第一篇：吉林省物业服务收费管理实施细则

吉林省物业服务收费管理实施细则

关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知

各市、州发改委（物价局）、房产局（建设局）：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条理》和《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号），我们制定了，《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。

二〇〇四年十二月二十日

附件1：

吉林省物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院《物业管理条例》及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。

第二条 本细则适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费的行为。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。

第六条 物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务指导价格采取以下三种形式：

（一）协商确定服务价格

凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

（二）提前告示服务价格

凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同时在显著位置设立公示牌，将服务价格和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。

（三）价格主管部门核定服务价格

1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的，由双方提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。

2、未实行提前告示服务价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出服务价格申请，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。

第八条 住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，按照省价格主管部门、建设行政主管部门制定的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》，结合当地实际，在上浮10%、下浮30%的幅度内制定当地的住宅小区物业服务指导价格。

非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照本《细则》规定的原则，制定当地非住宅物业管理服务政府指导价格。

物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定。

物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布。

第九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、物业管理服务费按月缴纳，不得预收。水费、电费待业主入住后按每月实际费用自行缴纳。

第十条 实行物业服务的价格构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（人员配置参照《城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表》）；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条 物业的成本利润率控制在1－3%。

第十二条 物业服务收费等级的确定，由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定。

物业管理服务等级标准五级以下的物业管理企业，不得收取物业管理服务费。

第十三条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第十五条 按照鼓励先进、优质优价的原则，凡荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，其物业服务指导价格可经业主委员会同意，按当地现行价格上浮6%，荣获省级物业管理示范小区荣誉称号的，价格可上浮5%，荣获省级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮4%，荣获市、州级物业管理优秀小区荣誉称号的，价格可上浮3%。

第十六条 物业管理企业实施物业管理后，开发建设单位已竣工的纳入物业管理范围的房屋出售前，应足额缴纳物业管理费。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，可按约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等任何费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须经业主大会同意后，按照规定办理有关手续，由此所得收益用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

对小区内道路上停放的车辆是否收取停车费，应由业主委员会与物业管理企业协商确定。收取停车费的小区，停车费收入按照业主大会的决定使用。

小区内专业停车场收费标准由当地价格主管部门核定。对业主已购买产权的停车位、车库不得另行收取停车费。

第十九条 过去已对业主收取的房屋维修金（0.15元/平方米）节余部分,转入房屋维修资金帐户，今后不再另行收取该项费用。

第二十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十一条 物业管理企业根据业主的委托提供物业合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十二条 各地原定的物业服务收费标准与现行指导价格不符的，业主委员会与物业管理企业应通过充分协商后尽快调整。

第二十三条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置设立公示栏或公示牌，对服务内容、服务标准以及物业管理服务价格等有关情况进行公示。

第二十四条 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第二十五条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和物业服务价格的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十六条本实施细则由省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责解释。

本实施细则自2005年1月1日起执行，原吉林省物价局、吉林省建设厅印发的《城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》（吉省价房涉字[1997]14号）、《关于<对吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则>中个别条款订正的通知》（吉省价房涉字[1997]25号）、《关于物业管理收取房屋维修金及有关问题的通知》（吉省价房涉字[2000]12号）废止。

附件2：

吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格

一、我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：

1、普通住宅

一级：每平方米1.00－1.50元；

二级：每平方米0.70－1.00元；

三级：每平方米0.50－0.70元；

四级：每平方米0.30－0.50元；

五级：每平方米0.30元

2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。

二、非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定的原则，制定本地区非住宅物业管理服务政府指导价格。

三、住宅小区物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》由双方协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。非住宅物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

