第一篇：关于加强物业管理工作的通知

关于加强物业管理工作的通知

发布部门： 河北省住房和城乡建设厅

各设区市住房和城乡建设局、住房保障和房产管理局：

为规范物业管理行为，提高物业服务水平，改善人民群众的生活和工作环境，维护社区和谐稳定，促进全省物业管理工作健康发展，现就加强我省物业管理提出如下实施意见：

一、提高认识，积极培育物业管理市场

随着经济社会事业的快速发展和城镇化的加速推进，专业化物业管理在全省得到迅速发展。城中村改造、棚户区改建和旧小区改善的实施，进一步拓宽了我省的物业管理市场。加强物业管理工作，对于保障房屋和设施设备的正常使用，改善人民群众的居住环境，提高生活质量，提升幸福指数，促进社会文明，维护社会稳定等方面具有十分重要的意义。各市要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，积极创新行政监管手段和管理机制，坚持服务与监管并重，调动各方力量，合力推进全省物业管理的健康发展。

二、加强监督管理，维护物业管理市场秩序

（一）加强重要环节的监督管理。针对业主大会的成立和物业服务企业承接、退出项目的程序，切实加强对前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理用房落实、业主大会成立、物业服务企业退出管理项目等“五个”关键环节的行政监管，维护物业管理各方当事人的合法权益。

1、把好物业管理招投标关，建立公平的物业管理市场。物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。要加强对投标企业资质条件的审查，投标企业必须具有管理招标项目相应的资质，不具有相应资质条件的不得参与招投标。住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，新建15万平方米以上的住宅物业必须实行公开招投标。要积极引导招标人和投标企业按照政府指导价格合理确定服务事项、服务质量和收费标准。要切实加强评标专家的培训和评选工作，提高评审工作的公正性和合理性，不断提高评标质量。要不断完善市场竞争规则，解决招投标工作中出现的新情况、新问题，推进物业管理市场化进程。

2、严把物业承接查验关，维护业主的合法权益。指导物业服务企业和建设单位遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主公有财产的原则，制定物业承接查验方案；督促物业服务企业与开发建设单位，按照国家和省市的有关规定以及物业买卖合同、前期物业服务合同的约定，逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接；及时发现和纠正物业承接查验中的问题，积极调解物业承接查验纠纷；对不依法履行物业承接查验义务的，要责令限期改正，并予以通报。通过物业承接查验工作，确保物业服务企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全，切实维护业主的合法权益。

3、严把物业管理用房落实关，为实施物业管理创造条件。要依据物业管理条例的规定，结合当地实际制定物业管理用房的配置标准。新建项目落实物业管理用房，要从源头抓起，规划、设计和物业管理部门要各负其责，抓好落实。建设单位要按照规定配置必要的物业管理用房，确保新建项目的物业管理用房得到全部落实。没有物业管理用房的旧住宅区，业主委员会可向规划部门申请配建，规划部门要予以支持。

文号： 冀建房〔2012〕294号

日期： 2012-05-07 物业管理部门要指导业主委员会做好物业管理用房的权属登记工作。

4、把好业主大会成立关，促进物业管理健康发展。业主大会和业主委员会是物业管理市场主体的甲方，依法成立业主大会是推行物业管理，促进物业管理健康发展的基础。各市要指导区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府密切关注新建住宅小区的交付进度，对物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，应当及时督促建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。对符合成立业主大会条件的，要根据有关规定指导成立首次业主大会。对建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关资料的，要责令建设单位限期改正。同时，要切实做好业主大会设立后的监督指导工作。

5、严把物业企业退出关，切实做好物业服务的衔接工作。各市、县要建立物业服务退出预先报告制度。物业服务企业在退出项目三个月前要将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。业主解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府要对物业服务企业退出物业服务项目进行严格监督。并及时深入项目调查了解情况，协调解决退出过程中出现的矛盾和纠纷，引导业主慎用“解聘权”，并指导做好暂无新企业接管的服务预案，维护业主正常生活秩序。对违规退出的企业要依法予以处罚，情节严重的吊销资质证书。

