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银川市物业管理条例全文2015
第一章
总则
第一条
为加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。
第四条 银川市住房和城乡建设局（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。
银川市供热物业管理办公室受银川市住房和城乡建设局委托具体负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）负责物业监督管理工作的部门（以下统称县﹝市、区﹞物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，业务上接受市物业主管部门的监督指导。
规划、民政、城管、园林、环保、公安、价格、市场监管等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督工作。
街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第五条 政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，提高城市物业管理水平。
第二章 业主大会及委员会
第六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。
第七条 同一个物业管理区域内的业主，应当在县（市、区）物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上，或首次交付之日起满两年且交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之三十以上时，建设单位应当按照街道办事处或者乡（镇）人民政府的要求，组织业主召开首次业主大会，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第八条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位或者20%以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会筹备组人数应当为五人以上的单数，主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加，业主代表的人数不得少于百分之八十。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显着位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
第九条 首次业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显着位置公告，并书面 通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第十条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用专项维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施 ；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十一条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十二条
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十三条
业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、遵守物业管理法律、法规和管理规约具有一定组织能力的业主担任。在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的业主、配偶以及直系亲属，不应作为业主委员会成员。
业主委员会任期由业主大会议事规则确定，其成员可以连选连任。业主委员会成员在任期内业主资格终止的，其委员资格自行终止，业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。业主委员会不能正常开展工作或委员人数不足总数二分之一时，应当由街道办事处或者乡（镇）人民政府指导社区居委会组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。业主委员会委员候选人可以由业主推荐或者自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起五日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。
第十四条
业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以履行下列职责：
(一)拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；
(二)根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。
第十五条
业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示，并在三十日内向县（市、区）物业主管部门备案。业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。
第十六条
业主委员会作出的决定，应当由全体委员半数以上签字同意。
第十七条
管理规约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主委员会组织机构；
（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施的权利；
（四）业主参与物业管理的权利；
（五）业主对业主委员会及物业管理服务企业的监督权；
（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；
（七）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；
（八）违反管理规约的责任。管理规约对全体业主具有约束力。
管理规约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示，并在十五日内向市、县（市、区）物业主管部门备案。管理规约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。
第十八条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市、县（市、区）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境 卫生等工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第二十一条
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，不足部分可以由全体业主分摊。费用的筹集方式、业主委员会工作人员津贴或薪酬标准等由业主大会决定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十二条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规及管理规约。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第二十三条
不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县（市、区）物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、建设单位、社区服务机构、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理临时委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理临时委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显着位置公示。待业主大会和业主委员会正式成立后，物业管理临时委员会自行终止。
第二十四条
街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。
第三章 物业服务企业
第二十五条
从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的物业服务企业资质。物业服务企业的名称中应当标示“物业”字样。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的，应当到市物业主管部门备案。
市物业主管部门应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行检查。
第二十六条
物业服务企业享有以下权利：
(一)按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；
(二)收取物业服务费或物业服务酬金；
(三)选择专业性服务企业承担专项经营服务业务；
(四)制止物业管理区域内违反管理规约和物业管理规章制度的行为；
(五)享有经营自主权，按经营范围开展经营活动；
(六)法律、法规规定的其他权利。
第二十七条
物业服务企业应当履行以下义务：
(一)履行物业服务合同，提供物业服务；
(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
(三)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；
(四)向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；
(五)接受市、县（市、区）物业主管部门的监督管理；
(六)协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；
(七)在物业服务活动中维护业主的合法权益；
(八)法律、法规规定的其他义务。
第二十八条
物业服务企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。
第二十九条
物业服务企业不得擅自停止物业服务或者擅自改变物业管理区域内设施的用途。
第四章 前期物业管理
第三十条
物业建设单位或出售单位应当按有关规定选聘物业服务企业进行前期物业管理。建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务可以约定期限，但期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应在前期物业服务合同签订后15日内向市、县（市、区）物业主管部门备案。前期物业服务合同期限一般不超过两年。
第三十一条
鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的 物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经市、县（市）物业主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理招投标具体管理办法由银川市人民政府另行制定。通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
第三十二条
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件并报市、县（市、区）物业主管部门备案。市物业主管部门应当制作管理规约示范文本。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十三条
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约、前期物业服务合同内容向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第三十四条
物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带交纳责任；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，住宅物业符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。
第三十五条
物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；
(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；
(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；
(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；
（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第三十六条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。
第三十七条
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。
查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任；属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。
第三十八条
建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交物业共用设施设备及下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后七日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给建设单位或业主委员会。
第三十九条
建设单位必须在首次业主大会成立后三十日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：
（一）住宅总规划建筑面积在五万平方米以内的，按不低于总建筑面积千分之四提供；物业管理用房面积小于一百五十平方米的，按一百五十平方米提供；
（二）住宅总规划建筑面积超过五万平方米以上的，五万平方米部分按总建筑面积千分之四提供，超过部分按不低于千分之二提供。物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。
集中建设的保障性、安置区、改造的老旧小区住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。物业服务用房所有权属于全体业主，不得买卖和抵押。
第四十条
建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施坐落位置、面积等相关资料。物业所在地房产行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施坐落位置和面积等同时进行登记。
第五章 物业管理服务及费用
第四十一条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当包括以下主要内容：
（一）委托管理物业的基本情况；
（二）物业服务事项；
（三）物业服务等级或服务质量；
（四）服务费用；
（五）双方的权利与义务；
（六）物业服务企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配；
（七）专项维修资金的管理与使用；
（八）物业管理用房及配套设施设备；
（九）合同期限
（十）违约责任；
（十一）双方约定的其他事项。
物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内，向市、县（市、区）物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。市物业主管部门应当制定物业服务合同（含前期物业服务合同）的示范文本。
