第一篇：中国联通大厦物业课件

中国联通大厦物业管理方案-驻场服务机构设立方案及运作流程

第一节

机构设立方案

驻场服务机构是实现深圳中国联通大厦“集成式”、“技术型、集约化”的管理服务模式的组织保证。招商局物业将在联通大厦设立招商局物业深圳中国联通大厦管理中心，管理中心实行招商局物业领导下的总经理负责制，中心总经理对联通大厦物业管理工作负全责。下设工程管理部、安全管理部、综合管理部三个职能部门，分别负责从工程、安全、客户服务、环境、人力资源、财务、后勤等方面提供优质服务。具体组织机构方案如下：

1、管理中心设工程管理部、安全管理部、综合管理部。

2、工程管理部负责整个联通大厦物业管理范围内公共设施、设备的日常运行维护，各专业系统的定期保养和检修，大厦内各会议中心（室）会务系统设备运行保障，以及业主和物业使用人提出的日常维修工作等。

3、安全管理部负责整个联通大厦物业管理范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车场管理等工作。

4、综合管理部负责办理物业投入使用、业务接待、邮件收发、代收租金、问讯、投诉、报修等接待工作和品质监管、清洁绿化，以及管理中心的人力资源管理、行政管理、日常物资采购、内部员工培训、员工宿舍与膳食管理、财务管理等工作。

第二节

运作流程

招商局物业通过规范的内部人员选拔和外部人才招聘，为深圳中国联通大厦组建一支具有较高专业素质和敬业精神的优秀物业管理服务团队，搭建起各种简单快捷的运作流程，建立健全各种管理约束机制，实现对大厦物业管理的效益最大化，为大厦各使用客户提供优质高效的物业管理服务。

一、管理中心的组织管理流程

招商局物业深圳中国联通大厦管理中心将以大厦物业管理服务为使命，对上接受联通公司的物业监管部门、招商局物业总部、政府主管部门的监督管理，对下行使对工程管理部、综合管理部、安全管理部三个职能部门进行日常监督管理，保障大厦物业管理服务得到有效实施和提升。招商局物业深圳中国联通大厦管理中心的组织管理流程如下：

二、“系统设计，组群服务”管理运作流程

（一）系统设计

“系统设计”是通过物业管理中心对服务对象需求的了解、资源收集统筹，然后把有用的资源进行组织、并制定有效的管理制度的一个过程。

“系统设计”示意图：

1、服务需求了解

通过对联通大厦的物业功能及客户群体的分析，和在日常管理中与联通深圳分公司的协调、配合，了解、挖掘联通大厦服务需求的不断增长，及时制定能满足和不断超越联通大厦服务需求的管理措施，补充、组织各方面资源，为业主提供服务。

2、资源收集和统筹 社会的多元化和联通大厦特定物业的差异性，会直接影响到业主需求的复杂化和差异化。物业公司自身服务能力是有限的，要利用现代信息网络技术建立物业公司稳定的服务供应商的信息网络，通过网络收集各种资源，有效的评估以契约的形式建立与供应商之间的长期合作关系，以便提供长期的、或短暂但及时的专业服务。

（1）社会服务资源

社会上各类专营公司及提供专业服务的供应商，如：清洁公司、绿化公司、工程专业维保公司、电子商务公司等。

（2）政府资源

政府的行政、市政及社会服务机构支持，如能源、治安、消防、医院等。（3）物业公司内部资源

招商局物业公司内部的各类服务信息、服务设施设备及专业队伍的共享，规模效益和后勤保障的支持。

（4）客户资源

利用与联通大厦的接触沟通、定期的客户满意度调查，听取业主的意见建议，持续的调整和完善联通大厦管理服务工作。

3、资源组织和管理

资源收集、统筹后，关键要进行有效的组织和监控管理，在管理服务过程中进行跟踪、监控，以保证资源对联通大厦提供服务的实效性。（1）前期服务管理：在与专业技术分包服务商实施服务之前，招商局物业详细掌握其服务的方式方法、具体方案、服务设备、材料运用、服务人员素质等影响服务质量的相关因素，规范服务供应商的行为，使之在可控范围内进行运作，以达成服务合作合同。

