下载文档第一篇：房地产前期准备工作及流程
一、建设用地规划许可证
主体部门：市规划局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、《建设用地规划许可证》申报表；
2、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1：10000现势地形图2份；
3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；
4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
5、选址意见书；
6、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）会审审定，做出决定；
（4）同意的合法建设用地规划许可证，不同意的核发通知书。相关税费：无，此前应交纳全额土地出让金及契税等。
二、建设用地批准书
主体部门：市国土资源和房屋管理局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设用地批准书申报表；
2、国有土地使用权出让合同原件及复印件；
3、建设用地规划许可证原件及复印件（原件查验后退回）；
4、出让金票据及契税票据原件及复印件；
5、标明拟建项目用地方位的1/2000；
6、核定用地图；
7、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；
8、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）需要听证的，组织听证会；
（4）会审审定，提交审核意见；
（5）上报市政府；
（6）市政府批准的代市政府核发建设项目用地批准书，不同意的核发通知书。相关税费：无
三、规划方案审定(修建性详细规划)主体部门：市规划局
承诺期限：9个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、规划设计方案（含总平面方案）申报表；
2、以出让方式供地的，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书，以其他方式供地的，取得选址意见书；
3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）2份，电子文件1份，在规划设计方案审定前，根据《规划设计方案修改通知书》要求完成规划设计方案（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。
4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
5、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
(2)承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）需要公示的，组织公示；
（4）市政工程规划设计方案审定，会审审定；
（5）核发审定通知书或修改通知书。相关税费：无
四、国有土地使用证
主体部门：市国土资源和房屋管理局城区分局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申报单位营业执照复印件，同时交验原件；
2、国有土地使用权出让合同及土地出让金、契税款证明；
3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；
4、申报单位(人)委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
5、建设用地规划许可证；
6、建设用地批准书；
7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；
（3）会审审定，做出决定；
（4）同意的核发国有土地使用证，不同意的核发通知书；
相关税费：土地登记费按津政发（1991）53号收取，并按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用
五、大配套合同
主体部门：市城市基础设施配套办公室
承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和
专家评审的除外）
所需材料：
1、土地出让合同或其补充协议（土地出让项目）；
2、项目投资计划（土地出让项目）；
3、项目详细规划10套或控制性规划（或平面图）10份（土地出让项目）；
4、土地划拨合同（或土地使用证）（土地划拨项目）；
5、项目投资计划（土地划拨计划）（土地划拨项目）；
6、项目详细规划10套或控制性规划（或平面图）10份（土地划拨项目）。办理流程：（1）申请办理大配套收费证明手续；
（2）提供相关资料；
（3）签订大配套工程合同并按合同规定交纳大配套工程费；
（4）开具大配套交费证明。
相关税费：按照计划性质、坐落地点不同，住宅项目分为115.5元/平方米、165元/平方米和190元/平方米三个标准；
公建项目分为200元/平方米-280元/平方米共计18个标准。详见《关于印发<天津市市政公用基础设施大配套工程收费管理办法>》（津价房地字[1996]312号）、《关于城市基础设施配套空白区建设费有关问题的通知》津价房地字[2004]234号）。
六、小配套合同
主体部门：项目所在区建委配套办
承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、项目投资计划；
2、修建性详细规划；
3、建设项目现状图；
4、土地出让合同；
5、申报单位营业执照；
6、大配套合同 办理流程：（1）提供相关材料；
（2）签订小配套合同并按合同规定交纳小配套费；
（3）开具小配套证明。相关税费：小配套费70元/平方米
七、投资计划
主体部门：市发改委
承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市内资企业固定资产投资项目备案申请书；
2、营业执照复印件或法人证明材料；
3、建设项目《选址意见书》；
4、涉及农用地征用的，出具《建设用地预审报告》；
5、房地产开发项目，须有开发资质证书；
6、通过招标、拍卖或持牌获得土地使用权的，提供土地使用权出让合同；
7、其他文件。办理流程：（1）项目单位应填写《天津市企业固定资产投资项目备案表》，加盖本单位公章，并提供相关附件；
（2）市发展改革委在收到申报材料及附件的同时抄告相关部门，由相关部门提出行业意见；
（3）相关部门在收到申报材料及附件1个工作日内，向发展改革部门提出书面意见，逾期视为同意；
（4）市发展改革委在受理申报材料、附件及收到相关部门书面意见后3个工作日内，对项目进行备案；
（5）对不属于备案范围的项目，以及申报材料不符合规定项目，市发展改革委不予备案。市发展改革委要在受理申报材料、附件及收到相关部门书面意见后3个工作日内，以书面形式通知申报单位，说明不用备案的理由。
相关税费：无
八、天津市工程建设项目报建备案
主体部门：市建委
承诺期限：1个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
申请条件：
一、下列建设项目到市建委报建备案
1、城市基础设施建设项目、市重点建设项目、市财政投资的建设项目；