第四十二条
物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本条例第三十八条规定的资料交还给业主委员会；未成立业主委员会的，交还给建设单位。物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十三条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并建立物业服务清单，将所提供物业服务的内容、种类、标准、收支情况等在公共区域内向全体业主公示，接受业主监督。
物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未尽到物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价。
第四十五条
物业服务费用的收取方式可实行包干制或酬金制。
物业服务费用包干制的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第四十六条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。
第四十七条
业主应当根据物业服务合同的约定全额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十八条
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用，物业服务企业产生的上述费用应当计入企业经营成本，不得由业主分担。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托方收取一定的代办费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十九条
对物业管理区域内违反有关治安、环保、卫生、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十条
物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。物业服务企业未尽到合同约定的安全防范义务，应当对业主损失先行赔付。
第五十一条
市、县（市、区）物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。
第五十二条
业主大会成立前，前期物业服务合同未到期或已届满，合同一方决定不再续签前期物业服务合同的，应当在撤出前或合同届满九十日前在物业管理区域内公告，并书面告知市、县（市、区）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府、建设单位。具备成立业主大会和业主委员会条件的，市、县（市、区）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府和建设单位应当指导业主及时组织召开业主大会成立业主委员会，由业主大 会和业主委员会决定选聘物业服务企业。不具备成立业主大会和业主委员会条件的，市、县（市、区）物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府和建设单位可通过招投标等方式重新选聘物业服务企业。
第五十三条
业主大会成立后，物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、市、县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，并在物业管理区域显着位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会、市、县（市、区）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，并在物业管理区域内显着位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
第五十四条
被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向建设单位（业主委员会）或者在建设单位（业主委员会）的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务。
物业服务合同期限届满，建设单位（业主大会）未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前九十日书面告知另一方当事人和市、县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府，并在物业管理区域内显着位置公告。
物业服务合同依法解除后，物业服务企业应当退还多收取的物业服务费，有过错的应当承担赔偿责任。业主大会未按照法律、法规规定及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同，给物业服务企业造成损失的，全体业主应当承担赔偿责任。
第六章 物业的使用与维护
第五十五条
物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第五十六条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十七条
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因公共利益或维修物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十八条
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业同意，并与物业服务企业签订恢复协议。
第五十九条
物业管理区域内禁止下列行为：
(一)擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；
(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；
(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；
(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；
(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；
(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
第六十条
业主应当按规划部门批准或者房地产产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况需改变物业用途的，应征得相关业主及业主委员会的同意，经规划部门批准并告知物业服务企业。业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服 务费用及违约责任等进行约定。
市物业主管部门应当制定《住宅室内装饰装修管理服务协议》的示范文本。
第六十一条
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由双方通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显着位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当定期通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库，每次承租的期限最长不应超过二年。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第六十二条
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第六十三条
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳车位场地使用费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取车位场地使用费。物业服务企业应当将车位场地使用费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
第六十四条
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将车位场地使用费所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
第六十五条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时，造成公共或他人物业损坏、财产损失的，责任人应当承担修复和赔偿责任。责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六十六条
新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，一次性向市物业主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。
第六十七条
物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应当在七十二小时内予以维修。
第六十八条
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向市物业主管部门提出物业保修金使用申请，由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。
市物业主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。
建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第六十九条
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担，依照本条例设立共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）并符合专项维修资金使用条件的，可在专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。
第七章 法律责任
第七十条
业主、使用人违反本条例或者临时管理规约、管理规约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第七十一条
有下例行为之一的，由市、县（市、区）物业主管部门依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚：
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
(二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
(三)不移交有关资料或逾期不移交有关资料的；
(四)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
(五)挪用专项维修资金的；
(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
(七)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
(八)物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的；
(九)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(十)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(十一)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（十二）未取得资质证书从事物业管理的或以欺骗手段取得资质证书的。
第七十二条
违反物业服务合同，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第七十三条
违反本条例第七条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由市、县（市、区）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处一万元到三万元罚款。
第七十四条
违反本条例第二十九条规定，物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自改变物业服务用房用途的，由市、县（市、区）物业主管部门责令限期整改，给予警告；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十五条
违反本条例第三十条、第四十一条之规定，建设单位或物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的，由市、县（市、区）物业主管部门责令限期改正，并可处五千元到一万元罚款。
第七十六条
违反本办法第五十四条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由市、县（市、区）物业主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处三万元到十万元罚款。
违反本办法第五十四条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由市、县（市、区）物业主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处五万元到十万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由县（市、区）人民政府责成县（市、区）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及公安机关组织接管。
第七十七条
建设单位违反本条例第六十一条第三款、第四款规定，的，由市、县（市、区）物业主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处违法所得二到五倍的罚款。
第七十八条
违反本条例规定，房产行政管理部门或者其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附则
第七十九条
本条例所称物业管理用房是指物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主活动用房等。
第八十条
本条例所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指按照规划部门批准且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。
第八十一条
旧住宅区经给排水、供电、供气、信息、环卫等专项整治后，委托物业服务企业、其他管理人或者自建物业企业管理物业的，依照本条例相关规定执行。业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇佣、委托他人提供专项物业服务的，参照本条例的相关规定执行。其他管理人的管理办法，由市物业主管部门另行制定、公布。
第八十二条 本条例自
年 月 日起施行。2005年5月1日起施行的《银川市物业管理条例》同时废止。
第二篇：银川市物业管理项目经理资格考试 (复习题)
银川市物业管理项目经理资格考试
（复习题）
一、单项选择（每小题只有唯一正确答案，每小题1分）
1、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是。
A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用 B.小区供水总表前的管线维修养护费用 C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用
D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用
2、银川市普通住宅小区物业服务费政府指导价是（）出台，基准价分为（）个等级 A、2007年9月1日，四个 B、2009年9月1日，三个 C、2003年7月1日，三个 D、2006年3月1日，四个
