第一篇：浅析农村宅基地使用权的初始取得

浅析农村宅基地使用权的初始取得

论文摘要 农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，自土地改革运动以来，农村宅基地使用权制度建设致力于保障农村人口居住权，实现居者有其屋。由于历史遗留和新生的一些因素，目前我国农村宅基地初始取得制度在主体范围、取得方式的无偿性、取得程序的性质等方面还存在着诸多问题亟待解决。

论文关键词 宅基地使用权 初始取得 制度完善

一、我国农村宅基地使用权初始取得的特点

在当前中国农村，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织。农民想建房，必须取得宅基地使用权，取得方式有两种：一种是从宅基地所有权人处取得；一种是从其他宅基地使用权人处受让取得。前者就是本文要探讨的初始取得，后者为继受取得。它具有以下特点：

1.主体特殊性，唯有本集体经济组织的成员具有主体资格，非本集体经济组织成员的外村居民和城市居民不能享有宅基地使用权初始取得资格。

2.客体特殊性，农村宅基地使用权初始取得的客体仅指农村集体经济组织所有的土地，排除国家所有的土地，同时这也就决定了宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。

3.取得的无偿性，我国农村宅基地初始取得是无偿取得的，这是因为我国农村宅基地使用权的取得具有福利的性质。

4.取得的唯一性，现行《土地管理法》第 62条明确确立了“一户一宅“的原则，规定农村集体经济组织成员能且只能拥有一处宅基地。

二、宅基地使用权初始取得制度存在的问题

我国已经初步的建立了社会主义市场经济制度，但是在宅基地使用权取得的法律规制上却仍旧带着浓厚的计划经济的色彩，如宅基地使用权审批划拨制度、禁止宅基地使用权转让制度等，均己不能适应社会主义市场经济的发展需要。历史遗留因素和随着时代发展所带来的新情况，使得宅基地使用权初始取得制度存在着一些尚未解决但又亟待解决的问题。

（一）我国宅基地使用权初始取得主体产生的问题

主体问题是当前宅基地使用权初始取得制度所存在的问题当中尤为突出的问题。宅基地使用权初始取得的主体问题就是谁具有初始取得宅基地使用权的资格问题。我国宅基地使用权初始取得的主体资格问题主要包括：

1.主体扩大化。虽然根据《土地管理法》等相关法律规定明确禁止农村村民向城市居民卖出宅基地，禁止城市居民在农村购置宅基地，但《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第 116号）第 18条所作出的城镇非农业人口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，依旧可成为宅基地使用权的主体的规定至今仍然有效。这是下位法超越了上位法的规定，使得我们不得不承认的是农村集体经济组织成员实践上并

非是唯一的宅基地取得主体。

2.监督体制不完善带来的主体问题。当前我国农村集体经济组织的组织体基本上是以村民委员会的形式存在。国家为更好的落实民主，将更多的权利赋予给这些农村集体经济组织。但正是因为如此，使得农村集体经济组织的管理人员有了进行违规操作的机会。特别突出的情况就是这些管理人员经过形式“民主”，让其刚出生的新生儿本是城市居民户口的直系血亲落户农村集体经济组织，使其成为了农村集体经济组织成员，拥有申请获得农村宅基地的权利，也就是说其初始取得的主体条件适格，而这就损害了其他集体经济组织成员的利益，占用了农村宅基地资源。

（二）我国宅基地使用权初始取得无偿性产生的问题

宅基地使用权的取得是基于农村集体经济组织分配取得，不是基于交易获得的。这是保障农民生活的基本条件，也是农村居民跟城市居民相比较，取得的最低生活保障。宅基地使用权的取得是根据我国国情，处理好人民内部矛盾所作出的合理规定。宅基地使用权取得的无偿固然在很大程度上保障了农村居民的权益，但是在现今也引发了诸多问题：

1.在目前和可预见的时期内，土地管理制度不完善，监督不到位，在不要白不要”的心理下，无偿制度会出现“一户多宅”，宅基地闲置现象，土地被超占、房屋多建，大量耕地面积将被侵占、被浪费。

2.宅基地使用权取得是无偿的，其价值缺乏用货币去实际性的衡量，那么取得主体很难在该宅基地使用权上形成高的使用价值关注度，简而言之，就是宅基地不能得到充分使用，这也就是当前大量的宅基地被闲置的一个很大成因。

