第一篇：《土地登记办法》条文理解

《土地登记办法》条文理解

（规则该为办法，由一般规范性文件上升为国务院部门规章，由文件上升为法律，层级提高。依照行政诉讼法的规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例为依据；人民法院审理行政案件，参照国务院部、委制定的规章和地方政府制定的规章。行政诉讼法的规定，说明规章的效力同法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例有着明显的区别。行政法规、地方性法规、国务院部门规章、地方人民政府规章都属于规范性文件，但不是所有的规范性文件都是法律）第 40 号

《土地登记办法》，已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。部长 徐绍史

二○○七年十二月三十日 第一章 总 则

第一条 为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

（登记是一种公示行为，公示是不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定要求）

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

（承包经营权是依据《农村土地承包法》取得的权利。对于农村集体经济组织成立的农、林、牧、渔场使用的土地，不属于以承包方式获得的取得，按照《土地登记办法》进行登记。）第三条 土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

（向土地部门申请，报人民政府注册登记，核发土地权利证书，说明人民政府是登记、发证机关。）

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

（跨区不是由共同上级人民政府登记，而是按区分别登记）在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第四条 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

（权属审核和登记审查应持土地登记上岗证书，地籍调查应持土地登记代理证书，地籍勘丈应持测绘资格证书）第二章 一般规定

第五条 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

（在宗地图上是否应标明空间范围，宗地图是三维图吗？）第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

（土地登记申请原则。例外的有本办法第五十条、五十四条、第五十八条----是注销土地权利证书，不是注销土地登记、第六十五条—有疑问、第六十八条）

第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

（共同申请原则，有例外。共同申请就是要求双方当事人共同提出申请，双方都是土地登记申请人。此规定应当大力宣传）

第八条 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。（将总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记同本条基本规定结合起来，明确每一种登记申请应提交的材料

第十条 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。

（监护人包括法定监护人和指定监护人）

第十一条 委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

第十二条 对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：

（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

（未规定做出书面决定，建议做出书面决定，且应当制定《不予土地登记受理决定书》样本）

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；

（什么是法定形式）

（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

（受理土地登记申请是否需要下发一个通知书）

第十三条 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

第十四条 国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（审查第十八条规定的情形，下边的三步走才是办理土地登记手续）

（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；

（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；

（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

（在土地登记审批表上审批，加盖人民政府公章）

第十五条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府印章。（加盖人民政府土地登记专用章是否可以）

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。第十六条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。（设计一套土地权利证书打印软件，将土地登记薄上的各项内容填写齐全后，自动生成土地权利证书中的内容，先打印土地登记薄，后打印土地权利证书。）

第十七条 土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；

（二）集体土地所有证；

（三）集体土地使用证；

（四）土地他项权利证明书。

国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

第十八条 有下列情形之一的，不予登记：（此环节应有地籍股负责把握）

（一）土地权属有争议的；

（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（其他税费包括什么，应当有一个明确的规定）

（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；

（五）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。（告知书要有样本）

（《物权法》规定登记错误造成损失的，登记机构承担赔偿责任；赔偿后，可以向造成登记错误的人---土地登记申请人或登记代理机构—追偿）

（《民法通则》第六十七条规定代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对，由代理人和被代理人负连带责任）

（《民法通则意见》第８３款规定：代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。）第十九条 国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。

（二十日是办结土地登记审查手续时间，不是办理土地登记时间，土地登记审查只是土地登记中的一个环节）第二十条 土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。

（土地登记档案丢失由国土资源主管部门负责，并可能承担赔偿责任）

（要研究加强档案管理的规定，几天不移交上报到那级，在超时又上报到那级）

土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。第三章 土地总登记

第二十一条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十二条 土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；

（五）需要通告的其他事项。

第二十三条 对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

第二十四条 公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

第四章 初始登记

（取消了申请登记的时限要求）

第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第二十六条 依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

第二十七条 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

（是国有建设用地使用权出让合同，同物权法在名称上衔接。土地出让价款，不是土地出让金，全部土地出让价款的内容可参看《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》）第二十八条 划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

第二十九条 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

第三十条 依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

第三十一条 以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

第三十二条 农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。

第三十三条 依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。第三十四条 集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。（必须是集体土地所有权人才有权以集体建设用地入股）第三十五条 依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

第三十六条 依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。

同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。（对抵押登记申请的时间应当做明确记载，应精确到几时几分）符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

第三十七条 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。第五章 变更登记（双方共同申请）

第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第三十九条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

（如果已登记原土地权利人不能提交土地权利证书，受让人可以不接受转让；接受转让的，原土地权利人应当提交书面土地证书丢失证明，并在指定媒体上声明丢失）

第四十条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

（注意两点：一是房屋先变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书办理土地变更登记，这同《房地产管理法》是一致的。二是转让划拨土地使用权，必须报人民政府审批。）

第四十一条 因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。（是土地使用权变更登记，不单是建设用地使用权变更登记，这意味这会涉及到农用地、未利用土地。下边表述为申请土地使用权变更登记的都是这个意思。）

第四十二条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。（抵押实现，双方可以商定用抵押物抵顶债权，形成处分抵押财产取得土地使用权。如果是法院处置涉案抵押财产，应由法院组织拍卖，拍卖成交后法院应按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条：“ 拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”的规定，下达拍卖裁定书、协助执行通知书。处置抵押财产第三种形式是变卖，就是转让给第三方。）第四十三条 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

（抵押权人同意转让可能存在两种情况：一是受让人同意用取得的土地使用权继续抵押，那么最好将下一款规定的一并办理；如不能一并办理，抵押权人同意转让的书面证明上应对抵押有明确意见，其他相关证明材料应有原土地权利证书，登记时应将土地上存在抵押权之事注明在新土地权利证书上。二是抵押权人同意用其他动产、不动产另行抵押或不再抵押，那么应当同下一款结合起来办理抵押注销登记。）已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

（办理抵押变更登记，包括原他项权利证明书废止和新抵押登记权的设立）

第四十四条 经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。（通知债务人证明应当是书面证明，有证明即可，债务人不必须到场，但应注意把握书面证书的真实性---虽然这是申请人的义务，且有错误时申请人承担责任；如有必要可以询问抵押人。）

第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。（注意把握什么是生效法律文书。生效法律文书应当按照《民事诉讼法》第一百四十一条“最该人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，事发生法律效力的判决、裁定”规定的原则把握，是法院的文书应当伴有《协助执行通知书》）权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

（先行转让或设定抵押权的，必须先将土地使用权登记到其名下，申请人是法院、仲裁机构生效法律文书确定的权利人）

第四十六条 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

（按照《物权法》第一百五十八条 “地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人” 规定，地役权登记采用的是登记对抗原则，与建设用地使用权采用的登记生效原则不同，地役权自地役权合同生效时设立，可以登记，也可以不登记，登记与否都产生物权，只是不登记不得对抗善意第三人）