3、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，住宅保修期从（）之日起计算。A竣工之日起
B开发企业竣工验收的住宅交付用户使用 C竣工验收合格之日起 D完工之日起
4、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，供热、供冷系统和设备的保修期为（）。A1个采暖期或供冷期 B2个采暖期或供冷期 C1年 D2年
5、物业服务合同终止时，如物业服务企业不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期满前（）书面告知委托方
a)A、1个月 B、2个月 C、3个月 D、6个月
6、社区文化能使社区成员从内心产生一种积极上进和不断进取的精神，这是社区文化的（）功能
a)A、娱乐功能 B、凝聚功能 C、引导功能 D、激励功能
7、物业经营管理中的 是对各种可能的方案进行分析比较的过程。a确定战略 b构建信息基础 c决策分析 d确定标准
8、的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
a写字楼物业 b 零售商业物业 c 出租型公寓 d休闲娱乐设施
9、早期介入的销售阶段销售前的主要工作内容（）
A、印发有关资料和制度，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化。B、督促物业建设单位与业主签订《前期物业服务协议》。
C、明确各项费用的收费标准及办法，必要时履行各种报批手续。D、督促物业建设单位依据有关规定依法收取专项维修基金。
10、物业企业加强设备日常维护的标准主要有（）。A、点检标准 B、点检和润滑标准 C、润滑标准 D、维修标准
11、电火花是电极间的击穿放电，大量电火花汇集起来即构成电弧，电弧温度高达 ℃。（）
A、5000 B、6000 C、7000 D、8000
12、下列不属于相变制冷方式的是（D）.A、蒸汽压缩式制冷 B、吸收式制冷 C、蒸汽喷射式制冷 D、热电制冷
13、物业管理处对管辖物业资金运作方面，原则上实行（），物业管理日常运 行所有费用均应由管理费支付。
A 自给自足 b 自支自收 c 自负盈亏 d 总公司支付
14、物业管理公司的员工培训工作是一个系统工程，它包括（）、计划制订、培 训实施、效果评价等关键环节。
A 市场分析 b 人员分析 c 培训定位 d 需求分析
15、物业管理公司对员工要实行规范化、制度化的培训，一般分为入职培训、转岗培训、（）和更新知识培训4种类型。
A 技能培训 b专门业务培训 c上岗培训 d能力培训
16、物业管理的内容是（）。
A、对物业进行维修
B、对物业进行养护、管理
C、对相关区域卫生、保洁
D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
17、（）可作为物业管理活动的前提条件。
A、市场原则
B、平等原则
C、公平原则
D、公开原则
18、物业管理起源于19世纪60年代的（）。
A、法国
B、德国
C、英国
D、美国-
19、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（）的过程。
A、由小到大，再由大到小
B、由大到小，再由小到大
C、一直持续大
D、一直持续小
20、（）美国成立了第一个行业协会
芝加哥建筑管理人协会。
A、20世纪初
B、20世纪末
C、21世纪初
D、20世纪中期
21、我国的物业管理制度是由（）共同组成。
A、国家法规
B、地方性法规
C、中央性法规
D、国家法规政策和地方性法规政策
22、（）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
A、1994年3月20日
B、1994年3月21日
C、1995年3月23日
D、1994年3月23日
23、（）是物业管理的基础。
A、业主的住宅权
B、业主的财产权
C、物业管理者所得
D、物业管理服务
24、物业服务合同规定以外的服务是（）。
A、无偿服务
B、义务服务
C、有偿服务
D、业内服务
25、物业管理应（）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。
A、每两日1次
B、每日1次
C、每三日2次
D、每日2次
26、物业服务的原则是（）。
A、合理原则
B、公开原则
C、收费与服务水平相适应原则
D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则
27、《价格法》对价格管理规定了（）。
A、政府定价
B、政府指导价
C、市场调节价
D、政府定价、政府指导价、市场调节价
28、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（）。
A、不利于物业管理企业提高服务质量
B、不利于物业管理企业降低服务质量
C、利于物业管理企业提高服务质量
D、利于物业管理企业提高服务态度
29、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（）。
A、权利
B、义务
C、权利、义务
D、权利和义务的法律依据
30、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（）。
A、物业管理事项
B、物业服务质量
C、专项维修资金的管理与使用
D、物业服务态度
31、物业收费的形式为（）。
A、1月收1次
B、1年收1次
C、1日收1次
D、包干制或酬金制
32、《物业管理条例》（）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
A、第四十七条第二款
B、第四十七条第一款
C、第四十六条第一款
D、第四十六条第二款
33、物业管理企业（）。
A、应自觉接受公安机关监督和指导
B、被逼迫接受公安机关监督
C、不受公安机关监督
D、不受任何部门干涉
34、（）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。
A、业主大会
B、业主委员会
C、业主和物主
D、以上人员都不可
35、物业管理区域内的道路、场地是为（）而建设。
A、业主利益
B、物主利益
C、业主共同利益
D、国家利益
二、多项选择（每小题有2个或2个以上正确答案，多选、错选均不得分，少选得1分，每小题2分）
1、在物业管理活动中，建设单位的角色定位（）。A、首家物业管理企业的选择者 B、首次业主大会的筹备者之一
C、物业服务费的收取者 D、未出售物业业主产权的代表者
E、物业质量的保证者和法定时间内的保修者
2、在物业管理活动中，物业管理企业的角色定位（）。A、物业区域内管理制度的制定者 B、完成物业配套建设的责任者 C、市场运行过程中的监督者 D、物业管理活动的实施者
E、物业管理服务质量的被监督者
3、物业项目管理的原则（）A、统一指挥原则 B、分工协调原则 C、精简高效原则 D、权责分离原则 E、管理适度原则
4、物业管理处主领导艺术（）A、培养人，善用人
B、制定并执行科学的规章制度 C、协调内、外关系
D、确定管理处明确的发展目标 E、关心员工利益，调动员工积极性
5、包干制的物业服务成本或酬金制的物业服务挂出，一般包括以下部分（）A、物业共用部位的大修费用 B、物业管理区域清洁卫生费用 C、物业管理区域绿化养护费用 D、业主自用部位的维修费用 E、办公费用
6、根据《物权法》规定，建筑物区分所有权的构成部分包括（）A业主对专有部分的所有权
B业主对建筑区划内的共有部分的共有权 C业主对建筑区划内的共有部分的所有权
D业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
7、根据《物业企业资质管理办法》物业企业应当具备以下哪些条件方可满足国家二级资质要求：（）
A 注册资金500万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称20人 B 注册资金300万元人民币，专业技术人员30人，其中中级以上职称10人 C建立并严格执行服务质量等企业管理制度和标准 D建立企业信用档案系统 E管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占规定计算寄宿的百分比之和不低于100%
8、物业公共秩序维护的性质是（）
A、防范性 B、协助性 C、保障性 D、公共性
9、如何判断无物业企业是否承担责任（）A、物业企业是否有能力履行法定和约定的义务 B、事发时是否采取妥当的应急处理措施 C、事发后是否采取妥当及时的善后措施 D、物业服务企业是否抓到了犯罪嫌疑人
10、物业公共秩序维护的风险类型主要有（）
A、自然风险 B、人为风险 C、可预测风险 D、不可预测风险
11、风险控制措施主要有()A、风险回避 B、风险转移 C、风险承担 D、风险自担
12、绿化的评价指标主要有（）
A、绿地率 B、绿化覆盖率 C、人均公共绿地面积D、绿化存活率
13、物业服务档案收集按照物业服务流程进行分类主要分为（）
A、承接查验期档案 B、物业入住档案 C、工程档案 D、物业日常管理期档案
14、社区文化的内容主要包括（）
A、环境文化 B、行为文化 C、制度文化 D、精神文化
15、物业管理的风险类型主要包括（）
A、拓展物业的风险 B、前期物业管理的风险
C、物业管理日常运作过程中存在的风险 D、合同风险
16、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括（）等。
a写字楼 b零售商业物业 c出租型别墅或公寓 d酒店 e工业物业 f休闲娱乐设施
17、商业物业管理的主要特点（）
a是面积大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。b是进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大。
c是小业主或租户如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。
d是购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。
e是商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高。
18、（）和（）是写字楼物业管理的首要工作。
a卫生形象 b消防安全 c治安保卫 d突发事件的处理 e设施设备的正常运行
19、设备管理在物业管理中的重要性有（）。A、关系到开发商及物业管理企业的声誉和生存。B、关系到服务的成本和企业资金的合理利用。
C、关系到合理安排设备大、中、小修的时间及内容。D、关系到技术安全和环境保护。
20、培训绩效评估包括（）三个方面。
a培训考核 b培训综合报告 c 培训分析 d工作绩效评估
21、物业管理基本特征有（）。
A、社会化
B、专业化
C、市场化
D、人为化
E、自然化
22、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（）。
A、实施物业管理可促进经济增长
B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
C、实施物业管理有利于增加就业
D、实施物业管理有利于维护社区稳定
E实施物业管理不利于推动房地产的发展
23、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（）。A、确定了物业管理活动的主管部门
B、确定了物业管理工作的基本内容
C、明确了社会化、专业化的物业管理模式
D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度
E、明确了业主的权利和义务
25、物业管理服务的特点有（）。
A、物业管理服务无偿性
B、物业管理服务的公共性和综合性
C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
D、物业管理服务的即时性和无形性
E物业管理服务的持续性和长期性
26、物业服务收费原则有（）。A、最大利润原则
B、利润为主，服务为辅原则
C、合理原则
D、公开原则
E、收费与服务水平相适应原则
27、物业服务合同应包括（）等内容。
A、物业服务质量
B、物业服务费用
C、双方的权利和义务
D、合同期限
E、赔偿范围
28、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（）。A、原则规定了利用物业共用部位
B、不得利用共用设施设备
C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权
D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向
E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意
29、业主的权利包括（）。
A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务
B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D、参加业主大会会议，行使投票权
E、选举业主委员会委员，但无被选举权
30、业主使用物业应当遵守的规定有（）。A、相邻权规定
B、房屋装饰装修规定
C、共用部位、共用设施设备的使用规定
D、占用公共用地，不负责任
E、使用物业的禁止性规定
31、前期物业管理项目招标的原则有（）。
A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人
B、不得对潜在投标人实行歧视待遇
C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求
D、对潜在投标人分三六九等区别对待
E、与物业管理市场化背道而驰
32、物业管理企业取得一级资质的条件是（）。:
A、注册资本人民币400万元以上
B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验
D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验
E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
三、简答题（每题5分）
1、作为项目经理应具备什么样的基本素质和能力？ 2、2009年银川市住房保障局对《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》进行了修改，修订后的标准自哪年开始施行？（4分）（1）新标准分别由几项主要内容组成？
（2）新标准哪些服务项目独立于等级标准以外，作为可选物业服务项目，不包含在一、二、三级物业服务等级标准中，其对应服务费用也应独立测算？（3）新标准中制定的准物业服务标准的适用群体？
3、如何做好客户投诉处理工作？
4、设备设施管理工作的基本任务有哪些？
5、简述在物业管理中，设备运行管理的重要性和原因。
6、物业管理公司的制度类别有哪些？
7、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，屋盖的维修费用应如何向业主分摊？
8、根据《城市异产毗连房屋管理规定》，楼盖的修缮费用如何分摊？
四、案例分析题（每题20分）
1、2010年的除夕夜晚上某居民小区一业主李女士家发生了火灾，最后大火被扑灭了，可是由于火势太猛，这家几乎所有的东西被烧成了灰烬。火灾原因是因为燃放烟花爆竹的火苗窜入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。据消防队调查，发生火灾那天晚上，李女士家靠东边那间卧室的窗户没有关严，烟花正是从窗户的缝隙落入房间里，从而引发这场大火。
据小区物业管理公司的保安巡逻员说，那天晚上12：15左右，当看到有烟从13号楼的一家窗户里冒出来，于是小区保安立即拨打了119报警，消防队10分钟之后赶到了现场。但是在救火过程中，消防队在小区内遇到的种种障碍。当时小区内的通道两边都停满了车，消防车很难顺利通过，从小区门口到李女士家楼下200多米的距离，整整花了5分多钟。
进入小区到达现场，当时小房间内已经起火，火势处于发展阶段，已经无法用灭火器进行灭火，而且由于起火是20层，只能使用楼内的消防设施进行灭火。
然而当消防队员从楼内的消防栓接好了水带水枪准备灭火时，让人意想不到的事情却发生了，消防栓的阀门里竟然没有水。