（三）我国宅基地使用权初始取得程序产生的问题

根据当前我国实施的《土地管理法》规定，农民需要获得农村住宅用地采取的是行政许可的模式。虽然说确立行政许可模式在具有其积极意义的，但也对当前农村宅基地使用权取得制度的发展带来了很大的负面影响，存在着突出的问题：

1.《宪法》、《民法通则》以及新《物权法》都明确的规定我国农村集体经济组织对农村宅基地具有所有权，并受到法律的保护。也就是说农村集体经济在法律上是享有对宅基地的各项权益，包括了占有、使用、收益、处分的权利。而当前宅基地使用权初始取得的行政许可模式规定的是要经县级政府的批准，这就使得《宪法》等法律条文规定的农村集体经济组织的所有权成为了实质上的“形式”。

2.现实当中，政府对于农村宅基地使用权初始取得的各项资格审查基本上属于形式审查，这种审查方式一方面会由于政府对于申请者的实际情况不了解，对于申请者对宅基地使用的实际需求不确定，也就是说资格审查主体在很大程度了是不能实际掌握申请者的实际状况的，所以在实践当中往往会发生错误的审批。

三、宅基地使用权初始取得制度之完善

笔者认为正是因为当前现行的法律法规的不完善之处难以应对宅基地使用权初始取得制度发展的历史遗留问题和所面临的新情况，所以完善宅基地使用权初始取得制度，以此来保护农村居民对宅基地的合法权益，保护现有耕地、林地，控制宅基地用地，推进社会主义新农村建设具有重大的理论和实际意义。

（一）建立宅基地使用权申请主体资格依户口所在地确定制度

建立完善宅基地使用权申请依户口所在地制度是针对当前我国宅基地使用权初始取得制度当中存在的主体问题提出的，该制度具有实施基础和实践可行性，因为我国实行较为严格的户口管理制度，每单位农村“户”都在公安部门中登记造册，哪些主体具有主体资格条件，是真正意义上的农村集体经济组织成员一目了然。建立和完善宅基地使用权申请依户口所在地制度应做好以下几个方面：

（1）废除实践当中依旧有效实施的与《土地管理法》当中关于主体内容相抵触的法律条文，比如《村庄和集镇规划建设管理条例》当中关于适格取得宅基地使用权主体资格的条文，实现法律规范的统一性，确保主体明确性；（2）改革户籍管理制度，加强户籍管理，完善户籍登记制度，确保每单位“农村户”都登记造册，以此方便宅基地使用权申请依户籍所在地制度的有效准确实施。（3）要禁止非本村集体经济组织成员获得宅基地使用权取得的权利，非本村集体经济组织成员在其户籍所在村已有获得宅基地使用权的权利，若允许其在另村集体经济组织申请获得宅基地使用权，就会导致多占、超占宅基地。

（二）建立宅基地使用权有偿取得制度

在社会主义市场经济条件下，建立和完善建立宅基地使用权有偿取得制度是可取的，有以下几个方面的原因：

（1）在当前农村土地面积数量缩小，耕地面积日趋减少，农业使用面积日益紧张的时代背景下，利用建立适当有偿的宅基地使用权初始取得机制将在很大程度上增加农村居民申请获得宅基地用地的经济成本，使得原本在无偿取得制度下利用法律漏洞获得取得主体资格，或者多次申请宅基地用地的农村居民或城镇居民放弃获得农村宅基地使用权的主观意识，以此来保护农村宅基地使用权初始取得制度的有效运作；（2）市场经济条件下，土地的价值应该被体现，以此来展现其实际存在的使用价值。在目前农村社会当中，有很多宅基地被农村居民不经意的闲置不用，大量宅基地用地被浪费，建立有偿的宅基地使用权取得机制将提高农村居民对宅基地的使用意识。

（三）宅基地使用权实行行政确认取得制度

当前宅基地使用权初始取得的行政许可程序模式失当之处颇多，构建新的宅基地使用权取得程序是十分必要的。行政确认是指行政机关和法定授权的组织依照法定权限和程序对有关法律事实进行甄别，通过确定、证明等方式决定管理相对人某种法律地位的行政行为。在当前建立宅基地使用权初始取得当中确立宅基地使用权取得程序为行政确认制度是具有可行性的：

（1）由于当前行政许可模式带来的问题，很大程度上侵犯了农村集体经济组织的合法权益，抑制了具有农村宅基地所有权的集体经济组织的功能发挥；（2）行政确认的程序模式使宅基地使用权初始取的实际审查和确认主体将变成农村集体经济组织，行政机关只要最终形式确定就可以了，这种模式也就使得农村集体经济组织真正的拥有处分宅基地用地的实际权利。