第四十七条 土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

第四十八条 土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。第六章 注销登记

第四十九条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

第五十条 有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

（一）依法收回的国有土地；

（二）依法征收的农民集体土地；

（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

第五十一条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

（灭失的如果是以出让方式获得的建设用地使用权，按照《物权法》第一百五十条“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记”规定，办理注销登记的法定义务人为出让人。本条中包括出让建设用地使用权灭失的情形，规定原土地权利人申请注销登记违背《物权法》规定）

第五十二条 非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。（注意这条对申请时限做出了规定）

（《物权法》第一百五十条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记”，土地出让期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期为获得批准属于建设用地使用权灭失的情形。本条规定原土地权利人申请注销登记违背《物权法》规定）

第五十三条 已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

（注意这条对申请时限做出规定。土地抵押权终止不同于土地抵押期限届满。按照《担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”、第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消失”规定，土地抵押权终止是指债务还清主债权终止或抵押物灭失，使得抵押权终止。）

第五十四条 当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

（第五十一条没有规定当事人申请办理注销登记时限，不好把握，可以以十五日为限吗？如果无法找到当时人，责令限期办理通知无法送达，怎样办理，是公告吗？依据呢？）

第五十五条 土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

（本条同第五十三条相对应，指的是《他项权利证书》上记载的抵押期限届满，但当事人未申请注销登记，除非设定抵押权的土地使用权出让期限届满，国土资源管理部门不得直接、也不得要求抵押双方办理注销登记）

第五十六条 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。第七章 其他登记

第五十七条 本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

第五十八条 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。

（如果书面通知无法送达当事人怎么办理？报政府批准后以谁的名义发布公告，个人以为：国土资源管理部门是登记机构，发布公告注销登记发证机关----人民政府---的登记发证行为，属于违法行，所以应当以人民政府名义发布公告。其他土地登记发证行为公告也都应当以人民政府名义进行。）

更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。第五十九条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

第六十条 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

（不同意更正登记有两种情形：一是不同意人民政府的更正登记，二是不同意利害关系然的更正登记。）

对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

（异议登记证明应当告知诉讼期限，以便同第六十一条第一款相衔接）

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；

（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

第六十二条 当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。

（预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。）（首先协议中应当有办理预告登记的约定。这样的情况一般有两种：一是协议中约定签订协议后若干时间内交齐转让费用，且约定先办理预告登记、付清全部转让价款后在办理正是变更登记；二是预购尚未竣工商品房，约定先办理预告登记、竣工备案后在办理变更登记）对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

（一般来说欠缴的转让费用付清或商品房竣工备案，就是能够进行土地登记之时）

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第六十三条 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

第六十四条 国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

第六十五条 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

第六十六条 土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

（预查封是指《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十四条规定的情形，即：被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。）

第六十七条 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

第六十八条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。第六十九条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

第八章 土地权利保护 第七十条 依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七十一条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

第七十二条 国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。

土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。第九章 法律责任

第七十三条 当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条 国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十章 附 则

第七十五条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。第七十六条 土地登记中依照本办法需要公告的，应当在人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。

第七十七条 土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。

第七十八条 本办法自2008年2月1日起施行。（《立法法》规定法不具有溯及既往的效力，另有规定的除外）

第二篇：土地登记办法（推荐）

土地登记办法

《土地登记办法》已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。

第一条 为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

第五章 变更登记

第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

第三篇：《土地登记办法》解读

有关土地登记的基本概念更加明确——《土地登记办法》解读系列之一

《土地登记办法》比较突出的特点是对有关土地登记的一些基本概念进行了明确，使定义更加科学，更便于地方在实践中进行操作。主要体现在以下三方面：

一、对土地登记的概念进行了明确

1986年颁布的《土地管理法》就对土地登记工作进行了规定，1989年，原国家土地管理局印发了《土地登记规则》（1995年进行了修订）专门用以指导全国的土地登记工作，之后国家出台了不少法律法规或规范性文件对土地登记工作进行了规定。但什么是土地登记，国家正式颁布的法律法规或文件中都没有进行明确的定义。《土地登记规则》第二条第一款曾规定：“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记”，但这并不是一个严格意义上的概念。

此次《土地登记办法》第二条对土地登记作出了明确的定义，即土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。此定义包括了三层含义：

一是明确了登记的土地权利范围，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。记录、记载是登记的字面含义，将土地权利在土地登记簿上加以记载是土地登记的应有之义。

三是土地登记是土地权利的公示行为。登记在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。登记机关进行登记只是行政确认，而不是行政许可。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记民事色彩。

二、对宗地的概念外延进行了扩展

《土地登记规则》第五条第一款明确规定“土地登记以宗地为基本单元”，实践操作中也是按宗地为单位进行登记的。但是什么是宗地，《土地登记规则》中没有明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。

《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。宗地不仅是一个二维的平面概念，而且是一个三维立体的空间概念了。为什么《土地登记办法》会如此规定呢？因为根据《物权法》第一百三十六条中有关“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，以及第一百三十八条中有关建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的规定，可以设立立体的空间的土地权利。《土地登记办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间。

三、对各种类型土地登记的概念进行了调整

一是土地总登记。在《土地登记规则》中，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《土地登记办法》将一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记定义为土地总登记，而不再指初始登记。初始登记被赋予了另外的含义。

二是初始土地登记。如前所述，在《土地登记规则》中，初始土地登记等同于土地总登记。但是在《土地登记办法》中，初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

三是变更土地登记。在《土地登记规则》中，变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。但《土地登记办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。

四是注销土地登记。《土地登记规则》中没有对注销登记作出明确定义，《土地登记办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，但实质含义与《土地登记规则》注销登记的含义相同。

附：《土地登记办法》中的关联法条：

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第五条 土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

强化土地登记的民事行为色彩，进一步明确土地登记的效力——《土地登记办法》解读系列之二

1989年，原国家土地管理局印发了《土地登记规则》（1995年进行了修订）用以指导全国的土地登记工作，逐步建立了土地登记制度。随着土地登记制度的不断健全完善，我国的土地登记工作取得了显著成就，土地登记覆盖面不断扩大，土地登记技术规程、标准不断健全完善，训练有素的土地登记人员队伍不断壮大，翔实可靠的登记资料和登记数据不断积累和丰富等。同时，土地登记在经济社会发展中也发挥着越来越重要的作用。土地登记不仅贯穿于耕地保护、土地规划、土地利用、执法监察等整个土地管理工作，起着重要的不可替代的基础保障作用，而且是国家收取土地租、税、费的重要依据。另外，土地登记还对明晰土地产权，定分止争，维护权利人的合法权益，促进社会的稳定发挥着积极作用。