2、总建筑面积在4万平方米以上的住宅建设项目；
3、总建筑面积在2万平方米以上的公共建设项目；
4、总投资在3000万以上的工业及其它建设项目；
5、座落在市内六区、环城四区和天津新技术产业园区华苑产业区的所有工程建设项目；
二、座落在塘沽区、汉沽区、大港区及五县的下列建设项目，到工程所在区、县建委报建备案：
1、总建筑面积在4万平方米（含4万平方米）以下的住宅建设项目；
2、总建筑面积在2万平方米（含2万平方米）以下的公共建设项目；
3、总投资在3000万元以下的工业及其他建设项目；
三、天津经济技术开发区和天津港保税区界内的所有工程建设项目，向所在区建设行政管理部门报建备案。
所需材料：
1、天津市工程建设项目报建备案表 办理流程：无 相关税费：无
九、建筑方案审定
主体部门：市规划局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建筑设计方案申报表； 2、1/500现势地形图1份；
3、以出让方式供地的建设项目，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书，其他方式供地的建设项目取得选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书和国有土地划拨决定书（自有存量建设用地仅需选址意见书）；
4、经审定的规划设计方案或总平面方案；
5、有相应资质单位设计的建筑设计方案3份（含建筑效果、总平面图、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需要提交模型。
6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；
（3）会审审核，作出决定（重要项目报市政府审定）；
（4）核发审定通知书或修改通知书。相关税费：无
十、消防审批
主体部门：市公安消防局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、《建筑消防设计防火审核申报表》及《自动消防设施设计防火审核申报表》；
2、上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；
3、设计单位消防设计专篇（说明）；
4、工程总平面图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；
5、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图纸及说明；
6、其他图纸资料及说明。办理流程：（1）申请人到市行政许可服务中心窗口依法申领、报送《建筑消防设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计审核申报表》和其他有关材料；
（2）天津市公安消防局自受理行政许可申请之日起一般工程应在7个工作日之内，国家、市级重点建筑工程以及设置建筑自动消防设施的建筑工程10个工作日之内，需要组织专家论证消防设计的工程15个工作日之内签发《建筑工程消防审核意见书》或《建筑内部装修消防审核意见书》，并通知申请人；
（3）申请人到同一窗口领取《建筑工程消防审核意见书》或《建筑内部装修消防审核意见书》。
相关税费：无
十一、人防审批
主体部门：市人防办
期限承诺：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
申请条件：（1）本市境内总投资3000万元人民币以上内资房地产开发项目；
（2）市内六区及新技术产业园区投资总额400万元美元以上外商投资房地产项目，除市内六区及新技术产业园区外的全部十二个区县和开发区、保税区投资总额3000万元美元以上外商投资房地产开发项目；
（3）市内六区一次规划建筑面积10000平方米以上公共建筑项目，其他项目在所在地区、县人民防空主管部门受理。
所需材料：
1、防空地下室申请表；
2、项目建设规划、计划或立项证明文件；
3、地面建筑平面图、剖面图；
4、建筑用地内现有人防工程情况；
5、天津市人防办公室意见；
6、人防工程扩大初步设计文件或易地建设费交纳凭证；
7、天津市人民防空工程质量监督申请表。办理流程：（1）申请人到市行政许可服务中心102窗口依法申领、报送《结合民用建筑修建防空地下室申请表》和需要提交材料目录中（2）-（4）项材料；
（2）天津市人民防空办公室自收到上述符合要求的材料之日起5日内，向申请人提交《结合民用建筑修建防空地下室意见书》；
（3）申请人到市行政许可服务中心102窗口依法提交材料目录中（5）-（7）项材料；
（4）天津市人民防空办公室自收到上述符合要求的材料之日起7日内作出批准或不批准的决定并说明理由，通知申请人；
（5）申请人到同一窗口领取《结合民用建筑修建防空地下室审批表》。相关税费：
一、人防工程易地建设费
1.依据天津市政府(津政办发[2000]61号)《关于规范我市防空地下室易地建设收费的规定》：第四条········对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房（含危改工程）等民用住房，减半收费；
（二）新建幼儿园、学校教学楼、普通高校学生公寓、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
（三）临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修
复的民用建筑，予以免收；
（五）军队单位组织建设的经济适用住房，减半收取防空地下室易地建设费。移交政府安置的军队离退休干部住房，免收防空地下室易地建设费；
第五条，根据当前我市修建防空地下室的实际造价及经济发展状况，防空地下室易地建设费的收费标准暂定为每平方米2000元······； 2．人防档案编制费10元/平方米（人防面积）
十二、地名申报
主体部门：项目所在区地名办
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设用地规划许可证（需要检验原件）
2、项目投资计划
3、规划设计成果通知书
4、总平面图（规划局批准）
5、景观图（高大建筑物须提供）
6、B5详规图（缩印）
7、土地原用途（如系居民危改需注明拆除地点明细）办理流程：（1）预审受理；
（2）上报政府；
（3）核发地名使用证。
相关税费：0.7元/平方米，公告费4000元
十三、建设工程规划许可证
主体部门：市规划局
承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程规划许可证申报表；
2、只有相应资质单位设计的施工图（建筑部分，一式3份）及电子文本；
3、标明用地范围的1/500或1/2000的现势地形图1份；
4、建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件；
5、消防、人防、地名和配套等部门的核准文件；
6、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同（涉及土地转让的还需要提交土地转让合同）或国有土地划拨决定书、土地出让金缴纳凭证；
7、土地权属确认图件；
8、属政府资金项目，提交经批准的投资计划文件；属非政府资金项目，提交投资核准文件；
9、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