在完善法律和监督的前提下，由集体经济组织审查申请者主体资格、宅基地范围等事项，决定是否给予宅基地使用权，通过后，由集体经济组织依授权颁发证书，报县一级土地管理部门，土地管理部门对该法律事实进行登记确认并进行备案。权利从真正意义上转向给了农村集体经济组织，政府所要做的只是对该法律事实进行权利属性的行政确认。

四、结语

农村居民所拥有的宅基地使用权和农村集体经济组织所有的土地是农村居民重要的生活和生产资料，对于农村社会的发展和“三农问题”的解决关乎重大。随着社会经济的发展，对我国农村宅基地使用权取得制度提出了新要求，要将制度建设放到我国农村实践当中来，实践当中出理论，理论联系实践，理论去指导实践。

第二篇：集体土地所有权和农村宅基地使用权

关于加快我县集体土地所有权和农村宅基

地使用权登记发证工作的通知

各乡（镇）、国土资源管理所：

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发

[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会；

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；

（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地

面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：

1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；

2、土地违法违规行为正在处理的；

3、土地权属有争议的；

4、地上住宅房屋权属不清的；

5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；

7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

二〇一一年四月十七日

第三篇：宅基地使用权

民商法 Y20100081

王岩

宅基地使用权

一、宅基地使用权流转的学说及其评析 对于宅基地使用权的流转，无论是理论界还是实务界，争议都是很大的，由此形 成了关于宅基地使用权流转的不同观点：

一、自由流转说。此种观点认为农村集 体所有的土地与城镇国有的土地都是我国土地的组成部分，既然城镇国有土地使 用权可以自由流转，则限制农村集体土地使用权的流转是对农村集体土地使用权 法律地位的歧视，是不公平的。宅基地使用权作为农村集体土地使用权的重要组 成部分，理应与城镇国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组 织之外的主体流转。

二、限制流转说。宅基地使用权是由农民从农村集体经济组 织无偿分配取得的，是农民基本的生活保障，农民基于各种原因离开村集体经济 组织后，如果农民落户于城镇，则其不再属于本集体经济组织成员，不应再享有 表征居住保障功能的宅基地使用权，而应将其宅基地使用权归还给其所在的集体 经济组织，其原宅基地上的房屋可以在集体经济组织内部转让，但不能将其住房 转让给集体经济组织之外的他人。值得一提的是，在学术界有学者提出宅基地使 用权禁止转让的观点。不过，主张该观点的学者并不反对在特例的情况下，应当 允许宅基地使用权的转让。因此，此观点在本质上与限制流转说并没有明显的区 别。所以，总括地说，我国关于宅基地使用权流转的观点包括两种：自由流转说 与限制流转说。这两种观点并非是绝对排斥的关系，无论是自由流转说还是限 制流转说，它们都不是绝对地禁止宅基地使用权的流转，其不同之处主要在于允 许流转的程度不同。

二、宅基地使用权相关条文规定及制度原理 宅基地使用权，是我国特有的一项土地制度。它是我国物权法。中规定的用益物 权的一种，是我国在建设社会主义市场经济过程中，为农民建造方便，而在保有 集体土地所有制基础之上创建的。翻阅其他国家的民法典，除 越南社会主义共 和国土地法中出现有关宅基地使用权的规定外，其他各国诸如德国、日本、俄罗 斯等的法律中，均没有宅基地使用权这一概念。而越南共和国规定的宅基地使用 权，又与我国的不完全相同，且在流转等方面有着比我国更为宽松的规定在我国，宅基地使用权是指农村集体经济组织成员(村民)在依法取得的集体组织所有的 宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处 分的权利。我国物权法的第十三章是对宅基地使用权的相关规定物权法第一百五 十二条对宅基地使用权作出规定:宅基地使用

权人依法对集体所有的土地享有占 有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

三、有关宅基地使用权流转的相关规定 物权法第一百五十三条规定:宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管 理法等法律和国家有关规定这些有关规定主要体现在我国的土地管理法、担保法 及相关的政策性文件当中土地管理法第六十二条第一款规定:农村村民一户只能 拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区直辖市规定的标准。第二 款规定:农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有 的宅基地和村内空闲地。第四款规定:农村村民出卖 出租住房后，再申请宅基地 的，不予批准。第六十三条规定:农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或 者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1999 年 5 月 6 日