但总的来说，在过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。土地登记在民事方面的界定保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。近些年来，土地登记民事方面的功能逐渐被得到认可，如登记机关进行土地登记只是一种行政确认行为，而不是行政许可，登记是不动产物权公示的手段等。《土地登记办法》也与时俱进，突出了对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土地登记的效力。主要体现在以下几个方面：

一是明确把土地登记定义为将需要登记的土地权利记载于土地登记簿公示的行为，对土地登记的内涵进行了明确的定性。

二是将土地权利保护专门作为一章作出规定，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

三是明确规定了土地登记的属地登记原则。土地登记的主体必须统一。土地登记应该由土地所在地的登记机构统一进行登记，而不应因权利人身份不同而在同一区域内由不同级别的登记机关进行登记发证。土地抵押权、地役权的登记机关，必须与该土地所有权和使用权登记机关一致，不得在另一登记机关分别进行登记。如此规定，主要目的在于维护登记的权威性，提高登记结果的准确性，防止重登、漏登、错澄现象的发生。

四是明确规定了土地登记依申请的原则。登记程序应该由当事人申请而启动，除少数特殊情况外，当事人不申请，登记机关一般不得主动登记。

五是删除了《土地登记规则》中对当事人土地登记申请时限的规定，但进一步明确了登记机关办结登记审查的时限。

六是根据《物权法》的精神，删除了《土地登记规则》中关于不登记按非法占地、违法占地处理等行政管理色彩过浓的规定。

七是根据《物权法》中关于登记机构不得要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记的规定，删除了《土地登记规则》中关于证书查验制度和申报地价等规定。

八是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，根据《物权法》的规定，不登记也产生效力。但对当事人在没有登记之前就先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，为了保持登记结果资料的连续性，《土地登记办法》作出了进一步规定，即当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或抵押权登记。

附：《物权法》中的关联法条：

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十三条登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

《土地登记办法》中的关联法条：

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。第七十条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第七十一条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

原《土地登记规则》中的关联法条：

第三十三条申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价；未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。

第六十九条土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

第七十三条土地证书实行定期查验制度。土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照土地管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定。

调整土地登记类型分类标准，增加新的土地登记类型——《土地登记办法》解读系列之三

关于土地登记的种类，《土地登记规则》将土地登记分为初始土地登记（总登记）和变更土地登记。其中变更土地登记包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。此种分类，在实际操作中有以下不足：一是初始登记和设定登记容易产生混淆，不容易区分；二是将土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等都统称为变更土地登记，有时不知所指。因此，起草《土地登记办法》的过程中，大家都认为登记类型应该调整，但具体怎么调整，争议比较大。主要有三种意见：第一种意见主张在《土地登记规则》分类基础上进行适当调整，保持原有的土地登记分类的延续性；第二种意见的有的特别是房地合一的城市主张借鉴房屋登记的分类方法，将土地登记也分为“初始登记”、“转移登记”、“变更登记”、“他项权利登记”、“注销登记”等，以便于与房屋登记衔接，促进统一登记；第三种意见主张根据物权设立、变更、转让、消灭的四种情形，而将土地登记分为“设立登记”、“变更登记”、“转让登记”、“消灭登记”等，与《物权法》的规定保持一致。《土地登记办法》综合上述意见，根据土地登记的特点，将土地登记分为“总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，而 “其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”是根据《物权法》新增加的土地登记类型。

关于总登记，《土地登记办法》将其定义为在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记具有以下特点：一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束；二是区域性。土地总登记的作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市；三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划统一进行的。

关于初始登记，《土地登记办法》将其定义为是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。初始登记具有以下特点：（1）是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记。初始登记有可能在土地总登记之后发生，也有可能在总登记之前发生；（2）初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。（3）初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行初始登记。

关于变更登记，《土地登记办法》将其定义为因土地权利人发生变更，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。变更登记具有以下特性：（1）变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记；（2）登记的内容发生变化，包括权利人、地址、土地用途、面积等发生变更都应该进行变更登记。

关于注销登记，《土地登记办法》将其定义为因土地权利的消灭等而进行的登记。注销土地登记主要有以下几种情形：（1）集体所有的土地依法被全部征用的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。（2）国家组织移民后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。（3）因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。（4）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。（5）国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。（6）因债权实现解除抵押等而产生的抵押权注销登记。

关于更正登记，《土地登记办法》没有定义。一般是指土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记；利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记；国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理更换或者注销原土地权利证书手续的，国土资源行政主管部门经报请人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，还应当对更正登记结果进行公告。

关于异议登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。提起异议登记的前提条件，必须是利害关系人，并且土地登记簿记载的权利人不同意更正，并不是所有的人都可以随意提起；申请人必须在异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效，明确限定了时间；异议登记不当，权利人可以向申请人请求损害赔偿，避免有人恶意或者随意提起异议登记。准予异议登记的，应当在土地登记簿上记载，并发给申请人异议登记证明，同时书面通知登记簿记载的权利人。异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，登记机关不得办理土地权利的变更登记或者设定抵押权登记。

关于预告登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。预告登记是相对于本登记而言，是在确定的土地权利登记条件还不具备时，为了保全将来土地权利变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。为保障将来实现土地权利，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人的同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

关于查封登记，主要是吸纳了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发

[2004]5号）的内容，登记机关应根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

附：《土地登记办法》中的关联法条：

第二十一条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十九条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

第四篇：广西壮族自治区土地登记办法

广西壮族自治区土地登记办法

广西壮族自治区人民政府令 第31号

《广西壮族自治区土地登记办法》已经2007年11月14日自治区第十届人民政府第81次常务会议审议通过，现予发布，自2008年1月1日起施行。

自治区主席 陆 兵

二○○七年十一月二十三日

广西壮族自治区土地登记办法

第一章 总 则

第一条 为保障土地权利人的合法权益，规范土地登记行为，根据《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规，结合本自治区实际，制定本办法。

第二条 本自治区行政区域内的集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权和土地他项权利必须依照本办法的规定进行土地登记。

第三条 依法登记的土地所有权、土地使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条 国有土地使用权登记机关是县级以上人民政府。集体土地所有权和用于非农业建设的集体土地使用权登记机关是县级人民政府。土地他项权利登记机关是土地行政主管部门。