物业管理公司的经理说，平时小区内的消防设施是委托一家专业单位维护保养的。就在火灾发生的前几天刚检查过，当时消防设施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物业管理公司还用消防栓里的水浇灌过小区的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，为什么到了晚上要救火的时候消防栓里却没水了呢？经检查发现，蓄水池里有一个控制进水的浮球，而发生火灾那天这个浮球刚好被水泵卡住了，于是当物业管理公司将蓄水池里的水浇灌了草坪之后，蓄水池就没能够自动补水，所以才出现了消防栓没水的情况。
问题1：物业管理公司对于小区内的车辆停放应该如何管理？车辆堵塞消防通道延误救火造成损失应该追究谁的责任？
问题2：消防设备应该如何管理和使用？消防栓没有水造成火灾损失扩大应该由谁承担责任？
问题3：发现火灾后，物业管理公司应该如何处理？物业管理公司在这场火灾中应该吸取哪些教训？
问题4：谁应该对这场火灾造成的损失承担责任？为什么？
问题5：如果火灾使小区突然停电，而恰恰小区内电梯因停电造成了业主、住户被困在电梯内，应该如何处理？
2、刘小姐最近刚购买了一套=手房后入住某住宅小区，可搬进去不久就发现：家中卫生间地面上出现裂缝，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，住宅小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪音和震动较大使乘梯人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放着令人恶心和厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在夜晚值班时睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施经常发生误报警，一层大堂和消防楼梯口堆满了布满灰尘的杂物。
刘小姐于是向该住宅小区的物业管理公司投诉，但物业管理公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时告知刘小姐物业管理公司因收取的物业管理费太低对这些问题无能为力，应该由刘小姐自己解决。
问题1：针对刘小姐的投诉，物业管理公司应该这样处理？ ；
问题2：刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？
问题3：解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）? 问题4：针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？
问题5：原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？
3．某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2008年8月开始入住，2011年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2011年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2011年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理数据，拒不配合物业交接查验。
2011年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该物业项目的负责人，如何处理业主的投诉？
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，物业管理公司应如何进行物业承接查验？
第三篇：物业管理相关关系规范(例)
物业管理相关关系规范
一、对业主及其委员会的管理
【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。
【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。
【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。
附:业主公约(示范文本)
为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。
一、业主的权利、义务
业主是指房地产所有权人。
(一)权利
①依法享有所拥有物业的各项权利;
②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;
③有权按有关规定进行室内装饰装修;
④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;
⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;
⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;
⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;
⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;
⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;
⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:
⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。
(二)义务
①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;
②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;
③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;
④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;
⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;
⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;
⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另
有专门合同规定除外)。
⑨在本物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);
(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:
(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;
(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;
(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;
(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
二、业主大会和业主管理委员会
①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。
业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。
③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。
④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。
⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。
⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。
经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。
业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。
⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。
⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。
⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。
⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
三、违约责任
①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。
②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
四、其他事项
①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。
②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。
③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。
④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。
本业主所拥有物业:
住宅:_____栋_____号
商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:
所在单位:
电话:_______(宅)_______(办公室)
业主(签章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅区居委会设置的改革
【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:
①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。
②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。
③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。
【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。
附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案
根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:
一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:
(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。
(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。
(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。
(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。
(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。
二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:
(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。
(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。
(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。
(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。
(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。
(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。
三、操作方法
(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发
(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。
(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。
(四)研究新居委会办公地址。
(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的
领导。
(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。
三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同
【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。
单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。
从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。
【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。
附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人
委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位置:________市________区________路(街道)________号；
占地面积:________平方米;
建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;
物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。
第二条委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。
8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料。
10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三条合同期限
本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四条甲方的权利和义务
1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;
2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:
(1)无偿使用。
(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。
6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。
7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。
第七条 管理服务费用
1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_____%的幅度上调;
(3)按每年_____%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整;
(6)________________________。
3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_____费用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;