（二）加强对物业服务质量的监督管理。各市要加强对业主委员会成员的业务指导，引导业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业，订立物业管理事项具体、物业服务质量标准明确的物业服务合同。同时，建立物业服务质量月巡查、月报告制度，围绕物业管理易发纠纷的事项，加大检查力度，对发现的问题要责成物业服务企业及时纠正。建立违规行为曝光制度，引入第三方监督，通过发挥区县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、社会监督员的监督作用，对服务、管理不到位的情况及时予以规范，对拒不进行整改的物业服务企业，要予以曝光，并由行政主管部门责令限期整改，最大限度的发挥行政监管作用。确保物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。引导物业服务企业树立符合行业特点的经营服务和管理理念，增强社会责任感，促进其自身素质的提升。

（三）切实加强共用设施设备维护的监督管理。要切实抓好供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并依法向最终用户收取有关费用。各市、县房地产行政主管部门要依法做好物业管理区域内房屋和附属建筑物的权属登记工作。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。同时，要切实做好车位的管理。

三、创新管理模式，合力维护社区和谐稳定

（一）发挥街道办事处和乡镇人民政府在物业管理活动中的作用。将物业管理纳入社区管理是维护社区和谐稳定的重要保障。要按照《条例》的要求，积极在街道办事处（乡镇人民政府）建立健全物业管理的组织机构，并根据其工作量配置相应人员，确保物业管理的组织保障。要履行本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系等监管职责，把矛盾化解在萌芽状态，控制在社区，促进物业管理和谐健康发展。

（二）发挥社区组织对业主的教育引导作用。居民委员会、社区工作站等社区基层组织和业主委员会要采取多种形式，积极引导业主自觉遵守管理规约，配合物业管理工作，支持物业服务企业维护公共利益，提高业主的大局意识、履约意识和按时交费的自觉性，共同维护小区正常生活秩序。

（三）大力扶持保障性住房的物业管理。按照“政府引导扶持、市场规范运作、属地化管理”的原则，研究制定利用住房公积金增值收益或财政资金补贴等方式扶持保障性住房物业管理的政策，建立长效管理机制，从根本上改善广大中低收入群众生活居住环境。

四、大力做好宣传工作，营造良好的发展环境

（一）发挥物业服务企业的宣传优势。物业服务企业要结合行政主管部门制定的宣传主题和物业项目的热点问题，充分利用社区宣传栏、电子显示屏等设施，张贴、播放物业管理政策法规，并通过举办各种形式的社区活动，大力宣传物业管理，提高业主对物业管理的认识，增强业主的契约意识和消费意识。

（二）扩大主题宣传的影响力。各市、县房地产行政主管部门要围绕不同时期广大业主所关心的热点、难点问题，积极与新闻媒体合作，进行专题宣传，扩大宣传的频度和覆盖面，进一步理清物业管理区域内物业服务企业、开发建设单位、专业经营服务单位等各方主体以及各有关行政管理部门在物业管理活动中的法定职责。同时，要加强网站建设，及时发布物业管理法律法规以及物业服务企业信息，全面营造有利于行业发展的良好氛围。