10、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场勘查，提出初审意见；
（3）会审审定，作出决定；
（4）同意的，办理档案预登记手续，核发建设工程规划许可证，不同意的，核发通知书。
十四、房产前置测量
主体部门：市国土房管局
承诺期限：每5万平方米20个工作日 所需材料：
1、天津市房产测绘申请书；
2、标准地名证书及附图（验原件交复印件）；
3、经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图纸（含总平面图、分层平面图、立面图、剖面图）和房屋建筑施工图目录中载明的其他图纸，以及经规划行政主管部门批准的变更；
办理流程：初审-收费-受理申请-测绘单位-检查验收-核定测绘费-交付成果-归档
相关税费：住宅1.36元/平方米，其他房屋2元/平方米
十五、建设工程定位查验
主体部门：项目所在区规划处
承诺期限：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程规划许可证及附件、附图；
2、由测绘部门出具的建设工程定位测量报告；
3、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份复印件，同时交验原件；
4、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门出具建设工程定位测量任务单，提出初审意见；
（3）由测绘部门进行现场实地放线，并完成建设工程定位测量报告；
（4）同意的，核发建设工程验线合格通知书，不同意的，核发通知书。相关税费：按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用
十六、施工图审查
主体部门：市建委
承诺期限：15个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、项目投资计划；
2、初步设计批复文件；
3、建设工程规划许可证及附件；
4、规划部门批准的1:500施工图总平面图；
5、超限高层建筑工程抗震设防审查批复；
6、建设工程消防设计审核意见书；
7、天津市勘察设计临时进市证明；
8、采用新技术、新工艺、新材料批复文件；
9、加固、改扩建等工程的房屋鉴定报告；
10、岩土工程勘察成果报告（详勘）；
11、地基处理及桩基检测报告；
12、全套施工图纸2套；
13、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）。办理流程：受理-审图-施工图审查批准书 相关税费：住宅
1-6层（砖混）1.3元/平方米超4万规模1.1元/平方米 7-12层 1.9元/平方米超4万规模1.7元/平方米 13-20层 2元/平方米超4万规模1.8元/平方米 20层以上 2.2元/平方米超4万规模2元/平方米
公建 2.4元/平方米
十七、勘察、设计、监理及施工招投标
主体部门：天津市建设工程招投标管理办公室 承诺期限：
所需材料：
1、项目投资计划；
2、报建登记表；
3、建设单位、法人资格证明材料；
4、招标文件；
5、投标文件；
6、招标代理协议；
7、代理机构营业执照及资质证书。办理流程：委托招标代理机构进行 相关税费：交易服务费
1、建设工程施工交易服务费：施工合同价格的1.1‰计取。
2、建安设备交易服务费：建安设备交易额的0.2‰计取。
3、设计交易服务费：设计项目批准总投资额的0.5‰计取。
4、工程监理交易服务费：监理项目批准总投资额的0.2‰计取。
上述项目交易服务费由招标方交纳60%，中标方交纳40%。
施工合同审查 工程造价的0.03%
十八、质量监督
主体部门：天津市建设工程质量监督管理总站
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
申请条件：按照项目报建登记表，市属项目为天津市建设工程质量监督管理总站办理，区属项目为项目所在区建委办理。
所需材料：
1、《天津市建设工程质量监督登记表》；
2、项目报建登记表；
3、工程项目批复；
4、中标通知书；
5、审核后的施工合同副本；
6、勘察合同；
7、施工图审查批准书；
8、监理合同；
9、电梯购货及安装合同
10、按工程质量监督管理文件要求的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；
（3）会审审定，作出决定；
（4）办理质量监督登记手续
相关税费：质量监督费，住宅为中标价格的0.7‰、公建为中标价格的1‰
十九、安全备案
主体部门：天津市建设安全监督管理费
承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设单位工程项目负责人、监理单位总监理工程师、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单；
2、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等地下设施情况（附图）；
3、施工现场平面布置图；
4、临时围挡；
5、施工措施所需费用计划情况；
6、施工现场临时用电系统、外电防护、配电线路敷设情况；
7、施工单位安全方案，包括临建设施、安全施工管理、安全防护设施等；
8、中标通知书；
9、审核后施工合同副本。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）承办部门现场踏勘，提出初审意见；
（3）会审审定，作出决定；
（4）办理安全备案登记手续。
相关税费：文明施工措施费 住宅框轻结构系数1.8%最高不超过42.39万元、砖混结构系数1.83%最高不超过43.1万元、其他结构系数1.66%最高不超过39.09万元；公建系数1.64%最高不超过39.62万元。（1、文明施工措施费是以直接工程费为基数计算，2、最高限额以一个施工合同为计算单位）
二十、墙改基金、散装水泥基金
主体部门：市建材办
一、墙改基金
承诺期限：4个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市新型墙体材料开发专项基金缴款表；
2、建设项目立项计划；
3、工程施工中标通知书；
4、施工图纸
5、天津市工程建设项目报建登记表 办理流程：（1）建设的单位领取并填写“新型墙体材料专项基金缴款表”；
（2）提供相关要件，窗口接件，1个项目；
（3）审核（结构、建筑面积、使用材料种类、核定交款金额）2个工作日；
（4）录入，窗口开具交款通知书，1个工作日（办结）；
（5）建设单位凭银行收讫凭证到窗口办理交费确认手续。相关税费：粘土制品每建筑平方米8元；
未全部采用新型墙体材料每建筑平方米2.4元
二、散装水泥基金
承诺期限：7个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市散装水泥专项资金缴款申请确认书；
2、中华人民共和国建设工程规划许可证；
3、天津市建设工程施工合同；
4、施工招标中标通知书。办理流程：（1）进件受理-1个工作日，建设单位在窗口领取并填写《天津市散装水泥专项资金交费确认书》并提供相关要件；
（2）核算建设工程水泥使用量、开据《天津市散装水泥专项资金缴款通知书》—2个工作日；
（3）缴纳散装水泥专项资金---3个工作日，建设单位在窗口领取《天津市散装水泥专项资金缴款通知书》、《天津市行政事业性收费、政府性基金统一缴款书》到银行缴款；