物业服务收费标准难以确定的，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。

附件3：

吉林省住宅小区物业管理服务等级标准一、一级物业管理服务等级：

1、基本要求

（1）物业管理企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。

（2）建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。

（3）物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。

（4）80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。

（5）80%以上物业管理人员应具有大专以上学历。

（6）物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。

（7）小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。

（8）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。

（9）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。

（10）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。

（11）按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

（1）按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。

（5）阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。

（6）无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

（7）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。

（8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、设施设备维修养护

（1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

（2）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到90%以上。

（3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

（4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。

（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

（8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。

（9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

（10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。

(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

（1）小区主出入口24小时值班。

（2）对小区重点部位按合同约定巡查。

（3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。

（4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。

（5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

（6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

(8)消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

5、卫生保洁服务

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。

（3）及时清扫积水、积雪。

（4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

（5）根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

（10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

（11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。

（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

（1）有绿化专业人员，管理制度落实。

（2）小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

（3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。

（4）绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

（5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

（6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。

（7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。http;//www.teniu.cc

（8）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。

二、二级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有三级以上物业管理资质证书。

(2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理合同。

(3)物业管理项目经理应具备二年以上物业管理经验。

(4)70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。

(5)70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。

(6)物业管理企业对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。

(7)对业主实行每天12小时物业服务接待（公示服务联系电话）。

(8)根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）。

(9)采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到90%。

(10)招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。

(11)建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。

(12)根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。

(13)建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况。

(14)按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

(2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。

(4)封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

(5)除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

(6)房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

(7)小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

(2)实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80%。

(3)水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。

(4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。

(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

(1)小区主出入口24小时值班。

(2)对小区重点部位每2小时巡查一次。

(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

(4)进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

(5)进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。

(6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每年演练一次）。

5、卫生保洁服务

(1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

(2)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。

(3)及时清扫积水、积雪。

(4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

(5)根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

(6)垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

(7)设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

(8)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

(9)对小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保证排放管道的畅通。

(10)小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。

(11)小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。

(12)建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

(1)有绿化专业人员，管理制度落实。

(2)小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

(3)花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。

(4)绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。

(5)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。

(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。

三、三级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。

(2)物业管理企业应制定日常管理制度。

(3)按规范签订物业管理服务合同。

(4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

(5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

(6)物业管理企业实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

(7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。

(8)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

(10)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。

(2)房屋外观良好、整洁。

(3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(4)空调安装无安全隐患。

(5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立24小时报修值班电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

(3)设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。

(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制

度。

(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

(1)小区主出入口24小时值班。

(2)对小区重要部位每4小时巡查一次。

(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。

(4)进出小区的车辆按指定位置有序停放。

(5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。

(6)每年进行消防培训一次。

5、卫生保洁服务

(1)小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。

(2)及时清扫积水、积雪。

(3)楼道玻璃每季擦拭一次。

(4)合理布设垃圾桶、果壳箱。

(5)垃圾每日收集1次，做到日产日清。

(6)设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。

(7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

(8)小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。

(9)对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。

6、绿化管理及养护

(1)花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。

(2)绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。

(3)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。

(4)根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。

(5)适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

四、四级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。

(2)物业管理企业应制定日常管理制度。

(3)按规定签订物业管理合同。

(4)40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

(5)物业管理企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

(6)每年与10%以上业主作有效沟通；每年物业投诉有效处理率达到80%。

(7)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

(9)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。

(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(3)空调安装无安全隐患。

(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。

(5)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

(6)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。

(8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(9)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制

度。

(10)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

五、五级物业管理服务等级：

1、基本要求

(1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。

(2)物业管理企业应制定日常管理制度。

(3)按政策规定签订物业管理服务合同。

(4)管理人员应持有物业管理上岗证书。

(5)物业管理企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

(6)每年与业主作有效沟通。

(7)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

(9)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。

(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理

(3)空调安装无安全隐患。

(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立报修值班电话，建立回访制度。

(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。

(5)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

(6)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(7)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。

(8)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(9)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备管理制度。

(10)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

(11)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

附件4：

城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表

小区面积 管理人员 保洁人员 治安员维修人员 人员总数

5万平方米 5 5 7 3 20

10万平方米 8 12 14 5 39

15万平方米 10 16 20 8 54

20万平方米 17 30 30 15 92

第二篇：物业服务收费管理实施细则

江门市发展和改革局 市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施〈中华人民共和国价格法〉办法》、《广东省物业管理条例》、《印发〈广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法〉的通知》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于江门市行政区域内物业服务企业的物业服务收费行为。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第五条 江门市物价局会同市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的管理监督工作。

