第一篇：房地产开发商拿地的十六种模式

1、招、拍、挂

最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）

2、不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3、购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目；

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）

注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；

2、土地增值税：国税函【2010】220号；3企业所得税；

4、个人所得税（财税【2005】45号；

5、契税：财税【2005】45号

（四）变共同成本为直接成本。

4、“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

5、“创造境外卖股权”

（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税 税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

6、“设立spv购买股权”

大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；

2、在香港设立二级控股公司；

3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。

疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？

7、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。

情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。

操作模式：

1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】

59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）

2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。

8、有地一方投资到地产公司，然后卖股权

情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。

1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）

2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）

3、投资行为，需要交纳企业所得税。

总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

9、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）

第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；

第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

10、投资到新公司，然后卖股权 情况描述：

由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。操作手法：

1、将资产投资到新企业；

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。

11、企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。操作手法：

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

12、分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）先离婚，后结婚么？

情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。操作手法：

1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）

2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。

13、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。操作手法：

1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；

2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。3、12个月后转让股权（让产赎股）

14、合作建房

情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）

2、企业所得税，31号文件第31条。

3、土地增值税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。15、1003+36+48

情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

16、委托代建 是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。备注

逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、委托代建。

思考：在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。

注意事项：

1、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；

2、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。

第二篇：房地产开发商拿地的十六种模式.wps

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房地产开发商拿地的十六种模式

序号 拿地方式 1 招、拍、挂

评述

最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）

问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？

问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）

不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补

缴土地出让金，变为开发用地

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后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

购买转让土地（项目）

企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。

注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目；

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）

注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

“购买股权”

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；

2、土地增值税：国税函【2010】220号；3企业所得税；

4、个人所得税（财税【2005】45号；

5、契税：财税【2005】45号

（四）变共同成本为直接成本。

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）

买方：税负较重，风险较大。

阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

5、“创造境外卖股权”

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

“设立spv购买股权”

在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税

税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；

2、在香港设立二级控股公司；

3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。

疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？

直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖情况描述：甲公司准备购买乙股权。

公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

有地一方投资到地产公司，然后卖股权

操作模式：

1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】

59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。

情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。

1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）

2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地

阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

增值税。（如果是非地产公司更好）

3、投资行为，需要交纳企业所得税。

总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产情况描述：（该方法适用范围较企业合并，或者申请房地产开发资质。

为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）

第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！投资到新公司，然后卖股权

（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；

第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。

第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

情况描述：

由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

准备。

操作手法：

1、将资产投资到新企业；

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。

企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际

情况描述：某企业资产规权益转让在先）

模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。

操作手法：

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合情况描述：某公司拥有一个地并）

块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。

先离婚，后结婚么？

操作手法：

1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）

2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）

评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。

购买方将资金投资到有地的目标企业，然情况描述：甲公司欲购买乙公后分立（让产分股与让产赎股）

司的土地，土地价值2亿元。

操作手法： 阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

合作建房

1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；

2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。3、12个月后转让股权（让产赎股）

情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。

税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）

2、企业所得税，31号文件第31条。

3、土地增值税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

1003+36+48

委托代建 是联合立项，或者乙方立项。

情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土阜新房地产开发群：261241432 共同铸造城市价值！

地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。

备注

逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、委托代建。

思考： 在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。

注意事项：

1、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；

2、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。

第三篇：房地产开发商怎样拿地

1、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？需跑的部门？需要办的手续等等

答：第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

2、房地产开发商拿到土地直到开发完成一个住宅小区这一过程需要办理哪些手续？ 需要五证齐全就可以 了

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。

3、

第四篇：开发商的16种拿地模式与房地产项目

开发商的16种拿地模式与房地产项目“竣工”流程

一.招、拍、挂

最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号）

问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题）

问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）

二.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

三.购买转让土地（项目）

买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号）。

注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收

1、差额征收营业税（财税【2003】16号）

2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号）

3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目。

4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号）。

注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：国税函发【1995】549号；

2、土地增值税：国税函【2010】220号；

3、企业所得税；

4、个人所得税（财税【2005】45号；

5、契税：财税【2005】45号。

（四）变共同成本为直接成本

四.“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。买方：税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

五.“创造境外卖股权”

