第一篇：中山三乡房产市场

中山三乡房地产市场产销两旺 前5月民间固定资产投资同比增长63%

来源：《中山日报》

中山市三乡镇经济运行情况良好，其中民间固定资产投资加快，房地产市场产销两旺，成为该镇经济发展一大亮点。

截至5月份，三乡镇累计实现固定资产投资57748万元，同比增长2％，其中，民间投资31018万元，同比增长63％。随着该镇城市化进程的加快，商品房屋的市场需求日益旺盛，在该镇民间固定资产投资占主导地位的房地产业发展呈现出产销两旺的良好势头。具体表现在以下两方面：房地产开发投资健康发展。据统计，截至5月份，该镇房地产市场累计完成投资29795万元，同比增长65％；施工面积63.65万平方米，增长3％；新开工面积17.23万平方米，增长31％；竣工面积10.83万平方米，增长115％。商品房屋销售稳步增长。据统计，今年1－5月份，该镇实现商品房屋累计实际销售面积13.94万平方米（含期房），增长163％；销售额36580万元（含期房），增长232％。

此外，该镇税收方面的数据也显示了房地产业的兴旺：1－5月，该镇税收总额快速增长，其中地税收入21306万元，同比增长96％，而房地产业第一季度实现税收7763万元，同比增长达183％，成为税收增长的主导力量。

如此良好的局面，秘诀何在呢？三乡镇党委书记梁欣指出，优化环境和强化服务在其中起着主导作用。该镇不断完善基础设施，鼓励和吸引民间资金，投资房地产业，调动社会各界力量的积极性，与镇政府合力打造适宜居住的环境。近年来，该镇加大了对新中心区的建设力度，占地面积110公顷的新中心区已初具规模，成为镇的行政、文化、商业中心；小琅环公园至今已投入1200万元，成为三乡新兴的旅游景点；投入323万元设置的文化广场电视大屏幕为广大市民和外来人员提供了良好的休闲服务；已完成设计的中心景观大道雕塑群将进一步提升城镇文化品位，带动中心区的居住、商贸、服务品位的提升。此外，该镇还大力营造亲商、便商、富商的政务环境，实行“一站式”服务，注重对重点项目实行特事特办和灵活的“个案政策”，同时强化市场管理，为客商营造公平的竞争环境。如今，三乡镇的创业引力正不断加大，不少外来客商青睐这片既适宜居住又适宜创业的沃土，前来投资置业和居住，从而带旺了房地产业的发展。

第二篇：2008中山三乡房地产市场研究报告

中山三乡房地产市场研究报告

http://2008-4-8新闻来源:转载新闻录入:房产打折网

（1）、城市经济概况

三乡镇位于中山市南部。它原是一个“五分山地两分田、半分水面分半村”形似聚宝盆的地方，毗邻珠海，105国道贯穿全镇，辖12个村委会，2个社区居委会，人口21.7万人，其中常住人口3.7万，外来人口12万多，港澳台海外同胞6万多。

三乡镇2006年地方生产总值达44亿元；工农业总产值103.1亿元，其中工业产值102亿元，农业产值1.1亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970万美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元，其中私人存款44.41亿元；农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元，保持连续多年全镇实际利用外资、出口值、工缴费额度收入都名列全市各镇区的前3名，全镇人均GDP近8000美元。

三乡镇2006年GDP与邻近镇区比较，领先南部位居中山市南部第一位，这反映出三乡的经济水平在中山南部处于一个重要的经济区域。近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，较比2006年坦洲镇城乡居民存款的30.5个亿，是其的1.93倍，居民存款余额大幅度领先南部各镇，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大，较之三乡的商业落后形态，中高档次的商业市场存在较大的商机和未来发展前景。