县级以上土地行政主管部门负责办理土地登记事务。土地行政主管部门设在国家级和自治区级开发区、乡镇的派出机构可以具体办理土地登记事务。

第五条 土地登记工作人员应当经过专业培训，取得土地登记资格证书，持证上岗。

第六条 集体土地所有权登记发证所需工作经费由各级人民政府予以保障。

第二章 一般规定

第七条 土地登记以土地权属界线所包围的封闭地块即宗地为基本单元。

宗地内土地用途、使用权类型、使用期限不同的，应当分别划宗申请登记。

拥有或者使用两宗以上土地的土地所有权人或者土地使用权人，应当分宗申请登记。

跨县级行政区域使用土地的，应当分别申请登记。

第八条 有下列情形之一的，可以申请土地登记：

（一）土地初始登记；

（二）土地使用权转让、交换；

（三）土地使用权出资；

（四）土地使用权出租、抵押；

（五）继承或者遗赠取得土地使用权；

（六）本办法第三十四至三十九条、第四十九至五十三条规定的变更登记和注销登记；

（七）其他依法可以申请登记的情形。

第九条 共有的土地应当由共有人共同申请登记。农村宅基地，按户申请。

第十条 申请人可以委托土地登记中介机构或者其他代理人申请登记。

无行为能力或者限制行为能力的公民申请土地登记的，由其监护人代理申请登记。

第十一条 申请土地登记，应当提交土地登记申请书、申请人的身份证明、权属证明文件和其他相关材料。

代理申请的，应当提交授权委托书、代理人的身份证明。境外（含港澳台）申请人的授权委托书应当依法办理公证或者认证。授权委托书应当载明委托事项和权限。

申请人名称已变更的，应当提供名称变更证明材料。

申请农村宅基地登记的，应当提交户籍证明材料。

提交土地登记申请书，申请人为公民的应由申请人签名或者捺印，申请人为单位的应盖章。代理申请的，代理人应当签名（捺印）或者盖章。

申请人应对申报内容和提交材料的真实性负责。

第十二条 申请土地登记应当具备下列条件：

（一）申请登记的土地在本行政区域内；

（二）申请人具有申请资格；

（三）有相关权属证明材料；

（四）申请登记的内容与相关权属证明材料相符。

不符合前款第（一）项规定条件的，应当告知申请人到有关土地行政主管部门申请办理。不符合前款其他条件的，应当一次性告知申请人需要补交的材料或者补正的内容。

具备受理条件的土地登记申请，土地行政主管部门应当向申请人开具收件单，收件单应当注明受理申请日、收件序号、申请人的有关权利与义务、办理程序与要求。

不符合申请登记条件的，土地行政主管部门应及时退回申请材料。

第十三条 土地行政主管部门应当在进行地籍调查3日前通知申请人以及相邻关系人协助地籍调查，确认权属界址。除已具有有效边界确认文件或者协议已划定明确权属界线的外，应根据地籍图、用地审批红线图等资料组织申请人及相邻关系人现场指界确认权属界址。

宗地界址可以由申请人在申请登记前委托有资质的专业机构测量，并将宗地界址表、宗地图作为权属证明材料提交土地行政主管部门；也可以在地籍调查期间由土地行政主管部门勘丈或者由申请人委托有资质的专业机构测量。

地籍调查应当形成地籍调查表、宗地界址表、宗地图、地籍图等成果，土地登记工作人员应当对地籍调查成果的真实性负责。

申请人或者相邻关系人不能按时现场指界的，可以向土地行政主管部门提出延长指界时间。申请人或者相邻关系人不申请延长指界时间，又未现场指界或者现场指界后未签字（捺印）的，由土地行政主管部门根据有关地籍资料、现状界址以及指界情况确定宗地界址，并书面通知申请人或者相邻关系人。

宗地界址有争议的，根据处理土地权属争议的有关规定办理。

第十四条 土地行政主管部门根据土地登记申请、申请人提交的材料和地籍调查成果进行全面审核，符合登记要求的，应当予以登记。登记的主要内容有：

（一）土地权利人；

（二）土地权属性质；

（三）土地使用权类型；

（四）土地权属来源；

（五）土地坐落、所在图幅号、宗地号；

（六）土地界址；

（七）土地面积；

（八）土地用途、土地使用条件；

（九）土地取得时间、土地使用期限；

（十）他项权利；

（十一）登记日期；

（十二）其他登记内容。

第十五条 土地初始登记和本办法第三十一条、第四十二条第二款、第四十九至五十二条规定的登记情形，在权属审核之后应当在本市、县行政区域范围内的媒体公告或者在登记土地所在地点以一定的形式予以公告，公告期为30日。公告的主要内容包括：

（一）土地所有权人、土地使用权人和他项权利人的名称、地址；

（二）准予登记的土地权属性质、界址、面积、用途；

（三）土地所有权人、土地使用权人和他项权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机关；

（四）其他事项。

第十六条 申请人或者其他利害关系人对公告内容有异议的，可以在公告期限内向受理机关提出异议申请，并提交书面申请书和有关证据材料。土地行政主管部门收到异议申请书后，应当进行复查，在30日内将复查结果书面通知异议申请人。

第十七条 土地登记申请经审核或者公告确认符合土地权属合法、界址清楚、面积准确等条件的，土地行政主管部门应当填制土地登记卡和土地证书。

土地行政主管部门根据土地登记卡填制土地证书，土地证书上记载的内容应当与土地登记卡有关内容一致。土地证书是土地权利的法律凭证，任何单位和个人不得伪造、涂改和买卖。

第十八条 登记期间，发现有下列情形之一的，土地行政主管部门应当暂缓登记：

（一）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地有偿使用期限；

（二）没有缴纳有关税费；

（三）土地权属发生争议尚未解决；

（四）土地违法行为尚未处理；

（五）土地权利被依法查封；

（六）申请人或者其他利害关系人对登记公告内容提出异议，需要进行处理；

（七）其他应当暂缓登记的情形。

土地行政主管部门作出暂缓登记决定的，应当书面通知申请人。

第十九条 受理土地登记申请后，经审查不符合登记条件的，作出不予登记的决定并书面通知申请人。

第二十条 土地登记机关和土地行政主管部门自受理申请之日起，应当在下列规定的期限内完成土地登记工作：

（一）初始登记为30日；

（二）变更登记为20日；

（三）他项权利登记为10日；

（四）注销登记为10日。

前款规定的期限经批准可以延长，但延长不得超过规定期限的一倍。

地籍调查期间进行的宗地测量时间、指界时间、公告时间、异议复查时间不计算在办理期限内。

第二十一条 土地登记形成的文件资料应当按有关规定整理归档，永久保存。任何单位和个人不得伪造、涂改土地登记文件资料。

土地登记卡的副联按街坊（村）及宗地号顺序排列组装形成土地登记簿。

依法可以公开查询、复制的土地登记资料，登记机关应当提供。

第二十二条 土地行政主管部门应当按照土地登记技术规范办理土地登记。

第三章 初始登记

第二十三条 土地初始登记，市、县人民政府应当发布通告，通告主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记期限；