(3)_________________________。
第八条 奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。
5.________________________。
6.________________________。
第十条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
8.本合同自签订之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方签章:______
乙方签章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、车辆丢失案的处理及影晌
(一)几例典型的丢丰案
【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。
【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。
贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。
【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要
求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。
(二)车辆丢失案处理的影响
【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租
金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。
深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)
【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。
调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个
住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。
根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。
第四篇：例物业管理有那些构成
例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比
管理人员费用
费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。
费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。
除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。
服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费
费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。
服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常
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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。
服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用
费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。
费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。
服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。
基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用
费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。
在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。
服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用
费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。
费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。
服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用
《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制
在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。
所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比
例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，
第五篇：2014年银川市政府工作报告(全文)
2014年银川市政府工作报告（全文）
——2014年1月15日在银川市第十四届人民代表大会第二次会议上
银川市市长 马力 各位代表：
现在，我代表市人民政府向大会作政府工作报告，请予审议，并请政协委员和其他列席人员提出意见。
一、2013年工作回顾
2013年是我们面对严峻复杂的国内外经济形势，推进大开放、大建设、大发展的一年。一年来，全市上下紧紧围绕加快建设“两个最适宜”城市、率先建成全面小康社会的目标，大力实施“2258”工作思路，抢抓机遇，迎难而上，务实苦干，较好地完成了市十四届人大一次会议确定的各项目标任务，经济社会发展稳中有进、稳中向好，实现了本届政府的良好开局。全年完成地区生产总值1273.49亿元，同比增长10%，其中一、二、三产业分别增长3.8%、11.8%和8.3%；地方公共财政预算收入134.6亿元，增长19%；全社会固定资产投资1149亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额348.06亿元，增长12.2%；城镇居民人均可支配收入23781元，增长10%；农民人均纯收入9036元，增长12%。推动银川科学跨越发展取得新成就。
——项目带动成效显著。坚持经济工作项目化，深入开展“准备之冬”、“建设之春”、“发展之夏”和“收获之秋”系列活动，实施重点项目582个，完成投资867.3亿元，助推产业升级。
工业经济回升向好。积极应对年初工业经济低速增长的不利局面，加强运行调控和协调服务，及时出台《关于促进工业经济增长的若干意见》、《关于加快发展非公有制经济的实施意见》等政策措施，累计投入各类工业发展扶持资金3亿多元，帮助企业渡过难关。实施重点工业项目240个，神华宁煤400万吨煤制油、宝丰260万吨焦化二期、中石油宁夏石化“45/80”大化肥等重大项目进展顺利，工业增速逐月回升，完成规模以上工业增加值492.16亿元、增长12.4%。新能源、新材料、高端装备制造、电子信息等战略性新兴产业加快发展。银川经济技术开发区转型升级迈出新步伐，iBi育成中心一期建成投用，入驻企业达到120家，高新技术产业聚集效应初步显现，被评为“全国十佳最具投资竞争力园区”。宁夏生态纺织产业示范园“一园两区”建设加快推进，贺兰园区引进山东如意集团投资74亿元建设如意科技时尚产业城，建设厂房、仓库68.2万平方米；灵武园区基础设施基本完工，建设厂房60万平方米，成功创建国家级羊绒出口产品质量安全示范区。银川科技园基础设施基本完成，引进中科院建设西北唯一的科技创新与产业育成中心，宝塔石化、永成生物等企业研发中心入园建设。全年实施节能技改重点项目34个，新认定自治区级企业技术中心5个，神华宁煤、隆基宁光通过国家级企业技术中心验收。恒源万福、天人和等13家中小企业在天交所成功挂牌上市。工业运行质量和效益明显好转。
现代农业提质增效。“三精”农业加快发展，完成农业总产值103.95亿元、增长4%。新建、改造现代农业示范园区(基地)30个，农业科技贡献率达57%，贺兰县成为全国21个现代农业改革发展示范区之一。设施园艺总量达到33万亩，奶牛存栏16.2万头，粮食生产实现“十连增”。有机水稻、酿酒葡萄、供外蔬菜、万亩生态牧场等特色种养基地规模扩大、效益提高。国家、自治区级农业产业化龙头企业达到89家，创建农民专业合作示范社36个，培育家庭农场101家，流转土地10万亩，带动农户10.15万户。建设高标准农田81万亩，新增节水灌溉面积26.84万亩。完成“三品一标”认证认定429个，创建中国驰名商标、名牌产品9个，农产品质量安全水平不断提高。
服务业提速升级。区域商贸物流中心建设成效明显，“双十工程”进展迅速，新华联广场、永泰城、大阅城等商业综合体陆续开工，亘元万豪等星级酒店主体封顶，万达嘉华、悦海新天地、奥特莱斯名品折扣城开业运营；“大物流”格局初步形成，海尔(银川)虚实网服务园落户国际公铁物流中心，润恒农产品物流园、陆港物流中心等项目加快推进，全年实现社会物流总额2431亿元，增长10%；电子商务示范城市建设有序推进，淘宝网特色中国宁夏馆建成运营，跨境贸易电子商务试点获批。金融服务业加快发展，引进中信、浦发等金融机构，人民币存贷款余额分别增长11%和16.5%。会展经济初具规模，成功举办大型展会17场，参展人数超过100万人次。东西两条文化旅游带功能不断完善，华夏河图、世界穆斯林城、韩美林艺术馆等项目加快推进，黄河军事文化博览园开园运营，成功举办首届西北风情自驾游等大型活动，全年接待游客707万人次，实现旅游收入70亿元、增长20%。
——开放步伐全面加快。滨河新区建设迅速起步。确立“生态城、文化城、旅游城、产业城”定位，编制完成战略规划、总体规划，收储土地12万亩。重点项目“百日大会战”成效突出，滨河工业园基础设施配套趋于完善，横城小镇一期、滨河中学等8个项目完工，国际医疗城、滨河生态文化园等25个重点项目全面开工，累计完成投资30多亿元，新区产业集聚、生态效应逐步显现。银川综合保税区封关运营。创造了在全国审批速度最快、建设速度最快的记录。引进领鲜·普诺斯保税仓储中心、中银绒业保税仓库、西部黄金珠宝文化产业园等21个项目，同步规划建设临港经济区等配套园区。阅海湾中央商务区初具雏形。“三园一轴”基础设施建成投用，银川国际交流中心全面启用，引进中石油宁夏分公司等总部项目39个。开放合作成效显著。对阿、对东北亚、对台开放不断拓展，成功承办举办首届中阿博览会及国际穆斯林企业家峰会、中国(宁夏)韩国友好交流周、全国台企联银川行等重大活动，中俄韩医疗合作结出硕果，银川卡瓦心脏中心正式运营。开通银川至香港、台北、曼谷等客运航线，与法国博朗斯市、德国奥尔登堡市等4个城市缔结国际友好城市。全年实施招商引资项目290个，引进海尔、中铝等世界和中国500强企业5家，实际到位资金412.6亿元。实现外贸进出口总额24亿美元、增长76.4%，对外开放和国际化迈出了新步伐。
——城乡环境明显改善。坚持精品建设、精美打造、精细管理，“美丽银川”系列行动取得丰硕成果，获得中国人居环境奖。确立“全域银川”理念，启动城市长远发展战略规划研究。以道路畅通为重点的旧城(棚户区)改造顺利推进，累计拆迁改造1661.86万平方米，开工建设安置区34个、737.95万平方米，实现了和谐拆迁、群众受益。打通新建新华西街、湖滨西街、庆丰街等道路39条，改造小街巷13条，开工建设滨河、永宁黄河大桥及连接线工程。快速公交一号线稳定运营，公交分担率提高到26.8%。全力推进主干道大整治大绿化、滨河新区大环境绿化、唐徕公园六期整治、七子连湖扩整、西部水资源综合利用等一批重点生态工程，立法保护滨河新区黄河两侧、爱伊河沿线湿地，完成绿化面积6102公顷，湿地面积达到5.31万公顷，获得全国首批水生态文明试点城市。“蓝天工程”启动实施，药企污染、燃煤锅炉、机动车尾气等重点污染源治理初见成效，高标准完成永二干沟综合整治及徕龙公园建设，使昔日的“龙须沟”成为城市景观公园。全年空气质量优良天数达到252天，PM2.5达标率81%。实施城市精细化管理和文明细节行动，建立“大城管”体制，成立城市综合管理委员会、环境和食品药品公安分局及城管流动速裁法庭。“数字城管”建成运行，建立城市综合管理考核长效机制，机械化清扫保洁、渣土车整治、“中国式过马路”等专项治理卓有成效，顺利通过全国文明城市复检。城镇化和新农村建设步伐加快，德胜、望远片区纳入主城区统一规划，掌政镇、良田镇等6个特色小城镇建设初具规模，永宁八渠、贺兰兰光等中心村建设快速推进，新建21个幸福村庄示范点，完成农村环境集中连片整治10个，建成农村公路269公里，城乡面貌明显改观。
——民生事业有力推进。为民办10件实事全面完成，民生社会事业投入达178亿元，占公共财政支出的80%以上。出台支持青年大学生等重点群体创业优惠政策，建成全区首个大学生创业孵化基地，城镇新增就业6.3万人，城镇登记失业率为3.51%。社会保险扩面提标，提高企业退休人员基本养老金、城乡居民基础养老金和城乡低保标准，建立重特大疾病救助机制。新建社区老年人日间照料中心10个、居家养老服务站25个，建设市妇女儿童活动中心、残疾人康复中心。调整扩大住房保障范围，新建保障性安居工程8111套，改造城市棚户区3458套，4952户困难家庭享受住房保障，成为全国首批利用住房公积金支持保障性住房建设的试点城市。着力平抑物价，新建标准化菜市场10个、社区蔬菜直销店33个，加大肉、菜等食品价格调控力度，居民消费品价格指数控制在3.5%以内。生态移民、扶贫攻坚扎实推进，新建移民住房14817套，搬迁移民9361户、40590人，探索工厂建在村头等产业扶贫新模式，全力打造闽宁协作移民扶贫示范镇，生态移民地区人均纯收入达到5000元，同比增长30%左右。优质教育扩面提升工程启动实施，每年安排5000万元用于教育教学质量考核奖励，组建五大教育发展共同体，与北方民族大学共建附属中学，贺兰县、灵武市通过国家义务教育均衡发展县验收，成功创建2所全国职业教育改革发展示范校。医疗卫生服务水平不断提升，新建社区卫生服务站10所、标准化村卫生室33所，在全国率先试点推行“先住院、后付费”诊疗模式。低生育水平持续稳定。成功创建国家首批公共文化服务体系示范区，圆满举办亚洲首届IBHF世界杯马术绕桶赛、环青海湖国际公路自行车银川赛段等高规格赛事。加强和创新社会管理，银川信息网建设取得重大进展，进入“国家智慧城市试点”行列。平安创建工作不断深化，社会治安持续稳定，安全生产形势保持平稳，征地拆迁等信访突出问题得到有效化解，荣获“2009~2012全国社会管理综合治理优秀市”。民族团结进步创建活动扎实开展，国防动员、双拥工作稳步推进，防灾减灾、气象、统计、仲裁、档案、地方志等工作取得新成绩。
——政府效能不断提高。以“三减两提高”为核心的行政审批制度改革加快推进，全年共取消下放市级行政审批事项18项，减少审批程序61项，减少审批时限808个工作日，取消免征行政事业性收费26项，在全区率先建成四级政务服务网络，成为西北地区审批事项最少、速度最快的城市。主动接受人大依法监督和政协民主监督，人大议案建议、政协提案办复率均达到100%，提请人大审议通过地方性法规6件，制定政府规章、规范性文件16件，修订出台《政府工作规则》及《常务会议规则》。坚决落实中央“八项规定”和区市若干规定，大幅精减节庆论坛展会，撤销检查评比表彰活动54项，“三公”经费同比下降18%。全面完成市及县(市)区两级政府性债务审计，加大效能监察和政务公开，完善问责系列制度，加强勤政警示教育，在全区率先推出电视问政，督促解决道路交通、食品安全等1100多个群众反映的突出问题，机关和干部作风进一步好转，政府公信力和执行力不断提高。
各位代表，刚刚过去的一年，全市干部群众团结一心，拼搏奋进，攻坚克难，共同创造了银川综合保税区、滨河新区、阅海湾中央商务区建设，以及道路畅通、老旧小区、棚户区改造、人才科技大厦封顶、银川舰回家等多个“银川速度”，丰富了“贺兰岿然、长河不息”的银川精神，展现了银川人“敢想敢干、敢试敢闯”的时代风貌，推动全市经济社会发展取得了新的可喜成绩。奋斗凝聚汗水，成绩来之不易。这是自治区党委、政府和市委正确领导的结果，是市人大、市政协关心支持的结果，是全市人民共同努力的结果。在此，我代表市人民政府，向辛勤奋战在各条战线的广大干部群众，向给予政府工作大力支持的人大代表、政协委员、各民主党派、工商联、无党派人士和人民团体，向驻银部队指战员、武警官兵、公安民警，向关心支持银川发展的社会各界朋友，表示衷心的感谢和崇高的敬意!