（2）服务过程组织管理：建立健全一套完整的过程监控体系，通过巡查、抽检、现场跟踪、质量记录、整治通知单、应急措施等，使服务供应商的服务行为按照合同条款予以执行，满足甚至超越联通大厦的服务需求。

（3）后期组织管理：通过对联通大厦的回访、定期顾客意见调查、效果评估、专业鉴定、成本核算等方法，深入分析服务供应商的服务水平，用数据来反映顾客的满意程度，有利于改进提高服务质量。

（二）组群服务

“组群服务”是将系统设计出的一套完善、科学的“集成”资源方案有效实施的过程。

“组群服务”示意图：

1、服务实施

服务供应系统的设计，为了实现服务的过程，达成服务的交易。通过对各种服务供应商的统筹、分项对应，对联通大厦的相关设备、使用功能等实施专业的管理服务，满足联通大厦的使用要求。

2、服务监督 服务的监督，就是过程的监督。通过制定服务监督机制，定期和不定期的检查，防止服务的偏差，保证服务的稳定性。

3、服务评估

服务评估是检查服务的反馈管理。招商局物业每年定期对服务供应商进行服务质量、服务信誉、企业状况的评估，有利于长足的提高服务质量。

三、内、外部监督控制流程

（一）物业管理人员监督控制流程

深圳中国联通大厦作为联通公司深圳总部的办公场所，对物业管理人员的专业化、稳定性和可靠性要求较高。需要从管理中心组建及人员配备、人员招聘和人力资源管理制度的保障以及工作流程的监督等方面进行管理，确保为深圳中国联通大厦提供高品质、安全的服务。

1、管理中心人员配备

坚持“精干高效、一专多能”的原则组建深圳中国联通大厦物业管理中心，在管理人员的选聘中，不但注重专业知识和专业技能考核，更注重管理人员的可靠性以及职业道德的考核，确保深圳中国联通大厦的安全。

2、物业管理人员的招聘录用与辞退

针对深圳中国联通大厦安全性和保密性要求高的特点，我们采取“来源可靠、背景清晰、确保素质、跟踪考察”的招聘录用原则，确保管理中心人员良好的职业道德和综合素质。

（1）稳定的招聘渠道

招商局物业与山东、湖北、安徽等地的劳动人事部门、部分专业学校建立了长期的合作关系，并有完整的监督、评估体系，确保人力资源的来源可靠。（2）完善的管理体系

在人员招聘选拔工作中，招商局物业不仅重视专业技能的考核，更重视个人职业道德和品质的考察。同时建立完整的员工档案，非深圳户籍员工需要提供深圳户口担保，各种证件验证，复印件的留存，家庭情况的了解，员工指纹采集等等。

（3）员工辞退

招商局物业对不能达到岗位要求的员工，严格按照公司规章制度的规定予以辞退。在联通大厦工作的员工被辞退或辞职后，须与联通大厦物业管理中心签订《安全保证书》，从点滴之处保证深圳中国联通大厦的安全。

3、物业管理人员分级管理。

根据物业功能需要，物业管理人员将按照岗位、时间、区域等原则划分，对物业管理人员进行分级管理。

4、规范统一管理

（1）进入深圳中国联通大厦管理区域的物业管理人员佩戴招商局物业明显标志；

（2）进入深圳中国联通大厦管理区域的物业管理人员有招商局物业的统一服装；

（3）根据贵司相关安全管理规定，制定《管理中心工作人员区域授权规定》，并严格执行。

（4）物业管理人员需要进入非例行区域工作时，按照联通公司规定佩戴相关通行许可证件。

（二）客户服务品质监督控制流程

1、内部监督控制

招商局物业在客户服务品质方面，除按照ISO9001质量管理体系运行确保服务品质以外，我们将在深圳中国联通大厦物业管理中心组建客户服务监督委员会。客户服务监督委员会成员由管理中心总经理、招商局物业系统内客户服务专业人员以及联通大厦物业管理中心相关专业人员组成，客户服务监督委员会每季度末对大厦物业管理中心的服务品质进行一次监督检查，并及时根据检查中存在的不足进行相应整改，不断提高管理和服务质量。有关检查结果和整改措施，管理中心将报联通公司物业管理监督部门。