（三）接受申请与收件的地点；

（四）申请人应当提交的有关证明材料；

（五）其他事项。

第二十四条 经批准取得的土地使用权和按照有关规定确定的土地所有权、土地使用权，尚未办理土地登记、纳入地籍管理的，土地权利人应当申请办理初始登记。

第二十五条 国有土地使用权和集体土地使用权由使用人申请登记。

公共和市政设施用地，由该公共和市政设施主管部门申请登记；乡镇村公共设施、公益事业用地属于农民集体土地的，由该集体经济组织申请登记。

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请登记；属于村内两个以上农村集体经济组织或者村民小组所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组申请，组织机构不健全的，由村民委员会代理申请；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织申请，组织机构不健全的，由乡镇人民政府代理申请。

第二十六条 市、县人民政府通告土地初始登记的，土地权利人应当在通告规定的期限内申请初始登记。

有下列情形之一的，土地权利人应当在30日内申请初始登记：

（一）以出让方式取得国有土地使用权的，自按出让合同约定支付全部土地使用权出让金之日起；

（二）以租赁方式取得国有土地使用权的，自签订租赁合同之日起；

（三）以划拨方式取得国有土地使用权的，自接到建设用地批准文件或者国有土地划拨决定书之日起；

（四）使用农民集体土地进行建设的，自接到建设用地批准文件之日起；

（五）国有土地由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，自土地承包经营合同签订之日起。

第二十七条 依法使用国有建设用地的，申请国有土地使用权登记时，应当提交下列权属证明材料：

（一）建设用地批准文件；

（二）以有偿使用方式取得国有土地使用权的，提交土地有偿使用合同；

（三）以划拨方式取得国有土地使用权的，提交已核发的国有土地划拨决定书；

（四）涉及拆迁安置的，提交拆迁补偿安置工作完成的相关证明文件；

（五）已缴清地价款的证明文件；

（六）已缴清有关税费的凭据；

（七）建设用地审批红线图；

（八）已核发的建设用地规划许可证及附图、规划设计条件；

（九）其他证明材料。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，已经使用国有建设用地，土地权属证明文件不符合前款规定的，应当提交下列权属证明材料：

（一）个人使用的，提交房屋权属证明；没有房屋权属证明的，提交人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者人民政府及有关部门处理的文件；

（二）单位使用的，提交权属来源证明材料及单位主管部门的意见；

（三）因房地产继承、买卖、调整、交换、赠与等原因取得土地使用权的，除按本款第（一）项或者第（二）项提交土地、房屋的权属证明文件之外，还应当提交相应的协议和证明材料；

（四）其他证明材料。

无法提交土地权属证明材料的，应当提交土地权属来源演变的书面报告和所在居民委员会或者基层人民政府的证明文件。

第二十八条 依法使用集体建设用地的，申请集体土地使用权登记时，应当提交下列权属证明材料：

（一）建设用地批准文件；

（二）建设用地审批红线图；

（三）以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，提交有关入股或者联营合同；

（四）其他证明材料。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，已经使用集体建设用地，土地权属证明文件不符合前款规定的，应当提交下列权属证明材料：

（一）农村村民使用的宅基地，提交所在农村集体经济组织和村民委员会或者基层人民政府的证明文件；

（二）乡镇村内公共设施、公益事业建设用地和乡镇企业使用的建设用地，提交土地权属来源演变的书面报告、所在农村集体经济组织和村民委员会或者基层人民政府的证明文件；

（三）与农村集体经济组织签订的有关协议等；

（四）其他证明材料。

第二十九条 依法使用国有土地用于农业生产的，申请国有土地使用权登记时，应当提交下列权属证明材料：

（一）国有土地批准文件；

（二）承包经营合同；

（三）用地审批红线图；

（四）其他证明材料。

国有农林场使用国有土地用于农业生产的，申请国有土地使用权登记时，按照国家和自治区有关规定提交相关权属证明文件。

国有土地依法由农村集体经济组织用于农业生产的，按照《中华人民共和国农村土地承包法》及有关法律、法规办理。

第三十条 申请农民集体土地所有权登记，应当提交下列权属证明材料：

（一）土地改革时期，颁发的土地所有证和土地档案清册；

（二）合作化时期或者实行劳力、土地、耕畜、农具等固定时，确定的土地归农民集体所有的决议、决定和其他文件；

（三）当事人之间就农民集体所有土地依法达成的协议；

（四）各级人民政府在职权范围内对农民集体所有土地作出的处理决定或者依法生效的调解协议；

（五）各级人民政府明确土地属于农村集体经济组织或者村民委员会经营管理的文件；

（六）人民法院对权属纠纷作出的生效的判决书、裁定书、调解书；

（七）其他能依法证明土地所有权来源的证明材料。

无法提交前款规定材料的，应当提交以下权属参考证明材料：

（一）农村土地承包合同、林地使用权、林木所有权等证明材料；

（二）依法形成的土地利用现状调查、森林资源清查有关成果资料；

（三）农村集体经济组织管理使用土地的事实资料和有关凭证；

（四）依法制定的行政区域界线及其边界地图。

无法提供土地权属证明文件或者权属参考证明材料的，应当提交土地权属来源演变的书面报告和村民委员会或者基层人民政府的证明文件。

第三十一条 土地登记机关、土地行政主管部门应当根据土地利用现状调查、地籍调查等成果资料，对尚未确定土地使用权的国有土地进行登记造册；收回、交回、收购、空闲的国有建设用地和依法征收之后尚未批准使用的建设用地，按有关规定纳入储备的，由市、县人民政府土地储备机构持有关批准文件申请登记。

第四章 变更登记

第一节 转移变更登记

第三十二条 已经登记的土地使用权，因下列情形而引起变更的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后30日内申请办理转移变更登记：

（一）房地产转让、调整、交换、赠与；

（二）房地产继承、遗赠；

（三）人民法院的生效判决、裁定、调解；

（四）仲裁机构的生效裁决、调解；

（五）处分抵押房地产；

（六）房地产作价出资或者入股、联营；

（七）单位合并、分立、兼并、改制；

（八）法律、法规规定的其他情形。

房地产转移或者变更时，应当依法先办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书到土地行政主管部门申请土地使用权转移变更登记。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准，并凭批准文件办理土地使用权转移变更登记。

第三十三条 土地转移变更登记应当提交土地使用权证书、土地使用权发生转移变更的文件、符合法律、法规和土地有偿使用合同约定转让条件的证明材料，有房产转移或者变更的，应当提交房产变更登记后的房屋所有权证书。