纵观三乡镇的经济发展，至2007年，多项重要经济指标虽然仍然持续增长，但出现了经济增长放缓的特点，反映了近年来三乡镇区经济有过热的的迹象。

（2）、城市规划建设

《三乡镇总体规划（2002－2010）获得审批通过》，将三乡定位为“珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心”。在这个规划“龙头”的引领下，三乡将城镇规划与建设的重点放在了中心区和平蒲工业区的建设上。为此，三乡专门成立了两区建设协调小组，以加快两区的建设。目前，中心区新规划的景观大道、综合办公大楼、文化中心、商贸中心和会展中心等重点建设项目已相继进入建设阶段；平蒲工业区也已建成了三条主要干道。

（3）、三乡镇交通情况

105国道贯穿全镇，现有一、二级标准公路密度达65公里/百平方公里。镇内设有3个汽车站、班车直通香港、深圳等14个省市。未来有三大市域干道公路过境，西部沿海高速公路、广珠西线高速公路直接通达，港珠澳大桥、广珠城际轨道交通外围接驳，穗、深、港、澳、珠等机场均处在90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地。

（4）、三乡镇房地产业数据分析

土地供应

据中山市土地交易市场的土地成交数据显示，三乡2004年－2007年共计成交土地近40宗，总成交面积为51.23万平方米，总金额4.4亿元人民币。三乡镇04年土地成交量8.72万㎡；05年成交量达到19.7万㎡。06年土地成交量22.1万㎡；07年土地成交量6357㎡。土地成交单价

从近三年的土地成交单价来看，05年比04年上涨49.4%，达到819元/㎡； 06年比05年上涨20.04%，达到986元/㎡，07年拍得的一块地，地价比06年上涨107％，达到2044元/㎡，比中山市07年上半年土地交易均价1521元/㎡还要超出34％。土地价格的上涨意味着开发商开发成本的上涨，所以三乡镇房价难以出现大的降幅。商品房产品特征

三乡镇普通住宅的户均面积以中小户型为主，面积在75－110㎡，最小的二房为67㎡，明显是针对珠海、澳门人量身定做的。以自住为主的三房的户型面积区间在100－129㎡，在市场中占有的比例接近30％，由此看出，以中小户型为主的产品主导三乡市场。三乡镇别墅产品，分为联排和独立别墅，较受市场青睐的户均面积在220－280㎡之间。

三乡镇住宅销售情况

2004年以来，三乡镇每年销售面积保持在35～40万平方米的销售面积，成交面积大，从供应量来看，三乡房地产逾过高速增长，且出现了平缓发展的迹象。

2007年价格整体呈上升趋势，最高均价达到了4500元/㎡，比06年上涨1000多元/㎡，进入2008年，三乡中高档次产品的价位在3900－4500元/㎡；第二阶梯产品价格普遍在3200－3900元/㎡的幅度。

（5）、三乡镇房地产市场SWOT分析

优势(Strength)

区位优势明显。被中山市定位为珠江三角洲地区以外向型经济为主导的中心镇，中山市南部地区的中心；

价格优势。目前三乡房价将近四千元每平方米，比起珠海与香港澳门还有很大升值空间；

近年来，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大；

城市文化底蕴深厚，一个世纪来，三乡涌现过不少文化名流；三乡镇旅游资源丰富，泉林旅游山庄是中山市最具人气的旅游景点，2006年泉林山庄接待游客100多万人次，自然景观资源丰富，有利于房地产、旅游业的发展；

社会综合治安环境良好，提供了宜居的前提条件。

劣势(Weakness)

城市功能不建全，商务、生活配套较还未达到城市化发展水平；作为便民服务的镇公交系统远远不够完善，许多近年兴建起来的工业区不通公交，出行不便最明显的一个绊脚石便是制约着人们消费水平与购买力。

机会(Opportunity)

三乡市政建设相对齐备，软硬环境俱佳，且房价不贵，是三乡房地产业发展的最佳时期，也是对外推广的最佳时机；

从长远的角度来说，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇的房地产业将会迎来新的发展时期和机会，未来将有更多的港澳珠人士移居置业到三乡，购买房产进行投资及度假的趋势逐步明显。

威胁(Threat)