2、外部监督控制

招商局物业每年年底将委托外部总公司调查部门，对深圳中国联通大厦物业管理中心的服务品质、客户满意度等方面进行调查，通过第三方的角度对联通大厦物业管理中心的服务品质进行客观、公正的评估，从而有利于物业管理中心不断改进服务的质量，同时管理中心也将把调查结果报联通公司物业管理监督部门。

（三）工程运行维护监督控制流程

1、内部监督控制

（1）招商局物业在工程运行和工程维护方面，除按照ISO9001质量管理体系来运行以外，我们将在大厦物业管理中心建立工程技术监督委员会和互相监督机制。

（2）工程技术监督委员会成员由管理中心总经理、招商局物业系统内专业技术人员以及中心专业工程师组成，工程技术监督委员会每季度末对管理中心的工程运行和工程维护进行一次全面监督检查，并将检查结果报联通公司物业管理监督部门。管理中心将根据检查结果中存在的不足进行相应整改，不断提高工程运行的稳定性和工程维修的质量。

（3）物业管理中心内部建立工程运行和工程维护的互相监督机制，通过内部互相监督不断提高工程运行稳定性和维护质量，杜绝各种工程隐患。

2、外部监督控制

招商局物业每年年底将委托总部工程检查监督机构对管理中心的工程运行和工程维护进行检查监督，通过第三方的角度对联通大厦的工程运行和工程维护进行客观、公正的评估，从而有利于联通大厦不断改进工程运行的稳定性和工程维护的质量。同时，物业管理中心也将把检查结果报联通公司物业管理监督部门。

（四）空气清洁度监督控制流程

联通公司的工作人员是联通公司最宝贵的人力资源，工作人员的人身安全和身体健康非常重要。招商局物业在通过保安屏障保证大厦人身安全的同时，每年年底将委托专业机构对对联通大厦的空气清洁度进行检测，保证大厦内部的空气质量，为深圳中国联通大厦全体工作人员提供优质、清洁的空气，保障工作人员身体健康。

四、信息处理与沟通流程

联通大厦物业管理中心将建立明晰的信息管理系统，该系统有三个关键环节，一是信息收集，二是信息处理，三是信息反馈。它是以监控中心为信息平台，各部门互为支援的管理体系，全面负责信息管理系统的正常运作，以保证管理中心的运作流程持续有效。

第二篇：大厦物业服务合同

大厦物业服务合同

委托方（甲方）：

委托方登记号：

通讯地址：

联系电话：

邮政编码：

物业服务企业（乙方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

组织机构代码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。

第一部分物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

名称: 辰熙星海国际大厦

类型:商住两用

坐落位置:。

建筑面积:平方米。

区域四至:

东至：；

南至：；

西至：；

北至：。

规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。

第二部分物业服务内容

第二条物业交接

第三条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。

2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。

3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四。

4、公共绿地、景观的养护。

5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。

6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。

7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。

9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的维修养护方案。

10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。

14、其他服务事项：

第三部分物业服务标准

第四条乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。

第四部分物业服务期限

第五条物业服务期限为年，自年月日至年月日。

第五部分物业服务相关费用

第六条本物业区域物业服务收费方式为：包干制 第七条包干制

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：元/平方米/月；

2、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。

第九条业主应当按[季度] [半年] 交纳物业服务费，每次交费的具体时间为。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。

第十条业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。

第十二条乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十三条物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第六部分共用部位、共用设施收益及分配

第十四条乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。

第十五条乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，可按下列第种方式使用：

1、补充专项维修资金，分摊到户；

2、抵减下一物业服务费，分摊到户；

3、业主大会表决。

第七部分双方权利与义务

第十六条甲方的权利义务

1、有权审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。

2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。

3、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。

4、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。

5、有权组织物业服务满意度调查。

10、按照约定交纳物业服务费与特约服务费；

11、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十七条乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。