在肯定成绩的同时，我们也清醒地认识到，经济总量不大、发展不足仍是我们最大的市情，银川改革发展还面临不少困难和挑战，主要表现在：一是产业转型升级任务艰巨，战略性新兴产业和现代服务业支撑作用不足，科技创新能力不强，节能降耗形势严峻。二是城乡居民收入水平不高，物价上涨压力较大；三是城镇化建设投融资瓶颈亟待破解，城市规划和精细化管理水平有待提高；四是政府职能要进一步转变，制约发展的体制机制需进一步理顺。对此，我们将采取有力措施，认真加以解决，努力把政府工作做好，让人民满意。
二、2014年的主要工作
2014年是全面深化改革的开局之年，也是完成“十二五”规划的关键一年。做好今年的工作，对于在新形势、新起点上推进银川改革发展，为率先建成全面小康社会奠定更加坚实的基础，具有重大意义。自治区党委十一届三次全会对当前和今后一个时期全区改革发展作出了全面部署，提出了建设开放宁夏、富裕宁夏、和谐宁夏、美丽宁夏的奋斗目标。特别是，自治区提出银川要在建设“四个宁夏”中走在前列、做好表率，发挥好龙头、领跑、示范、带动作用，对银川改革发展提出了新的要求，赋予了我们新的使命。市委十三届三次全会全面分析、部署了今年的形势与任务，提出要抓住深化改革、扩大开放、新型城镇化“三大机遇”，认清面临的加快发展与转型升级、经济增长与节能减排、推进城镇化建设与控制债务风险等重大挑战，处理好GDP增长与持续健康发展、发展速度与发展质量、全面发展与重点突破等重大关系，落实好“2258”工作思路等“七个坚定不移”，全面推动银川经济社会跨越式发展。我们要深入贯彻落实好自治区、市委的决策部署和具体要求，坚持数量与质量并重，突出质量；坚持招商引资与招才引智并重，突出招才引智；坚持银川速度与银川效率并重，突出银川效率，进一步解放思想、坚定信心、抓住机遇、乘势而上，以更大的决心、更实的举措，推动银川率先发展、科学发展、跨越发展。
政府工作总的要求是：全面贯彻落实党的十八大及十八届二中、三中全会、自治区十一届三次全会和中央、自治区经济工作会议精神，坚持“稳中求进”总基调，坚持开放内涵式发展，抢抓“两区”建设、“两大战略”机遇，深入实施“2258”工作思路，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，加快产业转型升级，加快现代化国际化进程，加快“两个最适宜”城市建设，加快民生改善，加快生态文明建设，着力提高经济发展质量，着力提高城市品位，着力增强社会活力，着力增强群众幸福感，全面建设开放银川、富裕银川、和谐银川、美丽银川，努力开创科学发展、跨越发展新局面。
主要预期目标是：地区生产总值增长11%左右，地方公共财政预算收入增长14%以上，全社会固定资产投资增长25%以上，社会消费品零售总额增长13%以上，外贸进出口总额增长15%以上，城镇居民人均可支配收入增长11%左右，农民人均纯收入增长12%左右，城镇登记失业率控制在4.5%以内，居民消费价格总水平涨幅控制在3.5%左右，人口自然增长率控制在8‰以内，单位地区生产总值能耗下降、主要污染物减排完成自治区下达的控制指标。
今年重点抓好以下几个方面的工作：
(一)突出产业转型，打造银川经济升级版。要统筹推进稳增长、调结构、促转型，做优做强工业，做特做精农业，做活做大服务业，在产业结构调整上迈出新步伐。
大力推进新型工业化。深入实施以战略性新兴产业为突破的工业振兴工程，实施重点工业项目320个，工业投资增长20%以上，力争规模以上工业增加值增长13%。做大园区经济。放大园区带动和集聚效应，提升产业配套能力，打造产业集群。把宁东基地作为全市产业发展的基础，加快延伸能源化工产业链条，抓好宝丰煤制烯烃、宝塔石化120万吨PTA等重大项目。把银川经济技术开发区作为引领产业转型的龙头，加快建设银川iBi育成中心，培育发展新一代互联网信息技术、大数据、云计算、“2.5产业”等新经济业态。把宁夏生态纺织产业示范园、银川高新技术产业开发区作为引领轻工业发展的载体，完善园区道路、污水处理等基础设施配套，加快培育羊绒纺织产业集群，打造中国羊绒纺织之都和国家级生态纺织产业基地。出台相关配套政策，支持西夏区实施国家老工业基地调整改造规划。壮大特色产业。大力发展先进装备制造业，以西轴高端轴承产业园、巨能机器人等项目为抓手，提高装备制造业高端化、智能化、信息化水平。大力发展新材料产业，以西安隆基硅、佳晶蓝宝石等项目为重点，打造亚洲最大的新材料生产基地。大力发展生态纺织产业，力促如意集团年产30万吨如意纺高档纱线、中银绒业500万件羊绒衫等项目建成投产，建设灵武羊绒电子交易中心，推进骨干企业品牌、技术、资本国际化。大力发展高端葡萄酒及酒庄产业，加快张裕、中粮、德龙等优质葡萄示范基地及葡萄酒项目建设，打造葡萄种植、加工、展示交易、工业旅游全产业链。大力发展信息产业，推进国家信息消费试点城市建设，支持经济技术开发区加快大数据的开发与应用，抓好西部工业云谷、3D打印技术等前瞻性项目，促进“两化”深度融合。推进企业技术创新和节能降耗。加快技术进步，支持企业产品创新、品牌创新和商业模式创新。打造企业成长梯队，培育一批“专、精、特、新”中小微企业。实施重点技改项目80个，改造提升清真食品和穆斯林用品、发酵及生物制药等传统产业。健全重点用能企业监测管理和预警调控机制，推行企业能耗对标达标、能源审计和电力需求侧管理。加强项目节能评估，坚决淘汰铁合金、水泥等落后产能，大力发展循环经济，培育发展节能环保产业。
加快推进农业现代化。以农民增收为核心，突出生态、安全、优质、高效，大力发展“三精”农业，加快创建国家现代农业示范区和农产品质量安全区，农业总产值增长5%以上。打造现代农业产业基地。加大政策扶持和引导力度，推进区域化布局、规模化经营、标准化生产，推广应用新品种、新技术、新装备，新建改造30个农业科技示范园区(基地)，壮大设施园艺、奶产业、有机大米、适水产业、清真牛羊肉等优势特色产业，新增蔬菜种植面积2万亩、有机水稻1万亩，奶牛存栏达到17万头。构建新型农业经营体系。扶持壮大一批龙头企业、流通主体，加快培育一批专业大户、农民专业合作社、家庭农场，推进多种形式规模经营，完善利益联结和分配机制，提高农民在农业产业化过程中的收益。完善农产品质量检测、动物疫病防控体系，完成10个绿色有机农产品认证认定，打造一批特色品牌，力争更多的农产品打入国内外市场。提升农业综合生产能力。落实支农惠农政策，严守耕地红线，集中连片开展农田水利建设工程，创建高标准农田60万亩，改造中低产田30万亩，新增高效节水示范园区10万亩。完善农业科技服务体系，加强基层农技骨干和农村实用人才培训，培养职业农民。建设一批农业机械化示范园，主要农作物机械化水平达到91%。
加快发展现代服务业。抓好国家服务业综合改革试点，推动服务业发展提速、比重提高、层次提升，打造现代服务业示范区，服务业增加值增长9%以上。推动商贸服务业升级。抓好亘元万豪、永泰城、大阅城等十大五星级酒店、十大商业综合体建设，放大万达广场、奥特莱斯名品折扣城品牌效益。加快特色商业街区和社区商业网点建设，大力发展电子商务、连锁、快递等业态，培育新兴消费，打造教育、医疗、购物、旅游在银川品牌，促进消费结构升级。完善现代物流体系。推进全国流通领域现代物流示范城市提档升级，加快公铁物流中心、润恒农产品物流产业园、国际农机汽车城等物流园区建设运营，建设银川国际航空物流中心，培育壮大物流骨干企业，提高物流信息化水平。大力培育会展经济。实施银川国际会展中心二期建设，办好中国西部(银川)房车博览会、国际羊绒暨服饰博览会等品牌展会，培育引进专业会展公司，提高会展配套服务能力。实施“金融强市”战略。争取成立金融工作局，大力引进国内外金融机构，培育银行、证券和保险等现代金融业态，着力打造区域性金融中心、结算中心。创建西部(银川)担保集团，完善担保体系，解决中小企业贷款难、担保难问题。加强上市后备企业培育、储备，支持企业在资本市场直接融资，拓宽企业融资渠道。引入专业化农业保险公司，大力发展村镇银行、农村小额贷款公司、农民资金互助合作组织，构建农村金融体系。推进“诚信银川”建设，建立健全社会征信体系，优化金融生态环境。推进文化旅游融合发展。提升西夏王陵、贺兰山岩画、镇北堡影城、水洞沟、回乡文化园等景区功能和服务水平。加快滨河新区全域5A级景区建设，推进兵沟自驾车基地、国际游客集散中心、军事文化博览园二期、永宁国际综合旅游度假区等重点项目，抓好西夏陵申遗及国家考古遗址公园、贺兰山东麓葡萄文化旅游带建设。开发精品线路，打响旅游品牌，全年接待游客800万人次，实现旅游总收入78亿元。