国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发 ［1999］ 号)39 中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土 地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 2004 年 12 月 24 日国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发［2004］28 号)中强调:加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地 2004 年国土 资源部颁布的关于加强农村宅基地管理的意见第十三条规定:严禁城镇居民在农 村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。分析以上法律规定，我们可以看出，我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流 转的做法，并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。但是，与此同时，根据相关规定，我国并没有禁止对宅基地使用权的继承。这就涉及一 个问题:本集体经济组织之外的自然人，即非本集体经济组织的农民及城镇户口 居民继承本集体经济组织的宅基地使用权时，应该怎么处理呢?

四、城镇户口居民因继承权取得农村宅基地使用权的矛盾 按照我国相关法律规定，由于宅基地是集体所有的土地，因此原则上说，仅农村 集体经济组织成员可以成为宅基地使用权的主体，城镇户口的居民是无权取得农 村宅基地使用权的。而根据我国继承法第三条规定:公民的房屋、储蓄和生活用 品是属于公民的个人合法财产，可以在公民死亡后作为遗产被继承，这也就意味 着在宅基地上建造的房屋是可以作为遗产被继承的。那么，根据我国担保法、物 权法以及城市房地产管理法中规定

第四篇：宅基地使用权

宅基地使用权 物权法第152~155条：

宅基地使用权是一项特殊的用益物权，是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连，不是个人财产，不能继承。但是即使取得宅基地使用权的人去世了，只要家庭关系存续，其他成员都有使用权，只是不是“继承”问题。

宅基地使用权具有无期限性，只要是本村的村民，宅基地使用权就不能无故遭到剥夺，这里就要看你们是不是还生活在这村里了。

宅基地使用权

时间：2008-10-22 13:21 作者： 来源：百度 我要评论(0)

【找法网 宅基地使用权】宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权，即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地转让出租的限制：

宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地；

权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员；

转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。

宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性，申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

《物权法》第152条至第155条专门对宅基地使用权的问题做出了规定，它明确：

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

宅基地使用权的特征

（一）主体的限定性

（二）客体仅限于农民集体所有的土地

（三）宅基地使用权的用途特定

宅基地使用权的内容

一、宅基地使用权人的权利

（一）在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利

（二）在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植竹木

（三）宅基地使用权的有限处分权

二、宅基地使用权人的义务

（一）按照批准的用途使用宅基地的义务

（二）按照批准的面积建造房屋的义务

（三）服从规划的义务

（四）行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务

农村自建房是小产权房吗

2013-10-13 19:13 匿名 | 分类：购房置业 | 浏览14次

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2013-10-15 15:44网友采纳

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农村自建房是小产权房在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上建设农民住宅楼，常以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。农村自建房宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权具有如下特征：

(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。

(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。

(3)宅基地使用权实行严格的“一户一之宅”制。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人对宅基地享有如下权利，并承担一定的义务：

(1)占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。

(2)收益和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。同时，宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。

(3)宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

(4)宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准。并且，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。宅基

地转让、出租的，不得再申请宅基地；

权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员；

转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。

宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性，申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

《物权法》第152条至第155条专门对宅基地使用权的问题做出了规定，它明确：

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记

第五篇：一、集体建设用地使用权、宅基地使用权初始登记

一、宅基地使用权变更登记 ◆申请材料

（一）宅基地使用权更名更址变更登记

更改名称或者地址的，土地使用者应向该土地所在地国土所申请变更登记。所需提交资料如下：

1、土地使用权（抵押权）登记申请书；（原件2份）

2、身份证明；（出示原件、提供复印件2份）

3、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书（公证委托）（原件2份）、委托代理人身份证明（出示原件，提供复印件2份）；

4、宗地平面图。（原件3份，佛山统一坐标）

5、有地上附着物的需提交附着物权属证明。（出示原件，提供复印件2份）

6、土地权属来源证明。

⑴原土地使用证；（原件及复印件）

⑵更改名称、地址证明文件。（原件及复印件）

7、房产管理部门符合房屋交易意见书。（原件及复印件，已领房屋权属证书的提供）

（二）宅基地使用权宗地合并（分割）变更登记

宅基地使用权宗地合并或者分割的，土地使用者应向该土地所在地国土所申请变更登记。所需提交资料如下：

1、土地使用权（抵押权）登记申请书；（原件2份）

2、身份证明；（出示原件、提供复印件2份）

3、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书（公证委托）（原件及复印件）、委托代理人身份证明（出示原件，提供复印件2份）；