周边镇区（特别是坦洲）不断的发展城市建设和完善城市功能，对三乡的房地产市场形成一定的竞争威胁；

2007年新政带来的影响，一定程度上抑制了市场投资和投机行为，加深了市场的观望，后市走势仍不明朗，加大了市场不可预测性风险。

（6）、三乡镇房地产市场发展的总结与建议

《中山市城市总体规划（2004-2020）》纲要，提出提升三乡为中山南部的城市副中心职能，再加上三乡路网的良好规划，三乡毋庸置疑地成为南部的焦点所在，是近年房地产开发活跃的一个因素所在。三乡镇房地产经过多年的发展，快速发展之后加之受9.27新政影响，已提前进入平缓发展期。但从长远的角度来看，随着广东西部沿海高速公路、城桂公路二期的开通，港珠澳大桥的规划建设，以及三乡镇新中心区建设力度不断加大、外资企业不断增多等，三乡镇未来房地

产市场的发展仍然乐观，发展潜力巨大，最近华发股份10.83亿元拿下中山三乡44万平方米地块，可以从一定程度上看到三乡未来楼市发展的势头。三乡镇的房地产业在调整期后将面临新的发展机遇和挑战。

三乡房地产市场度过快速发展期，已步入平缓期。开发商必须加大加快对外推广步伐和品牌建设来减轻销售压力和提高产品知名度；必须建立有效的房地产市场防风险机制，走整体推广之路是三乡房地产商面对现实利益的最佳选择方案之一，虽然每个楼盘存在差异化，但是作为整体推广，以进一步拓展珠海、澳门的市场，能够给开发商带来更多的机会。

第三篇：房产市场研究员

岗位二：房产市场研究员 岗位职责：

1、负责房地产市场研究报告撰写；

2、宏观环境及房地产行业环境分析；

3、房地产市场数据调研及收集。

岗位要求：

1、1年以上市场研究或房产策划相关工作经历；

2、本科及以上学历，房地产、统计学等相关专业优先；

3、有较强的数字分析、文字撰写能力；

4、熟练运用office各种版本文档编辑软件；

5、表达沟通能力顺畅，具有高度的工作热情和责任心；

6、依能力定职位。

职能类别：房地产项目/策划主管/专员

第四篇：大丰房产市场调查报告

大丰房产市场调查报告

优禾置业：杨春晓

大丰是离成都市区最近的卫星城,是成都周边地产中一块难得的“掘金”之地,目前,已有十余家开发企业屯兵大丰,包括成都中房、晓初物业、成都翔宇等成都主流开发商,其开发规模均在千亩以上。按成都市总体规划,三环路至外环路之间的大丰片区为中心城市的一部分,由于交通网络发达,市场购买力旺盛,是城北重要的地产乐土。本次调查楼盘有：怡欣苑、嘉美华凯2期、丰和日丽、北部贵庭、北延风景、博雅新城等。通过本次调查可以大体了解大丰房产市场目前的状况。

首先是价格，由于大丰的特殊地理位置，其价格与成都北2、3环价格相差不大。均价在3000-3400左右。其中博雅新城规模的庞大，社区功能的齐全，均价突破4000。

物业形态，户型：在已售楼盘中，以多层为主。多为一梯两户的住宅形式（每栋拐角单元为一梯三户）。在拟售楼盘中多以高层为主（华凯18层一梯四户、北延风景16层两梯四户）。户型区间多以80-120平方米为主。兼容小户型以及顶层跃层。

区域：大丰楼盘多集中在北部新城，除了怡欣苑在城中位置。其他楼盘均坐落在城北位置，由于这个位置处于成都北延线，即将通行的北新干线，以及地铁1号线，大大提升了这个区域的价值，因此这里楼盘林立。而与之形成鲜明对比的是城南（南丰大道）没有一个新楼盘。销售情况：从各售楼部情况来看，大丰房产销售还是比较快的，销售周期也比较短。本次调查的几个楼盘多为尾盘销售阶段或未开盘的项目。