第二节 其他变更登记 第三十四条 土地使用权人应当自宗地上建筑物竣工之日起30日内，向土地行政主管部门申请办理变更登记。

土地使用权发生土地用途和土地使用条件变更的，土地使用权人应当在获得批准变更之日起30日内，持批准文件和土地使用权证书申请变更登记；涉及补交土地使用权出让金的应当提交缴纳土地使用权出让金的凭证。

第三十五条 划拨土地使用权依法办理土地使用权有偿使用手续的，土地使用权人应当在签订土地有偿使用合同之日起30日内，持原国有土地使用证、改变土地取得方式的批准文件、土地有偿使用合同、缴纳土地使用权出让金的凭证等申请变更登记。

第三十六条 土地使用权人在不影响宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用权证书、分割方案等申请分割变更登记；共有人之间分割共有土地的，按分割变更登记办理。

土地使用权人拥有相邻宗地，并符合宗地合并条件的，可以持土地使用权证书申请合并变更登记。

第三十七条 土地所有权人、土地使用权人和土地他项权利人更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起30日内，持有关证明材料申请名称、地址变更登记。

第三十八条 土地权利人或者其他利害关系人发现土地证书或者土地登记卡有登记错误或者遗漏时，可以申请更正登记。土地行政主管部门查明后更正登记。

登记的错误或者遗漏属土地登记工作人员记载时的疏忽，并有原始登记证明材料可查的，土地登记机关、土地行政主管部门可以依职权直接进行更正登记，并将更正登记内容书面通知有关当事人。

办理更正登记的，应当及时告知利害关系人。

第三十九条 海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内，持下列证明材料到土地行政主管部门申请土地登记：

（一）土地登记申请书；

（二）海域使用权证书；

（三）海域使用批准文件、海域使用权出让合同、海域使用金的缴纳凭证；

（四）已核发的建设用地规划许可证及附图、规划设计条件；

（五）填海竣工验收文件；

（六）填海竣工测量图件、资料；

（七）其他证明材料。

第四十条 土地行政主管部门受理海域使用权人的土地登记申请后，应当按地籍调查的要求，核实海域使用权变更为土地使用权的基本情况，对符合下列条件的，确认土地使用权，换发国有土地使用证：

（一）申请人是海域使用权证书上记载的海域使用权人；

（二）属于填海项目，并且填海工程已竣工形成土地；

（三）界址清楚、面积准确，土地使用情况与用海审批条件相符。

第四十一条 填海土地使用权按以下规定登记：

（一）土地权属性质登记为国有土地使用权；

（二）土地使用权类型登记为出让或者划拨；

（三）土地权属来源登记为填海；

（四）土地用途按审批用海时的项目性质对照土地分类确定；

（五）土地使用条件按用海批准文件、海域使用权证书和建设用地规划许可证及附图、规划设计条件等确定；

（六）土地取得时间登记为填海竣工验收确认的时间，并注明海域使用权取得的时间；

（七）土地使用期限按海域使用权的使用期限确定，海域使用权终止日期登记为土地使用权终止日期；

（八）其他内容按土地登记要求登记。

第四十二条 土地证书破损的，土地权利人可以持已破损的土地证书向土地行政主管部门申请换发。土地行政主管部门查验后，收回原土地证书，并予以换发，新的土地证书上注明“换发”字样。

土地证书遗失、灭失的，土地权利人可以向土地行政主管部门申请补发。申请补发时，应当书面说明土地证书遗失、灭失的原因，并提供相关证明材料。土地行政主管部门应当公告30日，公告期届满无人就该遗失、灭失事实提出异议或者经审核异议不成立的，予以补发土地证书，新的土地证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原土地证书注销。

第五章 他项权利登记

第四十三条 依法抵押或者出租土地使用权的，当事人应当在抵押合同或者出租合同签订之日起30日内，申请办理土地他项权利登记。

设定其他土地他项权利的，当事人在设定之日起15日内，申请办理土地他项权利登记。

第四十四条 依法可以申请土地使用权抵押登记的，应当提交下列材料：

（一）土地使用权证书；

（二）抵押担保的主债权合同；

（三）抵押合同。

宗地分割抵押的，应当提交土地分割抵押方案及经抵押权人和抵押人确认的分割抵押界址图。

第四十五条 申请土地使用权出租登记，应当提交土地使用权证书和租赁合同。

第四十六条 依法可以申请其他他项权利登记的，应当提交下列权属证明材料：

（一）土地使用权证书；

（二）设定他项权利的证明材料。

第四十七条 土地他项权利变更的，应当自变更之日起15日内，申请办理他项权利变更登记。

第四十八条 符合下列条件的土地他项权利登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是设定他项权利的当事人，且其中一方是土地登记卡记载的土地使用权人或者土地所有权人；

（二）设定他项权利登记的土地在土地登记范围内；

（三）设定的他项权利与已经登记的权利不冲突；

（四）符合有关法律、法规、规章的规定。

第六章 注销登记 第四十九条 农民集体所有的土地依法被征收或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，应当在集体土地被征收或者办理农转非之后，土地登记机关、土地行政主管部门根据生效的法律文件直接注销集体土地所有权登记。集体土地所有权人应当自土地被征收之日起30日内，将土地证书交回土地登记机关注销，逾期不交回的，土地登记机关公告注销。

第五十条 依法收回土地使用权的，土地登记机关根据收回土地使用权的决定注销土地使用权登记。土地使用权人应当自收到收回土地使用权决定书之日起30日内，将土地证书交回土地登记机关注销，逾期不交回的，土地登记机关公告注销。

依法责令交还国有土地的，土地使用权人应当自收到责令交还国有土地使用权的决定书之日起30日内，将土地证书交回土地登记机关注销，逾期不交回的，土地登记机关公告注销。

第五十一条 以有偿使用方式取得的土地使用权，使用期满前未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用权人应当在期满之日前15日内，持土地证书申请国有土地使用权注销登记，逾期未申请注销的，土地登记机关在土地使用期满后公告注销。

第五十二条 因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地所有权人或者土地使用权人持原土地证书及有关证明材料，申请土地所有权或者土地使用权注销登记，逾期未申请注销的，土地登记机关公告注销。

第五十三条 土地他项权利终止，当事人在该他项权利终止之日起15日内，持有关证明材料申请土地他项权利注销登记。

第七章 法律责任 第五十四条 不按照本办法规定办理登记的，由土地行政主管部门责令其限期办理。

第五十五条 申请人提交虚假的申请登记材料，造成登记错误，给有关土地权利人造成损失的，申请人应当承担相应的法律责任，土地登记机关根据查清的事实依法注销土地登记，并由土地行政主管部门处以1000元以上1万元以下的罚款。

第五十六条 土地登记工作中有下列行为之一的，有关行政机关应当依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假；