2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

5、对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。

6、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

7、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。

8、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第八部分合同终止

第十八条甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。

第十九条服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

双方同意续签，应当在服务期限届满前日内签订新的物业服务合同。

第二十条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。

第二十一条本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按本合同执行。

第二十二条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第九部分违约责任

第二十三条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]的标准承担相应的滞纳金。

乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[剩余期限物业服务总费用]的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

第二十五条除本合同第八部分规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。第二十六条除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。第二十七条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十八条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。

第二十九条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。

2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十部分争议解决

第三十条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：

1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；

2、向[大连仲裁委员会][中国国际经济贸易仲裁委员会] 或申请仲裁。第十一部分附 则

第三十一条对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。第三十二条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。

第三十三条本合同正本连同附件一式份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。

第三十四条本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。第三十五条其他约定：。

甲方：乙方：

授权代表：授权代表：

签订日期:年月日年月日 附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位明细

四、物业共用设施设备明细

五、物业服务标准

六、移交资料清单

七、违约责任约定

附件一：规划平面图 附件二：物业构成明细

附件三：物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、。

附件四：物业共用设施设备明细

1、电梯： 垂直梯； 扶梯。

2、绿化率：% ； 楼间、集中绿地； 砖石铺装。

3、区域内市政：

市政供暖采暖及生活热水系统； [道路] [楼间甬路]； [室外上下水管道]； [沟渠]； [蓄水池]； [化粪池]； [污水井]； [雨水井]；

变配电系统包括； 高压双路供电电源；

公共照明设施[路灯]个；[草坪灯]个；[]个； [物业区域的外围护拦及围墙]； [高压水泵] [高压水箱]个； [污水泵]；

[中水及设备系统]；

[]。

4、[燃气调节站]；

5、消防设施包括；

6、监控设施包括；

7、避雷设施包括；

8、空调设备：[中央空调系统]使用范围；

9、电视共用天线；

10、电脑网络线；

11、电讯电话；

12、地下机动车库平方米；

13、地上机动车停车场平方米；

14、非机动车库平方米；

15、垃圾中转站；

16、信报箱；

17、共用设施设备用房平方米；

18、物业服务用房平方米；

19、。

附件五：物业服务标准 附件六：移交资料清单

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书] [住宅使用说明书]；

4、相关专业部门验收资料；

5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；

6、供水、供暖的试压报告；

7、实测面积报告；

8、物业服务所需要的其他资料。附件七：违约责任约定

第三篇：大厦物业创优规划

大厦物业创优规划

时间:2009-09-16 10:38来源:蜂巢网 作者:本站整理 点击:

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目录

一、前言1

二、项目基本情况2

1、大厦位置2

2、大厦布局2

三、规划目标及依据2

1、规划目标2

2、规划依据2

四、规划内容3

1、争创目标3

2、争创价值3

3、争创阶段3

4、工作重点3

一、前言

北京市※※※物业管理有限公司成立于1997年10月，经过多年来的不断探索，我公司己成为机构设施完善、管理科学、设备良好，具有专业特色的经济实体、目前，我们服务管理的龙绍衡大厦面积为※※万平方米，服务内容包括消防监控、楼宇自控、房屋维修、设备维护、保安、保洁等各种常规或特约服务、“客户至上，服务为本；精益求精，持续改进。”是我公司的管理方针。“持续改进”是我们的不懈追求，也是我们发展壮大的根基。经过不断的完善，公司形成了自己独特的管理风格，锻炼了一批懂技术、善管理的队伍，为扩大市场打下坚实的基础。

※大厦位于东城区和平里南街五区18号楼，由北京市东城区和平里街道办事处开发建设，※※年※※月交付使用，占地面积※※※平方米，建筑面积※※※平方米。地上※※层，地下※※层，设有酒楼、员工餐厅、健身及中高档写字间，裙楼做为商场使用。

