，快件将由快递公司直接送到您手中。
● 能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？
答：可协助联系正规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性，但涉及到具体服务小区事宜，由业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同。
● 物业是否可以替我出租出售房屋？
答：物业公司可向业主提供专业的资产管理服务。● 为什么填写《业主联系信息登记表》，如何保密？
答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。
对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。
● 我家里跑水了，你们应付什么责任？
答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担
的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。
● 物业是否对噪音施工有限制？
答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。● 如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？ 答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。
● 电梯运行噪音问题？
答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。● 底层的屋顶清洁如何管理？
答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。
● 物业工程维修承诺多长时间到位？ 答：接到报修后30分钟内到位。● 物管公司何时正式工作？
答：物管公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务
● 交房后装修公司进场需要办理什么手续？
答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。并缴纳相应的装修保证金（于装修验收合格后无息退还），具体见《装修手册》。
● 垃圾处理方式？
答：小区内垃圾由保洁员收取并移交市政环卫统一清理。● 自来水水质如何保证？
答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。
● 搬家是否能使用电梯？
答：部分物品可以，但必须事先通知物业公司并得到允许。在交房前期装修期间电梯使用由物管公司统一安排。如果在部分业主已经入住后开始装修则要事先通过物业管理处批准，由物管公司安排时间并自己做好成品保护。
● 住户唱卡拉OK影响到其他住户，物管公司是否会采取限制措施？ 答：会。物管公司会对该住户进行劝阻。如果无效将动用政府相关部门的力量。
● 出租车可否直接进入小区大门内？。
答：不可以。只可以到小区大门口。特殊情况除外。● 请问商品房是不是完全属于业主私有财产？
答：商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系期间购买的房屋，这个房屋是属于夫妻共有的，这就不属于您拥有全部所有权的财产。
三、工程类：
● 物业工程部的工作是什么？
答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。
● 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？
答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备。
● 业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。
● 小修、中修、大修都包括哪些内容？ 答：
1.大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；
2.中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；
3.小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。
● 小修费和公共设施维修费的区别？
答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。
● 小区供电方式？
答：本小区为双路供电方式，在一路供电出现故障停电时，另一路会在短时间内切换，完全可以保证本小区正常用电（线路检修除外），满足业主日常用电需求。
● 阳台是否可以封闭？
答：为了外立面的协调统一，业主不能封闭阳台。● 户内结构是否可以改动？
答：户内隔离墙原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改，但须装修公司绘出拆改后新建隔离墙位置平面图，获得物业工程师批准后方可施工更改。
● 可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？ 答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。
● 厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？
答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。
● 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？
答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。
● 电梯坏了怎么办？如何及时排除故障？
答：电梯坏了会由外包电梯公司出派专业人员于半小时内到达现场修理。● 电梯是否24小时运行？
答：如果只有一部电梯的情况下将保证24小时运行。如果有多部电梯同时运行的情况下将在使用者相对较少的时段出于节电考虑停用部分电梯。
● 电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会影响住户？ 答：电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚），不会影响住户使用电梯。
● 物业管理公司是否替业主验过房？
答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。
● 房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？
答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活。
● 厨房处是否做防水？
答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。
● 业主要求提供房间布线图纸？ 答：可以找物业服务中心。● 可否安装太阳能热水器？
答：由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求，业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。
● 哪些公共面积可分摊？
答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开始施行的《商品房销售面积计算及公
用建筑面积分摊规则（试行）》。根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。公用建筑面积分摊的原则为： 1．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2．为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3．公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积： 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房； 2．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间
1．作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间； 2．售房单位自营、自用的房屋。其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。
● 谁是解决住宅质量问题的责任单位？
答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。
● 新建住宅交付使用必须达到的要求
答： 1)住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。
2)住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。衡阳佳和物业管理有限公司
3)住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。
4)住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。
5)居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆。
76)住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。
经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》 ● 公共部位可以随意占用吗？
答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。
装修类
.装修时需要办理哪些手续？
答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。
提出申请 提交施工图纸及方案 物业审批（3个工作日）交装修押金 办理装修许可证 办理“施工人员出入证” 完工报验 退装修施工证及证件押金。
.装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？ 答: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。
● 装修时，业主能否擅自更改房屋结构？物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划？
答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分进行统一规划。
● 收楼后是否统一时间准许业主装修？
答：统一安排装修，原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明。
● 住户进行室内装修有哪些注意事项？
答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。
● 装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？
答：根据国家202_年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。
● 业主询问关于装修的问题
答：“《装修手册》里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打管理处电话咨询，号码是：0734—
● 卫生间是否要做防水闭水？
答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。
● 如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关？
答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2－3公分。这样将不会影响到屋门的开关。
● 我想把室内的可视对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以？
答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位。（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）
● 我是否可以对所属单元内进行拆改？