（二）因工作严重失职造成错、漏登记，或者登记不当而不纠正；

（三）泄露工作中知悉的商业秘密；

（四）遗失登记材料，给申请人造成重大损失；

（五）无正当理由拒不办理土地登记或者无正当理由超过规定期限办理；

第五篇：江苏省土地登记办法

第一章 总则

第一条 为维护土地的社会主义公有制，确认和保护土地权利人的合法权益，规范土地登记行为，维护土地市场秩序，加强土地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省实施〈土地管理法〉办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称的土地登记是指依法对本省行政区域内土地权利人的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及依据上述权利设定的土地他项权利的登记。

土地权利人是指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者以及土地他项权利者。

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定

需要登记的其他土地权利。

第三条 本办法所称的土地所有权、土地使用权和土地他项权利的转移，是指土地所有权、土地使用权的直接转移和随着地上建筑物、其他附着物所有权转移而发生的转移，以及由此引起的土地他项权利的转

移。

第四条 凡本省行政区域内的国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本办法规定，申请土地登记。

申请土地登记，申请人可以授权委托代理人办理。

第五条 依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六条 省人民政府国土管理部门主管全省城乡的土地登记工作。

市、县人民政府国土管理部门（以下简称国土管理部门）主管本行政区域内的土地登记工作。

土地登记以县级行政区为单位组织进行，省级、省属以上单位（除国家已有明文规定的部属单位外）的土地资产额须经省国土管理部门审核后，方可予以登记。

第二章 一般规定

第七条 土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。

初始土地登记，是指在一定时间内，对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行普遍登记。

变更土地登记，是指已经登记的土地权利因转移、分割、合并、增减、消灭以及土地用途等发生变更而

进行的日常登记。

第八条 土地登记以宗地为基本单元。

所谓宗地，是指由权属界线封闭的地块。两个或两个以上土地使用者所共有，其间难以分清权属界线的地块也称为宗地。一个土地权利人拥有或者使用两宗或两宗以上土地的，应分宗登记；两个或两个以上土地使用者共同使

用一宗土地的，应按宗分别登记。

跨县级行政区使用土地的，应分别在土地所在地的县级以上行政区登记。

第九条 土地登记的主要内容是：

（一）土地权利人的名称、地址、单位性质、上级主管部门；

（二）土地权属性质；

（三）土地权属来源；

（四）土地座落及四址；

（五）所在图幅号、地籍号；

（六）土地用途；

（七）土地面积；

（八）土地等级、地价及土地资产额；

（九）使用期限；

（十）他项权利；（十

一）登记日期；

（十二）其他。

第十条 土地登记依照下列程序进行：

（一）土地登记申请；

（二）土地调查；

（三）权属审核；

（四）注册登记；

（五）发放或更改土地证书。

第十一条 土地登记由下列土地权利人申请：国有土地使用权，由依法享有该国有土地使用权的单位、个人申请。

集体土地所有权，由依法享有该集体土地所有权的集体经济组织申请。无集体经济组织的，属于村集体所有的土地，由村民委员会申请；属于村以下单位集体所有的土地，由村民委员会代为申请；属于乡（镇）集体所有的土地，由乡（镇）人民政府代为申请。

集体土地使用权，由依法享有该集体土地使用权的单位、个人申请。

土地他项权利，由依法享有该土地他项权利当事人申请。

第十二条 申请土地登记时，申请人应当向国土管理部门提交下列文件（以下称土地登记规定的文件）：

（一）土地登记申请书；

（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或户籍证明；

（三）土地权属来源证明；

（四）土地权属证明；

（五）房屋等地上建筑物、其他附着物权属证明；

（六）国家和省规定的土地税费交纳证明；

（七）法律、法规、规章规定的其他资料。

委托他人代理土地登记申请的，代理人还须提交授权委托书和本人身份证明。土地权利人申请输土地登记手续时，应当按照国家和省有关规定缴纳土地登记费用。

第十三条 有下列情形之一的，国土管理部门不予受理土地登记申请，并于接到申请之日起15日内将不予受理的理由书面告知申请人：

（一）申请登记的土地不在本登记区的；

（二）提交土地登记规定的文件不齐全的；

（三）不能提供合法证明的；

（三）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让期限的；

（五）未依法办理房产变更登记的；

（六）其他依法不予理的情形。

第十四条 有下列情况之一的，国土管理部门可以作出暂缓登记的决定，并于接到申请书之日起15日内将暂缓登记的理由书面通知申请人：

（一）土地权属争议尚未解决的；

（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；

（三）依法限制土地权利或者查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；

（四）法

律、法规规定暂缓登记的事项。

第十五条 国土管理部门应当根据土地调查成果，对申请登记的各项内容逐项审查、核实。

第十六条 经审核符合要求的土地所有权和使用权的登记申请，报县级以上人民政府批准予以注册登记。经登记的国有土地使用权，由市、县人民政府向国有土地使用者发放《国有土地使用证》；经登记的集体土地所有权、使用权，由县级人民政府分别向集体土地所有者、使用者发放《集体土地使用证》、《集

体土地使用证》。

经审核符合要求的土地他项权利登记申请，由市、县国土管理部门直接登记，并向其中的抵押权人、承租人分别发放《土地使用权抵押证明书》、《土地使用权承租证明书》。

第十七条 土地登记卡是土地登记的主件，也是土地所有权、使用权和土地他项权利的法律依据；土地证书是土地所有者、使用者和土地他项权利者持有的法律凭证。

土地登记申请书、土地登记卡等土地登记文件应当严格按照国家土地管理局制定的统一格式印制；土地所有权证书、使用权证书、他项权利证书应当由省国土管理部门按照国家土地管理局制定的式样统一印制。

第十八条 经省人民政府批准，省国土管理部门可以决定在全省范围内对土地证书实行查验。

经省国土管理部门批准，市、县国土管理部门可以对本行政区域内的土地证书实行查验。

第三章 初始土地登记

第十九条 初始土地登记，由市、县人民政府发布通告，通知的主要内容包括：

（一）登记区的划分；

（二）受理登记的期限；

（三）申请人应当提交的有关证件；

（四）受理申请地点；

（五）其他有关事项。

第二十条 土地登记申请人应当在规定时间内持土地登记规定的文件到指定的地点向国土管理部门申请

土地登记。

第二十一条 经调查、审核，国土管理部门对权属合法、界址清楚、面积准确的宗地予以公告。第二十二条 土地登记申请人及其利害关系人在公告发布后30日内，对土地登记审核结果有异议的，可以向国土管理部门申请复查。