（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计 到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税【2009】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税。

税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

六.“设立spv购买股权

大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；

2、在香港设立二级控股公司；

3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。

七.直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。

情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。

操作模式：

1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】

59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。

八.有地一方投资到地产公司，然后卖股权

情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。

1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）

2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）

3、投资行为，需要交纳企业所得税。

总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

九.非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。

情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）

第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；

第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。

第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。

十.投资到新公司，然后卖股权

情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。

操作手法：

1、将资产投资到新企业。

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。

十一.企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）

情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。

操作手法：

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号）；青地税函【2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

十二.分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）

情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。

操作手法：

1、先分立（财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号、青地税函【2009】47号）

2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号）

评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。

十三.购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）

情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。

操作手法：

1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；

2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。3、12个月后转让股权（让产赎股)

十四.合作建房

（一）情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。

税收分析：

1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）

2、企业所得税，31号文件第31条。

3、土地增值税：财税【1995】48号

评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。

十五.合作建房

（二）情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。

税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

十六.委托代建

是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。

房地产项目“竣工”流程

一、首先做规划建筑验收报送材料：

1、消防验收报告

2、建筑工程竣工验收图

3、建筑工程规划平面图

4、规划建筑工程许可证（复印件）

5、建筑用地许可证（复印件）

6、规划建设地形图（建筑红线地界复印件）

7、当地省建筑工程竣工验收规划验收申请表（一式两份）

8、建筑工程施工图（一份）

二、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收申请（在当地质检站竣工申请时质检站综合科给的）

1、完成工程设计和合同约定的各项内容。

2、施工单位提出《工程竣工报告》

3、监理单位提出《工程质量评估报告》

4、勘察设计单位提出《质量检查报告》

5、有完整的技术档案、施工管理资料和主要建筑材料、构配件及设备进场试验报告

6、有施工单位签署的工程质量保修书

7、符合规划、消防、环保部门验收规定

8、工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕

9、施工单位承建该工程的完税证明函（地方规定）

三、建设工程竣工档案移交目录

1、计委文件，2、征地位置图、规划图，3、土地征用材料、使用证。

4、建设工程规划许可证，5、建设用地规划许可证，6、岩土工程勘察报告。

7、建设工程施工合同，8、建设工程设计合同，9、建设工程勘察合同。

10、建设工程施工许可证，11、施工图审查合格书，12、企业法人营业执照。

13、竣工验收备案表、14、设计文件检查报告，15、质量监督申请受理书。

16、建设工程委托监理合同，17、中标通知书，18、建设工程消防验收意见。

19、建筑工程规划验收证书，20工程质量评估报告，21、工程竣工验收报告。

22、房屋建筑工程质量保修书，23、竣工图纸，24、竣工地形图。

25、房屋测算面积书，26、技术资料，27、管理资料（环保、市政、园林）

四、申请《工程竣工验收备案》需提交的文件、资料

1、质量监督报告（当地质监站）

2、工程竣工验收报告（自备）

3、工程施工许可证或开工报告（当地城建局）

4、施工图设计文件审查意见书（当地审图机构）

5、单位工程质量综合验收文件（自备）包括：

地基与处理验收文件、地基与基础结构验收评定记录及检测报告、主体结构验收评定记录及检测报告、施工单位签署的工程竣工评估报告

监理单位签署的工程质量评估报告、勘察、设计单位签署的工程质量评估报告

6、房屋建筑和市政基础设施工程质量鉴定和功能性试验资料（检测机构）

7、规划、公安消防、环保、档案、卫生防疫、劳动保护等部门出具的认可文件

或者准予使用文件。（各大局）

8、施工单位签署的工程质量保修书（自备）

9、商品房住宅的《质量保证书》和《住宅使用说明书》（自备）

10、《建设规划用地许可证》和《建设工程规划许可证》（国土局、规划局）

11、法规、规章规定必须提供的其他文件（如电梯准用证、变压器准用证等）

12、人防手续（人防办）

13、竣工地形图（测绘单位）

14、双清回执单（城建局）

第五篇：房地产拿地即开工操作模式

房地产拿地即开工操作模式

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;

第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。

第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质

勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行，为此，报建分为两大阶段：

第一阶段：预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。

第二阶段：正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。

第二式：缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。