小区及周边配套：由于北部形成偏离城中心位置，周边公共配套设施不是很齐全。生活不是很方便，除了有几家规模不大的超市外，很难发现其他公共设施。因此这些项目普遍在小区内部配套上做文章，小区内部配套都比较完善。尤其是即将开盘的北延风景，在项目旁边还要建一座6层的农贸楼，以及幼儿园。

总上，大丰的房地产市场相对与其他成都周边县市还是比较红火。

2007.07.3

第五篇：复件 房产市场论文

论我国房地产市场的特性

***

摘要：近几年，房地产价格上涨较快，房价虚高已经成为经济学界密切关注的话题之一。房地产市场具有其独有的特征，其特征也决定着房地产市场运行风险。因此，探讨我国房地产市场特征及其变化情况，对进行科学预警，稳定房地产市场，促进房地产市场稳步健康发展具有重要的理论和实践意义。关键词：房地产市场高房价非理性运行特征

0 概述

中国房地产市场价格在经历了2007年的疯狂上涨后，终于在2008年初的“拐点论”与“降价潮”中发生了转折性的变化。低迷的成交量、打折促销的声浪此起彼伏、开发商的种种不利消息频现，随着政府宏观调控的深入推进、国际金融形势的急剧恶化、消费者观望情绪的日渐浓重，2008年下半年，中国的楼市由过热突变为偏冷。但2009年3月份起楼市价格出现惊人反弹，人们从讨论楼市阶段性回暖，到默认楼市真正回暖，以至于有人说是压抑已久的刚性需求爆发式的反弹，房价也开始报复式节节上升，房地产投资风险进一步增大，直到目前针对房地产市场的各项政策出台，房产市场不知又会出现怎样的景象。

此外，自1998年实行房改以来，我国房地产市场化步伐不断加快，房地产业快速发展。与此同时，我国房地产价格在总体上和区域上都呈现出非理性波动和震荡。这种非理性波动不仅影响房地产市场本身的健康发展，而且也会影响金融系统的稳定，美国次贷危机已给我们留下了深刻的教训。泡沫增大使楼市风险进一步增加，在金融危机影响尚未结束、中国宏观经济没有完全好转、房地产价格仍然畸高的情况下，更意味着一轮危险的赌博。高房价及危害

目前，我国房地产市场存在的最主要的也是最明显的一个特点就是房价高，人们对这一特点抱有强烈的评论，房价高对人们的正常生活，对房地产市场的健康发展及国家的经济发展都产生了一定的影响。

高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。

第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。

实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？

影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。

投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。这也正是为什么中国历史上每一个王朝快要灭亡的时候，社会风气都非常糜烂，妓女遍地，赌博盛行。中国城市房地产市场非理性运行特征

改革开放以来，我国房地产市场发展迅速。2000年—2008年，我国35个大中城市的房地产开发投资年均增长率达21.41%，商品房价格也逐年攀升。但在这一片繁荣的背后，我们看到的是普通居民为了一套住房而耗费将近半生的收入，房地产消费成为居民沉重的负担，位列“新三座大山”之首。城市商务成本也因为房价飞涨而急剧提升，对吸引投资造成不利影响。因此，我国当前城市房地产市场的繁荣景象是一种非理性繁荣，主要呈现出以下三个特征：（1）制造业面临的投资环境恶化，许多制造业基金流窜到地产业，造成了楼市一团火爆，拉升了GDP。由于楼市火爆，使得土地的拍卖价节节攀升;开发商拿着大量的信贷资金疯狂买地，造成各地地王屡创新高。

（2）住房供应结构并未明显改善，高档品种严重供大于求。相对于中低档楼盘，地产商更愿意开发高档楼盘。一方面是由于政府推出很多的经济适用房、廉租房，使得开发中低档住房的压力很大;另一方面地产商可以根据市场状况对高档楼盘差异化定价。大量资金投入把高档楼盘一下拉起来，附近的中低档楼盘也随之水涨船高。国家信息中心统计数据显示，90平方以下普通商品住房投资仅占商品房投资的17.2%，远未达到“90/70政策”要求的水平。