（4）缴费确认---1个工作日，建设单位凭银行收讫凭证到窗口办理缴费确认手续。
相关税费：建设单位和其它其它使用者，按照预计水泥使用量，每使用1吨水泥，缴纳散装水泥专项资金3元。
二十一、建设工程施工许可证
主体部门：市建委
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市建筑工程施工许可证申请表；
2、拆迁情况报告书；
3、天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书；
4、建设用地规划许可证（复印件）；
5、天津市建设工程质量监督登记表，安全施工措施备案表（复印件），中标施工单位安全生产许可证（复印件）；
6、法律、行政法规规定的其他材料。
7、建设资金证明（银行存款证明），建设项目年度投资计划（复印件）；
8、工程施工中标通知书及经过鉴证的施工承包合同（副本）。办理流程：向市建委或区、县建委提出施工许可申请，按所需材料清单提供材料，并索要收件凭证，被告知申请材料齐全并符合法定形式的，索要受理通知书，市建委或区、县建委审批，被告知审批合格的，索要施工许可证。
相关税费：无
二十二、物业备案、招标
主体部门：物业管理招投标服务中心
一、物业招标备案 承诺期限：
所需材料：
1、招标公告（加盖公章、法定代表人章或签字）二份；
2、招标文件（加盖公章）；
3、招标项目《建设工程规划许可证》（查验原件，留存复印件并加盖招标人公章）；
4、经规划部门批准的规划详图（查验原件，留存复印件并加盖招标人公章）；
5、《天津市物业管理项目招标备案申请书》一份。办理流程：审核----备案 相关税费：无
二、物业招标 承诺期限： 所需材料：
1、《天津市物业管理项目招标备案通知》一份；
2、招标人企业法人营业执照（查验副本原件，留存复印件）
3、房地产开发企业资质证书（查验副本原件，留存复印件）
4、招标项目建设工程规划许可证（查验原件，留存复印件）
5、企业法人授权委托书（加盖公章、法人章）
6、备案后的招标公告（加盖公章、法人章）
7、备案后的招标文件（含规划详图复印件，加盖公章）五套
8、招标登记表二份。
办理流程：审核—招标—确定中标物业公司 相关税费：0.4元/平方米
二十三、商品房销售许可证
主体部门：市国土房管局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、天津市商品房销售许可证申请书、《天津市商品房销售登记表》；
2、法人营业执照和相应的房地产开发资质等级证书（复印件）；
3、取得合法的国有土地使用权（《国有土地使用证》或建设用地规划许可证）（复印件）；
4、经批准的商品房建设投资计划、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（复印件）；
5、已按照规定交纳基础设施配套费用的证明（复印件）；
6、已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同；
7、商品房项目基础工程形象部位的证明及图象材料；
8、施工进度和竣工交付日期；
9、商品房销售方案（方案内容主要包括销售进度、销售手段、营销策划方案），以及《面积计算成果表》和加盖公章的项目总平面图。其中项目总平面图用红笔圈出拟售房屋的位置。经济适用房应提供市物价局价格批复。
办理流程：受理—填表—审查—查勘—发证 相关税费：无
二十四、新建住宅、公建自来水配套前期手续
主体部门：自来水集团
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请书；
2、市建委下达的配套工程实施及申请交付使用的备案登记表；
3、消防审核意见书；
4、市行政有关部门下达的项目、投资计划或调整计划；
5、建设工程规划许可证；
6、有关二次供水委托书或保证书、泵房和二次供水设计图；
7、小区平面图和1:500地形图（附软盘）；
8、首层给排水设计图、系统图、防火专篇（附软盘）；
9、大配套证明；
10、临时水水费收据复印件。
办理流程：进件受理—出具城市供水《工作联系单》 相关税费：水表费按实结算
二十五、新建住宅小区及公建自来水工程建设费
主体部门：市公用设施配套办公室
承诺期限：14个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请表；
2、自来水供水单位出具的《工作联系单》；
3、当年项目投资计划或当年结转项目投资计划原件（核对后退还）及复印件；
4、建设工程规划许可证原件（核对后退回）及复印件；
5、建设工程施工许可证复印件； 6、1:500总平面图；
7、全套土建施工设计图及相关电子文件（使用后退回）；
8、书面申请（危改、社保、经济适用房及公建采用燃气清洁能源享受相关政策的项目提供）；
办理流程：进件受理—受理回执—出具《新建住宅小区及公建自来水工程建设受理进件办结通知书》
相关税费：危改计划20元/平方米、经济适用房计划21元/平方米、商品房计划25元/平方米、公建27元/平方米
二十六、新建住宅及公建燃气配套前期手续
主体部门：燃气集团
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、准入证备案登记表；
2、建设工程规划许可证；
3、开工许可证；
4、大配套证明；
5、消防审核意见书；
6、市行政有关部门下达的项目、投资计划或调整计划；
7、市建委下达的配套工程实施及申请交付使用的备案登记表； 8、1:500总平面图。
办理流程：进件受理—出具城市燃气《工作联系单》
相关税费：普通住宅28元/平方米、高档住宅40元/平方米（不含表灶）、公建项目工程费按工程量结算。
二十七、新建住宅小区及公建气源发展基金
主体部门：市公用设施配套办公室
承诺期限：14个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请表
2、自来水供水单位出具的《工作联系单》；
3、当年项目投资计划或当年结转项目投资计划原件（核对后退还）及复印件；
4、建设工程规划许可证原件（核对后退回）及复印件；
5、建设工程施工许可证复印件； 6、1:500总平面图；
7、全套土建施工设计图及相关电子文件（使用后退回）；
8、书面申请（危改、社保、经济适用房及公建采用燃气清洁能源享受相关政策的项目提供）；
办理流程：进件受理—受理回执—出具《新建住宅小区及公建自来水工程建设受
理进件办结通知书》
相关税费：气源发展基金20元/平方米、危改计划气源发展基金10元/平方米、公建气源发展基金按工程费的30%计算
二十八、新建住宅及公建电力配套前期手续
主体部门：电力公司 承诺期限：
所需材料：
1、项目投资计划（正件、复印件）；
2、建设工程规划许可证（正件、复印件）；
3、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（正件、复印件）；
4、售房许可证（正件、复印件）； 5、1:500总平面图3张（蓝图）及CAD格式平面图磁盘一张；
6、不同楼型首层及标准层电气平面图、楼内配电系统图（蓝图）及CAD格式磁盘；
7、小区管网综合图1份（蓝图）；
8、标准地名证书（正件、复印件）。办理流程：进件审核—方式—方案—设计—施工
相关税费：10KV及以下电压等级，多层住宅不带电梯（含底商）105元/平方米、多层住宅带电梯（含底商）110元/平方米、高层住宅带电梯（含底商）110元/平方米；公建项目按工程量收取工程费，并按容量收取1280元/千伏安