答：根据建设部110号文件，我们已在《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批。
● 顶楼是否属于共用部位？如果是，顶楼的屋顶花园是否属于全体业主共有？
答：根据建筑物区分所有权来说，屋顶是属于共有部位；但在实际情况中，视具体情况区分，比如本小区有些屋顶就设计成了阳光花房，主要是由顶层的业主在使用。
● 什么单位装修需向消防部门申请？
答：写字楼、酒店、银行等商业单位您在进行装修施工前，请务必提前14个工作日向消防局申请消防报批。需要的资料请向物业管理处索取。
● 我的装修垃圾如何清运？
答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。
● 我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？
答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”
● 装修都需要什么图？
答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。
● 我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？
答：202_年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。
● 业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。（最低限度要求业主写承诺书）
● 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？
答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。
● 装修人员可以在我家住吗？
答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。● 卫生间为什么在装修后还要做防水？
答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。
● 阳台、窗户是否可以安装防盗网？
答：不可以。根据国家202_年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准，另外，私家花园、露台搭建玻璃篷、花架改变小区原有设计规划，因此，也需要经过审批。为保障业户家居安全，小区公共区域会配备智能化安全防范系统及有保安人员提供二十四小区值班及定时定点巡逻，住户家居亦可考虑选装家居防盗系统加强防盗功能。
● 业主可以对排烟道进行改造处理吗？ 答：不可以改造。
四、安全保卫类：
● 业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？
答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。
● 装修期间如何控制人员出入？
答：装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入。● 小区有何措施保护住户安全？
答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统，小区大门安装门禁系统，楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，地下车库安装停车场职能管理系统。
其次，在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻，在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施，人防、技术防范有效结合。
● 阳台如何防盗？业主是否可以自行安装防护栏？
答：不可。小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按《物业管理条例》和《消防法》均不允许。而我们小区安全防范措施是非常 完善的：
1）对讲系统：小区大门，各单元门及住户门设置（户内）访客对讲机，确保安全私密的居住品质。
2）可视监控系统：小区大门，各单元门，各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控，为业主生活筑起严密的安全防线。
3）周界报警系统：小区周界设主动式红外线报警探头，在小区安保中心实行24小时监控制，筑起业主安全防卫的第一道防线。
5）巡更系统：采用电子巡更方式，安管中心进行全天候管理。
除以上安防系统外，我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保安全无事故发生。
● 怎样防止小商小贩进入？
答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区。
● 出现紧急情况，物业可以破门而入吗？
答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国《民法通则》对此行为予以认可。《中华人民共和国民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人
要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：
1、为救助人命造成的必要财产损失；
2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；
3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。
● 门禁系统的安全性能如何？
答：已安装的门禁系统是成熟产品，有着很好产品质量和安全性，当您遇到门禁系统发生故障时可联系物业客服部解决。（详见住宅使用说明书及产品合格证）；
● 交楼时安防系统未投入使用，如何给业主安全保证？
答：针对这种情况，物业公司设置封闭区域，在有关的区域已经增派了24小时的安保值勤岗位，以保证各位业主的人身和财产安全。可视对讲、安防系统竣工后会开始正式启用。
● 怎样保证住户的安全？有什么安防设施？物业提供怎样的安防服务标准？
答：智能化住宅保安系统具有较高的自动化技术水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与管理中心的监控计算机连接起来，实现不问断监控。一般来说，安防报警包括：门禁系统、红外门磁报警、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、周边防越报警、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查，人防与技防相结合。正常情况下，如接到紧急求助，保安人员会在5分钟内电话或通过可视对讲机和业户确认，15分钟内赶到现场，时间可能会尽量提前。
五、针对特殊条款的问题解答
● 业主若不签《临时管理规约》承诺书将如何处理？
答：应耐心向业主解释，本公约明确了业主、发展商、物业公司在三方权利与义务，具有法律效力。是业主在办理入伙手续中必须签定的，这也是政府有关部门规定的。
六、入伙
● 收楼时业主需要带的证件以及费用？
答：收楼时业主需要带的证件：居民身份证、户口本、如是委托他人需要委
托书、照片，及交费发票。
费用：预交一年物业管理服务费、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。具体情况会在开发商寄出的《收楼通知书》里详细说明。
● 业主未带身份证原件
答：
1、询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。
2、如均未带应向其解释无法办理入伙手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。
● 入伙业主未带《入伙通知书》（或称未收到《入伙通知书》）
答：请业主出示《房地产买卖合同（预售）》的原件（按揭贷款的应核对《个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同》原件），并核对入伙业主名单。
.名单上有房号，但未带合同原件的，请业主出具身份证明确认无误的可继续办理手续。
3）具备入伙资格业主的但名单上没有的，向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具《入伙通知书》，可继续办理入伙手续。
● 业主委托他人代办入伙手续
答：应出具：业主授权委托书（须公证）、业主身份证件及代办人身份证件原件（种类同1），同时核对授权委托书与合同原件上的签名。
● 业主委托他人代办入伙手续，而无授权委托书
答：无业主授权委托书，不能代办入伙手续，向代办人委婉解释说明。● 授权委托书未进行公证
答：向代办人声明应进行公证，核对授权委托书与合同原件上的签名笔迹无误后可继续办理。
● 业主为未成年人的
答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具《户口簿》证明其法定监护人关系，及代办人身份证件原件（身份证件种类同3）。
● 如业主询问“为什么要签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》？”
答：根据国务院《物业管理条例》的规定“为维护全体业主的共同利益，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，同时明确物业管理服务内容和标准。”
● 如业主询问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》有何区别？” 答：《临时管理规约》规范全体业主公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业服务内容和服务标准。
● 如业主询问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》以何为依据？有效期到什么时候？”
答：“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》都是依照国家建设部示范文本制定的。”
“临时管理规约有效期：15%以上的业主签字生效，至业主大会成立后修订新的临时管理规约。”
“《前期物业管理服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止。
● 如业主提出“是否可不签《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》？” 答：要求业主签订，并根据第1项说明作用及对业主有益之处。说明“物业管理条例第23、25条及销售合同有约定”，并声明公约和协议生效的条件。
● 如业主提出“是否可先验房再签约？”
答：“为了提高入伙效率，把签约手续放在验楼手续之前”。
“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。
如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。● 如业主提出“是否可先验房再交费？”
答：“为了提高入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前”。
“交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改”。
如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。● 业主办理收楼手续时未带现金
答：“由于我们现场办理收楼无法办理银联刷卡，所以只能缴现金，请您谅
解。”
“您可以先到附近银行取款，回来后直接到我这里办理交费手续。” 将该业主的《入伙工作》单独存放在一边，并告知接待人员处理。主坚持，可请现场咨询人员处理。
● 如业主询问“是否可不办理银行托收管理费手续?”
答：“如果考虑您今后交费的便利性，建议最好办理银行托收。”业主坚持不办理的，可以同意不办理。
● 如业主询问“收取的管理费标准是否已办理物价局备案报批手续？” 答：“我们已根据相关规定实施相关报备手续。” ● 业主询问整改问题何时可以完成？
答：“为最快完成整改，我们专人跟进整改问题，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将一个星期内答复。”
● 业主询问二期施工是否会对正常生活造成干扰? 答：“二期施工现场会与一期隔离封闭管理，二期小区施工在明年三月份基本可以结束，这个期间内业主大多在进行装修，业主入住后，我们会和施工单位严格控制施工噪音。”
● 业主询问“整改小区如使用水/电,如何结算费用?”