（3）房地产市场秩序仍然混乱不堪。在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象很严重，加剧了供求矛盾。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。我国房地产市场主要特征

我国的房地产市场是一个新兴的市场。与国际上发达成熟的市场比较，具有其独特的特征。

3.1产业整体的市场化程度还很低

在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素（例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等）的变化在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。

目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金，利用债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成；另一方面，银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。房地产交易环节中价格形成过程并未真正取决于竞争，几乎全部取决于短期性因素，例如土地供给政策、利率、炒作性资金规模、拆迁量等。社会的长期利益在价格形成中的影响力极小，例如长期按揭对消费者的可能风险、节能省地的政策要求等。另外，迄今我国每年城镇住宅竣工面积中真正通过房地产市场买卖的还不到三分之一。这个比重还是福利分房停止以后明显提高的结果。

3.2普通居民正在从“无产”走向“有产”

发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡，例如通胀或通缩时，这个比例才会有一定变化。

从改革进程上看，我国城镇正处于从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。这是我国房地产特定发展阶段必然遇到的一个特殊需求。简单说就是，发达国家只有在通胀预期明显时才会有人把一部分货币资产转换为实物资产，而中国是不论通胀还是通缩，在现在和未来的社会财富水平上人们都会倾向于把一部分货币资产（包括未来的货币收入）转换为实物资产。人们要求在自己的私人财富中“站着房子躺着地”。3.3大量农村人口向城镇转移

发达国家“发达”的标志之一，就是城乡人口的分布比例已经基本稳定。住在城里的人不会因经济进一步发展而增多，农村人口也不会因为房价的涨落而向城市迁徙。

我国的情况正好相反。未来２０年左右的周期内，数亿农村居民要通过向城镇集中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。农村人口向城镇转移是一个不可避免，并且不可后推的历史进程。从１９８０年到２００４年，中国城镇居民人口增长了１６７％。未来２０年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度，我国城镇居民也将再增３亿人。由此产生的需求可能给房地产市场带来的压力将比目前的投机资金强大得多。一个基本估计是，这样一个农村人口的转移过程决不会被房价“吓住”而退回农村去。首先必定要形成对低档房租赁市场的需求。3.4社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势

在发达国家，不同社会群体在不同社区和不同档次住房中的分布已经相对稳定。每一阶层一般不会超越自己的收入水平、社会

地位去消费住房。

我国目前存在的一个趋势是，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”，人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。由此带来，实际需求被明显放大。3.5住房保障体系远不发达

发达国家的房地产市场之所以成熟，很关键的一点在于住房保障体系比较完整有效。一批需要通过政府、社会帮助才能解决住房的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中来。简单说就是，有住房需求而没有买房能力，甚至没有租房能力的人不会直接对房地产市场提出需求。政策和市场存在着明显的界限。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。

我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，例如公积金、经济适用房、贴息、贴租、廉租房等。但覆盖面远不充分，保障程度也比较低。而且由于区域间发展不平衡，大城市和中小城市、市场经济发达地区和老工业基地、沿海与内地之间保障水平存在很大差别。政策是负责非市场化资源配置的。这个非市场化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地产市场才能真正发育成熟。3.6市场结构不合理

一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近４０％。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。

由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。从我国目前

城镇居民人均住房面积看，当前市场不应当有这么大的住房短缺。其原因就在于“不开灯”的房子无法通过充分的二级市场、租赁市场、中介市场直接与需求有效对接。目前北京、上海等大城市的二级市场的中介费高达房价的２．５％，比普通住宅的交易契税还高一个百分点，这种状况亟待改变。结论

房地产市场是房地产市场体系中最

有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。面对中国的房地产现状，我们应该认清楚房地产所具有的各种特征，在外部压力和内部结构不完善的条件下，尽可能应该完善各项政策的实施，维护房地产市场秩序，促进房地产市场更快的稳健的发展。

参考文献

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