二十九、新建住宅及公建供热配套前期手续
主体部门：市供热办
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、提供供热协议书。办理流程：（1）填表，建设单位填写绘画许可证阶段供热证明；
（2）缴费，建设单位到指定账户缴纳供热建设费用；
（3）签发，为建设单位签发规划许可证阶段供热证明。相关税费：热电供热 住宅92元/平方米、公建130元/平方米
三
十、规划验收
主体部门：市规划局或项目所在区规划处
承诺时限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程规划验收合格证申报表；
2、建设工程规划验线合格通知书；
3、建设工程规划放线测量技术报告纸质文件1套和电子文件；
4、建设工程规划验收测量技术报告纸质文件3套和电子文件；
5、建设工程档案预验收证明复印件，同时交验原件；
6、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；
7、法律、法规、规章规定的其他材料。办理流程：（1）窗口预审受理；
（2）现场查验、内业复核，提出初验意见；
（3）会审审定后，作出决定；
（4）合格的，核发《建设工程规划验收合格证》。不合格的，核发建设工程规划验收通知书。
相关税费：按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用。
三
十一、消防验收
主体部门：市公安消防局
承诺期限：10个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）；
2、《建筑工程消防设计审核意见书》复印件（同时须出示原件）；
3、消防设计专篇或者说明；
4、室外消防给水管网竣工图，消防电源竣工资料；
5、《建筑消防设施质量监理报告》；
6、《建筑消防设施检测报告》；
7、主要建筑防火材料、构件和消防产品质量合格证明材料
8、易燃易爆的提供防静电检测报告；
9、工程概况的汇报材料；
10、“119”火灾联网入网证；
11、建筑电气检测报告。办理流程：（1）申请人到是行政许可服务中心窗口依法申领、报送《建筑工程消防验收申报表》和其他有关材料；
（2）天津市公安消防局自受理行政许可之日起5个工作日之内组织现场验收，验收后5个工作日之内签发《建筑工程消防验收意见书》，并通知申请人；
（3）申请人到同一窗口领取《建筑工程消防验收意见书》。相关税费：无
三
十二、人防验收
主体部门：人防监督站 承诺期限：无
所需材料：
1、划拨决定书或出让合同；
2、国有土地使用证；
3、建设工程用地许可证；
4、项目投资计划；
5、人防审批表及图；
6、建设工程规划许可证；
7、企业营业执照和法人代码。
办理流程：报工程资料及前期有关图纸审查、核定，符合人防要求后，分别进行基础、主体及竣工验收。
相关税费：无
三
十三、竣工备案
主体部门：市建委
承诺期限：5个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、建设工程质量监督报告；
2、竣工验收备案表；
3、勘查单位工程质量检查报告；
4、设计单位工程质量检查报告；
5、建设工程质量施工单位（竣工）报告；
6、天津市建设工程竣工验收监理评估报告；
7、工程竣工验收报告；
8、室内环境污染物检验报告；
9、防雷检测；
10、档案合格证明文件；
11、标志牌镶嵌申报表；
12、建设工程规划许可证；
13、建筑工程消防设计审核意见书；
14、建设工程施工许可证；
15、建设工程规划验收合格证；
16、建筑工程消防验收意见书；
17、建设项目环境状况监测报告；
18、施工单位签署的工程质量保修书；
19、文明施工措施费支付证明； 20、工程款结算书（无拖欠证明）；
21、天津市商品住宅质量保证书；
22、天津市商品房住宅使用说明书。办理流程：受理—审核—竣工备案 相关税费：无
三
十四、商品住宅准许交付使用
主体部门：市建委
承诺期限：3个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、办理新建住宅商品房准许交付使用情况审查表；
2、项目竣工验收报告（均提供原件及复印件各一套（审核原件存复印件））；
3、建设工程规划验收合格证（均提供原件及复印件各一套（审核原件存复印件））；
4、非经营性公建配套证明提供原件（审核原件存原件）；
5、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明（提供原件（审核原件存复印件））；
6、土地使用权证书（为附件材料，附件材料全部采用复印件，并按照与提供材料清单完全对应的顺序装订成册）；
7、地名管理部门批准的地名文件（为附件材料，附件材料全部采用复印件，并按照与提供材料清单完全对应的顺序装订成册）；
8、小区竣工资料（四张现状照片，一份小区情况简介，小区的小配套明细）。
办理流程：到相关部门办理配套手续—提出申请并提交所有材料—等待审批—获得批准后领取《准入证》。
三
十五、土地和房产登记
主体部门：市国土资源和房屋管理局
承诺期限：30个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）
所需材料：
1、申请表；
2、申请人身份证明（验原件、复印件留存）；
3、土地使用证或房地产权证；
4、建设工程规划许可证及附件、附图；
5、建设工程规划验收合格证（验原件、复印件留存）；
6、标准地名证明文件（验原件、复印件留存）；
7、房屋测绘成果报告（包括电子版）；
8、地籍测量成果2份（包括电子版）；
9、已办理预售登记的，还应提交预售登记证明。办理流程：受理—审核—登记发证
相关税费：
1、房屋登记费 住房每套房屋80元、非住房按房屋造价的1%
2、土地登记费 住房每套房屋20元、非住房按津政发（1991）53号文件标准执行
3、房屋测绘、地籍测量按照国家测绘行业收费标准交纳测量费用。
第二篇：房地产前期准备工作
一手房项目前期策划与工作准备计划书
1.理论研究：使用城市运营的操作观点，对特定地区的房地产开发模式，从理论高度上做好一个大方向的把握。
2.概念采购：尽可能寻找大范围内同类型地块开发的成败经验，用于资源决策，寻找可行的开发模式，尽量的避免一个决策风险。
3.市场调查：从若干个假想方案出发，寻找最合适的目标市场，主题定位及产品概念分析。
前期准备工作细节
1.房地产 销售模式的运用（建议使用泰盈模式）
2.前期楼盘业务知识的整理与培训。
3.对周边地区同等产品的一个对比分析。
4.踩盘。（熟悉周边环境及周边项目优劣）
5.三板斧中楼盘对比的插入（如何介绍及如何给客户做洗脑过程）
6.当地房地产行业从 2000 — 2010 年的总体趋势调查并从中了解它的一个发展方向。
7.熟悉当地的地理环境，当地人流量密集地区的观察，对以后外展工作做好准备。（主要从大型商业街，公园，超市，高档场所方面入手）
8.是否使用业务员广告模式。（大量的 DM 单的派发宣传）
9.公关人员对银行，政府发面的关系维护。
10.与周边住宅楼盘的合作。（具体事宜要看当地环境，可与周边楼盘合作一些客户网络，住宅为主）
11.案场秘书对该楼盘的必要文件的整理与制作。（针对楼盘情况议定）
12.代理商与开发商之间细节方面的沟通。
13.公司管理规定的拟定。（要有针对性，针对该楼盘实际情况，其中...