公司以ISO9001质量管理体系为管理基础，根据业务需要设置五部一室，即：客户服务部、工程部、保卫部、财务部、人事部及办公室。形成了有自身特色的管理标准，培育了一批优秀的管理人才。※※年※※月，大厦总经理将管理目标定位于“北京市优秀管理大厦”，以此殊荣为广大客户提供优质、高效、人性化的服务，树立本公司良好的品牌效应。

二、项目基本情况

1、大厦位置

大厦位于※※区※※街※※号。

2、大厦布局

大厦占地面积※※平方米，建筑面积※※平方米。大厦主体部分为框架填充墙结构，外装饰为墙砖贴面。大厦地上※※层（首层大堂，首层部分区域及二层为※※酒家、※※※楼层为写字间，※※层为酒店）地下※※层（此处为地下楼层使用功能简介）。

三、规划目标及依据

1、规划目标

本公司始终以顾客为关注焦点，借参加创优之契机，在和平里街道办事处、公司各级领导的高度重视下，通过全体员工的共同努力，力争使大厦荣获本的“北京市优秀管理大厦”称号。

2、规划依据

制定本规划的依据为北京市国土资源和房屋管理局《关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）的通知》（京国土房管物[2004]686号）及其评分细则。

四、规划内容

1、争创目标

争创2006年北京市优秀管理大厦称号

2、争创价值

大厦周边简介＋这里不仅文化气息浓郁，而且孕育着无限的商机。在这样得天独厚的环境中龙绍衡大厦必须有自己的经营特色与亮点，体现出与众不同的服务风格，出乎其类、拔乎其萃，如此才能在激烈的市场竞争中更具有生命力。为此，争创北京市优秀管理示范大厦迫在眉睫，这也是品牌战略的市场价值。

3、争创阶段

第一阶段：向※※小区办物业科申报备案； 第二阶段：将标准分解到部门，落实到人；

第三阶段：预检预评

第四阶段：迎接市检查团检查

4、工作重点

第一阶段工作重点；

1）组织申报备案

2）成立争创领导小组

3）下发北京市《考评标准》，各部门组织学习

4）召开动员大会，统一创优认识

5）各部门参照考评标准自检自查

第二阶段工作重点：

l）将市优《考评标准》分解到各部门落实到个人，限期完成；

2）依据检查标准，分为内业组、环境组、设备组三条主线，各部门进行创优工作：

3）按照北京市建委2007年市优考评工作通知，组织二次全面的自检自查。

第三阶段工作重点：

l）接受※※建委小区办的预检预评；

2）整改发现的不合格事项

3）进行一次模拟正式验收； 4）安排考评路线和培训迎检人员

5）制定现场考评验收工作流程；

6）布置检查验收答辩会场；

7）接受市建委考评组正式验收。

第四篇：物业绿化管理制度(大厦)[范文模版]

物业绿化管理制度(大厦)时间:2009-10-07 20:32来源:蜂巢网 作者:本站整理 点击:

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绿化美容是保持生态平衡，营造舒适美观、安逸、清新工作环境的基础，为了强化绿化管理工作，特制定本规定：

一、草坪管理：

1、严禁践踏草坪，保证草坪生长良好。

2、对损坏花木者要劝阻制止，严重的报告物业部处理。

3、花木的死株、病株要及时清除，缺株要补植。

4、搞好绿地的环境卫生工作。

5、发现病虫害要进行捕捉或喷药消灭。

6、花木、草坪每周至少淋透土水一次，草坪土壤湿透不少于5厘米。

7、草坪的除杂工作要经常性进行，保持草坪的纯净。

8、花木每季除草松土一次，并进行施肥，施后覆土淋水。

9、草坪要经常轧剪，草高度控制在5厘米以下，每季度施肥至少一次，施后淋水或雨后施用。

10、风前对花木要做好立支柱，疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木断折的干、枝，扶正培植倒斜的花木。