答：“整改结束和业主验收时我们会再核验一次水、电表，今后计收水电费会依照第二次水电表度量开始计算。”
● 业主询问“业主资料如何管理,是否会泄露?”
答：“物业公司已制定严格的制度和工作纪律，业主资料由专人保管，如查明是物管人员泄露业主资料，将进行处罚甚至予以辞退。”
第二篇：答客问样本
1、东方星城承建商是哪家?都是什么资质?
答：国家一级企业，房屋建筑施工一级资质。
2、东方星城建设监理单位是哪家?
答：龙口市建设监理有限公司。
3、东方星城小区距海边有多远?面积多大?
答：占地面积130亩，小区距海约300米左右，临海不靠海，既没海风的呼啸声，也不会潮湿，在吃过饭后漫步到海边享受清新的海风。
4、东方星城开发商是哪家?
答：烟台海基置业有限公司。是南山集团的子公司，南山集团500强企业，实力雄厚。
5、东方星城容积率、绿化率、建筑密度、多少栋楼?
答：容积率约1.46;
绿化率42.13%;
建筑密度：34.32%;
楼数：30栋楼。
小区内部是50年原生态黑松林，树约两层楼高，可谓是森林花园中的居住仙境。
6、小区的设计风格是什么?
答：小区是采用源自欧洲皇家血统的经典维多利亚建筑风格。
7、除了房款外还交什么费用?配套如何?是否另收费?
答：契税：总房款的1.5%(超出144㎡为总房款的3%)
登记费：80元/户(200㎡以内)
手续费：230元/户
抵押登记办理手续费：办理按揭的交总房款的3‰(预付款，多退少补);
天燃气供暖、燃气管道入户，单元对讲门、防撬进户门，不装内门、水电一户一表，分户计量;配套不另收费，但有开户费：天然气初装费1980/户2.5/m³;宽带初装费200元/户，50元/月;有线电视初装费250元/户，120元/年;
8、交房后什么时候可以办理房产证?
答：一般按国家规定交房后90个工作日内开始办理。
9、东方星城小区有无车库?多少钱?
答：有车库，小区也有公共停车位。
价位：
10、东方星城商业是什么标准?
答：东方星城小区三面环商业，并有内外商业
商业面积从20到179不等
西商业上下两层，一层4.2m，2层3.6m
内商业为：商住一体，最大优势，内部无柱子，利用空间非常大，灵活性强。
北侧商业：为上下两层，(三层以上为住宅)最大优势，内部无柱子，利用空间非常大，灵活性强。
东侧商业：为上下两层，(三层以上为住宅)最大优势，内部无柱子，利用空间非常大，灵活性强。紧邻两所学校。
11、付款方式有那几种?
答：付款方式分3种：一次性付款和分期付款及办贷款。
12、办理按揭贷款需要提供哪些资料?
答：已婚：(1)身份证：借款人原件及复印件5份，配偶原件及复印件4 份。【二代身份证复印正反面，两面须在一页】
(2)户口本：夫妻双方原件及复印件3份。【复印户主页、索引页﹑登记卡(户主﹑借款人及其配偶)】
(3)婚姻关系证明：结婚证原件及复印件3份。
(4)收入证明：夫妻双方原件及复印件1份。【要求单位公章(行政章)】
(5)首付款收据：原件及复印件2份。
(6)购房合同:原件及复印件1份。
离异：(1)身份证：原件及复印件5份。【二代身份证复印正反面，两面须在一页】
(2)户口本：原件及复印件3份。【复印户主页﹑索引页﹑登记卡(户主﹑借款人)】
(3)婚姻关系证明：离婚证+未婚证明或法院判决书+未婚证明原件1份及复印件2份。【未婚证明到当地县级或县级以上民政局办理】
(4)收入证明：原件及复印件1份。【要求单位公章(行政章)】
(5)首付款收据：原件及复印件2份。
(6)购房合同:原件及复印件1份。
未婚：(1)身份证：原件及复印件5份。【二代身份证复印正反面，两面须在一页】
(2)户口本：原件及复印件3份。【复印户主页﹑索引页﹑登记卡(户主﹑借款人)】
(3)单身证明：原件1份及复印件2份。【单身证明到县级或县级以上民政局办理】
(4)收入证明：原件及复印件1份。【要求单位公章(行政章)】
(5)首付款收据：原件及复印件2份。
(6)购房合同:原件及复印件1份。
注：因单身证明有效期限限制，离异和未婚者银行放款后，房管局办理预抵押需再开出一份单身证明，否则预抵押和产权无法办理。
13、东方星城小区户型面积?
答：东方星城户型从39到93㎡不等，其中：
一室一厅：39㎡到53㎡;
两室一厅：60到78㎡不等;
三室一厅：90㎡不等。
14、什么时候开始动工?什么时候交房?
答：开工时间：202_年3月开始进场施工;
交房日期 202_ 年 10 月 30 日。
15、住宅的土地使用年限是多少?
答：70年产权
16、车库使用年限是多少年?
答：70年
17、楼宇结构?是否做防潮处理?
答：项目为框架结构、现浇楼板，平底层面;基础已做防潮处理。
18、建筑耐火等级和抗震设防烈度?
答：耐火等级为二级，抗震烈度为七度半。
19、是否有花园?阳台是封闭的吗?
答：有花园。一楼赠送花园，阳台有封闭和不封闭，不封闭面积按一办计算，封闭算全部面积。
20、东方星城一楼小院是否有土地证?
答：东方星城没有，只有使用权，可种植花卉，蔬菜。
21、能否自行安装防盗网?