土地登记过程中发现的权属争议，按《江苏省实施〈土地管理法〉办法》第十一条规定调处后，再办理

登记手续。

第二十三条 公告期满，土地登记申请人及其利害关系人对土地登记结果未提出异议的，由国土管理部门报经县级以上人民政府批准后，予以注册登记，发放土地证书。

第二十四条 国土管理部门应对如下国有储备土地进行土地调查、统计造册：

（一）集体土地所有权主体消失后的原集体所有土地，包括因国家建设征用土地，农民集体建制撤销或其人口全部转为城镇人口，未经征用的原集体土地；

（二）依法收回土地使用权的国有土地；

（三）其他没有确定土地使用权的国有

土地。

第四章 变更土地登记

第二十五条 变更土地登记的内容分为：

（一）土地权属变更登记；

（二）他项权利变更登记；

（三）更名登记；

（四）更址登记；

（五）更正登记；

（六）土地用途变更登记；

（七）注销登记。第二十六条 房地产转让变更时应当依法先办理房产变更登记，并在办理房产变更登记后15日内到国

土管理部门办理土地使用权变更登记。

第二十七条 因土地征用、划拨引起的土地所有权、使用权转移的，土地权利人在土地征用、划拨批准后的30日内，持土地征用、划拨批准文件和其他土地登记规定的文件，向国土管理部门申请变更土地登

记。

第二十八条 以出让方式取得国有土地使用权的（含划拨土地使用权依法办理出让手续），土地使用权受让人应在按出让合同约定缴付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证和其他土地登记规定的文件，向国土管理部门申请土地登记。

第二十九条 转让国有土地使用权的，转让双方应在土地使用权转让合同签订后30日内，持土地使用权转让合同和其他土地登记规定的文件，共同向国土管理部门申请变更土地登记。

第三十条 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权转移的，新用地单位应在其主管部门批准后30日内，持批准文件、有关合同（协议）和其他土地登记规定的文件，向国土管理部门申请变更土

地登记。

第三十一条 因处分抵押财产面最得土地使用权的，取得该土地使用权的土地权利人和抵押人应在取得土地使用权后30日内，持土地登记规定的文件和有关处分抵押财产证明文件共同向国土管理部门申请变

更土地登记。

第三十二条 交换、调整集体土地，发生所有权转移的，当事人应当在交换、调整土地协议批准后30日内，持土地登记规定的文件以及协议和批准文件等，共同向国土管理部门申请变更土地登记。

第三十三条 国家将国有土地使用权以入股方式让与股份制企业的，该企业应在成立之日起30日内，持土地登记规定的文件和土地使用权入股批准文件等，向国土管理部门申请变更土地登记。

第三十四条 国家将国有土地使用权租赁给股份制企业的，该企业应在成立之日起30日内，持土地登记规定的文件和土地使用权租赁批准文件等，向国土管理部门申请变更土地登记。

第三十五条 土地使用者依法以入股方式将土地使用权转移到股份制企业、合资企业、合作企业的，双方当事人应在入股合同签定后30日内，持土地登记规定的文件以及土地使用权出让或转让合同、入股合同等，共同向国土管理部门申请变更土地登记。

第三十六条 依法出租土地使用权的，出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后15日内，持土地登记规定的文件以及土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同等，共同向国土管理部门申请变

更土地登记。

土地使用权出租期内，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持

有关文件申请变更登记。

第三十七条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押，必须在抵押合同签订之日起15日内分别到国土管理部门和房产管理部门办理登记手续，未经登记的抵押无效。

一宗地多次抵押的，处分抵押财产的偿还顺序，以申请抵押登记的时间为序。土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应在抵押合同发生变更后15日内，持有关文

件申请变更登记。

第三十八条 因土地权属转移引起他项权利变化的，他项权利者和土地所有者或使用者，应当在申请土地权属变更登记的同时，申请他项权利变更登记。

第三十九条 土地权利人更改名称或通讯地址的，在变更发生后30日内，持土地登记规定的文件和有关变更证明，向国土管理部门申请变更土地登记。

第四十条 登记的土地用途发生改变的，土地权利人在变更批准后30日内，持土地登记规定的文件和

批准文件，向国土管理部门申请变更土地登记。

第四十一条 有下列情形之一，致使土地权利终止的，土地权利人应在权利终止后15日内，持土地登记规定的文件和有关合同、证明，向国土管理部门申请注销土地登记。

（一）依法被收回土地使用权的；

（二）土地使用权出让期满；

（二）土地使用权抵押合同终止；

（四）土地使用权租赁合同终止；

（五）因自然灾害造成的土地权利流失；

（六）集体所有的土地被全部征用或

者集体土地所有者依法全部转为城镇居民的。

逾期不申请注销登记的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销土地证书，并将注销结果通

知当事人及有关部门。

第四十二条 临时租用城镇以共用地的，承租者应在批准后15日内，持土地登记规定的文凭和有关批准文件，到国土管理部门办理他项权利登记，领取《土地使用权承租证明书》，租用期限不得超过2年。租用期满后，承租者应及时到国土管理部门办理注销登记手续，确需延续使用的，应重新办理登记手续。

第四十三条 划拨国有土地使用权转让、出租，或由非经营性用途改变为经营性用途，应当按照国家规定办理出让手续，缴纳出让金后再按规定办理变更土地登记手续。

第四十四条 申请土地权属变更登记和土地使用权抵押登记，依法应当进行土地估价和确认的当事人应提交土地估价及确认报告，改制企业还应提交土地资产处置方案和批准书。

申请土地使用权出租登记，当事人应当依法如实申报租金。

第四十五条 本章规定以外的以其他形式发生的土地权利变更，当事人应在变更发生之日起30日内，持土地登记规定的文件和有关证明文件，向国土管理部门申请变更土地登记。

第五章 罚则

第四十六条 土地使用者、所有者不按本办法规定办理初始土地登记的，以非法占地论处；不按本办法规定办理变更土地登记或未按登记的土地用途使用土地的，按违法用地处理。

第四十七条 采取非法手段获取土地证书的，由国土管理部门注销土地登记，注销土地证书，并对当事

人处以1000元以上3000元以下罚款。擅自涂改、伪造、印刷、出售土地证书的，其土地证书无效，并对当事人处以1000元以上5000元以

下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 国土管理部门在实施罚款处罚时，应当出具省财政部门统一监制的罚款收据，罚款应当按

照规定上缴国库。

第四十九条 当事人对处罚不服的，可以依照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定申请复议或者起诉，逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，国土管理部门可以依法申请人民法院强

制执行。

第五十条 登记机关及其工作人员应当忠于职守，秉公执法，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

登记机关及其工作人员违反本办法，造成权利人损失的，应当负责赔偿。

第六章 附则

第五十一条 省国土管理部门可以依据本办法制定实施细则，报省人民政府备案。

第五十二条 本办法自发布之日起施行。

1996年12月6日