11、绿化带和2米以下的花木每月要修枝整形二次。

12、节约用水，严禁浪费水源。

13、任何无关人员不得随意进出草坪或索要花卉，在较难处理的情况下，及时上报物业部。

二、室内绿化：

色彩艳丽的花卉和碧绿青翠的植物通过艺术的处理，装点大厦室内的空间，绿化美化净化环境，给人们以清新高雅的美好享受，为加强室内绿化管理工作，特制定以下制度：

1、搬运花卉时，要注意保持花卉株形姿态不受扭损，注意放置场地卫生，尽量减少花泥及污物的散落。

2、大厦内摆放的花卉要经常检查，相互调剂，在检查中要及时清除黄叶、枯叶，对以枯黄的花卉要立即更换，并采取补救措施使其复活。

3、保持花卉正常生长与叶面清洁，每星期擦净叶上灰尘和淋水一次。

4、花木摆放要讲究艺术，品种配置和摆放要适当，风格统一协调，构图合理。

5、向客户宣传讲授养花的一般知识和注意事宜，争取客户配合，共同做好养护工作。

6、对花卉实施浇水、施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生，若有洒漏，及时清理周边地面的污泥和水。

7、花盆破损要及时更换，盆泥少了要及时添加。

第五篇：大厦物业管理年工作计划（定稿）

大厦物业管理年工作计划

×年是×××橱柜门业精品城调整、改造的一年；

四、五层招商可持续发展的一年；实现成为×××股份有限公司一个新的经济增长点打基础的一年。为此，我们要以招商调整、抓经济效益为中心；以人为本，抓好两个队伍建设为核心；以商城为重点、以商户为主体，走出一条适合橱柜门业专业商城的新城商城新型业态的管理模式，以大厦

物业管理为基础，全面做好物业管理工作，以消防安全为大事，杜绝大小事故发生。

以“观念创新、强化服务、爱岗敬业、真抓实干。”为宗旨全面完成年公司制定的各项任务和经济指标。

一、年总经济指标：万元。

（一）×××橱柜门业精品城摊位租赁费（含物业费）万元、广告费万元；

（二）中城大厦物业费万元、采暖费万元、电费万元，其它收入万元。

二、×××××公司的主要工作

（一）加强团队建设、提高主人翁意识、树立企业文化；

⒈抓基础建章建制完善目标管理责任制：经过对接管原荣达大厦后近个月的总体情况了解发现，部分岗位的职责还需完善，例如：更夫交接班制度、保安员换岗制度、电梯工管理制度等。在××年的工作中我们将对这些特殊岗位的岗位制度进行重新编写，力求完善。

⒉制定员工考核制度：员工考核制度的制定，主要是为了使奖

罚制度有章可循。并且员工考核制度的制定可带动员工主动工作的积极性，提高工作效率，更便于对员工的管理工作。员工考核将分为日常行为考核及绩效考核两方面。日常行为考核将侧重于对考勤、行卫规范的考核；绩效考核则侧重于对员工工作能力、计划及工作目标完成情况的考核。

⒊制定员工培训计划：要使各岗位的人员都能发挥其最佳的工作能力，除了靠其自身的努力外，对员工的再次培训也是十分重要的。为此，办公室将针对特好范文版权所有殊岗位，如：消防员、商务咨询员、管理员、保洁员等直接接触业主、业户或外来访客的人员进行岗位知识、岗位技能、大厦相关的基本知识的培训，除由办公室现有人员负责培训外，还将外聘相关领域的优秀讲师为我们讲课。对于各部门管理层人员，我们也将定期对其进行人员管理、客户管理、商务礼仪等多方面的培训。

⒋统一着装、展示企业文化、树立企业形象：在××年我们将参照按股份公司的制度的标准及样式，为×××物业公司的全体员工制作工装及胸卡。要求所有人员着工装、胸卡上岗，并将出台相应的管理方案进行管理。这一计划如能实行必将在广大消费者及业主业户中树立起我×××物业的良好形象。在统一着装的同时，我们还将把各部门办公室的室内外环境，按照相应的规章严格检查，使我×××物业真正成为一家管理高效、办公环境整洁优雅的现代化、高素质的管理团队。