各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。

第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度并公布，同时报上一级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

第十条 实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

第十一条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式

选聘物业服务企业的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据当地政府指导价范围制定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地政府价格主管部门备案。

前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。

第十二条 物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务合同有约定的从其约定；无约定的应当通过业主大会决定，未成立业主大会的，物业服务企业应当采用书面征求意见形式，征求全体业主的意见，并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。

经业主大会同意的，物业服务企业与业主委员会重新签订物业服务合同；采用书面征求意见的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务收费标准的调整，在政府指导价范围内的，报当地价格主管部门备案方可执行；超过政府指导价范围的，应当报当地价格主管部门核定后方可执行。第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域绿化养护费用；

（四）物业管理区域清洁卫生费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经业主同意的其它费用。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十六条 物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费用按约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，定期向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。

业主如在物业服务企业签订的协议中约定将公共水电费纳入物业服务收费统一收取的，从其约定。

第十七条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）数量计收，也可按法定产权面积计收。具体标准由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。

第十八条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业服务企业应当依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

第二十一条 业主对其物业进行室内装修，物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金（押金）。住宅建筑面积大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超过3000元/户的装修保证金（押金），住宅建筑面积小于144平方米的可收取不超过2000元/户的装修保证金（押金）。

装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格之日起15个工作日内全额无息退还装修保证金（押金）。

第二十二条 业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运费标准由业主和物业服务企业在签订住宅室内装修管理服务协议中协商确定。

第二十三条 物业服务企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过20元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

第二十四条 实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为业主免费配置每户不少于3张小区出入证（含IC卡），机动车按一停车位一证的方式免费配置车辆出入卡。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本合理收取工本费。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十六条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按《江门市物价局

关于机动车停放保管服务收费管理实施细则》有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第二十七条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

第二十八条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十九条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

第三十条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

第三十一条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

第三十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；

（二）擅自设立强制性收费项目的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）不按规定备案的；

（五）不执行本细则第十四条、第十五条、第十六条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的。

第三十三条 本细则由江门物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本细则自2012年9月1日起执行，有效期5年。《江门市物业服务收费管理办法》（江价〔2004〕41号）同时废止，此前规定与本细则相抵触的，以本细则为准。

第三篇：江苏省物业服务收费管理办法(2014年实施)

江苏省物业服务收费管理办法

第一章

总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第二章 物业公共服务收费管理 第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其它费用；

（十一）法定税费以及合理利润。物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

第三章 汽车停放收费管理

第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

第四章 其他服务收费管理 第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

第五章 行为规范管理

第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。

第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第六章 监督管理

第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）不按照规定提供服务而收取费用的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制或者变相强制服务并收费的；

（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；

（六）不按规定实行明码标价的；

（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；

（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附 则

第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

第三十六条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。

第四篇：《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施

2014年02月14日09:39

车库的物业费怎么收？小区公共空间的经营收益归谁？垃圾清运费到底该不该交？物业费包含二次加压供水费吗？这些长期困扰市民甚至引发纠纷的问题终于有了规范。13日，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》正式实施，《办法》将保洁、公共设施设备的养护等业主最关心的收费标准进行了细化。强化了物业服务的考核标准，让业主在享受质价相符的物业服务同时，更大程度的维护了业主和物业的合法权益。物业服务包含

二次加压费 电子门维护

与过去不同，《办法》将物业服务等级倒置，由原来的一级为最高等级变成最低等级，逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。

新的物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。这是所有物业企业必须达到的服务标准。级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级（不含绿化）分别对应的定价成本为每月每平方米（多层）0.38元、（高层）0.39元；（多层）0.54元、（高层）0.56元；（多层）0.86元、（高层）0.89元；（多层）1.19元、（高层）1.23元。其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。此外，一级服务标准有所提高，定价成本（不含绿化）与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。室内停车泊位物业服务费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位物业费110元/月，有塑胶地膜120元/月。立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。服务项目侧重