4、宗地平面图。（原件3份，佛山统一坐标）

5、有地上附着物的需提交附着物权属证明。（出示原件，提供复印件2份）

6、土地权属来源证明。

⑴原土地使用证；（原件及复印件）

7、房产管理部门符合房屋交易意见书。（原件及复印件，已领房屋权属证书的提供）

8、合并（分割）申请书。（原件及复印件）

9、建设部门审核意见及宗地合并（分割）示意图。（原件及复印件）

10、更改地址证明文件（原件及复印件）

（三）宅基地使用权转让（包括交换、继承、赠与）变更登记

转让双方当事人应向该土地所在地国土所申请变更登记。所须提交资料如下：

1、土地使用权（抵押权）登记申请书；（原件2份）

2、身份证明；（出示原件、提供复印件2份）

3、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书（公证委托）（原件及复印件）、委托代理人身份证明（出示原件，提供复印件2份）；

4、宗地平面图。（原件3份，佛山统一坐标）

5、有地上附着物的需提交附着物权属证明。（出示原件，提供复印件2份）

6、受让人为本村农民集体成员或直系亲属（按继承法规定的第一顺序继承人）的证明文件。（原件及复印件）

7、土地权属来源证明。⑴原土地使用证；（原件及复印件）

⑵转让合同或者协议、继承公证书、赠与公证书。（原件及复印件）

8、房产管理部门符合房屋交易意见书。（原件及复印件，已领房屋权属证书的提供）

9、契税完（免）税证明。（原件及复印件）

10、更改地址证明文件（原件及复印件）

（四）遗失补发登记

土地使用者遗失土地证或土地使用证灭失的，应及时到区土地档案馆复印相关资料，并在《珠江时报》或其它有关报纸刊登灭失或遗失声明。自登报之日起三十日内无人提出异议的，可申请补发，补发后原土地证自动作废。所需提供资料如下：

1、土地使用权（抵押权）登记申请书；（原件2份）

2、身份证明；（出示原件、提供复印件2份）

3、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书（公证委托）（原件及复印件）、委托代理人身份证明（出示原件，提供复印件2份）；

4、宗地平面图。（原件3份，佛山统一坐标）

5、有地上附着物的需提交附着物权属证明。（出示原件，提供复印件二份）

6、刊登《遗失声明》的《珠江时报》或其他相关报纸（原件）

7、原土地使用证登记信息卡及宗地平面图（原件）

8、原土地证地籍档案(区土地档案馆盖有查询章)

9、更改地址证明文件（原件及复印件）

10、挂失证明书（原件及复印件）

11、房产管理部门出具符合房屋交易意见书（原件及复印件，已领房屋权属证书的提供）

其它应注意事项：

（一）凡土地转让、房地产买卖变更等涉及权利双方的应收取双方材料。

（二）凡提交的复印件必须清晰,由土地登记申请人确认复印件与原件一致，加盖“此复印件由____提供，与原件核对无误，保证真实合法”的印章并签名，并对申请资料实质内容的真实性负责（均用不小于A4的纸张复印，身份证须复印正反两面）。

（三）复印件资料涉及单位产权的，须加盖单位公章。

（四）申请人身份证明：

1、申请人为单位的：是指单位组织机构代码证书、法人营业执照、法定代表人身份证、非法人社团证明文件等资料。

2、申请人为个人的：是指身份证（未成年人的提供户籍证明），或者其它具有法律效力的身份证明。

3、申请人为国外的：是指须翻译成中文并经依法公证或认证的有效证明文件。（原件）

（五）委托代理的：

1、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书（原件）、委托代理人身份证（出示原件，提供复印件）。

2、凡申请人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，须提交监护公证书（原件），由监护人代为申请，并提供监护人身份证明。

3、授权委托代理境外、港澳台地区的应依法公证或者认证（参照《民事诉讼法》）。

（六）涉及司法机关判决过户的，司法机关应将判决过户生效的文书送达到土地登记部门。

（七）宗地平面图须经土地使用者确认无误后才能作为申请材料。

（八）其他有关要求按本收件标准执行。

◆ 承诺时限

19个工作日

◆ 收费标准

免费

◆ 受理地点

桂城行政服务中心国土窗口