答：原则上不能，因为我们24小时物业巡逻监控，可以说是“夜不闭户，路不拾遗”。
您可以向物业申请。
22、东方星城是否有阁楼?
答：东方星城顶层跃层。并送一超大观景露台。
23、东方星城阁楼式平顶还是坡顶?
答：东方星城阁楼是坡顶的，有内置楼梯。
24、外墙是否保温?是否贴瓷砖?
答：按国家环保节能要求，现在的建筑物必须有保温隔热材料，并且具有防火防潮功能。外墙为涂料，部分为瓷砖。
25、阳台是否有上下水?
答：有下水道，如有生活阳台就留有上水。
26、小区建筑管材为什么材料?哪些品牌?
答：PPR PVC 给水管、地暖管均采用南山优质管材。
27、小区是否为封闭式管理?
答：是，每个小区门口都有值班人员。
28、小区门窗采用什么材质?
答：楼宇南北立面采用南山牌高强度电泳合金窗，双层中空玻璃窗。电泳合金窗的优点是防腐蚀，氧化膜、保护膜、壁厚等均达到国家标准要求。
29、小区物业管理公司是哪家?
答：龙口市金牌物业———南山物业管理有限公司。
30、小区有智能化方面的哪些设施?
答：(1)宽带网接口入户
(2)有线电视系统
(3)楼宇对讲系统
(4)闭路电视监控系统
31、小区每户宽带的接口位置在哪里?
答：每户设两个电话插座，两个电视插座及一个宽带插座。(待定)
32、小区物业管理收费标准?
答：暂定为多层0.6元/每平米，实际以物价局审核标准为准。
33、东方星城物业管理包括哪些服务项目?
答：东方星城物业管理包括1.房屋管理;
2.公共设施设备维修养护;
3.公共协助、秩序维护，安全保护;
4.小区公共区域保洁服务
5.绿化养护管理。
6.代收发邮件。
34、房屋的保修年限是多久?
答：防水五年，其他两年。(已签订购房合同为准。)
35、房屋交付使用后，水、电、天然气、有线电视、电话能否达到使用标准?答：交房时全部到位。水电入户即可使用，其他开通即可使用。
36、自来水、纯净水、电天然气、有线电视、电话的收费标准?
答：具体收费标准按照当时物价局批准文件为准，现暂定为：住宅：生活用水每月2.8元/每吨，纯净水约16元/每吨，电费约0.55元/每吨;商业：生活用水3.6元/每吨，电费约1元/每吨。
37、小区周围的医疗设施?
答：园区内有东海医院。社区西面是规划中的繁华商贸区，其中也有规划建设医院。
38、东方星城小区周围的商业配套?
答：有海天高尔夫东、西有两个会所，餐饮、SPA、棋牌室、美容会馆应有尽有。社区西面是规划中的繁华商贸区，有大型的超市、银行、医院、商店，会很方便的。社区以西的银行、超市、外国语学院、南山学院、农贸市场、医院、月亮湾商业街等生活配套设施非常齐全。更有5星级月亮湾海景酒店为业主提供高级餐饮、娱乐、休闲服务。并有游艇码头，海鲜市场，三大主题广场，五大岛屿。
东海园区定位为旅游度假区，中国北方旅游度假第一城，未来规划20万常驻人口，南山学院将进一步建设研究生院和老年大学，市内公交和园区内部公交线路等城市配套必然会越来越完善，业主出行也会更加方便。
39、小区垃圾处理方式?
答：每幢楼都设置有垃圾桶，集中收放，统一清理。
40、东方星城小区如何采暖?
答：铺设地暖管，采用天然气壁挂炉分户供暖。
41、建筑的外墙用的是什么材料?
答：局部是瓷砖，局部是涂料。
42、小区周围的银行系统?
答：工商银行、建设银行、农业银行。各大银行网点会陆续落户。
43、小区周围的交通状况如何?
答：三期工程东临南山大道，南到南山5A级风景区，东到东海观音阁。该社区以南的滨海观光大道东至蓬莱、烟台，西往招远、莱州。项目周边路网四通八达，南山大道、通海路、威乌高速、206国道····· 随时为业主提供出行便利。现东海开发区园区内有南山景区专线(东海-南山)、至龙口黄城公交线路(东城区-西城区)。车行至黄城长途汽车站只需20分钟，至烟台火车站、烟台客运港、烟台国际机场只需1.5小时车程，到规划建设中的潮水国际机场只需40分钟，到青岛只需3小时，到蓬莱阁只需30分钟。
第三篇：答客问
御景壹号答客问
1.本案的具体地理位置？
答：信江新区新一中北门，信江大桥前行200米处
2.本案周边的交通情况？
答：项目东临信江大桥延伸大道主干道，为双向4车道，有5路、信江1路、2路等多路公交车及出租车的停车站点
3.本案周边的主要市政配合和商业配套
答：本案项目前方新一中，后市政府，区域内有鹰潭人民医院信江分院，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、信用合作社、邮政、通信服务网点等市政服务。本案项目周边为未来成熟商圈，配套齐全。超百万商业配套：大型商业综合体，购物、特色餐饮、娱乐、休闲场所等品牌
4.附近有几家大卖场、购物中心
答；本案项目周边为未来成熟商圈，配套齐全。超百万商业配套：大型商业综合体，购物、特色餐饮、娱乐、休闲场所等品牌
5.本案总占地面积多少？总建筑面积为多少？
答：总占地面积24亩，总建筑面积为4万多平方米
6.本案何时交房？
答：具体时间要看工程进度，交付时间预计在两年后，具体以合同为准
7.阳台跟空中花园是如何计算面积？
答：阳台面积：封闭式算全部面积；敞开式算一半面积
空中花园面积：上顶棚算全部面积，没有顶棚不能算作建筑面积。产权登记按建筑面积计算
8．小区有几个出入口？小区共有多少车位是否人车分流？是否有直达电梯？
答：本案共有4个出入口，本案中庭位置，有地下室，规划为地下车位，部分楼栋的电梯可直接到达地下室，而且小区中庭设置多处到地下室的楼梯，方便取车
9．本案物业公司名称？
答：物业公司暂时未定，物业公司为5星物业，管家式的管理模式
10.物业管理费为多少？如何缴？