(二)突出改革创新，增强发展内生动力。要坚持以改革促发展，激发市场活力，增强发展方式转变的内生动力，努力推动改革实现新突破、创新取得新进展。
抓好重点领域改革。深化财政管理体制改革。加强和改进预算管理，推行全过程预算绩效评价。规范市及县(市)区政府性债务管理。进一步明确市与辖区两级事权和支出责任。创新财政扶持产业发展模式，整合专项资金，设立产业转型基金，引入竞争性申请项目资金机制，提高财政资金使用效益。放宽市场准入。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。健全国有资本经营预算制度和绩效考核评价体系，完善现代企业制度。每年统筹安排财政资金5亿元扶持非公有制经济发展，支持引导非公企业和民间投资进入基础设施、公用事业、保障性住房、社会事业等领域，建立投资回报补偿机制。加大中小微企业扶持力度，把本地名优产品优先列入政府采购。创新投融资模式。盘活政府经营性资产和事业单位资产，做实滨河新区、综保区、城投等投资公司，组建住房、体育、文化旅游等融资平台，发行城投债20亿元，提高市政基础设施和城镇化建设投融资能力，缓解财政收支压力。稳步推进事业单位分类改革。全面推进事业单位法人治理结构改革试点，逐步建立功能明确、治理完善、运行高效、监管有力的事业单位管理体制和运行机制。加快农村集体产权制度改革。健全集约节约用地制度，加强土地批后监管。推进农村土地、房屋确权登记，设立农村产权交易中心，开展土地流转信托试点，探索农村资产资本化、证券化路径，进一步壮大村集体经济。
实施创新驱动战略。加快创新型银川建设。发挥银川科技园科技研发、产业创新的平台作用，加快研发大楼、人才公寓、高新技术产业孵化园建设，加强与国家大院大所合作，抓好中科院科技创新与产业育成中心、宁东科技园等“园中园”建设。围绕产业转型升级，实施共性关键技术研发和科技成果转化项目80个。突出企业主体，推进产学研协同创新，搭建技术创新平台，新培育高新技术企业10家，国家级、自治区级企业技术中心2家。加强知识产权运用和保护，提高专利申请质量，发明专利申请量占专利申请比重达到30%以上。建立企业科技创新后补助机制，鼓励引导企业加大科技投入。加快“人才特区”建设。坚持人才优先发展，突出“招才引智”，加大柔性引才力度，着力引进高科技领军人才、高技能人才和外经外贸人才等高层次紧缺人才，注重用好用活现有人才。加强与国内、区内知名高校、科研院所合作，鼓励各类人才带项目、带技术、带团队在银创新创业。建立以实绩为导向的科技人才评价激励保障机制，打造西部人才高地。加快“智慧银川”建设，抓好国家“智慧城市”建设试点，引入中兴集团，大力推进公共信息平台、智慧政务、智慧民生等重点工程。
(三)突出开放带动，加快建设试验区核心区。要围绕“引领全区、辐射西北、融入世界”的定位，按照自治区建设丝绸之路经济带战略支点的部署，大力推进“两区”建设，打造试验区核心区，开创开放型经济新格局。
构建开放战略载体。力促滨河新区出形象。坚持“四城”战略定位，突出国际化、现代化、高端化，打造“生态田园城”。高标准完成新区总体规划、专项规划及控制性详规，加强与临港经济区、综合保税区、河东国际机场区域一体化联动发展，推进与鄂托克前旗上海庙跨区域合作。加快推进203省道辅线、兵沟等3座黄河大桥及连接线和机场三期等重大工程，加快实施国际医疗城、科教城、养生新城、信息产业园等重点项目，建成污水处理厂、滨河生态文化园、黄河外滩公园景观栈道等项目，促成绿地空港城、天山海世界等大项目落地，力争新区在管理运营、基础设施、生态绿化、高端产业培育等方面实现新突破。力促综合保税区快见效。坚持建设、运营、见效并举，逐步启动二期建设，推进国际贸易服务中心、研发检测中心和生活配套区建设。抓好一期入园、注册企业(项目)建设运营，重点引进培育轻纺、葡萄酒、通用航空、清真食品、融资租赁等主导产业和项目。用好跨境贸易电子商务试点机遇，争取阿里巴巴等电商企业落户，建设线上线下全方位跨境贸易电子商务产业集群。探索建立“一区多园”模式，加快自由贸易园区申报步伐。力争年内外贸进出口额突破13亿美元，再造一个银川外贸，实现运营见效全国最快的目标。力促阅海湾中央商务区早成型。坚持建设、招商、运营并重，优化商务区规划和城市设计，完善基础设施配套，稳步推进阅海湾经济区建设。加快推进绿地“双子塔”、新华联广场等32个重点项目，抓好中阿博览会永久性会址建设，大力发展总部经济、金融服务等高端商务，争取韩国、阿拉伯国家在银设立领事机构，建成国际化、现代化示范区。
扩大开放合作。构建开放通道。利用第五航权开放，开辟银川至中亚、中东、东南亚等国际航线，推进银川至首尔等国际航班常态化运行，争取“落地签”、“过境签”和外国人居住证等促进出入境便利化的政策。完善银川陆港口岸功能，发展公铁联运、铁海联运，加强与内蒙古策克、新疆霍尔果斯等口岸及天津、连云港等港口的合作，加快形成向西出境、向东出海的便捷通道。拓展开放平台。依托中阿博览会、国际穆斯林企业家峰会等国际平台，加强与阿拉伯国家及穆斯林地区、东北亚乃至世界各国的交流合作，重点做好面向阿拉伯国家的金融、农产品加工、旅游服务；推进与天津、杭州等发达地区和毗邻地区的经济合作，深化与潮商、台商的务实合作，承接东部沿海地区加工贸易链条延伸。加快发展外向型经济。制定促进外贸发展的实施意见，依托国家级外贸转型升级示范基地，吸引国外资金和国内民营资本；支持有条件的企业赴外投资，设立特色产品销售中心，拓展中亚、北非等新兴市场。完善选商引资机制，紧盯战略性新兴产业，大力引进国际国内500强企业和战略投资者，加强签约项目的跟踪落实，提高招商引资的质量和实效，力争全年招商引资实际到位资金突破430亿元。
(四)突出城乡统筹，推进新型城镇化。要抓住宁夏沿黄等10个区域性城市群列入国家城镇化规划的战略机遇，按照自治区打造“大银川都市区”的要求，加快新型城镇化步伐，争创联合国人居奖。
完善规划体系。坚持“全域银川、城乡统筹”理念，完成城市发展战略策划、产城一体化规划、生态规划编制，调整修编城市总体规划。优化重点区域、重要节点城市设计，严格控制老城区建筑(住宅)高度，突出城市“三大特色”，保持历史文化名城风貌。优化城市空间布局，提升永宁、贺兰与市区“同城化”发展水平，加快灵武市重心北扩，构建城乡融合、多级支撑、组团发展的新型城镇化格局，争取列入国家新型城镇化试点。加强城乡规划管理，在两县一市设立规划分局，深入开展违法建设专项整治行动，切实维护规划的严肃性。
优化城市功能。充分发挥区域中心城市和沿黄城市带核心城市带动作用，着力在功能完善、品位提升、形象塑造上做好示范和引领。深入推进棚户区改造工程，高起点、高标准建设安置区，回迁安置群众1.7万户、183万平方米，改造城市棚户区2.7万套。大力实施道路畅通工程，新建、改造道路18条，实施一批道路微循环和慢行交通工程。优先发展公共交通，加快公交线网向新建小区和农村延伸，推进公交场站、换乘枢纽建设，提高公交运营服务水平，创建公交都市示范城市。完善智能交通系统，优化交通组织和路口渠化、信号灯配时，大力倡导文明交通、绿色出行，有效治理交通拥堵。加强城市基础设施建设，优化城市地下管网设计功能，实施建成区老旧管网升级改造工程，改造供水管网41公里、燃气管网69公里，改造集中供热面积77.66万平方米，完成既有建筑节能改造200万平方米，推行热计量收费100万平方米。推进污水处理扩容升级，新建第七、第九污水处理厂，实施贺兰山路等城市防洪排水工程，全面提升基础设施配套水平。
精细管理城市。深入开展城市精细化管理，制定城市管理规划，提高管理标准，全面推进城乡环境综合整治。加强占道经营、户外广告、“渣土车”标准化、规范化管理。推进垃圾分类处理和资源化利用，建成生活垃圾焚烧发电及餐厨垃圾集中处理项目。稳步推进环卫作业专业化、市场化，逐步实行作业和管理分离，提高机械化清扫率。完善“大城管”体制机制，提高“数字城管”运行效率，实现全方位、精细化、实时有效管理。深化文明细节专项行动，扎实开展群众性精神文明创建活动，着力塑造“美丽心灵”，提升市民素质，培育城市人文精神。