⒌时刻牢记安全第一，把消防、安全融入日常工作中。好范文版权所有

消防保卫工作是公司上下齐抓齐管的一件大事，在××年除了要定期进行消防演习外，我们还将加强对消防员、保安、监控等相关人的岗位责任、工作流程的培训。还将在公司内部开展“增强消防意识、牢记安全第一”的学习活动。届时将邀请消防部门的宣传工作人员来为全体员工讲课，增强员工的消防意识、安全意识，学会遇险不惊、自如应对。

（）加强治安综合管理。大力清查商铺内易燃易爆品。加大对占道消防通道的管理力度，完善商家装修及改建的审批制度，加强对施工过程消防监护。对有如上违反有关规定的业户，予以严肃处理我们发现一件，处理一件。

（）坚持“以防为主，防消结合”的工作方针，强化员工消防意识，做到警钟常鸣。认真落实好消防责任制，积极开展防火宣传，普及消防常识，提高防火警惕性。一旦发生火灾知道如何报警和使用灭火器材进行扑救。力争年内和消防保卫部联合开展—次全员培训和实际演习。加强对消防保安人员的选用，强化业务培训，提高专业技能，树立良好的保安队伍新形象。每逢节假日前夕，都要进行有针对性的消防安全大检查，及时发现消防隐患和安全隐患。

（）用制度规范行为，不断提高保安服务质量。

建立健全各项规章制度并严格考核。整顿作风，严明纪律，树立管理、服务和维护治安新形象，提高队伍凝聚力、向心力和感召力。

⒍严格工程改造与施工的管理：××年内将进行橱柜城行业布局调整、货梯改造、业主会所建设等多项大的工程。在这些工程实施的过程中，第一：保证安全施工；第二：保证工程质量。

⒎员工食堂的管理：对于食堂的管理主要侧重二个方面。

（）保证安全、食品卫生、环境卫生。食堂是消防安全的重点部位。因此，对于食堂每日用液食堂每日用液化气、油、明火等都制定了相关的操作规程及使用办法，杜绝一切安全隐患。

（）在伙食补助及个人承担费用数额有限的情况下，做到粗粮细做，并要求食堂管理员制定出每日的菜谱，做到菜肴天天翻新，并根据不同人的口味要求进行合理的调整，食堂开始供餐的近三个月的时间里，公司上下全体员工（尤其是原荣达员工）都称赞现在食堂的伙食不但菜肴经营变换而且也可口了。

⒏提倡节能降耗：在公司开展节能降耗的大讨论。发动所有员工献计献策，对于在节能降耗方面有空出贡献的将报请集团给予奖励。此外，在日常工作中也提出节约每一张纸、每一滴水、每一度电，做到人走灯熄，杜绝长流水、长明灯现象。

（二）×××橱柜门业精品城的主要工作。

强化服务、提升业态，繁荣发展商城。××年×××橱柜

门业精品城的经济指标是万元，其中摊位租赁费为万元，占总经济指标的。也就是说×××橱柜门业精品城的经营状况直接影响着明年的×××公司的经济指标是否能完成。为此我们计划在抓管理的同时，我们还将强化管理干部及员工的服务意识。以“客商为主体”，一切工作围绕经济指标和客商这两个核。

⒈做好商城摊位租金的及时全额收取工作：

制定出商城摊位租金收取的相关预案与预定金文本、做好催缴全款的准备工作。

⒉全力做好商场四、五层招商工作：

为把专业化的橱柜门业商城做强做大，顺利完成××经济指标。结合××年底招商的实际情况，对××年的招商计划进行重新修订，以确保招商工作能如期如数完成。

⒊适时做好商城行业布局调整改造工作。

××橱柜门业精品城建筑面积近万平方米，现有业户户，经营面积平方米。经营行业为橱柜厨具和门业，分布在层，东区为橱柜、西区为门业。

由于商城内橱柜门业的布局很不合理。每层都是东区经营橱柜，西区经营门业，这样的布局不仅杂乱无章，并且不符合消费者的消费习惯，还影响到三层商场也活不起来。我们计划是在原有业主租赁期（一年）满后，或在可能的情况下在春节前后实施调整改造，将现在的“东西区”