目前住宅物业费，商业物业费暂未确认，具体会根据鹰潭市物价局核定后确认。
11.阳台是否封闭？可否自行封闭？
答：御景壹号户型分为封闭式和敞开式，两种户型供您选择，每套户型都是经过专业设计，不建议您自行封闭
12.小区内有无水费、电费、煤气费代收服务？
答：本案生活配套齐全，如银行邮电、电子超市、办公用品、音像图书、家政服务、干洗店、鲜花店、家饰布艺等，只为让您尽享优越的服务。
13.本案出售的均价为多少？售价范围为多少？
答：价格会在开盘当天公布，销售措施：先交纳会员费，入会选房，开盘转定，会员将享有特惠，非会员无选房资格
14.是否可以办理银行按揭？有哪家银行提供？最高贷款额度为多少？是否可以自己办理？
答：本案可以办理银行按揭，贷款银行尚未确认，各大银行都正在洽谈当中；目前贷款比例按各银行规定为百分之五十贷款比例，银行如有调整，在您办理的时候，根据银行的审批要求
15.车位是否可售？价格是多少？租金是多少？
答：本案车位均不对外出售，本案业主拥有对车位的使用权，所有权归开发商所有（有疑问）
16.项目的发展商、监理、设计、施工单位情况？
答：鹰潭祥瑞置业创立于202_年，是一家从事于房地产开发，销售为一体的，具有相当规模的，有良好市场美誉度的专业房地产开发公司、施工单位：国内前10名的大型建筑工程公司，施工一级资质、设计单位：国内一流的建筑规划设计公司及国内一流品质景观设计公司
17.开发商曾开发过什么楼盘，答：鹰潭祥瑞置业以其雄厚的实力和强有力的品牌团队，打造目前正在建的御景壹号等一批优质项目
18．建筑公司的资质如何？曾建设哪些项目？这些项目的质量如何？
答：国内前10名的大型建筑工程公司，施工一级资质
19．土地使用年限，从何时到何时？有无抵押？
答：土地使用年限为40年，从202_-202_年
20．签订销售合同后，是否可以转让？如何转让？
答：可以转让，自行拟写的房产转让合同应具备下列基本内容：
1、双方当事人的姓名或名称、年龄、地址、身份证件或法人资格证件号码；
2、房产的座落位置（片区、幢、楼、单元）、面积；
3、房产单位售价、总售价；
4、房价款的交付方法（一次交付或分期交付）；
5、房产交付日期；
6、房产用途；
7、违约责任、免责事由；
8、合同生效条件（应规定经双方签字、盖章并经公证机关公证后生效）等
21.房产证多久能办好？能否自己办理？
答：交房日期后的90天后就可以去申请办理，一般只要开发商的手续资料齐全，加上你自己的资料齐全，房产证在没有贷款的情况下需要2个周左右时间，有贷款就看银行这边的时间，可能如果银行盖章快的话，一般3个周左右时间，土地证一般需要2周时间！
22.物业公司是哪里的？未来是否帮户主寻找租户？
答：物业公司由国内一流的五星级物业建立，提供管家式星级服务，实行五星级贴心服务
23.本案得房率为多少？
答：本案得房率大约百分之八十左右
24.你们项目公寓跟LOET形式公寓比有什么优势？
答：御景壹号打破传统的公寓设计模式，2梯8户，户户通透，公摊面积低
25.项目下面做商业以后会不会影响上面住宅环境？如果有未来如何解决？
答：御景壹号采用双层中空玻璃设计，隔热、保温、防潮等工艺达到国内一流水平
26.户户通透怎么个通透法？跟南北通透有什么不一样？
答：楼距开阔，采光空间大，通风采光设计鹰潭首创，御景壹号户型朝向东、南、局部两套朝向北
27.第二期建造会否影响到第一期居民？
答：不会有影响，本项目采用双层中空玻璃，隔热、隔音、保温、防潮等功能
28.能否使用公积金货款？
答：商业用房不能用住房公积金
29.外地客户购房有何限制？
答：没有限制，本项目属于商业用房，商业用房没有对户口的限制
30.每个单独产权证能写多少人的名字
答：房产证里面没有做限制人数.百分之百的房产权分配给登记人数给占百分之多少自行分
配.拥有产权人必须全部到场签字,没有特殊必要的情况下,建议简单为好
31.用孩子名义购房是否算第二套房？
答：孩子未满18岁的，是以家庭（包括父母、孩子）为单位来认定套数的，孩子年满18岁后，就可以单独认定套数了，包括孩子的配偶（即使户口不是同在一起的）也要算到一起
32.多套购房在这有何限制？
答：本项目属于商业用房，商业用房首付比例必须达到50%，商业用房没有二套房限制。
33.交VIP认购金有何保障？会不会产生纠纷？
答：开盘后，若未购房成功，可在本期开盘后八天起，本人持申办VIP协议书、会员费收据和身份证等材料办理退会及退会员费手续，经审核无误后3个工作日内退回会员费及会员费利息，以双方签定会员协议书为准
34.银行按揭需要什么材料？
答：如果已婚，要提供夫妻双方身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件。首付款票复印件，夫妻双方该有所在单位公章或是财务章的收入证明，工资单。还要有近半年的银行流水（要有银行盖章）
如果是单身的话 就提交本人的资料，提交当地民政局开的单身证明即可
35.项目供电由那个片区？有无发电设备？
答：本案属于信江新区供电片区，本案建成后小区内有规划好的发电机组，满足应对停电后的基本用电
36.房屋室内结构能否自由改动？
答：首先业主不能擅自改变房屋结构，业主在物业范围内，不得擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建等等。众所周知，业主对自己的房屋享有所有权，可以对其充分、自由地占有、使用、收益及处分，其中购房后对房屋的装修便是行使所有权的一种表现。但如果此项权利与同一建筑物上其他房屋有密切关系、存在共同利益，业主在合理使用自己房屋的同时，不得侵害其他业主的利益。在对自己的房屋进行改造时，如果装修行为有可能影响建筑物的安全，业主应及时停止并进行补救