建设“美丽乡村”。建好镇北堡、通贵等6个重点小城镇，促进城镇功能与产业定位的有机融合，推动城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖、现代文明向农村辐射。抓好绿色中心村试点，推行农村生活垃圾“户集、村收、乡运、县处理”，建设人口集中、设施齐全、环境优美、农业现代化的新农村。完善农民变市民的政策措施，统筹户籍、就业、教育、医疗、社会保障等政策，实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖，有序推进农业转移人口市民化。
(五)突出绿色发展，加强生态环境治理。要始终坚持生态优先、保护环境，做好“绿化、水系、空气”三篇文章，打造“碧水蓝天、明媚银川”新名片，加快创建国家生态园林城市。
提升生态品位。坚持扩大绿量，提升档次，打造精品，新建完善园林绿化面积500公顷，造林5700公顷。继续推进大整治大绿化工程，抓好滨河新区大环境绿化、唐徕公园六期整治和“绿博园”建设，实施友爱中心路、正源街等主要道路景观林带及配套绿化工程，加强银西生态防护林带建设，构建高密度、大绿量、多色彩的城市“绿网”。完善城市水系，实施绕城水系连通、爱伊河景观提升、阅海环湖湿地改造等工程，加强湖泊湿地生态修复、保护和利用。新建10个小微公园，做好街头绿地、小游园的精品化改造，打造“一街一品，一街一景”，让市民亲水近绿、亲近自然。
强化环境保护。加快生态保护立法，划定生态红线，严格“绿线”控制，用制度保护生态环境。建立环境保护绩效考核、责任追究、社会监督等机制，严格环保准入和污染物排放标准，对环境违法行为“零容忍”。制定全市沟渠综合整治规划，实施二排沟、四二干沟城市段综合治理，加强贺兰山东麓等水源地保护，抓好农村面源污染治理。深入实施“蓝天工程”，加强环境空气质量监测分析和联防联控，抓好工业废气、机动车尾气、燃煤锅炉、施工扬尘等污染源专项整治，打造空气质量西部最优“金字招牌”。
(六)突出民生改善，大力发展社会事业。要坚持民生导向、富民优先，把新增财力主要用于保障改善民生，加快完善基本公共服务体系，加快形成科学有效的社会治理机制，让城乡居民的幸福感进一步提高。
加大民生工作力度。坚持不懈地办好群众最关心、最需要的事情，继续为民办10件重点实事。建立健全创业就业公共服务体系，深入推进创业孵化基地建设，完善人力资源市场功能，实施创业就业培训1万人以上，统筹做好高校毕业生、城镇困难人员和农村转移劳动力就业，新增城镇就业2.5万人。持续推进社会保险扩面提标，统筹城乡居民养老保险和医疗保险，建立完善城乡居民大病保险制度。继续提高城乡低保标准和优抚对象补助水平，实施殡葬惠民政策，扩大社会救助覆盖面。加快社会养老服务体系建设，支持社会力量兴办养老服务业，提升社区养老服务水平，健全农村留守儿童、妇女、老年人和残疾人关爱服务体系。实行公租房与廉租房“合二为一”，新建各类保障性安居工程9000套，实现低收入住房困难家庭应保尽保。优化土地、住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。保持物价基本稳定，建设蔬菜生产基地3~6个，推行蔬菜订单直销模式，升级改造社区蔬菜直销店50个，减少流通环节，加大商业储备投放，增强物价调控能力。创新扶贫开发模式，坚持扶贫与扶“志”(志气、智力、素质)相结合，突出抓好生态移民安置、主导产业培育、创业就业培训、劳动密集型企业引进等工作，高标准推进闽宁镇及“一城两园”建设，力争移民地区人均纯收入突破8000元、增长20%以上。
加快社会事业发展。推进教育优先发展。新建续建中小学、幼儿园30所。推进公建民办、民办公助，扩大公益性、普惠性学前教育资源。持续推进优质教育扩面提升工程，组建银川六中、九中等学校发展共同体，促进城乡、县域内义务教育均衡发展。推进普通高中教育多样化、特色化办学，完成宁夏幼儿师范学校升格。创新职业教育办学和公共实训机制，启动建设滨河新区教育园区，打造西部职业教育高地。抓好国家中小学教育质量综合评价改革试点，实施“梯级”名师培养工程，推行校长、教师交流轮岗，破解择校难题，让教育公平惠及更多家庭。提高医疗卫生服务水平。加快公立医院改革，完善公立医院绩效评价和财政补贴机制。允许民办医疗机构纳入医保定点范围，鼓励支持民营医院建设和发展。完善基层医疗卫生服务体系，推进分级诊疗，引导群众小病进社区，大病进医院。推进中俄韩医疗合作，启动中航公司造血干细胞库、细胞治疗中心项目，让群众享受到高水平的医疗服务。实施“健康银川”行动，加强妇幼保健和公共卫生工作。适时启动“单独二孩”政策，促进人口长期均衡发展。完善公共文化服务体系。实施文化惠民工程，健全完善四级公共文化服务网络，深入开展“书香银川·银川书香”活动，推动新闻出版、广播影视、文学艺术、档案事业繁荣发展。大力发展文化创意、动漫游戏等新兴文化产业。加快建设运动休闲城市，推广“人人运动计划”，承办自治区第十四届运动会，办好世界穆斯林马术大会等国际性赛事，提高贺兰山体育场等文体设施运营管理水平。
创新社会治理。加强基层社会服务治理体系建设，扩大网格化、智能化社区试点。抓好流动人口、特殊人群和虚拟社会的管理服务。培育扶持行业商(协)会等社会组织，大力发展志愿服务组织，支持工会、共青团、妇联等群团组织发挥作用。深化平安创建，推进“六五”普法教育，扩大法律援助覆盖面，完善“大调解”工作机制，创新化解社会矛盾机制，完善立体化社会治安防控体系，加大治安重点地区整治力度，增强群众安全感。加强从田间到餐桌的全程监管，让群众吃得放心。严厉打击食品药品安全违法违规行为。严格落实安全生产政府监管、企业主体责任，加强危险化学品、道路交通、消防、建筑施工、地下管网等重点领域安全隐患排查治理，有效预防和减少重特大事故。加强防灾减灾、应急管理工作。积极创建双拥模范城“八连冠”，加强国防动员、民兵预备役和人防建设，推动军民深度融合发展。创新开展民族团结进步创建活动，依法加强宗教事务管理，倍加珍惜和维护民族团结、宗教和顺、社会稳定的大好局面。
(七)坚持为民务实清廉，建设人民满意政府。我们要按照全面深化改革的新要求，顺应人民对政府工作的新期待，认真开展党的群众路线教育实践活动，进一步转变职能、优化环境、改进作风、提高效能，让社会和群众看到实实在在的变化。
转变政府职能。完成县(市)区政府机构改革，规范机构设置。试行权力清单制度，厘清政府与市场以及社会的边界，强化政府公共服务、市场监管、社会管理、环境保护等职责。建立政府向社会力量购买公共服务机制，制定购买目录，在学前教育、基层医疗卫生、城乡社区服务等领域扩大试点。深化行政审批制度改革，建立行政审批事项“负面清单”，实行“三个一律”、“三个50%”，大力推进“三减两提高”。启用新建市民大厅，审批服务“一门受理、多证联办”，推行网上审批、电子监察，打造“两优”环境示范区。
推进依法行政。完善重大事项集体决策、专家咨询、社会公示、听证评估等制度。严格落实执法责任制，强化执法监督，加强行政复议工作，全面推进法治政府建设。主动接受人大依法监督和政协民主监督，提高人大代表建议、意见和政协委员提案办理质量。大力推行政务公开，推动电视、网络问政向电视、网络施政转变，让群众更好地了解政府、监督政府。
改进工作作风。大力改进文风会风，文件和会议数量再压缩20%以上，严控各类庆典表彰和评比达标活动。从政府领导班子做起，带头转变工作作风，带头深入基层调查研究，带头密切联系群众，带头解决实际问题。推行政府绩效管理，完善重点工作公开承诺、目标管理和督查考核机制。开展“正风提效促跨越实现银川速度向银川效率提升”活动，加大对重点工程、重大项目、民生工作的督查力度，强化行政问责，着力整治公务人员庸懒散慢等不良现象，提高政府效能和执行力。
做到廉洁从政。认真执行《党政机关厉行节约反对浪费条例》，推进财政预算、决算公开，严格公务接待、公务用车、办公用房标准，严控公务出国(境)，“三公”经费再压缩5%。落实党风廉政建设责任制，加强政府内部监督、行政监察和审计监督，抓好公共资源交易、政府投资项目、民生资金等重点领域的监管。严查各类违纪违法案件，着力解决群众反映突出的政风行风问题，以政府勤政廉政实际成效取信于民。
各位代表，美好前景催人奋进，新的征程任重道远。让我们在自治区党委、政府和市委的坚强领导下，紧紧依靠全市人民，团结拼搏，锐意进取，全面建设开放银川、富裕银川、和谐银川、美丽银川，为率先建成全面小康社会、实现跨越式发展而努力奋斗!（原题目：2014年银川市人民政府工作报告；来源：银川广播电视网）