第三篇：房地产营销前期准备工作
房地产营销前期准备工作
前期营销工作计划
项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中,虽然项目未进入实质营销工作,但为了项目今后的营销能有计划的运行，营销工作应本着“运筹帷幄，全程把控”的运作理念,积极作好前期各项营销准备工作，以备项目营销的各环节是能有计划的运行。
房地产全程营销工作是一项工作量大，涉及环节多且变化素很大的工作,若前期没有一个完整的全盘计划,在面对变化情况时,往往没有方向或出现临时应急措施,而给将来留下后遗症。因此，在目前情况下，营销工作应该进入前期准备阶段，在营销的前期准备中分为四个阶段：
1、项目价格体系研究、论证和制定阶段。
项目的产品确定后，价格的制定是成为营销工作的重要任务之一。该阶段通过公司现有资源，对项目周边市场的价格情况进行分析研究，并结合项目的特殊成本情况及部分定向销售价格情况进行分析，初步确定出项目的销售均价，最高均价和最低均价；再根据项目的楼层、朝向、户型、景观、私密性等因素制定出项目平面价格差距，最后完成项目各套房间初步的价格表以及、优惠策略、提价策略与节奏，升值营造策略等，为项目的未来销售作好价格的基础准备。
（具体工作计划见附件一）
2、项目营销代理公司的选定阶段
营销代理公司的选定，很大程度上决定项目的最后营销的成败，因此选择代理公司不能从单一方面进行考察和评定，任何代理公司都有其实力和专业能力的长短处，因此在考察过程中除了公司的实力和专业能力之外，还需考察该公司对我项目的提出的针对性措施。我公司在选择代理公司时，应通过以下四个个方面进行综合考察和评定：
1、对代理公司的历史业绩进行综合考察，了解其代理过项目的业绩情况和开发企业的评价；
2、对代理公司关于我项目的营销策划、销售执行方面的策略考察，从中了解代理公司对项目运作的方向是否有创新、是否结合我公司及项目的实际情况、是否可行性、是否与我们的方向一致等。以此考察代理公司的实际执行能力。
3、考察代理公司的对项目的态度，通过考察代理公司对接模式和委派负责我项目的专案人员的资力、专业能力、抄盘经验、沟通能力等，以评定代理公司对项目的认真度和专业度。3-
4、对代理公司的合同进行审定，考察重点除代理价格之外，还要重点对代理佣金如何与销售业绩严格挂钩的方式进行细节审核，确保代理公司在合同中约定的服务内容落到实处，并达到要求。
通过以上四个方面的考察进行综合评分来确定项目最后的代理公司。（具体考察办法及工作计划见附件二）
3、项目广告公司的选定阶段
在代理公司选定之后，为项目选择好的广告公司是非常必要的，在项目进入预热期前的项目形象工作必须通过广告公司进行表现。在考察广告公司过程中，除了考察其设计能力和服务费用方面，还应重点考查广告公司对项目营销方向的理解程度，对项目理解越透，其表现的东西才越能抓住项目的灵魂，也越能打动目标群。
因此，广告公司的选择也应遵行四个方面的原则。
1、考查公司的历史业绩及综合创意能力；
2、考察对我项目提出的初步整合推广策略、广告理念及设计作品。
3、考察委派负责我项目专案人员的资历、专业设计能力，文案撰稿能力以及与开发公司，代理公司对接的模式和团体沟通能力。
4、考察广告公司服务报价，广告发布报价、物料制作报价等情况。
（具体考察办法及工作计划见附件三）
4、项目预热期执行阶段
在确定代理公司、广告公司后，项目要进入前期的市场形象预热阶段，以代理公司和广告公司制定的《项目全程营销策划大纲》和《整合推广策划大纲》为总的指导方向，开始以循序渐进的方式有计划的实施项目的市场预热，逐步积累客户，并根据市场的初步反映情况调整营销策略、广告策略以及执行手段。（执行工作计划略）
附件一：项目价格体系研究、论证和制定工作计划
工作时间 工作内容 工作方式 完成时间 完成情况
2005年12月12——2005年12月26日 市场调查 委派销售人员对项目一公里范围内在售楼盘的价格进行收集、比较、整理
2005年12月12——2005年12月26日 制定价格策略 为项目价格制定拟出定价公司和依据；制定平面户型差距分数表
2005年12月27日——2006年1月9日 完成项目价格体系制定报告。包括项目的均价，各楼层均价，各户型价格表，销售基本优惠策略、价格入市、提价策略等 整理数据，分析对手和目标群，计划销售进度、预测销售量情况等等
2006年1月10日——2006年1月16日 价格表初步讨论和修改 将完成后的价格报告提交公司领导审阅，并组织第一次价格业务讨论会。
附件二：项目营销代理公司考察计划
一、考察方式——公开招标
第一步：通过在报纸发布招标广告和书面向代理公司发出招标函件，收集代理公司的提交标书，标书内容包括：
1、公司营业执照复印件，公司简介及业务、案例情况介绍。
2、根据项目招标函件提供的项目内容，提交〈〈项目全程营销策划提案〉〉
第二步：公开提案，公布结果
在收集各公司提交的〈〈提案〉〉报告后，组织公开提案会，并邀请行业专家进行评分，设置入围奖3名和中标奖1名，入围公司奖励现金3000元，可作为后选公司进入下一步合同及团队服务能力的考察范围中，中标公司奖励现金10000元，并签定合作意向书。（凡支付奖励金的公司，其提案中的部分观点和创意版权归开发商所有，开发商可在今后营销过程中使用）
第三步：与中标公司进一步洽谈，中标公司提交合同样本和委派的专案组人员人员资料以及对接计划模式，我公司组织专案组人员座谈，深入了解情况。
第四步：与第三步同步进行合同内容的洽谈，签定正式代理合同书。若代理合同在洽谈过程中双方达不成一致，我公司有权另行在后备入围公司中优先选泽。
二、考察标准
标准一：通过代理公司提交的公司资料和到各公司参观沟通了解代理公司的综合情况，并根据形象、沟通能力、员工素质、案例解说、我项目的初步意见等给予评分
标准二：通过代理公司提交的〈〈项目全程营销策划提案〉〉，对其专业能力进行考察，并根据〈〈提案〉〉的装订、提案撰稿结构的工整度来考察对我项目的认真度和基本专业度;通过提案中的市场分析、项目分析、项目目标群定位、项目价格定位依据策略、项目广告主题定位、广告推广策略等观点考察对我项目的理解程度和全程营销整合能力(包括控制能力、创新能力、执行能力)
标准三：通过与中标公司的专案组人员的座谈，对服务队伍的专业能力和对项目服务的态度进行考察，并根据人员的资力，专业能力、沟通能力等判定该项目组的整体服务水平，不足的可以在签定正式合同前让代理公司调整或更换。
标准四：在我们确定的代理费用范围内，对合同中业绩与代理佣金的绩效考核条款考察，评定代理公司对项目的信心。
三、考查的意义：项目采取公开招标的形式进行招标，有以下优势
1、可选择范围广，可收到集思广意的效果
2、考察的角度全面，可以多视角有效的了解代理公司的综合能力
3、为项目寻找好的代理公司提供更多更充分的了解时间和判断时间
4、可以通过招标对项目在业界开始进行宣传，利于项目形象的塑造，“公开招标”也是为项目的一次公关活动。
5、可以很好的回避关系户代理公司要求。
四、招标工作计划