37.维修基金和契税分别是多少？
答：本案维修基金未定，契税为4个契税点
38.墙体是什么结构？是否做了防水，隔热？
答：墙体采用钢筋混凝土结构，采用高科技品牌墙体防水、隔热材料
第四篇：答客问
答客问
背景篇
1、本项目的发展商是哪一家？背景如何？信誉如何？
答：上海国际机电五金交易中心有限公司是一家主要从事房地产开发经营、租赁和机电五金产品批发、销售的国内民营合资企业。公司以经营机制完善、运作程序规范、服务水准一流、经营业绩优异而得到客户的广泛赞誉。
2、本项目的投资商是哪一家？实力如何？
答：上海国际机电五金城是公司首个开发的项目，位于上海嘉定国际汽车城内，与上海F1国际赛车场隔路相望，水、陆、空各方面交通环境十分便捷，属上海市及嘉定区政府重点项目，具备极大政策优惠。该城总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。该城内部划分为商务办公区、市场营业区、宾馆广场、会议展览中心、仓储物流中心、商业休闲区、生活配套区等功能性区域，商务功能齐全、配套设施完善，将建成长江三角洲地区规模最大的专业化的国际机电五金市场。
3、发展商以前曾有哪些代表作？
答： 康健广场、嘉鑫国际、国际机电城一期专业市场
4、本项目售楼处地址是？
答：上海嘉定区方陆路88弄（近宝安公路口）
5、项目建筑设计单位是哪家公司？
答：上海新华建筑设计有限公司
6、施工总包单位是哪家？
答：
7、本项目工程监理是哪家？
答：
8、本项目的总投资额是多少？
答：11亿
土地篇
9、此块用地的性质？
答：商业
10、此块用地的土地年限？
答：40年
11、土地的获取年份？
答：202_年
规划篇
12、本项目的总体规划是怎样的？
答。未来整个国际机电五金城将成为以机电五金专业批发市场为主业，以商办会议、餐饮购物、休闲娱乐为配套的现代机电五金航母。本项目作为国际机电五金城的三期，占地约67亩，由精品五金机电区、地下德胜家装奥特莱斯、5000平米新世界购物中心及2幢高层SOHO组成。
13、整个项目的规模及所处的周边区位？
答：10万平米。项目四周位置为宝安公路以南、盐铁河以东、方陆路以西、全富河以北。
14、整个项目周边的未来发展趋势和规划？
答：目前已经引进南京路上的新世界进驻，打造新世界生活休闲广场，将成为国际机电五金城的专业市场升级版和集商务、办公、购物、休闲和娱乐于一体的主要商业配套。
15、本项目共分几期？
答：分2期工程建设
16、各期的总户数？
答：1期工程549个商铺，2期工程为2幢23层高层塔楼带2层裙房的公建商业，总户数暂未定。两期带1座全埋式地下车库。
17、各期的设计规划是什么样的？
答: 本项目作为国际机电五金城项目的3期。所在的整个国际机电五金城项目目前暂分4期开发规划。
一期国际机电五金城专业市场，占地约350亩，于202_年5月18日正式开业，开发商自持30%物业，主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、电器线缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、劳防劳保、工业机械等十大类机电五金产品，形成了一个机电五金新品、精品、名品的贸易展示集中地和板材与钢材市场。
二期嘉鑫国际，占地约24亩，由3幢多层酒店式公寓和商业步行街组成。重点打造成国际机电五金城的一个集餐饮、休闲和娱乐的商业配套。
三期五金城精品广场，即本项目。占地约67亩，由5A甲级写字楼、精品五金展示区和大型购物中心组成。目前已经引进南京路上的新世界进驻，打造新世界生活休闲广场，成为国际机电五金城的专业市场升级版和集商务、办公、购物、休闲和娱乐于一体的主要商业配套。
四期上海汽车信息产业园，占地约93亩，由商墅办公中心和汽车改装厂房组成。将在3年内投入运营。
其余用地未来暂定规划为配套码头和仓储物流基地。
未来整个国际机电五金城将成为以机电五金专业批发市场为主业，以商办会议、餐饮购物、休闲娱乐为配套的现代机电五金航母。
18、建筑形态是什么？
答: 一期工程为4层多层集中型商场式商铺及地下一层车库，二期工程为高层塔式建筑。
19、车库和车位的规划是如何配比的？如要购买，如何买？若要租，如何租？
答: 总停车位 880个，其中地下停车位 850个、地上停车位 30个。
20、项目边的河道是属于天然河道还是人工景观河？
答：天然河道
产品篇
21、整个项目分期开发建筑面积分别为？
答：一期工程总建筑面积56229.6平米，二期工程总建筑面积50944.8平米，两期共107174.4平米。
22、整个商铺的四至范围？有几个出入口？分别在什么位置？
答：东向方陆路，南面全富河，北靠宝安公路，西临盐铁河。1个主入口和2个次出口在方陆路；4个次入口在盐铁河一侧；1个次入口在全富河一侧。
23、整个项目的生活设施及相关配套？
答：自身引入了新世界生活休闲广场，周边商业有F1赛车场、国际机电五金城、上海雅仕酒店、唐朝五星级酒店，麦德龙、永乐电器、苏宁电器、台北街、农工商超市、好易得超市、华联超市、新华书店； 方泰邮政所；中国农业银行、上海农商银行等；学校有百灵
鸟幼儿园、方泰小学、方泰中学、上海鸿文国际职业高级中学同济大学嘉定校区、硅湖大学等。
24、商铺内道路的宽度？
答：主要为3米，7米和9米。
25、商铺建筑形式如何？层高多少？楼间距多少？
答：三期集中型商场式商铺，1F-4F层高5.5米，2F和3F层高4.2米。主要为3米，7米和9米。
26、外立面的材质？颜色？