清扫保洁 维修养护 绿化养护

《办法》除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8项服务成本标准的总和。并将“综合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低。

此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。《办法》由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜绝收支不合理的问题。公共空间经营收益归全体业主

《办法》第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。《办法》规定装修管理费按照不超过5元/平方米（建筑面积）标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。

基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。《办法》第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

未解决小区内停车难问题，《办法》第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据《关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知》规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

养护费和电梯基础费专款专用

《办法》第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。物业服务与信用挂钩 服务不合格将被清退

《办法》第六条规定，暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准（不含绿化费），例如，高层每平方米0.52元（0.13元＋高层0.39元）。对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元（0.13元＋0.10元＋0.04元）的定价成本。

《办法》第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。一般设定为半年或一年评定一次。对认真整改达到要求的物业企业，可回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。新规更注重服务结果

“《办法》对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，《办法》新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。

哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，《办法》弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务。

哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照《办法》调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉查处。（记者 梁庚 张博）相关链接

《哈尔滨市物价局关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知》、《哈尔滨市物价局<关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知>的补充通知》、《关于进一步规范物业服收费工作的通知》同时废止。(责编：邹慧、夏彬彬)

第五篇：金华市物业服务收费管理实施办法

金华市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范住宅小区物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条金华市物价局会同金华市建设局依法对市区范围内的物业服务收费进行管理、协调、监督和指导。

第三条本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主所收取的费用。其物业服务内容应当包括:

1、物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

2、物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理；

3、公共绿地、花草树木的养护管理；

4、公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

5、各类物业的档案资料管理和装修管理；

6、业主与物业服务企业约定的其他公共性服务。

第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第五条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括别墅、排屋等，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅、别墅、排屋以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

第六条物业服务收费可采取包干制或酬金制计费方式。前期物业管理期间的物业服务收费实行包干制，业主委员会成立以后的计费方式由业主委员会与物业服务企业约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。其服务费用由物业服务成本、法定税费和利润构成。包干制既可采取综合服务包干，也可采取菜单式的分项服务包干。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业酬金。

第七条实行政府指导价的住宅小区物业服务收费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的住宅小区为单位考核评定。

收费等级评定标准和各等级收费中准价及浮动幅度，由市物价局会同市建设局根据物业服务企业为业主提供的公共性物业服务的服务内容、服务质量、服务标准及住宅小区规模、档次、环境、服务设施等因素制定，并向社会公布。

各住宅小区物业服务收费的具体执行标准，由物业服务企业（或开发建设单位）在规定的中准价格和浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。

第八条实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行。

第九条前期物业服务实施收费等级考核的住宅小区建筑总面积应不少于2万平方米（含）。建筑总面积少于2万平方米的住宅小区由业主与物业服务企业协商确定收费标准，双方协商不能

达成一致的，可报价格主管部门根据服务成本核定收费标准。

第十条新建住宅小区实施物业管理的，由物业服务企业参照物业服务收费等级评定标准自评收费标准，向价格主管部门提出书面申请，申请时按本办法第十一条第二款要求提供资料，由价格主管部门根据住宅小区的实际情况确定临时收费标准。

实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由房地产开发企业根据小区实施物业服务的方案，对照物业服务收费等级考评办法和收费标准参考幅度，向价格主管部门申报收费等级和收费标准。由价格主管部门根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案，核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度，具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招投标确定。

第十一条物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。金华经济开发区范围内的由市物价局会同市、开发区物业主管部门组织。

物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：

（一）《企业法人营业执照》；

（二）《物业服务企业资质等级证书》；

（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；

（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；

（五）要求提供的其它资料。

第十二条实行政府指导价的物业服务收费按住宅建筑面积计收；计费时间从业主购买新建的商品住宅办理交房手续之日的次月起计算，因业主原因，未在规定时间内及时办理交房手续的，按约定的交房期限的次月起计算；购买非新建的商品住宅从该房屋产权转移之日的次月起计算。业主出租物业的物业服务收费可按双方约定交纳。由承租人交纳的，业主负连带交纳责任。第十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。