二○一二年五月七日

第二篇：物业管理工作

2、负责协助总经理相关管理工作，所有工作内容由总经理直管和安排。

3、从事商业或商住类型物业管理工作三年以上管理经验；

4、有独立管理能力，懂得保洁、保安消防、设备维护、绿化等日常管理及流程；

5、熟悉装修的申请、骏工和接管验收的工作流程及要求。

6、熟悉处理客户投诉、咨询及对租户的满意度调查等工作。

7、负责租户提出的问题和建议分析研究，协同上级落实好预防纠正工作。

8、进行日常监督巡查，督促本区域保安、消防设备和器材的使用。

9、优秀的书写和语言表达能力和沟通能力，做事稳重，责任心强，有较好的敬业精神

1、熟悉清洁、绿化、治安、维修、接待、投诉、回访等服务内容；

2、熟悉商铺的接管和交铺验收工作。熟悉对装修施工单位监管和工程的竣工及验收工作。

3、熟悉处理客户投诉及回访工作事项及流程；

4、掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；

5、能独立草拟物业基本文书。能熟练操作使用电脑，草拟和处理发送文件；

6、跟踪验证不合格的服务项目，处理业户投诉；

7、会收集有价值的物业信息和数据资料；

8、形象气质佳，会听广州话，普通话标准，口齿伶俐，较好的语言表达能力和沟通能力；

9、较强的应变能力、协调能力，能独立处理日常紧急问题，良好的亲和力及服务意识

在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

1.协助制定和实施部门的管理计划,建设高效的组织团队，构建良好的沟通渠道 2.管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的成本控制情况 3.负对物业部下属工程,环境,秩序等部门落实各种规章制度和计划执行情况的检查、督促、指导工作 4.负责与商户的沟通，保证商户装修符合规定，保证购物中心良好的购物环境 5.保持与公司各协作单位良好的沟通与配合，加强与物业管理相关的主管部门、居委会、业委会及物业管理同行的联系与交流。

任职要求： 1.3年以上大型商业或物业管理公司中高层管理工作经验 2.熟悉房地产、物业管理，精通相关法律、法规和业务流程，具有成熟的物业管理理念 3.具有物业经理上岗证书者优先 4具有良好的组织管理、统筹协调、沟通和决策能力

第三篇：物业管理工作

2010物业管理工作总结

2010年，我们积极履行物业管理工作职责，认真落实总公司办公室2010年的工作计划，从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了2010年计划中的各项任务，取得了较好的成效。回顾一年来，我们主要做了以下几项工作：

一、较好地履行了对分公司办公室的指导、检查、监督、服务工作职责

1.去年公司机构改革顺利完成后，总公司及分公司的物业管理工作发生变化。由于非经营性资产的特点是范围广、数量大、任务重，所以我们面临着更重的工作任务。今年，总公司物业管理人员团结一致，发扬拼搏创新精神，知难而进，勤奋工作，深入分公司开展调查研究，与分公司密切协作，相互沟通，积极推进非经营性资产的规范管理，确保了设备设施的正常运转及各项任务的完成。

2.顺利完成了对原五、六分公司非经营性资产接收的后续工作，配合一、二分公司解决了急待解决的设备设施维修、保养问题，建立健全了总公司机关非经营性资产的管理台账，保证了全公司物业管理工作的有序进行。

3.按照“五创”要求，积极做好机关驻地维修改造工作。协调落实二公司办公楼及家属楼外墙粉刷工作，严格审查施工单位，合理安排工作预算，保证了这一政治任务的顺利完

成。在落实完成这项工作中，我们与二分公司物业管理人员深入工地现场，对施工资质和预算严格审核，加强工地现场的安全管理，保质保量地完成了这一工作。

二、充实完善了物业管理制度，进一步推进了物业管理的规范化

1.完成全公司非经营性资产的建档工作，开展了物业管理各项指标的调查、摸底工作。“建档”工作是中心2010年计划中的一项重要基础性工作，对今后开展物业管理有十分重要的意义。它是我们物业管理工作中的一项重点。从今年上半年起，我们就积极配合机械设备部着手进行对全公司非经营性资产情况收集、汇总，以分公司为单位，分门别类登记造册。下半年，为更好了解每年的物业管理中的各种情况，做到心中有数，为公司领导起到参谋助手的作用，设计了有关表格，下发到各分公司并汇总整理存档，现这一工作正在推进中。

2.加强了对水电工的管理，建立水电工定期培训考核制度，提高水电工技术操作水平，确保水电网络安全运行。2010年，我们进一步强化水电工的培训制度，并在形式和内容上力求有所创新，有所突破。

三、强化了安全管理，确保了设备设施的正常运行，确保了院内安全

1.发现问题及时处理，不留隐患，把安检工作落到实处。

今年在对分公司的安全检查中，我们发现某分公司的配电室存在一定的安全隐患。面对这种情况，我们和安全保卫部门及时提出了整改措施和意见，督促他们抓紧时间解决问题。经过共同的努力，加强了配电室内值班力量，使配电室管理进一步规范化，消除了事故安全隐患。