答：干挂石材，淡米黄色。
27、商铺内是否有电梯？每栋里面几部电梯？品牌？电梯的容量？
答：有。大概每层有12部升降电梯和8部自动扶梯。
28、建筑特点？
答：现代简约风格。
29、建筑密度是多少？
答：一期工程建筑密度46.5%；二期工程建筑密度44.1%；两期综合建筑密度 45.9%。
30、屋顶的材质是什么？保温、防水采用何种工艺？
答:
31、交房标准是否含铺内装修？交房时装修到何种程度？
答:毛坯交付 202_年12月31日交房
32、商铺管理公司是哪家？是否配有24小时保安？
答:
33、物业管理费是多少？
答：8元/平方/月
34、整个项目是整体交房还是分期交房使用？
答：一期商铺整体交房。二期未定。
35、楼板厚度是多少？每层层高？净高？
答：1F-4F层高5.5米，2F和3F层高4.2米。
36、总套数？
答：549套。
37、主力面积？
答: 28-85平米，套数占比82.70%，面积占比71.21%。
38、是否是同程排水？
答:
39、得房率多少？
答: 58-59%
40、采用何种供水方式？此种供水方式有何优缺点？
答:
41、每套的电表是如何安排的？是多少安培？是否有分时计费？
答：
42、是否有备用电力系统？
答：
43、商铺内是否有卫星电视接收端口？
答：
44、每户有几门电话线？几种上网方式？是否有光缆？
答：
45、相邻两户间的隔墙是否为承重墙？厚度是多少？能否打通？
答：采用框架结构，非承重墙，24cm厚，除剪力墙之外可以打通。
46、是否有设备层 ？如果有在几层？
答：无
47、商铺入户门采用什么品牌？
答：
48、是否有消防水箱？位置？
答：
49、空调外机的位置？
答：
50、商铺的交房标准是什么？
答：毛坯交付
51、商铺里面有天然气吗？
答：
52、商铺买下来开发商帮忙统一招租吗？
答：
交通篇
53、项目地理位置及区域规划是怎样的？
答：上海嘉定区方陆路88弄（近宝安公路口）。项目所在的安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。安亭是典型的江南城镇，民风淳厚，乡情浓郁。安亭不仅是上海国际汽车城的核心区域，也是上海市“一城九镇”建设的重点镇。新镇区依托上海国际汽车城，以汽车产业、房地产业和旅游业三大产业为支撑，力争用5年左右时间建成高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇。
54、本项目周边有哪些主要干道？
答：宝安公路，嘉松北路，312国道
55、周边公共交通情况如何？
答：822换乘嘉亭线，北嘉线换乘凇安线，沪唐线换乘凇安线，旅游6号线换乘淞安线。
56、周边是否有轨道交通的规划？
答：轨道交通11号线，现已通车，踞嘉定新城站车程5分钟。
57、从市中心如何开车到达？
答:中环转沪嘉高速马路出口左拐至宝安公路，直行约五分钟至本项目
58、从市中心如何坐交通工具到达？
答:轨道交通11号线。
59、这个项目和周边城市的交通连接？
答:交通便利,四通发达.南边有沪宁高速公路,东边有沪嘉高速,嘉金高速,北边是A30郊环。
60、本项目周边有哪几家银行？
答:农业银行,上海农商银行。
61、本项目周边的医院在哪里？几级？
答:方泰医院,瑞金医院(规划中),妇幼保健院(规划中)
62、本项目周边是否有菜场、超市？
答:方泰集贸市场,农工商超市,联华超市等
63、本项目离嘉定新城和安亭的距离分别为多少？公共交通、自驾车如何到达？所需时间？ 答：距嘉定新城站4.5公里距安亭11公里
至安亭：安亭2路
财务篇
64、均价和价格范围？
答：
65、付款方式有哪些？不同的付款方式优惠的折扣是否一样？
答：一次性、分期、贷款，不一样，面谈
66、购房定金是多少？
答：三万
67、贷款银行是哪家？
答：光大银行
68、客户可否向自己熟识的银行申请贷款，而不向发展商提供的银行申请？
答：可以
69、本项目的贷款额度是多少？
答：最高贷款额为总房价的50%。
70、贷款需要准备哪些资料？
答：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明和银行流水、所购房款50%以上的预付款发票
71、外地人贷款金额、贷款年限有何限制？
答：一样，最高10年，金额为房款总额的一半
72、境外人贷款金额、贷款年限有何限制？
答：境外人不能贷款
73、境外人收入证明如何认可？
答：同上
74、委托书是否需要公证？公证贷款合同时所有权人是否需要全部到场？
答：不需要，需要
手续篇
75、客户定购的流程是怎样的？
答：大定、签约、交房
76、办理签约的流程是怎样的？
答：按一般流程
77、大产证何时办出？之后多久可以办理小产证？
答：
78、若想以未成年的名字签预售合同该如何操作？
答：身份证原件、印章、出生证明或户口本
79、若买家签署预售合同书后可否更名？
答:可以
税费篇
80、购房整个过程中需要交纳哪些税费？
答：契税3%，印花税0.05%，产权登记费550元，图纸费25元，产权证贴花5元
81、以公司名义购买所交纳税收是否与个人相同？
答：不同
第五篇：按揭答客问
商业按揭
一、按揭贷款需提供的基本手续
1、借款人及配偶身份证、户口簿；
2、购房合同、不动产发票、预告登记证；
3、借款人婚姻证明 a、结婚证
b、对于未婚、离婚者：由民政部门或镇一级以上政府计生部门、街道办事处出具未婚证明，携带户口簿，后者需补充离婚证、离婚协议书、判决书
以上资料一律用A4纸复印二份，同时提供原件
4、收入证明，还款金额的两倍以上
5、借款人的银行储蓄存折及卡；