第十四条物业服务成本（物业服务支出）由以下项目构成：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

第十五条电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费，住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊。具体分摊办法由双方协商确定。

第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托方收取代办服务费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第十八条物业服务企业在提供物业管理服务时，应和业主签订物业服务合同，切实按合同约定的服务项目、标准提供质价相符的服务。

第十九条除法律、法规、规章规定外，物业服务企业不得以任何名目向业主收取押金、保证金。

第二十条物业服务费由物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同所约定的时限向业主收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。

第二十一条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当在物业专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。物业专项维修资金的收取、使用和管理按有关规定执行。

第二十二条物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。

第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

第二十四条业主向物业服务企业交纳物业服务费后，除国家另有规定外，任何部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。

第二十六条对违反本办法规定的价格行为，由市物价局依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十七条本办法自2010年8月1日起施行。原金华市物价局、金华市建设局《关于印发金华市<物业服务收费管理办法>实施细则》（金价管〔2005〕23号）同时废止。

东阳市物价局关于东阳市黄金北岸小区前期物业服务收费标准的批复

东阳市北岸物业管理有限公司：

你公司《关于东阳市黄金北岸小区前期物业服务收费的申请报告》收悉，根据浙江省物价局、建设厅关于印发《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知（浙价服〔2005〕80号）的有关规定，经实地勘察，黄金北岸小区实行全监控、智能化、封闭式物业管理，通过经营成本审核测算，核定东阳市黄金北岸小区前期物业服务（包括：小区保安、公共区域内的保洁和绿化养护、公共设备维护、车辆管理等服务）收费标准如下：

一、黄金北岸小区商业用房物业服务费实行市场调节价，由你公司与业主协商确定；

二、黄金北岸小区高层住宅物业服务收费标准为每月每平方米0.90元，高层住宅的电梯和增压水泵的电费每月每平方米0.40元预收，收支情况每半年按实向业主结算并公布一次；

三、物业服务费按住宅建筑面积向业主计收，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；

四、私有停车库、停车位物业服务费每月每个30元。

五、受业主委托清运装修建筑垃圾、为业主提供代办性、特约性服务收费，由你公司与业主协商确定；

以上价格自文到之日起执行，你公司应认真做好物业管理工作，努力提高服务质量，实行明码标价制度，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等

有关情况进行公示，并接受物价部门的监督检查。

二〇〇九年九月十八日

关于东阳市时代雅居前期物业管理服务收费标准的批复

东阳市嘉荷物业服务有限公司：

你公司《关于时代雅居前期物业服务收费标准的申请报告》收悉，根据浙江省物价局、建设厅关于印发《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知（浙价服〔2005〕80号）的有关规定，经实地勘察和经营成本审核测算，现将时代雅居前期物业服务（包括：小区保安、公共区域内的保洁和绿化养护、公共设备维护、车辆管理等服务）收费标准批复如下：

一、排屋、商业用房前期物业服务收费标准实行市场调节价，由你公司与业主协商确定；

二、高层住宅前期物业服务收费标准为每月每平方米0.90元，电梯和增压水泵的电费每月每平方米0.40元预收，收支情况每半年按实向业主结算并公布一次；

三、物业服务费按住宅建筑面积向业主计收，纳入物业管理范围的已竣工且尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；

四、停车位的物业服务费每月每个30元；

五、受业主委托清运装修建筑垃圾、为业主提供代办性、特约性服务收费，由你公司与业主协商确定。

以上价格自文到之日起执行。你公司应当认真做好物业服务工作，努力提高服务质量，收费实行明码标价制度：在物业服务区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、标准、依据等有关情况进行公示，并接受物价部门的监督检查。

二〇一〇年五月五日