2.加强日常和节假日期间的安检工作，对重点部位的用电、用气实行严格的规范化管理，特别是对外租户的安全用电问题实行严格的管理，发现问题及时处理解决，配合安全保卫部门对外租户进行安全防火教育，组织消防灭火演练，提高广大人员处理突发事件的能力。

2010年的工作，使我们有三点深刻的体会：

1.做好非经营性资产的管理，必须要有求真务实的工作作风，深入实际，不搞花架子，这是做好物业管理工作的基本前提。

2.高度重视非经营性资产的安检工作，从硬件和软件两方面加强管理，是确保物业设备设施安全运行的基本保障。

3.实行规范管理，保证各项制度的真正落实，是做好非经营性资产管理工作的关键。

不足及差距：

1.我们的管理规范化还基本上属于初级化，有待今后进一步加强提高。

2.实行收费式物业管理，虽然进行了调查、研究，但进展不大，有待今后落实。

第四篇：物业管理工作职责

1.制定和完善物业管理办法，分析确定公司对物业的需求趋势，制订解决方案和计划。

2.规范物业管理流程，实施物业管理考评，制定物业管理合作商管理办法、考核制度，监管、评估和选择合作商。

3.组织开展物业巡查，建立、完善业主、管理处档案，建立健全业主管理制度。

4.组织物业服务招投标和谈判，起草采购模式报告、评标报告及谈判报告。

5.拟定物业服务合同规范文本，审核合同条款，履行合同付款手续，受理合同违约事务，协助法律部门对违约事项进行责任认定，并完成违约损失的索赔、扣款等工作。

6.指导分公司物业管理工作。

第五篇：物业管理工作规范

重庆海宇物业管理有限公司

物业管理工作规范

一、物业维修工作规范

1、维修工接受小区物业管理处负责人的领导和调度，专项负责维修养护事宜与处置工作。

2、遵守维修规范，执行办事纪律，树立“一切为用户着想”的宗旨，努力提高服务质量，不断掌握维修技术，使用户放心，让用户满意。

3、上班不迟到、不早退，不擅离岗位，接到报修任务后，严格按维修工工作规范操作，对人为损坏和规定费用自理的修理项目，按有关收费标准规定做好收费工作。

4、严格按照维修岗位职责办事，全面负责小区内公共水、电等公共设备、设施的维修，包括突击抢修任务，以保证小区内设施设备的正常运转。

5、定期做好排水、排污管的疏通，绿化、户外侧石等公共设施的保养。人为损坏、遗失工具、照价赔偿。

6、按部门承诺要求完成任务，不利用工作之便吃、拿、卡、要。工作中对住户造成不良影响或人为责任事故，除按有关政策规定处理外，物业公司还将给予教育、罚款、辞退处理。

7、努力完成公司领导交办的其他任务。

二、物业保洁工作规范

（一）每日清洁工作

1、地面（楼面）每日清扫一次以上，其中高层的门厅每日清扫二次，上下午各一次。

2、电梯轿厢擦拭清扫一次以上，操作板处无污迹与灰

尘。

3、道路地面、绿地实施循环保洁，以保持整洁。

4、垃圾箱（房）清扫洗刷一次以上，保持周围清洁，建筑垃圾有固定堆放点，按季节设置灭蝇装置。

（二）每周清洁工作

楼宇走廊、扶手、栏杆、窗台清扫擦抹一次，确保地面整洁和无明显灰尘，包括房屋周围明沟清扫，服务后做好记录。

（三）每二周清洁工作

消防栓、指示牌、公共灯具、宣传栏等擦抹一次，做到表明无污迹并做好记录。

（四）每月或二月清洁工作

根据收费等级，分别对电子防盗门、走道窗、底层门厅玻璃擦拭一次，目视时无明显灰尘沉积，服务后应做好记录。

（五）每六个月清洁工作

1、天花板、公共灯具除尘一次，天台、屋顶清扫一次（可在清洗水箱时间同时进行），并做好记录。

2、按计划实施楼顶水箱的清洗，确保水质及周围环境整洁，工作完毕后及时填写“分幢房屋水箱蓄水池清洗卡”，并请业主签字确认。

（六）其它规定

1、保洁员上岗时应穿规定的识别及佩戴胸徽，应做到礼貌服务。

2、对需要做好记录的保洁工作，保洁员应及时在规定的记录本上做好相应的记录。

三、物业保绿工作规范

1、积极宣传“人人都有权利和义务爱护住宅区的花草、树木”的精神，对人为造成花木及保护设施损坏的，均应及时报告小区物业管理处，根据责任要求赔偿，是儿童所为由家长负责。