时间
2005年12月12—14日 确定该计划的实施方向
2005年12月15日——20日 招标计划资料准备
2005年12月21日 发布招标广告，规格：1/8版黑白
2005年12月21日——23日 书面邮寄寄招标函件
2005年12月26日——30日 收集报名公司
2006年1月2日——15日 对报名公司进行资料和现场考察
2006年1月15——20日 提交《项目全程营销策划提案》
2006年2月20日——21日 召开项目公开提案会
2006年2月23日——24日 组织与专案组座谈
2006年2月23日——28日 洽谈代理合同
2006年3月1日 正式签定代理合同
附件三：项目广告公司的选定计划
一、选定方式
第一步：向广告公司发出招标函件，提供项目情况及项目定位
1、公司营业执照复印件，公司简介及业务、案例情况介绍。
2、根据项目招标函件提供的项目内容，提交〈〈项目整合推广策划提案〉〉及项目标志和项目系列形象广告
第二步：公开提案，公布结果
在收集各公司提交的〈〈提案〉〉报告后，组织公开提案会，并邀请行业专家进行评分，设置入围奖3名和中标奖1名，入围公司奖励现金3000元，可作为后选公司进入下一步合同及团队服务能力的考察范围中，中标公司奖励现金10000元，并签定合作意向书。（凡支付奖励金的公司，其提案中的部分观点和创意版权归开发商所有，开发商可在今后营销过程中使用）
第三步：与中标公司进一步洽谈，中表公司提交合同样本和委派的专案组人员人员资料以及对接计划模式，我公司组织专案组人员座谈，深入了解情况。
第四步：与第三步同步进行合同内容的洽谈，签定正式代理合同书。若代理合同在洽谈过程中双方达不成一致，我公司有权另行在后备入围公司中优先选泽。
二、考察标准
标准一：通过代理公司提交的公司资料和到各公司参观沟通了解代理公司的综合情况，并根据形象、沟通能力、员工素质、案例解说、我项目的初步意见等给予评分
标准二：通过广告公司提交的〈〈项目整合推广策划提案〉〉及设计稿件，对其推广的全盘控制能力、对项目的理解深度、创作能力、文案能力、设计水平进行评定
标准三：通过与中标公司的专案组人员的座谈，对服务队伍的专业能力和对项目服务的态度进行考察，并根据人员的资力，专业能力、沟通能力等判定该项目组的整体服务水平，不足的可以在签定正式合同前让代理公司调整或更换。
标准四：考察收费标准和付款方式，以及发布、制作等相关费用
三、招标工作计划
时间 工作内容
2006年3月2—3日 确定该计划的实施方向，招标计划资料准备
2006年3月4日——6日 书面邮寄寄招标函件
2006年3月10日——3月31日 收集报名公司及〈〈项目整合推广策划提案〉〉及设计稿件 2006年3月10日——3月31日 对报名公司进行资料和现场考察
2006年4月2日——3日 召开项目公开提案会
2006年4月2日——10日 洽谈代理合同
2006年4月11日 正式签定代理合同
2006年4月12日——4月25日 进入项目形象设计工作
第四篇：房地产前期准备工作详细流程
房地产前期准备工作详细流程
1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证 需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。
（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。
（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。
（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。
第五篇：房地产销售前期准备工作
房地产销售前期准备工作
一．销售前准备
1． 销售文件及资料
销售前，应准备好有关的文件及资料。
（1）预售许可证。当地义不容辞允许房地产开发商进行预售的法定文件。各地政府预售许可证有不同的规定。外销房还要办理外销许可证。
（2）购楼须知。是发展商印制的宣传文件，指导顾客的购买行为。向顾客说明认购的程序及要求。
（3）售楼书。实际上是产品说明书，让顾客全面了解楼宇的有关信息。主要介绍发展商的情况，开发经营的，楼宇的位置、面积、层商、用途、设计造型、选用的材料、装修标准、配套设施及物业管理等，并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型结构图等。
（4）售价表。发展商制订的楼盘价格表。主要是针对不同户型、楼层和面积而制订的单价及总价，以及可供选择的付款方式和折扣，使顾客对各单元售价一目了然。售价表可视销售情况和工程进度而进行调整。
（5）认购书。顾客确认购买销售人员签订的协议，本身不具有法律效力。顾客缴付定金后签订认购书，内容主要包括：顾客姓名、所购桉宇的名称、桉号、户号、面积、价格、已支付的定金、所选择的付款方式及双方的一些规定等。
（6）买卖合同。顾客与公司签署的正式合同，具有法律效力。合同规定了买卖双方的各种权利和义务。
（7）楼盘表。发展商印制的用来反映销售的情况及向物业公司移交的材料。楼盘表记录了各楼层、户型、户号的业主名字（称）。
（8）售楼指导书。指导销售人员工作的内部文件。目的是让销售人员掌握楼宇的详细情况和明确销售任务，做到心中有数，有据可依。指导书内容主要包括：楼宇开发的背景情况（土地价格、总投资额、合作伙伴等）、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、目标市场、广告重点等。销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员。
（9）按揭协议书。发展商需要银行按揭服务时与银行的合同意向书。说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容。
2． 销售现场接待方式准备
销售现场准备包括销售资料齐全，楼宇的模型、图片位置突出，光线明亮，办公环境干净、整洁、有序。对于不同顾客的来访（投资者、炒家、用家及同行探听者）要有不同的侧重。对于来电询问，要礼貌、热情地回答顾客的问题，并记录姓名和电话以备回访。
3． 工场现场销售整理布置
主要包括围板和样板间的布置。围板要醒目、干净、简洁、色调明快、字体工整，标有该建筑物的标识、发展商名称和售楼联系地址、电话，并视具体情况定期翻新。样板间一般单独搭建或迁在较低的楼层，便于顾客，参观。样板间装修和布置的品味要高，使顾客易于联想，产生购买欲望。
4． 客户档案记录
本阶段客户档案记录的目的，一是便于对准客户进行跟踪回访，二是用于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。包括记录顾客的姓名、联系地址电 1 话、职业、喜欢的户型、了解售楼信息的渠道及其他关于楼宇的意见。
二．销售实施