6、已婚者，夫妻双方必须共同到场签字、办理相关手续 ７、银行要求提供的其他手续；
二、按揭基础条件及有关注意事项
1、年满18周岁具有安全民事行为能力，才可以贷款。
2、借款年限与贷款期限和年龄男性不超过65周岁，女性不超过60周岁，特殊情况应由子女提供连带责任担保，贷款年限可以增加到70岁。
3、目前我中心一般只受理大陆、香港、澳门三地的中国公民，借款人及配偶应亲自到场，如有一方无法到场应办理委托公证，香港、澳门公民应到所在地有关律师事务所（经我国司法部认可）见证。委托书应明确授权被委托人签署银行有关的法律性文书。
4、目前商业性用房（店面、写字楼、车库、可办理产权车库等）按揭成数5成10年。
5、借款人（或其配偶）月收入10000元以上者除“收入证明”外，应提供其他相关手续复印件：（提示：个体工商户：营业执照、每月缴税记录、缴交工商管理费记录，进出货记录、销售量证明等 公司法定代表人、股东：营业执照副本、税务登记证、近三个月税单（地税、国税），生产规模，销售量证明、股东协议，参股协议等
拥有高级技术、经营实业、投资回报稳定、运营正常、资产实力雄厚、还款能力强等等证明）公司中高层干部或技术人员：职位聘任书、职称证书、执业资格证书、个人所得税纳税证明等
三、首付几成？按揭几成？贷款年限？
答：
1、住宅最低首付25%。（满足的条件
1、容积率1.0以上，购房面积144平以下；
2、从来没有购买过房产的，真正的首次购房）
2、住宅最低30%首付，最高按揭可以70%，按揭20年；（一套房结清房贷，买二套房最低首付30%）
3、住宅二套首付40%，按揭可以60%，按揭20年。(一套房未结清买二套房，最低首付40％)
4、店面最低50%首付，最高按揭可以50%，按揭10年。
公积金按揭
一、公积金缴交多长时间可以贷款？第二次用公积金贷款要时隔多长时间可以再办理公积金贷款？ 答：
1、连续缴满6个月就可以申请公积金贷款。
2、已结清首次公积金贷款，可再次申请公积贷款。（次月就可贷）
二、公积金贷款金额是多少？可以组和贷款吗？
答：
1、个人可享受最高40万的公积金贷款，夫妻双方最高80万公积金贷款。注意事项：公积金月缴存需1500元以上方能贷款40万元。
a.个人贷款最高额度40万元，申请人至少提供月收入5000元以上的证明，月缴公积金应在1500元以上；
（公积金缴交的方式有：公务员、事业单位、企业、挂靠公司等）
b． 夫妻贷款最高额度80万元，两人需提供月收入7600元证明，双方月缴总和应在2300元以上； 可以组合贷款。（两人需提供的月收入要再增加，最好到公积金窗口咨询测算可贷款的额度）
案例一：客户在市政府上班，月缴公积金1200元，上个月申请公积贷款，贷下了40万元。
案例二：客户夫妻双方缴交公积金共202_元，那测算下该客户贷款的额度约是多少？收入证明约要开的多少？
202_÷0.3系数=6666元（收入证明）
（202_+6666）总收入÷2÷56.72（利率）=76万元（贷款金额）
案例三：客户单身，缴交公积金1000元，那测算下该客户贷款的额度约是多少？收入证明约要开的多少？
1000÷0.3=3333元（收入证明）
（1000+3333）总收入÷2÷56.72（利率）=38万元（贷款金额）
三、公积金的首付多少？贷款年限？ 答：纯公积贷款首付20%、组合贷款30%。
1、首套公积金最低首付20%。（满足202_年3月30日的政策，首次用公积贷款首付20%，面积不限除别墅外）
2、第二次用公积金贷款首付20%。（政策现在只要用公积贷款首付都是20%，但是如果是组合贷款正常都要30%）
3、贷款年限正常为20年，也可申请贷25年-30年，可以减少提供的收入证明。（借款年限与贷款期限和年龄男性不超过60周岁，女性不超过55周岁）
（例：客户有一套商业房144平以上，第一种情况还清了，那此次还可以用积贷款吗？答：可以，首付20%。
第二种情况还在贷款中，此次要用公积贷款可以吗? 答：可以，首付30%，但负债比较多，所以提供的收入证明要很高，根据实际的可贷款金额贷款，要提高首付款比例。）
四、1、公积金只要用过二次贷款，第三套就不能再用公积贷款了。
（例：客户购曾购买过书香雅苑、西湖8号都用过公积金贷款，都已还清。那这次要买海悦府要公积金贷款行吗？答案当然是不行的。）
2、公积金提取的次数，不影响贷款。
（例：客户没有用过公积金贷款，但提取的次数有好多次，提取过充当房款，提取过装修房子，那这次要买海悦府的房子是否可以用公积金贷款，答案当然是可以的。）
五、首付不够？提取公积金充抵！（无论是首套房还是首改房均可提取公积金充首付）
例：王客户购买海悦府一套100万总价的房子，客户公积里面有50万元要提取，那此客户可不可以不用交现金，直接提取公积做首付款？
答：不可以的，要先付最低20%首付款，再提取公积金50万元，实际首付70万元，贷款30万元。
六、公积金可以申请逐月还贷。（例：王客户每月缴交公积金202_元，贷款20年每月还款3000元，那客户其实只要再交1000元月供）
七、公积金在贷款中，里面如果有钱，是无法提取出来用的。
（例：客户说，我只用公积金贷款，里面的钱不提取也不做逐月还贷，等房子要装修的时候提取出来做装修，这是不可以。）
六、公积金按揭需要提供什么手续？
答：
1、与商业按揭提供的材料一致，（但所有材料复印3份）；
2、增加的材料有：个人住房公积金（组合）贷款申请表2份到单位盖公章。
七、不是泉州的公积金可以贷款吗？
答：公积金只能在当地办理贷款。大泉州的公积金都可以。
八、不是泉州的公积金在泉州买房可以提取吗？
答：可以提取，凭购房合同及发票就可以到公积金缴存地办理提取公积金手续。