2、掌握住宅内的绿化面积和布局，做好花草树木的品种和数量登记工作，定期检查、报告。

3、懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法。

4、对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和捉虫害、及时修枝剪叶、补草、淋水。

5、保证绿化场地不冒杂草、不堆杂物、不缺水、不死亡、不被偷窃、花木生长茂盛。

6、及时协助有关职能部门处理违章事件。

四、物业护卫工作规范

（一）物业护卫门卫室职守制度

1、物业小区应在主要出入口建立门卫室。门卫室必须24小时有物业护卫值守，并负责对小区边门的管理。

2、上岗时着统一制服，佩戴《值勤证》。

3、负责对进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口的整洁和通畅，阻止商贩、推销员、拾荒者随意进入。并劝阻在门口设摊。

4、要对进出小区的可疑人员和车辆进行盘问和查看，按工作规定要求，做好进出车辆的发牌，并做好登记。

5、有监控设备的门卫室，当值护卫队员必须会熟练的操作，并按规定使用和维护监控设备，发现设备故障必须立即报修。

6、非本小区居民携带大件、大宗物品出入时，要验看物品，问明缘由，要做好物品的品名和数量的登记。

7、对携带大宗有毒、易燃易爆物品进入小区的人员要进行劝阻，要及时向派出所和消防等部门报告，妥善处理。

8、接受居民的求助和报警，熟悉各类报警业务范围，报警电话的使用。

9、门卫室内严禁脱岗、打瞌睡，严禁从事与当值工作无关的事。

10、保持门卫室内清洁，整齐的环境，并做好每日工作情况及交接班记录。

（二）物业护卫巡逻工作制度

1、物业护卫队员要按规定着装，佩戴标志上岗巡逻。

2、巡逻执勤时必须带好手电筒、警棍、对讲机等设备。

3、在各自巡逻区域内巡逻，要根据治安情况，采取灵机动的方式，经常调整巡逻路线、时间。巡逻中要提高警惕，做好自身防范。

4、在小区内巡逻时，注意观察可疑的情况，对重大涉嫌情况，在积极做好应对措施的同时及时向派出所报告，如扭获违法犯罪嫌疑人员，应及时报案或扭送至派出所，要防止嫌疑人逃脱或自身受到伤害。

5、在小区内巡逻时发现有故意损坏各类治安防范、消防和其他物业设施时，要及时进行制止，并报告有关部门配合处理。

6、在巡逻中不得勾肩搭背或高声谈笑、哼唱，不准到责任区外串岗。不准擅自离岗办私事，执勤时间不准看书报、杂志。

7、严禁在工作时间饮酒。严禁打人、骂人或刑讯逼供。做到文明执勤、依法办事。

8、巡逻期间，不准进入小区内的企事业单位、商店、棋牌室等其他场所内休息、闲聊。

9、不得驾驶无牌无证摩托车、助动车巡逻，严禁酒后驾车。

10、做好每日工作情况及接班记录。

（三）物业护卫队员仪容、仪表规定

1、物业护卫队员（以下简称队员）上班或巡逻时，必须严格按照规定统一着装（要求着便服的除外），佩戴标志和执勤证。下班一律着便服。

2、炎热季节在岗亭内工作时，坐姿或站姿要端正。不得赤膊或穿背心。

3、队员着装必须整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足，不准在制服外罩便服、戴围巾。

4、男队员不准蓄长发、蓄胡须、染彩色头发。女队员着制服时不得浓妆，以及佩耳环、戒指、项链等首饰，除工作需要和眼疾外，不准戴有色眼镜。

5、在小区内巡逻时要举止端庄，不准边走边吸烟、吃零食、扇扇子，不准背手、袖手或将手插入裤袋内，不准搭肩、挽臂、嬉笑。

6、不同制式、季节的服装不准混穿。