一、二层全部调整为门业；

三、四层全部调整为橱柜行业。

（）根据商城现有业户实际情况做好商城改造调整布局工作。

（）制定摊位调整布局时所能出现一些相关问题与解决方案。

（）制定规划出商家，调整→拆迁→装修→摆货期间的相关流程与部门人员安排。

⒋做好商城广告费用的及时全额收取工作：

（）做好室内外现有广告位的重新统计与规划工作

（）做好室内外广告位的再开发规划工作

（）制定好合理统一的单平米与整体出租价格

（）积极联系场内外业户资源做好商城广告出租工作与费用收取工作

⒌商城的宣传与推广工作：

（）以“月份的橱柜文化节”“月底的门业精品博览会”的为主题，大力展开宣传攻势。

（）“家装大比武”“一站式购物”与“房地产开发商优惠互补”相结合。

（）筹集经费印刷大量单到相关区域长期发放

（）制作明显、特色、品味的综合类报架到兄弟市场摆放扩大知名度与宣传力度

（）长期开展小区摸底踏实地做好新开盘小区的“集采”活动

（）做好路牌与相关宣传媒体的选择组合租用预案。

（）重塑商城与场内导购员的整体服务形象

⒍收集、分析、处理同类市场的经营动态，做好市场预测：

（）加强对主要同类市场的调研工作，及时掌握指导业户第一时间做好产品转型与调配工作。

（）掌握产品价格指导场内业户适时做好价格调整。

（）掌握相关同类竞争对手活动促销方案与计划，提前制定应对策略。

（）掌握熟知行业的发展趋势与相关动态。

（三）中城大厦物业管理的主要工作：

×中城大厦的经济指标是万元，其中收缴物业费为

万元；收费采暖费为万元。为保障这一经济指标能顺利完成，大厦物业部将在××着重加大对物业费、采暖费的收取力度。

⒈认真贯彻执行《物业法》和《×××市物业管理条例》：

以《物业法》和《×××市物业管理条例》为指针，坚持贯彻“业主第一、服务第一”的管理理念，全面做好××年物业管理的各方面工作，全面推行目标管理。

⒉管理目标：

（）为业主服务满意率达到％。

（）部门级业主投诉率控制在％；公司级投诉率控制在％；大厦治安案件全年控制在三起之内，力争杜绝。

（）如大厦验收合格，力争治安防范或环境美化有一方面评上区、市级先进单位。

（）扩大服务范围，提高工作效率，加大解决遗留问题的力度。根据大厦现状和本各种费用收缴情况，前期遗留问题是业主关心的焦点，为此物业部把新一年工作的重点放在提高工作效率，解决遗留问题上。争取在月底前督促房地产公司解决大厦目前遗留的房屋质量、房证、欠款等问题，业主会所争取前投入使用，上半年内完成业主委员会的成立工作，年底前力争物业管理通过质量体系认证，为新物业费和采暖费的收缴提供前提条件。在处理房屋质量问题上要求做到接到报修后分钟内到现场本查看情况，小修当天完成，大修不超小时。同时认真做好业主的建议投诉工作，建议台帐，逐项登记，能解决的马上解决，不能解决的迅速上报，并及时向业主反馈结果，尽可能让业主满意。进一步加强房屋服务中介等工作，通过提高服务功能和服务质量，争得业主对物业工作的支持和理解，为物业管理和费用收缴奠定基础。

（）强内部管理，苦练内功，为全面完成全年经营和管理目标奠定坚实基础。总结一年工作经验，进一步完善各种管理档案，简化工作程序，在管理人员当中开展贯彻《××市物业条例》工作，提高工作能力和素质。在贯彻《条例》的同时在业主中做好各种应缴费用的政策、标准等宣传工作，确保年各项指标完成。

（）严格工程改造与施工的管理：××年内将进行橱柜城行业布局调整、客梯改造、业主会所建设等多项大型的工程。

×年是×××公司成立后的第一年，也是重要的一年。我们有决心、有信心在股份公司的领导下，在全体员工的共同努力下，开拓创新、求真务实、精诚团结、奋力拼搏，全面超额完成的经济指标和工作任务。开创×××橱柜门业精品城工作的新局面。