销售实施的流程如下：楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况汇总 正式合同公证 签订正式合同 办理银行按揭 顾客购买心理分析 销售合同执行监控
1、客户购房心理分析
根据动机的不同，客户分为四大类：（1）投资者；（2）用家；（3）投机者（炒家）；（4）刺探的同行（竟争对手和交易机构）。销售人员应抓住客户的不同心理，采取灵活有效的推销策略：并把重点放在家用和投资者上。
2、购房情况介绍
有针对性地介绍楼盘，并突出其特色（设计、位置、环境、交通及配套设施）和公司优势（企业形象、物业管理），加深客户印象，增强其购买信心。赠送有关售楼资料，耐心解答客户的询问。
3、认购书的签署
认购书是具有一定约束力协议。客户交纳公司规定的定金（履约金），同时与销售人员签署认购书。
4、正式合同的签署
正式合同即房地产买卖合同，由当地房地产主管部门统一印制。若当地无统一的正式合同，公司自制。公司法人或其委托授权人代表公司在形式合同上签字，并加盖公司公章。外销房和银行按揭的正式合同必须经过公证。参阅绍兴市房地产买卖合同
5． 办理银行按揭
银行按揭能有力地促进地产销售。发展商申请按揭，由财务部按照银行的有关要求和程序办理。涉及到具体业主的情况时，由销售部与财务部协同办理。
6、收款过程设计
收款过程的原则是，销售回笼资金应确保工程建设用款和获得预期利润。应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计，并不断修正完善。
7、情况汇总
成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况。一般制成表格或用电脑实现。内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款（应付、实付）、拖欠情况。
8、客户档案记录
客户档案记录为下一阶段“销售后服务”作准备，内容包括客户名址、电话、身份证（护照）号码、背景情况、合同有关内容（楼号、楼从、付款方式）、合同履行情况。
9、法律问题咨询
销售员应熟悉有关房地产的法律、法规（如土地增值税、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法），以满足客户的咨询。在正式买卖合同之前，销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。要求并协助买方对正式合同进行，公证以免产生后遗症。买方自身遇到有关法律纠纷时，公司保持中立，恪守合同。在不损害公司利益的前提下，销售人员应协助对方谋求纠纷的解决。
10、价格谈判的原则和策略
公司制定的折扣原则（底价），销售人员不得擅自违反。随着接洽的深入，注意运用折扣策略促销。
三．销售合同执行监控
销售合同执行过程是销售的重要环节，销售人员负有督促顾客履约的责任。
对顾客履约监控的流程是： 顾客合同款及实际付款记录、检查顾客付款情况、顾客付清全部楼款。
1． 收款催款过程控制
收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。当交款期临近时，销售人员应主动通过电话、信 或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。若顾客拖欠购楼款，在时间和数量上超过了公司的底限时，销售人员应请示主管领导，通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。
2． 按期交款的收款控制
原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。我方如期交工，履行了合同，责任在拖欠款的顾客。销售人员除了以各种方式进行催款外，还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。
3． 延期交工的收款控制
仍尽可能要求顾客按合同如期付款。
4． 入住环节的控制
楼宇竣工验收合格后，销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后，销售人员才能为顾客办理入住手续。
5． 客户档案
本阶段保存客户档案的目的是，保存原始凭证以备法律纠纷。客户档案主要包括：顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。
6． 客户回访与感情培养
通过销售人员对顾客的回访，逐步培养与顾客之间的感情，同时通过面对面的沟通，倾听顾客的意见和建议，可为以后的销售打下坚实的基础。
7． 与物业管理的交接
主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司，并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。
四．销售结束
1.销售资料的整理和销售部门及有关部门销售、法律文件分门别类整理，由相关部门分别保管。保管方法：建立档案柜，电脑资料库。
2．销售人员的业绩评定
销售人员的业绩评定原则上按和项目进行。评定的主要依据有：（1）接洽总人数；（2）成交数；（3）顾客履约情况；（4）顾客投诉率；（5）直接上级的评价。
3．销售工作中的处理个案记录
即将特殊个案（特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等）的处理情况整理记录并保留有关凭证，以备忘查询。
4． 销售工作的总结
5．销售工作总结是销售工作的一个必不可少环节。总结整个项目或一段的销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平。不断改进销售工作。同时为以后开发的项目的设计、建造和广告策划工作借鉴。
五．销售策略
销售策略是发展商(承销商)为达到销售的目的,根据市场的情况和项目的特点而灵活制订的措施与方法.销售策略是根据项目特点,在保证整体开发战略的基础上的销售行为取向。一般较常见的有以下几种形式：
策略之一：制造声势
制造声势就是通过适当途径引起准客户对自己商品的注意和兴趣。广告、新闻发布会和展销会是主要手段。
策略之二：生动地提示物业价值
譬如设样板房，在形成良好环境的小区内举办游艺活动。
策略之三：创造边际价值
无论是用户或是投资、投机者都期望购买的物业在未来能够升值。针对这一特征，通过提供良好的物业管理。实现物业的升值。
策略之四：强调售后服务
房地产的售后服务主要体现在物业管理。
策略之五：迅速实现销售，以求降低风险
房地产经营应在最短的时间里实现销售，以保证在激烈竞争的市场条件下立于不败之地，把经营的风险降至最低。
策略之六：主动出击
定期走访机构和潜在销售对象，是房地产实践证明有效的销售策略，销售人员应勇于实践，善于总结提高，逐步养成这样一种工作习惯。
营销策略多种多样，应不断探索，创新并总结推广，以保证公司整体业务水平的不断提高。
